Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

1. MỞ ĐẦU
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là
nguồn nội lực để xây dựng và phát triển đất nước. Trong quá trình đổi mới, từ
năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước đã đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản lý
đất đai, luật đất đai 1988 là một trong những sắc luật đầu tiên được ban hành
trong thời kỳ đổi mới và không ngừng được hoàn thiện: luật đất đai 1993, 1998,
2001, 2003 đã đáp ứng yêu cầu chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung
sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Luật đất đai 1993 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước
thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang
nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ
gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài dưới hình thức giao đất không thu
tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nhà nước còn cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân thuê đất (Điều 1) [10].
Luật đất đai 1993 cũng đã quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất
để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất,
tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính
phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian
(Điều 12) [10].
Thi hành luật đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành:
- Nghị định 80/ CP ngày 6/11/1993
- Nghị định 87/ CP ngày 17/8/ 1994
- Quyết định 302- TTg ngày 13/5/1996
- Nghị định 17/ CP ngày 21/3/1998
1
Trên thực tế, chính sách pháp luật đất đai của chúng ta, đặc biệt là chính
sách về khung giá đất của Chính phủ ban hành (trong thời gian từ năm 1994 đến
khi có Luật Đất đai năm 2003 ra đời) chưa được điều chỉnh thường xuyên, liên
tục, kịp thời và đầy đủ làm cơ sở pháp lý cho UBND các tỉnh thực hiện. Mặt

khác, khung giá đất do Chính phủ ban hành thường không phù hợp với giá
chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường đã gây khó khăn cho UBND các
tỉnh trong việc áp giá đất để thực hiện công tác thu hồi đất nhưng lại là kẽ hở bất
lợi cho Nhà nước khi giao đất, cho thuê đất. Giá đất do Nhà nước quy định theo
Nghị Định 87/CP đã được UBND cấp tỉnh tự điều chỉnh cho phù hợp với địa
phương mình nhưng nhìn chung giá đất được điều chỉnh thường thấp hơn giá
chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường. Một số loại đất nông nghiệp cùng loại,
cùng hạng nhưng lại được áp mức giá rất khác nhau giữa các tỉnh. Khi Nhà nước
giao đất có thu tiền cho các chủ sử dụng đất (nhất là đất ở tại các đô thị) thường
xảy ra hiện tượng “mua bán” trao tay giữa người vừa được Nhà nước giao đất có
thu tiền SDĐ và những người “thực sự” có nhu cầu muốn “mua” QSDĐ nhưng
không có tên trong danh sách được Nhà nước giao đất có thu tiền (vì nhiều lý do
khác nhau), hay giữa người được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ và “những
người đầu cơ” kinh doanh đất đai (kinh doanh QSDĐ) trên thị trường BĐS. Một
số các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà ở được Nhà nước giao đất có thu
tiền SDĐ sau đó doanh nghiệp tiến hành xây dựng BĐS theo quy hoạch để bán
theo cơ chế kinh doanh theo phương án đã được Nhà nước phê duyệt. Tuy nhiên,
sau khi doanh nghiệp đã được chính quyền phê duyệt dự án thì doanh nghiệp
thường có phương án kinh doanh theo cơ chế thị trường (tức là kinh doanh nhà ở
theo sự thoả thuận giữa doanh nghiệp với người có nhu cầu sử dụng đất) mà Nhà
nước không thể kiểm soát được, đó là chưa kể việc có khá nhiều doanh nghiệp
không đủ uy tín và năng lực tài chính cũng tham gia vào thị trường kinh doanh
phát triển nhà ở tại khá nhiều địa phương, đó là một trong số nhiều nguyên nhân
khác nhau hình thành thị trường kinh doanh BĐS phát triển không lành mạnh. Thị
trường “ngầm” về QSDĐ và BĐS phát triển mạnh và đây cũng là nguyên nhân
chính mà Nhà nước đã bị thất thu nghiêm trọng tiền sử dụng đất và gây nên tình
2
trạng xấu về thị trường QSDĐ trong một thời gian dài; đặc biệt thị trường QSDĐ
ở Việt Nam đã lên cơn “sốt giá” mà Nhà nước không kiểm soát được vào 2 chu
kỳ rõ nét là những năm 1990 – 1991, có phần lắng xuống những năm 1994 -

