ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG TỈNH ĐỒNG NAI

1
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM
-----oOo-----




TRẦN THỊ NGỌC THI




ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG
TỈNH ĐỒNG NAI








LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP.Hồ Chí Minh  Năm 2008
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM
-----oOo-----




TRẦN THỊ NGỌC THI




ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG
TỈNH ĐỒNG NAI



Chuyênngành: Kinhtếtàichính–Ngânhàng
 Mãsố : 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ



NGƯỜIHƯỚNGDẪNKHOAHỌC:
PGS.TSNGUYỄNNGỌCHÙNG




THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
3
CNGHềAXHICHNGHAVITNAM
clp-Tdo-HnhPhỳc
TP.H Chớ Minh, ngy 31 thỏng 10 nm 2008
KTQUNGHIấNCUTITTNGHIP
Tờn ti: y mnh hot ng cho vay bt ng sn ti Chi nhỏnh NHCT
tnh ng Nai
Quanghiờncu,titcnhngktqusau:
1. Tớnh cp thit ca ti:titptrungnghiờncumtlnhvcmi:Cho
vaybtngsntrờncsnờuranhngnguyờnnhõncnthitphiymnh
hot ng cho vay bt ng sn ti Chi nhỏnh Ngõn hng Cụng thng tnh
ngNaildo:ChinhỏnhNHCTngNailmtchinhỏnhluụnkimsoỏttt
chtlnghotngchovay;hotngchovaybtngsntiChinhỏnhcũn
nhl,khụngtptrung;nhucuvndựngvocỏcmcớchliờnquann
btngsntitnhngNaingycngcaotheotngtrngcannkinh
t,xóhingNai.

2. Ni dung t c:
-Trờncsphõntớch,rỳtkinhnghimtskhnghongthtrngchovay
dichuntiM,tiisõuphõntớch,ỏnhgiỏhotngchovaybtng
sntiChinhỏnhNHCTngNaitrongnhngnmquachonnayvinhng
uim,hnch,thnhcụng,khúkhnChinhỏnhnhỡnnhnlihotng
chovaybtngsnsovitỡnhhỡnhthct.
-Quaú,tióaramtsgiiphỏplmnntngnghiờncu,ỏpdng
choChinhỏnhNHCTngNaimnhdnymnhhotngchovaybt
ngsnmtcỏchhiuqunhmgúpphnphỏttrinthtrngbtngsn
núiriờng,phỏttrinkinht-xóhitnhngNainúichung.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
4
MỤC LỤC
*****
Trang….
Lời mở đầu
Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ..............................1
1.1Những vấn đề cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản ...................1
1.1.1Tìmhiểuvềbấtđộngsản ..................................................................................1
1.1.1.1Kháiniệmbấtđộngsản ............................................................................1
1.1.1.2Phânloạibấtđộngsản .............................................................................1
1.1.1.3Cácnhântốtácđộngđếngiábấtđộngsản..............................................2
1.1.2Tìmhiểuvềthịtrườngbấtđộngsản .................................................................5
1.1.2.1Kháiniệmthịtrườngbấtđộngsản...........................................................5
1.1.2.2Vaitròcủathịtrườngbấtđộngsản ..........................................................6
1.1.2.3Cácquyluậttácđộngđếnthịtrườngbấtđộngsản ..................................8
1.2 Khái niệm, đặc điểm và nguyên tắc của cho vay bất động sản: ...................9
1.2.1Kháiniêmchovaybấtđộngsản.................................................................9
1.2.2Đặcđiểmcủachovaybấtđộngsản..........................................................10
1.2.3Nguyêntắcchovaybấtđộngsản .............................................................10

1.3 Ý nghĩa của cho vay bất động sản đối với nền kinh tế xã hội......................11
1.4 Một số rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản ...................................12
1.4.1Yếutốchủquan .........................................................................................13
1.4.2Yếutốkháchquan .....................................................................................14
1.5 Bài học kinh nghiệm cho các NHTM Việt Nam sau khủng hoảng tín dụng
dưới chuẩn tại Mỹ. .................................................................................................16
1.6 Tình hình cho vay bất động sản tại một số NHTM Việt Nam......................18
1.7 Quy định, quy trình trong hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh
NHCT Đồng Nai .....................................................................................................21
Kết luận chương 1 ..................................................................................................25
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
5
Chương 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG TỈNH ĐỔNG NAI................26
2.1 Kết quả hoạt động cho vay bất động sản tại một số NHTM ở Đồng Nai ...26
2.1.1KếtquảhoạtđộngcủangànhNgânhàngĐồngNai.....................................26
2.1.2KếtquảchovaybấtđộngsảntạimộtsốNHTMởĐồngNai ......................29
2.2 Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh NHCT tỉnh
Đồng Nai ..................................................................................................................33
2.2.1ChinhánhNHCTtỉnhĐồngNaihìnhthànhvàpháttriển..........................33
2.2.2.TổchứcbộmáyquảnlýcủaChinhánhNHCTĐồngNai.........................36
2.2.3KếtquảhoạtđộngcủaChinhánhNHCTĐồngNai ..................................37
2.2.4KếtquảhoạtđộngchovaybấtđộngsảntạiChinhánhNHCTĐồngNai.44
2.2.5ĐánhgiáhoạtđộngchovaybấtđộngsảntạiChinhánhNHCTĐồngNai47
2.2.5.1Nguồnvốnchovay .............................................................................47
2.2.5.2Mụcđíchchovay................................................................................48
2.2.5.3Thẩmđịnhchovay..............................................................................48
2.2.5.4Chấtlượngchovay .............................................................................49
2.3 Đánh giá chung về những thuận lợi, khó khăn, ưu điểm và hạn chế trong
hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đồng

