Luận văn thạc sĩ 2015 đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố cần thơ

BăGIÁOăDCăVẨăẨOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTHẨNHăPHăHăCHÍăMINH




NGUYNăMINHăDIPăTHO



ÔăTHăHịAăTÁCăNGăNăGIÁăTRă
TNGăTHểMăCAăTăAIă
TIăTHẨNHăPHăCNăTH




LUNăVNăTHCăSăKINHăT







TP.ăHăCHÍăMINHăậ NMă2015

BăGIÁOăDCăVẨăẨOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTHẨNHăPHăHăCHÍăMINH






NGUYNăMINHăDIPăTHO

ÔăTHăHịAăTÁCăNGăNăGIÁăTRă
TNGăTHểMăCAăTăAIăTIă
THẨNHăPHăCNăTH

Chuyên ngành: KINHăTăPHÁTăTRINă(THMăNHăGIÁ)
Mưăs:ă60310105


LUNăVNăTHCăSăKINHăT


Ngiăhngădnăkhoaăhc:
TS. NGUYNăHOẨNGăBO


TP.ăHăCHÍăMINHăậ NMă2015

LIăCAMăOAN

Tôiăxinăcamăđoanălunăvnăthcăsăắôăthăhóaătácăđngăđnăgiáătrătngăthêmă
caăđtăđaiătiăthƠnhăphăCnăTh” lƠăktăquăcaăquáătrìnhăhcătp,ănghiênăcuă
khoaăhcăđcălpăcaăcáănhơnătôiădiăsăhngădnăca TS. NguynăHoƠngăBo.
CácăsăliuăđcănêuătrongălunăvnăđcătríchădnăngunărõărƠngăvƠăđcă
thuăthpătăthcăt,ăđángătinăcy,ăđcăxălỦătrungăthcăvƠăkháchăquan.
KtăquănghiênăcuătrongălunăvnălƠătrungăthcăvƠăchaăđcăcôngăbătrongă
btăkăcôngătrìnhănghiênăcuănƠoăkhác.


TPHCM, ngày 24 tháng 04 nmă2015
Tácăgi




MCăLC
Trang
DANHăMCăHÌNH, BNGăBIU
DANHăMCăTăVITăTT
PHN MăU 1
1.ăTínhăcpăthit caăđătƠi 1
2.ăMcătiêuănghiênăcu 2
3.ăiătngănghiênăcu 3
4.ăPhmăviănghiênăcu 3
5. Các công trìnhănghiênăcuăcóăliênăquan 4
6.ăPhngăphápănghiênăcu 4
6.1.ăSădngăkhungăgiáăđtădoănhƠăncăquiăđnhălƠmătiêuăchíăphơnătích 4
6.2. Xácăđnhăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiăkhiăđôăthăhóa 4

6.3.ăNgunăsăliu 5
6.4.ăPhngăphápătríchădăliu 6
6.5.ăPhngăphápăphơnătích 6
7.ăKtăcuăcaălunăvn 7
CHNGă1:ăCăSăLụăTHUYTăVăÔăTHăHịA,ăTăAI,ăCÁCăYUăTă
TÁCăNGăNăGIÁăTRăTNGăTHểMăCAăTăAI 8
1.1.ăLỦălunăchungăvăđôăthăhóaăvƠăđtăđai 8
1.1.1.ăKháiănimăvăđôăthăhóa 8
1.1.2. Kháiănimăvăđtăđai 10
1.1.3.ăKháiănimăđtăđôăth 10
1.1.4.ăPhơnăloiăđtăđôăth 11
1.1.5.ăKháiănimăđtăădơnăcătiăđôăth 11
1.2.ăCăsălỦălunăvăgiáătrăcaăđtăđai 12
1.2.1.ăụănghaăcaăgiáătr 12
1.2.2.ăGiáătrăcaăđtăđai 13
1.3.ăCácăphngăphápăxácăđnhăgiáăđt 14

1.3.1. Phngăphápăsoăsánhătrcătip 15
1.3.2.ăPhngăphápăthuănhp 18
1.3.3.ăPhngăphápăchitătr 20
1.3.4.ăiuăkinăápădngăcácăphngăphápăxácăđnhăgiáăđt 22
1.4.ăCácăyuătănhăhngăđnăgiáăđtăăđôăth 23
1.5.ăGiáătrătngăthêmăcaăđtăđai 24
1.6.ăCăsălỦălunăvăcácănhân tătácăđngăđnăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiătrongă
quáătrìnhăđôăthăhóa. 25
1.6.1.ăVătríătănhiên 25
1.6.2.ăQuyăhochăsădngăđt 26
1.6.3.ăuătăcăsăhătng 28
1.6.4.ăDoăyuătăthătrng 28
1.6.5.ăNgiăsădngăđtătrcătipăđuătăxơyădngădăán 28

1.7.ăMôăhìnhănghiênăcuăthcănghimăphơnătíchănhăhng cácăyuătăđnăgiáătră
giaătngăcaăđtătrongăquáătrìnhăđôăthăhóa. 29
1.8.ăKinhănghimăcaămtăsăncătrongăquáătrìnhăđôăthăhóa 32
1.8.1.ăTiăAnh 32
1.8.2.ăTiăHƠnăQuc 34
Ktălunăchngă1 35
CHNGă2:ăTHCă TRNGăVăÔăTH HịA,ăTHăTRNGăTăAIăVÀ
KTăQUăNGHIểNăCUăTHCăNGHIMăTIăTHÀNHăPHăCNăTH 37
2.1.ăTngăquanăvăthƠnhăphăCnăTh 37
2.2.ăKháiăquátăvăđôăthăhóaăvƠăthătrngăđtăđaiătiăthƠnhăphăCnăTh. 41
2.3.ăNghiênăcuăthcănghimăcácăyuătătácăđngăđnăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiă
tiăthƠnhăphăCnăTh. 44
2.3.1.ăMôătămuăkhoăsát. 44
2.3.2.ăThngăkêămôăt. 46
2.3.3.ăKtăquăhiăquyămôăhình. 49
2.3.4.ăThoălunăktăquămôăhình. 53

Ktălunăchngă2 55
CHNGă 3:CÁCă GIIă PHÁPă XỂYă DNGă KHUNGă GIÁă Tă KHIă Ôă THă
HÓA 55
3.1.ăGiiăphápătngăth. 56
3.2.ăăxutăgiiăphápăcăth. 57
3.2.1ă.ăiăviăyuătătngăgiáădoăcôngăbăquyăhoch. 57
3.2.2.ăiăviăyuătătngăgiáădoăNhƠăncăđuătăhătng. 57
3.2.3.ăiăviăyuătătngăgiáădoăngiăsădngăđtăđuătăhătng. 58
3.2.4.ăMôăhìnhăắNôngădơnăgópăvnăbngăgiáătrăquynăsădngăđt”. 58
3.2.5. Phát huy mô hìnhăTrungătơmăKhaiăthácăquăđt. 59
3.3.ăGiiăphápăđiuătităgiáătrătngăthêmăcaăđtăđai. 59
3.3.1.ăiuătităgiáătrătngăthêmăca nhƠ,ăđtăkhiăphátătrinădăán. 59
3.3.2.ăiuătităgiáătrătngăthêmăcaăđtătrongăquáătrìnhănmăgiăquynăsădngă

đt. 61
3.3.3.ă iuă tită giáă tră tngă thêmă caă đtă khiă chuynă nhngă vƠă phátă sinhă thuă
nhp. 61
Ktălunăchngă3 62
PHNăKTăLUN 63
TÀIăLIUăTHAMăKHO
PHăLCă1
PHăLCă2
PHăLCă3
PHăLCă4








DANHăMCăHÌNH, BNGăBIU

Trang
Bng 2.1. TómăttăgiáătrăcaăZ 45
Bng 2.2. Sămuătrongăvùngănghiênăcu 46
Bng 2.3. Thngăkêămôătăcácăbin 47
Bng 2.4. Ktăquăhiăquyămôăhình 50
Bng 2.5.ăTómăttămôăhình 51
Bngă2.6.ăPhơnătíchăANOVA 51
Bngă2.7.ăKimăđnhăđaăcngătuyn 52
Bngă2.8.ăKimăđnhăBreusch-Pagan-Godfrey 53

