Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
LỜI MỞ ĐẦU
Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134 hoạt động chủ yếu trong
lĩnh vực xây lắp các công trình giao thông, các công trình do Công ty thi công đảm
bảo tiến độ, chất lượng và đạt hiệu quả kinh tế, uy tín của công ty trên thị trường
xây dựng được củng cố và ngày càng phát triển.
Là một doanh nghiệp trực thuộc Bộ GTVT, Công ty cổ phần đầu tư và xây
dựng công trình 134 đã sớm khẳng định vai trò của mình trong công cuộc xây dựng
đất nước. Hoạt động kinh doanh xây dựng của Công ty không những mang lại lợi
nhuận cho doanh nghiệp mà còn mang lại lợi ích thiết thực cho nền kinh tế quốc
dân. Để hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình nhằm từng bước
nâng cao chất lượng các công trình xây dựng nên trong quá trình thực tập tại Công
ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134, em đã chọn đề tài viết chuyên đề tốt
nghiệp của mình là: “Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình
tại Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134”. Kết cấu chuyên đề của
em gồm 2 chương:
Chương 1: Thực trạng công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại
Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134 giai đoạn 2008 - 2012
Chương 2: Giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng
công trình tại Công Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134
Với sự giới thiệu của Ban lãnh đạo khoa và Phòng quản lý đào tạo, trong lần
thực tập đợt 2, em đã có cơ hội được tới doanh nghiệp để hoàn thành nhiệm vụ thực
tập của mình. Mặc dù mới thực tập ở đơn vị một thời gian ngắn nhưng bản thân em
đã học hỏi được nhiều từ các cán bộ nhân viên trong Phòng, vận dụng tổng hợp các
kiến thức đã được đã được trang bị vào một số vấn đề thực tiễn ở cơ sở thực tập,
được rèn luyện kỹ năng, phương pháp làm việc và học hỏi từ các cô, chú, anh, chị
trong Phòng.
Em xin chân thành cảm ơn Đơn vị thực tập, Ban lãnh đạo khoa, Phòng quản
lý đào tạo và Giảng viên hướng dẫn thực tập đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề
thực tập tốt nghiệp của mình.
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296

1
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
CHƯƠNG 1
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY
DỰNG CÔNG TRÌNH 134.
I, Đặc điểm công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134 và ảnh
hưởng của những đặc điểm này đến công tác lập dự án đầu tư xây dựng
công trình.
1, Lịch sử hình thành và quá trình phát triển của công ty:
1.1, Đặc điểm lịch sử hình thành và quá trình phát triển của công ty:
Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134 đuợc thành lập theo
quyết định số 3843/QĐ- BGTVT của Bộ truởng bộ GTVT ngày 9/12/2004 . Công
ty được thành lập từ việc cổ phần hoá công ty công trình giao thông 134 , trực thuộc
Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 1,Bộ GTVT. Trụ sở chính của công ty
đặt tại số 17 . ngõ 575 , phố Kim Mã , phường Ngọc Khánh , Quận Ba Đình , Hà
Nội.Ngoài ra công ty cũng có văn phòng đại diện tại :
-Văn phòng đại diện tại thành phố Pleiku- tỉnh Gia Lai
Địa chỉ : số 2/1 đường Cách mạng thành phố Pleiku . tỉnh Gia Lai.
-Văn phòng đại diện tại thành phố Hồ Chí Minh.
Địa Chỉ: số 199/9 A , Lạc Long Quân , phường 9, quận Tân Bình , Thành
Phố Hồ Chí Minh.
Công ty có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam kể từ ngày đuợc cấp
giấy chứng nhận kinh doanh công ty cổ phần số 0103009514 do sở kế hoạch đầu tư
thành phố Hà Nội cấp ngày 07/10/2005 với con số điều lệ là 15 tỷ đồng Việt Nam (
Hiện nay vốn điều lệ là 35 tỷ đồng ) . Công ty thực hiện hạch toán độc lập , có con
dấu riêng , mở tài khoản tiền gửi chính số 102010000001722 tại Ngân Hàng Công
thuơng khu vực Ba Đình Hà Nội , ngoài ra công ty còn lập khoản 10 tài khoản tiển
gửi khác tại các ngân hàng trong và ngoài nước để thuận tiện cho việc thanh toán
các công trình.

SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
1.2, Ảnh hưởng của lịch sử hình thành và quá trình phát triển đến công
tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty:
Với bề dày nhiều năm hình thành và phát triển thì công ty đã liên tục đổi mới
cách thức kinh doanh và hoạt động phù hợp nhất với công ty, theo đó mà công tác
lập dự án đầu tư xây dựng công trình cũng được đổi mới cách thức thực hiện sao
cho hiệu quả và phù hợp nhất. Bên cạnh đó thì bề dày lịch sử hình thành và quá trình
phát triển cũng sẽ giúp cho công ty tạo được chỗ đứng và uy tín trên thị trường.
2, Lĩnh vực hoạt động của công ty:
2.1, Các lĩnh vực hoạt động của công ty:
Là một doanh nghiệp trực thuộc Bộ GTVT và đuợc Bộ xây lắp cấp chứng
chỉ hành nghề , công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134 hoạt động chủ
yếu trong lĩnh vực xây lắp các công trình giao thông cụ thể là :
- Xây dựng các công trình giao thông trong và ngoài nước : cầu đuờng , sân
bay , cầu tầu , bến cảng …
- Xử lí nền đất yếu , san lấp mặt bằng , nạo vột , đào đắp nền móng công
trình .
- Xây dựng các công trình công nghiệp , dân dụng , thuỷ lợi , thuỷ điện , lắp
đặt đường dây và trạm điện đến 35KV .
- Đầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng , giao thông , thuỷ lợi thuỷ
điện ,cụm dân cư , đô thị và hệ thống cấp thoát nước .
- Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, kết cấu thép bê tông đúc sẵn, bê
tông nhựa,nhựa dính bám,nhũ tương .
- Kinh doanh bất động sản, đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà đất và khu
đô thị,cho thuê nhà, mặt bằng, sân bãi .
- Vận tải hàng hóa, vật tư thiết bị .
- Kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư, thiết bị .
2.2, Ảnh hưởng của các lĩnh vực hoạt động đến công tác lập dự án đầu tư

xây dựng công trình tại công ty:
Công ty có lĩnh vực kinh doanh đa dạng với nhiều loại lĩnh vực khác nhau
khiến cho thị trường kinh doanh và hoạt động của công ty được đa dạng hơn. Do đó
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
3
Hội đồng quản trị
01 Chủ tịch
04 Ủy viên
Ban kiểm soát
Bộ máy điều hành
01 Giám đốc
04 Phó giám đốc
Các đơn vị sản xuất trực thuộc công ty
Phòng
hành
chính
Phòng
Tổ
chức
cán bộ
Lao
động
Phòng
tài
chính
kế toán
Phòng
kinh tế
kế
hoạch

