nghiên cứu nhu cầu và các nhân tố ảnh hưởng tới sự lựa chọn nhà đất tại nghệ an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NHA TRANG




PHÙNG NGỌC TÚ




NGHIÊN CỨU NHU CẦU VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
TỚI SỰ LỰA CHỌN NHÀ ðẤT TẠI NGHỆ AN




LUẬN VĂN THẠC SĨ






Khánh Hòa, 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NHA TRANG

PHÙNG NGỌC TÚ



NGHIÊN CỨU NHU CẦU VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
TỚI SỰ LỰA CHỌN NHÀ ðẤT TẠI NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ



Chuyên ngành : QUẢN TRỊ KINH DOANH
Mã số : 60 34 01 02



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC


TS. NGUYỄN TIẾN THÔNG

CHỦ TỊCH HỘI ðỒNG KHOA SAU ðẠI HỌC



PGS.TS. NGUYỄN THỊ KIM ANH

Khánh Hòa, 2014
i


LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan luận văn “Nghiên cứu nhu cầu và các nhân tố ảnh hưởng tới sự
lựa chọn nhà, ñất tại Nghệ An" là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu trong ñề tài này ñược thu thập và sử dụng một cách trung thực. Kết
quả nghiên cứu ñược trình bày trong luận văn này không sao chép của bất cứ luận văn
nào và cũng chưa ñược trình bày hay công bố ở bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác
trước ñây.

Tác giả luận văn


Phùng Ngọc Tú











ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn, tôi ñã nhận ñược rất
nhiều ñóng góp ý kiến, ñộng viên, giúp ñỡ từ phía thầy cô, bạn bè, gia ñình và người
thân Chính vì thế, tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng và chân thành tới mọi người.
Tôi xin chân thành cảm ơn Khoa Sau ñại học và Khoa Kinh tế của Trường ðại
học Nha Trang ñã dạy dỗ và truyền ñạt cho tôi những kiến thức quý báu làm nền tảng
cho việc thực hiện luận văn này. ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới
Tiến sĩ Nguyễn Tiến Thông, người Thầy ñã tận tình hướng dẫn và chỉ bảo ñể tôi có
thể hoàn tất luận văn.
Xin chân thành cảm ơn các anh chị em, bạn bè lớp cao học kinh tế 2011 tại Nghệ
An ñã cùng sát cánh, chia sẻ kiến thức và giúp ñỡ tôi trong quá trình học tập cũng như
thực hiện ñề tài tốt nghiệp. Tôi cũng không quên cảm ơn những ñồng nghiệp là lãnh
ñạo của các Sở, Ban ngành liên quan ñến ñề tài tôi thực hiện ñã giúp ñỡ tôi thực hiện
và hoàn thiện các số liệu giúp tôi có căn cứ thực hiện ñề tài.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn ñến gia ñình, người thân ñã giúp ñỡ, ñộng viên tôi rất
nhiều trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu khoa học.

Tác giả luận văn


Phùng Ngọc Tú

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v

DANH MỤC BẢNG BIỂU vi

DANH MỤC HÌNH VẼ vii

PHẦN MỞ ðẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ ðỀ XUẤT MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 6

1.1. Tổng quan lý thuyết về nghiên cứu hành vi tiêu dùng 6

1.1.1. Khái niệm và các nhân tố ảnh hưởng tới hành vi tiêu dùng 6

1.1.2. Các lý thuyết về hành vi tiêu dùng 10

1.1.3. Một số nghiên cứu tại Việt Nam về hành vi tiêu dung 13

1.2. Thị trường nhà ñất và các yếu tố ảnh hưởng tới hành vi lựa chọn nhà ñất 16

1.2.1. Khái niệm thị trường nhà ñất 16

1.2.2. Vai trò của thị trường nhà ñất 17

1.2.3. Những ñặc ñiểm cơ bản của thị trường nhà ñất 18

1.2.4. Khái niệm và các nhân tố ảnh hưởng ñến cầu về nhà ñất 19

1.3. Mô hình nghiên cứu ñề xuất và các giả thuyết nghiên cứu 22

1.3.1. Mô hình nghiên cứu ñề xuất 22

1.3.2. Giả thuyết nghiên cứu 23

CHƯƠNG 2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

2.1. Quy trình thực hiện ñề tài 25

2.2. Nghiên cứu ñịnh tính 27

2.2.1. Thiết kế nghiên cứu 27

2.2.2. Kết quả nghiên cứu 28

2.2.3. Thang ño chính thức 28

2.3. Nghiên cứu ñịnh lượng 30

2.3.1. Mẫu nghiên cứu 30

2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu 30

2.3.3. Phương pháp phân tích số liệu 31
iv


CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33

3.1. Sơ lược về thị trường nhà ñất Nghệ An 33

3.1.1 Những ñặc ñiểm tự nhiên tỉnh Nghệ An 33

3.1.2. Thực trạng thị trường Nhà ñất tại Nghệ An 34

3.2. Mô tả mẫu nghiên cứu 46

3.3. ðánh giá sơ bộ thang ño. 50

3.3.1. ðánh giá thang ñộ bằng hệ số tin cậy Cronbach alpha 50

3.3.2 ðánh giá thang ño bằng phân tích EFA 55

3.3.3. ðiều chỉnh mô hình nghiên cứu 56

3.4. Kiểm ñịnh mô hình bằng phân tích hồi quy 56

3.4.1. Phân tích hệ số tương quan 56

3.4.2. Kiểm ñịnh mô hình bằng phân tích hồi quy 57

3.5. Thống kê mô tả các thang ño có ý nghĩa thống kê 63

CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 66

4.1. Tóm tắt kết quả nghiên cứu 66

4.2. Các giải pháp nhằm phát triển thị trường nhà, ñất ở tại Nghệ An 67

4.2.1. Giải pháp tác ñộng tới ñộng cơ của khách hàng. 67

4.2.2. Giải pháp về giá cả 67

4.2.3. Nhóm giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất ñộng sản nhà ở 68

4.2.4. Giải pháp về vốn phục vụ cho việc khai thác quỹ ñất 69

4.2.5. Giải pháp về ñấu giá 69

4.3. Một số ñề xuất và kết luận 70

4.3.1. ðề xuất ñối với Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An 70

4.3.2. ðề xuất với Trung ương 72

KẾT LUẬN 73

TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

PHỤ LỤC

v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

ANOVA : Analysis of Variance (Phân tích phương sai)
DW : Dubin- Watson (ðại lượng thống kê Dubin- Watson)
EFA : Exploration Factor Analysis (Phân tích nhân tố khám phá)
GCN : Giấy chứng nhận
GC : Giá cả
ðVHC : ðơn vị hành chính
KMO : Kaiser-Meyer-Olkin (Trị số KMO)
UBND : Ủy ban nhân dân
QSD : Quyền sử dụng
SPSS : Statistical Package for Social Sciences (Phần mềm xử lý số liệu
thống kê dùng trong các ngành khoa học xã hội)
TP : Thành phố
TX : Thị xã
KCN : Khu công nghiệp
KT-XH : Kinh tế - xã hội

vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1: Kết quả ñấu giá ñất tại các ñơn vị hành chính từ 2010-2012 35
Bảng 3.2: So sánh diện tích và số tiền thu ñược qua ñấu giá QSD ñất 36
Bảng 3.3: Tổng hợp các dự án ñô thị, dự án phát triển nhà ở 39