DANHăMCăTăVITăTT

1
UBND
yăbanănhơnădơn
2
CLN
Cơyălơuănm
3
CHN
Cơyăhngănm
4

TP.CnăTh
ThƠnhăphăCnăTh
5
QHXD
Quyăhochăxơyădng
6
TXD
uătăxơyădng
7
BS
Btăđng sn
8
BSCL
ngăbngăsôngăCuăLong

1
PHNăM U

1.ăTínhăcpăthităcaăđătƠi
tăđaiăluônălƠăngunătƠiănguyênăquỦăcaămiăqucăgia,ălƠătăliuăsnăxută
quanătrngăđă toăraăcaă ciăvtă chtăchoăsătnă tiăvƠăphátă trinăcaăxưăhiă loƠiă
ngi.ăTuyănhiên,ăđtăđaiălƠăngunătƠiănguyênăthiênănhiênăcóăhn,ănênăvicăqunălỦ,ă
sădngămtăcáchăhiuăquălƠăvnăđămƠătoƠnăxưăhiăquanătơmăvƠăđcăboăvăchtă
chăbngăphápălut.
Quáătrìnhăđôăthăhóaăđangădinăraăviătcăđănhanhăchóngătrênăcăncănhă
hinănay.ăc bitălƠăăcácăkhuăvcătrungătơmăvƠăăgnăcácăthƠnhăphăln:ăDinătíchă
đtă,ăđtăsnăxutăkinhădoanh,ăđtăkhuăvuiăchiăgiiătríăvƠăđtăsădngăchoănhiuă
mcăđíchăkhácătngălênămnhăm.ăQuáătrìnhăđôăthăhóaăttăyuădnăđnăsăthayăđiă
mcăđíchăsădngăđt, doăđóăđưălƠmătngăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđai,ănhtălƠăđtăă
vùngăvenăđô,ăđtănôngănghip

.
CnăThălƠămtătrongăbnătnhăthƠnhăphăthucăvùngăkinhătătrngăđimăcaă
ngăbngăsôngăCuăLong, đcăthiênănhiênăuăđưiătăkhíăhu,ăcnhăquanăđnăthă
nhng,ălƠmănênăsăniătingăăôngăNamăÁăvƠăthăgiiănhăvătríăđaălỦăcóănhiuă
uăái.ăCnăThăđưăhiătănhngătimănngăniătriăcaăcăminăTơyăNamăBăvƠălƠă
trungătơmăvnăhóa,ăkinhătă- xưăhi,ăanăninhă- qucăphòngăcaăkhuăvc,ălƠăđngălcă
phátătrinăcaăvùngăngăbngăsôngăCuăLong. Doăđó,ătcăđăđôăthăhóaăăCnăThă
dinăraănhanhăchóng,ăgiáătrăđtăcaăcácăkhuăvcăđôăthăhóaăgiaătngăkhôngăngng.
TiăCnăThăcngănhătìnhăhìnhăchungăcaăcănc,ăgiáăđtăkhuăvcăđôăthă
hóaăvƠăvenăđôăthăkhi chaăxácăđnhăđcăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiăkhiăđôăthăhóaă
thìăvicăgiáăđtădoănhƠăncăquyăđnhăluônăthpăhnăgiáăthcătătrênăthătrngălƠă
điuăkhôngăthătránhăkhi.ăHinătngănƠyăkhôngăchălƠmăhnăchăsăphátătrinănă
đnh,ăbnăvng,ăminhăbch,ăcôngăkhaiăcaăthătrngăđtăđaiămƠăcònănhăhngătiêuă
ccăđnătrinăvngătngătrngăcaănnăkinhătătrongăquáătrìnhăđiămiăvƠăhiănhpă
toƠnăcuăđngăthiăđyănhanhăquáătrìnhăcôngănghipăhóaăvƠăhinăđiăhóaăđtănc.ă
Bênăcnhăđó,ăgiáăđtăkhôngăsátăgiáăthătrngăcònăgơyăraătìnhătrngăkhiuăkinăvăđtă
2
đaiăcaăngiădơnăngƠyăcƠngăgiaătngăvƠăkéoădƠi,ănhăhngăđnăđiăsng,ăanăninhă
xưăhi.ăNhnăthcăđcăvnăđănƠy,ăBăTƠiănguyênăvƠăMôiătrngăđangătinăhƠnhă
lyăỦăkinăDăthoăNghăđnhăQuyăđnhăvăkhungăgiáăđtănmă2015,ăápădng cho
nhómăđtănôngănghipăvƠăphiănôngănghip.
Cùngă să quană tơmă caă NhƠă ncă vƠă viă gócă đă lƠă ngiă côngă tácă trongă
ngƠnhăthmăđnh,ătácăgiănhnăthyătmăquanătrngăcaăvicăxácăđnhăgiáătrătngă
thêmăcaăđtăđaiăkhiăđôăthăhóaăđăgópăphnăchoăthătrngăbtăđngăsnăphátătrină
năđnh,ăbnăvng,ăminhăbchăvƠăcôngăkhaiăcóăỦănghaăvôăcùngăquanătrng.ăLună
vnă“ô th hóa tác đng đn giá tr tng thêm ca đt đai ti thành ph Cn Th”
lƠănălcăcaătácăgiătrongăvicăđiuătra,ăkhoăsátăthătrng,ăxácăđnh,ăthmăđnhăgiáă
đtăđaiăvƠătìmăraănhngănguyênănhơnătácăđngăđnăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiăkhiă
đôăthăhóaătiăthƠnhăphăCnăTh.ăTácăgi nghiênăcuăvnăđănƠyăhyăvngăsălƠăcă
săkhoaăhcăđángătinăcyăđăcácăcăquanăqunălỦănhƠăncăquiăđnhăkhungăgiáăđtă

phùăhpăviăgiáăthătrngăvƠăhochăđnh, laăchnăchínhăsáchăquyăhochăphùăhp.ă
ngăthiăcngăgiúpăchoăcácănhƠăđuătăcóăcáiănhìnătngăquanăvăgiáătrăthcăcaăbtă
đngăsnăđăcóăgiiăphápăđuătăvƠăkinhădoanhăhiuăqu.
2.ăMcătiêuănghiênăcu
Lunăvnătpătrungănghiênăcuăcácăvnăđăsau:
Thănht,ăcungăcpăthôngătinăthcătăvăgiáăđtăđaiătrongăphmăviănghiênăcuă
caăđătƠi;
Thăhai, phơnătíchăthcătrngăgiáăđt caăcácăqun,ăhuynătrênăđaăbƠnăthƠnhă
phăCnăTh;
Thăba, xácăđnh các yu tăchínhănhăhngăđnăgiáătrătngăthêmăcaăđtă
đaiădoăđôăthăhóaămangăliăđăgiúpăchoăvicăthmăđnhăgiáătrăđtăđaiăđcăthunăliă
và chính xác. Gópăphn giúpăchoăchínhăquynăđaăphngăcóăgiiăphápăhuăhiu đă
đnhăgiáăđtăthíchăhp,ătăđóătinătiăvic qunălỦăth trngăđtăđaiăhiuăquăhn,ă
bngăvicăphátăhuyăcácăyuătătácăđngătíchăccăvƠăhnăchăđnămcăthpănhtăcácă
yuătătiêuăcc;
3
KtăquănghiênăcuăcaăđătƠiălƠăcăsăchoăvicădăbáoătrongăquá trìnhăđôăthă
hóaăcùngăviăvicăquyăhochăsădngăđt,ăqunălỦăthătrngăbtăđngăsnăphátătrină
bnăvngăđúngăhng,ătinătiătngăbcăNhƠăncănmăvaiătròăđiuătităcăcuăbtă
đngăsnănóiăchungăvƠăđtăđaiănóiăriêngătheoăquyăhochăvƠăkăhochăphátătrinăkinhă
tăxưăhi.
ăđtăđcămcătiêuănghiênăcuătrên,ălunăvn tinăhƠnhătrăliăcácăcơuăhiă
nghiênăcuăsau:
PhngăphápăthmăđnhăgiáăđtăđaiănhăthănƠoălƠăphùăhpăđăđaăraămcăgiáă
tngăđng viăthcătăhinănayătiăCnăTh?
Tìnhăhìnhăbinăđngăgiáăđtăcaăcácăqun,ăhuynătrênăđaăbƠnăthƠnhăphăCnă
ThătrongăthiăgianăgnăđơyănhăthănƠo? Và săkhácăbitălnănhtăhinănayăgiaă
khungăgiáăđtădoănhƠăncăquiăđnhăvƠăgiáăđtăthătrngălƠăgì?
CácăyuătănƠoănhăhngăđnăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiătrongăquáătrìnhăđôă
thăhóa.ăTrongăcácăyuătătácăđngănƠyăthìăyuătănƠoăgiăvaiătròăquanătrngănht. Có

