NGHIÊN CỨU DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ HIỆP PHÚ TẠI PHƯỜNG HIỆP PHÚ QUẬN 9 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGHIÊN CỨU DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI -
DỊCH VỤ HIỆP PHÚ TẠI PHƯỜNG HIỆP PHÚ QUẬN 9
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
iv
MỤC LỤC
Trang
Bảng 2.1. Kết Quả Kinh Doanh Quí II và Quí III/2007 8
v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BTC Bộ Tài Chính
BTNMT Bộ Tài Nguyên Môi Trường
BTM Bộ Thương Mại
BXD Bộ Xây Dựng
CPXD & TB Chi phí xây dựng và thiết bị
GRDI Chỉ số phát triển bán lẻ toàn cầu (Global Retail Develop Index)
CP Chính Phủ
CHXHCN Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa
$ Đô la Mỹ
DAĐT Dự án đầu tư
PV Giá trị quy về hiện tại (Present Value)
NPV Hiện giá thu nhập thuần (Net Present Value)
M
3
Mét khối
M
2
Mét vuông
NĐ Nghị Định
P. Phường
Q. Quận

QH Quốc Hội
QĐ Quyết Định
TP. HCM Thành Phố Hồ Chí Minh
TB Thiết bị
TTLT Thông Tư Liên Tịch
VAT Thuế giá trị gia tăng (Value Add Tax)
WTO Tổ chức Thương Mại Thế Giới (World Trade Organization)
GDP Tổng sản lượng nội địa (Gross Domestic Product)
TTTM – DV Trung Tâm Thương Mại - Dịch Vụ
IRR Tỷ suất nội hoàn (Internal Rate of Return)
UNESCAP Ủy ban Kinh tế - Xã hội khu vực Châu Á - Thái Bình Dương của
Liên Hợp Quốc.
UBND Ủy Ban Nhân Dân
& Và
XNK Xuất Nhập Khẩu
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 2.1. Kết Quả Kinh Doanh Quí II và Quí III/2007 Error: Reference source not
found
Bảng 2.2. Các Tiêu Chuẩn Cơ Bản của Một trong Ba Hạng TTTM Error: Reference
source not found
Bảng 4.1. Dự Kiến Tiến Độ Giải Toả Error: Reference source not found
Bảng 4.2. Các Vấn Đề Ô Nhiễm Chính và Nguồn Gốc Phát Sinh. Error: Reference
source not found
Bảng 4.3. Chi Phí Lương trong Các Năm Vận Hành Error: Reference source not found
Bảng 4.4. Chi Phí Xây Dựng và Thiết Bị Error: Reference source not found
Bảng 4.5. Chi Phí Điện Error: Reference source not found
Bảng 4.6. Nhu Cầu Dùng Nước Error: Reference source not found
Bảng 4.7. Chi Phí Xây Dựng và Thiết Bị Error: Reference source not found

Bảng 4.8. Tổng Mức Đầu Tư Error: Reference source not found
Bảng 4.9. Dự Kiến Tiến Độ Thực Hiện Dự Án Error: Reference source not found
Bảng 4.10. Mặt Hàng Người Tiêu Dùng Thường Mua Khi Đến Siêu Thị tại TPHCM
Error: Reference source not found
Bảng 4.11. Hình Thức Tiêu Thụ Sản Phẩm Error: Reference source not found
Bảng 4.12. Doanh Thu Khi Chưa Tính Lạm Phát Error: Reference source not found
Bảng 4.13. Hiệu Quả Kinh Tế Error: Reference source not found
Bảng 4.14. Các Khoản Đóng Góp Vào Ngân Sách Nhà Nước 53
Bảng 4.15. Ngân Lưu Tài Chính Trường Hợp Không Có Lạm Phát. Error: Reference
source not found
Bảng 4.16. Độ Nhạy Một Chiều của NPV Error: Reference source not found
Bảng 4.17. NPV Thay Đổi Khi Thay Đổi Giá Cho Thuê Sân Thượng và Văn Phòng
Error: Reference source not found
Bảng 4.18. NPV Thay Đổi Khi Thay Đổi Chi Phí Năm 2 và Thay Đổi Suất Chiết Khấu
Error: Reference source not found
Bảng 4.19. NPV Thay Đổi Khi Thay Đổi Chi Phí Năm 3 và Giá Cho Thuê Văn Phòng
Error: Reference source not found
Bảng 4.20. Ngân Lưu Tài Chính Trường Hợp Lạm Phát 9,19%.Error: Reference source
not found
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 2.1. Mô Hình Tổ Chức Quản Lý Dự Án Error: Reference source not found
Hình 3.1. Trình Tự Thủ Tục Chuẩn Bị Đầu Tư trên Địa Bàn Thành phố Hồ Chí Minh
Error: Reference source not found
Hình 3.2. Đồ Thị Biểu Diễn để Tìm r* Error: Reference source not found
Hình 4.1. Tổ Chức Bộ Máy của Ban Quản Lý TTTM - DV Hiệp Phú Error: Reference
source not found
Hình 4.2. Biểu Đồ Phân Bổ Vốn Đầu Tư Qua Các Năm
Hình 4.3. Phần Trăm Lỗ Của Dự Án 62

ix
DANH MỤC PHỤ LỤC
Phụ lục 1. Thời Gian Sử Dụng Các Loại Tài Sản Cố Định .
Phụ lục 2. Danh Sách Các Điểm Kinh Doanh Trực Thuộc Công Ty Cổ phần Thương
Mại Xuất nhập Khẩu Thủ Đức.
Phụ lục 3. Danh Sách Các Trung Tâm Thương Mại đang Hoạt Động tại Thành Phố Hồ
Chí Minh tháng 4/2008.
Phụ lục 4. Bảng Thông Số
Phụ lục 5. Bảng Nợ & Thanh Toán Nợ
Phụ lục 6. Bảng Khấu Hao Chi Phí Xây Dựng và Thiết Bị Khi Không Có Lạm Phát
Phụ lục 7. Bảng Khấu Hao Chi Phí Xây Dựng và Thiết Bị Khi Lạm Phát 9,19%
Phụ lục 8. Bảng Khấu Hao Khi Không Có Lạm Phát
Phụ lục 9. Bảng Khấu Hao Lạm Phát 9.19%
Phụ lục 10. Bảng Chiết Tính Lời Lỗ khi Không Có Lạm Phát
Phụ lục 11. Bảng Chiết Tính Lời Lỗ khi Lạm Phát 9,19%
Phụ lục 12. Bảng Đầu Tư Thay Thế Tài Sản và Thiết Bị.
Phụ lục 13. Bảng Các Khoản Thuế VAT Đầu Vào Được Khấu Trừ
Phụ lục 14. Bảng Thuế Giá Trị Gia Tăng Nộp Cho Nhà Nước
Phụ lục 15. Bảng Doanh Thu Cho Thuê Tầng 4 - Sân Thượng Khi Chưa Có Lạm Phát
Phụ lục 16. Phần Trăm Lỗ Của Dự Án Khi Lạm Phát 9,19%
Phụ lục 17. Kinh Phí Giám Sát Chất Lượng Không Khí trong Giai Đoạn Xây Dựng
Phụ lục 18. Tổng Kinh Phí Thực Hiện Chương Trình Giám Sát Chất Lượng Môi
Trường Khi Dự Án Đã Đi Vào Hoạt Động
x
CHƯƠNG 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Năm 2008 là năm đầu tiên Việt Nam vươn lên ngôi vị thị trường bán lẻ hấp dẫn
nhất thế giới, tính từ khi A.T. Kearney bắt đầu công bố GRDI năm 2001 - đánh giá về
độ hấp dẫn của thị trường bán lẻ ở những nền kinh tế mới nổi dựa trên 25 yếu tố khác

