Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Đầu tư PV2

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
Hoạt động đầu tư là hoạt động mang lại sự phát triển cho xã hội. Tuy nhiên,
hoạt động đầu tư, đặc biệt là đầu tư xây dựng, thường có thời gian dài, lượng vốn
tương đối lớn và khả năng rủi ro cao. Do vậy, muốn hoạt động đầu tư hiệu quả thì
phải làm tốt ngay từ đầu công tác chuẩn bị đầu tư mà quan trọng là công tác lập dự
án đầu tư. Thông qua các dự án, ý tưởng đầu tư được thực hiện và phát huy hiệu
quả, hay dự án đầu tư chính là các hoạt động đầu tư được mô phỏng trên giấy. Tuy
nhiên, sự thành bại của công cuộc đầu tư phụ thuộc rất nhiều vào nó, nếu các dự án
đầu tư được lập một cách khoa học, chính xác, cẩn thận thì tạo điều kiện tốt, trong
hoạt động đầu tư sau này. Các dự án đầu tư cũng là một tài liệu không thể thiếu đối
với các cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp phép đầu tư hay ưu đãi, tài trợ vốn.
Nhận thức được tầm quan trọng trong hoạt động lập dự án đầu tư, trong thời
gian vừa qua thực tập tại Công ty Cổ phần Đầu tư PV2, em đã tìm hiểu và tiếp thu
nhiều kiến thức bổ ích cho công tác lập án tại công ty, làm quen với công tác này
trong thực tiễn và củng cố kiến thức chuyên ngành. Do vậy em đã lựa chọn đề tài
“Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Đầu tư PV2” làm đề tài
thực tập của mình.
Cháuyên đề gồm 2 chương:
Chương I: Thực trạng công tác lập dự án tại Công ty Cổ phần Đầu tư PV2.
Chương II: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác lập dự án
tại Công ty Cổ phần Đầu tư PV2.
Em xin chân thành cảm ơn đến giảng viên và các nhân viên trong Công ty
Cổ phần Đầu tư PV2 đã giúp đỡ em hoàn thành tốt bài viết chuyên đề tốt nghiệp
này.
Do thời gian còn hạn chế và trình độ nhận thức, chuyên môn chưa sâu nên
chuyên đề không thể tránh khỏi sai sót. Em mong nhận được những ý kiến đóng
góp của các thầy và các cô chú trong công ty để chuyên đề được hoàn thiện
hơn nữa.
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E

1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PV2.
1.1. Tổng quan về công ty Cổ phần Đầu tư PV2.
1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển.
Công ty cổ phần đầu tư PV2 là công ty cổ phần được thành lập tại Việt Nam
theo Giấy chứng nhận doanh nghiệp số 0102306389 do sở Kế hoạch và Đầu tư Hà
Nội cấp, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh sửa đổi ngày 29/10/2012. Công ty đã
niêm yết cổ phần tại Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội với mã cổ phiếu là PV2.
a, Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PV2
Tên công ty bằng tiếng Anh: PV2 INVESTMENT JOINT STOCK
COMPANY
(Tên cũ: Công ty cổ phần đầu tư và phát triển PVI)
b, Trụ sở chính: Tầng 17, số 249A Thụy Khuê, phường Thụy Khuê, quận
Tây Hồ, thành phố Hà Nội, Việt Nam
Điện thoại: 04.62732659
Email:
Fax: 04.62732668
Webside: www.pv2.com.vn
c, Vốn điều lệ: 373.500.000.000 đồng (ba trăm bẩy ba tỷ năm trăm triệu
đồng)
Mệnh giá cổ phần: 10.000 đồng
Tổng số cổ phần: 37.350.000
d, Vốn pháp định: 6.000.000.000 (sáu tỷ đồng)
e, Người đại diện theo pháp luật của công ty:
Tổng giám đốc: Lê Thanh Tùng.
f, Thông tin về chi nhánh:
Tên chi nhánh: CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT
TRIỂN PVI TẠI ĐỒNG NAI

Địa chỉ chi nhánh: phường Trung Dũng, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai,
Việt Nam.
h, Lịch sử hình thành công ty:
• Năm 2007: Công ty cổ phần Đầu tư PV2 (trước đây là Công ty cổ phần
Đầu tư & Phát triển PVI) được chính thức thành lập và đi vào hoạt động từ ngày
29/6/2007. Mục đích thành lập PV2 trở thành một đơn vị thành viên của PVI
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS và dịch vụ tài chính để không
ngừng gia tăng giá trị đầu tư cho PVI và các cổ đông.
• Năm 2008: Năm 2008 là năm nền kinh tế rơi vào khủng hoảng, nhiều
doanh nghiệp Việt Nam ở trong tình trạng rất khó khăn, tuy nhiên PV2 vẫn vững tin
vượt qua và đạt mức Doanh thu rất đáng khích lệ là 68,6 tỷ đồng. Năm 2008 còn
đánh giá sự thành công của PV2 trong việc tăng vốn điều lệ từ 150 tỷ đồng lên
182,5 tỷ đồng.
• Năm 2009-2010: Đây là những năm có nhiều sự kiện trọng đại và thành
công nâng tầm thương hiệu của PV2 trên thương trường, đồng thời đánh dấu sự
phát triển vững chắc của PV2 trong thị trường BĐS và hoạt động dịch vụ tài chính.
Hàng loạt các dự án được đầu tư trong giai đoạn này triển vọng mang lại hiệu quả
cao cho PV2. Để đáp ứng nhu cầu nguồn vốn cho các hoạt động đầu tư và tăng năng
lực cạnh tranh trên thị trường của PV2, cuối năm 2010 PV2 đã thực hiện thành công
tăng vốn điều lệ từ 182,5 tỷ lên 373,5 tỷ đồng và PV2 chính thức niêm yết cổ phiểu
tại Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội với mã chứng khoán PV2 vào ngày
16/12/2010. Trong giai đoạn này PV2 đã có tốc độ tăng trưởng tốt, năm 2009 doanh
thu đạt 178 tỷ đồng, năm 2010 doanh thu đạt 194 tỷ đồng.
• Năm 2011: Năm 2011 nền kinh tế của Việt Nam rơi vào tình trạng lạm phát
cao, phần lớn các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
và đầu tư tài chính thua lỗ, thậm chí phá sản thì PV2 vẫn đạt mức doanh thu 252 tỷ

đồng, hoàn thành trên 100% kế hoạch doanh thu được ĐHĐCĐ giao, tăng trưởng
30% so với năm 2010.
• Năm 2012: Kết quả kinh doanh của năm 2012 đã phải chịu nhiều ảnh
hưởng nặng nề từ các khó khăn từ năm 2011 chuyển sang. Kết quả hoạt động kinh
doanh của năm 2012 không đạt được kế hoạch đã đề ra song công ty vẫn cố gắng
cầm cự và đảm bảo kinh doanh không thua lỗ. Năm 2012, doanh thu công ty là
22,168 tỷ đồng đạt 115,91% so với kế hoạch, lợi nhuận trước thuế là 0,672 tỷ đồng
đạt 29,54% so với kế hoạch.
1.1.2. Cơ cấu tổ chức, quản lý và chức năng, nhiệm vụ các phòng ban.
1.1.2.1. Cơ cấu tổ chức.
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
SƠ ĐỒ 1: Cơ cấu tổ chức của Công ty
1.1.2.2. Chức năng, quyền hạn của các phòng ban.
- Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ): ĐHĐCĐ là cơ quan có thẩm quyền cao
nhất PV2. ĐHĐCĐ thường niên được tổ chức mỗi năm 1 lần. ĐHĐCĐ phải họp
thường niên trong thời hạn 4 tháng, kể từ ngày kết thúc năm tài chính. ĐHĐCĐ có
quyền thảo luận và thông qua báo cáo tài chính hằng năm, báo cáo của Ban kiểm
soát, các báo cáo của HĐQT và kế hoạch phát triển ngắn hạn và dài hạn của PV2.
ĐHĐCĐ còn có nhiệm vụ thông qua mức cổ tức thanh toán hằng năm, quyết định
các phương án, nhiệm vụ sản xuất kinh doanh và đầu tư; tiến hành thảo luận thông
qua, bổ sung, sửa đổi Điều lệ công ty; bầu, bãi nhiệm HĐQT, Ban kiểm soát và các
nhiệm vụ khác theo quy định của Điều lệ công ty.
- Hội đồng quản trị (HĐQT). HĐQT của PV2 gồm năm thành viên. HĐQT
là cơ quan có đầy đủ quyền hạn để thực hiện tất cả các quyền nhân danh PV2, trừ
những thẩm quyền thuộc ĐHĐCĐ. HĐQT có các quyền sau:
• Quyết định cơ cấu tổ chức, bộ máy của PV2;
• Quyết định chiến lược đầu tư, phát triển của Công ty trên cơ sở các mục