nhngăgiiăphápăgìăvăvicăđiuătităgiáătrătngăthêmăcaăđtăđai?
3. iătngănghiênăcu
iătngănghiênăcuăcaăđătƠiălƠăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiăkhiăđôăthă
hóa,ăxácăđnhăcácănguyênănhơnădnăđnăgiaătngăgiáăđtăđaiăkhiăđôăthăhóa.
ThcătrngăvăgiáăđtăthătrngăhinănayătiăCnăThăđcăphnăánhăquaăcácă
phiuăphngăvn,ăđiuătra,ăkhoăsát tiăcácăthătrn,ăphng,ăxư,ăqun,ăhuynătrênăđaă
bƠnăthƠnhăphăCnăTh.
ôăthăhóaăkèmătheoăcácăyuătăquyăhochăsădngăđt,ăchínhăsáchănhƠănc,ă
vnăđăgiaătngădơnăs,ătălătngătrngăkinhătă- thuănhp,ăsăđuăcăvƠăcácăyuătă
khác là các yu tăchínhănhăhngăđnăvicătngăthêmăcaăgiáătrăđtăđai.
4.ăPhmăviănghiênăcu
Phmăviăvăkhôngăgian:ăChnăcácăhăgiaă đìnhătrongăkhuăvcăcaă 09 qună
huyn, 64ăthătrn, phng, xã trênăđaăbƠnăthƠnhăphăCn.
Phmăviăvăthiăgian: Nghiênăcuădaătrênăbădăliuăđiuătra,ăkhoăsátăgiáă
đtăthătrngătănmă2012ă- 2014.
4
Phmă viă nghiênă cu: ă tƠiă chă tpă trungă nghiênă cu,ă phơnă tích nhngă
nguyênănhơnătácăđngăđnăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiăkhiăđôăthăhóaătiăthƠnhăphă
CnăTh.ăDoăthiăgianăcóăhn,ăđătƠiăchătpătrungănghiênăcuătrongăphmăviăđôăthă
hóaăvƠăgiáăđtăđai,ăcácăyuătăxưăhi,ălaoăđng,ăvicălƠm đcăđăcpăđnătrongălună
vnănhngăkhôngăchuyênăsơu. Tuyănhiên,ăhnăchănƠyăkhôngălƠmănhăhngălnă
đnăgiáătrăcaăchăđănghiênăcu.ăă
5.ăCácăcôngătrìnhănghiênăcuăcóăliênăquan
McădùănhngăvnăđălỦălunăvăđôăthăhóa,ăgiáăđtăđaiăđưăcóămtăsăcôngă
trìnhănghiênăcuătrong nhngănmăqua,ănhngădoăchăđănghiênăcuăcaălunăvnă
cònăkháămi.ăăncătaăchoăđnăthiăđimăhinătiătácăgiăchaătìmăthyăcôngătrìnhă
nghiênăcuănƠoăcóăliênăquanăđnăđôăthăhóaătácăđngăđnăgiáătrătngăthêmăcaăđtă
đai đcănghiênăcu.ăTrongăquáătrìnhăhoƠnăthƠnhăđătƠi,ăvicăthuăthpăsăliuăphcă
văchoăcôngăvicănghiênăcuăgpăkhôngăítăkhóăkhn,ădoăđóăcóăthălunăvnăkhôngă
tránhăkhiănhngăhnăch.

6.ăPhngăphápănghiênăcu
6.1.ăSădngăkhungăgiáăđtădoănhƠăncăquiăđnhălƠmătiêuăchíăphơnătích
Khung giáăđtădoăUBNDăthƠnhăphăCnăThăbanăhƠnhătheoăquytăđnhăsă
32/2013/Q-UBNDă ngƠyă26ă thángă12ă nmă2013ă văvică BanăhƠnhă Bngăgiáăcácă
loiăđtătrênăđaăbƠnăthƠnhăphăCnăThănmă2014.
6.2. Xácăđnhăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiăkhiăđôăthăhóa
ViămcăđíchăcaănghiênăcuălƠăxácăđnhărõăcácăyuătălƠmăgiaătngăgiáătră
caăđtăđai,ătácăgiăsădngăphngăphápăchnăkhungăgiáăđtăđiuătraătheoăcácănhómă
đtănhăsau:ă
t

nông

nghip;ăđt



ti

nông

thôn;ăđt

thng

mi,

dch

v

ti

nông

thôn,

đt

sn

xut,

kinh

doanh

phi

nông

nghip

không

phi

là

đt

thng

mi,

dch

v

ti

nông

thôn;ăđt



ti

đô

th;ăđt

sn

xut,

kinh

doanh

phi

nông

nghip

ti

đô

th;

đt

sn

xut,

kinh

doanh

phi

nông

nghip

không

phi

là

đt

thng

mi,

dch

v

ti

đô

th.

5
6.3.ăNgunăsăliu
S dngăbăsăliuăđiuătraăkhoăsátăgiáăđtăthătrngătrongăgiaiăđonă2012ă-
2014.
Doă điă tngă nghiênă cuă lƠă cácă hă dơn ă 09 qun,ă huynă vƠă 64 thă trn,ă
phng, xưăcóăphmăviăphơnăbărngănênătácăgi sădngăphngăphápăchnămuă
phiăxácăsut,ăcăthălƠăphngăphápăchnămuăthunătin. Kíchăthcămuăcăthă
nhăsau:
Qun,ăhuyn

Thătrn,ăPhng,ăXư
Sămu
Ghi chú
NinhăKiu
An Bình, An Hòa, An Khánh, Xuân
Khánh,ă Cáiă Kh,ă Ană Nghip,ă Ană Phú,ă
AnăLc,ăHngăLi,ăAnăC,ăTơnăAn
73
Qunătrungă
tâm
BìnhăThy
An Thi,ă Bìnhă Thy,ă TrƠă Nóc,ă Longă
Hòa,ăLongăTuyn,ăThiăAnăông
70
Qunăvenă
trung tâm
CáiăRng
LêăBình,ăBaăLáng,ăThngăThnh,ăHngă
Thnh,ăPhúăTh
119
Qunăvenă
trung tâm
Ô Môn
Chơuă Vnă Liêm,ă Trngă Lc,ă Longă
Hng,ăPhcăThi,ăThiăAn
31
Qunăvenăđôă
ThtăNt
TơnăHng,ăTơnăLc,ăThunăHng,ăThtă
Nt,ă Thiă Thun,ă Trungă Kiên,ă Trungă

Nht
34
Qunăvenăđô
Phongăin
Phongă in,ă Mă Khánh,ă Nhnă Ngha,ă
TrngăLong,ăGiaiăXuơn
32
Huyn ven
đô
ThiăLai
ThiăLai,ăTrngăXuơn,ăTrngăThnh,ă
TrngăThng,ăThiăThnh,ăTơnăThnh,ă
inhă Môn,ă ôngă Bình,ă ôngă Thun,ă
TrngăXuơnăB
40
Huynăvenă
đô
Că
Că ,ă ôngă Hip,ă Thiă ông,ă Thnhă
Phú,ă Trungă Hng,ă Trungă An,ă Trungă
Thành,
32
Huynăvenă
đô
VnhăThnh
Thnhă Thng,ă Vnhă Bình,ă Vnhă Thnh,ă
Thnhă An,ă Vnhă Trinh,ă Thnhă Lc,ă
ThnhăQui,ăThnhăTin
34
Huynăvenă