nhau bao gồm cả rủi ro kinh tế, chính trị, mức độ hấp dẫn cũng như bão hòa của thị
trường bán lẻ, mức chênh lệch giữa tăng trưởng GDP và tăng trưởng bán lẻ.
Bên cạnh đó, theo kết quả điều tra của Công ty Nghiên cứu nhân lực và Kiểm
định kinh tế (Pricewaterhouse Cooper) thì Việt Nam cũng là 1 trong 7 quốc gia hấp
dẫn nhất về đầu tư thương mại.
Sở dĩ Việt Nam đạt được kết quả trên là do mức tăng trưởng GDP trên 8%/năm,
áp lực cạnh tranh ít cùng với những thay đổi về chính sách ưu đãi nhà đầu tư nước
ngoài. Mặt khác, với 70% dân số thuộc độ tuổi dưới 35 (Atlat Địa lý, 2007) Việt Nam
là một trong những thị trường có lực lượng tiêu dùng trẻ nhất Châu Á. Mới đây, cuộc
điều tra của Ban tổ chức Hàng Việt Nam chất lượng cao cho thấy người trong độ tuổi
có tạo ra thu nhập (từ 22-55 tuổi) là những người chi tiêu nhiều nhất, chiếm 70,29%.
Một điểm đáng chú ý là ngày càng có nhiều người tiêu dùng trẻ thích mua sắm
tại siêu thị và trung tâm thương mại. Tại TP. HCM chỉ có 8% người tiêu dùng cho biết
thường xuyên mua hàng tại chợ, trong khi có đến 25% thường xuyên vào siêu thị hoặc
trung tâm thương mại.
Nhờ có cơ sở hạ tầng tốt, sự liên kết thương mại mạnh mẽ với các nước và vị trí
địa lý thuận lợi, thành phố Hồ Chí Minh được coi là trung tâm kinh tế lớn nhất của
Việt Nam. Doanh thu ngành bán lẻ thành phố đạt 16.600 tỷ đồng vào tháng 2/2008
tăng 141% so với cùng kỳ năm ngoái (Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh, 2008).
Tiềm năng lớn là điều không thể phủ nhận, tuy nhiên vấn đề là làm thế nào để ngành
bán lẻ thành phố Hồ Chí Minh có thể phát triển mạnh và đủ sức cạnh tranh với các đại
gia đến từ nước ngoài, đặc biệt là dự kiến từ ngày 1/1/2009 Việt Nam sẽ mở cửa hoàn
toàn trong lĩnh vực này? Cho nên, việc xây dựng và đánh giá hiệu quả của những dự
án này đang trở nên rất cần thiết, điều này giúp cho các chủ đầu tư và nhà nước có thể
đưa ra quyết định thực hiện dự án hay không?
Cách trung tâm thành phố Hồ Chí Minh 7 km, về phía Đông thành phố, quận 9
đang là địa điểm hết sức hấp dẫn và thuận lợi cho việc phát triển trung tâm thương
mại. Trong lĩnh vực thương mại - dịch vụ, quận 9 luôn giữ được tốc độ tăng trưởng,
năm 2007 doanh thu thương mại - dịch vụ tăng 17,69% so với cùng kỳ. Mặt khác, việc
xây dựng tuyến đường sắt Bến Thành - Suối Tiên cùng với việc thông cầu Thủ Thiêm

vào tháng 1/2008 đã làm cho đất khu vực quận 9 đang có một mức giá mới tăng từ 2
đến 3 triệu đồng/m
2
(Pháp Luật TP.HCM, 2008). Những ngày gần đây, giao dịch nhà
đất tại đây trở nên sôi động và rất nhiều nhà đầu tư về đây có ý định tìm đất lập dự án.
Trụ sở UBND quận 9 tọa lạc tại phường Hiệp Phú. Đây là phường có diện tích
nhỏ nhất nhưng dân số lại đông nhất trong 13 phường của quận. Trong những năm gần
đây do sự phát triển văn hoá và xã hội, một mặt do sự hình thành khu công nghệ cao
cùng với việc xây dựng nhiều công ty, trường học, bệnh viện, ngân hàng, khu dân cư,
… đã thu hút một số lượng khá lớn dân cư về sinh sống tại khu vực phường Hiệp Phú.
Do đó, nhu cầu về mua bán ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, chợ Hiệp Phú hiện hữu có
quy mô nhỏ và đang xuống cấp, về mùa mưa thường xuyên bị ngập nước nên không
đảm bảo về vấn đề vệ sinh môi trường, không đáp ứng kịp thời nhu cầu mua bán của
nhân dân và đặc biệt chưa thể hiện bộ mặt kiến trúc của trung tâm quận.
Để đáp ứng kịp thời về nhu cầu mua bán cho nhân dân, đồng thời đảm bảo tính
chất mỹ quan cho bộ mặt kiến trúc của trung tâm quận nên UBND quận 9 đã có chủ
trương giao cho Công ty Cổ phần Thương Mại XNK Thủ Đức đầu tư xây dựng Trung
tâm thương mại - dịch vụ Hiệp Phú tại khu vực phường Hiệp Phú, từng bước thực hiện
nhiệm vụ chung xây dựng phường Hiệp Phú thành đô thị hiện đại trong tương lai.
Với vấn đề đặt ra này, tôi đã quyết định thực hiện luận văn tốt nghiệp: “Nghiên
Cứu Dự Án Đầu Tư Trung Tâm Thương Mại - Dịch Vụ Hiệp Phú tại Phường
Hiệp Phú Quận 9” nhằm tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các
hoạt động đầu tư trên địa bàn phường Hiệp Phú, trong khoảng thời gian là 50 năm.
2
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung
Việc nghiên cứu đề tài này nhằm mục đích tìm hiểu cách lập dự án đầu tư, đánh
giá hiệu quả của dự án đầu tư Trung tâm thương mại - dịch vụ Hiệp Phú. Hơn nữa, qua
việc thực hiện đề tài này tôi có thể áp dụng những kiến thức đã học vào thực tế giúp
cho công việc trong tương lai. Bên cạnh đó, thực hiện một phần nhiệm vụ phát triển