Nai ............................................................................................................................50
2.3.1Thuậnlợi..........................................................................................................50
2.3.2Khókhăn ........................................................................................................52
2.3.3Ưuđiểm..........................................................................................................55
2.3.4Hạnchế...........................................................................................................56
Kết luận chương 2 ..................................................................................................57
Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM ĐẨY MẠNH HOẠT
ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH NHCT
ĐỒNG NAI..........................................................................................58
3.1 Định hướng phát triển của Chi nhánh NHCT Đồng Nai..............................58
3.1.1Mụctiêupháttriển...........................................................................................58
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
6
3.1.2ĐịnhhướngpháttriểncủaChinhánhNHCTĐồngNai.................................58
3.2 Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản
tại Chi nhánh NHCT tỉnh Đồng Nai.....................................................................60
3.2.1 Giải pháp đối với Chi nhánh NHCT tỉnh Đồng Nai
3.2.1.1 Giải pháp cụ thể..........................................................................................60
3.2.1.1.1Thànhlậpngaytổchovayvàtheodõitìnhhìnhchovaythunợbấtđộng
sảnriêngbiệt.........................................................................................................60
3.2.1.1.2Tăngcườnghoạtđộnghuyđộngvốn ....................................................61
3.2.1.1.3Theodõichặtchẽcácyếutốliênquanđếntàisảnđảmbảolàbấtđộng
sản .........................................................................................................................62
3.2.1.1.4Xâydựngchínhsáchphòngngừavàquảnlýrủiro..............................63
3.2.1.1.5 Thiết lập mối quan hệ gần gũi, gắn bó với các Chủ đầu tư, Sở, Ban
ngànhtrênđịabàn................................................................................................63
3.2.1.1.6Ấnđịnhlãisuấtchovaybấtđộngsảncầntínhđếnsựảnhhưởngcủa
yếutốlạmphát......................................................................................................64
3.2.1.1.7Tuyệtđốituânthủcácquyđịnh,quychếtronghoạtđộngchovaynói
chungvàchovaybấtđộngsảnnóiriêng..............................................................64

3.2.1.2 Giải pháp chung..........................................................................................65
3.2.1.2.1Triểnkhaihoạtđộngtíndụngtrongquátrìnhpháttriểnmạnglưới .....65
3.2.1.2.2Tăngcườngcôngtáckiểmtra ...............................................................65
3.2.1.2.3Đàotạocánbộ .......................................................................................65
3.2.1.2.4Nắmbắtnhucầukháchhàng................................................................66
3.2.1.3 Chú trọng một số công tác khác................................................................66
3.2.2 Giải pháp đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản .........................67
3.2.3 Một số kiến nghị đối với NHCT Việt Nam..................................................67
3.2.3.1Xâydựnglộtrìnhchovaybấtđộngsảnmangtínhchấtdàihạn .............67
3.2.3.2Sớmthànhlậpcôngtyđịaốc....................................................................68
3.2.3.3Đưara nhiềusản phẩm, loạihình nhằmđẩy mạnhhoạt độnghuy động
vốntrungdàihạn ..................................................................................................68
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
7
3.2.3.4Tranhthủcácnguồnvốnviệntrợ,vốnvaycủacáctổchứcquốctế........69
3.2.3.5Chútrọngmộtsốcôngtáckhác ...............................................................69
3.2.4 Một số kiến nghị khác: .................................................................................71
3.2.4.1ĐốivớiChínhphủ ..................................................................................71
3.2.4.2ĐốivớicáccơquanNhànướctỉnhĐồngNai........................................71
Kết luận chương 3 ..................................................................................................73
Kết luận ...................................................................................................................74
Tài liệu tham khảo..................................................................................................75
Phụ lục
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
8
MỞĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài:
Vớivịthếlàmộttrongnhữngvùngkinhtếtrọngđiểmcủacảnước,ĐồngNai
đanglàđíchnhắmchonhiềumụcđíchđầutưnhư:mởrộngnhiềutuyếnđườnglớn,
xây dựng sân bay quốc tế, quy hoạch thêm nhiều khu cơng nghiệp, cụm cơng

nghiệp,pháttriểnhuyệnNhơnTrạchthànhđơthịloại2,….Theođó,nhucầuvềnhà
chocơngnhântrongcáckhucơngnghiệp;vănphòngtổchứchộinghị,nhànghỉ,
kháchsạn phụcvụ cho nhàdoanh nghiệpnước ngồisốngvà làmviệc tạiĐồng
Nai;vănphòngchoth,…sẽpháttriểncaotheođàtăngtrưởngcủanềnkinhtế-xã
hộiĐồngNai.Hơnthế,ĐồngNaiđangtronggiaiđoạnđẩynhanhtốcđộđơthịhố
caođểphụcvụchoqtrìnhpháttriểnkinhtếxãhộivớivaitròkhơngnhỏcủathị
trườngbấtđộngsản.Ngồiviệcđảmbảophúclợixãhộichongườidân,thịtrường
bấtđộngsảncònlàđốitượngphụcvụcủathịtrườngvốn,thịtrườngxâydựng.Tuy
nhiên,hoạtđộngđầutưvàothịtrườngnàytrênđịabàncònhờihợtvànhỏlẻ,chủ
yếuđượcđầutưbởicácdoanhnghiệpchủlựccủanhànướcnhưngchưanhiều.Một
trongnhữngngunnhânbứcthiếtnhấtlàucầuvềvốnqlớncholĩnhvựcđầu
tưnày.Dovậy,songsongvớiviệckêugọi,thuhútvốnđầutưvàothịtrườngbất
độngsảnĐồngNaithìsựhỗtrợtừnguồnvốntíndụngNgânhàngsẽgópphầntích
cựcđếnhoạtđộngđầutưbấtđộngsảnsơinỗihơn.
LàmộtNgânhàngthươngmạivớihoạtđộngcơbản làhuyđộngvốnvàcho
vay,ChinhánhNgânhàngCơngThươngđãtạonhiềuđiềukiệnthuậnlợivềvốn
giúpcácthànhphầnkinhtếĐồngNaipháttriểntrongnhiềunămqua.Vàtrêntinh
thầnlnbámsátchủtrươngpháttriểncủatỉnh,địnhhướnghoạtđộngcủaNgân
hàngCơng ThươngViệtNam,ChinhánhNHCT ĐồngNaiđãcónhữngbướcđi
đúngđắn.Biểuhiệncụthể,Chinhánhđãtriểnkhaiviệctàitrợmuanhàtheodựán
trong3nămgầnđâybêncạnhcáchìnhthứctàitrợvốnsửachữanhà,muađấtxây
nhà,xâyvănphòng,nhàxưởng,…,gópphầngiúpngườidântrênđịabàncósựổn
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
9
nhvnh,giỳpcỏcdoanhnghipcúiukinmrngquymụsnxut.Tuy
nhiờn,hotngtitrnycũnphõntỏnvchacymnhtrongkhinhucu
vnphỏttrinthtrngbtngsnphcvchoquỏtrỡnhphỏttrinnnkinh
t-xóhingNaicngnhthchintheochtrngynhanhtcụth
húatingNaicũnkhỏnhiu.
Mtkhỏc,xutphỏtttớnhbinngthtthngcathtrngbtngsn