đô
9
64
465

Ngun: nghiên cu ca tác gi
6
6.4.ăPhngăphápătríchădăliu
KhungăgiáăđtădoănhƠăncăquiăđnhădùngăđăsoăsánhăviăgiáăthătrngăcaă
cácăloiăđt: đ
t

nông

nghip;ăđt



ti

nông

thôn;ăđt

thng

mi,

dch

v

ti

nông

thôn,

đt

sn

xut,

kinh

doanh

phi

nông

nghip

không

phi

là

đt

thng

mi,

dch

v

ti

nông

thôn;ăđt



ti

đô

th;ăđt

sn

xut,

kinh

doanh

phi

nông

nghip

ti

đô

th;

đt

sn

xut,

kinh

doanh

phi

nông

nghip

không

phi

là

đt

thng

mi,

dch

v

ti

đô

th.
Sauăkhiătínhătoánăgiáăđtătheoăthătrngăcnăthmă
đnhăvăgiáătrăthcăđăcóăthăsoăsánhăviăcácăyuătăkhiăđôăthăhóaălƠmătngăgiáătră
tngăthêmăcaăđtăđai.
6.5.ăPhngăphápăphơnătích
SauăkhiăđcămưăhóaăvƠălƠmăsch,ăsăliuăsăđcăsădngăđăphơnătíchănhă
sau:ăThngăkêămôăt,ăphơnătíchătngăquanăgiaăcácăbinătrongămôăhình, phân tích
hiăqui bi.
Thngăkêămôătă(Descriptive Statistics): dùngăđăthngăkêăcácăgiáătrănhăsă
trungăbình,ătrungăv,ăgiáătrălnănht,ănhănht,ăđălchăchunăcaăbinăphăthucăvƠă

cácăbinăđcălp.
PhngăphápăBìnhăphngăbéănhtă(Ordinary Least Squares - OLS): dùngăđă
călngăcácăthamăsăhiăquyăcaămôăhìnhăhiăquy.
ăđmăboăcácăktălunărútăraătămôăhìnhăcóăđătinăcyăcao,ăsauăkhiăhiăquyă
môăhình,ătácăgiătinăhƠnhăcácăkimăđnhăcnăthitănh:ăkimăđnhăhinătngăđaă
cngătuyn,ăkimăđnhăhinătngătătngăquan,ăkimăđnhăhinătngăphngăsaiă
thayăđi.ă
Kimă đnhă White (White Heteroskedasticity Test): dùngă đă phátă hină hină
tngăphngăsaiăsaiăsăthayăđi.
Kimăđnhă Breuschă - Godfrey (BG) (Breusch - Godfrey Serial Correlation
LM Test): dùngăđăphátăhinăhinătngătătngăquanătrongămôăhìnhăhiăquy.
Kimăđnhăhinătngăđaăcngătuynăđcăthcăhinăthôngăquaăhăsăphóngă
điăphngăsaiăVIF.
7
7.ăKtăcuăcaălunăvnă
LunăvnăđcătrìnhăbƠyătrong nmăphn,ăphnămăđuătácăgiăgiiăthiuăv
vnăđăđôăthăhóaătácăđngăđnăgiáătrătng thêmăcaăđtăđai tiăthƠnhăphăCnăTh,
săcnăthităcaăchăđănghiênăcu,ătăktăquănghiênăcu cóăđc hyăvngălunăvnă
s lƠăcăsăkhoaăhcăđángătinăcyăđăcácăcăquanăqunălỦănhƠăncăxơyădng khung
giáăđtăphùăhpăviăgiáăthătrng. Trong chngă1 tácăgiătrìnhăbƠyăcăsălỦăthuytă
văđôăthăhóa,ăđtăđai,ăgiáătrăcaăđtăđai,ăcácăphngăphápăxácăđnhăgiáăđtăđai và
nhng nhân tătácăđngăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđai.ăTiăchngă2 tácăgiăđiăsơuă
vào thcătrngăvăđôăthăhóa,ăthătrngăđtăđaiăvƠăktăquănghiênăcuăthcănghimă
tiăthƠnhăphăCnăTh. Chngă3 tácăgiănêu giiăphápăxơyădngăkhungăgiáăđtăkhiă
đôăthăhóa, các chínhăsáchăđiuătităgiáătrătngăthêmăcaăđtăđai. Viăphnăktălun,
tácăgiăhy vngăgiúpăchoăvicăthmăđnhăgiáătrăđtăđaiăđcăthunăliăvƠăchínhăxác,
gópăphn giúpăchoăchínhăquynăđaăphngăcóăgiiăphápăhuăhiu văvnăxơyădngă
khung giáăđtăthíchăhpăsauăđôăthăhóa,ătăđóătinătiăvic qunălỦăthătrngăđtăđaiă
hiuăquăhn.
8

CHNGă1
CăSăLụăTHUYTăVăÔăTHăHịA,ăTăAI,ă
CÁCăYUăTăTÁCăNGăNăGIÁăTRăTNGăTHểMăCAăTăAI

TrongăchngănƠy,ătácăgiătrìnhăbƠyăcăsălỦăthuytăvƠămôăhìnhănghiênăcuă
caălunăvn.ăVăcăsălỦăthuyt,ătácăgiătrìnhăbƠyăcácăkháiănimăvăđôăthăhóaăvƠăđtă
đai,ăgiáătrăcaăđtăđai,ăcácăphngăphápăxácăđnhăgiáătrăđtăđai,ăcăsălỦălunăvăgiáă
trătngăthêmăcaăđtăđai,ăcácăyuătătácăđngăđnăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđai.ăDaă
trênăcăsălỦăthuyt,ătácăgiăđăxutămôăhìnhănghiênăcu,ăcácăbinănhăhngăđnăgiáă
trătngăthêmăcaăđtăđai.ăTipătheoălƠătrìnhăbƠyăkinhănghimăcaăcácăncătrênăthă
giiăliênăquanăđnăgiáătrăđtăđaiătrongăquáătrìnhăđôăthăhóa.
1.1.ăLỦălunăchungăvăđôăthăhóaăvƠăđtăđai
1.1.1.ăKháiănimăvăđôăthăhóa
ăVităNam,ăđôăthăhóaăđangădinăraăviătcăđăcao,ăđcăbităăthƠnhăphătrcă
thucătrungăng vƠăthăđôăHƠăNi.ăQuáătrìnhănƠyăvnăđưăcóătălơuătrongălchăsă
nhngăthtăsătngătcătănhngănmăđiămi,ă1986ăđnănay.ăTcăđăđôăthăhóaăcƠngă
văsauăcƠngă ln.ăTuyăvy,ăvicănghiênă cuă văđôăthăhóaă chaăthcă săquană tơmă
đúngămc.ăTrongănhngăcôngătrìnhăđưăcó,ăthngăítănghiênăcuălỦăthuytămƠăđaăsă
môăt,ătngăktăthcătrngăđôăthăhóaăămtăsăthƠnhăph.ă
Theo ƠmăTrungăPhng (1995) thì đôăthăhóaălƠăquáătrìnhăchuynădchăhotă
đngănôngănghipăphơnătánăsangăhotăđngăphiănôngănghipătpătrungătrênămtăsă
đaăbƠnăthíchăhp.ăMtăkhác,ăcngătheoătácăgiănƠy, đôăthăhóaăcngăbaoăgmăquáă
trìnhădiăcătănôngăthônăraăthƠnhăth,ătpătrungăngƠyăcƠngănhiuădơnăcătrongănhngă
vùngă lưnhă thă hnă ch,ă giă lƠă đôă th. Vă đimănƠy,ă tácă giă Nguynă Thanhă Thy
(2007) làm rõ thcăchtăđôăthăhóaălƠămtăquáătrìnhăthayăđiăhìnhăthcăcătrúăcaăconă
ngi,ătăhìnhăthcăsngăănôngăthônătinălênăhìnhăthcăsngăăthƠnhăthătheoăyêuă
cuăcaăcôngăcucăcôngănghipăhóa,ăhinăđiăhóa,ăthngămi,ădchăvăvƠăgiaoăluă
qucătăkhiămărngăquyămôăcácăđôăthăcăhocăxơyădngăcácăđôăth mi.
Bênăcnhăđó,ătheoăbáoăcáoăcaăVinănghiênăcuăPhátătrinăKinhătă- Xưăhiă
9