kinh tế, văn hoá và xã hội của quận 9: Sử dụng quỹ đất có hiệu quả nhằm xây dựng
Trung tâm thương mại - dịch vụ Hiệp Phú đa năng cấp thành phố kết hợp với khai thác
cảnh quan, cải thiện môi trường sống, đồng thời phát triển hoạt động kinh doanh của
Công ty Cổ phần Thương mại XNK Thủ Đức để giải quyết phần nào nhu cầu mua sắm
của người tiêu dùng trên địa bàn phường Hiệp Phú và các phường lân cận, đáp ứng
nhu cầu buôn bán cho bà con tiểu thương, nhu cầu thuê mặt bằng của các cá nhân, tổ
chức có nhu cầu.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu các bước lập dự án đầu tư và nghiên cứu pháp luật có liên quan.
- Phân tích thị trường của dự án.
- Tìm hiểu hiện trạng của địa điểm xây dựng.
- Lập phương án giải toả mặt bằng.
- Đánh giá tác động của dự án đến môi trường và đề ra biện pháp khắc phục.
- Phân tích tổ chức quản trị Trung tâm thương mại - dịch vụ Hiệp Phú.
- Lập kế hoạch đấu thầu.
- Lập thời gian và tiến độ thực hiện dự án.
- Dự toán tổng vốn đầu tư cho dự án.
- Lập kế hoạch tiếp thị - phương án kinh doanh - phương án tiêu thụ sản phẩm.
- Phân tích hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội của dự án.
- Phân tích hiệu quả tài chính, phân tích rủi ro và chạy mô phỏng Crystall Ball.
1.3. Giả thiết nghiên cứu
H
0
: NPV ≥ 0 → Dự án khả thi mang lại lợi ích kinh tế và xã hội cho nhà nước
và chủ đầu tư nên quyết định thực hiện dự án.
H
1
: NPV < 0 → Dự án không khả thi không mang lại lợi ích kinh tế và xã hội
cho nhà nước và chủ đầu tư không nên thực hiện dự án.
3

1.4. Phạm vi nghiên cứu
Không gian: Công ty Cổ phần Địa ốc 9 và địa bàn phường Hiệp Phú quận 9.
Thời gian: Đề tài được tiến hành từ ngày 15/03/2008 đến 30/06/2008.
Nội dung: Nghiên cứu dự án đầu tư Trung tâm thương mại - dịch vụ Hiệp Phú
tại phường Hiệp Phú quận 9.
1.5. Sơ lược cấu trúc luận văn
Luận văn bao gồm 5 chương cụ thể như sau:
Chương 1: Mở Đầu. Trình bày lý do nghiên cứu đồng thời nêu lên mục tiêu
nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu và sơ lược cấu trúc luận văn.
Chương 2: Tổng Quan. Trình bày tổng quan về dự án trong đó nêu bật sự cần
thiết phải đầu tư và cơ sở pháp lý để lập một dự án. Qua đó giới thiệu sơ lược về chủ
đầu tư và phương thức quản lý dự án. Tiếp đến, nêu lên tình hình cơ bản về thị trường
TTTM. Đồng thời, trình bày hiện trạng của địa điểm xây dựng và nêu ra giải pháp quy
hoạch kiến trúc - kỹ thuật của dự án.
Chương 3: Nội Dung và Phương Pháp Nghiên Cứu. Trình bày các khái niệm có
liên quan đến đề tài, những vấn đề chung của dự án đầu tư cũng như trình tự để tiến
hành một dự án đầu tư, diễn giải công thức tính và phương pháp sử dụng trong đề tài.
Chương 4: Kết Quả Nghiên Cứu và Thảo Luận. Trình bày phương án giải
phóng mặt bằng. Tiếp đó, đánh giá tác động của dự án đến môi trường và đề ra giải
pháp khắc phục. Mặt khác, xác định nhu cầu lao động trong TTTM - DV Hiệp Phú và
đưa ra cơ cấu tổ chức cũng như chế độ lương bổng. Sau đó, trình bày dự toán tổng
mức đầu tư, nguồn vốn kinh doanh và tiến độ thi công. Đồng thời, đề ra phương án
kinh doanh, kế hoạch tiếp thị và phương án tiêu thụ sản phẩm. Cuối cùng, phân tích
hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội cũng như phân tích hiệu quả tài chính của dự án.
Chương 5: Kết Luận và Kiến Nghị. Nêu lên kết luận về tính khả thi của dự án
đầu tư TTTM - DV Hiệp Phú theo giả thiết đã đặt ra. Đồng thời, đúc kết những ưu
điểm và mặt hạn chế của dự án. Kết thúc luận văn, đề xuất những kiến nghị giúp chủ
đầu tư và nhà nước xem xét lại chính sách và thi hành triệt để hơn những nội dung cơ
bản của việc đầu tư Trung tâm thương mại - dịch vụ Hiệp Phú nhằm đạt được hiệu quả
kinh tế và xã hội.

4
CHƯƠNG 2
TỔNG QUAN
2.1. Sự cần thiết phải đầu tư và các căn cứ pháp lý để lập dự án
2.1.1. Sự cần thiết phải đầu tư
Quận 9 là một quận đang phát triển, có dân số đông 214.345 người (năm 2006),
đã hình thành nhiều khu công nghiệp, khu đô thị dân cư mới, đang thu hút sự quan tâm
của các nhà đầu tư trong và ngoài nước trên nhiều lĩnh vực như công nghiệp, thương
mại, xây dựng, dịch vụ… Tuy nhiên, trên địa bàn quận 9 chưa có một trung tâm
thương mại - dịch vụ tương xứng để đáp ứng nhu cầu sau:
a) Nhu cầu phát triển không gian quận 9
Quận 9 là một trung tâm mới của thành phố Hồ Chí Minh và có vị trí chiến lược
thuận lợi. Trong tương lai không xa quận 9 sẽ là khu đô thị tiếp nối, là tâm điểm của
vùng tam giác kinh tế giữa TP. HCM với các tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Vì
vậy, thiết lập một trung tâm thương mại tại đây là một biện pháp hết sức cần thiết cho
quá trình phát triển kinh tế vĩ mô nhằm điều hoà sự phát trển lành mạnh của đô thị
thành phố Hồ Chí Minh.
b) Nhu cầu thiết lập cơ sở hạ tầng cho các ngành thương mại - dịch vụ
Trên địa bàn quận 9 có khoảng 15 chợ và 3 siêu thị có quy mô nhỏ, cơ sở hạ
tầng chưa phát triển. Việc xây dựng trung tâm thương mại khang trang, hiện đại tại
phường Hiệp Phú sẽ đáp ứng nhu cầu về cơ sở hạ tầng cho các ngành thương mại -
dịch vụ trên địa bàn quận.
c) Nhu cầu khai thác các dịch vụ mua bán tiêu thụ hàng hoá
Đến ngày 1/1/2009 Việt Nam sẽ mở cửa hoàn toàn trong lĩnh vực thương mại.
Đây sẽ là thời cơ để các nhà phân phối bán lẻ trên thế giới mở rộng thị phần của mình.
Việc hình thành TTTM - DV Hiệp Phú sẽ cung cấp 5280 m
2
mặt bằng kinh doanh cho
các nhà phân phối này. Từ đó kích cung kích cầu, giúp mua dễ bán thêm đồng thời tạo
ra mối liên kết giữa nhà cung cấp và người tiêu dùng.