đích chiến lược do ĐHĐCĐ thông qua;
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
• Bổ nhiệm, bãi nhiệm, cách chức, giám sát hoạt động của BGĐ và Kế toán
trưởng;
• Kiến nghị, sửa đổi, bổ sung Điều lệ, báo cáo tình hình kinh doanh hằng
năm, báo cáo tài chính, quyết toán năm, phương án phân phối, sử dụng lợi nhuận và
phương hướng phát triển, kế hoạch phát triển sản xuất kinh doanh và ngân sách
hằng năm của PV2 trình lên ĐHĐCĐ;
• Triệu tập, chỉ đạo chuẩn bị nội dung và chương trình cho các cuộc họp
ĐHĐCĐ;
• Đề xuất việc tái cơ cấu hoặc giải thể PV2;
• Các quyền khác được quy định theo Điều lệ Công ty.
- Ban kiểm soát (BKS): BKS do ĐHĐCĐ bầu ra gồm 03 thành viên để thực
hiện giám sát HĐQT, Tổng giám đốc PV2 trong việc quản lý và điều hành PV2.
BKS chịu trách nhiệm trước ĐHĐCĐ và pháp luật về những công việc thực hiện
nhiệm vụ được giao, bao gồm:
• kiểm tra sổ sách kế toán và các báo cáo tài chính của PV2, kiểm tra tính
hợp lý, hợp pháp của các hoạt động sản xuất kinh doanh và tài chính của PV2, kiểm
tra việc thực hiện các nghị quyết, quyết định của HĐQT;
• Trình ĐHĐCĐ báo cáo thẩm tra các báo cáo tài chính của PV2, đồng thời
có quyền trình bày ý kiến độc lập của mình về kết quả thẩm tra các vấn đề liên quan
tới hoạt động kinh doanh, hoạt động của HĐQT và ban tổng giám đốc;
• Yêu cầu HĐQT triệu tập ĐHĐCĐ bất thường trong trường hợp xét thấy
cần thiết;
• Các quyền khác được quy định tại điều lệ của Công ty.
- Ban tổng giám đốc: Tổng giám đốc do HĐQT bổ nhiệm, chịu trách nhiệm
trước HĐQT và ĐHĐCĐ về điều hành và quản lý mọi hoạt động sản xuất kinh

doanh của PV2. Các Phó tổng giám đốc có trách nhiệm tham mưu Tổng giám đốc
điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty. Ban giám đốc có các nhiệm
vụ:
• Tổ chức, điều hành, quản lý mọi hoạt động sản xuất kinh doanh của PV2
theo nghị quyết, quyết định của HĐQT, nghị quyết của ĐHĐCĐ, điều lệ PV2 và
tuân thủ pháp luật;
• Xây dựng và trình lên HĐQT các quy chế quản lý điều hành nội bộ, kế
hoạch sản xuất kinh doanh và kế hoạch tài chính hằng năm và dài hạn của PV2;
• Đề nghị HĐQT quyết định bổ nhiệm, miễn nhiệm, khen thưởng kỷ luật đối
với Phó tổng giám đốc, Kế toán trưởng, Trưởng văn phòng đại diện;
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
• Ký kết, thực hiện các hợp đồng kinh tế, hợp đồng dân sự theo quy định của
pháp luật;
• Các nhiệm vụ khác được quy định tại Điều lệ.
- Phòng đầu tư và quản lý dự án: Là phòng tham mưu giúp Tổng giám đốc
trong việc nghiên cứu thị trường Bất động sản, tìm kiếm và khai thác các dự án
BĐS để xúc tiến đầu tư; quản lý các dự án đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động
sản. Phòng đầu tư dự án có nhiệm vụ:
• Xây dựng mục tiêu, kế hoạch đầu tư và kinh doanh dự án của phòng hằng năm.
• Tìm kiếm, tính toán hiệu quả kinh tế và đề xuất lãnh đạo Công ty ra quyết
định đầu tư đối với các dự án bất động sản.
• Thực hiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản.
• Xây dựng quy trình hoạt động liên quan đến việc thực hiện nhiệm vụ của Phòng.
• Quản lý các hoạt động kinh doanh dịch vụ khác.
Trong Phòng đầu tư dự án còn có các ban quản lý dự án với chức năng tham
mưu cho ban lãnh đạo Công ty, phòng Đầu tư Dự án về công tác kỹ thuật thi công,
đấu thầu và quản lí dự án; quản lí, duy trì và cải tiến hệ thống quản lý chấtlượng dự

án. Phòng có nhiệm vụ lập hồ sơ mời thầu dự án, lập biện pháp thi công, lập dự
toán, nghiệm thu, kiểm tra theo dõi tiến độ dự án, soạn thảo các hợp đồng kinh tế
với các nhà thầu phụ, phối hợp với các phòng chức năng khác trong công ty và các
nhiệm vụ khác được giao.
- Phòng đầu tư tài chính: Là phòng tham mưu, giúp việc cho Tổng giám đốc
trong lĩnh vực đầu tư tài chính, kinh doanh chứng khoán, giấy tờ có giá và mua bán
doanh nghiệp. Phòng đầu tư tài chính có nhiệm vụ:
• Nghiên cứu thị trường đầu tư tài chính để đưa ra các dự báo làm cơ sở cho
hoạt động đầu tư tài chính; Xây dựng kế hoạch kinh doanh cổ phiếu, trái phiếu, giấy
tờ có giá hằng năm, cơ cấu và phương án sử dụng vốn vào các dịch vụ đầu tư tài
chính khác.
• Nghiên cứu, xây dựng và quản lý danh mục đầu tư phù hợp với chức năng
của phòng;
• Thực hiện kinh doanh cổ phiếu niêm yết, cổ phiếu OTC, trái phiếu và giấy
tờ có giá;
• Thực hiện dịch vụ Repo cổ phiếu, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác phù
hợp với quy định của pháp luật; Tổ chức thực hiện hoạt động ủy thác, nhận ủy thác
đầu tư; nghiên cứu phương án mua bán doanh nghiệp; đánh giá hiệu quả và đề xuất
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
ý kiến tiếp tục đầu tư, thu hồi vốn đầu tư hoặc đầu tư thêm vào các công ty cổ phần
mà Công ty góp vốn;
• Quản lý phần vốn góp của Công ty tại các doanh nghiệp khác;
• Xây dựng quy trình hoạt động liên quan đến việc thực hiện nhiệm vụ của
phòng;
• Thực hiện các nhiệm vụ khác do Ban lãnh đạo phân công.
- Phòng Kế hoạch và Phát triển kinh doanh: Có chức năng tham mưu, giúp
việc cho Tổng giám đốc trong lĩnh vực hoạch định chiến lược kinh doanh, xây

dựng, giám sát và việc thực hiện kế hoạch và đề xuất các giải pháp thực hiện kế
hoạch; Quản lý dòng tiền, phân bổ vốn cho các hoạt động kinh doanh của Công ty;
Xây dựng và thực hiện các phương án phát triển kinh doanh. Phòng có nhiệm vụ:
• Nghiên cứu thị trường Bất động sản, đầu tư tài chính để đưa ra các dự báo
làm cơ sở cho hoạt động kinh doanh; xây dựng chiến lược phát triển kinh doanh;
Xây dựng kế hoạch; giám sát, đánh giá việc thực hiện kế hoạch kinh doanh của
Công ty.
• Tổng hợp, phân tích, đánh giá và lập báo cáo tình hình hoạt động kinh
doanh, tiến độ công việc hàng tháng, quý, năm hoặc theo yêu cầu của Ban lãnh đạo
và đề xuất giải pháp điều chỉnh kịp thời nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh; Cân
đối nguồn vốn đầu tư, huy động vốn, quản lý và sử dụng vốn đầu tư; Tìm kiếm, tính
toán hiệu quả kinh tế, đề xuất lãnh đạo công ty ra quyết định đầu tư đối với các dự
án Bất động sản;
• Lập phương án kinh doanh đối với các dự án đầu tư bao gồm: tính toán
hiệu quả kinh tế, kế hoạch giải ngân, phương án huy động vốn cho dự án; Thảo văn
bản cam kết, thỏa thuận liên doanh, hợp đồng hợp tác kinh doanh trong việc tham
gia chuẩn bị và thực hiện các dự án đầu tư.
• Lập phương án quảng cáo, marketing và thực hiện bán các sản phẩm của
dự án đầu tư; đầu mối ký kết các hợp đồng kinh tế, hợp đồng bán các sản phẩm dịch
vụ, dự án đầu tư trong phạm vi được giao; Xây dựng quy trình liên quan đến việc
thực hiện nhiệm vụ của phòng.
- Phòng Tổ chức Hành chính: Là phòng tham mưu, giúp việc cho Tổng giám
đốc trong các lĩnh vực tổ chức, nhân sự, lao động, tiền lương; thư ký, tổng hợp;
quản trị hành chính; pháp chế và quản lý cổ đông. Phòng Tổ chức Hành chính có
nhiệm vụ thực hiện các công tác liên quan tới tổ chức nhân sự, thư ký tổng hợp,
phám chế và quản lý cổ đông cũng như công tác quản trị hành chính của Công ty.
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