Bảng 3.4: Quy mô và việc giao dịch tại các dự án khu ñô thị 40
Bảng 3.5: Tiến ñộ dự án và tình hình triển khai hạ tẫng kỹ thuật 41
Bảng 3.6: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñến 2013 43
Bảng 3.7: Dân số các huyện, thành, thị xã Nghệ An 44
Bảng 3.8: Bảng phân bố mẫu theo giới tính 46
Bảng 3.9: Bảng phân bố mẫu ñộ tuổi 46
Bảng 3.10: Bảng phân bố mẫu tình trạng hôn nhân 47
Bảng 3.11: Bảng phân bố mẫu theo trình ñộ học vấn 47
Bảng 3.12: Bảng phân bố mẫu theo nghề nghiệp 47
Bảng 3.13: Bảng phân bố mẫu theo thu nhập 48
Bảng 3.14: Bảng phân bố mẫu mục ñích mua nhà, ñất 48
Bảng 3.15: Bảng phân bố mẫu tình hình sử dụng lô ñất 48
Bảng 3.16: Bảng phân bố mẫu theo nơi ở 49
Bảng 3.17: Bảng phân bố mẫu giá cả nhà ñất sau mua 49
Bảng 3.18: Cronbach Alpha của thang ño ðộng cơ 51
Bảng 3.19: Cronbach Alpha của thang ño Giá 52
Bảng 3.20: Cronbach Alpha của thang ño Sự thuận tiện 52
Bảng 3.21: Cronbach Alpha của thang ño Kinh nghiệm bản thân 53
Bảng 3.22: Cronbach Alpha của thang ño Tìm kiếm thông tin 54
Bảng 3.23: Cronbach Alpha của thang ño Quyết ñịnh mua nhà, ñất ở 54
Bảng 3.24: Kết quả EFA cho các biến ñộc lập 55
Bảng 3.25: Kết quả EFA cho thang ño quyết ñịnh mua nhà, ñất 56
Bảng 3.26: Ma trận tương quan giữa các nhân tố (Pearson) 57
Bảng 3.27: Hệ số R-Square từ kết quả phân tích hồi quy 58
Bảng 3.28: Hệ số hồi quy chuẩn hóa của phương trình 62
Bảng 3.29: Thống kê mô tả thang ño “ðộng cơ” 63
Bảng 3.30: Thống kê mô tả thang ño “Kinh nghiệm bản thân” 64
Bảng 3.31: Bảng thống kê mô tả thang ño “Giá cả” 65
vii

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 1.1: Mô hình các yếu tố ảnh hưởng ñến hành vi mua của người tiêu dùng 10
Hình 1.2: Mô hình tiến trình quyết ñịnh mua của người tiêu dùng 11
Hình 1.3: Mô hình lý thuyết TRA (nguồn Fishbein và Ajzen năm 1975) 11
Hình 1.4: Mô hình lý thuyết TPB 12
Hình 1.5: Mô hình nghiên cứu sơ bộ của ñề tài nghiên cứu 22
Hình 2.1: Quy trình thực hiện nghiên cứu 26
Hình 3.1: Bản ñồ hành chính tỉnh Nghệ An 34
Hình 3.2: ðồ thị P-P Plot 60
Hình 3.3: Biểu ñồ Histogram 61









1

PHẦN MỞ ðẦU
1. Lý do chọn ñề tài
Trong những năm gần ñây, thị trường bất ñộng sản tiếp tục gặp khó khăn, giá cả
sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường, số lượng giao dịch không nhiều, thậm chí
một số dự án không có giao dịch. Nhiều doanh nghiệp bất ñộng sản, kinh doanh bất
ñộng sản gặp khó khăn, nhất là các doanh nghiệp nhỏ và vừa, tiềm lực kinh tế hạn chế,
phải vay vốn kinh doanh hoặc dựa vào nguồn vốn ñầu tư ban ñầu của khách hàng.

Mới ñây Bộ Xây dựng có báo cáo thống kê cho thấy cả nước ta ñang còn
42.000 căn nhà tồn kho tại các dự án bất ñộng sản nhưng thực tế sẽ còn nhiều hơn vì
các dự án không báo cáo con số thực vì sợ ảnh hưởng ñến kinh doanh. Bên cạnh ñó,
một số căn hộ tồn kho do dự án ñã huy ñộng vốn một phần, ñã giải phóng mặt bằng,
ñầu tư cơ sở hạ tầng nhưng phải dừng thi công do không có thị trường, các nhà ñầu tư
ñã mua nhưng chưa bán ñược.
Hiện nay, tỉnh Nghệ An ñang có 110 dự án kinh doanh bất ñộng sản của 74
doanh nghiệp với tổng diện tích gần 1.000 ha có tổng mức ñầu tư khoảng 51.000 tỷ
ñồng. Tuy nhiên, số dự án ñược triển khai và ñưa vào sử dụng mới ñạt ñược gần 7%
mức ñầu tư. Hiện tỉnh Nghệ An ñang tồn kho nhà ở thấp tầng tại các dự án là 2.595
căn, căn hộ chung cư là 1.120 căn, diện tích văn phòng cho thuê và mặt bằng thương
mại tại các dự án bất ñộng sản là 12.982m
2
, ñất nền là 5.148m
2
.
Nguyên nhân của thực trạng này là giá ñất, giá nhà hiện còn quá cao so với mức
thu nhập bình quân ñầu người mà theo tính toán của các chuyên gia, số bất ñộng sản
tồn kho ở tỉnh Nghệ An phải mười năm nữa mới tiêu thụ hết so với thu nhập ñầu
người. Một khi giá còn cao thì các giải pháp ñể ñưa ra hỗ trợ thị trường rất khó phát
huy hiệu quả khi mà lượng cầu không nhiều do người dân dù có nhu cầu mua nhưng
không thể ñủ tiền vì ñất dự án quá cao.
Báo cáo mới ñây nhất của Ủy ban Kinh tế Quốc hội cho thấy, giá nhà ở trung
bình ở Việt Nam cao hơn gấp 25 lần thu nhập bình quân hàng năm của người lao ñộng,
trong khi các nước Châu Âu chỉ 7 lần, khu vực ðông Nam Á chỉ hơn 5 lần. Tại ñịa bàn
tỉnh Nghệ An, nhu cầu người dân mua nhà thấp nhất dưới 400 triệu ñồng là rất nhiều
nhưng ñất và nhà ở khu dự án ñắt gấp nhiều lần nên người dân gần như không có cơ
hội tiếp cận.
2