d) Nhu cầu mua sắm của người tiêu dùng
Việc hình thành nhiều khu dân cư, khu công nghệ cao, công ty trong và ngoài
nước trên địa bàn quận 9 đã đẩy mạnh nhu cầu mua sắm của người tiêu dùng tại đây.
Vì vậy, việc ra đời của TTTM – DV Hiệp Phú nhằm đáp ứng nhu cầu bức thiết này.
e) Nhu cầu thuê văn phòng làm việc
Kể từ khi Việt Nam gia nhập WTO nhiều tập đoàn nước ngoài đã đến và tìm
hiểu điều kiện thuê văn phòng làm việc. Điều đó chứng tỏ rằng xu thế hiện nay các
nhà đầu tư đang tìm kiếm những địa điểm thích hợp có đầy đủ điều kiện thuận lợi để
thuê văn phòng làm việc như TTTM – DV Hiệp Phú nhằm cung cấp một môi trường
làm việc tiện nghi và chuyên nghiệp. Cho nên TTTM – DV Hiệp Phú hội đủ điều kiện
đáp ứng các nhu cầu bức thiết của các công ty đa quốc gia và đang có triển vọng thu
hút nhiều tập đoàn đa quốc gia đến thuê văn phòng làm việc với mức độ lớn.
f) Nhu cầu giải trí
Dân số quận 9 khá trẻ nên nhu cầu giải trí là rất lớn. Trong cuộc khảo sát thăm
dò của nhóm chúng tôi vào tháng 10/2007 thì ngoài lý do đến siêu thị để mua sắm,
người tiêu dùng TP. HCM còn đến đây để thư giãn chiếm 35,21%. Mặt khác, tại khu
vực phường Hiệp Phú tập trung nhiều trường học như Trường Cao đẳng Tài chính Hải
quan, Trường Cao đẳng Công nghiệp II, Trường Trung cấp Quân y, Trường Đại học
Giao thông Vận tải,…Cho nên, khu nhà hàng cafe-teria tại TTTM – DV Hiệp Phú sẽ
là nơi lý tưởng để họp mặt bạn bè và tán gẫu để thư giãn sau những giờ học căng
thẳng.
g) Nhu cầu việc làm
Nguồn lao động dồi dào và tương đối rẻ là một trong những thế mạnh của Việt
Nam để thu hút nhà đầu tư trong và ngoài nước. Nhằm khai thác thuận lợi này, một
trong những mục tiêu thành lập TTTM - DV Hiệp Phú là tạo thêm việc làm mới góp
phần giảm bớt tỷ lệ thất nghiệp trên địa bàn quận 9.
h) Nhằm sử dụng quỹ đất có hiệu quả và phù hợp với quy hoạch Quận 9
6
Chợ Hiệp Phú có quy mô nhỏ và chưa tận dụng hết công năng của mình. Việc
xây dựng TTTM - DV Hiệp Phú. Với thiết kế 5 tầng trên diện tích sàn xây dựng là

14.195 m
2
sẽ làm tăng tính hiệu quả của việc sử dụng quỹ đất để đầu tư.
Xuất phát từ nhu cầu bức bách này, ý tưởng về một trung tâm thương mại thực
sự hoành tráng với quy mô lớn tại phường Hiệp Phú đã ra đời và bước đầu được định
hướng xây dựng tại khu vực chợ Hiệp Phú và phân hiệu Trường Tiểu học Hiệp Phú.
2.1.2. Các căn cứ pháp lý để lập dự án
Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý đầu
tư xây dựng công trình;
Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất
lượng công trình xây dựng;
Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
Thông tư số 08/2005/TT-BXD ngày 06/5/2005 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
một số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình;
Quyết định số 12/2008/QĐ-UBND ngày 20/02/2008 của UBND thành phố Hồ
Chí Minh về Ban hành Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;
Quyết định số 1751/2007/QĐ-BXD ngày 14/08/2007 của Bộ trưởng Bộ Xây
dựng về việc ban hành định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng công trình;
Quyết định số 3216/2007/QĐ-UBND ngày 23/07/2007 của UBND thành phố
Hồ Chí Minh về duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng quận 9;
Quyết định số 107/2006/QĐ-UBND ngày 17/07/2006 của UBND thành phố Hồ
Chí Minh về đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;
Quyết định số 11/2005/QĐ-BXD ngày 15/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
về việc ban hành định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng công trình.
2.2. Chủ đầu tư dự án và hình thức đầu tư
2.2.1. Chủ đầu tư dự án
Công ty Cổ phần Thương mại Xuất nhập khẩu Thủ Đức;
Tên giao dịch: TIMEXCO. Mã chứng khoán: TMC;

Trụ sở chính : 740A Quốc Lộ 52, P. Hiệp Phú, Quận 9, Tp. HCM;
7
Điện thoại : 8966819 - Fax : 8963210;
Đại diện: ông Ma Đức Tú - Giám Đốc.
a) Giới thiệu về Công ty Cổ phần Thương mại Xuất nhập khẩu Thủ Đức
Tiền thân Công ty Cổ phần Thương mại Xuất nhập khẩu Thủ Đức từ một doanh
nghiệp nhà nước chuyển sang doanh nghiệp cổ phần tháng 4 năm 2000. Đây là doanh
nghiệp có nhiều đầu mối xuất nhập khẩu, đại lý tiêu thụ sản phẩm trong và ngoài
nước.
Công ty có 14 trạm xăng dầu trên địa bàn 3 quận (quận Thủ Đức, quận 9 và
quận 2). Mặt khác, công ty còn có các cửa hàng kinh doanh sắt thép, vật liệu xây dựng,
trung tâm mua bán điện máy, một cửa hàng do Honda ủy nhiệm, nhiều đại lý tiêu thụ
sản phẩm trong và ngoài thành phố. Ngoài ra công ty còn có nhiều văn phòng, kho bãi
nằm trên địa bàn quận 9, quận Thủ Đức, thích hợp mở nhà xưởng, văn phòng làm việc.
b) Ngành nghề kinh doanh của công ty
Sản xuất kinh doanh hàng xuất nhập khẩu lâm sản chế biến, nông thuỷ hải sản,
thực phẩm, bao bì, hàng thủ công mỹ nghệ, vật tư nguyên liệu.
Kinh doanh mua bán hàng kim khí điện máy, điện thoại cố định, di động, máy
vi tính, đồ dùng cá nhân, gia đình, bếp ga, bách hoá mỹ phẩm.
Kinh doanh mua bán xăng dầu, khí đốt hoá lỏng (gas), vận tải xăng dầu,
phương tiện vận tải, mua bán xe máy, xe đạp, sửa chữa, lắp ráp xe đạp.
Kinh doanh mua bán vật liệu xây dựng, kinh doanh nhà, cho thuê nhà, kho bãi.
c) Các điểm kinh doanh trực thuộc công ty
Các điểm kinh doanh trực thuộc Công ty Cổ phần Thương mại Xuất nhập khẩu
Thủ Đức được trình bày ở Phụ lục 3.
d) Kết quả kinh doanh
Kết quả kinh doanh Quí II và Quí III/2007 được trình bày trong Bảng 2.1.
Bảng 2.1. Kết Quả Kinh Doanh Quí II và Quí III/2007
Quí 2/2007 Quí 3/2007 % tăng(+) giảm(-)
Doanh thu thuần 253,62 tỉ 263,99 tỉ +4%