cngnhnhngrirotimncathtrngnysnhhngnchtlnghot
ngcptớndngcaNgõnhngnúiriờngvsphỏttrincacnnkinhtxó
hinúichungmNhncscúnhngchớnhsỏchiutitkhỏcnhau.cbit,
trongiukinnnkinhtVitNam hinnaycútllmphỏtkhỏ caovnh
hngtõmlýtsspcahotngtớndngcaMcngxutphỏttvictp
trungchovaybtngsnmvicymnhhaysitchthotngtớndngbt
ngsntrongtỡnhhỡnhnnkinhtVitNamhinnaynhỡnchunganglvn
ỏngquantõm.Xutphỏttõy,tỏcgiólachntiy mnh hot ng
cho vay bt ng sn ti Chi nhỏnh Ngõn hng Cụng Thng ng Nailm
lunvnbovnhnhcvthcskinht.
2. Mc tiờu nghiờn cu:
Mctiờunghiờncucatilỏnhgiỏhotngchovaybtngsnti
ChinhỏnhNgõnhngCụngthngtnhngNaivtrờncsnyrỳtranhng
mtthnh cụng,tnti cnhonthin,túxutnhngkinnghnhmy
mnhhotngchovaybtngsntiChinhỏnhNgõnhngCụngthngng
Naitrongthigianti.
3. Phm vi nghiờn cu:
Dothigianviukintipcnvitỡnhhỡnhchovaybtngsntrờna
bntnhngNaicngnhkhuụnkhchophộpcalunvnnờnphmvinghiờn
cucatichtptrungphnỏnhtỡnhhỡnhchovaybtngsntiChinhỏnh
NHCTngNai.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
10
4. Phng phỏp nghiờn cu:
Trờncsvndngnhnglýthuytchctitrngvchovay,vmts
nhngkinthckhỏc,trờncsthuthpthụngtintthct,tnghptcỏcti
liuthamkhonh:bỏochớ,internet,truynhỡnh,cbitlcỏcsliuthitthc
tChinhỏnhNHCTngNai,ngivitódựngphngphỏpsosỏnh,ichiu
ỏnhgiỏhotngchovaybtngsntiChinhỏnh.
5. Kt cu ca Lun vn:

Ngoiphnmu,ktlunvtiliuthamkho,lunvncktcuthnh
3chngnhsau:
Chng 1
: Tng quan v cho vay bt ng sn
Chng 2
: Thc trng hot ng cho vay bt ng sn ti Chi nhỏnh Ngõn hng
Cụng thng tnh ng Nai.
Chng 3
: Mt s gii phỏp ch yu nhm y mnh hot ng cho vay bt ng
sn ti Chi nhỏnh Ngõn hng Cụng thng tnh ng Nai.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
1
Chng 1
TNG QUAN V CHO VAY BT NG SN
1.1Nhng vn c bn v bt ng sn, th trng bt ng sn.
1.1.1 Tỡm hiu v bt ng sn:
1.1.1.1 Khỏi nim v bt ng sn:
Cúnhiuquannimkhỏcnhauvbtngsn.
Huhtcỏcncucoi
BSltaivnhngtisncúliờnquanntai,khụngtỏchrivitai,
cxỏcnhbivtrớalýcat.ngthi,minclicúquannimkhỏc
nhauvnhngtisngnlinvitaiccoilBS.
TheoB lut Dõn snm 2005ca Vit Nam, ti iu 174 cú quy nh:
BS l cỏc ti sn bao gm: t ai; Nh, cụng trỡnh xõy dng gn lin vi t
ai, k c cỏc ti sn gn lin vi nh, cụng trỡnh xõy dng ú; Cỏc ti sn khỏc
gn lin vi t ai; Cỏc ti sn khỏc do phỏp lut quy nh.
Nhỡnchung,khỏinimBSrtrng,adngvcỏcquynhvBStrong
phỏplutcaVitNamlkhỏinimmmchonnaychacúcỏcquynhc
thdanhmccỏctisnny.
1.1.1.2 Phõn loi bt ng sn:

Bt ng sn cú th phõn thnh ba loi: BS cú u t xõy dng, BS
khụngutxõydngvBSsncbit.
Bt ng sn cú u t xõy dng gm:BSnh,BSnhxngvcụng
trỡnhthngmi-dchv,BShtng(htngkthut,htngxóhi),BSl
trslmvicv.v..TrongBScúutxõydngthỡnhúmBSnht(bao
gmtaivcỏctisngnlinvitai)lnhúmBScbn,chimttrng
rtln,tớnhchtphctprtcaovchunhhngcanhiuyutchquanv
khỏchquan.Nhúmnycútỏcngrtlnnquỏtrỡnhcụngnghiphoỏ,hini
hoỏtnccngnhphỏttrinụthbnvng.Nhngquantrnghnlnhúm
BSnychimtuytiascỏcgiaodchtrờnthtrngBSnctacng
nhcỏcnctrờnthgii.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
2
Bt ng sn khụng u t xõy dng:BSthucloinychyult
nụng nghip (di dng t liu sn xut) bao gm cỏc loi t nụng nghip, t
rng,tnuụitrngthusn,tlmmui,thim,tchasdngv.v..
Bt ng sn c bit:lnhngBSnhcỏccụngtrỡnhbotnqucgia,
disnvnhoỏvtth,nhthh,ỡnhchựa,miumo,nghatrangv.v..cim
caloiBSnylkhnngthamgiathtrngrtthp.
VicphõnchiaBStheo3loitrờnõylrtcnthitbomchovic
xõydngcchchớnhsỏchvphỏttrinvqunlýthtrngbtngsnphự
hpviiukinkinht-xóhicancta.
1.1.1.3 Cỏc nhõn t tỏc ng n giỏ bt ng sn:
Cngnhcỏchnghoỏthụngthngkhỏc,giỏcBSchỡnhthnhtrờn
csquanhcung-cuvBStrờnthtrng.Dovy,khiculnhncung,giỏ
BSthngbycaolờn;ngcli,khicuthphncung,giỏBScúxuhng
gimxung.Tuynhiờn,giỏccũnphthucvonhiuyutkhỏcnhnhngyu
txutphỏttnhngkhuytttcathtrngnhcquyn,uc,cnh
tranhkhụnglnhmnh...cúnhngyutxutphỏttscanthipcaNhnc
nhutcaNhncvovicnõngcpcshtngkhudõnc(nggiao