Trong khi nguồn cung cấp cho thị trường tiếp tục ñược bổ sung khi các chung
cư cao tầng và hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các khu nhà ở tầng thấp ñang ñược hoàn
thiện. Việc cung và cầu không gặp nhau khi người mua có nhu cầu thấp thì người bán
bán với giá cao.
Trong hơn 1 năm qua, các sàn giao dịch ít có giao dịch bất ñộng sản thành
công, có 6/17 sàn không có giao dịch bất ñộng sản nào trong năm 2012 và 3 tháng ñầu
năm 2013. Dù các doanh nghiệp bất ñộng sản ñang cố gắng hâm nóng lại thị trường
bằng giảm giá, ưu ñãi trong kinh doanh như hỗ trợ vốn vay, nhiều hình thức khuyến
mại… và thực tế giá bất ñộng sản ñã giảm 10% so với cùng kỳ năm 2011 và giảm tới
25% so với thời ñiểm cao nhất, nhưng người mua vẫn ñang rất thờ ơ.
Người không có tiền không tiếp cận bất ñộng sản là ñiều hiển nhiên, nhưng ở
tỉnh Nghệ An người có tiền cũng không mặn mà với bất ñộng sản. Hiện, tỉnh Nghệ An
là tỉnh có số tiền gửi tiết kiệm trong dân cao nhất Bắc Trung bộ, gấp ñôi tỉnh Thanh
Hóa dù dân số ít hơn so với Thanh Hóa. Tâm lý người dân ñang ñể ñồng tiền an toàn
trong ngân hàng dù lãi suất gửi ñã giảm xuống dưới 10%/năm.
Tâm lý này xuất phát từ thực tế các dự án bất ñộng sản không ñảm bảo ñúng
hợp ñồng ñã ký kết. Rất nhiều dự án “hứa” ñầu tư cơ sở hạ tầng như cầu cống, ñiện,
ñường… nhưng khi nhận ñược tiền ñầu tư ban ñầu của dân ñã không thực hiện hợp
ñồng ký kết.
Có những chung cư cam kết sẽ bàn giao nhà ñúng thời hạn nhưng ñến nay ñã
quá hạn vài ba năm nhưng vẫn ñang trong quá trình xây phần thô. Cùng với ñó là việc
cấp quyền sử dụng ñất tại các dự án còn quá chậm dẫn ñến những người ñầu cơ không
có cơ hội sang nhượng khi chưa có GCN QSD ñất.
Tương lai của thị trường bất ñộng sản sẽ còn rất ảm ñạm, việc triển khai các
giải pháp cứu các dự án bất ñộng sản là cần thiết, ñây có thể là cơ hội ñể cung và cầu
gặp nhau dưới sự “dìu dắt” của các cấp chính quyền.
Chính những diễn biến của nó ñã và ñang ảnh hưởng sâu rộng ñến mọi mặt của
ñời sống xã hội. Trong ñó, thị trường về nhà ñất ñóng vai trò quan trọng nhất, sâu rộng
nhất, chiếm tỷ trọng cao nhất và tác ñộng lớn nhất ñến sự phát triển chung của thị
trường bất ñộng sản. Kể từ ñầu năm 2011 ñến nay, bất ñộng sản ở Nghệ An gần như

ñóng băng sau cơn sốt từ cuối năm 2009. Hệ quả này kéo theo những hệ lụy như khiếu
nại, khiếu kiện, lừa ñảo, doanh nghiệp bất ñộng sản vỡ nợ, trong khi nguồn thu ngân
3

sách từ thuế ñất thấp chưa từng có. Nhiều giải pháp ñã ñược UBND tỉnh cùng doanh
nghiệp bàn bạc nhưng việc giải cứu dự án bất ñộng sản sẽ không dễ dàng.
Nhằm có sự ñịnh hướng tốt hơn ñối với sự phát triển của thị trường nhà ñất ở
trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An, tôi chọn ñề tài: “Nghiên cứu nhu cầu và các nhân tố
ảnh hưởng tới sự lựa chọn nhà, ñất tại Nghệ An” làm ñề tài nghiên cứu cho luận
văn tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu của ñề tài
ðề tài xác ñịnh ñược các mục tiêu nghiên cứu cụ thể sau ñây:
- Trình bày khái quát cơ sở lý thuyết về thị trường bất ñộng sản, phân nhóm thị
trường bất ñộng sản là nhà ở, ñất ở, thị hiếu, khách hàng….
- ðánh giá chung về thị trường bất ñộng sản tại Nghệ An, thực trạng hoạt ñộng,
tính minh bạch của thị trường bất ñộng sản tại Nghệ An trong những năm qua.
- Xác ñịnh lý thuyết và mô hình nghiên cứu xác ñịnh nhu cầu, tìm hiểu các nhân tố
ảnh hưởng ñến việc lựa chọn mặt hàng là nhà ở, ñất ở của nhóm người ñược nghiên cứu.
- Khảo sát, nhận ñịnh và ñánh giá về thị hiếu, xu hướng, mối quan tâm hiện nay
ñối với thị trường nhà ở và ñất ở tại ñịa bàn Nghệ An.
- ðưa ra các nhận ñịnh, ý kiến, ñề xuất một số biện pháp và ñịnh hướng trong
công tác quản lý ñối với sự phát triển của thị trường nhà ở, ñất ở trên ñịa bàn Nghệ An.
3. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu của ñề tài
- ðối tượng nghiên cứu: Nhu cầu và các nhân tố ảnh hưởng tới sự lựa chọn nhà
ñất tại Nghệ An.
- ðối tượng khảo sát: Khảo sát nhóm người ñang sinh sống, làm việc trên ñịa bàn
tỉnh Nghệ An.
- Phạm vi khảo sát: Là một tỉnh có diện tích tự nhiên 16.487 km
2
lớn nhất cả

nước, với dân số gần 3 triệu người phân bố tại 17 huyện, 1 thành phố và 3 thị xã. Là
một tỉnh có diện tích tự nhiên rộng lớn, nhiều huyện, thành và có số dân ñông, bên
cạnh ñó, thời gian nghiên cứu, nhân lực và các ñiều kiện khác của tác giả dành cho
nghiên cứu ñề tài còn hạn chế. Vì vậy tác giả ñã lựa chọn giới hạn nghiên cứu trong
phạm vi các ñịa phương ñặc trưng cho các huyện, thành phố, thị xã chịu ảnh hưởng
nhiều tới sự phát triển của thị trường bất ñộng sản gồm thành phố Vinh, thị xã du lịch
Cửa Lò và huyện Nghi Lộc. Tại 3 ñịa ñiểm này, bản thân tác giả cũng sẽ chọn lựa các
vùng dân cư phù hợp với tiêu chí của ñề tài ñể nghiên cứu.
4

4. Phương pháp nghiên cứu
ðể ñạt ñược mục tiêu nghiên cứu ñề ra, tác giả ñã thực hiện phân tích ñịnh tính
và ñịnh lượng, thu nhập dữ liệu từ nhiều nguồn thông tin khác nhau. Cụ thể, những
thông tin dùng trong phân tích, nghiên cứu ñề tài ñược thu thập từ các nguồn sau ñây:
- Dữ liệu thứ cấp: Tác giả sẽ sử dụng dữ liệu thứ cấp về các giao dịch nhà và ñất
ñã diễn ra trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An ñể ước lượng mô hình về nhu cầu ñối với các sản
phẩm nhà, ñất cá nhân.
- Dữ liệu ñiều tra: ðể hiểu rõ hơn thái ñộ, sự ñánh giá và nhu cầu về nhà ñất của
người dân trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An, tác giả sẽ tiến hành khảo sát bằng bảng hỏi. Kết quả
này sẽ bổ sung cho kết quả từ mô hình ñịnh lượng ở phần trên.
Nghiên cứu này thực hiện thông qua hai bước:
+ Nghiên cứu sơ bộ: ðược thực hiện thông qua phương pháp ñịnh tính. Kỹ thuật
thảo luận nhóm tập trung ñược sử dụng trong nghiên cứu này và nó ñược dùng ñể
khám phá các nhân tố tác ñộng ñến lựa chọn nhà ñất của người tiêu dùng và bổ sung
vào các thang ño lý thuyết ñể phân tích các nhân tố ảnh hưởng ñó.
+ Nghiên cứu chính thức: ðược thông qua kỹ thuật phát phiếu ñiều tra trực tiếp,
ñiều tra số liệu thực tế bằng việc phỏng vấn trực tiếp.
Phương pháp xử lý số liệu: Thống kê mô tả - mô tả mẫu ñiều tra; hệ số
Cronbach Alpha – Kiểm ñịnh sự phù hợp của thang ño; phân tích nhân tố khám phá
EFA – bóc tách các nhân tố; phân tích tương quan và hồi quy – kiểm ñịnh sự tác ñộng