1995 và tiếp tục lên cao trào vào những năm từ 2000 - 2001.
Để khắc phục những tồn tại trên, Luật đất đai 2003 đã quy định:[11]
- Về Giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 34)
- Về Giá đất (Điều 55)
- Về Giá đất do Nhà nước quy định (Điều 56)
- Về Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 58)
Luật đất đai 2003 mới được thực hiện thí điểm tại một số tỉnh, thành phố,
mặc dù còn một số bất cập nhất định, một số địa phương đã áp dụng hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền
sử dụng đất đã đem lại kết quả khả quan bước đầu.
Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại một số dự án ở thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An trong những năm
qua cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế. Tuy
nhiên, việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài hoà lợi ích
giữa Nhà nước, người SDĐ và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự phát
triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ thống
chính sách pháp luật về đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Đề tài:
"Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Vinh,
tỉnh Nghệ An" được thực hiện là cần thiết, nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp
lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai để rút ra cơ sở
khoa học, cơ sở thực tiễn góp phần bổ sung, hoàn thiện trình tự thủ tục đấu giá
quyền sử dụng đất, hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng
nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi,
phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội.
3
1.2. MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Mục đích
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá đất, đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất;
- Đánh giá đúng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Vinh,

tỉnh Nghệ An. Qua đó tìm ra được nhân tố tích cực và hạn chế, tồn tại của vấn
đề đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương.
- Đề xuất phương hướng và những giải pháp thiết thực nhằm giúp cho công
tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu quả hơn.
1.2.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng
đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy
- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền sử
dụng đất. Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
4
2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động sản, mặc
dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS
bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác
nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị
trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand,
Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên
đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS, ở Trung Quốc BĐS (Đất
đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai
thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử
dụng đất [12], [14].
Ở nước ta cũng vậy, tuy nhiên không phải tất cả các loại BĐS đều tham
gia vào thị trường BĐS, nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá, thí dụ, các
công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung. Đất đai là BĐS
nhưng không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là QSD
một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể

mới là hàng hoá trong thị trường BĐS.
Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi
giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với
đất. Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các
quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, [17], [23].
5
2.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ
kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị
trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị
trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng,
thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu
vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm
các hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển
bất động sản. Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên
quan trực tiếp đến giao dịch (mua bán, chuyển nhượng,...)BĐS [17].
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy
luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá
với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả [13].
Phạm vi hoạt động của Thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn
chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều
được mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch
BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của Thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến
với nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật
cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường [15] [19].
2.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
2.2.1. Khái niệm về giá đất

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quý báu, giá cả đất đai phản ánh
tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua
bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi
cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể
có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền
6
sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là
giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong không gian và thời gian xác định [5].
2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một
nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá
trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do
địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
2.2.2.1. Địa tô [17]
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa
tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo
ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra
và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu
về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản
chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do
nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa
phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và
công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa

tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi
ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư
bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị
xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước
và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản.
7
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất
cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một
khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá
cả sản xuất cá biệt . Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ
thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy, địa
tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng
đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song
được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các
hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của
Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch
II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ
màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh
lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa
tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển
vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc
về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên
có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh
hưởng bởi yếu tố nào [17]. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì

số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi
hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số
tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ
để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân
hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư
8
bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng
kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng
lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ
vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi
suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để
loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có
thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu
có chênh lệnh thì cũng không đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết
định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất
nông nghiệp.
2.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ
thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng
hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận
hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu
riêng [17].
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh
sôi và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính
cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung- cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của đất trong một khu

vực nhất định phụ thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế;
việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của
hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp [17].
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
9
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông
nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được
điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích
làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số
lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên
cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn
đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế
giá đất ngày một cao hơn [17]. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ
hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia
đình. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển,
giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa
khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa
những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là cố định, giá
trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác.
Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng
giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi
núi, đất các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai
thác được, luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây
trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ
phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du
lịch,...cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp.
Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm,
đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư

thừa lao động [17].
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đai,
đó là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép
các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị QSDĐ [4].
10
Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết
để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có
nhà để ở.
2.2.3. Một số thuật ngữ liên quan [5], [7], [9]
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - ai
trả giá cao nhất thì được.
- Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá : là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác
định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời
điểm xác định.
Giá cả, thị trường, giá thành và giá trị: là những khái niệm có liên quan
mật thiết với nhau mà người định giá phải phân biệt rõ ràng khi định giá đất:
- Giá cả được hình thành qua việc mua bán, chuyển dịch và thường được
dùng cho các cuộc trao đổi đã hoàn thành, đó là khoản thanh toán mà cả người
mua và người bán đều thoả thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch.
Thông thường môi trường giao dịch phản ánh các điều kiện của một hoặc một số
thị trường đó là sự dàn xếp giữa người bán và người mua qua cơ chế của giá cả.
Thị trường có thể chịu ảnh hưởng của yếu tố địa lý, các yếu tố sản xuất, số
lượng người bán và người mua hoặc một số điều kiện vận hành khác. Đặc tính
của thị trường bất động sản là nó phụ thuộc vào chủng loại, vị trí, khả năng sinh