thụng, cp v thoỏt nc, cp in...), tng hoc min gim thu cho cỏc doanh
nghipkinhdoanhac,ỏpdngvicbỏnugiỏtisnBSthucshuNh
nc,chớnhsỏchnhchongicúthunhpthp...;cúnhngyutbtngunt
tõmlý,thúiquencangidõnnhkhụngmunbỏnnhtdochaụngli,
hockhụngthớchnhchungc,hocham muncúnhnmtrờnqucl,tnh
l...
Tuynhiờn,BScngcxemlmtloihnghoỏcmuabỏn,chuyn
nhng,chothuờ,...nờnkhinhgiỏbtngsncũnchustỏcngcanhiu
yutcthnhsau:
- Nhúm cỏc yu t t nhiờn:
+VtrớcaBS:khnngsinhlidoyutvtrớBSmanglicngcao
thỡgiỏtrcaBScngln.NhngBSnmtitrungtõmụthhaymtvựng
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
3
noúscúgiỏtrlnhnnhngbtngsnnhtcựngloinmcỏcvựng
ventrungtõm.NhngBSnmticỏcngó4hayngó3,trờncỏctrclgiaothụng
quantrnglicúgiỏtrcaohnnhngBSnmvtrớkhỏc.Vicxemxộtỏnh
giỏuthvvtrớBSlcckquantrng,cbitlivivicxỏcnhgiỏ
t.
+Kớchthc,hỡnhth,dintớchthathoclụt:mtkớchthcvdin
tớchthattiukhinúthomónmtloinhucucthcaasdõnctrong
vựng.Vớd:tiHNi,vinhucu,thỡloikớchthcvdintớchtiukhi
mttinthatt4m-5mvchiusõuthatlt10m-15m.
+ahỡnhBStolc:ahỡnhniBStolccaohaythpsovicỏc
BSkhỏctrongvựnglõncncútỏcngngiỏtrBS.nhngkhuvcthp,
thnghaybngpncvomựamahaybhintngtriucngthỡgiỏca
BSsthp,ngcligiỏcanúscaohn.
+Hỡnhthc(kintrỳc)bờnngoicaBS(iviBSlnhhoclcỏc
cụngtrỡnhxõydngkhỏc):nu2BScúgiỏxõydngnhnhau,BSnocúkin
trỳcphựhpvithhiuthỡgiỏtrcanúscaohnvngcli.

+cimtrờnmttvdilũngt(dycalpbmt,tớnhcht
thnhng,tớnhchtvtlý).Mcnhhngcacỏcyuttrờnngiỏtr
caBStuthucvomcớchsdngt.Vớd:mumcatcúthrt
quan trng i vi giỏ tr t khi s dng vo mc ớch nụng nghip, nhng li
khụngquantrngkhisdngtchoxõydng.
+Tỡnhtrng mụitrng:mụitrngtronglnhhaybụnhimnng, yờn
tnhhaynounhhngtrctipngiỏtrBS.
+Cỏctinlivnguycrirocatnhiờn:nhngBSnmnhngvựng
thnghaybcỏcsccathiờntai(bóo,lt,ngt,khớhukhcnghit)lm
chogiỏtrBSbsỳtgimvngcli.
- Nhúm cỏc yu t kinh t:
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
4
+ Kh nng mang li thu nhp t BS: mc thu nhp hng nm t BS
mangliscúnhhngquantrngngiỏtrcaBSú.Khikhnngtora
thunhptBScngcaothỡgiỏchuynnhngcanúcngcaovngcli.
+NhngtinnghignlinviBS:nhhthngin,nc,vsinh,iu
honhit,thụngtinliờnlc.Hthngtinnghicngyvchtlngcng
ttthỡcnglmchogiỏtrBScnggiatng.
-Tỡnh trng phỏp lý ca BS:cỏcgiytchngthphỏplývquynsdngt,
shunh,giyphộpxõydngv.v..hincú.
-Cỏc quy nh v xõy dng v kin trỳc gn vi BS, cỏc hn ch v quyn s dng
t, s hu nh v cụng trỡnh xõy dng khỏc gn vi BS:tỡnhtrngchothuờ,th
chpBS,tỡnhtrngtranhchpquynsdngt,shunh,shnchquyn
shuchung(vớdnhxõydngcỏckhuvclngbnglờnxungcamỏy
baykhụngccaoquỏ3tng).
- Cỏc yu t chớnh tr phỏp lý:sthayivnglichớnhsỏchcaNhncv
chớnhquyn a phng cú th cú nhng tỏc ng n hot ng ca th trng
BSnúichungvsutvolnhvcBSnúiriờng.Cthl:
+ Cỏc chớnh sỏch cú tỏc ng giỏn tip nh: s khuyn khớch u t bờn