của các nhân tố trong mô hình thông qua việc sử dụng phần mềm SPSS.
5. Ý nghĩa, khả năng ứng dụng của ñề tài
ðề tài có những ñóng góp cả về lý thuyết và thực tiễn như sau:
- Về lý luận: Qua việc nghiên cứu sẽ ñánh giá có tính khoa học thực trạng phát
triển của thị trường bất ñộng sản nói chung và thị trường nhà ñất tại ñịa bàn Nghệ An
nói riêng trong khoảng thời gian 2008 ñến hết năm 2013.
- Qua kết quả nghiên cứu của ñề tài sẽ chỉ ra những yếu tố nào ảnh hưởng ñến
việc lựa chọn sử dụng bất ñộng sản là nhà ở và ñất ở của người dân, mức ñộ lựa chọn
ñối với các mặt hàng. Kết quả này giúp cho cơ quan quản lý nhà nước tại ñịa phương
ñưa ra ñược các chính sách, xây dựng ñược quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường
bất ñộng sản nhằm tạo dựng ñược một thị trường bền vững, lâu dài, các công ty kinh
doanh ñịa ốc cũng căn cứ vào kết quả nghiên cứu của ñề tài ñể xây dựng ñược các ý
5

tưởng mới trong kinh doanh, xây dựng ñược các chiến lược phát triển phù hợp, phân
khúc thị trường nhắm vào các ñối tượng khách hàng cụ thể ñể nâng cao hiệu quả hoạt
ñộng sản xuất kinh doanh của các công ty kinh doanh ñịa ốc.
6. Kết cấu dự kiến của luận văn
Ngoài phần mở ñầu và kết luận, luận văn ñược kết cấu làm 4 chương:
Phần mở ñầu
Phần này sẽ trình bày lý do chọn ñề tài, mục tiêu nghiên cứu, lý thuyết và
phương pháp nghiên cứu, và kết quả mong ñợi
Mở ðầu
Chương 1: Cơ sở lý thuyết và ñề xuất mô hình nghiên cứu.
Chương 2: Phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Kết quả nghiên cứu
Chương 4: Một số giải pháp và kiến nghị
Kết Luận

6

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ ðỀ XUẤT MÔ HÌNH
NGHIÊN CỨU
Trong chương này, tác giả ñã trình bày cơ sở lý thuyết về nhu cầu và các nhân tố
ảnh hưởng tới sự lựa chọn nhà, ñất tại Nghệ An. Cụ thể, tác giả nêu lý thuyết về hành
vi tiêu dùng, ñộng cơ tiêu dùng và các khái niệm cơ bản về nhà ñất, ñồng thời nêu tổng
quan các nghiên cứu liên quan về lĩnh vực hành vi tiêu dùng nhà, ñất. Từ ñó, tác giả
xác ñịnh ñược các nhân tố ảnh hưởng ñến sự lựa chọn nhà, ñất nói chung. Cuối cùng,
tác giả ñưa ra mô hình nghiên cứu ñề xuất của mình dựa trên những nghiên cứu trước.
1.1. Tổng quan lý thuyết về nghiên cứu hành vi tiêu dùng
1.1.1. Khái niệm và các nhân tố ảnh hưởng tới hành vi tiêu dùng
Hành vi tiêu dùng hiểu một cách chung nhất là hành vi của người tiêu dùng
ñược thể hiện qua việc tìm kiếm mua, sử dụng, ñánh giá và loại bỏ sản phẩm, dịch vụ
mà người tiêu dùng mong muốn sẽ thoả mãn nhu cầu của họ. Hành vi nói chung và
hành vi tiêu dùng nói riêng ñược thể hiện ở cả hai góc ñộ, các quyết ñịnh cảm tính và
các hành vi lý tính phát sinh từ những quyết ñịnh ñó. Khi nghiên cứu về hành vi,
chúng ta không chỉ xem xét trong phạm vi những hành ñộng có thể quan sát ñược, mà
còn phải nghiên cứu cả những lý do và quyết ñịnh ñằng sau các hành ñộng, các quyết
ñịnh cảm tính có liên quan chặt chẽ với hành vi ñó. Nhìn chung, khi con người hành
ñộng với tư cách một người tiêu dùng, trong tâm trí của các cá nhân ñó chỉ hướng ñến
một mục ñích duy nhất, nhận ñược sản phẩm, dịch vụ thoả mãn nhu cầu và mong
muốn của họ.
Người tiêu dùng là những người mua hoặc sử dụng các sản phẩm, dịch vụ ñược
cung ứng trên thị trường. Người tiêu dùng có thể ñược phân làm hai nhóm cơ bản:
Người tiêu dùng cá nhân và người tiêu dùng tổ chức.
Người tiêu dùng cá nhân là những người mua sản phẩm, dịch vụ ñể sử dụng cho
cá nhân họ hoặc cho người thân, gia ñình, bạn bè… Những người này còn ñược gọi là
người tiêu dùng cuối cùng.
Người tiêu dùng tổ chức có thể là các tổ chức kinh doanh, ñơn vị hành
chính…Họ mua sản phẩm, dịch vụ ñể phục vụ cho hoạt ñộng của mình. Trong phạm vi

nghiên cứu của ñề tài, luận văn chỉ tập trung vào những người tiêu dùng cá nhân, bởi
vì tiêu dùng cuối cùng là yếu tố bao trùm hầu hết các dạng khác nhau của hành vi tiêu
dùng và liên quan ñến mọi người với vai trò là người mua, người tiêu dùng hoặc cả hai.
7

Các yếu tố tác ñộng ñến hành vi tiêu dùng
ðó là ñặc ñiểm của người tiêu dùng và hoạt ñộng marketing.
a) ðặc ñiểm của người tiêu dùng ñược hình thành và bị tác ñộng bởi các yếu
tố văn hóa, yếu tố xã hội, yếu tố tâm lý và yếu tố cá nhân.
Yếu tố văn hoá là yếu tố ñầu tiên tác ñộng ñến hành vi nói chung và tiêu dùng nói
riêng ñược thể hiện qua văn hoá chung, văn hoá riêng và văn hoá thuộc tầng lớp xã hội.
Văn hoá chung là yếu tố cơ bản nhất quyết ñịnh ý muốn và hành vi của con
người, bởi nó là những giá trị vật chất và tinh thần ñược kết tinh mà mỗi con người
ñều thừa hưởng từ xã hội. Rõ ràng, khi mua hàng, người tiêu dùng sẽ bị chi phối bởi
các yếu tố văn hoá mang bản sắc dân tộc tác ñộng ñến các giá trị lựa chọn.
Văn hoá riêng là những nhóm văn hoá tạo nên những nét ñặc trưng riêng biệt và
mức ñộ hoà nhập với xã hội của các thành viên trong nó. Các nhóm văn hoá riêng bao
gồm dân tộc, chủng tộc, tôn giáo, tín ngưỡng, vùng ñịa lý… Ví dụ nhóm Công giáo,
Hồi giáo ñều tượng trưng cho những nhóm văn hoá riêng và ñều có những ñiều thiêng
liêng và cấm kỵ riêng của họ và từ ñó tác ñộng ñến việc mua sản phẩm, dịch vụ của họ.
Văn hoá thuộc tầng lớp xã hội thể hiện ở những giá trị ñặc trưng riêng cho
những tầng lớp xã hội khác nhau. Có thể thấy các tầng lớp xã hội khác nhau sẽ có
những sở thích về nhãn hiệu và sản phẩm là khác nhau trong các lĩnh vực như quần áo,
ñồ nội thất, hoạt ñộng giải trí, phương tiện ñi lại…
Yếu tố xã hội thể hiện qua nhóm xã hội, gia ñình và vai trò, ñịa vị.
Hành vi của một người tiêu dùng sẽ chịu nhiều ảnh hưởng của nhiều nhóm
người. Có những nhóm ảnh hưởng trực tiếp như bạn bè, gia ñình, ñồng nghiệp, ñảng
phái, ñoàn thể, hiệp hội… và cũng có những nhóm ảnh hưởng gián tiếp thông qua việc
người tiêu dùng mong muốn mình là thành viên.
Gia ñình cũng tạo một ảnh hưởng mạnh mẽ lên hành vi tiêu dùng của một