Phòng
kỹ thuật
thi công
Phòng
vật tư
thiết bị
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
mà công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty cũng được phát triển
toàn diện hơn về mọi khía cạnh nghiên cứu. Bên cạnh đó thì do kinh doanh trên
nhiều lĩnh vực khác nhau như vậy cũng sẽ giúp cho công ty có điều kiện được lập
nhiều loại hình dự án đầu tư xây dựng công trình hơn.
Song do kinh doanh đa dạng loại hình sẽ phần nào khiến cho công ty khó có
thể tập trung chuyên môn cho lập dự án của 1 loại hình kinh doanh cụ thể.
3. Tổ chức bộ máy hoạt động trong công ty:
(Ảnh hưởng của tổ chức bộ máy hoạt động đến công tác lập dự án đầu tư xây
dựng công trình tại công ty sẽ được đề cập rõ hơn trong phần quy trình lập dự án
của công ty).
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
4
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134 gồm nhiều phòng ban,
trong đó nhiệm vụ và chức năng của một số phòng ban như sau:
3.1. Phòng kỹ thuật thi công
Nhiệm vụ của phòng kỹ thuật thi công là:
Làm công tác quản lý kỹ thuật chất lượng : Trong đó bộ phận này cần lập kế
hoạch và hướng dẫn các đơn vị thực hiện sao cho đáp ứng các yêu cầu và công việc
được giao. Kiểm tra sau đó trình cho cấp trên biện pháp thi công tất cả các công
trình mà công ty nhận thầu, xem xét điều chỉnh cho phù hợp nếu có vấn đề xảy ra.
Đưa ra những giải pháp tối ưu về thi công công trình để có thể hạ giá thành sản
phẩm. ngoài ra, thường xuyên học tập, tiếp nhận và vận dụng các tiến bộ khoa học

kỹ thuật mới trên cơ sở phù hợp với điều kiện của công ty mình, không áp dụng một
cách máy móc, cứng nhắc.
Quản lý khối lượng thi công xây lắp: Báo cáo khối lượng thực hiện hàng
tháng của từng công trình, theo dõi việc sử dụng vật tư theo hạn mức đã được đưa
ra từ trước, theo đúng hợp đồng xây dựng
Công tác an toàn vệ sinh lao động: Lập kế hoạch soạn thảo các quy định đảm
bảo an toàn vệ sinh lao động trong toàn công ty đặc biệt là đảm bảo toàn cho những
người tham gia thi công công trình. Thường xuyên kiểm tra định kỳ việc thực hiện
các công tác an toàn vệ sinh lao động ở các đơn vị và tham gia giải quyết khi có vấn
đề gì liên quan xảy ra.
Công tác thống kê – kế hoạch: Thực hiện pháp lệnh thống kê tại công ty, đảm
bảo tính chính xác kịp thời của các số liệu thống kê, cung cấp cho Giám đốc công ty
số liệu thống kê để thực hiện công tác quản lý . Cân đối năng lực của đơn vị từ đó có
những kiến nghị phù hợp. Phân tích tình hình kế hoạch hàng tháng, quý, năm.
3.2. Phòng kinh tế kế hoạch
Công tác tiếp thị: Đề ra chiến lược tiếp thị trong dài hạn và ngắn hạn cho các
sản phẩm của doanh nghiệp, cả sản phẩm xây dựng dân dụng và công nghiệp lẫn
sản phẩm trong kinh doanh nhà ở và khách sạn.
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
5
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
Công tác đấu thầu: Lập hồ sơ dự thầu tất cả các công trình mà công ty dự
thầu, tiếp xúc với chủ đầu tư hoặc các cơ quan hữu quan để phục vụ cho công tác
lập hồ sơ dự thầu, báo cáo thông tin cho Giám đốc công ty để đưa ra những quyết
định đúng đắn nhất cho bài thầu.
Công tác quản lý hợp đồng xây lắp: Dự thảo trình Giám đốc công ty ký kết
các hợp đồng xây lắp. Theo dõi các hợp đồng xây lắp và có những điều chỉnh cần
thiết nếu có vấn đề xảy ra, thanh lý hợp đồng xây lắp.
Công tác quản lý kinh tế: Xây dựng các định mức các chỉ tiêu kinh tế- kỹ
thuật, đơn giá các công việc xây lắp phục vụ cho công tác đấu thầu, giao khoán,

theo dõi cập nhật các thông tin về giá cả hàng hoá vật tư cần thiết.
3.3. Phòng thiết bị vật tư
Quản lý xe máy, thiết bị: Lập và quản lý hồ sơ xe máy thiết bị, theo dõi tình
trạng làm việc hỏng hóc của xe, kết hợp với phòng tài chính kế toán khấu hao
TSCĐ, thanh lý TSCĐ; kết hợp với các đơn vị khác lập hồ sơ an toàn cho cho các
thiết bị thi công nghiêm ngặt, tổ chức lắp đặt, nghiệm thu đưa các thiết bị sử dụng
vào để phục vụ thi công; tìm hiểu những kỹ thuật, công nghệ mới trong phạm vi
thiết bị xe máy thi công.
Công tác theo dõi, quản lý mục vật tư thiết bị: Tìm nguồn vật tư thiết bị phục
vụ với yêu cầu của công trình, giá cả hợp lý để phục vụ cho công tác đấu thầu; lập
và quản lý các hợp đồng mua bán vật tư, cung cấp thiết bị vật tư cho thi công công
trình đúng hạn mức đã quy định; quản lý hệ thống kho vật tư công ty.
3.4. Phòng Tổ chức cán bộ Lao động:
Quản lý cán bộ công nhân: Quản lý cán bộ công nhân viên về số lượng và
chất lượng để điều phối cho các đơn vị đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh; quản
lý, lưu trữ hồ sơ cán bộ công nhân viên; xây dựng các tiêu chuẩn, xây dựng bản mô
tả công việc để làm cơ sở tuyển chọn nguồn nhân lực mới.
Bồi dưỡng, đào tạo cán bộ, công nhân: Lập và thực hiện kế hoạch đào tạo và bồi
dưỡng cán bộ, kế hoạch đào tạo lại và nâng cao tay nghề cho công nhân hàng năm; có
nhiệm vụ lựa chọn những cán bộ phù hợp để đưa đi nâng cao trình độ tay nghề.
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
3.5. Phòng tài chính kế toán:
Ghi chép , phản ánh các dữ liệu kế toán.
Xử lý, phân loại, sắp xếp các chứng từ kế toán
Theo dõi tình hình thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh của công ty cũng
như các đơn vị.
Kịp thời phát hiện và ngăn chặn các hành vi tham ô , lãng phí, vi phạm các
quy định của Nhà nước.

Theo dõi kế hoạch thực hiện tài chính của công ty đồng thời kiểm tra, kiểm
soát nội bộ về khía cạnh tài chính.
Cung cấp số liệu tài chính cho Giám đốc công ty và các cơ quan chức năng.
Phân tích hoạt động tài chính để đánh giá kết quả sản xuất kinh doanh
3.6. Phòng hành chính:
Phòng hành chính là phòng tổng hợp có chức năng tham mưu giúp việc
Giám đốc công ty trong các lĩnh vực:
• Tổ chức sản xuất: Nghiên cứu, đề xuất với lãnh đạo công ty mô hình tổ
chức sản xuất, hướng dẫn xây dựng chức năng, nhiệm vụ và mối quan hệ của các
loại hình tổ chức trong công ty
• Tiền lương: Xây dựng đơn giá tiền lương hàng năm trình công ty kiểm
duyệt, theo dõi những thay đổi về mức lương mà nhà nước quy định sao cho có sự
điều chỉnh phù hợp; quy định quy chế trả lương trong nội bộ doanh nghiệp; thường
xuyên theo dõi đôn đốc các bộ phận, đơn vị thực hiện các chính sách về tiền lương ,
thưởng, các chế độ đãi ngộ đối với cán bộ công nhân viên cũng như đối với người
lao động
• Thanh tra: Có nhiệm vụ kiểm tra việc thực hiện các nhiệm vụ, các kế
hoạch của các bộ phận phòng ban trong công ty đồng thời cũng đưa ra các biện
pháp tăng cường trách nhiệm, thúc đẩy việc hoàn thành kế hoạch được giao. Theo
dõi giám sát việc thực hiện các đường lối chính sách chủ trương mà Đảng và Nhà
nước đã đề ra, các nội quy , quy định trong công ty. Giải quyết các đơn thư khiếu
nại, tố cáo của công nhân viên chức theo thẩm quyền.
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
• Thi đua, khen thưởng, kỷ luật: Là thường trực hội đồng thi đua của công
ty, căn cứ và những quy định tiêu chí đã đề ra mà có chế độ khen thưởng phù hợp;
phát động các phong trao thi đua giữa các đơn vị, phòng ban với nhau; tổng hợp các
báo cáo xét duyệt thi đua khen thưởng định kỳ trong năm; hướng dẫn và tổng hợp
hồ sơ về các sai phạm của công nhân viên chức, nghiên cứu đề xuất, trình hội đồng