HƠăNi,ăquáătrìnhăđôăthăhóaăđcănhìnătăhaiăgócăđ,ămtămtăđóălƠăquá trình hình
thƠnhăvƠăphátătrinăcácăđimădơnăcăđcătpăhpăliăvƠăphăbinăliăsngăthƠnhăth,ă
đngăthiăphátătrinăcácăhotăđngăkhácănhauăđăphcăvăsătnătiăvƠăphátătrină
trongăcngăđngăđó. Mtăkhác,ăđôăthăhóaăcngălƠăquáătrìnhămărngăbiênăgiiălưnhă
thăđôăthădoănhuăcuăcôngănghipăhóa,ăthngămi,ădchăvăvƠăgiaoăluăqucătă- là
sătngătrngăvăkhôngăgianăđôăthătăphátătrinădơnăsăvƠăphátătrinăsnăxut.
ThamăkhoăcácănghiênăcuătrongăvƠăngoƠiănc,ăkháiănimăđôăthăhóaăđcă
đăcpăcóăthăchaăgingănhauănhngăthngănhtăăch,ăcóăhaiăyuătăluônăđcă
nhcăđn.
MtălƠ,ăđôăthăhóaălƠăsătngălênăcaăcădơnăđôăth.ăSătngălênănƠyătheoă3ă
dòng chính:ăSătngădơnăsătănhiênăcaăcădơnăđôăth,ădòngădiădơnătănôngăthônăraă
thƠnhăthăvƠăđiuăchnhăvăbiênăgiiălưnhăthăhƠnhăchínhăcaăđôăth.ăBaădòngănƠyăcóă
vaiătròăvƠăvătríăkhácănhauătheoătngăgiaiăđonălchăsăcăth.
Hai là,ăđôăthăhóaămărngăkhôngăgianăđôăth,ăkhôngăgianăkinătrúc.ăMărngă
khôngăgianăđôăthălƠămtăttăyuăđiăviăcácăđôăthătrênăthăgiiătrongăquáătrìnhăđôă
thăhóa.ăóăcngăcóăth,ăđôăthăsátănhpăvƠoăđôăthăhocăđôăthăhóaămărngăđôăthăraă
ngoiăthƠnhăhocălơnăcn.ăMărngăkhôngăgian đôăthăcngămangătínhălchăs,ătùyă
tngăquanănimăcaămiăqucăgia.
Tănhngălpăluơnătrên,ăcóăthăkháiănimăđôăthăhóaănhăsau:ăôăthăhóaălƠă
quáătrìnhăchuynăđiămtăkhuăvc,ămtăvùngănƠoăđóătăchaăđôăthăthƠnhăđôăth.ă
Nhngăvùng,ăkhuăvcăcóăthălƠăvùngăvenăđôăthăhayăngoiăthƠnh,ăcóăthăthătrn,ăthă
tăkhiăcóăcăhiăđôăthăhóa,ătăđôăth mărngăkhôngăgianăvƠădinătíchăcngănhăthuă
hútălungădiăcăcaădơnăkhôngănhtăthitătăđôăthătrungătơmămƠăcănhngăvùngăkhácă
nhtălƠănôngăthônătrongăcănc.
Nhă vy,ă đôă thă hóaă biuă hină dă thyă lƠă să mă rngă khôngă giană đôă th,ă
khôngăgianăkinătrúcăvƠăsătngălênăcaădơnănhpăcătănhiuălungăkhácănhauătoă
nênăsătpătrungădơnăc lnătrongămtăthiăgianănhtăđnh.ăDơnăcăvùngăđôăthăhóaă
trcăhtălƠăcădơnăvùngăđcăđôăthăhóa,ăhaiălƠădơnăcădiăchuynătăniăthƠnhăraă
vùngăvenădoăvùngăniăthƠnhăquáătiăhocăđnăvùngăvenălpănghipăphátătrinăkinhăt.ă
10

Mtălungădơnăcărtălnăchyăvătănôngăthônăttăcăcácăvùngătrongăcănc.ăDoă
đó,ăvămtădơnăcăcóăthăxemăđôăthăhóaălƠămtăquáătrìnhăphcătpăbătríăliădơnăc,ă
spăxpăliălaoăđng.ăôăthăhóaănhanhăchóngălƠmăchoăđôăthănăđnhănhanhăliăphiă
tipătcămărngăkhôngăgianăraăvùngăven.ăóălƠămtăquáătrìnhăliênătc, quá trình này
chăktăthúcăkhiăđôăthăđưăđiăvƠoănăđnh.
1.1.2.ăKháiănimăvăđtăđai
tăđaiălƠătƠiănguyênăqucăgiaăvôăcùngăquỦăgiá,ălƠătăliuăsnăxutăđcăbit,ălƠă
thƠnhăphnăquanătrngăhƠngăđuăcaămôiătrngăsng,ălƠăđaăbƠnăphơnăbăcácăkhuă
dơnăc,ăxơyădngăcácăcôngătrìnhăkinhăt,ăvnăhóa,ăxưăhi,ăanăninhăqucăphòng.
TheoăHiănghăqucătăvăMôiătrngăăRioădeăJanerio,ăBrazil,ă1993:ăắtă
đaiălƠămtădinătíchăcăthăcaăbămtătráiăđtăbaoăgmăttăcăcácăcuăthƠnhăcaămôiă
trngăsinhătháiăngayătrênăvƠădiăbămtăđóănh:ăkhíăhuăbămt,ăthănhng,ădngă
đaăhình,ămtănc,ăcácălpătrmătíchăsátăbămtăcùngăviăncăngmăvƠăkhóangăsnă
trongălòngăđt,ătpăđoƠnăđngăthcăvt,ătrngătháiăđnhăcăcaăconăngi,ănhngăktă
quăcaăconăngiătrongăquáăkhăvƠăhinătiăđăliă(sanănn,ăhăchaăncăhayăhă
thngătiêu thóatănc,ăđngăsá,ănhƠăcaầ).
tăđaiăkhôngăchăbaoăgmămtăđtăcònăbaoăgmăcătƠiănguyênătrongălòngăđtă
vƠăttăcămiăthăsinhăsôiătrênămtăđtăvƠătrongălòngăđtăkhôngădoălaoăđngăvƠăconă
ngiălƠmăra,ătcălƠăbaoăgmăncămtăđtăvƠăncăngm,ăthănhng,ăthcăvtăvƠă
đngăvt.ăViănghaăchungănht,ăđóălƠălpăbămtăcaătráiăđt,ăbaoăgmăđngărung,ă
đngăc,ăbưiăchnăth,ăcơyărng,ăbưiăhoang,ămtănc,ăđmălyăvƠăbưiăđáầViănghaă
hpăthìăđtăđaiăbiuăhinăkhiălngăvƠătínhăchtăcaăquynăliăhocătƠiăsnămƠămtă
ngiăcóăthăchimăviăđt.ăNóăcóăthăbaoăgmăliăíchătrênăđtăvămtăphápălỦăcngă
nhănhngăquynătheoătpăquánăkhôngăthƠnhăvn.ă(HayăSinhăvƠăcngăs,ă2013)
1.1.3.ăKháiănimăđtăđôăth
tăđôăthălƠăđtăthucăcácăkhuăvcăniăthƠnh,ăniăthăxư,ăthătrnăđcăquyă
hochăsădngăđăxơyănhƠă,ătrăsăcácăcăquan,ăcácătăchc,ăcácăcăsăsnăxut,ă
kinhădoanh,ăcácăcăsăhătngăphcăvăliăíchăcôngăcng,ăqucăphòngăanăninhăvƠăcácă
mcăđíchăkhác.
11