người. Ở những gia ñình bao gồm cả cha mẹ của người tiêu dùng thì ngay cả người ñó
không có quan hệ nhiều với cha mẹ mình thì ảnh hưởng của cha mẹ lên hành vi tiêu
dùng cũng vẫn rất ñáng kể. Còn ở những gia ñình chỉ bao gồm vợ, chồng và con cái của
người tiêu dùng thì mức ñộ ảnh hưởng sẽ trực tiếp hơn ñến hành vi mua sắm hàng ngày.
Vai trò và ñịa vị của một người sẽ xuất hiện khi người ñó tham gia vào các
nhóm xã hội và sẽ ảnh hưởng ñến hành vi tiêu dùng của họ. Rõ ràng, một giám ñốc
Công ty sẽ có nhu cầu tiêu dùng khác với những công nhân trong công ty.
8

Yếu tố cá nhân thể hiện rõ nét qua tuổi tác, nghề nghiệp, ñiều kiện kinh tế,
phong cách sống, nhân cách và ý niệm về bản thân.
Tuổi tác thay ñổi thì nhu cầu cũng sẽ thay ñổi. Vì vậy người tiêu dùng cũng sẽ
thay ñổi những sản phẩm, dịch vụ mà họ cần mua ñể phù hợp với nhu cầu trong từng
giai ñoạn của cuộc sống.
Nghề nghiệp của một người ảnh hưởng ñến việc tiêu dùng hàng hoá. Rõ ràng,
một người công nhân sẽ mua những quần áo, giày dép lao ñộng, hộp thức ăn trưa cho
phù hợp với công việc và giờ giấc lao ñộng, còn một vị giám ñốc công ty sẽ cần mua
laptop, iphone, hay các phương tiện khác ñể tiếp cận thông tin nhanh chóng hơn…
ðiều kiện kinh tế của một người thể hiện ở thu nhập dành cho tiêu dùng, số tiền
gửi tiết kiệm, tài sản, thái ñộ ñối với việc chi tiêu và tiết kiệm. ðiều kiện kinh tế là yếu
tố ảnh hưởng rất lớn ñến sự lựa chọn sản phẩm, dịch vụ của ngưởi ñó.
Phong cách sống là cung cách sinh hoạt, làm việc, hoạt ñộng, xử sự tạo nên cái
riêng của một người hoặc của một lớp người, ví dụ như phong cách sống giản dị,
phong cách sống nghệ sĩ… Phong cách sống ñược hình thành bởi các giá trị mà cá
nhân ñó theo ñuổi và từ ñó sẽ ảnh hưởng ñến hành vi tiêu dùng của họ.
Nhân cách thể hiện những ñặc ñiểm tâm lý ñặc trưng của một người dẫn ñến
những phản ứng tương ñối nhất quán và lâu bền với môi trường xung quanh. Những
ñặc ñiểm ñặc trưng của nhân cách như tính tự tin, tính ñộc lập, lòng tự tôn, tính hoà
ñồng…ñều có ảnh hưởng ñến hành vi tiêu dùng của một người qua cách lựa chọn sản
phẩm và nhãn hiệu của họ.

Ý niệm về bản thân là hình ảnh về cá nhân theo cách quan niệm của chính
người ñó. Ý niệm nghĩ về mình như thế nào, ý niệm muốn nghĩ về mình như thế nào
và ý niệm nghĩ người khác có ý niệm về mình như thế nào, ñó cũng là những yếu tố
tác ñộng ñến hành vi mua sắm của người tiêu dùng mà người làm marketing cũng phải
tìm hiểu ñể kịp thời nắm bắt nhu cầu của khách hàng.
Yếu tố tâm lý quan trọng thể hiện qua ñộng cơ, nhận thức, kiến thức, niềm tin
và quan ñiểm.
b) Hoạt ñộng marketing ñóng một vai trò hết sức quan trọng tác ñộng ñến hành vi
của người tiêu dùng, bởi nó là một quá trình quản lý mang tính xã hội, nhờ nó mà các
cá nhân và các nhóm người khác nhau nhận ñược cái mà họ cần và mong muốn, thông
qua việc tạo ra, cung cấp và trao ñổi các sản phẩm có giá trị với những người khác và từ
ñó giúp cho hoạt ñộng kinh doanh của một doanh nghiệp ñược hiệu quả và thành công.
9

Các giai ñoạn thực hiện hành vi tiêu dùng bao gồm giai ñoạn nhận thức về
nhu cầu, giai ñoạn tìm kiếm thông tin, giai ñoạn lựa chọn ñánh giá, quyết ñịnh mua và
giai ñoạn sau khi mua.
Trong giai ñoạn nhận thức về nhu cầu, khi người mua cảm thấy có sự khác biệt
giữa trạng thái thực tế và trạng thái mong muốn, họ sẽ có nhận thức về nhu cầu. Nhu
cầu có thể bắt nguồn từ các tác nhân kích thích bên trong như ñói, khát… hoặc bắt
nguồn từ các tác nhân bên ngoài như báo chí, quảng cáo…Những tác nhân này khúc
xạ qua những yếu tố tâm lý, nhận thức… của người tiêu dùng sẽ gợi mở một vấn ñề
hay một nhu cầu nào ñó. Do ñó, những người làm marketing nghiên cứu giai ñoạn này
thường chủ ý tạo ra các hoàn cảnh làm cho người tiêu dùng nhanh chóng nhận thức ra
nhu cầu ñể ñi ñến lựa chọn mua một sản phẩm nhất ñịnh.
Trong giai ñoạn tìm kiếm thông tin, một người tiêu dùng ñã có nhu cầu thì bắt
ñầu tìm kiếm thông tin. Nếu sự thôi thúc mạnh và sản phẩm vừa ý nằm trong tay,
người tiêu dùng có thể sẽ mua ngay. Thông tin có thể tìm kiếm từ các nhóm xã hội,
hoặc từ kinh nghiệm bản thân…. Nói chung, những thông tin về sản phẩm ảnh hưởng
rất lớn ñến quyết ñịnh mua của người tiêu dùng mà những người làm marketing nào

cũng ñều chú ý trong quá trình xây dựng chiến lược truyền ñạt thông tin hiệu quả cho
các thị trường mục tiêu.
Trong giai ñoạn ñánh giá, lựa chọn và quyết ñịnh mua, người tiêu dùng xem xét
mỗi sản phẩm như một tập hợp các thuộc tính với những khả năng ñem lại những lợi
ích mà họ mong muốn và thỏa mãn nhu cầu của họ ở những mức ñộ khác nhau. Khi
ñánh giá về một sản phẩm, người tiêu dùng thường nhìn nhận về những thuộc tính mà
họ cho là quan trọng nhất hay nổi bật nhất, sắp xếp các nhãn hiệu theo các thứ bậc và
bắt ñầu hình thành ý ñịnh mua sản phẩm ñược ñánh giá là cao nhất. Bình thường,
người tiêu dùng sẽ mua những sản phẩm ñược ưu tiên nhất nhưng cũng có trường hợp
họ vẫn không mua những sản phẩm này bởi những tác ñộng của thu nhập gia tăng,
mức giá dự tính, sản phẩm thay thế… Nói chung, hầu hết khi ñánh giá, người tiêu
dùng ñều nhận thức và cân nhắc tính hợp lý ñể ñi ñến quyết ñịnh mua.
Trong giai ñoạn sau khi ñã mua sản phẩm và sử dụng, người tiêu dùng sẽ cảm
nhận hài lòng hay không hài lòng về sản phẩm ñó. Nếu những tính năng sử dụng của
sản phẩm không tương xứng với những kỳ vọng của người mua thì họ sẽ không hài
lòng và ngược lại. Những cảm giác này của người mua sẽ dẫn ñến hai hệ quả ñối lập,
10