ngoivoaphngcúthlmtngnhucuvBSquaúcúthlmchogiỏ
BSgiatng.
+ Cỏcchớnhsỏchtỏcngtrctipnh:ChớnhsỏchchophộpVitkiumua
BStiVitNam,chớnhsỏchchophộpnhngngikhụngcúhkhuthnhph
c mua nh ti thnh ph, chớnh sỏch ti chớnh ỏp dng i vi nhng ngi
cnhncgiaot,chothuờt,chớnhsỏchtớndngivihotngu
tvolnhvcBS,cỏcchớnhsỏchthucaNhnciviBS.
- Cỏc yu t thuc v kinh t v mụ: úlcỏcyutkinhtliờnquannh:
+Tỡnhhỡnhcung-cuBStrongkhuvc
+cimcanhngngithamgiathtrngBStrongkhuvc
+CỏciukincathtrngBStrongkhuvc
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
5
+Hintrngvựnglõncn(cshtngnhng,hthngcpthoỏtnc,cp
in,thụngtinliờnlc)
+MctngtrngGDPhngnmcavựng
+Thunhpbỡnhquõnhngnmcangidõntrongvựng(thucnhúmcao,trung
bỡnhhaythp)sovicỏcvựngkhỏc
+Khnngỏpngnhucutớndngcahthngtớndngtrongvựng;
+Mcgiỏbỡnhquõncỏcloittrongvựng
+Tlthuvmcthusut
+Mclmphỏtchung
+Tỡnhhỡnhthtrnglaong,thtrngchngkhoỏn,thtrngtớndngtrong
vựng.
- Cỏc yu t xó hi: CỏcyutxóhicngtỏcnglnngiỏtrBS.Mtkhu
vcmmtdõnstnhiờntngcaodotctngcadõnschcthỡgiỏtr
BSniústnglờndocõnbngcung-cubphỏv.Mtkhỏccỏcyutkhỏc
trongvựngnh:chtlngdchvyt,giỏodc,trỡnhdõntrớ,vnanninh,
tpquỏnngidõntrongvựngcngcúnhhngngiỏtrcaBS.Tỡnhtrng
nhngngisngtrongBS,tỡnhtrngsckho,nghnghipvtỡnhtrngvic

lm,cỏcmiquanhtỡnhcmgiaỡnh,xóhicanhngngiangchungsng.
Nhỡnchung,vicxỏcnhcỏcyuttỏcngnvicnhgiỏBSlquan
trngvỡnúgiỳpvicnhỳnggiỏtrthccaBSmbochovicthchp,
muabỏnBSchớnhxỏchn,minhbchhntrỏnhnhngbinngkhúlngdo
giỏocaBSgõynờn.
1.1.2 Tỡm hiu v th trng bt ng sn:
1.1.2.1Khỏinimvthtrngbtngsn:
Cúrtnhiuquannimkhỏcnhauvthtrngbtngsn,cth:
Khỏi nim 1:thtrngbtngsnlnihỡnhthnhcỏcquytnhvvic
aitipcncBSvBSúcsdngnhthnovvỡmcớchgỡ.
Khỏi nim 2:thtrngbtngsnlumithchinvchuyndchgiỏ
trcahnghoỏBS.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
6
Khái niệm 3:thịtrườngbấtđộngsảnlà“nơi”diễnracáchoạtđộngmuabán,
chuyểnnhượng,cho th,thếchấp vàcác dịchvụcó liênquannhư mơigiới, tư
vấn…giữacácchủthểtrênthịtrườngmàởđóvaitròquảnlýnhànướcđốivớithị
trườngBĐScótácđộngquyếtđịnhđếnsựthúcđẩypháttriểnhaykìmhãmhoạt
độngkinhdoanhđốivớithịtrườngBĐS.
Khái niệm 4:thịtrườngbấtđộngsảnlà"nơi"tiếnhànhcácgiaodịchvềBĐS
gồmchuyểnnhượng,choth,thếchấpvàcácdịchvụhỗtrợnhưmơigiới,tưvấn..
Nhưvậy,kháiniệmvềthịtrườngBĐScóthểdiễnđạtchungnhấtnhưsau:
Thị trường BĐS là q trình giao dịch hàng hố BĐS giữa các bên có liên
quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho th, thế chấp
và các dịch vụ có liên quan như trung gian, mơi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS
như trung gian, mơi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò
quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm
hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS
1.1.2.2Vaitròcủathịtrườngbấtđộngsản:
- Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị

trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy
mơ, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
BĐSlàtàisảnlớncủamỗiquốcgia.TỷtrọngBĐStrongtổngsốcủacảixã
hộiởcácnướccókhácnhaunhưngthườngchiếmtrêndưới40%lượngcủacảivật
chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt
độngcủanềnkinhtế.Theođánhgiácủacácchungia,tổnggiátrịvốnchưađược
khaithácẩnchứatrongBĐSởcácnướcthuộcthếgiớithứ3làrấtlớnlêntớihàng
nghìntỷUSD,gấpnhiềulầntổnghỗtrợODAcủacácnướcpháttriểnhiệndành
chocácnướcđangpháttriểntrongvòng30nămqua.
BĐScònlàtàisảnlớncủatừnghộgiađình.Trongđiềukiệnnềnkinhtếthị
trườngthìBĐSngồichứcnănglànơiở,nơitổchứchoạtđộngkinhtếgiađình,nó
cònlànguồnvốnđểpháttriểnthơngquahoạtđộngthếchấp.
- Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
7
Theothốngkê,ởcácnướcpháttriểnlượngtiềnngânhàngchovayquathế
chấpbằngBĐSchiếmtrên80%trongtổnglượngvốnchovay.Vìvậy,pháttriển
đầutư,kinhdoanhBĐSđóngvaitròquantrọngtrongviệcchuyểncáctàisảnthành
nguồntàichínhdồidàophụcvụchoucầupháttriểnkinhtế-xãhộiđặcbiệtlà
đầutưpháttriểncơsởhạtầngcủanềnkinhtế.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất
là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản q giá thuộc sở hữu tồn
dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:
Kinhnghiệmcủacác nước chothấyđểđạt tiêuchuẩncủa mộtnướccơng
nghiệphốthìtỷlệđơthịhốthườngchiếmtừ60-80%.Nhưvậy,vấnđềpháttriển
thịtrườngBĐSđểđápứngucầuđơthịhốởnướctalàvấnđềlớnvàcótầm
quantrọngđặcbiệtnhấtlàkhinướctachuyểnsangcơchếthịtrườngtrongđiều
kiệncácthiếtchếvềquảnlýNhànướcđốivớicơngtácquyhoạchchưađượcthực
thicóchấtlượngvàhiệuquảthìviệcpháttriểnvàquảnlýthịtrườngBĐSởđơthị
phải đi đơi với tăng cường cơng tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và