ắtănôngăthôn”ăvƠăắđtăđôăth”ălƠăcpăphmătrùăliênăquanăđn phngăthcă
cătrúăvƠălaoăđng,ătrongăkhiăắđtă nôngănghip”ăvƠăắđtăphiănôngănghip”ălƠăcpă
phmătrùăliênăquanăđnămcăđíchăsădng.ăGiaăhaiăcpăphmătrùănƠyăcóăsăkhácă
nhauănênăvicănhmălnăhaiăcpăphmătrùănƠyăttăyuăsădnăđnăsaiălmănghiêmă
trngătrongăqunălỦ.ă(HayăSinhăvƠăcngăs,ă2013)
1.1.4.ăPhơnăloiăđtăđôăth
CnăcăvƠoămcăđíchăsădng,ăđtăđôăthăđcăphơnăchiaăthƠnhăcácăloiăđt:
tă dƠnhă choă cácă côngă trìnhă côngă cng:ă nhă đngă giaoă thông,ă cácă côngă
trìnhăgiaoăthôngătnh,ăcácănhƠăga,ăbnăbưi;ăcácăcôngătrìnhăcpăthóatănc,ăcácăđngă
dơyătiăđin,ăthôngătinăliênălc.
tădùngăvƠoăcácămcăđíchăanăninhăqucăphòng,ăcácăcăquanăngoiăgiaoăvƠă
cácăkhuăvcăhƠnhăchínhăđcăbit.
tăădơnăcătiăđôăth:ăbaoăgmăcădinătíchăđtădùngăđăxơyădngănhƠă, các
côngătrìnhăphcăvăsinhăhotăvƠăkhongăkhôngăgianătheoăquyăđnhăvăxơyădngăvƠă
thităkănhƠă.
tăchuyênădùng:ăxơyădngătrngăhc,ăbnhăvin,ăcácăcôngătrìnhăvnăhóaă
vuiăchiăgiiătrí,ăcácăcôngăsăvƠăkhuăvcăhƠnhăchính,ăcácătrungătơmăthng,ăbuônă
bán;ăcácăcăsăsnăxutăkinhădoanh.
tănôngălơm,ăngănghipăđôăth:ăgmădinătíchăcácăhănuôiătrngăthyăsn,ă
cácăkhuăvcătrngăcơyăxanh,ătrngăhoa,ăcơyăcnh,ăcácăphăvn.
tăchaăsădng:ălƠăđtăđcăquyăhochăđăphátătrinăđôăthănhngăchaăsă
dng.ă(Hay SinhăvƠăcngăs,ă2013)
1.1.5.ăKháiănimăđtăădơnăcătiăđôăth
tăădơnăcătiăđôăthăbaoăgmăđtăđăxơyădngănhƠă,ăxơyădngăcácăcôngă
trìnhăphcăvăđiăsngătrongăcùngămtăthaăđtăthucăkhuădơnăcăđôăth,ăphùăhpă
viăquyăhochăxơyădngăđôăthăđưăđc căquanănhƠăncăcóăthmăquynăxétăduyt.
NgunăgcăđtăădơnăcătiăđôăthăcóăthălƠăđtăthăcă(cóăsnăvƠăphùăhpăviă
quyăhochăđăxơyădngănhƠă);ăđtătrngăCLNăkhác,ăCHNăkhác,ăđtănuôiătrngăthyă
sn,ầăđcăchuynămcăđíchăthƠnhăđtăătheoăquyăđnhăcaănhƠănc;ăđtăđcănhƠă
12

ncăgiao,ăcp,ăchoăthuê.ătăădơnăcătiăđôăthăthngăgnălinăviămcăđíchăxơyă
dngănhƠăđăănhmăphcăvăchoăsinhăhotăcaăcáănhơnăvƠăhăgiaăđình.
tăătiăđôăthăphiăbătríăđngăbăviăđtăsădngăchoămcăđíchăxơyădngă
cácăcôngă trìnhă côngă cng,ă côngătrìnhă sănghip,ăboă đmă vă sinhă môiătrngă vƠă
cnhăquanăđôăthăhinăđi.ăNhƠăncăcóăquyăhochăsădngăđtăđăxơyădngănhƠăă
tiăđôăth,ăcóăchínhăsáchătoăđiuăkinăđănhngăngiăsngăăđôăthăcóăchă.
Dinătíchăđtăătiăđôăthăbaoăgmăphnădinătíchăthucăhngămcă(lƠădină
tíchă nmă trongă giiă hnă quyă đnhă phùă hpă quyă hochă xơyă dngă doă UBNDă cpă
tnh/thƠnhăphătrcăthucătrungăngăbanăhƠnhăchoătngăkhuăvcănhtăđnh)ăvƠăphnă
dinătíchăđtăngoƠiăhngămcă(lƠădinătíchănmăngoƠiăhngămcăquyăđnhăcaănhƠă
nc).ă UBND tnh,ă thƠnhă phă trcă thucă trungă ngă cnă că vƠoă quyă hochă xơyă
dngăđôăthăvƠăquăđtăcaăđaăphngăquyăđnhăhnămcăđtăăgiaoăchoămiăhăgiaă
đình,ăcáănhơnătăxơyădngănhƠăăđiăviătrngăhpăchaăđăđiuăkinăđăgiaoăđtă
theoădăánăđuătăxơyădngănhƠă.
Vică chuynă đtă ă sangă đtă lƠmă mtă bngă xơyă dngă că să snă xut,ă kinhă
doanhăphiăboăđmăphùăhpăviăquyăhochăxơyădngăđôăthăvƠătuơnăthăcácăquyă
đnhăvătrtăt,ăanătoƠn,ăboăvămôiătrngăđôăth.ă(HayăSinhăvƠăcngăs,ă2013).
1.2.ăCăsălỦălunăvăgiáătrăcaăđtăđai
1.2.1.ăụănghaăcaăgiáătr
TrongăcucăsngăhƠngăngƠy,ătăgiáătrăđcădùngăviănhiuăbiuăhinănhăgiáă
trăthătrng,ăgiáătrăhpăđng,ăgiáătrăboăhim,ăgiáătrăđangăsădng,ăgiáătrăđuăt,ă
giáătrăthanhălỦ,ăgiáătrătínhăthu ăTtăcăđuăbaoăhƠmăỦănghaălƠăgiáătrăthc,ăquyăvă
hinătiăcaănhngăliăíchătrongătngălaiăđiăviănhngăngiăsădngăđinăhìnhă
hayănhngănhƠăđuătăsădngăđinăhình.ăTuyănhiênămiăkháiănimătrênăliăcóănhngă
ý nghaăchuyênămôn,ăkhácăbitănhtăđnh.ăThutăngăgiáătrăchaăđcăchunăhóaă
nênăkhiăsădngănóăphiăhtăscăthnătrng.ăMtăsăthutăngăkhôngăcóămiăquanăhă
viălnhăvcăgiáătrăđtăđaiănh:ăgiáătrăsăsách,ăgiáătrăbiuăhinăbămt,ăgiáătrădƠiă
hn,ăgiáătrăkhonăvay,ăgiáătrănăđnhăhóa ăThutăngăthôngădngănhtătrongălnhă
vcăđtăđaiălƠăgiáătrăthătrng.ă(NguynăDuyăThinăvƠăcngăs,ă2011)
13