- Phòng Tài chính kế toán:
• Thực hiện những nghiệp vụ về chuyên môn tài chính kế toán theo đúng
quy định của Nhà nước về chuẩn mực kế toán ,nguyên tắc kế toán.
• Theo dõi sự vận động, phản ánh vốn kinh doanh của công ty dưới mọi
hình thái và cố vấn cho ban lãnh đạo các vấn đề liên quan
• Tham mưu cho Giám đốc về chế độ kế toán và thay đổi chế độ kế toán
trong từng thời kì trong hoạt động kinh doanh
• Xây dựng chỉ tiêu kế hoạch tài chính , quyết toán kế hoạch thu , chi tài
chính, quỹ tiền lương của các phòng ban,quản lý và sử dụng các quỹ chuyên
dùng theo quy định của công ty. Tổng hợp lưu trữ hồ sơ tài liệu về hạch toán , kế
toán, quyết toán và các báo cáo theo quy định. Thực hiện các khoản nộp ngân
sách Nhà nước theo quy định, thực hiện nghiệp vụ thanh toán trong ngoài nước.
1.1.3. Lĩnh vực hoạt động, kinh doanh của công ty Cổ phần đầu tư PV2
- ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Với tiêu chí “Địa điểm và thời cơ” cùng với các mối quan hệ chặt chẽ, thông
tin đa chiều và sự nhạy bén về thị trường, PV2 luôn tìm kiếm các cơ hội đầu tư
trong lĩnh vực bất động sản. Ngoài việc đầu tư trực tiếp, PV2còn hợp tác đầu tư với
các chủ đầu tư lớn khác để thực hiện các dự án có quy mô lớn tại các tỉnh, thành
trên cả nước. Từ đó, PV2 đa dạng hoá hình thức đầu tư và lĩnh vực hoạt động để
khai thác tối đa hiệu quả sử dụng nguồn vốn.
Các ngành nghề kinh doanh bất động sản đăng ký:
- Lập dự án đầu tư, xây dựng các dự án nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung
tâm thương mại, siêu thị, khu đô thị mới , khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công
nghệ cao, khu giải trí cao cấp, sân golf;
- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê
đất đã có hạ tầng;
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để
chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại;
- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
- Các dịch vụ: Tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất
động sản, quản lý bất động sản,…
- ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
Hoạt động đầu tư tài chính được hình thành và thực hiện trên cơ sở các đánh
giá và phân tích về môi trường kinh tế vĩ mô, triển vọng kinh tế thế giới và
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Việt Nam, triển vọng phát triển kinh tế của các ngành nghề kinh tế và mục tiêu kinh
doanh cụ thể của công ty.
Các hoạt động đầu tư tài chính đang được thực hiện tại PV2:
- Kinh doanh chứng khoán trên thị trường niêm yết và thị trường OTC;
- Repo chứng khoán;
- Nhận uỷ thác đầu tư;
- Hợp tác đầu tư chứng khoán trên thị trường niêm yết.
1.1.4. Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty:
Trong những năm vừa qua, với cuộc khủng khoảng kinh tế mang tính toàn
cầu làm ảnh hưởng đến tất cả doanh nghiệp trong nước và PV2 không phải là ngoại
lệ. Tuy nhiên, PV2 vẫn đạt được những thành công nhất định, cụ thể:
Bảng 1: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh
Đơn vị: VNĐ
Chỉ tiêu Năm 2011 Năm 2012
doanh thu bán hàng & cung cấp DV 196.907.727.735 2.907.727.121
Các khoản giảm trừ 16.227.273
Doanh thu thuần về bán hàng & c/c
DV
196.907.727.735 2.081.4498.84
Giá vốn hàng bán và dịch vụ cung cấp 178.179.445.821

Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung
cấp dịch vụ
18.728.281.914 2.081.4498.84
Doanh thu hoạt động tài chính 47.652.562.038 19.395.292.472
Chi phí tài chính 21.725.423.830 21.725.423.830
Chi phí quản lý doanh nghiệp 13.576.529.661 16.991.319.779
Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh
doanh
31.078.890.461 (19.993.718)
Thu nhập khác 7.582.273.341 692.239.986
Chi phí khác 14.515.227
Lợi nhuận khác 7.567.758.114 692.239.986
Tổng lợi nhuận trước thuế 38.646.648.575 672.246.268
Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp 6.771.031.275
Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh
nghiệp
31.875.617.300 672.246.268
Lãi cơ bản trên một cổ phiếu 860 18
Nguồn: Báo cáo tài chính quý 4 năm 2012
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
1.2. Tổng quan và đặc điểm các dự án được lập tại Công ty Cổ phần Đầu tư PV2.
Từ khi thành lập, PV2 đã đầu tư vào nhiều dự án, cụ thể như các dự án Tòa
nhà hỗn hợp văn phòng và chung cư cao cấp tại đường Hoàng Quốc Việt – HN; dự
án thành lập địa điểm làm thủ tục hải quan cảng nội địa ICD; Dự án xây dựng nhà ở
cán bộ công nhân viên nhà máy lọc dầu Dung Quất; Dự án khu biệt thự cao cấp
Nhơn Trạch – Đồng Nai; Dự án tòa nhà văn phòng PVIInvest – Biên Hòa; Dự án
xây dựng khách sạn Dầu khí Sapa,… và các dự án nhỏ lể khác.

Tuy nhiên, chỉ có một vài dự án là PV2 lập dự án đầu tư như dự án tòa nhà
văn phòng PVIInvest – Biên hòa, dự án khách sạn dầu khí Sapa, dự án nhà ở cán bộ
công nhân viên nhà máy lọc dầu Dung Quất, dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng và
chung cư cao cấp tại đường Hoàng Quốc Việt,… Cụ thể, số lượng dự án được lập
tại công ty theo các năm như sau:
Bảng 2: Số lượng dự án được lập tại Công ty theo các năm:
Năm 2008 2009 2010 2011 2012
Số lượng dự án 1 3 3 4 1
Nguồn: thống kê phòng Đầu tư dự án.
Các dự án được lập ở Công ty thường có các đặc điểm sau:
• Chủ yếu các dự án được lập ở Công ty là các dự án xây dựng bất động sản,
cụ thể là xây dựng nhà ở, chung cư, biệt thự cao cấp và văn phòng cho thuê, chỉ có
một vài dự án có đặc điểm kỹ thuật hiện đại, phức tạp. Do vậy, để có thị trường, các
sản phẩm phải có xu hướng cá biệt hóa về mặt kiến trúc. Mặt khác, thị trường sản
phụ thuộc nhiều vào vị trí và địa hình của sản phẩm. Thế nên, các quy hoạch địa
phương và quy hoạch kiến trúc ảnh hưởng rất lớn đến công tác lập dự án ở đây.
• Nguồn vốn để thực hiện dự án thường là từ nhiều nguồn khác nhau: vốn tự
có, vốn huy động hợp pháp của khách hàng, vốn vay từ các tổ chức tín dụng, vốn
ngân sách nhà nước,… do vậy khi tính toán các chỉ tiêu tài chính cần phải lưu ý để
tính toán tỷ suất chiết khấu cho dự án.
• Thời gian thực hiện đầu tư và thu hồi vốn đầu tư kéo dài và không ổn định,
thông thường từ 2 đến 5 năm, do vậy yếu tổ rủi ro lớn. Các cán bộ lập dự án phải
xem xét các yếu tố bất định để tính toán và dự đoán chính xác cho dự án, đặc biệt là
nhu cầu thị trường, giá cả nguyên vật liệu, lãi suất ngân hàng, lạm phát,…
• Các dự án chủ yếu được thực hiện tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc, một số
dự án thực hiện tại Đồng Nai và thành phố Hồ Chí Minh, đều là các khu đô thị đông
đúc, phức tạp, có sự phát triển nhanh chóng về số lượng nhà ở, bất đống sản, do vậy
khía cạnh thị trường và các khía cạnh liên quan cần phải được phân tích kỹ lưỡng.
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E