Lợi nhuận gộp 9,05tỉ 8,25tỉ -9%
Lợi nhuận sau thuế 3,27 tỉ 2,89 tỉ -11,6%
Nguồn tin: Công Ty Cổ Phần Thương Mại Xuất Nhập Khẩu Thủ Đức.
8
Kết quả kinh doanh quí 3 doanh thu tăng trưởng 4%, lãi gộp giảm -8,84% so
với quí 2/2007 và đưa đến lợi nhuận sau thuế quí III/2007 giảm -11,6% so với quí
2/2007. Nguyên nhân: Do hoa hồng bán lẻ xăng dầu giảm mạnh trong tháng 7 và 8.
Tuy nhiên kết quả kinh doanh 9 tháng, lợi nhuận sau thuế đã đạt 86,63% kế
hoạch Đại Hội Đồng Cổ Đông giao năm 2007 và tăng 26% so với năm trước.
2.2.2. Hình thức đầu tư
Đầu tư xây mới để cho thuê.
2.3. Phương thức quản lý dự án
2.3.1. Mô hình tổ chức
Mô hình tổ chức quản lý dự án được trình bày trong Hình 2.1.
Hình 2.1. Mô Hình Tổ Chức Quản Lý Dự Án
Nguồn tin: Tham Khảo Ý Kiến Chuyên Gia.
2.3.2. Chức năng nhiệm vụ
a) Chủ đầu tư
Chủ đầu tư là cấp trực tiếp quyết định cao nhất mọi vấn đề liên quan đến dự án
và là người thành lập đơn vị Ban quản lý dự án thuộc công ty.
Chủ đầu tư
Đơn vị tư vấn
giám sát
Đơn vị
xây lắp
Ban quản
trị TTTM
Quản lý
dự án
9

Quyết định phương án, hình thức tổ chức quản lý và phân công trách nhiệm cho
các bộ phận trực thuộc.
Xem xét, quyết định các giải pháp tài chính, nguồn tài chính, chiến lược đầu tư,
tiếp thị, khai thác kinh doanh các sản phẩm của dự án.
Giải quyết các vấn đề giao dịch với khách hàng mua và thuê các sản phẩm của
dự án thông qua hợp đồng kinh tế.
Hạch toán lãi, lỗ của dự án.
Bổ nhiệm, bãi miễn các cấp dưới.
Khi dự án hoàn thành sẽ lập ban quản trị TTTM – DV Hiệp Phú.
b) Ban quản lý dự án
Ban quản lý dự án gồm 1 trưởng ban và hai phó ban (kỹ thuật thi công và một
kinh doanh tài chính) giúp giám đốc công ty điều hành dự án và ngoài ra còn 05 - 06
nhân viên. Chi phí dành cho ban quản lý dự án được trích theo quy định của nhà nước.
Ban quản lý dự án có trách nhiệm giúp chủ đầu tư trong quá trình chuẩn bị và tổ
chức thực hiện.
Thay mặt chủ đầu tư làm các thủ tục chuẩn bị đầu tư trình cấp có thẩm quyền
phê duyệt dự án.
Cùng với đơn vị giám sát và các phòng ban thuộc công ty làm chủ thanh quyết
toán với đơn vị thi công.
Quản lý việc xây dựng TTTM – DV Hiệp Phú đảm bảo tuân thủ quy hoạch
chung của dự án.
Đề xuất các đơn vị thi công có đủ năng lực, trình độ, thiết bị.
Đề xuất các đơn vị tư vấn giám sát có năng lực, trình độ, kinh nghiệm.
Kiểm soát khối lượng và tiến độ thực hiện theo kế hoạch đã được duyệt.
Cùng với đơn vị tư vấn giám sát và đơn vị thiết kế giải quyết hoặc đề xuất với
chủ đầu tư các giải pháp kỹ thuật liên quan đến các vướng mắc tại công trường.
Quản lý các bộ phận trong phạm vi công trường.
Có kế hoạch bảo trì, bảo dưỡng định kỳ trong quá trình khai thác, sử dụng và
hướng dẫn, kiểm tra ban quản trị.
Đề xuất các chiến lược kinh doanh phù hợp cho chủ đầu tư.

Ban quản lý dự án có quyền thuê các nhà tư vấn giám sát theo quy định.
10
c) Đơn vị xây lắp
Đơn vị xây lắp có trách nhiệm đảm bảo vật tư đúng quy cách, chất lượng theo
thiết kế và dự toán. Đồng thời có trách nhiệm cung cấp vật tư đúng với tiến độ thi
công. Mặt khác, đơn vị xây lắp còn có trách nhiệm bảo hành công trình 12 tháng tính
từ ngày nghiệm thu bàn giao.
d) Ban quản trị TTTM – DV Hiệp Phú
Lập chiến lược kinh doanh cho TTTM – DV Hiệp Phú.
Quản lý an ninh, trật tự công cộng trong TTTM – DV Hiệp Phú.
Quản lý các hoạt động kinh doanh trong TTTM – DV Hiệp Phú.
Tìm kiếm khách hàng cho TTTM – DV Hiệp Phú.
Thực hiện chiến lược tiếp thị cho TTTM – DV Hiệp Phú.
Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của TTTM – DV Hiệp Phú.
2.4. Phân tích thị trường
2.4.1. Tổng quan về các TTTM tại Thành phố Hồ Chí Minh
a) Khái niệm trung tâm thương mại
“Trung tâm thương mại là loại hình tổ chức kinh doanh thương mại hiện đại, đa
chức năng, bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, cơ sở hoạt động dịch vụ; hội
trường, phòng họp, văn phòng cho thuê được bố trí tập trung, liên hoàn trong một
hoặc một số công trình kiến trúc liền kề; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh
doanh, trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các phương thức
phục vụ văn minh, thuận tiện đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động kinh doanh của
thương nhân và thỏa mãn nhu cầu về hàng hóa, dịch vụ của khách hàng” (Theo Quy
chế siêu thị, trung tâm thương mại ban hành kèm theo Quyết định số 1371/2004/QĐ-
BTM, Bộ trưởng Bộ Thương mại, ngày 24/09/2004).
b) Vị trí, vai trò của trung tâm thương mại
Có thể nói rằng, TTTM đã và đang có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế -
xã hội không chỉ ở nước ta, mà còn đối với nhiều nước trên thế giới.
Những cơ sở để hình thành vị trí đó, bao gồm:

Theo quan niệm của chính trị - kinh tế học, quá trình tái sản xuất xã hội bao
gồm các khâu: sản xuất, phân phối, trao đổi và tiêu dùng. Trong đó, trao đổi được xem
là khâu trung gian của quá trình tái sản xuất xã hội, là giai đoạn thực hiện giá trị của
11
các hàng hoá được sản xuất sáng tạo ra. Các hoạt động trao đổi hàng hoá được diễn ra
dưới nhiều hình thức và phương thức khác nhau, trong đó, TTTM là nơi diễn ra hoạt
động xúc tiến và mua bán hàng hoá. Đến nay, cùng với quá trình phát triển của trình
độ sản xuất xã hội, TTTM là một loại hình thương mại hiện đại, thoả mãn được nhu
cầu ngày càng cao của sản xuất và tiêu dùng.
Theo quan điểm của xã hội học, lịch sử con người hình thành và phát triển theo
cộng đồng. Vì vậy, trong mỗi con người luôn tồn tại bản tính xã hội, luôn có nhu cầu,
ham muốn được tụ họp, gặp gỡ giao lưu với nhau. TTTM là nơi diễn ra hoạt động trao
đổi hàng hoá, nhưng nó cũng là nơi gặp gỡ của những người sản xuất, người tiêu dùng
thuộc các vùng sản xuất, các ngành sản xuất và nghề nghiệp khác nhau. Nhiều người
đến TTTM không phải vì mục đích mua hay bán hàng hoá mà chỉ là để thoả mãn nhu
cầu tìm hiểu, nâng cao hiểu biết xã hội của bản thân
Xuất phát từ vị trí của TTTM, vai trò của TTTM cũng hết sức quan trọng trong
đời sống kinh tế - xã hội, thể hiện trên các mặt như:
- TTTM là nơi tiêu thụ sản phẩm của người sản xuất. Đồng thời, TTTM cũng là
nơi thực hiện nhu cầu của người mua, người tiêu dùng trực tiếp và là nơi quảng bá sản
phẩm. Nói cách khác, TTTM đóng vai trò hạt nhân trong quá trình phát triển của các
hoạt động thương mại nói riêng và phát triển các quan hệ kinh tế nói chung.
- TTTM là nơi thu, phát tập trung nhất các thông tin kinh tế - xã hội có tính thời
sự nhất, qua đó góp phần điều chỉnh các hoạt động kinh tế, thương mại của các chủ thể
kinh tế và người tiêu dùng, đảm bảo sự phát triển tương xứng giữa cung và cầu hàng
hoá.
- TTTM là nơi hoạt động của một bộ phận thương nhân trong xã hội. Góp phần
tạo công ăn, việc làm cho người lao động.
- TTTM là nơi kích thích sản xuất hàng hoá, nảy nở và phát triển các quan hệ
thị trường.