kỷ luật công ty xử lý.
• Thực hiện chế độ bảo hiểm xã hội đối với người lao động: Hàng tháng
hướng dẫn đôn đốc và tổng hợp về thu BHXH đối với người lao động để đăng ký
với cơ quan BHXH; giải quyết các chế độ đối với người lao động thôi việc, nghỉ
hưu hay xảy ra tai nạn lao động; lập sổ BHXH.
• Văn phòng: Xây dựng các nội quy, quy định về công tác văn phòng trong
công ty; quản lý các công văn giấy tờ, lưu trữ tài liệu, đánh máy, photo tài liệu,
quản lý và sử dụng con dấu; quản lý việc mua sắm cũng như sử dụng các thiết bị
thông tin liên lạc trong cơ quan.
• Y tế: Lập hồ sơ và đăng ký bảo hiểm y tế cho người lao động, khám và
điều trị bệnh cho cán bộ công nhân viên trong công ty; tiến hành kiểm tra sức khoẻ
cho những nhân viên mới tuyển chọn; lập kế hoạch khám sức khoẻ định kỳ cho cán
bộ công nhân; quản lý việc cấp thuốc đúng chế độ; tuyên truyền vận động cán bộ
công nhân viên thực hiện kế hoạch hoá gia đình.
4, Mục tiêu phát triển của công ty:
4.1, Nội dung mục tiêu phát triển của công ty:
• Tiếp tục phát huy các thế mạnh và uy tín đã có trên các địa bàn xây dựng
để mở rộng sản xuất, tăng sản lượng.
• Mở rộng các kĩnh vực kinh doanh, tham gia vào thị trường xây dựng và
kinh doanh nhà ở. Triển khai thi công các công trình xây dựng nhà ở và văn phòng
làm việc do Tổng Công ty giao và do Công ty làm chủ đầu tư
• Tiếp tục triển khai phương án đầu tư thêm thiết bị xây dựng cầu đường và
thiết bị thi công xây dựng nhà hiện đại, nhà cao tầng.
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
8
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
• Tăng cường công tác quản lý trên các mặt, chú trọng về vấn đề quản lý lao
động và quản lý thiết bị.
4.2, Ảnh hưởng của mục tiêu phát triển đến công tác lập dự án đầu tư xây
dựng công trình tại công ty:

Trong giai đoạn hiện nay, mục tiêu phát triển của công ty coi đầu tư là nhiệm
vụ trọng tâm số 1 và tập trung đầu tư theo chiều sâu, do đó mà công ty sẽ tập trung
nhiều vào chất lượng công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình hơn nữa. Bên
cạnh đó thì trong mục tiêu phát triển công ty còn đề cập đến việc đồi mới sắp xếp
cơ cấu tổ chức theo hướng tinh gọn, chuyên nghiệp sẽ giúp cho mọi hoạt động trong
công ty nói chung và công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty nói
riêng cũng sẽ được dễ dàng và thuận lợi hơn.
Song trong nội dung mục tiêu phát triển của công ty vẫn chưa có các con số
mục tiêu cụ thể và rõ ràng để làm cơ sở so sánh, đối chiếu với những gì đạt được.
Do đó mà sẽ làm giảm nỗ lực phấn đấu và trách nhiệm của công ty nói chung và
công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình nói riêng với mục tiêu đề ra.
5, Chính sách chất lượng của công ty:
5.1, Nội dung chính sách chất lượng của công ty:
• Liên tục cải tiến hệ thống quản lý chất lượng, áp dụng các tiến bộ khoa học
kỹ thuật vào sản xuất.
• Không ngừng nâng cao năng lực quản lý và điều hành sản xuất, điều chỉnh
kịp thời cơ chế quản lý để phù hợp với lực lượng sản xuất phát triển.
• Thường xuyên tạo điều kiện làm việc tốt nhất cho người lao động, không
ngừng đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ công nhân viên
• Khen thưởng kịp thời đối với các đơn vị, cá nhân làm tốt công tác quản lý
chất lượng. Phạt nghiêm khắc đối với những vi phạm làm ảnh hưởng đến chất lượng
công trình.
• Làm tốt công tác an toàn lao động và vệ sinh môi trường.
• Giá cả hợp lý và hoàn thành đúng tiến độ cam kết
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
9
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
5.2, Ảnh hưởng của chính sách chất lượng đến công tác lập dự án đầu tư
xây dựng công trình tại công ty:
Với chính sách chất lượng như vậy thì sẽ làm tiền đề cho chất lượng công tác

lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty hướng tới. Song nội dung chính
sách chất lượng của côn ty vẫn chưa có sự quan tâm thích đáng và rõ ràng cho chất
lượng công ty lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty. Vì vậy mà công tác
lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty khó có thể đánh giá một cách khoa
học về hiệu quả công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty.
II, Thực trạng về công tác lập dự án của công ty cổ phần đầu tư và xây dựng
công trình 134 giai đoạn 2008 – 2012
1, Công tác tổ chức lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty
Phòng kinh tế kế hoạch nhận nhiệm vụ từ cấp trên của Công ty và Hội đồng
Quản trị về những dự án được phân công nhiệm vụ lập hồ sơ dự án sẽ tiến hành
ngay vào công tác nghiên cứu khả thi (Không cần bước nghiên cứu và phát hiện các
cơ hội đầu tư). Còn nếu Phòng kinh tế kế hoạch tìm được cơ hội đầu tư mà được
Ban lãnh đạo công ty thông qua sẽ tiến hành thu thập các thông tin và số liệu liên
quan đến dự án để trình lên.
Ngay sau đó Trưởng Phòng kinh tế kế hoạch sẽ tổ chức họp phân công công
việc cho các thành viên kết hợp với các phòng ban khác trong công ty để lập hồ sơ
dự án, cụ thể là:
Kết hợp với Phòng Kỹ thuật thi công nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự
án dựa trên kết quả nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội, thực trạng thị trường liên
quan đến dự án của Phòng Kinh tế kế hoạch đã tổng hợp được sao cho phù hợp với
nhu cầu thị trường và đảm bảo tính khả thi của dự án.
Tiếp đó Phòng kế hoạch xem xét chuyển yêu cầu đến Phòng Tổ chức hành
chính chuẩn bị nhân sự và lao động cần cho dự án.
Cuối cùng, Trưởng Phòng kế hoạch sẽ thực hiện triển khải nghiên cứu khía
cạnh tài chính, kinh tế xã hội của dự án và trình lên Giám đốc và Ban lãnh đạo công
ty xem xét phê duyệt. Nếu được thông qua công ty sẽ thuê tổ chức tư vấn thẩm định
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
10
Nhận nhiệm vụ từ cấp trên hoặc đã xác
định được cơ hội đầu tư