10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
• Một số dự án được chỉ định thầu hoặc từ công ty mẹ là Tập đoàn dầu khí
Việt Nam giao xuống nên công tác lập dự án với những dự án này thường sơ sài
hơn và đã có quyết định đầu tư. Một số dự án nhận lại từ các đơn vị khác nên cũng
đã có quyết định đầu tư và báo cáo khả thi, tuy nhiên, Công ty vẫn phải lập lại
những dự án này.
1.3. Vai trò và sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án tại PV2.
Hoạt động đầu tư phát triển, đặc biệt là đầu tư xây dựng mới thường có đặc
điểm đòi hỏi một lượng vốn lớn và vốn nằm khe đọng trong suốt quá trình thực hiện
đầu tư; nó cũng mang tính chất lâu dài do vậy mọi kết quả và hiệu quả của hoạt
động đầu tư chịu không ít tác động của các yếu tố không ổn định về tự nhiên, xã
hội, chính trị, kinh tế; các yếu tố không ổn định theo thời gian, không gian,… Các
thành quả của hoạt động đầu tư cũng có giá trị sử dụng lâu dài và nhiều năm. Do
vậy, để đảm bảo hoạt động đầu tư được tiến hành thuận lợi, đem lại hiệu quả về cả
mặt kinh tế và xã hội thì trước khi tiến hành đầu tư phải xem xét, tính toán và dự
doán đến các vấn đề bất định tác động đến hoạt động đầu tư như các khía cạnh về
thị trường, kinh tế kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, môi trường xã hội,… hay những yếu
tố khác ảnh hưởng đến sự thành bại của công cuộc đầu tư, làm sao để hoạt động đầu
tư tránh được các rủi ro không đáng có dẫn đến thiệt hại đến lợi ích kinh tế và xã
hội, đảm bảo kết quả đầu tư đem lại mang hiệu quả cao và dài lâu. Mọi sự xem xét,
tính toán và chuẩn bị này đều được thể hiện trong các việc soạn thảo các dự án đầu
tư hay là lập dự án đầu tư.
Mặt khác, việc lập dự án đầu tư giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền có cơ sở để quản lý và cấp phép đầu tư, giúp cho hoạt động đầu tư có thể
được tiến hành. Việc lập dự án cũng giúp cho chủ đầu tư có quyết định đầu tư hợp
lý và để cho các tổ chức tín dụng hay nhà nước có cơ sở để cấp vốn cho dự án. Do
vậy, có thể thấy việc lập dự án đặc biệt quan trọng trong mọi công cuộc đầu tư.
Việc lập dự án tốt thì việc thực hiện dự án được tiến hành thuận lợi, có hiệu quả,
đem lại lợi ích về cho cả chủ đầu tư và xã hội.

Công tác lập dự án đầu tư là một công việc phức tạp, nghiên cứu các khía
cạnh với quy mô rộng, số lượng công việc lớn, do đó đòi hỏi những người lập dự án
phải có chuyên môn sâu rộng, có hiểu biết thực tế, hiểu về pháp luật các quy định
của nhà nước,… Trong khi đó, công tác soạn thảo các dự án đầu tư tại Công ty Cổ
phần Đầu tư PV2 lại chưa được xem trọng nhiều và còn chưa có nhiều kinh nghiệm.
Do vậy việc hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty là rất cần thiết.
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập dự án tại Công ty.
1.4.1. Nhân tố con người.
Con người luôn là nhân tố quan trọng nhất xuyên suốt quá trình đầu tư một
dự án, đặc biệt là trong hoạt động đầu tư xây dựng mới. Bởi để có được một dự án
đầu tư thì phải ý tưởng dự án, có người lập dự án, thực hiện thi công, quản lý và vận
hành dự án. Có thể nói, dự án đầu tư là một tập tài liệu mô phỏng ý định của con
người, với mỗi chủ thể khác nhau thì nội dung lập dự án có thể khác nhau do mục
đích hay ý định của chủ thể khác nhau, ví dụ như cùng một dự án, chủ đầu tư là có
thể là nhà nước hoặc doanh nghiệp thì dự án đó có thể khả thi hoặc không khả thi.
Do vậy, công tác lập dự án không thể loại bỏ yếu tố con người.
Dự án đầu tư luôn có sự tham gia của nhiều bên như chủ đầu tư, nhà thầu, cơ
quan cung cấp dịch vụ trong đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước,… Tuy nhiên, trong
đó, quan trọng nhất và ảnh hưởng nhiều nhất đến công tác lập dự án là chủ đầu tư
và các chuyên gia tư vấn lập dự án.
• Chủ đầu tư:
Chủ đầu tư chính là người sở hữu vốn, người vay vốn hoặc là người được
giao nhiệm vụ trực tiếp quản lý và sử dụng vốn để thực hiện đầu tư theo quy định
của pháp luật. Chủ đầu tư chính là người lập dự án, họ có thể thuê các công ty tư
vấn lập dự án hoặc tự lập dự án nếu có đủ năng lực chuyên môn cần thiết. Thông
thường, đối với các dự án PV2 làm chủ đầu tư thường do chính công ty lập nên.

• Các chuyên gia tư vấn lập dự án.
Các chuyên gia tư vấn lập dự án chính là những người trực tiếp lập dự án.
Các dự án đầu tư có khả thi hay không phụ thuộc rất nhiều vào sự phân tích, đánh
giá của các chuyên gia tư vấn, do vậy, họ phải có đủ trình độ năng lực, kiến thức
chuyên môn về kinh tế, pháp luật, ký thuật dự án; họ phải am hiểu về dự án như quy
trình công nghệ sản xuất, quy mô, thị trường, hiện trạng, quy hoạch, chiến lược
phát triển,… và năng lực của chủ đầu tư để có thể lập được một dự án tốt. Ngoài ra,
họ phải có đủ đạo đức để không bị tác động bởi những yếu tố bên ngoài ảnh hưởng
đến dự án. Các dự án được lập tại PV2 chính là do các cán bộ làm việc tại phòng
đầu tư dự án của Công ty đảm nhiệm. Họ là những cá nhân có đầy đủ chyên môn,
kinh nghiệm về lập dự án.
1.4.2. Nhân tố về cơ cấu tổ chức.
Một dự án đầu tư được lập có chất lượng đòi hỏi công tác tổ chức, lập dự án
phải có quy một quy trình rõ ràng, đặc biệt là đối với các dự án trong lĩnh vực xây
dựng mới, có vốn đầu tư lớn, kỹ thuật phức tạp, thời gian dài như các dự án đầu tư
PV2 làm chủ đầu tư. Bởi vì các dự án này chắc chắn sẽ có nhiều rủi ro, biến cố bất
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
ngờ trong quá trình thực hiện, vận hành kết quả đầu tư, các dự án này đòi hỏi một sự
nghiên cứu kỹ lưỡng hơn trong công tác lập dự án để cho ra một kết quả chính xác,
tránh những tổn thất sau này. Do vậy, đối với các dự án này, đòi hỏi công tác tổ chức,
quy trình lập dự án phải rõ ràng và có phân định trách nhiệm chuyên môn giữa các bộ
phận ( ví dụ như bộ phận lập dự án và bộ phận thẩm định lại dự án hay phê duyệt dự
án phải được tách biệt rõ ràng) để có một sự nhận định khách quan nhất. Các dự án
đầu tư được soạn thảo chi tiết và có cơ cấu tổ chức chuyên nghiệp, nhiều dẫn chứng
thực tế chuẩn xác sẽ tạo thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư có thể thuyết phục được các
bên tham gia khác, tạo điều kiện cho dự án đầu tư đạt kết quả tốt.
1.4.3. Công nghệ sử dụng trong quá trình lập dự án.