1.2.2.ăGiáătrăcaăđtăđai
Cngă nhă cácă hƠngă hóaă thôngă thngă khác,ă giáă că thă trngă caă đtă đaiă
đcăhìnhăthƠnhătrênăcăsăquanăhăcung-cuăvăđtăđaiătrênăthătrng.
tăđaiăkhôngăcóăgiáăthƠnhăsnăxut. Giáătrăcaăđtăđaiămtăphnădoătănhiênă
sinhăra,ămtăphnădoăconăngiăkhaiăthácăsădngăđtăđaiămangăliăđcăgiălƠăắgiáă
trăđtăđai”.ăLiăíchăthuăđcătăđt đaiăcƠngălnăthìăgiáătrăcaănóăcƠngăcao.ăTrongă
nnăkinhătăthătrng,ăđtăđaiăđcămuaăbán,ăchuynănhngădnătiăđtăđaiăcóăắgiáă
trătraoăđi”.ăGiáătrăcaăđtăđaiăđcăbiuăhinădiăhìnhăthcătinăt,ăđóăchínhălƠă
ắgiáăcăcaăđtăđai”ăthngăgiălƠăgiáăđt.ăTuyănhiên,ăđtăđaiălƠăhƠngăhóaăđcăbit,ă
doăđó,ăgiáăcăđtăđaiăcóămtăsăđcătrngăriêng.ăGiáăcăđtăđaiăphăthucăvƠoămcăđă
liăíchăsădng,ămcăđăkhanăhimătngăđiăvƠămcăcuăcaăngiămua.
Giáăcăđtăđaiăcóănhiuăcáchăphơnăloiăkhácănhau,ănhngăcóămtăsăcáchăphơnă
loiăthôngădngăsauăđơy:
Giáămuaăbán,ăchuynănhng:ăóălƠăgiáătrăthătrngăđcăquyăcătheoăsă
thoăthunăgiaăngiămuaăvƠăngiăbán.ă
Giáăthuê:ălƠăgiáăchoăthuêăđtăđaiătheoăthiăhn
GiáăđtădoăNhƠăncăquyăđnh:ălƠăhăthngăgiá đtădoăUBNDăcácătnh,ăthƠnhă
phătrcăthucăTrungăngăđnhăraătrênăcăsăquyăđnhăkhungăgiáăcaăNhƠăncăvƠă
điuăkinăthcătăcaăđaăphngăđălƠmăcnăcătínhăthuăđiăviăvicăsădngăđtăvƠă
chuynăquynăsădngăđtătheoăquyăđnhăcaăphápălut;ătínhătinăsădngăđtăvƠătină
thuêăđtăkhiăgiaoăđt,ăchoăthuêăđtăkhôngăthôngăquaăđuăgiáăquynăsădngăđtăhocă
đuăthuădăánăcóăsădngăđt;ătínhăgiáătrăquynăsădngăđtăkhiăgiaoăđtăkhôngăthuă
tinăsădngăđtăchoăcácătăchc,ăcáănhơn;ăxácăđnhăgiáătrăquynăsădngăđtăđătínhă
vƠoăgiáătrătƠiăsnăcaădoanhănghipănhƠăncăkhiădoanhănghipăcăphnăhóa,ălaă
chnăhìnhăthcăgiaoăđtăcóăthuătinăsădngăđt;ătínhăgiáătrăquynăsădngăđtăđă
thuălăphíătrcăbăchuynăquynăsădngăđtătheoăquyăđnhăcaăphápălut; tính giá
trăquynăsădngăđtăđăbiăthngăkhiăNhƠăncăthuăhiăđtăsădngăvƠoămcăđíchă
qucăphòng,ăanăninh,ăliăíchăqucăgia,ăliăíchăcôngăcngăvƠăphátătrinăkinhătăchoă
cácătrngăhpăquyăđnhăcaăLutătăđai.
14

Giáăđtăthătrng:ălƠăgiáăbánăquynăs dngăđtăcaămtămnhăđtănƠoăđóăcóă
thăthcăhinăđcăphùăhpăviăkhănngăcaăngiăbánăquynăsădngăđtăvƠăngiă
muaăquynăsădngăđtătrongămtăthătrngăcóăsătácăđngăcaăquyălutăgiáătr,ăquyă
lutăcungăcu,ăquyălutăcnhătranh,ănóăbiuăhinăbngătinădoăngiăchuynănhngă
(bán)ăvƠăngiănhnăquynăchuynănhngă(mua)ătăthoăthunăviănhauătiămtă
thiăđimăxácăđnh.ăGiáăquynăsădngăđtăthcătătrênăthătrngătrongăđiuăkină
bìnhăthngălƠăsătinăđngăVităNamătínhătrênămtăđnăvădinătíchăđtăđcăhìnhă
thƠnhătăktăquăcaănhngăgiaoădchăthcătămangătínhăphăbinăgiaăngiăcnă
chuynănhngăvƠăngiămunăđcăchuynănhngăkhôngăbănhăhngăbiăcácă
yuătănhătngăgiáădoăđuăc,ădoăthayăđiăquyăhoch,ăchuynănhngătrongătìnhă
trngăbăép buc,ăquanăhăhuytăthng;
ThôngăthngăthìăhăthngăgiáădoăNhƠăncăquyăđnhăthngăătrngătháiă
tnhăvƠăthpătrongăkhiăđóăgiáăthătrngăthìăătrngătháiăđngăvƠăcaoăhnăgiáăcaănhƠă
nc.ăKhiăsăchênhălchăgiaă2ăhăthngăgiáănƠyăcƠngăcaoăthìăcƠngăgơyăraănhngăbtă
li,ănhngăhnăch,ănhngătiêuăccătrongăvicăgiiăquytămtăcáchăcôngăbngăvƠăhpă
lỦ,ăhƠiăhoƠăgiaăliăíchănhƠăncăvƠăngiăsădngăđt.ăSătnătiă2ăhăthngăgiáăđtă
trongănnăkinhătăthătrngăncătaăhinănayălƠăkhóăcóăthătránhăkhi,ănóăđápăngă
haiăhngăcaăluăthôngăquynăsădngăđtă(luăthôngătheoăchiuădcăvƠăluăthôngă
theoăchiuăngang),ătuyănhiênăcnăthuăhpăsăchênhălchăgiaă2ăhăthngăgiáănƠyăcƠngă
nhiuăcƠngătt.
NgoƠiăcácăloiăgiáătrăđtăkătrênăcònăcóăcácăloi: Giáăthătrng, dùng trong
giaoădchămuaăbán; Giáăthuê,ădùngătrongăgiaoădchăchoăthuê;ăGiáăthăchp,ădùngăđă
thăchpăkhiăvayătin;ăGiáăđnăbù,ădùngătrongăgiiăphóngămtăbng;ăGiáăkhiăđimă
đuăgiá;ăGiáădùngăchoămcăđíchăđuăt;ăGiáăsădngăhinăthi;ăGiáătínhăthu. (Cc
QunălỦăNhƠăvƠăThătrngăBSă- BăXơyăDng)
1.3.ăCácăphngăphápăxácăđnhăgiáăđt
ThôngăthngăthìăhăthngăgiáădoănhƠăncăquyăđnhăthngăătrngătháiătnhă
vƠăthp,ătrongăkhiăđóăgiáăthătrngăthìăătrngătháiăđngăvƠăcaoăhnăgiáăcaănhƠă
nc.ăKhiăsăchênhălchăgiaă2ăhăthngăgiáănƠyăcƠngăcaoăthìăcƠngăgơyăraănhngăbtă
15