Trình lên Giám đốc
Lập kế hoạch thực hiện
Báo cáo xin phép đầu tư
Quy hoạch chi tiết
Chấp nhận chủ chương đầu tư
GĐ
TGĐ
HĐQT
Chuẩn bị lập dự án
Thu thập tài liệu liên
quan đến dự án
Chuẩn bị các
VBQPPL liên quan
đến dự án
Chuẩn bị các bản vẽ
thiết kế cơ sở
Chuẩn bị các phần
mềm học dự án
Thuê Tổ chức Thẩm tra dự án đầu tư
Lập dự án
Trình GĐ, TGĐ, HĐQT
Kết thúc
Dự án đầu tư
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
Dự án đầu tư. Nếu sau thẩm định cho kết quả khả thi thì dự án sẽ được trình lên Hội
đồng quản trị và tiến hành thực hiện đầu tư.
2, Quy trình công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại
công ty
2.1, Quy trình lập dự án đầu tư xây dựng công trình xét trên góc độ trình
tự lập và phân công nhiệm vụ tại công ty thể hiện thông qua sơ đồ như sau:

SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
11
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
+ Bước 1: Nhận nhiệm vụ từ cơ quan cấp trên hoặc đã xác định được cơ hội
đầu tư: Phòng kế hoạch nhận nhiệm vụ theo sự phân công của Giám đốc công ty và
các thông tin cần thiết. Sau đó phòng kế hoạch tổ chức thành lập nhóm lập dự án.
Đứng đầu là trưởng phòng kế hoạch chịu trách nhiệm quản lí chung và phân công
công việc, kiểm tra đôn đốc và tổng hợp dự án.
Ngoài ra, phòng kế hoạch còn chịu trách nhiệm nghiên cứu tìm kiếm cơ hội
đầu tư cho công ty theo định hướng mà công ty đã vạch ra. Khi nhận thấy được cơ
hội đầu tư có hiệu quả phòng kế hoạch sẽ báo cáo lên Giám đốc công ty. Sau đó xét
thấy khả thi, Giám đốc công ty sẽ báo cáo lên Tổng giám đốc và Hội đồng quản trị
của Tổng công ty. Nếu được thông qua, phòng kế hoạch sẽ tiến hành phân công
công việc đến các phòng ban.
+ Bước 2: Lập kế hoạch chi tiết thực hiện: Trưởng nhóm phân công và tổng
hợp lập kế hoạch chi tiết thực hiện dự án theo quy định của Ban Giám đốc phê
duyệt. Nếu trong các dự án đầu tư xây dựng công trình có yêu cầu thiết kế cơ sở
hoặc thiết kế bản vẽ thi công thì việc lập hồ sơ thiết kế do Nhóm nhân viên kĩ thuật
và phòng kỹ thuật thi công lập theo hướng dẫn thiết kế trình trưởng phòng.
+ Bước 3: Sau khi lập xong kế hoạch thực hiện chi tiết, trưởng nhóm trình
báo cáo xin phép đầu tư lên Giám đốc và Tổng giám đốc. Khi được Tổng giám đốc
và Hội đồng quản trị chấp nhận chủ trương đầu tư chủ nhiệm dự án liên hệ với
UBND tỉnh, thành phố để xin quy hoạch sử dụng đất về khu đất dự án sẽ thực hiện
đầu tư về vị trí giới hạn phạm vi quy hoạch, tính chất – chức năng, quy mô dân số,
chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, cơ cấu sử dụng đất, bố cục quy hoạch, tổ chức hạ
tầng kĩ thuật. Sau khi được UBND phê duyệt quy hoạch sử dụng đất nhóm dự án
tiến hành lập quy hoạch về địa điểm xây dựng, quy mô phân bổ sự dụng đất và các
hạng mục xây dựng, sau đó xin thỏa thuận sơ bộ phương án quy hoạch tổng mặt
bằng. Viện quy hoạch xây dựng Hà Nội căn cứ vào bản đồ đo đạc địa hình tỷ lệ
1/5000 do công ty TNHH Nhà nước 1 thành viên khảo sát và đo đạc lập. Tiếp theo

chủ nhiệm dự án trình lên cơ quan cấp trên xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
12
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
+ Bước 4: Chuẩn bị lập dự án: Trưởng nhóm giao nhiệm vụ cụ thể cho nhóm
lập dự án. Nhóm giao nhiệm vụ đến từng cán bộ lập dự án để chuẩn bị tài liệu cần
thiết cho quá trình lập dự án như: Chuẩn bị văn bản quy phạm pháp luật. Chuẩn bị
thiết kế cơ sở hoặc bản vẽ thi công do Nhóm nhân viên kĩ thuật và phòng Kĩ thuật
thi công chuẩn bị.
+ Bước 5: Lập dự án: Sau khi đã chuẩn bị cho công tác lập dự án xong,
Trưởng nhóm dự án cùng các thành viên sẽ tiến hành công tác lập dự án thông qua
các tài liệu đã được chuẩn bị ở trên.
Thành viên trong nhóm lập dự án phải đảm bảo đúng tiến độ và chất lượng,
trưởng nhóm thường xuyên báo cáo tình hình lên Ban giám đốc.
+ Bước 6: Thuê tổ chức tư vấn độc lập thẩm tra dựa án đầu tư. Nếu dự án tốt
có tính khả thi cao, trưởng nhóm sẽ trình Giám đốc công ty, Giám đốc công ty sẽ
trình lên Tổng giám đốc và Hội đồng quản trị, nếu có thiếu sót sẽ bổ sung thêm.
Nếu thấy không khả thi sẽ tiếp kiểm tra lại, thuê một số tổ chức tư vấn khác kiểm
tra. Nếu vẫn kết luận không khả thi sẽ hủy bỏ dự án trình lên Giám đốc và Tổng
giám đốc, đưa vào hồ sơ lưu.
+ Bước 7: Trình Giám đốc và Tổng giám đốc:
Sau khi hoàn thành, sản phẩm được Giám đốc và Tổng giám đốc kiểm tra
chất lượng. Nếu dự án đã đạt yêu cầu sẽ tiến hành giai đoạn thực hiện đầu tư. Nếu
dự án không được phê duyệt sẽ kết thúc dự án.
2.2, Quy trình lập dự án đầu tư xét trên góc độ cấp độ nghiên cứu dự án
đầu tư tại công ty như sau:
Quá trình soạn thảo các dự án đầu tư trải qua 3 cấp độ nghiên cứu theo
hướng ngày càng chi tiết hơn, chi phí cho việc nghiên cứu tốn kém hơn, thời gian
cần thiết cho việc hoàn thành các công việc nghiên cứu dài hơn và do đó mức độ
chính xác của các kết quả nghiên cứu ngày càng cao hơn, những kết luận rút ra ngày