- Trên phương diện quản lý xã hội, việc tổ chức và quản lý TTTM có hiệu quả
sẽ tạo ra khoản thu đáng kể cho ngân sách thông qua các khoản thuế và lệ phí.
c) Các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của trung tâm thương mại
12
Quá trình phát triển của TTTM chịu tác động của nhiều yếu tố từ nhiều phương
diện khác nhau. Có thể tập hợp các yếu tố tác động đến quá trình hình thành và phát
phát triển TTTM thành các nhóm yếu tố sau:
- Nhóm yếu tố sản xuất:
Cơ cấu kinh tế và cơ cấu sản xuất có tác động quyết định đến cơ cấu nguồn
hàng và cơ cấu sản phẩm được cung ứng qua hệ thống TTTM tạo mối liên kết giữa các
vùng sản xuất với nhau.
Qui mô và tính chất sản xuất của các chủ thể kinh tế trong vùng có ảnh hưởng
đến loại hình TTTM.
Tính chất thương phẩm và chất lượng của sản phẩm sẽ có ảnh hưởng đến khả
năng, phạm vi phát luồng hàng hoá của TTTM.
- Nhóm yếu tố nhu cầu tiêu dùng của dân cư:
Qui mô, tính chất thu nhập và chi tiêu của các tầng lớp dân cư trong khu vực sẽ
có ảnh hưởng đến qui mô và phương thức trao đổi hàng hoá trong TTTM.
Trình độ phát triển của nhu cầu tiêu dùng và các điều kiện sống có ảnh hưởng đến
cơ cấu và chất lượng hàng hoá bán ra qua các TTTM.
- Nhóm yếu tố xã hội:
Qui mô dân số và cơ cấu dân số theo nghề nghiệp cũng có ảnh hưởng đến qui
mô và cơ cấu hàng hoá của TTTM.
Trình độ đô thị hoá trong vùng sẽ có ảnh hưởng đến sự tương quan giữa loại hình
TTTM, siêu thị và các loại hình thương nghiệp khác trong khu vực.
- Nhóm yếu tố cơ sở hạ tầng:
Mạng lưới giao thông và chất lượng giao thông có ảnh hưởng đến khả năng
hình thành vị trí của TTTM.
Sự phát triển của các loại hình và phương tiện thông tin, đặc biệt là hệ thống
viễn thông có ảnh hưởng đến khả năng điều chỉnh giá cả, cung - cầu hàng hoá trong

các TTTM.
Sự phát triển của các loại hình cơ sở văn hoá, các điểm vui chơi, giải trí công
cộng cũng có tác động đến các TTTM.
- Nhóm yếu tố quản lý xã hội:
13
Mục tiêu đặt ra của hệ thống quản lý đối với việc quản lý hoạt động của TTTM
sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả và khả năng phát triển của các TTTM.
Năng lực tổ chức và quản lý của cơ quan quản lý có tác động đến TTTM.
d) Phân loại trung tâm thương mại
- Phân loại TTTM theo loại hình: Trung tâm thương mại tổ chức theo 2 loại
hình trung tâm thương mại quốc tế (International Trade Center) và trung tâm kinh
doanh (Bussiness Center) hay còn gọi là trung tâm thương mại.
Trung tâm thương mại quốc tế: là sự kết hợp của các tổ chức kinh doanh và các
cơ quan Chính phủ có liên quan trong lĩnh vực ngoại thương. Nhưng cần lưu ý rằng,
bất cứ một TTTM quốc tế nào cũng là trung tâm kinh doanh thương mại, bổ sung và
hỗ trợ các dịch vụ hiện đang có của các tổ chức, cá nhân và các cơ quan Chính phủ.
Về ý tưởng, một TTTM quốc tế sẽ đem tất cả những dịch vụ gắn liền với mậu
dịch quốc tế vào một mối. Những dịch vụ này bao gồm các dịch vụ về thông tin
thương mại và truyền tin, các câu lạc bộ của TTTM quốc tế, các chương trình giáo dục
thương mại, trợ giúp các phái đoàn thương mại, trưng bày và triển lãm cơ sở vật chất
kỹ thuật phục vụ cho ngành thương mại
Quy mô của TTTM quốc tế phụ thuộc vào quy mô, trình độ phát triển của nền
kinh tế như GDP, tổng mức lưu chuyển hàng hóa, tổng kim ngạch xuất nhập khẩu…
và điều kiện đất đai. Nói chung, quy mô của TTTM quốc tế thường rất lớn, tối thiểu
diện tích sàn cũng trên 100.000 m
2
, loại quy mô cực lớn như TTTM quốc tế Osaka -
Nhật Bản có diện tích sàn là 936.000 m
2
.

Các hạng mục công trình chính trong TTTM quốc tế bao gồm: Văn phòng cho
thuê; Trung tâm thông tin thương mại quốc tế; Trung tâm hội thảo quốc tế; Trung tâm
hội chợ và triển lãm; Các cơ quan đại diện cho các ngành có liên quan đến thương mại
như ngân hàng, thị trường chứng khoán, hải quan, các hãng bảo hiểm, giao thông vận
tải ; Khách sạn và căn hộ cho thuê; Trung tâm dịch vụ giải trí; Trung tâm giao dịch
buôn bán hàng hóa; Cửa hàng và siêu thị; Bãi đỗ xe.
Trung tâm thương mại quốc tế thường được hình thành ở thủ đô, các đô thị lớn,
là hạt nhân của hoạt động xuất nhập khẩu trong vùng, góp phần quan trọng trong việc
hội nhập với thị trường khu vực và thị trường quốc tế. Tùy thuộc vào khả năng phát triển
14
thương mại và điều kiện đất đai, ở các đô thị lớn thường chỉ có từ 1 đến 2 trung tâm thương
mại quốc tế.
Trung tâm kinh doanh hay TTTM: thường có quy mô nhỏ hơn nhiều so với
TTTM quốc tế và các dịch vụ không hoàn chỉnh như các TTTM quốc tế.
- Phân loại TTTM theo quy mô:
Các tiêu chuẩn cơ bản của một trong ba hạng Trung tâm thương mại theo quy
định được trình bày ở Bảng 2.2.
Bảng 2.2. Các Tiêu Chuẩn Cơ Bản của Một trong Ba Hạng TTTM
Hạng
Tiêu chuẩn tối thiểu về
Diện tích
(m
2
)
Các công trình kiến trúc Hoạt động
Hạng I 50.000 Được xây dựng vững chắc, có
tính chất thẩm mỹ, có thiết kế
và trang thiết bị kỹ thuật tiên
tiến, hiện đại, an toàn.
Đa chức năng cả về kinh doanh