hoặc là người mua sẽ tiếp tục mua sản phẩm ñó và ñánh giá tốt về nó, hoặc là thôi
không mua sản phẩm ñó và nói những ñiều không tốt về nó cho những người khác.
1.1.2. Các lý thuyết về hành vi tiêu dùng
1.1.2.1. Mô hình hành vi tiêu dùng của Philip Kotler
Theo Philip Kotler, nghiên cứu về hành vi tiêu dùng của khách hàng là một
nhiệm vụ khá quan trọng có ảnh hưởng rất lớn trong qui trình các quyết ñịnh về tiếp
thị của các doanh nghiệp. Trong những thời gian ñầu tiên, những người làm tiếp thị có thể
hiểu ñược người tiêu dùng thông qua những kinh nghiệm bán hàng cho họ hàng ngày. Thế
nhưng sự phát triển về quy mô của các doanh nghiệp và thị trường ñã làm cho nhiều nhà
quản trị tiếp thị không còn ñiều kiện tiếp xúc trực tiếp với khách hàng nữa.

Hình 1.1 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng ñến hành vi mua của người tiêu dùng

(Nguồn: Philip Kotler 2005)
Việc mua sắm của người tiêu dùng chịu tác ñộng mạnh mẽ của những yếu tố
văn hóa, xã hội, cá nhân và tâm lý. Những yếu tố này ñược trình bày trong hình 1.1.
ðối với nhà quản trị, ña số những yếu tố này là không thể kiểm soát ñược, nhưng
chúng cần phải ñược phân tích cẩn thận và xem xét những ảnh hưởng của chúng ñến
hành vi của người mua. Tiếp thị và những tác nhân của môi trường ñi vào ý thức của
người mua. Những ñặc ñiểm và quá trình quyết ñịnh của người mua dẫn ñến những
quyết ñịnh mua sắm nhất ñịnh. Nhiệm vụ của người làm tiếp thị là hiểu ñược ñiều gì
xảy ra trong ý thức của người mua giữa lúc các tác nhân bên ngoài bắt ñầu tác ñộng
vào lúc quyết ñịnh mua. Ta sẽ tập trung vào hai câu hỏi sau:
Những ñặc ñiểm nào của người mua, ảnh hưởng ñến hành vi mua sắm?
Người mua thông qua quyết ñịnh mua sắm như thế nào?
11

Quá trình mua hàng của khách hàng bị tác ñộng bởi một số nhân tố mà những nhà
quản trị tiếp thị không thể kiểm soát ñược như yếu tố văn hoá, yếu tố xã hội, yếu tố cá
nhân và yếu tố tâm lý. Tuy vậy những nhân tố này phải ñược ñưa vào ñể xem xét một
cách ñúng mức nhằm ñạt ñược hiệu quả về mục tiêu khách hàng.
Tiến trình quyết ñịnh mua của người tiêu dùng có thể ñược mô hình hóa thành
năm giai ñoạn. Ý thức về nhu cầu, tìm kiếm thông tin, ñánh giá các phương án, quyết
ñịnh mua và hành vi sau khi mua. Như vậy, tiến trình quyết ñịnh mua của người tiêu
dùng ñã bắt ñầu trước khi việc mua thực sự diễn ra và còn kéo dài sau khi mua.

Hình 1.2. Mô hình tiến trình quyết ñịnh mua của người tiêu dùng
( Nguồn: Philip Kotler 2005)
Mô hình về tiến trình quyết ñịnh mua của người tiêu dùng trên ñây bao quát ñầy
ñủ những vấn ñề nảy sinh khi một người tiêu dùng cần lựa chọn mua sắm các sản
phẩm và nhãn hiệu, nhất là khi ñứng trước một việc mua sắm mới cần ñể tâm nhiều.
Tuy nhiên, trong trường hợp những sản phẩm hay nhãn hiệu mà người tiêu dùng
thường xuyên mua, ít cần ñể tâm, thì người mua có thể bỏ qua hay ñảo lại một số giai

ñoạn trong tiến trình ñó.
1.1.2.2. Lý thuyết hành ñộng hợp lý (Theory of Reasoned Action – TRA)
Lý thuyết TRA ñược Fishbein và Ajzen ñưa ra từ năm 1975 cho rằng, yếu tố
quan trọng nhất quyết ñịnh hành vi của con người là ý ñịnh thực hiện hành vi ñó. Ý
ñịnh hành vi là ý muốn thực hiện hành vi cụ thể nào ñó ñược quyết ñịnh bởi hai nhân
tố: Thái ñộ của một người về hành vi và tiêu chuẩn chủ quan liên quan ñến hành vi.







Hình 1.3: Mô hình lý thuyết TRA (nguồn Fishbein và Ajzen năm 1975)
12

Theo mô hình, thái ñộ của một người là sự ñánh giá liệu cá nhân ñó thấy loại
sản phẩm ñó tốt hay xấu, có lợi hay không có lợi. Nếu một người nhận thấy kết quả có
ñược từ thực hiện hành vi là tốt ñẹp thì họ sẽ có thái ñộ tích cực về thực hiện hành vi
và ngược lại nếu như họ không thích kết quả của việc thực hiện hành vi.
Tiêu chuẩn chủ quan liên quan ñến hành vi là các áp lực từ phía xã hội mà bản
thân cá nhân ñó nhận thức ñược ñể thực hiện một hành vi cụ thể nào ñó. Chẳng hạn,
nếu những người có ảnh hưởng quan trọng như cha mẹ, gia ñình, bạn bè… cho rằng
việc thực hiện hành vi là tích cực và bản thân người ñó cũng muốn ñáp ứng những
mong ñợi của họ thì khi ñó hành vi của người ñó mang tính chuẩn mực tích cực và sẽ
ngược lại nếu những người có ảnh hưởng không thích hành vi ñó.
Thái ñộ và tiêu chuẩn chủ quan là nhân tố quan trọng dẫn ñến ñộng cơ với tư
cách ý ñịnh hành vi. Ý ñịnh ñược coi là yếu tố dự báo gần gũi và quan trọng nhất của
hành vi và bị ảnh hưởng bởi hai yếu tố thái ñộ và tiêu chuẩn chủ quan. Trên thực tế, lý
thuyết này tỏ ra rất hiệu quả khi dự báo những hành vi nằm trong tầm kiểm soát của ý

chí con người.
1.1.2.3. Lý thuyết hành vi ñược hoạch ñịnh (Theory of Planned Behavior – TPB)
Lý thuyết TPB là sự mở rộng của lý thuyết TRA ñể khắc phục hạn chế trong
việc giải thích về những hành vi nằm ngoài kiểm soát, dù ñộng cơ của ñối tượng là rất
cao từ thái ñộ và tiêu chuẩn chủ quan nhưng trong một số trường hợp họ vẫn không
thực hiện hành vi vì có các tác ñộng của ñiều kiện bên ngoài lên ý ñịnh hành vi.
Lý thuyết này ñã ñược Ajzen bổ sung từ năm 1991 bằng việc ñề ra thêm yếu tố
kiểm soát hành vi nhận thức như là lòng tin của cá nhân liên quan ñến khả năng thực
hiện hành vi khó hay dễ như thế nào. Càng nhiều nguồn lực và cơ hội, họ nghĩ rằng sẽ
càng có ít cản trở và việc kiểm soát nhận thức ñối với hành vi sẽ càng lớn. Yếu tố kiểm
soát này có thể xuất phát từ bên trong của từng cá nhân (kiến thức, sự quyết tâm, năng
lực thực hiện…) hay bên ngoài ñối với cá nhân (thời gian, cơ hội, ñiều kiện kinh tế…)