càng chuẩn xác hơn đối với mọi khía cạnh cơ bản của dự án. Ba cấp độ đó gồm:
nghiên cứu và phát hiện cơ hội đầu tư, nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu khả thi.
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
13
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
Song đa phần các dự án đầu tư mà công ty lập và thực hiện là các dự án đầu
tư xây dựng công trình giao thông ,công trình công nghiệp, dân dụng, hạ tầng kỹ
thuật, xây lắp… thuộc các dự án nhóm A, B, C… nên giai đoạn nghiên cứu và
phát hiện cơ hội đầu tư cũng như giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi thường ít được
chú trọng hơn mà chủ yếu đi thẳng và giai đoạn nghiên cứu khả thi (đây là giai đoạn
cốt lõi của quá trình chuẩn bị đầu tư).
2.2.1. Nghiên cứu và phát hiện cơ hội đầu tư
Đây là giai đoạn hình thành dự án, là bước nghiên cứu sơ bộ nhằm xác định
triển vọng đem lại hiệu quả và sự phù hợp với thứ tự ưu tiên trong chiến lược phát
triển sản xuất kinh doanh của công ty, của ngành xây dựng trong chiến lược phát
triển kinh tế xã hội của cùng, của đất nước.
Phòng kinh tế kế hoạch nghiên cứu cơ hội đầu tư nhằm xác định một cách
nhanh chóng và ít tốn kém chi phí nhưng lại đễ thấy được khả năng đầu tư. Để phát
hiện các cơ hội đầu tư, Phòng kinh tế kế hoạch xuất phát từ những căn cứ: Chiến
lược, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của ngành, địa phương, vùng, đất nước và
chiến lược phát triển sản xuất kinh doanh dịch vụ của công ty. Nhu cầu của thị
trường trong nước và trên thế giới về các sản phẩm của dự án. Hiện trạng sản xuất
và cung cấp các mặt hàng và dịch vụ đó trong nước và trên thới giới để tìm chỗ
trống thị trường cho sản phẩm của dự án. Tiềm năng sẵn có về lao động, tài chính,
quan hệ đối ngoại… có thể khai thác để thực hiện dự án. Những kết quả về tài
chính, kinh tế xã hội sẽ đạt được nếu công ty thực hiện đầu tư.
Việc nghiên cứu và phát hiện cơ hội đầu tư ở mọi cấp độ được Phòng kinh tế
kế hoạch tiến hành thường xuyên để cung cấp các dự án sơ bộ cho nghiên cứu tiền
khả thi và khả thi, từ đó Phòng sẽ xác định được danh mục các dự án đầu tư cần
thực hiện trong thời gian tới và trình lên Giám đốc công ty.

2.2.2. Nghiên cứu tiền khả thi
Đây là giai đoạn nghiên cứu tiếp theo của Phòng kinh tế kế hoạch đối với các
cơ hội đầu tư có triển vọng đã được Giám đốc công ty phê duyệt lựa chọn. Các cơ
hội đầu tư này thường có quy mô đầu tư lớn, các giải pháp kĩ thuật phức tạp, thời
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
14
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
gian thu hồi vốn lâu, có nhiều yếu tố bất định tác dộng. Giai đoạn này Phòng kinh tế
kế hoạch sẽ nghiên cứu sâu hơn, chi tiết hơn các khía cạnh mà khi xem xét cơ hội
đầu tư còn thấy phân vân chưa chắc chắn, nhằm tiếp tục lựa chọn, sang lọc để
khẳng định lại tính khả thi của cơ hội đầu tư đã lựa chọn. Các nội dung mà Phòng
kinh tế kế hoạch nghiên cứu trong giai đoạn này gồm:
+ Nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội, pháp lý có ảnh hưởng đến quá trình
thực hiện đầu tư và giai đoạn vận hành, khai thác của dự án, như: xem xét các điều
kiện tư nhiên, nguồn tài nguyên thiên nhiên, nguồn lao động, các quy hoạch, kế
hoạch phát triển kinh tế xã hội, phát triển ngànhm vùng có liên quan đến dự án, các
điều kiện pháp lý…. Để đưa ra được những căn cứ xác định sự cần thiết đầu tư. Đa
phần các dự án mà Phòng kinh tế kế hoạch lập là các dự án đầu tư xây dựng công
trình nên nội dung này thường dựa vào các dự án tương tự để lập.
+ Nghiên cứu thị trường: Phòng kinh tế kế hoạch nghiên cứu thị trường sản
phẩm của của dựa án nhằm xác định được thị phần mà dự án dự án dự kiến sẽ
chiếm lĩnh trong tương lai và cách thức mà dựa án chiếm lĩnh đoạn thị trường đó.
Để thực hiện được mục tiêu trên, Phòng kinh tế kế hoạch phân công nhiệm vụ cho
các thành viên trong nhóm lập dự án nghiên cứu từng nội dung cụ thể, đó là: Phân
tích đánh giá thị trường tổng thể. Phân đoạn thị trường và xác định thị trường mục
tiêu của dự án. Xác định sản phẩm của dự án. Dự báo cung cầu thị trường sản phẩm
của dự án trong tương lai. Lựa chọn các biện pháp tiếp thị và khuyến khích cần thiết
giúp cho việc tiêu thụ sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ của dự án
được thuận lợi (bao gồm: chính sách giá cả, hệ thống phân phối, các vấn đề quảng
cáo,…). Phân tích đánh giá khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường về sản

phẩm của dự án. Nội dung này được công ty đặc biệt chú ý vì nó ảnh hưởng trực
tiếp đến mục tiêu của công ty, về lợi nhuận, tài chính hay thương hiệu.
+ Nghiên cứu kỹ thuật: Sau khi phân tích khía cạnh thị trường, trưởng Phòng
kinh tế kế hoạch tổ chức đôn đốc nhân viên thực hiện các công việc của hoạt động
nghiên cứu kỹ thuật của dự án. Quyết định đúng đắn trong nghiên cứu kỹ thuật
không chỉ là loại bỏ các dự án không khả thi về mặt kỹ thuật mà còn là chấp nhận
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
15
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
dự án khả thi về mặt này. Điều đó cho phép một mặt tiết kiệm được các nguồn lực,
mặt khác tranh thủ được cơ hội để tăng thêm nguồn lực.
Các nội dung mà Phòng kinh tế kế hoạch phân tích khi nghiên cứu kỹ thuật
tùy thuộc vào từng dự án cụ thể, song hầu như tất cả các dự án mà Phòng lập đều
gồm các nội dung cơ bản như sau: Mô tả sản phẩm của dự án. Lựa chọn hình thức
đầu tư. Xác định công suất đầu tư của dự án. Lựa chọn công nghệ kỹ thuật cho dự
án. Cơ sở hạ tầng phục vụ thi công công trình. Địa điểm thực hiện dự án. Giải pháp
xây dựng công trình của dự án. Đánh giá các tác động môi trường khi dự án triển
khai. Và xây dựng lịch trình thực hiện dự án.
Nếu không có các số liệu của nghiên cứu kỹ thuật thì không thể tiến hành
nghiên cứu mặt kinh tế, tài chính, do vậy Phòng kinh tế kế hoạch thường rất chú
trọng đến giai đoạn này.
+ Nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lí và nhân sự: Để thực hiện được
nhiệm vụ này, Phòng kinh tế kế hoạch kết hợp với Ban lãnh đạo công ty nghiên cứu
điều phối nguồn lực thực hiện các giai đoạn tiếp theo của dự án phù hợp với công
việc và chuyên môn từng người.
+ Nghiên cứu khía cạnh tài chính: Đây là giai đoạn mà Phòng kinh tế kế
hoạch rất chú trọng thực hiện nhằm chỉ ra tính khả thi của dự án về mặt tài chính
bởi nó ảnh hưởng tới lợi ích của cả chủ đầu tư, các cơ quan có thẩm quyền quyết
định đầu tư của Nhà nước và đối với các tổ chức tài trợ vốn cho dự án. Các nội
dung phân tích tài chính của dự án mà Phong kinh tế kế hoạch nghiên cứu gồm: Xác