lợi, loại hình đầu tư, loại hình hưởng dụng hoặc những ý muốn của những
người tham gia giao dịch.
- Giá thành được dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến quá
trình sản xuất, không phải để giao dịch mà để đánh giá hiện trạng - nên cần phải
11
phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và
giá thành phát triển.
+ Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động, nguyên vật liệu cần thiết
để xây dựng công trình, còn gọi là “giá thành cứng”. Tiền hoa hồng hợp đồng và
lợi nhuận cũng đựơc xem là giá thành trực tiếp.
+ Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao động và nguyên vật liệu
bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm
quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê,… Giá thành gián tiếp còn được gọi là “giá
thành mềm”.
+ Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp
cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu.
+ Giá thành phát triển là giá thành để nâng cấp bất động sản bao gồm
đất đai và các chi phí để đưa nó vào trạng thái sử dụng được, khác với giá
thành xây dựng bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư cho dự
án.
Mối quan hệ giữa giá cả, thị trường và giá thành trở thành khái niệm tổng
hợp của giá trị nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý nghĩa thực sự
của nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng. Trên thị trường, giá trị
thường được xem là sự dự báo lợi nhuận thu được trong tương lai. Vì giá trị xuất
hiện tại một thời điểm cho trước thể hiện cho người bán và người mua giá tiền
của hàng hóa, tài sản hoặc dịch vụ. Để tránh nhầm lẫn, người định giá dùng các
thuật ngữ “giá trị thị trường”, “giá trị sử dụng”, “giá trị đầu tư”, “giá trị ước định”
hoặc các loại giá trị đặc biệt khác. Giá trị thị trường là tiêu điểm của hầu hết hoạt
động định giá và cũng là mục đích chính của nó.
2.3. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất [17]
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là
một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong
12
quá trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng các công trình,….) và
chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích
sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của
nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường
của một bất động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ
thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất
động sản.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác
giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở
một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu
lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất
là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, giá cả đất đai là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là giá trị hiện hành
của địa tô nhiều năm được chi trả một lần. Giá cả đất đai ở nước ta không giống
các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải
trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở
hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài (trên dưới 20 năm),
trong thời gian sử dụng, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, chuyển
đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy định của pháp luật.
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của
đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu

từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật đất đai
2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền
tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong
13
giao dịch về quyền sử dụng đất
Trước đây, Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan
hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm
quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau
đây (Điều 55- Luật đất đai 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất [11].
Trước khi có Luật đất đai 2003, giá đất trên thị trường biến động mạnh,
việc xác định giá đất quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và
chậm được sửa đổi, bổ sung. Giá đất do Nhà nước xác định không phản ánh đúng
và thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực của đất đai. Để khắc phục tồn tại
trên, Luật đất đai 2003 tại Điều 56 quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01
tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu
nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao
đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng
đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối
với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước
[11].
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục

việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho
thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan
14
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,...biểu hiện bằng tiền do người chuyển
nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một
thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh
đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị
trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật
cạnh tranh... Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất
đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất
đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất
đai trong điều kiện kinh tế thị trường.
2.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
[1], [2], [18]
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả
năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh
đất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất :
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví
dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt
tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu
trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại...sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa
trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở
gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng
đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác
định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung tâm,
15
mặt tiền,…nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những
hạn chế nhất định, ngược lại, cũng khu đất đó nếu được đầu tư CSHT đồng bộ
như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ thông tin liên
lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn,…(những yếu tố phục vụ
trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất
của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá
đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện
có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực
này tăng lên. Các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh tế được đầu
tư xây dựng CSHT đồng bộ, hoàn thiện sẽ thu hút các nhà đầu tư trong nước,
nước ngoài vào các lĩnh vực sản xuất, chế biến, công nghiệp,…
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống
như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí,
có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng
cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa
là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến.
2.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ [17], [23]
Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng
đất, có thể sử dụng một trong số các phuơng pháp sau:
16
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương
pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất
tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang

mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm
định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất
dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so
sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra
trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các
giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá
của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp,
còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá
đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới.
- Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp
phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở
dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo
ra thu nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi
đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động
sản được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ
đi giá cả của bản thân công trình. Phương pháp thặng dư là phương pháp dựa
trên cơ sở tính toán giá cả giao dịch bình thường của bất động sản đã hoàn thành
việc phát triển, sau khi khấu trừ chi phí xây dựng công trình, chi phí nghiệp vụ
liên quan đến xây dựng công trình, mua bán, lợi tức, thuế,...Phần còn lại là giá
cả của đất đai thuộc đối tượng định giá.
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương pháp
thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc ph-
ương pháp chi phí. Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung các
khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên
giá trị thị trường của bất động sản cần định giá.
17
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là một trong những
phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để
tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất

cho thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất
đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất
đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập
dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn
vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không
có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp
thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết
quả của phương pháp thích hợp nhất.
Quá trình định giá đất bao gồm: xác định mục tiêu; lên kế hoạch định giá;
thu thập tài liệu; vận dụng và phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo.
2.4. KINH NGHIỆM ĐẤU GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
VÀ VIỆT NAM
2.4.1. Trung Quốc [6], [14], [15], [16]
Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố
trực thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Công). Luật quản lý
BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua.
Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 - có hiệu lực thi hành từ
01/01/1995) quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước
(sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộp
tiền cho nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là Xuất
nhượng quyền sử dụng đất.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm.
Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở là
phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm
18
của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn
theo quy định của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực
hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa

đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ
quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành
phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện.
UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền
quản lý của mình.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu
giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình
thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải
thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá,
đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng
thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà
nước. Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để
dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định
cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và
thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào
xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử
dụng đất, nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử
dụng đất mà không được bồi thường, trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc
do hành vi của chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác
chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi
chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:
+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp
19
đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai,
đối với công trình xấy dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự

án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng
khác.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu
hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn
và Định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về
BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị
trường BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo
giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưói sự chỉ đạo
trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi
nhánh ở trong nước và nước ngoài với 300 cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ
yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá BĐS, Định giá tài sản, Tư vấn về đất
xây dựng, Văn phòng thương mại về BĐS, Lập kế hoạch đầu tư cho các dự án
BĐS,...
2.4.2. Đài Loan [15]
TheoT.S Tôn Dật Tiên, công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được
tiến hành trên hai phương diện: phân bổ đất đai và sử dụng đất đai.
Áp dụng các giáo huấn đó, Đài Loan đã tiến hành song song hai chương
trình là “người cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ
đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình
“bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp
tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng. Giá trị đất đô thị
do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình
này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị
đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê
khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng
của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển cộng
20
đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương
trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích sử
dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn thành đề

án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù
hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo
thêm được nguồn đất công ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án về củng
cố đất đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở
thành 100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần.
Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được
ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để "đổi đất lấy hạ tầng"
còn đạt được các thành tựu sau:
(1)- 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán.
(2)- Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%.
(3)- Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi gia
đình nắm giữ giảm xuống 12%.
(4)- Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%.
(5)- Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%.
(6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%.
(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%.
Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu
tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh
lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu. Những đặc
trưng nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một
cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7)
chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở
Đài Loan với một quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được
hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên.
21
2.4.3. Nhật Bản [20]
Tại Nhật Bản, việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài
sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án.
Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường
BĐS cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh

doanh BĐS cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những BĐS
đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch
thu BĐS của những cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số
tiền thu đuợc sẽ được tiến hành thanh toán cho những khoản nợ. Trình tự đấu
giá đất ở Nhật Bản thể hiện ở sơ đồ 2.1.
Có thể thấy rõ trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động,
vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và
không thể thiếu được. Trong những năm qua, các nước đều có các chính sách,
pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được
khai thác ngày càng có hiệu quả hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc
[13], [15].
22
Sơ đồ 2.1. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật
2.4.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Từ khi Luật Đất đai 1993 qui định đất có giá, Chính phủ đã ban hành
nhiều qui định về giá đất, cụ thể là:
23
TOÀ ÀN
NGƯỜI THAM GIA
ĐẤU GIÀ
LÀM THỦ TỤC
THAM GIA
IÁNGƯỜI THAM
GIA ĐẤU GIÁ
ĐIỀU TRA BẤT
ĐỘNG SẢN
LỰA CHỌN BẤT
ĐỘNG SẢN
QUẢNG CÁO BẤT
ĐỘNG SẢN