Công nghệ chính là những sản phẩm khoa học do con người phát minh để
phục vụ cho cuộc sống của của con người trở nên dễ dàng hơn. Sử dụng công nghệ
trong lập dự án sẽ giúp thuận tiện hơn trong việc tính toán các số liệu kinh tế kỹ
thuật, đánh giá các chi tiêu hiệu quả đầu tư; giúp người lập dự án tiết kiệm được
thời gian, tiền bạc, công sức,… đảm bảo độ chính xác, tin cậy cao và nhanh chóng.
Đối với PV2, ý thức được ảnh hưởng của công nghệ vào quá trình đầu tư đặc biệt là
lập dự án, Công ty ngay từ đầu đã quan tâm mua sắm thiết bị phần mềm, máy móc
hiện đại, mạng internet, hệ thống thông tin về các dự án bất động sản,… để giúp cho
công tác lập dự án được dễ dàng hơn.
1.4.4. Chi phí và thời gian lập dự án.
Công tác lập dự án là công tác đòi hỏi khá nhiều chi phí cho giai đoạn chuẩn
bị đầu tư, và cũng là công tác cần phải được chuẩn bị kỹ lưỡng vì nó ảnh hưởng đến
rất nhiều tới các giai đoạn tiếp theo của dự án. Nếu không có đủ thời gian và kinh
phí cần thiết, chắc chắn ràng dự án được lập sẽ rất sơ sài và không đảm bảo được
chất lượng. Công ty luôn hiểu rõ tầm quan trọng của việc lập dự án nên khá đầu tư
và quan tâm đến chất lượng dự án, nên chi phí và thời gian cần thiết cho công tác
này luôn được đảm bảo.
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
1.5. Thực trạng công tác lập dự án tại Công ty Cổ phần Đầu tư PV2.
1.5.1. Quy trình lập dự án tại công ty:
Sơ đồ 2: Quy trình thực hiện lập dự án tại công ty:
Bước 1: Tìm kiếm cơ hội đầu tư:
Thông thường, tìm kiếm cơ hội đầu tư sẽ do ban giám đốc hoặc các phòng
khác như phòng đầu tư dự án, đầu tư tài chính, phòng kế hoạch và phát triển kinh
doanh, hoặc các dự án đầu tư do chính công ty mẹ là Công ty Cổ phần Bảo hiểm
Dầu khí Việt Nam PVI giao xuống. Các cơ hội đầu tư sẽ được trình lên Ban giám
đốc xem xét.

SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
14
chuẩn bị lập dự án
triển khai lập dự án
Phê duyệt dự án
Thẩm định lại dự án
phê duyệt, giao nhiệm vụ
Lưu hồ sơ dự án
Tìm kiếm cơ hội đầu tư
Ban giám đốc, các phòng ban
chức năng
Ban tổng giám đốc
Phòng đầu tư dự án
Ban giám đốc, phòng đầu tư
dự án
Ban giám đốc
Phòng đầu tư dự án
Phòng đầu tư dự án
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Bước 2: Phê duyệt, giao nhiệm vụ:
Ban giám đốc sau khi đã xem xét các cơ hội đầu tư và trình lên Hội đồng
quản trị và Ban kiểm soát nếu cần, nếu cơ hội đầu tư được chấp nhận, Ban giám đốc sẽ
phê duyệt và giao nhiệm vụ đến từng phòng ban cụ thể và lập ra nhóm soạn thảo dự án
đầu tư. Nhóm này sẽ có vai trò và nhiệm vụ chính đối với dự án đầu tư được lập.
Bước 3: Chuẩn bị lập dự án.
Bước này sẽ do cán bộ phòng đầu tư dự án thực hiện, bao gồm việc tìm các
tài liệu cần thiết cho lập dự án như các văn bản pháp lý liên quan đến dự án, các quy
hoạch kế hoạch của địa phương, ngành, số liệu về thị trường, kỹ thuật hay nhận tài
liệu do công ty mẹ hay chủ đầu tư trước đã cấp. Trong bước này, Các cán bộ sẽ dự

trù kinh phí để lập dự án và trình lên Tổng giám đốc xem xét.
Bước 4: Triển khai lập dự án:
Sau khi đã thu thập gần đủ những tài liệu cần thiết và được phê duyệt cấp
kinh phí, các cán bộ của phòng đầu tư dự án sẽ bắt tay vào lập dự án. Các dự án
được lập sẽ bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở. Phần thuyết minh sẽ
được các các cán bộ trong nhóm soạn thảo thực hiện, còn phần thiết kế cơ sở, Công
ty sẽ thuê các công ty tư vấn bên ngoài. Nếu dự án lớn hay đòi hỏi thời gian lập dự
án dài, các cán bộ lập dự án phải thường xuyên báo cáo cho Ban tổng giám đốc
trong suốt quá trình lập dự án.
Bước 5: Thẩm định dự án.
Dự án sau khi lập xong sẽ được các cán bộ trong phòng Đầu tư dự án, đặc
biệt là các cán bộ không thuộc nhóm soạn thảo kiểm tra lại một cách kỹ lưỡng trước
khi trình lên Tổng giám đốc và Hội đồng quản trị.
Tổng giám đốc và Hội đồng quản trị thẩm định lại dự án xem xét có nên ra
quyết định đầu tư hay không. Nếu việc thẩm định lại dự án nằm ngoài khả năng
chuyên môn của Tổng giám đốc hay Hội đồng quản trị hoặc vẫn chưa chắc chắn về
kết quả thẩm định hoặc vẫn chưa khả thi thì Công ty sẽ thuê một tổ chức tư vấn
khác để kiểm tra.
Bước 6: Phê duyệt dự án.
Các dự án sau khi thẩm định thấy khả thi sẽ được Tổng giám đốc phê duyệt
và trình lên Ban quản trị hoặc các Đại cổ đông nếu cần. Các dự án đã phê duyệt sẽ
được tiến hành ngay giai đoạn thực hiện đầu tư.
Bước 7: Lưu hồ sơ dự án:
Các dự án đầu tư sau khi được phê duyệt và cấp phép, cấp vốn đầu tư xong
sẽ được chính phòng đầu tư dự án lưu trữ trong tủ hồ sơ để sau này tiện theo dõi và
kiểm tra, xem xét lại.
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

1.5.2. Phương pháp lập dự án tại công ty.
1.5.2.1. Phương pháp thu thập thông tin:
Đây là phương pháp được các cán bộ lập dự án tại công ty sử dụng nhiều
trong các nội dung phân tích thị trường, nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật, nghiên cứu
tổ chức và quản lý, của dự án.
Thông tin chính là dữ liệu chính trong lập dự án. Các phương pháp khác để
thực hiện được đều phải có thông tin. Ví dụ, trong dự án xây dựng khách sạn hoàng
liên sa pa cán bộ lập dự án thu thập thông tin về đặc điểm khí hậu của Sa Pa như sau
thông qua trung tâm dự báo khí tượng thủy văn như sau:
“Khu vực nghiên cứu lập dự án nằm trong thị trấn SaPa, đây là khu vực sát
chí tuyến Bắc trong vành đai ôn đới Bắc bán cầu nên khí hậu tại đây mát mẻ trong
mùa hè và giá lạnh trong mùa Đông.
- Nhiệt độ trung bình năm từ 15
0
C đến 16
0
C có 5 tháng nhiệt độ trung bình
dước 15
0
C số giờ nắng trong khoảng 1.400 giờ/ năm đến 1.460 giờ/năm.
- Lượng mưa của SaPa là cao nhất tỉnh Lào Cai, trung bình 3.131mm/năm,
cao nhất là 3.484mm/năm. Trong các tháng mùa khô lượng mưa trung bình từ
50mm/tháng đến 100mm/tháng.
- Mùa Hè có những cơn mưa lớn bất thường và kéo dài nhiều giờ gây sạt lở
và bào mòn mặt đất, có những trận mưa đá nhưng xảy ra không thường xuyên.
- Mùa Đông thường xuyên có sương mù dày đặc, tầm nhìn xa bằng mắt
thường từ 5m-100m, có xảy ra hiện tượng băng giá và sương muối.”
Thông tin có thể được thu thập từ nhiều phương pháp khác nhau như phương
pháp lấy thông tin tại chỗ, phương pháp phỏng vấn, phương pháp điều tra thực tế,
phương pháp quan sát,… Tuy nhiên, phương pháp lấy thông tin chủ yếu các cán bộ