định tổng mức đầu tư. Xác định chi phí. Tìm giá trị hiện tại ròng (NPV), chỉ tiêu
hoàn vốn nội bộ (IRR), chỉ tiêu thời gian hoàn vốn (T). Và phân tích độ nhạy cảu
dự án. Nội dung nghiên cứu của giai đoạn này còn làm cơ sở cho nghiên cứu khía
cạnh kinh tế xã hội về sau cảu dự án.
+ Cuối cùng là nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội: Tại giai đoạn nghiên
cứu này Phòng kinh tế kế hoạch dự tính một số chỉ tiêu phản ánh sự đóng góp của
dự án cho nền kinh tế xã hội như: Gia tăng số lao động có việc làm, tăng thu ngân
sách, tăng thu ngoại tệ….
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
16
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
2.2.3. Nghiên cứu khả thi:
Đây là bước sàng lọc lần cuối cùng để lựa chọn được dự án tối ưu. Ở giai
đoạn này Phòng kinh tế kế hoạch phải khẳng định cơ hội đầu tư có hả thi hay
không? Có vững chắc, có hiệu quả hay không?
Các nội dung nghiên cứu ở giai đoạn này cũng tương tự như ở nghiên cứu
tiền khả thi có điều mức độ chi tiết cao hơn, chính xác hơn và đầy đủ hơn.
3, Phương pháp lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty
Lập dự án đầu tư là khâu chủ chốt của giai đoạn chuẩn bị đầu tư cho dự án,
do vậy Phòng kinh tế kế hoạch rất chú trọng sử dụng tổng hợp các phương pháp tối
ưu phục vụ cho công tác soạn thảo. Cụ thể:
3.1, Dự báo về nhu cầu sản phẩm của dự án trong tương lai:
Để dự báo cầu sản phẩm của dự án trong tương lai, tùy vào nguồn thông tin
và số lượng thông tin sẵn có Phòng kinh tế kế hoạch áp dụng các phương pháp dự
báo cầu thị trường bằng: Phương pháp ngoại suy thống kê, mô hình hồi quy tương
quan, hệ số co giãn cầu, phương pháp định mức hoặc lấy ý kiến chuyên gia. Ví dụ
như với dự án “Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134”:
Trong thời gian qua thị trường nhà đất Hà Nội luôn là một thị trường sôi
động với nhu cầu nhà ở rất cao. Hiện nay mỗi năm dân số Hà Nội tăng thêm khoảng
140.000 người (trong đó có khoảng 45.000 dân nhập cư). Theo qui hoạch đến 2015

dân số Hà Nội không được vượt quá 7,3 triệu người, nhưng tới 2012 đã là 7,1 triệu
tăng 2,8% so với năm 2011. Với mức tăng trưởng dân số này thì tới 2015 dân số Hà
Nội sẽ vào khoảng 7,7 triệu người. Chỉ tiêu diện tích ở hiện nay ở Hà Nội chỉ đạt
khoảng 5-7m² /đầu người, trong đó có khoảng 700.000 dân sống trong điều kiện ở
chỉ có 3m² /người, chủ yếu tập trung vào trung tâm thành phố.
Với mục tiêu đạt chỉ tiêu khiêm tốn 10-15m² diện tích ở/đầu người, thì đến
năm 2015 thành phố cần đến khoảng 60-70 triệu m² sàn, tương đương khoảng
856.000-987.000 căn hộ với diện tích trung bình 70m²/căn. Như vậy đến 2015 quĩ
nhà Hà Nội còn thiếu khoảng 30 triệu m² sàn.
Chỉ để đáp ứng cho phần gia tăng dân số với chỉ tiêu 10-15m²/người, mỗi
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
17
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
năm Tp Hà Nội cần thêm tới 2 triệu m² sàn, tương đương khoảng 2800 căn hộ.
Theo thống kê của Liên đoàn Lao động TP và các Sở, ngành chức năng, dự
kiến từ nay đến hết năm 2015 cần giải quyết nhu cầu nhà ở cho khoảng 86.500 công
chức viên chức với 43.250 căn hộ (tương ứng 1.946.250m² sàn xây dựng), cho
133.800 công nhân viên chức các thành phần kinh tế với 66.900 căn hộ (tương ứng
3.010.500m² sàn xây dựng) và cho 10.750 công nhân các khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu chế xuất với khoảng 53.750m² sàn xây dựng.
Ngoài ra gần 300.000 nhân khẩu sống trong khoảng 460 chung cư với tổng
diện tích sàn gần 1 triệu mét vuông trong 23 khu tập thể từ 4 - 6 tầng của Hà Nội
đang chờ được cải tạo, sửa chữa gấp và có nhu cầu chuyển đổi chỗ ở sang những
khu ở mới hiện đại hơn.
Nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân Thủ đô, thời gian gần đây
thành phố Hà Nội đang thực hiện chương trình xây dựng nhà ở với 56 dự án lớn và
140 dự án nhỏ. Dự kiến đến năm 2015 các dự án khu đô thị mới sẽ tạo thêm 10 triệu
m² cho quỹ nhà Hà Nội.
Trên cơ sở các số liệu thống kê, có thể thấy từ nay đến 2015 nhu cầu nhà và
đất ở tại Hà Nội là rất lớn và luôn ở trong tình trạng thiếu hụt cung không đủ

cầu.Đặc biệt là nhu cầu nhà đất trong nội thành Hà Nội.
Kinh nghiệm các dự án phát triển nhà trên địa bàn Hà Nội trong những năm qua
đều cho thấy nhu cầu mua nhà lớn, giá bán nhà và đất luôn tăng và có sự chênh lệch giá
khá lớn giữa giá nhà bán ra ban đầu và giá nhà giao dịch sau đó trên thị trường.
Thị trường nhà đất sau thời gian tạm lắng trong năm 2009-2011 do kinh tế
thế giới xuy thoái, thị trường trong nước thiếu vốn thì đến giữa năm 2012 đã bắt đầu
có dấu hiệu sôi động trở lại.
Qua đây có thể thấy rằng việc ra đời Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134 là
hoàn toàn phù hợp với nhu cầu thị trường trong điều kiện hiện nay.
3.2, Xác định tổng mức đầu tư của dự án
Tổng mức đầu tư của dự án có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc xác định
tính khả thi của dự án, do đó để dự tính tổng mức đầu tư của dự án Phòng kinh tế kế
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
18
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
hoạch sử dụng kết hợp cùng một lúc các phương pháp: Xác định theo thiết kế cơ sở
của dự án. Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng công trình và giá xây dựng
tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình. Xác định theo số liệu của các công
trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật tương tự đã thực hiện. Ví dụ như dự án
“Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134”
Chi phí đầu tư xây dựng của Dự án bao gồm:
- Chi phí đầu tư xây dựng toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật: Sân-Đường nội
bộ; Hệ thống cấp điện, chiếu sáng ngoài nhà; Hệ thống cấp thoát nước ngoài nhà;
cây xanh cảnh quan; tầng hầm sử dụng chung
- Chi phí thiết bị là toàn bộ chi phí thiết bị về cấp điện, cấp thoát nước phục
vụ cho vận hành dự án, chi phí thang máy cho nhà cao tầng.
- Chi phí xây dựng các toà nhà
- Chi phí khác: Đền bù hỗ trợ di dời giải phóng mặt bằng, các chi phí cần
thiết cho chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và kết thúc đầu tư.
- Chi phí dự phòng.