Hình 1.4: Mô hình lý thuyết TPB
13

Theo mô hình TPB, ñộng cơ hay ý ñịnh tiêu dùng là nhân tố thúc ñẩy cơ bản
của hành vi người tiêu dùng. ðộng cơ hay ý ñịnh tiêu dùng bị dẫn dắt bởi ba tiền tố cơ
bản là thái ñộ, chuẩn chủ quan và kiểm soát hành vi nhận thức. Thái ñộ ñại diện cho
niềm tin tích cực hay tiêu cực của con người và sự ñánh giá về hành vi của mình. Thái
ñộ ñược hình thành từ niềm tin thể hiện ra bên ngoài về kết quả cụ thể và sự ñánh giá
các kết quả ñó. Chuẩn mực chủ quan là nhận thức của con người về áp lực chung của
xã hội ñể thực hiện hay không thực hiện hành vi và nó ñược quyết ñịnh bởi niềm tin
chuẩn mực của con người. Cuối cùng, sự kiểm soát hành vi nhận thức cho biết nhận
thức của con người về việc thể hiện hay không thể hiện hành vi khi bị kiểm soát. Con
người không có khả năng hình thành ñộng cơ hay ý ñịnh mạnh mẽ ñể thực hiện hành

vi nếu họ tin rằng họ không có nguồn lực hay cơ hội cho dù họ có thái ñộ tích cực.
Một số nhà nghiên cứu ñã vận dụng mô hình TPB ñể xem xét tác ñộng trực tiếp
của thái ñộ, ảnh hưởng xã hội (như Scholderer & Grunert, 2001; Olsen, 2001), kiểm
soát hành vi cảm nhận (như Verbeke & Vackier, 2005), các cảm nhận hành vi xã hội
(như Astrom & Rise, 2001; Berg, Jonsson & Conner, 2000; Louis et al. 2007), ñộng cơ
(Hồ Huy Tựu, 2008…) trong các lĩnh vực hành vi tiêu dùng sản phẩm, dịch vụ và ñã
ñạt ñược những kết quả nghiên cứu quan trọng. Ngoài ra, những nghiên cứu gần ñây
có xu hướng chuyên sâu, mở rộng, tách riêng các biến quan sát cho phù hợp với các
nghiên cứu khác nhau như kinh nghiệm (Arvola et al., 1999), cá tính (Shepherd et al.,
1995), trách nhiệm ñạo lý và cảm nhận tiêu cực (Olsen, 2001), khó khăn cảm nhận
(Kraft et al., 2005) và một số nhân tố khác như tuổi, giới tính, cảm nhận sự thuận tiện,
cảm nhận tiêu cực (Armitage et al,. 2002; Olsen 2003).
1.1.3. Một số nghiên cứu tại Việt Nam về hành vi tiêu dung
Nguyễn Trung Thiết (2014) với nghiên cứu “Các nhân tố ảnh hưởng ñến sự
lựa chọn sản phẩm thức ăn nuôi tôm trên ñịa bàn Nghệ An” Nghiên cứu dựa vào lý
thuyết về hành vi tiêu dùng và ñộng cơ tiêu dùng tác giả ñã ñề xuất mô hình nghiên
cứu bao gồm 6 thành phần ảnh hưởng tới sự lựa chọn sản phẩm ñó là: (1) Thương
hiệu; (2) Giá cả; (3) Chất lượng sản phẩm; (4) Phương thức thanh toán, (5) Sự thuận
lợi; (6) Chiêu thị. Phương pháp nghiên cứu ñược sử dụng ñể xây dựng mô hình, ño
lường các thang ño và kiểm ñịnh mô hình bao gồm hai bước: nghiên cứu sơ bộ và
nghiên cứu chính thức. Nghiên cứu sơ bộ sử dụng phương pháp ñịnh tính thông qua
phương pháp thảo luận nhóm. Nghiên cứu chính thức sử dụng phương pháp ñịnh
14

lượng thông qua kỹ thuật phỏng vấn dựa vào bảng câu hỏi trực tiếp ñể thu thập thông
tin từ 210 hộ gia ñình nuôi tôm trên ñịa bàn 3 huyện Nghi Lộc, Quỳnh Lưu và Diễn
Châu thuộc tỉnh Nghệ An. Kết quả nghiên cứu cho thấy có 4 yếu tố ảnh hưởng ñến
quyết ñịnh mua của khách hàng ñối với sản phẩm thức ăn cho tôm. ðó là giá cả của
sản phẩm, thương hiệu của sản phẩm, sự tin cậy và chất lượng .
Phạm Thị Tâm, Phạm Ngọc Thúy với nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng ñến

xu hướng lựa chọn ngân hàng của khách hàng cá nhân” Tác giả ñã ñề xuất mô hình
nghiên cứu dựa vào lý thuyết về xu hướng tiêu dùng, Lý thuyết hành ñộng hợp lý
(TRA) bao gồm 6 thành phần ñó là: (1) Vẻ bề ngoài; (2) Thuận tiện về thời gian; (3)
Thuận tiện về vị trí; (4) Ảnh hưởng của người thân; (5) Nhận biết thương hiệu; (6)
Thái ñộ ñối với chiêu thị. Kết quả nghiên cứu cho thấy, yếu tố Nhận biết thương hiệu
có tác ñộng mạnh nhất ñến xu hướng chọn lựa ngân hàng, kế ñến là Thuận tiện về vị
trí, xử lý sự cố, ảnh hưởng của người thân, Vẻ bề ngoài và cuối cùng là thái ñộ ñối với
Chiêu thị.
Nghiên cứu “Một số yếu tố ảnh hưởng tới hành vi tiêu dùng quần áo thời trang
nữ - Khu vực thành phố Hồ Chí Minh” Của Nguyễn Ngọc Thanh (2013). Tác giả ñề
xuất mô hình nghiên cứu bao gồm 1 biến phụ thuộc ñó là: Quyết ñịnh mua hàng và 3
biến ñộc lập ñó là (1) Nhóm yếu tố cá nhân; (2) Nhóm yếu tố môi trường; (3) Nhóm
các yếu tố tâm lý. Kết quả nghiên cứu cho thấy nhân tố Yếu tố tâm lý có ảnh hưởng mạnh
nhất tới quyết ñịnh mua hàng quần áo thời trang nữ trên ñịa bàn TP Hồ Chí Minh.
Nghiên cứu của TS Hồ Huy Tựu “Vận dụng lý thuyết hành vi hoạch ñịnh (TPB)
ñể giải thích ñộng cơ của người tiêu dùng cá tại thành phố Nha Trang”. Mục ñích của
nghiên cứu này là khám phá sự tác ñộng của các nhân tố thái ñộ, ảnh hưởng xã hội,
kiểm soát hành vi, thói quen, cảm xúc lẫn lộn và kiến thức lên ñộng cơ của người tiêu
dùng cá. Bằng kỹ thuật phân tích ñịnh lượng, các chứng cứ về ñộ phù hợp của mô
hình, ñộ tin cậy và ñộ giá trị của các thang ño ñã ñược kiểm ñịnh. Ngoại trừ tác ñộng
của thói quen không có ý nghĩa thống kê, cả năm yếu tố còn lại ñều có có ý nghĩa,
trong ñó nhân tố cảm xúc lẫn lộn có ảnh hưởng âm, các yếu tố khác ñều có ảnh hưởng
dương ñến ý ñịnh hành vi. Kết quả này là phù hợp với các nghiên cứu tương tự trước
ñây (chẳng hạn, Olsen, 2002, 2005).
Mặc dù các lý thuyết hành vi trên thế giới ñược ứng dụng một cách rộng rãi vào
lĩnh vực marketing, ở nước ta một số nghiên cứu cũng ñược triển khai trong lĩnh vực
15