lập dự án hay sử dụng là phương pháp lấy thông tin tại chỗ, tức là các thông tin
được sử dụng là những thông tin sẵn có, không tự điều tra. Nguồn lấy các thông tin
cũng rất khác nhau, tùy theo nội dung thông tin cần lấy. Ví dụ muốn lấy số liệu về
môi trường có thể lấy thông tin từ sở tài nguyên môi trường, lấy thông tin về quy
hoạch phát triển có thể lấy từ UBND tỉnh,… Tuy nhiên, nguồn thông tin phải luôn
được đảm bảo về tính tin cậy, chân thực, có nguồn gốc rõ ràng, nếu thông tin lấy
được từ điều tra thì phải có cơ sở để chứng thực.
1.5.2.2. Phương pháp dự báo.
Dự báo là việc tiên đoán những sự việc sẽ xảy ra trong tương lai, trên cơ sở
phân tích khoa học về các dữ liệu đã thu thập được. Khi tiến hành dự báo cần phải
căn cứ vào việc thu thập, xử lý số liệu trong quá khứ và hiện tại hoặc cũng có thể là
một dự đoán chủ quan hoặc trực giác về định tính. Tuy nhiên, với công việc lập dự
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
án, áp dụng phương pháp dự báo phải luôn có phân tích khoa học từ những cơ sở
thông tin, dữ liệu chính xác và tin cậy. Phương pháp dự báo là phương pháp không
thể thiếu trong suốt quá trình lập dự án như dự báo về tình hình cung cầu, giá cả,
doanh thu, chi phí, tổng đầu tư, chỉ tiêu hiệu quả,… vì lập dự án chính là những
xem xét, tính toán, chuẩn bị cho công cuộc đầu tư trong tương lai. Do vậy, phương
pháp dự báo được sử dụng rất nhiều và chủ yếu trong các nội dung về phân tích thị
trường hay phân tích tài chính của dự án.
Ví dụ như dự báo về tình hình cung cầu khách sạn của Sa Pa trong dự án xây
dựng khách sạn Hoàng Liên Sa Pa có viết:
“Hàng năm số khách du lịch cả trong và ngoài nước đến SaPa tăng nhanh.
Khi đường cao tốc Lào Cai – Hà Nội - Hải Phòng được hoàn thành và đi vào sử
dụng vào năm 2013, tiếp theo đó là dự án đường bay Hà Nội – Lào Cai cũng sớm
hoàn thành trong tương lai dẫn đến khoảng cách và thời gian giữa Lào Cai và các
tỉnh phía Bắc không xa. Lào Cai nói chung và SaPa nói riêng sẽ thu hút đông số

lượng người đến làm việc, hội nghị, hội thảo, du lịch. Với số lượng và quy mô các
khách sạn của SaPa hiện nay sẽ không đáp ứng đủ nhu cầu sử dụng của khách đến
làm việc, du lịch tại đây”
Tuy nhiên, phương pháp dự báo trong lập dự án tại Công ty vẫn đang được
sử dụng sơ sài, mới dự báo được xu hướng biến động mà chưa đưa ra được số liệu
dự báo cụ thể.
Nếu số liệu chính xác và đầy đủ, nhìn chung đây là phương pháp dễ thực
hiện. Do nguồn thông tin, số liệu thu thập để dự báo là ở hiện tại hoặc quá khứ, nên
nhược điểm của phương pháp này chính là không thể dự báo được chính xác những
gì xảy ra trong tương lai khi có những rủi ro bất định. Mắt khác, công tác dự báo
không chỉ phụ thuộc vào nhận định vào người dự báo mà còn phụ thuộc vào thông
tin dùng để dự báo, dự báo có khả năng sai sót lớn hoặc không khách quan nếu như
thông tin không đầy đủ, sai lệch,
1.5.2.3. Phương pháp cộng chi phí.
Đây là phương pháp chính để xác định tổng mức đầu tư, tổng chi phí, tổng
doanh thu của dự án. Ví dụ tổng mức đầu tư của dự án xây dựng khách sạn Dầu khí
Sa Pa như sau:
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Bảng 3: Tổng mức đầu tư dự án xây dựng khách sạn Dầu khí Sa Pa
TT HẠNG MỤC ĐẦU TƯ CHI PHÍ ĐẦU TƯ SAU THUẾ
1 Chi phí xây dựng 39,905,956,475
2 Chi phí thiết bị 16,745,681,810
3 Chi phí quản lý dự án 1,054,286,988
4 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 2,574,082,635
5 Chi phí khác 1,614,689,992
6 Chi phí dự phòng 3,094,734,895
Tổng mức đầu tư 64,989,432,796

Tuy nhiên, để có được bảng tổng chi phí trên thì phải tính toán nhiều khoản
nhỏ khác, ví dụ như để tính được chi phí xây dựng, phải có số liệu về chi phí về san
dọn mặt bằng, chi phí xây thô, chi phí hệ thống thoát nước mưa, hệ thống thoát thải,
hệ thống cấp nước, hệ thống cấp điện, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống giao
thông, cây xanh đường phố, Các sốliệu này lại được tính toán không hề đơn giản.
Do vậy, phương pháp này có quá trình thực hiện phức tạp và rắc rối, phải sử dụng
nhiều công nghệ trong tính toán và đòi hỏi sự chính xác. Tuy nhiên, đây lại là
phương pháp không thể thiếu đối với công tác lập dự án, đặc biệt là trong nội dung
phân tích tài chính dự án.
1.5.2.4. phương pháp so sánh, đối chiếu.
Đây là phương pháp được dùng rất nhiều trong phần giải pháp về hạ tầng kỹ
thuật trong một dự án đầu tư, đế so sánh đối chiếu, kiểm tra các thông số kỹ thuật
của các giải pháp về kỹ thuật được đưa ra hoặc so sánh với các quy định về tiêu
chuẩn kỹ thuật hiện hành, mang thêm tính khách quan trong các lựa chọn mà người
lập dự án đưa ra. Hay phương pháp cũng được sử dụng trong phân tích thị trường để
so sánh giữa các nhóm khách hàng, giữa thị trường trong, ngoài nước,
Ví dụ trong dự án xây dựng tòa nhà văn phòng PVIInvest tại Biên Hòa,
Đồng Nai, với việc so sánh kiểu tường xây gạch bằng lỗ và xây tường bằng gạch
đặc, các cán bộ lập dự án qua đó đã lựa chọn được phương án hợp lý cho từng kết
cấu xây dựng:
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
“Tải trọng tường xây 110 (tính cho chiều cao tầng = 1m)
Phương án 1: tường xây bằng gạch lỗ:
Các lớp
(T/m3)
Chiều
dày lớp

( mm )
Tải trọng
tiêu chuẩn
( Kg/m3)
Hệ số
vượt
tải
Tải trọng
tính toán
( Kg/m3)
* 2 lớp trát 1,800 30 54 1.3 70
* Gạch xây 1,600 110 176 1.1 194
Tải tường phân bố trên 1 m dài : 406 246
Kể đến cửa ( hệ số =0,75 ) 198
Phương án 2: tường xây bằng gạch đặc
Các lớp
(T/m3
)
Chiều
dày lớp
( mm )
Tải trọng
tiêu chuẩn
( Kg/m3)
Hệ số
vượt
tải
Tải trọng
tính toán
( Kg/m3)

* 2 lớp trát 1,800 30 54 1.3 70
* Gạch xây 1,800 110 198 1.1 218
Tải tường phân bố trên 1 m dài : 406 288
Kể đến cửa ( hệ số =0,75 ) 216
Phương pháp này cũng được dùng để so sánh, đối chiếu các nhóm khách
hàng, lựa chọn khách hàng tối ưu hay so sánh sản phẩm dự án với các sản phẩm
cùng loại để thể hiện những đặc trưng riêng của sản phẩm, Ưu điểm của phương
pháp này là có thể đưa ra các giải pháp một cách nhanh nhạy, tuy nhiên nó có
nhược điểm là dễ bị so sánh một cách máy móc, cứng nhắc.
Trên đây là những phương pháp thường được các cán bộ lập dự án trong
Công ty Cổ phần Đầu tư PV2 áp dụng. Mỗi dự án thường được sử dụng nhiều
phương pháp khác nhau và không nhất thiết phải sử dụng tất cả các phương pháp
trong cùng một dự án. Các dự án phải được sử dụng một cách linh hoạt để đạt được
mục đích phân tích cho dự án.
1.5.3. Nội dung lập dự án tại Công ty Cổ phần Đầu tư PV2.
Nội dung lập dự án tại Công ty theo thứ tự bao gồm: Sự cần thiết, mục tiêu
đầu tư và các căn cứ pháp lý, nghiên cứu các khía cạnh về thị trường, công nghệ -
kỹ thuật, tổ chức nhân sự và quản lý, tài chính, và kinh tế xã hội của dự án.
1.5.3.1. Sự cần thiết, mục tiêu đầu tư và các căn cứ pháp lý.
Đây là nội dung đầu tiên trong các dự án đầu tư tại công ty. Nội dung này có 3
phần rõ rệt là sự cần thiết phải đầu tư, mục tiêu đầu tư và các căn cứ pháp lý của dự án.
• Sự cần thiết phải đầu tư:
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Nội dung của sự cần thiết phải đầu tư đó là đánh giá dự án một cách khái
quát và chung nhất, bao gồm các điều kiện về môi trường kinh tế, chính trị, xã hội
xung quanh dự án; môi trường về tự nhiên hay tài nguyên thiên nhiên có thể khai
thác cho dự án; những quy hoạch, kế hoạch phát triển của ngành vùng; dự báo về