hàng hoá và kinh doanh các loại
hình dịch vụ: cửa hàng bán buôn,
nhà hàng, văn phòng làm việc,…
Hạng II 30.000
Hạng III 10.000
Nguồn tin: Quy Chế Trung Tâm Thương Mại, Bộ Trưởng Bộ Thương Mại, 2004.
Như vậy, theo quy chế thì TTTM - DV Hiệp Phú được xếp hạng III (diện tích
sàn xây dựng 14.195 m
2
), công trình cấp I (Nghị định về quản lý chất lượng công trình
xây dựng, số 209/2004/NĐ-CP, Chính phủ, ngày 16/12/2004).
e) Một số trung tâm thương mại đang hoạt động tại TP. HCM
Danh sách các TTTM đang hoạt động tại TP.HCM được trình bày ở Phụ lục 3.
- Trung tâm thương mại Diamond Plaza:
Diamond Plaza tọa lạc ở góc đường Lê Duẩn và
Phạm Ngọc Thạch, một vị trí hoàn hảo cho các hoạt
động kinh doanh, buôn bán, ngoại giao và giải trí ở
trung tâm Quận 1. Vị trí đặc biệt của tòa nhà cho phép
ngắm nhìn nhiều địa điểm nổi tiếng của thành phố,
trong đó có Dinh Thống Nhất, Nhà Thờ Đức Bà và công
viên 30/4, được xem là khoảng xanh rộng lớn nhất Thành Phố. Diamond Plaza là tòa
15
nhà phức hợp rộng nhất tại TP Hồ Chí Minh. Nó kết hợp một cách hài hòa khu vực
văn phòng tinh xảo, khu căn hộ tiện nghi và khu mua sắm sang trọng ở Trung Tâm
Thương Mại Diamond. Ngoài ra còn có trung tâm Chăm sóc Sức khỏe và khu giải trí
hoành tráng.Với hình dáng kiến trúc rất nghệ thuật của mình, tòa nhà Diamond Plaza
được phục vụ bởi bãi đậu xe hơi và xe mô tô rộng rãi, trang bị hệ thống điều khiển
hiện đại nhất và được vi tính hóa hoàn toàn, ngoài ra còn có hệ thống báo cháy và các
hệ thống quản lý tòa nhà tự động khác. Hình dáng của tòa nhà được đánh giá là thể
hiện truyền thống và khát vọng của thành phố.

(Nguồn tin: />- Trung tâm thương mại Zen Plaza:
Từ “Zen” là một hình thái trong văn hóa của Nhật Bản,
nhấn mạnh việc đi tìm quân bình trong tâm hồn của mỗi con
người, tự nhìn lại bản thân mình để vươn tới những điều tốt đẹp
hơn trong cuộc sống. Với ý nghĩa như vậy, Zen Plaza mong
muốn mang đến không gian mua sắm thoải mái và thuận tiện
cho khách hàng đến Zen Plaza.
Tòa nhà 14 tầng đã trở thành một trung tâm thời trang đặc biệt
dành cho các sản phẩm trong nước. Trong đó 5 tầng lầu được dành cho văn phòng cho
thuê và 7 tầng dành cho các cửa hàng bán lẻ, các cửa hàng thời trang nằm tại tầng 5
của tòa nhà. Tầng trệt là nơi làm việc của 20 nhà thiết kế trẻ của TP. Hồ Chí Minh và
khu ẩm thực trang trí nội thất nằm ở tầng 6. Tòa nhà cũng dành ra 1.000 m
2
để trưng
bày các bộ sưu tập thời trang mới nhất. Tòa nhà được sở hữu 100% vốn nước ngoài
mà trước đây là liên doanh giữa công ty TNHH Hasegawa của Nhật tại Việt Nam và
Saigon Coop. Công ty mong rằng với tên mới sẽ tạo ra một hình ảnh mới. Gần 60 gian
hàng đã xuất hiện trong tòa nhà và khoảng 11.000 khách viếng thăm mỗi ngày.
(Nguồn tin: />- Trung tâm thương mại Parkson:
Ngày 30/6/2005, Tập đoàn Lion Group và
Parkson Corporation chính thức khai trương trung
tâm thương mại đầu tiên tại Việt Nam sau khi trở
thành một điển hình kinh doanh thành công tại
16
Malaixia và Trung Quốc với hệ thống 70 trung tâm thương mại lớn nhất khắp 2 quốc
gia này. Tại Việt Nam, ngay từ đầu Parkson đã khẳng định sự vượt trội về phong cách
và đẳng cấp, xứng đáng là thiên đường mua sắm cho cả gia đình với mục tiêu trở thành
“Nhà bán lẻ tốt nhất, lớn nhất và hết mình vì cộng đồng”. Cùng Parkson, hàng loạt các
thương hiệu quốc tế đã lần đầu tiên chính thức có mặt tại Việt Nam, phục vụ nhu cầu
tiêu dùng hàng cao cấp không ngừng tăng lên tại TP. Hồ Chí Minh trong những năm

gần đây. Bằng nhiều chương trình và dịch vụ bán hàng với phong cách hoàn toàn mới
và không ngừng sáng tạo như “Parkson siêu giảm giá” tháng 3 và tháng 9/2006, “Sinh
nhật hứng khởi, mua sắm tưng bừng” nhân dịp Parkson Việt Nam tròn 1 tuổi, chương
trình Thẻ thành viên Parkson Priviledge Card, dịch vụ hỗ trợ gửi và lấy xe… Doanh số
bán hàng của Parkson không ngừng tăng lên và thu hút ngày càng nhiều khách hàng
đến đây vui chơi và mua sắm. Bên cạnh đó, Parkson còn rất quan tâm đến cộng đồng
bằng việc tổ chức nhiều chương trình từ thiện cho trẻ em nghèo, các buổi hội thảo và
trao học bổng cho sinh viên đại học tại TP. Hồ Chí Minh. Đến nay, Parkson đã trở
thành một địa chỉ vui chơi và mua sắm quen thuộc của người tiêu dùng tại TP. Hồ Chí
Minh, của du khách trong và ngoài nước khi có dịp ghé thăm thành phố này.
(Nguồn tin: />2.4.2. Đánh giá thị trường
a) Thị trường bán lẻ
Giá cho thuê mặt bằng tại trung tâm thương mại ở TP.HCM từ 30$ đến
200$/m
2
/tháng tùy thuộc vào vị trí với giá thuê trung bình là 80$/m
2
. Tại quận 1 và
quận 3 giá cho thuê là 200$/m
2
/tháng (tầng trệt). Theo ông Rik Mekkelholt, Trưởng
phòng phụ trách tư vấn kinh doanh bán lẻ của Công ty CBRE Việt Nam cho biết giá
thuê này vẫn chỉ nằm ở mức trung bình so với giá thuê mặt bằng kinh doanh bán lẻ
trong khu vực. Do sự mất cân đối giữa cung và cầu, nên giá cho thuê mặt bằng kinh
doanh trong thời gian qua ngày càng tăng và dự đoán giá thuê sẽ còn tiếp tục tăng.
Tại khu vực thành thị, số hộ gia đình có thu nhập hàng tháng nằm trong khoảng
từ 600 đô la Mỹ đến 1.000 đô la Mỹ đang tăng lên nhanh chóng. Tiếp sau đó là những
hộ gia đình có thu nhập trên 1.000 đô la Mỹ. Thu nhập tăng và tập quán tiêu dùng thay
đổi đang thúc đẩy sức tiêu dùng gia tăng; mức chi tiêu cho các loại hàng tiêu dùng
tăng 20% mỗi năm. (Bộ Công thương, 2008).