vướngmắctrongtươnglai.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:
Thịtrường BĐScóquanhệtrựctiếpvớicácthịtrườngnhưthịtrườngtài
chínhtín dụng,thị trường xâydựng, thị trường vậtliệu xâydựng, thịtrường lao
động....Phát triển vàđiều hànhtốt thịtrường BĐS sẽcó tác dụng thúcđẩytăng
trưởng kinh tế thơng qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các cơng
trình,nhàxưởng,vậtkiếntrúc...đểtừđótạonênchuyểndịchđángkểvàquantrọng
vềcơcấutrongcácngành,cácvùnglãnhthổvàtrênphạmvicảnước.Theothống
kêcủaTổngcụcthuếcáckhoảnthungânsáchcóliênquanđếnnhà,đấttronggiai
đoạntừnăm1996đếnnăm2000bìnhqnlà4.645tỷđồng/nămmặcdùtỷlệnày
mớichiếmgần30%cácgiaodịch,còntrên70%chưakiểmsốtđượcvàthựctếlà
cácgiaodịchkhơngthựchiệnnghĩavụthuếvớiNhànước.Nếuthúcđẩybằngcơ
chế,chínhsáchvàphápluậtđểcácgiaodịchBĐSchínhthức(cóđăngkývàthực
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
8
hinnghavthu)vimicchgiaodchtheogiỏthtrngthỡhngnmth
trngBSsúnggúpchonnkinhttrờndi20.000tngminm.
- Phỏt trin v qun lý cú hiu qu th trng BS s ỏp ng nhu cu bc xỳc
ngy cng gia tng v nh cho nhõn dõn t ụ th-nụng thụn:
Thtrngnhlbphnquantrngchimttrnglntrongthtrng
BS.ThtrngnhlthtrngsụingnhttrongthtrngBS,nhngcn
stnhthuhtubtutstnhvlantosangcỏcthtrngBS
khỏcvnhhngtrctipnisngcanhõndõn.Vỡvy,phỏttrinvqun
lýcúhiuquthtrngBSnh,bỡnhnthtrngnh,bomchogiỏnh
phựhpvithunhpcangidõnlmttrongnhngvaitrũquantrngca
qunlýnhncvthtrngBSnh.
1.1.2.3 Cỏc quy lut tỏc ng n th trng bt ng sn:
Cngnhcỏcloithtrngkhỏctrongnnkinhtthtrng,svnhnh
cathtrngBSchutỏcngcamtcchnhtnh,mõychớnhls

tỏcngcacỏcquylutkinhtkhỏchquannhquylutgiỏtr,quylutcungcu,
quylutgiỏc,quylutcnhtranhv.v..Trongúỏngknhtlquylutcungcu
vquylutgiỏc.
Quy lut cung cu: Khicungnhhncucúnghalkhilnghnghoỏ
cungngtrờnthtrng khụngỏpng cnhucudn ngiỏcthtrng
hnghoỏútnglờn.Khicungbngcucúnghalkhilnghnghoỏỏpng
nhucusdnngiỏccõnbngvkhụngthayi.Khicunglnhncu,tc
l khi lng hng hoỏ cung ng vt quỏ cu dn n giỏ c th trng gim
xung.
Quy lut giỏ c: Quanhcung-culmtkhỏinimcakinhtthtrng
vngitaxemcung-culmthmscagiỏ.Nghalmtsthayicagiỏ
slmthayiquanhcung-cu.Trongnnkinhtthtrnggiỏciutitquan
hcung-cu.Miquanhnynyphthucvocogióncacunghaycutheo
giỏ.Docimltrongngnhncogióncacunglrtnhdovystng
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
9
lêncủacầusẽlàmgiátăngnhanhhơn.Trongdàihạn,độcogiãncủacunglớnhơn
nênsựtănggiácũngchậmhơn.
1.2 Khái niệm, đặc điểm và ngun tắc của cho vay bất động sản.
1.2.1 Khái niệm cho vay bất động sản:
ChovaybấtđộngsảnlàloạihìnhtíndụngcủaNgânhàngthươngmạitrong
đóNgânhàngsẽchongườiđivayvaymộtsốvốnđểthựchiệncácmụcđíchvề
bấtđộngsảnnhư:muanhà;muađất;xâydựngnhàở,nhàxưởng,vănphòng,cao
ốcchoth;sửachữanhàở;đầutưkinhdoanhbấtđộngsản,xâydựngnhàđể
bán…KhiđếnhạnngườiđivayphảihồntrảvốnvàtiềnlãichoNgânhàng.Ngân
hàngkiểmsốtđượcngườiđivay,kiểmsốtđượcqtrìnhsửdụngvốn.Người
đivaycóýthứcquantâmđếnviệctrảnợchonênbắtbuộchọphảiquantâmđến
việcsửdụngvốnsaochocóhiệuquảđểhồntrảnợ.
Việcchovaybấtđộngsảnngồimụctiêuđơnthuầnlàchovayđểsinhlợi,
hoạtđộngchovaycủacácNgânhàngcũngnhằmvàomụctiêugópphầnpháttriển

thịtrườngbấtđộngsản,cụthểlànhắmvào03mụctiêu:
Chovaykinhdoanhbấtđộngsản
Chovaybấtđộngsảnphụcvụsảnxuất.
Chovayphụcvụnhucầunhàởchongườidân
Tuynhiên,mụctiêuchovaykinhdoanhbấtđộngsảnkhơngnhằmvàoviệc
kinhdoanhmangtínhchấtđầucơngắnhạncủacáccánhânmàchủyếuhỗtrợvốn
chocáctổchứcxâydựngvănphòng,caoốcchoth;xâydựngcănhộ,nhàởđể
bán;xâydựngcáctrungtâmthươngmại.
Chovaybấtđộngsảnphụcvụsảnxuấtchủyếulàphụcvụchocácdoanh
nghiệpcóđiềukiệnvềvốnđếxâydựngmởrộngnhàxưởngsảnxuất,xâydựngnhà
xưởngmớiđểổnđịnhsảnxuấtthayvìđith.
Xâynhà,sửanhà,muanhà,…lànhucầuthiếtyếucủangườidânđểổnđịnh
cuộcsống.VàđâycũnglàmụctiêuchínhcủacácNgânhàngtrongviệcthiếtlập
quychếchovaybấtđộngsảntiêudùngnhằmgópphầngiúpngườidânancưlạc
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
10
nghip.TuvomiNgõnhngcúcỏchtipcnkhỏcnhau;cúNgõnhngy
mnhvictitrchocỏnhõnvaymuanhthuccỏcdỏncúliờnkt;cúNgõn
hngchnthuntitrchocỏcmcớchmuanhgiacỏccỏnhõnvinhau
hocxõydng,sachanhriờngl.
1.2.2 c im ca cho vay bt ng sn:
Thihnchovaybtngsnthngmangtớnhtrungvdihndotisn
cutlbtngsnmangtớnhlõudi(ngoitrtrnghpucngn
hn). ng thi cng xut phỏt t õy m lói sut trong cho vay bt ng sn
thngcỏpdngllóisutchovaytrungdihn,caohnivicỏcmng
chovaykhỏccúthihnngnhn(di12thỏng).Tựyvoquynhriờngcami
ngõnhngmlóisutchovaytrungdihnccnhminmhaythnitheo
tỡnhhỡnhbinngcalóisuthuynguvo.
Chovaybtngsnlsnphmmangtớnhkinht-xóhicaohnmts
mngchovaykhỏcnh:chovaybsungvnlung,chovayutmỏymúc