khả năng về thị trường; ảnh hưởng chung của dự án khi dự án được hoàn thành;…
để thể hiện có sự cần thiết phải đầu tư dự án.
• Mục tiêu đầu tư:
Nội dung của mục tiêu đầu tư chính là chỉ ra những mục tiêu của Chủ đầu tư
khi tiến hành đầu tư dự án, bao gồm cả mục tiêu về quy hoạch, tài chính, mục đích
kinh doanh, mục tiêu chiếm lĩnh thị trường,… hay mục tiêu về phát triển kinh tế, xã
hội tại các vùng, địa phương mà dự án được triển khai;…
Ví dụ về mục tiêu đầu tư của dự án xây dựng toà nhà chức năng hỗn hợp
nam trung yên khu đô thị Nam Trung Yên – Hà Nội:
“Mục tiêu của dự án:
- Xây dựng và trang thiết biết bị đồng bộ về cơ sở vật chất và hạ tầng kỹ thuật.
- Khai thác triệt để lợi thế về vị trí của dự án, xây dựng một công trình hỗn
hợp dịch vụ thương mại, văn phòng, xưởng lắp ráp thiết bị điện – điện tử hiện đại.
- Tạo việc làm và thu nhập ổn định cho người lao động địa phương sau khi
đã bàn giao đất canh tác cho dự án.
- Tạo các dịch vụ tiện ích phục vụ dân cư trong đô thị.
- Tạo môi trường làm việc thuận lợi, tiện nghi cho các doanh nghiệp đặt trụ
sở văn phòng tại tòa nhà dự án.
- Góp phần làm đẹp cảnh quan kiến trúc khu đô thị.
- Tăng ngân sách thành phố thông qua các nguồn thuế của dự án.”
• Các căn cứ pháp lý của dự án.
Cắn cứ pháp lý của dự án được lập thường được chia làm hai phần là luật áp
dụng và các văn bản pháp lý liên quan.
Các luật áp dụng thường là các văn bản luật đầu tư, luật doanh nghiệp, luật
xây dựng, luật bảo vệ môi trường, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản,… và
các văn bản đi kèm, hướng dẫn thực hiện các luật trên. Đây là các văn bản pháp lý
chung nhất để có cơ sở tiến hành hoạt động đầu tư.
Các văn bản pháp lý liên quan đến các dự án đầu tư thường là các quyết đinh
của UBND về quy hoạch, kế hoạch phát triển của địa phương, công văn chủ trương
xây dựng, giải phóng mặt bằng,…; các quyết đinh của chủ đầu tư và văn bản pháp

lý khác liên quan.
1.5.3.2. Nghiên cứu thị trường của dự án.
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Nghiên cứu thị trường của dự án rất quan trọng. Đây là quá trình thu thập, xử
lý các thông tin liên quan đến thị trương sản phẩm, dịch vụ nhằm xác định được nhu
cầu thị trường, thị hiếu người tiêu dùng; từ đó đi đến quyết định sản xuất kinh
doanh mặt hàng gì, sản xuất cho ai, quy mô và số lượng bao nhiêu, phương thức
bán hàng, tiếp thị sản phẩm, khả năng cạnh tranh như thế nào,… Để có thể trả lời
những câu hỏi đó trong các dự án đầu tư tại công ty thường có các nội dung:
a, Xác định cung cầu thị trường trong tương lai.
Rõ ràng rằng phải có nhu cầu thị trường trong tương lai thì dự án mới có thể
đạt được mục đích. Tuy nhiên, để có thể xác định được quy mô đầu tư, trước tiên ta
phải dự đoán lượng cung cầu sản phẩm, sau khi dự án đi vào hoạt động. Muốn biết
được điều đó, trước tiên phải xác định lượng cung cầu sản phẩm ở hiện tại, sau đó
bằng các phương pháp suy đoán,dự báo để xác định gần chính xác lượng cầu trong
tương lai.
b, Xác định sản phẩm của dự án:
Sau khi biết được tình hình cung cầu và thị hiếu của khách hàng trong tương
lai, người lập dự án phải xác định được sản phẩm của dự án để đảm bảo nhu cầu của
khách hàng. Các sản phẩm thường phải có những đặc tính khác biệt so với các sản
phẩm cạnh tranh khác. Những đặc tính khác biệt này giúp cho sản phẩm có một
hình ảnh riêng đối với khách hàng, có vị trí nhất định trên thị trường, thêm khả năng
cạnh tranh với các sản phẩm khác.
Đối với các dự án xây dựng bất động sản, đặc trưng của sản phẩm chính là
kiểu thiết kế, vị trí, không gian, hệ thống cơ sở hạ tầng, các công trình công cộng
phục vụ đời sống, các tiện ích đi kèm,…
Ví dụ như dự án xây dựng tòa nhà văn phòng PVIInvest tại Biên Hòa, Đồng

Nai khi xác định sản phẩm của dự án đã nói rõ đặc trưng của dự án như sau:
“- Công trình có địa thế rất đẹp trên đường Võ Thị Sáu, gần trung tâm hành
chính và thương mại cũng như các đầu mối giao thông liên tỉnh như nhà ga đường
không, đường sắt, đường bộ, đường thuỷ. Thông qua các đầu mối giao thông này từ
vị trí của dự án có thể dễ dàng liên hệ với các khu vực của thành phố, các khu công
nghiệp, khu đô thị của tỉnh và các vùng lân cận.
- Theo quy hoạch chi tiết 1/500, công trình sẽ nằm trong khu thương mại
dịch vụ tổ hợp của thành phố Biên Hoà, kề cận với các toà nhà khách sạn, văn
phòng, siêu thị hiện đại tiện nghi, các khu dân cư nhộn nhịp, văn minh. Đây sẽ là
lợi thế cho các hoạt động kinh doanh giao dịch của các khách hàng thuê văn phòng
tại đây.”
c, Phương án kinh doanh dự án.
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Nội dung bao gồm phân tích khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường
của dự án, từ đó xác định các phương án kinh doanh, dự tính giá cả sản phẩm phù
hợp, nghiên cứu các vấn đề về tiếp thị, quảng bá, phân phối sản phẩm, Đối với các
dự án là bất động sản, phương án kinh doanh thường chính là phương án bán, cho
thuê các sản phẩm bất động sản, các hoạt động này có thể kết thúc sau khi dự án
hoàn thành vài năm hoặc sau khi bàn giao cho chính chủ đầu tư.
Sau khi nghiên cứu thị trường, các nhà đầu tư có căn cứ để xác định quy mô
đầu tư, từ đó xác định được kỹ thuật của dự án để phù hợp với quy mô và sản phẩm
của dự án.
1.5.3.3. Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật – công nghệ của dự án.
Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật – công nghệ của dự án là bước phân tích sau
nghiên cứu khía cạnh thị trường, và là tiền đề cho bước phân tích về nội dung tài
chính của dự án. Nếu không có các số liệu phân tích trước về mặt kỹ thuật thì không
thể tính toán được mặt tài chính của dự án. Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật – công

nghệ cũng là phân tích tính khả thi của dự án về phần kỹ thuật, chấp nhận những dự
án khả khi và loại bỏ những dự án không khả thi. Quyết định đúng đắn về mặt kỹ
thuật sẽ giúp cho chủ đầu tư tiết kiệm được các nguồn lực, lựa chọn được các
phương án kỹ thuật tốt nhất, tạo thêm lòng tin về dự án đối với các cấp thẩm định
dự án, đặc biệt là với các dự án xây dựng mới, việc xem xét về kỹ thuật phải vô
cùng thận trọng, khoa học, chính xác. Để nghiên cứu kỹ thuật của một dự án thông
thường phải sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu để đưa ra các phương án sản
xuất, công nghệ và thiết bị, địa điểm phù hợp, trên cơ sở so sánh với các phương án
khác và đối chiếu với các quy định pháp luật và sự ràng buộc về vốn, quy mô thị
trường, trình độ quản lý,…
Nghiên cứu kỹ thuật – công nghệ trong các dự án của công ty thường có các
nội dung:
1. Địa điểm thực hiện dự án.
Vì các dự án của Công ty chính là các dự án xây dựng bất động sản, đối với
các dự án này thì địa điểm xây dựng dự án phải ưu tiên xem xét đầu tiên. Liên quan
đến địa điểm thực hiện dự án chính là các phương án cải tạo đất, phương án đền bù,
giải phóng mặt bằng,…
Một địa điểm thực hiện dự án tốt là địa điểm phù hợp với quy hoạch, với tình
hình tài chính của chủ đầu tư, có cơ sở hạ tầng xung quanh thuận lợi, gần nguồn
cung cấp nguyên nhiên liệu hoặc thị trường tiêu thụ, thuận lợi trong việc hợp tác với
các cơ sở sản xuất khác, đảm bảo ưu thế cạnh tranh với các doanh nghiệp cùng loại,
…
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Ví dụ về phương án địa điểm của dự án xây dựng khách sạn Dầu khí Sa Pa:
“Với vị trí khách sạn Dầu khí Sa Pa, tức vị trí của khách sạn Hoàng Liên cũ
được tọa lạc trên mảnh đất số 08 phố Cầu Mây trung tâm thị trấn SaPa phía trước
là sân Quần, giao thông thuận lợi có thể nói là đẹp nhất ở SaPa hiện nay, nó chứa