17
Dự kiến giá chuyển nhượng quyền thuê sử dụng sạp kinh doanh khu chợ truyền
thống và khu siêu thị tại TTTM – DV Hiệp Phú từ 11.880.000đồng/m
2
/50năm đến
18.000.000đồng/m
2
/50năm (khoảng 742$/m
2
/50năm đến 1125$/m
2
/50năm).
b) Thị trường văn phòng
Theo nghiên cứu Office Space Across the World 2008 (Văn phòng cho thuê
trên thế giới 2008) do Công ty Tư vấn bất động sản Cushman & Wakefield thực hiện,
Việt Nam hiện giữ vị trí thứ 5 tại châu Á - Thái Bình Dương và thứ 17 thế giới trong
bảng xếp hạng các quốc gia có giá cho thuê văn phòng đắt nhất.
Ông Toby Dodd, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam phát biểu:
“Thị trường Việt Nam đang bùng nổ. Giá thuê các văn phòng hạng ưu tại Việt Nam
vượt xa các nước Châu Á khác do sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ sau khi Việt Nam
gia nhập WTO cuối năm 2006”.
Theo ước tính, tốc độ tăng trưởng GDP năm 2007 là 8,2%, xếp vị trí thứ 2 thế
giới chỉ sau 2 nền kinh tế đang phát triển quá nóng là Trung Quốc và Ấn Độ. Với
những điều kiện kinh tế vững mạnh và đầu tư nước ngoài không ngừng tăng trưởng,
nhu cầu thuê văn phòng hiện nay bỏ xa cung. Giá thuê tại các trung tâm thương mại đã
tăng đến 40% trong năm vừa qua, giá trung bình là hơn 68 $/m
2
/tháng do sự thiếu hụt
nguồn cung các văn phòng hạng ưu và văn phòng hạng A tại TP. HCM.
Thành phố Hồ Chí Minh có tổng cộng 81 tòa nhà văn phòng trung và cao cấp

cung cấp 351.727 m
2
văn phòng. Hầu hết các tòa nhà nằm ở quận 1, trung tâm hành
chính của thành phố. Hiện tại thành phố có 5 tòa nhà văn phòng loại A (với 77.935 m
2
cho thuê), 14 tòa nhà văn phòng hạng B (với 147.907 m
2
diện tích văn phòng) và 62
tòa nhà hạng C (với diện tích cho thuê là 125.885 m
2
).
- Cao ốc loại A:
Hầu hết những cao ốc loại A được những nhà đầu tư Hồng kông và Singapore
xây dựng trước khi cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á diễn ra năm 1997. Saigon Centre
là cao ốc loại A đầu tiên được hoàn thành vào năm 1996. Giá cho thuê văn phòng tại
cao ốc này vào khoảng 38$/m
2
(đã bao gồm phí dịch vụ, trừ 10% thuế VAT), với hiệu
suất thuê là 100%. Hầu hết cao ốc loại A có diện tích sàn là hơn 1.000 m
2
và có thể
cung cấp diện tích sử dụng lên đến 10.000m
2
.
- Cao ốc loại B và loại C:
18
Hầu hết các cao ốc này được xây dựng giữa những năm 90 trước cuộc khủng
hoảng tài chính châu Á. Giá thuê văn phòng loại B là 31$/m
2
(đã bao gồm phí dịch vụ,

trừ thuế giá trị gia tăng), với hiệu suất thuê là 99%. Hầu hết các cao ốc loại B có diện
tích sàn dưới 1000m
2
trừ Trung tâm thương mại Sài Gòn và Tháp Mê Linh. Cao ốc loại
C được xây dựng bởi các nhà đầu tư trong nước thường không cao quá 8 tầng và diện
tích sàn nhỏ hơn 5000m
2
. Giá thuê văn phòng loại C là 25$/m
2
(đã bao gồm phí dịch
vụ, trừ 10% thuế VAT), hiệu suất thuê là 95%.
Việc thiếu những khu cao ốc cao cấp và nhu cầu tăng sẽ khiến giá thuê có xu
hướng tăng lên cho đến khi những cao ốc loại A xuất hiện vào năm 2009. Cao ốc loại
C và loại B sẽ vẫn đáp ứng nhu cầu trong năm 2007 & 2008.
Dự kiến giá cho thuê văn phòng tại Trung tâm thương mại dịch vụ Hiệp Phú là
khoảng 16$/m
2
/tháng (đã bao gồm phí dịch vụ, trừ 10% thuế VAT), giá cho thuê sân
thượng kinh doanh nhà hàng cà phê giải trí là khoảng 13$/m
2
/tháng (đã bao gồm phí
dịch vụ, trừ 10% thuế VAT) với công suất cho thuê 75% vào năm đầu tiên và 95% vào
các năm tiếp theo.
c) Nguồn cung tương lai
Số lượng các trung tâm thương mại được hi vọng là sẽ cải thiện trong tương lai
và sẽ mở ra nhiều cơ hội hơn cho các nhà buôn bán và phân phối quốc tế. Hiện tại TP.
HCM có khoảng 100.000m
2
diện tích sàn khu thương mại đang xây dựng sẽ hoàn
thành trong 4 năm tới.

2.4.3. Triển vọng của thị trường
Thị trường bán lẻ TPHCM có triển vọng rất lạc quan vì thị trường này vẫn chưa
thực sự phát triển tương ứng với sự phát triển chung của nền kinh tế, đang ngày càng
thu hút sự quan tâm các nhà bán lẻ nước ngoài. Đặc biệt khi Việt Nam trở thành thành
viên thứ 150 của tổ chức thương mại WTO, thị trường bán lẻ hứa hẹn ngày càng phát
triển do có sự góp mặt của các thương hiệu nổi tiếng trên thế giới. Thực tế cho thấy có
đến 70% dân số của Thành phố thuộc độ tuổi dưới 35 do vậy thị trường bán lẻ tại đây
được đánh giá là rất tiềm năng.
2.4.4. Xác định đối thủ cạnh tranh
Đối thủ cạnh tranh của Trung tâm thương mại - dịch vụ Hiệp Phú là chợ Tăng
Nhơn Phú A và chợ Tăng Nhơn Phú B, Siêu thị Thành Nghĩa và Siêu thị Coopmart,
19