Việc tính toán vốn đầu tư được tính toán trên cơ sở đơn giá và chính sách tại
thời điểm lập dự án. Trong quá trình thực hiện dự án sẽ điều chỉnh cho phù hợp với
điều kiện thực tế trong từng giai đoạn.
Cụ thể về tổng mức vốn đầu tư xây dựng công trình “Hỗn hợp nhà ở chung
cư cao tầng 134” đề cập trong Bảng 3.2 – Phần phụ lục.
3.3, Tính khấu hao tài sản cố định
Đối với khấu hao tài sản cố định thì tùy vào tưng dự án mà Phòng kinh tế kế
hoạch lựa chọn cách tính riêng trong số các cách tính sau: Phương pháp khấu hao
đều (khấu hao tuyến tính), phương pháp khấu hao giảm dần theo giá trị còn lại,
khấu hao theo tổng số các số thứ tự năm, khấu hao theo hệ số vốn chìm.
3.4, Phân tích độ nhạy cho dự án:
Để đảm bảo cho tính an toàn của dự án và dự tính những rủi ro có thể xảy ra,
Phòng kinh tế kế hoạch tùy vào từng dự án cụ thể để sử dụng một trong các phương
pháp: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
19
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét. Phân
tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố (trong các tình huống tốt xấu khác nhau)
đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét.
3.5, So sánh lựa chọn phương án đầu tư
Với mục đích chọn lựa được phương án đầu tư tối ưu trong các phương án có
thể có, Phòng kinh tế kế hoạch đưa ra nhiều phương án có thể có và những tiêu chí
nhất định để lựa chọn phương án. Ví dụ như với dự án “Hỗn hợp nhà ở chung cư
cao tầng 134”
Căn cứ vào nhu cầu vốn đầu tư, khả năng huy động vốn đầu tư và khả năng
trả nợ của dự án, và trên cơ sở nguyên tắc kinh doanh, dự án đã xem xét 3 phương
án kinh doanh liên quan đến việc bán/cho thuê phần diện tích văn phòng, thương
mại như sau:
+ Phương án 1:Bán 20% diện tích văn phòng , cho thuê 30% trả trước cho

50năm, còn lại cho thuê thu tiền hàng năm.
+ Phương án 2: Cho thuê trả trước 100% diện tích văn phòng, thương mại
cho 50năm.
+ Phương án 3: Cho thuê trả trước 50% diện tích văn phòng, thương mại cho
50 năm, còn lại thu tiền hàng năm.
Bảng 3.5: So sánh lựa chọn phương án đầu tư của dự án “Hỗn hợp nhà ở chung
cư cao tầng 134”
Phương án IRR (%) NPV (tỷ)
Tổnglãi
suốt đời DA
Lãi khi kết thúc
xây dựng
Phương án 1 22,69 66,02 685,42 77,90
Phương án 2 25,81 49,95 139,63 139,63
Phướng án 3 21,95 62,21 683,81 71,45
So sánh 3 phương án trên, cho thấy phương án 1 có ưu thế hơn nhờ đồng thời
đảm bảo hài hòa được 1 số lợi ích sau:
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
20
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
_ Đảm bảo chủ đầu tư thu được hài hòa được khoản tiền lãi tương đối lớn
ngay tại thời điểm kết thúc xây dựng có thể sử dụng để tái đầu tư, phát triển sản
xuất, đổi mới công nghệ…
_ Có tổng lãi ròng suốt đời dự án lớn
_ Có nguồn thu hàng năm cho chông ty cổ phần
_ Có chỉ tiêu hoàn vốn nội bộ tốt
Do đó, Phòng kinh tế kế hoạch xác định lựa chọn phương án đầu tư 1.
4, Nội dung lập dự án đầu tư xây dựng công trình tại công ty
4.1, Khái quát tình hình kinh tế tổng quan, sự cần thiết và mục tiêu đầu tư
Trong nội dung này, Phòng kinh tế kế hoạch nghiên cứu những căn cứ để lập

dự án, mục tiêu của dự án, xác định sự cần thiết phải đầu tư dự án này đối với nền
kinh tế và xã hội.
Ví dụ như với dự án “Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134” dự án xác định
sự cần thiết phải đầu tư đó là: Thực hiện định hướng phát triển kinh tế và quy hoạch
không gian Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 tạo bộ mặt mới cho Thành phố, trong đó
có việc đầu tư xây dựng các Khu đô thị mới, các khu chung cư, văn phòng hiện đại
một cách đồng bộ từ hạ tầng kỹ thuật đến hạ tầng xã hội và các công trình kiến trúc
có phong cách hiện đại và đậm đà bản sắc là chủ trương lớn của UBND Thành phố
Hà Nội. Chính từ chủ trương đó Thành phố Hà Nội đã và đang tập trung phát triển
mạnh các KĐTM như: Linh Đàm, Định Công, Mễ Trì, Mễ Đình, Việt Hưng, Đền
Lừ và các khu nhà ở, chung cư, văn phòng.
Tuy vậy, thủ đô Hà Nội hiện vẫn đang phải gánh chịu áp lực rất lớn về việc
tăng dân số và đi theo đó là nhu cầu nhà ở hết sức gay gắt. Hiện nay mỗi năm dân số
Hà Nội tăng thêm khoảng 140.000 người (trong đó có khoảng 45.000 dân nhập cư).
Theo qui hoạch đến 2015 dân số Hà Nội không được vượt quá 7,3 triệu người, nhưng
tới 2012 đã là 7,1 triệu tăng 2,8% so với năm 2011. Với mức tăng trưởng dân số này
thì tới 2015 dân số Hà Nội sẽ vào khoảng 7,7 triệu người. Chỉ tiêu diện tích ở hiện
nay ở Hà Nội chỉ đạt khoảng 5-7m² /đầu người, trong đó có khoảng 700.000 dân sống
trong điều kiện ở chỉ có 3m² /người, chủ yếu tập trung vào trung tâm thành phố.
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
21
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
Chính sách kinh tế mở của Đảng đã thúc đẩy kinh tế Hà Nội tăng trưởng.
Song song với đời sống kinh tế của mọi tầng lớp dân cư được nâng cao là nhu cầu
cải thiện điều kiện ở của người dân. Việc dân số tăng nhanh dẫn đến việc điều kiện
ở trong nội thành không đáp ứng nổi yêu cầu, nạn ùn tắc giao thông, thiếu nước sinh
hoạt, ngập lụt thường xuyên diễn ra.
Dự án Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134 tại Quận Ba Đình, Hà Nội sẽ
góp phần giải quyết vấn đề thiếu diện tích văn phòng, nhà ở cho Hà Nội, hiện thực
hoá qui hoạch, tạo ra một khu dân cư đồng bộ hiện đại góp phần cải thiện một bước

điều kiện sống của người dân Thủ đô.
4.2, Đánh giá nhu cầu thị trường về sản phẩm của dự án và xác định
chương trình kinh doanh khai thác dự án
Ở nội dung này Phòng kinh tế kế hoạch chỉ ra những con số cụ thể như số
dân số xung quanh khu vực dự án hoặc dân số cả nước (Với những dự án có tầm
ảnh hưởng lớn), khả năng đáp ứng của thị trường về sản phẩm giống hoặc tương tự
như sản phẩm của dự án. Từ đó xác định chỗ trống về thị trường cho sản phẩm của
dự án và xác định thị trường mục tiêu mà dự án hướng tới.
Xác định chương trình kinh daonh khai thác dự án dựa vào kết quả phân tích
các nội dung ở trên nhằm đảm bảo cho sản phẩm cảu dự án sau khi hoàn thành có
thể tiếp cận với thị trường được thuận lợi.
4.3, Lựa chọn hình thức đầu tư, nghiên cứu mặt kỹ thuật của dự án:
Phòng kinh tế kế hoạch tuân theo quyết định đầu tư của Ban Giám đốc xác
định rõ ràng: Tên công trình, địa điểm công trình, cơ quan chấp thuận đầu tư, chủ đầu
tư, cơ quan phê duyệt dự án, hình thức đầu tư và quy mô đầu tư tổng thể của dự án.
Ví dụ về nội dung nghiên cứu hình thức đầu tư của dự án “Hỗn hợp nhà ở
chung cư cao tầng 134”: Do hiện trạng khu đất đang là khu nhà xưởng, sân bãi sẽ
được di chuyển hoàn toàn, cơ sở hạ tầng cần thay đổi toàn bộ, do đó hình thức đầu
tư của dự án sẽ là đầu tư xây dựng mới đồng bộ, hiện đại.
Theo đó, Chủ đầu tư sẽ tiến hành xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật cũng
như toàn bộ các công trình kiến trúc bên trên khu đất làm văn phòng dịch vụ và căn
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
22
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
hộ nhà ở cao cấp để kinh doanh.
Ví dụ về nội dung nghiên cứu quy mô đầu tư của dự án “Hỗn hợp nhà ở
chung cư cao tầng 134”:
*Diện tích khuôn viên: 2000 m2.
* Diện tích xây dựng: 945m2.
* Trung tâm thương mại và văn phòng cao cấp: Tầng 1, 2, 3