BỎ GIÁ CHO BẤT
ĐỘNG SẢN
MỞ PHIÊN ĐẤU GIÁ
QUYẾT ĐINH CHO
PHÉP BÁN
THÔNG BÁO HẠN
NỘP TIỀN
XÁC NHẬN BÁN
TIẾN HÀNH NỘP
TIỀN
ĐĂNG KÝ
(chuyển nhượng
quyền Sở hữu)
YÊU CẦU GIAO BĐS
(Trong trường hợp
có người chiếm
dụng)
RA LỆNH GIAO NHÀ
GIAO BẤT ĐỘNG
SẢN
-Trường hợp đấu giá
th nh công m không à à
trúng đấu giá thì
người tham gia sẽ
được trả lại tiền.
- Trường hợp đặc
biệt không bán được
sẽ có các cách xử lý
t i sà ản cụ thể riêng.
- Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993 về việc quy định khung giá các loại

đất. Nội dung cơ bản của Nghị định này là qui định bảng khung giá chuẩn tối
thiểu các loại đất (không quy định mức giá tối đa). Nghị định còn qui định trờng
hợp giá thị trường có sự biến động từ 20% trở lên so với bảng giá chuẩn tối
thiểu thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ qui định khung giá các
loại đất (thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993).
- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính
phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định
số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ.
- Quyết định 302 TTg ngày 13/5/1996. Nội dung chính của Quyết định là
nới rộng hệ số K qui định tại Nghị định 87/CP từ 0,5 đến 1,8 lần.
- Nghị định 17/CP ngày 21/3/1998. Nội dung chính của Nghị định là tiếp
tục nới rộng hệ số K = 50%. Vì vậy, cho đến ngày 05/4/1998 (ngày Nghị định
17/CP ngày 21/3/1998 có hiệu lực), hệ số điều chỉnh K được nới rộng từ 0,25
đến 2,7 lần.
Trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai, việc xác định giá đất
có nói đến thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng Nhà nước vẫn chưa có
văn bản nào quy định cụ thể hoặc có các hướng dẫn để địa phương thực hiện mà
chủ yếu do các địa phương tự tổ chức đấu giá trong các trường hợp cần thiết.
Dẫn đến tình trạng, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất không thống nhất giữa
các địa phương trong cả nước. Đồng thời việc xác định giá đất đấu giá dựa trên
cơ sở Nghị định 87/CP, nhưng khung giá này không còn mang đầy đủ ý nghĩa là
khung giá chuẩn đối với giá các loại đất, dẫn đến việc xác định giá đất để phục
vụ các mục đích, trong đó có mục đích xác định giá đất để thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh gặp rất nhiều khó khăn.
- Giá đất theo Quyết định số 22/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 của Bộ Tài
chính về cơ chế tài chính khi sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
24
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về
Hướng dẫn thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Căn cứ vào khung giá đất qui định của Chính phủ, UBND các tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương qui định giá đất cụ thể cho từng địa phương.
a/ Trường hợp đấu thầu công trình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng của dự án:
- Việc xác định giá đất giao cho nhà đầu tư trúng thầu công trình để thanh
toán giá trị công trình. Trong trường hợp này, giá đất giao có thu tiền sử dụng
đất là giá đất tính theo mục đích sử dụng mới. Giá này phải là giá chuyển nh-
ượng quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của khu đất tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng.
Theo nguyên tắc trên, giá đất để tính thu tiền sử dụng đất của khu đất tạo
vốn xây dựng cơ sở hạ tầng được xác định phù hợp với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế của đất liền kề (gần nhất) có cùng mục đích sử dụng
theo mục đích sử dụng mới của khu đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, đồng
thời có tính đến:
+ Giá đất tính đền bù khi thu hồi quỹ đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở
hạ tầng.
+ Giá đất tính theo mục đích sử dụng mới của khu đất dùng để tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.
+ Vị trí của khu đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và điều kiện
về kết cấu hạ tầng.
+ Các yếu tố khác có liên quan đến giá đất.
b/ Trường hợp đấu giá đất sử dụng vốn xây dựng cơ sở hạ tầng: giá đất
dùng để thanh toán công trình xây dựng cơ sở hạ tầng là giá đất trúng đấu giá.
25