dịch vụ (chẳng hạn, Nguyễn Thị Mai Trang & Nguyễn ðình Thọ, 2003), nhưng chưa
tìm thấy một nghiên cứu nào ñề cập ñến thị trường thủy sản Việt nam. Vì vậy nghiên

cứu này có những ñóng góp nhất ñịnh cho cả giới học thuật lẫn kinh doanh.
Dưới góc ñộ học thuật, ñóng góp trước hết là việc ñiều chỉnh các thang ño, mà
trong một chừng mực nhất ñịnh nào ñó ñã chứng tỏ ñược ñộ tin cậy, ñộ giá trị phân
biệt, ñộ giá trị hội tụ, và ñộ giá trị nội dung mà bao phủ hầu hết các khía cạnh quan
trọng của các khái niệm. Thứ hai, tồn tại các tác ñộng có ý nghĩa thống kê của các biến
số lên ý ñịnh hành vi (ngoại trừ thói quen), kết quả này một lần nữa khẳng ñịnh sự
ñúng ñắn của lý thuyết TPB. Thứ ba, nghiên cứu này ñã xem xét sự tác ñộng ñồng thời
của nhiều tiền tố ñến ý ñịnh hành vi, ñiều này làm tăng sức giải thích ñáng kể cho biến
số này. Cuối cùng, nghiên cứu này ñã mở ra nhiều tiềm năng ñể vận dụng các lý thuyết
hành vi vào việc giải thích việc tiêu dùng cho thị trường thủy sản nội ñịa tại Việt nam.
Nghiên cứu của Nguyễn Quốc Bình (2012) “Các nhân tố ảnh hưởng ñến sự quan
tâm tham gia bảo hiểm xã hội tự nguyện của những người buôn bán nhỏ, lẻ tại tỉnh
Phú Yên". Mục tiêu nghiên cứu nhằm: xác ñịnh các nhân tố ảnh hưởng ñến sự quan
tâm tham gia bảo hiểm xã hội tự nguyện của người lao ñộng buôn bán nhỏ, lẻ ở tỉnh
Phú Yên, từ ñó xây dựng mô hình nghiên cứu mối quan hệ giữa các nhân tố ảnh hưởng
ñến sự quan tâm tham gia BHXH tự nguyện của người lao ñộng buôn bán nhỏ, lẻ ở
tỉnh Phú Yên; ðánh giá thực trạng việc tham gia BHXH tự nguyện và khả năng tham
gia BHXH tự nguyện của người lao ñộng ở Phú Yên trong thời gian qua; Kiểm ñịnh
mô hình giả thuyết và xác ñịnh các thành phần ảnh hưởng sự quan tâm tham gia
BHXH tự nguyện của người lao ñộng buôn bán nhỏ, lẻ ở tỉnh Phú Yên ðể ñáp ứng
mục tiêu chung này, ñề tài hướng ñến các mục tiêu cụ thể hơn bao gồm xây dựng mô hình
nghiên cứu mối quan hệ giữa các nhân tố theo mô hình hành vi tiêu dùng TRA, TPB của
Fishbein và Ajzen và một số mô hình nghiên cứu liên quan.
Nghiên cứu Nguyễn Thị Thanh Tâm (2012) “Một số nhân tố ảnh hưởng tới quyết ñịnh
mua hàng quần áo thời trang nữ - Khu vực Thành Phố Nha Trang”. Tác giả ñã ñề xuất mô
hình nghiên cứu bao gồm 1 biến phụ thuộc ñó là: Quyết ñịnh mua hàng và 5 biến ñộc lập ñó
là: (1) ðộng cơ; (2) Tìm kiếm thông tin; (3) Giá; (4) Thiết kế sản phẩm; (5) Kinh nghiệm
bản thân. Kết quả phân tích cho thấy 2 nhóm nhân tố tìm kiếm thông tin và thiết kế sản
phẩm có ảnh hưởng mạnh nhất tới quyết ñịnh mua hàng với hệ số Beta bằng 0,477 và
0,405, rồi tới nhóm nhân tố ñộng cơ mua hàng. Hai nhân tố cũng có tác ñộng tới quyết ñịnh

16

mua hàng ñó là: Kinh nghiệm bản thân và giá sản phẩm (hệ số Beta lần lượt là: 0,292 và
0,105).
Nghiên cứu của Nguyễn Minh Hải (2010) “Phân tích các nhân tố ảnh hưởng tới quyết
ñịnh mua căn hộ chung cư tại TP Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa” Căn cứ vào lý thuyết hành
vi mua của Philip Kotler và các nghiên cứu hành vi tiêu dùng về một sản phẩm khác nhau
của một số nghiên cứu trước ñây. Qua thực tế kinh doanh sản phẩm căn hộ chung cư cùng
với việc lấy ý kiến khảo sát trực tiếp từ một số khách hàng ñang nộp ñơn mua căn hộ chung
cư. Mô hình nghiên cứu ñề xuất bao gồm 1 biến phụ thuộc là “quyết ñịnh mua” và 4 biến
ñộc lập ñó là “Tính năng”; “ðảm bảo”; “Sự hợp lý về giá cả”; “Thông tin”.
1.2. Thị trường nhà ñất và các yếu tố ảnh hưởng tới hành vi lựa chọn nhà ñất
1.2.1. Khái niệm thị trường nhà ñất
Nhà ñất là những bộ phận tài sản quan trọng của bất ñộng sản. ðể phân loại tài
sản trong quyền sở hữu, người ta chia tài sản thành hai loại: bất ñộng sản và ñộng sản.
Theo ñiều 181 Bộ luật Dân sự ñã xác ñịnh khái niệm bất ñộng sản và ñộng sản như sau:
“1. Bất ñộng sản là các tài sản không di, dời ñược bao gồm:
a. ðất ñai;
b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng ñó;
c. Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh.
2. ðộng sản là những tài sản không phải là bất ñộng sản”.
Cách phân loại trên ñây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt
ñộng sản xuất kinh doanh. ðất ñai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn
liền với ñất ñai là những loại chủ yếu của bất ñộng sản. Theo quy ñịnh của pháp luật,
các loại tài sản ñó phải ñược ñăng ký nhằm ñảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các
cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo Giáo trình Nguyên lý thị trường Bất ñộng sản. Thị trường nhà ñất là thị
trường các yếu tố nhà và ñất hợp thành. Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà ñất gồm thị
trường các yếu tố nhà và ñất ở, vườn tược, khuôn viên gắn với nhà. Theo nghĩa rộng,

thị trường nhà ñất bao gồm cả ñất ở, vườn tược và khuôn viên gắn với nhà và ñất ñể sử
dụng cho các mục ñích khác. Trên thực tế hiện nay ở nước ta một số ý kiến quan niệm
về thị trường bất ñộng sản theo nghĩa hẹp, ñó là thị trường nhà ñất. Vì bất ñộng sản
nhà, ñất vừa mang ý nghĩa kinh tế, chính trị xã hội to lớn, vừa phù hợp với tình hình