* Tổng số căn hộ: Từ tầng 4 đến tầng 13, gồm 88 căn hộ cao cấp (có căn hộ
duplex theo yêu cầu) và căn Penthouse với đầy đủ tiện nghi dành cho cuộc sống
sang trọng.
Mỗi căn hộ là một sự kết hợp hài hòa giữa tính mỹ thuật và kỹ thuật trong
việc trang trí nội thất, bố trí sơ đồ phòng ốc căn hộ sao cho làm hài lòng chủ nhân tổ
ấm tương lai.
* Khu vực đỗ xe: 2 tầng hầm đỗ xe.
* Thang máy: 3 thang máy vận chuyển và 1 thang máy dịch vụ.Diện tích sàn
dịch vụ kinh doanh: 2.142m2
Tổng mức đầu tư dự kiến đã bao gồm cả lãi vay trong thời gian xây dựng và
thuế VAT : 1087,5 tỷ đồng.
Phòng kinh tế kế hoạch kết hợp với phòng kỹ thuật thi công, phòng thiết bị vật
tư đưa ra các tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng, tiến độ triển khai và nguồn vốn đầu tư.
Tiếp đó nghiên cứu các điều kiện tự nhiên và hiện trạng khu đất xây dựng bao gồm:
điều kiện tự nhiên, hiện trạng tổng hợp, rồi từ đó phân tích đánh giá hiện trạng.
Ví dụ như sau khi nghiên cứu hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật của
dự án “Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134”, Phòng kinh tế kế hoạch đã phân tích
đánh giá hiện trạng như sau:
+ Thuận lợi:
Về vị trí: Tọa lạc tại khu trung tâm hành chính – thương mại Hà Nội – Quận
Ba Đình.
Nằm trên trục đường lớn trung tâm Liễu Giai – Văn Cao kéo dài ra ven Hồ
Tây.
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
23
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng
Sát Sân vận động Quần ngựa và cách Hồ Tây vài trăm mét đi bộ
Về sử dụng đất đai: Khu đất có địa hình bằng phẳng, nằm trong vùng địa
chất tốt, thuận lợi cho xây dựng, chủ đầu tư đang sử dụng lô đất hợp pháp, không
phải di dân giải phóng mặt bằng.

Trên cơ sở các kết quả nghiên cứu ở trên Phòng kinh tế kế hoạch tiếp tục
nghiên cứu tìm ra các giải pháp thực hiện gồm: quy hoạch tổng mặt bằng lô đất, các
giải pháp thiết kế, phương án giải phóng mặt bằng.
Và một nội dung nữa cũng được Phòng kinh tế kế hoạch quan tâm nghiên
cứu đó là sơ bộ đánh giá tác động môi trường khi dự án triển khai.
4.4, Nghiên cứu quản lý tổ chức thực hiện dự án
Trong nội dung này, Phòng kinh tế kế hoạch kết hợp với phòng tổ chức hành
chính nghiên cứu phương án quản lý khai thác dự án, tiến độ thực hiện dự án, các
mối quan hệ thực hiện và các quyền và nghĩa vụ mà chủ đầu tư phải thực hiện.
4.5, Phân tích tài chính và hiệu quả đầu tư
Trong mục này Phòng kinh tế kế hoạch chỉ ra cơ sở tính toán các chỉ tiêu tài
chính, tính toán tổng vốn đầu tư và chỉ ra phương án nguồn vốn đầu tư, phương án
kinh doanh. Dự tính doanh thu, chi phí hàng năm, nguồn trả nợ, kế hoạch trả nợ và
hiệu quả kinh tế của dự án. Ví dụ như nội dung phương án cơ cấu vốn đầu tư của
dự án xây dựng “Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134” như sau:
Bảng 4.5: Cơ cấu nguồn vốn đầu tư dự án xây dựng “Hỗn hợp nhà ở chung cư
cao tầng 134”
TT Nội dung chi phí Tỷ trọng (%)
Giá trị
(Triệu đông)
1 Tổng cộng vốn đầu tư 100 1 087 459,5
2 Vốn tự có 15 163 073,9
3 Vốn ứng trước cảu khách hàng 74,5 809 933,5
4 Vốn vay thương mại 1,1%/tháng 10,5 114 151,7
Nguồn trả nợ của dự án này: Lấy từ khấu hao và lợi nhuận ròng của dự án
Kế hoạch trả nợ của dự án như sau: Ngay khi thu được tiền trả trước của
khách hàng sẽ trả bớt nợ gốc ngân hàng để giảm lãi vay. Năm 2014: Trả bớt 70 tỷ
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
24
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng

gốc vay + lãi trong năm (81,3 tỷ đồng). Năm 2015: Trả hết gốc vay + lãi trong năm
48,5 tỷ đồng.
Và tổng hợp các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế của dự án này như sau:
NPV = 66,02 tỷ đồng.
IRR = 22,69%.
Thời gian thu hồi vốn T = 3 năm 8 tháng.
Tổng lãi ròng = 77,90 tỷ đồng.
Tổng thuế TNDN = 388,3 tỷ đồng.
Như vậy có thể thấy dự án rất hiệu quả về mặt kinh tế.
4.6, Hiệu quả về mặt xã hội của dự án
Trong mục này Phòng kinh tế kế hoạch sẽ chỉ ra những lợi ích gì đối với xã
hội khi dự án được triển khai, như là về mặt giải quyết việc làm ra sao, đóng góp
thuế cho nhà nước
5, Ví dụ minh họa về công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình cụ
thể tại công ty: Với dự án “Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134”
5.1, Giới thiệu chung về dự án “Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134”
Qua thời gian nghiên cứu khảo sát về vị trí, địa điểm cũng như tiềm năng
phát triển kinh tế toàn khu vực Thành phố Hà Nội. Công ty đã hình thành ý tưởng
đầu tư xây dựng một khu nhà ở với những thông tin cơ bản như sau:
- Tên dự án : Hỗn hợp nhà ở chung cư cao tầng 134
- Địa điểm xây dựng : Mặt đường Văn Cao – Đốc Ngữ, Quận Ba Đình, Hà
Nội. (số 51 Đốc Ngữ)
- Quy mô của dự án : Diện tích khu đất xây dựng của dự án là 2.000 m²
- Chủ đầu tư : Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng công trình 134
- Hình thức quản lý dự án : Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án.
SV: Phạm Văn Hải MSV: CQ514296
25