đựng những tiềm năng về cơ hội kinh doanh nhà hàng khách sạn thương mại dịch
vụ
Vị trí giới hạn khu đất:
Địa điểm xây dựng: Phố Cầu Mây - Thị trấn SaPa - Tỉnh Lào Cai
- Phía Tây Bắc giáp phố Phan-xi-pang.
- Phía Đông Bắc giáp phố Cầu Mây.
- Phía Tây Nam giáp khu dân cư.
- Phía Đông Nam giáp khu dân cư.
Diện tích khu đất: 1.137m2
Điều kiện tự nhiên:
- Khí hậu:
Khu vực nghiên cứu lập dự án nằm trong thị trấn SaPa, đây là khu vực sát
chí tuyến Bắc trong vành đai ôn đới Bắc bán cầu nên khí hậu tại đây mát mẻ trong
mùa hè và giá lạnh trong mùa Đông.
- Nhiệt độ trung bình năm từ 15
0
C đến 16
0
C có 5 tháng nhiệt độ trung bình
dước 15
0
C số giờ nắng trong khoảng 1.400 giờ/ năm đến 1.460 giờ/năm.
- Lượng mưa của SaPa là cao nhất tỉnh Lào Cai, trung bình 3.131mm/năm,
cao nhất là 3.484mm/năm. Trong các tháng mùa khô lượng mưa trung bình từ
50mm/tháng đến 100mm/tháng.
- Mùa Hè có những cơn mưa lớn bất thường và kéo dài nhiều giờ gây sạt lở
và bào mòn mặt đất, có những trận mưa đá nhưng xảy ra không thường xuyên.
- Mùa Đông thường xuyên có sương mù dày đặc, tầm nhìn xa bằng mắt
thường từ 5m-100m, có xảy ra hiện tượng băng giá và sương muối.
- Thuỷ văn, địa chất khu đất:

Là vùng núi cao nhất của phía Bắc tổ quốc, độ dốc của địa hình nghiêng từ
Tây Bắc xuống Đông Nam, trên nền núi đá không có mực nước ngầm đáng kể.
Địa chất công trình:
Lớp 1:
Đất đắp (Lớp sét, màu nâu đỏ, lẫn đá dăm, trạng thái dẻo mềm, bề dày là
2.9m, có:
E
o
= 4.0 kG/cm
2
; R
o
= 0.60 kG/cm
2
.
Lớp này có sức chịu tải nhỏ, độ biến dạng cao;
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Lớp 2:
Lớp sét pha, màu xám nâu, trạng thái dẻo cứng, bề dày là 1.5m, có:
E
o
= 44.0 kG/cm
2
; R
o
= 1.15 kG/cm
2

.
Lớp này có sức chịu tải nhỏ, độ biến dạng cao;
Lớp 3:
Đá vôi, màu xám trắng, phong hoá nứt nẻ vừa, bề dầy là 13.7m, có:
R
n
= 37.0 kG/cm
2
Lớp này có sức chịu tải cao, độ biến dạng nhỏ;”
2. Lựa chọn hình thức đầu tư:
Có hai hình thức đầu tư là:
- Hình thức đầu tư mới: là đầu tư xây dựng mới, mua sắm thiết bị và máy
móc mới toàn bộ.
- Hình thức đầu tư cải tạo, mở rộng: trên cơ sở nhà máy, xí nghiệp có sẵn,
chỉ đầu tư cải tạo hoặc thay thế các loại tài sản cố định hiện có đã lạc hậu, hoặc mở
rộng hoạt động sản xuất kinh doanh với quy mô lớn hơn. Hình thức đầu tư này có
thể phân thành 2 loại là đầu tư theo chiều rộng và đầu tư theo chiều sâu.
Đối với hình thức đầu tư cải tạo, các hệ thống về hạ tầng kỹ thuật như điện,
nước, hệ thống nhà xưởng đều được có sẵn, dễ dàng tận dụng khi đầu tư cải tạo,mở
rộng. Còn đối với đầu tư xây dựng mới, tất cả mọi cơ sở hạ tầng kỹ thuật đều phải
xây dựng mới, không tận dụng được những thứ đã có của công trình cũ, tuy nhiên
đầu tư xây dựng mới không phải có công đoạn tháo dỡ công trình cũ. Do vậy, việc
lựa chọn hình thức đầu tư hợp lý sẽ làm giảm chi phí, thời gian, nhân lực cho dự án.
3. Quy mô dự án:
Thông thường, để có thể xác định được quy mô dự án thì phải dựa trên các
căn cứ như nhu cầu thị trường của sản phẩm dự án hiện tại và tương lai, khả năng
chiếm lĩnh thị trường, các thông số kỹ thuật, khả năng cung cấp các yếu tố đầu vào,
năng lực tổ chức, quản lý, và tài chính của chủ đầu tư. Thông thường, đối với các
dự án đầu tư xây dựng bất động sản, quy mô dự án thường được thể hiện ở các
thông số như tổng diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn, số tầng, tổng mức đầu tư,

… một cách khái quát.
Ví dụ về quy mô của dự án xây dựng Tòa nhà văn phòng PVIInvest tại Biên
Hòa, Đồng Nai:
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
24
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Bảng 4: Quy mô dự án Tòa nhà văn phòng PVIInvest tại Biên Hòa – Đồng Nai:
TT Chỉ tiêu Thông số
1 Diện tích khu đất 682 m
2
2 Diện tích xây dựng 416 m
2
3 Mật độ xây dựng 69%
4 Tổng diện tích sàn 4518 m
2
5 Tầng cao 9 tầng nổi, 1 tầng hầm
6 Tổng mức đầu tư 54 tỷ đồng
4. Giải pháp về xây dựng:
a, Giải pháp cho quy hoạch, kiến trúc:
Nội dung của giải pháp quy hoạch chính là quy hoạch các hạng mục công
trình bao gồm các công trình chính, công trình phụ, phụ trợ, các cơ sở hạ tầng kỹ
thuật như điện, nước, thông tin liên lạc,… theo tổng mặt bằng đã quy hoạch. Vì dự
án mà PV2 tham gia đều là các dự án xây dựng bất động sản nên giải pháp cho quy
hoạch, kiến trúc thể hiện chung nhất đặc điểm của dự án mà chủ đầu tư mong muốn,
dựa vào đó có thể thiết kế kiến trúc cụ thể cho dự án. Ví dụ như trong dự án xây
dựng Khách sạn Dầu khí Sa Pa:
“Quy hoạch tổng mặt bằng:
- Tổng diện tích đất lập dự án 1.137m2
Với các chỉ tiêu xây dựng:

+ Diện tích xây dựng : 879m2
+ Tổng diện tích sàn ( không tính diện tích tầng hầm) : 3631m2
+ Mật độ xây dựng : 80%
+ Diện tích tầng hầm : 1.084m2
+ Công trình cao 3 tầng.
* Phương án thiết kế kiến trúc:
- Tầng hầm: bố trí để xe, khu kỹ thuật phụ trợ, massage, xông hơi. Chiều cao
tầng 3m, diện tích 1084m2.
- Tầng 1: bố trí sảnh khách sạn, quản lý khách sạn, khu nhà hàng, khu bếp,
khu phụ trợ và văn phòng cho thuê. Chiều cao tầng 3,9m diện tích 879m2.
- Tầng 2-3: bố trí các phòng nghỉ khách sạn, phòng trực tầng và kho đồ.
Chiều cao 3m, diện tích sàn 909m2.
- Tầng áp mái: bố trí các phòng nghỉ khách sạn, phòng giặt là, kho đồ và
sân phơi. Chiều cao tính đến đỉnh mái là 5m, diện tích sàn 854m2.
Tổng diện tích sàn 3551m2 (không kể diện tích tầng hầm) chiều cao công
trình từ cao độ sàn tầng 1 đến đỉnh mái là 14,9m”
SV: Chu Diệu Linh Lớp: Kinh tế đầu tư
51E
25