li,ănhngăhnăch,ănhngătiêuăccătrongăvicăgiiăquytămtăcáchăcôngăbngăvƠăhpă
lỦ,ăhƠiăhoƠăgiaăliăíchănhƠăncăvƠăngiăsădngăđt.ăSătnătiăhaiăhăthngăgiáă
đtătrongănnăkinhătăthătrngăncătaăhinănayălƠăkhóăcóăthătránhăkhi,ănóăđápă
ngăhaiăhngăcaăluăthôngăquynăsădngăđt.ăTuyănhiên,ăgiiăquytăvnăđănƠyă
đăthuăhpăsăchênhălchăgiaăhaiăhăthngăgiáălƠăcnăthităphiăthcăhinăvic thmă
đnhăgiáătrăđtăđai.
Tiăcácăqucăgiaăphátătrin,ăthmăđnhăgiáăđtăđaiăđcăthcăhinăbngăcácă
phngăpháp:
- Phngăphápăsoăsánhăgiáăbán;
- Phngăphápăchitătr;
- Phngăphápăphơnăb;
- Phngăphápăvnăhóaăthuănhpătăđt;
- Phngăphápăvnăhóaătinăthuêăđt;
- Phngăphápăthng d.
Bênăcnhă6ăphngăphápătruynăthngăkătrênăthìăphngăphápăhiăquyăcngă
đcăsădngăđăđnhăgiáăđtăhƠngălot.ă(HayăSinhăvƠăcngăs,ă2013)
TrongăphmăviăđătƠiă nƠy,ătácăgiăsădngăphngăphápăsoăsánhătrcătip,ă
phngăphápăthuănhp vƠăphngăphápăchitătrăđătinăhƠnhăthmăđnhăgiáăđtătiă
cácătuynăđngăthucă09 qunăhuynătrênăđaăbƠnăthƠnhăphăCnăTh.
1.3.1. Phngăphápăsoăsánhătrcătip
ắPhngăphápăsoăsánhătrcătipălƠăphngăphápăđnhăgiáăđtăthôngăquaăvică
phơnătíchămcăgiáăcaăcácăthaăđtătrngătngătăvămcăđíchăsădngăđt,ăvătrí,ă
khănngă sinhăli,ăđiuă kinăktă cuăhătng,ă dinătích,ă hìnhă th,ătínhăphápă lỦăvă
quynă să dngă đtă (sauă đơyăgiă lƠă thaă đt soă sánh)ă đưă chuynă nhngă trênă thă
trng,ătrúngăđuăgiáăquynăsădng đtăđăsoăsánh,ăxácăđnhăgiáăcaăthaăđtăcnă
đnhăgiá”ă(Khonă1,ăiuă4,ăNghăđnhăsă44/2014/N-CP ngày 15/5/2014).
VicăđnhăgiáăđtătheoăphngăphápăsoăsánhătrcătipăđcătinăhƠnhătheoăcácă
bcăsauăđơy:
Bcă1: KhoăsátăvƠăthuăthpăthôngătin
16

- Xácăđnhăđaăđimăcaăthaăđt,ăkhuăđtătrngă(đtăchaăđcăđuătăxơyă
dngăcácăcôngătrìnhătrênăđt)ăsoăsánhăđcăviăthaăđt,ăkhuăđtăcnăđnhăgiáăđăthuă
thpăthôngătin.
Miăloiăđtăcnăđnhăgiá,ăphiălaăchnătă3ăđnă5ăthaăđt,ăkhuăđtătrngăă
khuăvcălinăkăhocăkhuăvcălơnăcnăviăthaăđt,ăkhuăđtăcnăđnhăgiáăđưăđcă
chuynănhngăthƠnhăcôngătrênăthătrngă(baoăgmăgiaoădchătrcătipăgiaăcácăcáă
nhơn,ătăchcăviănhau;ătrúngăđuăgiáăquynăsădngăđt,ăgiaoădchăthƠnhăcôngătrênă
sƠnăgiaoădchăbtăđngăsn)ăcó nhngăđcăđimătngătăviăthaăđt,ăkhuăđtăcnă
đnhăgiáăv:ăloiăđt,ăvătríăđt,ăquiămôădinătích,ăktăcuăhătng,ăđcăđimăphápălỦă
vƠămcăđíchăsădngăđt.
- Thiăgianăthuăthpăthôngătin:
Nhngăthôngătinăcnăthuăthpăphiădinăraătrongăkhongăthiăgianăgnănhtă
viăthiăđimăkhoăsátăđăxácăđnhăgiáăcaăthaăđt,ăkhuăđtăcnăđnhăgiá.
Trngăhpăkhôngăthuăthpăđcănhngăthôngătinătrongăkhongăthiăgianăgnă
nht,ăthìăcóăthăthuăthpăthôngătinăvăcácăcucăgiaoădchăchuynănhngăquynăsă
dngăđtătrongăthiăhnă01ănmătínhăđnăthiăđimăkhoăsátăđăxácăđnhăgiáăđt.
- Nhngăthôngătinăcnăthuăthp:
+ăVătrí;
+ăHinătrngăsădngăđtă(loiăđt,ăquiămôădinătíchăvƠăkíchăthcăcácăcnh,ă
đaăhình,ătƠiăsnătrênăđt,ămcăđíchăsădngăđtăhinăti,ămcăđíchăs dngăđtătheoă
quyăhoch);
+ăiuăkinăvăktăcuăhătng;
+ăMôiătrngă(baoăgmă môiătrngă tănhiênă nhăcnhăquan,ă ngunănc,ă
khôngăkhí,ătingăn,ăv.v.ăvƠămôiătrngăxưăhiănhătrtătăvƠăanăninhăxưăhi,ătrìnhăđă
dân trí);
+ăCácăđcăđimăvăphápălỦă(quiăhochăsădngăđt,ăquyăhochăxơyădngăniă
cóăthaăđt,ăkhuăđt;ăgiyăchngănhnăquynăsădngăđt;ămcăđăhoƠnăthƠnhănghaă
vătƠiăchínhăvăđtăđaiătheoăquyăđnhăcaăphápălut);
17
+ăThiăđimăchuynănhng,ăgiaoădchăhocăđuăgiáăquynăsădngăđtăthƠnhă

công; mcăgiáăchuynănhng,ăgiáătrúngăđuăgiáăquynăsădngăđt;
+ăThiăgian,ăđiuăkinăgiaoădchăchuynănhngăvƠăthanhătoán.
- iuăkinăcaăthôngătin:
Nhngăthôngătinătrênăđơyăphiăđcăthuăthpătăktăquănhngăcucăgiaoădchă
chuynă nhngă quynă să dngă đtă thcă tă trênă thă trngă trongă điuă kină bìnhă
thngătheoăđnhăcaăLutăđtăđai
Bcă2: So sánh, phân tích thông tin:
Cnăcănhngăthôngătinăđưăkhoăsát,ăthuăthpăđcăăBcă1,ătinăhƠnhătngă
hp,ăphơnătích,ăsoăsánhăđălaăchnănhngătiêuăchíăgingănhauăvƠăkhácănhauăgiaă
cácăthaăđt,ăkhuăđtăsoăsánhăviăthaăđt,ăkhuăđtăcnăđnhăgiá.ăTrênăcăsăđóăxácă
đnhăcácătiêuăchíăgingăvƠăkhácăbităvăgiáăđătínhătoán,ăxácăđnhăgiáăchoăthaăđt,ă
khuăđtăcnăđnhăgiá.
Bcă3: Thcăhinăđiuăchnhăcácăyuătăkhácăbităvăgiáăgiaăcácăthaăđt,ă
khuăđtăsoăsánhăviăthaăđt,ăkhuăđtăcnăđnhăgiáăđăxácăđnhăgiáăchoăthaăđtăcnă
đnhăgiá.
Giáătrăcătínhăcaăthaăđt,ăkhuăđtăcnăđnhăgiáăđcătínhătheoăcáchăđiuă
chnhăcácăyuătăkhácăbităvăgiáăviătngăthaăđt,ăkhu đtăsoăsánhănhăsau:
Giáătrăcătínhă
caăthaăđt,ăkhuă
đtăcnăđnhăgiá
=
Giáăchuynănhngă
quynăsădngăđtă
caătngăthaăđt,ă
khuăđtăsoăsánh
±
Mcătinăđiuăchnhăvăgiáăhìnhă
thƠnhătănhngăyuătăkhácăbită
caătngăthaăđt,ăkhuăđtăsoăsánhă
viăthaăđt,ăkhuăđtăcnăđnhăgiá

Trongăđó,ămcătinăđiuăchnhăvăgiáăxutăphátătănhngăkhácăbităvăvătríă
đt,ăktăcuăhătng,ăđcăđimăphápălỦ,ămcăđăôănhimămôiătrng,ăv.v.ăcaătngă
thaăđt,ăkhuăđtăsoăsánhăsoăviăthaăđt,ăkhuăđtăcnăđnhăgiá.ăMcătinăđiuăchnhă
văgiáătheoătngăyuătăkhácăbităgiaăthaăđtăsoăsánhăvƠăthaăđtăcnăđnhăgiáă(cóă
thă tínhă theoă giáă tră tuytă điă hocă tă lă phnă trmă (%)ă caă giáă chuynă nhngă
quynăsădngăđtăthcătăcaăthaăđtăsoăsánhătrênăthătrngătrongăđiuăkinăbìnhă
thngătiăđaăphng,ăsauăđóătínhăthƠnhătin)ăđcăxácăđnhăcnăcăvƠoăđánhăgiáă