thitb, cho vay titr xut nhp khu, Bi l, ngoili ớch a dng húa sn
phm,manglilinhunchongõnhngcngnhỏpngkpthinhucucn
thitchongiivaynhcỏcsnphmkhỏcmhotngnycũngúpphny
nhanhtcụthhúa,tomquanụthvgiỳpngidõnsmnnhanc
lcnghip.
Chovaybtngsnlsnphmtruynthngcacỏctchctớndng,ch
yulNgõnhngtrongsutquỏtrỡnhhotngdocỏcnhuculiờnquannbt
ngsnrtadngvluụnphỏtsinhtrongmithik.
1.2.3 Nguyờn tc cho vay bt ng sn:
Vnvayphicsdngỳngmcớch,cúhiuqu.
Quanhchovayphỏtsinhkhingiivayangthiuhtvntmthiv
vaymntngichovaytrongthigiannhtnh.Dovy,vncsdng
vomcớchnoócxỏcnhngaytbanuthiimvaymn.Trng
hp,ngiivaysdngvnvayvocỏcmcớchkhỏcdnnkộmhiuqu
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
11
hockhimcớchvayxỏcnhbanuvnchacbsungvnslicng
thiuvndovnvayódựngchomcớchkhỏc.Khiú,ngiivayskhú
khnvkhúthuhivnhontrchongichovay.cbit,vnvaynu
cdựngvomcớchucbtngsnscngkhúthuhivndoriro
camcớchnykhỏcao.Do vy,tuõnthnguyờntcsdngvnvayỳng
mcớchliuquantrngnhmmbohonthnhkhochcaphngỏn
vaybanu,mbokhnngthuhivncngnhltoiukinnõngcao
hiuqusdngvnutbanutrnvayỳnghn.
Vnvayphichontrvnvlóiỳnghn
Thihntrnvaythngcxỏcnhrừrngtheothathunbanu
giangichovayvngiivay.Khiú,ngiivayphicútrỏchnhimhon
trvnlnlói(litc)chongichovayỳngthihnónh.iunykhụng
nhngmbokhnngbotonvxoaytipngvnchongichovaymcũn
thhinuytớncangiivaychocỏclnvaymnsauny.õylnguyờntc

ctlừinhttrongquanhtớndng.
1.3 í ngha ca cho vay bt ng sn i vi nn kinh t xó hi:
Xutphỏttvaitrũquantrngcathtrngbtngsnivinnkinht,
ivixóhimvicbmvnmccnthitkớchthớchthtrngbtng
snphỏttrinliucnthit,trongúiutitvnthụngquakờnhtớndngngõn
hngvicỏcsnphmchovaybtngsncxemlhuhiuvkhỏphbin
hinnaymtsnc.Bil,kờnhtớndngngõnhngdtipcnnht.
TrongiukinVitNamcúmtnnkinhttngtrngliờntctronghn10
nmquathỡchovaybtngsncngcúýnghathitthctrongvickhithụng
dũngchyvntrongnnkinht,tochothtrngbtngsnphỏttrin,tú
toiukincnghngchonnkinhtphỏttrinbnvng.Cth:
-Chovaybtngsngúpphnkhaithỏctritcỏcngunvnnhnri
trongxóhi,thỳcyvicsdngvntitkimvcúhiuqu.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
12
-Thơngquakênhngânhàng,dòngvốnđượclưuchuyểnvàothịtrườngbất
độngsảnnhanhhơngópphầnpháttriểnnềnkinhtếtrongđiềukiệnpháttriểnđồng
bộgiữacácthịtrường.
-Cho vaybất động sản giúpcho cácchủ đầu tư chủđộng hơnvề vốn và
mạnhdạnđầutưvàocácdựánnângcấphạtầng,cáctrungtâmthươngmại,cáctòa
nhàcaotầng,chungcưlớn,…gópphầnđẩynhanhtốcđộđơthịhóatrongqtrình
cơngnghiệphố,hiệnđạihốcủađấtnước.
-Chovaybấtđộngsảncòntạođiềukiệnchocácdoanhnghiệpgiảmáplực
vềvốnđểđầutưmởrộngnhàxưởngnhằmtăngquymơvàlợithếcạnhtranhtrong
qtrìnhhộinhập.
-Ngồira,nhờcócácchươngtrìnhhỗtrợchovaybấtđộngsản,ngườicó
thunhậpthấp;cánbộcơngchức,cơngnhân,cóđiềukiệnnângcấp,xâydựnghay
sởhữunhàở,ổnđịnhcuộcsốnghơn.
-Chovaybấtđộngsảnlàsảnphẩmkháphổbiếnởcácngânhànggópphần
đadạnghốsảnphẩm,thuhútkháchhàngbêncạnhmụctiêulàmcơngcụđểgia

tăngdưnợchovaykhicầnthiết,tănglợinhuậnNgânhàng.
-Thơngquamứcdưnợchovaybấtđộngsản,nhànướcsẽcócáchnhìntổng
qthơnvềsựpháttriểncủathịtrườngbấtđộngsảnđểcócáchđiềutiếthợplý.
Nhìnchung,chovaybấtđộngsảncótínhảnhhưởnglớnđếnqtrìnhphát
triển đất nước. Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị
trườngbấtđộngsảncónhữngbiếnđộngthăngtrầmkhácnhaunhưnghơnbaogiờ
hếttínhthiếtyếucủahoạtđộngchovaybấtđộngsảnlncầnthiếtchonhữngnhu
cầuthiếtthựctrongxãhội,trongnềnkinhtế.
1.4 Một số rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản:
Hoạtđộng chovaybấtđộngsảncũngtiềmẩnnhữngrủirovốncónhưtrong
hoạtđộngchovaythơngthường.Cácrủironàyđượcnhìnnhậnởhaiyếutốsau:
1.4.1 Yếu tố chủ quan:
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
13
- T phớa Ngõn hng:
+Cỏchquntr-qunlýcaNgõnhngkhụngngb,thiutớnhchtch
vlnglotrongvickimtrakimsoỏt.
+Nnglcthmnhhsvaycacỏnbngõnhngthp,khụngỏnhgiỏ
ỳngtớnhkhthicaphngỏnvay.
+Chỳtrngtngtrngdnchovaymkhụngquantõmnchtlng
cakhonvay.
+Domiquanhthõntớnivingiivaymxemxộtcptớndng,l
livicỏciukinmngiivaykhụngỏpngc.
+Thiuthụngtinvngiivaydnnỏnhgiỏkhụngchớnhxỏcvnng
lctrncangiivay.
+Khụngtheodừisõusỏtquỏtrỡnhsdngvnvaycakhỏchhngdnn
vnvaykhụngcsdngỳngmcớch,khụnghiuqu.
+Khithmnhcỏcphngỏn,dỏnvayvn,mtsngõnhngthng
ỏptýkinchquancamỡnhivikhỏchhng.Vớd,mtkhỏchhngvay
vnnghvay mt khontin5t ng vithihn 12thỏng; nhngsau khi

thmnh(vỡmctiờuhnchrirochomỡnh),ngõnhngchngýchovay3t
ng,thihn8thỏng.Nhngiukinminy,hunh,ckhỏchhngchp
thun,mcdukhỏchhngchacõnicngunvnchophn2tngv4
thỏngbngõnhngrỳtngn;trongkhiú,ngõnhngchovaycngkhụngphõntớch
thm nh, liu vi s tin cho vayv thi hn cho vay b rỳt ngn cú lm cho
khỏchhngbrirotrongquỏtrỡnhsdngvnvaykhụng?Chớnhyutnyl
nguyờnnhõnlmphỏtsinhcỏctrnghprirotrongmtsngõnhngthng
mi,mngungclkhỏchhng,cúth,thiuvnutvphicõnivn
trtrchnsovidtớnhbanu.
Cptớndngutvobtngsnvitrờn90%tisnmbocngl
bt ng sn nờn ri ro phỏtsinh trong vic u t bt ng sn mang tớnh dõy
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
14
chuyndlmphỏtsinhriroivitisnmbolbtngsnkhúphỏtmói
xlýthuhin.
- T phớa khỏch hng:
+Chnglmgihsshubtngsndựnglmtisnmbovay
vnNgõnhng.
+Cheduktquhotngthualcadoanhnghipbngcỏcbỏocỏocúli
nhuncaonhmtngnimtinchovaycaNgõnhng.
+Sdngvnvayvomcớchkhỏccúnhiuriro(vớd:utvng,ut
chngkhoỏn,).
1.4.2 Yu t khỏch quan:
- S bin ng ca nn kinh t - xó hi:
Thihnchovaybtngsnthnglnhn1nm.Dovynulóisutcho
vaybtngsnkhụnglinhhot,khụngtớnhntớnhkhbincathtrngsd
dnnrirothualdohuynglóisutcaonhngchovaylóisutthp.Thct,
thtrngchovaycaVitNamtronggiaion6thỏngunm2008óchng
minhlóisutócúsbinngtbin,tngtrờn50%soviunm2008.V
ócútrnghpmtsNgõnHngógprirolóisutivicỏckhoncho

vayBSdokhụngthiuchnhlóisuttronghpngóccnhtrcú.
ngthi,sbinngtheohngtngcaocalóisutsgõykhúkhncho
ngiivayphigỏnhchuỏplctrlóivaytngcaotngng.iunysnh
hnglnntớnhkhthicaphngỏnvaybanudochiphớilờntbin,
nhhngnkhnngtrncangiivaycúthdnnmtkhnngthanh
toỏn.
nhhngttỡnhhỡnhlmphỏtcannkinhtvichiphớtiờudựngtngcao,
chiphớuttngcaonhhngnkhnngtrncangiivay.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
15
Skhanhimcathtrngngunvndotỏcngcanhngchớnhsỏchkim
chlmphỏtcaNhncdnntrnghpvntớndngkhanhimhoccúlói
sutkhỏcaolmtngchiphớchongiivay.
- V hnh lang phỏp lý:
Cỏcquynhiutitthtrngbtngsnhinnaycharừrng,ngb.
Viccúcmtcchrngbucbomnhucuvayvnvthuhin
mtcỏchddngchacnhmongmun.Cth,cỏcquynhcmbỏnnn
tcaNghnh181lmchovichuyngvncachutgpkhúkhn,c
bitkhichutdỏnlncncúcchhuyngvnlinhhot,khụngchda
vovntcúvvnNgõnhng.Trongkhiú,mtlotvnviukinphỏp
lýchpnhn,nhgiỏTSBcngnhngkýgiaodchbom,cụngchng
hpngbombngquynsdngtvtisngnlin,xlýTSBthu
hin...cnglmgiatngmcrirovhnchhotngchovayBSca
Ngõnhng.
Nhngquynhliờnquannvicquyhoch,sdngtcũncngknh.Cỏc
bctinhnhbithng,giitothchincỏcdỏnutbtngsncũn
kộodilmnhhngntinthchindỏn.
- Ri ro t cỏc iu kin t nhiờn:
úlcỏchintngnh:thiờntai,llt,hnhỏn,chỏynngycngcútớnh
nhhnglnnisngcangidõnnúiriờngvcỏchotngsnxutkinh

doanhcacnnkinhtnúichungddnntrnghpkhụngcũnkhnngtr
ndolquộthaydomtmựa,..
- Xut phỏt t c tớnh ca th trng bt ng sn:
Lnhvcutbtngsnllnhvcutdtnthngbitớnhkhúd
oỏn.
Yutuc,lmgiỏdnngiỏbtngsntngoluụnngtrtrờnth
trngbtngsn.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN