Tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn thành phố việt trì, tỉnh phú thọ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI



PHAN THANH LONG



TÌM HIỂU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN
THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ



LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP


Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai
Mã số: 60 85 01 03


Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN DUY BÌNH



HÀ NỘI-2012

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

i

LỜI CAM ðOAN
Tôi cam ñoan ñây là số liệu của riêng tôi.
Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa
ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam ñoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả luận văn



Phan Thanh Long



Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
ii



LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn TS.
Nguyễn Duy Bình, ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện ñề tài.
Tôi xin ñược cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài
nguyên và Môi trường, Ban quản lý ñào tạo - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội
ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin gửi lời cảm ơn ñến UBND thành phố Việt Trì, phòng Tài nguyên và
Môi trường thành phố Việt Trì; các phòng ban và Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn

thuộc thành phố Việt Trì ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện ñề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia ñình và cơ
quan, ñồng nghiệp ñã khích lệ, tạo ñiều kiện cho tôi trong quá trình thực hiện ñề
tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả luận văn



Phan Thanh Long


Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
iii

MỤC LỤC

Phần I. ðẶT VẤN ðỀ 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Mục ñích và yêu cầu 2
Phần II. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
3
2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai
3
2.1.1. Thị trường ñất ñai trên Thế giới 3
2.1.1.1. Tại Australia

3
2.1.1.2. Tại Cộng hoà Liên bang ðức

5
2.1.1.3. Tại liên bang Nga 7
2.1.1.4. Tại Trung Quốc 8
2.1.2.Thị trường ñất ñai Việt Nam
10

2.1.2.1. ðặc ñiểm của thị trường ñất ñai Việt Nam trong những năm vừa qua
15

2.2. Tổng quan về giá ñất 16

2.2.1. Khái quát chung về giá ñất 16

2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất 17

2.2.2.1. ðịa tô

17

2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
18

2.2.2.3. Quan hệ cung cầu
19

2.2.3. Các Yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất
20

2.2.3.1. Yếu tố thông thường

20

2.2.3.2. Yếu tố khu vực
23

2.2.3.3. Yếu tố cá biệt
24

2.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất
25

2.2.5. Các phương pháp ñịnh giá ñất
26

2.2.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
27


Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
iv
2.2.5.2. Phương pháp thu nhập
28

2.5.5.3. Phương pháp chiết trừ
28

2.2.5.4. Phương pháp thặng dư
29

2.3. Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới 30

2.3.1. Giá ñất tại Úc
30

2.3.2. Giá ñất tại Thụy ðiển
30

2.3.3. Giá ñất tại Trung Quốc
31

2.4. Công tác ñịnh giá ñất tại Việt Nam
31

2.4.1. Cơ sở pháp lý 31

2.4.2. Công tác ñịnh giá tại Việt Nam. 32

2.4.3 Công tác ñịnh giá ñất tỉnh Phú Thọ 34

Phần III. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
35

3.1. Nội dung nghiên cứu
35

3.2. Phương pháp nghiên cứu 35

3.2.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 35

3.2.2. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 35

3.2.3. Phương pháp ñiều tra phỏng vấn theo mẫu phiếu ñiều tra 36

3.2.4. Phương pháp chuyên gia 36

3.2.5. Phương pháp thống kê, chọn lọc, phân tích số liệu, tổng hợp 37

PHẦN IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38

4.1. Vị trí ñịa lý và tình hình phát triển kinh tế xã hội thành phố Việt Trì 38

4.1.1. Ví trí ñịa lý 38

4.1.2. Khí hậu 38

4.1.3. Dân số 38

4.1.4. Về xây dựng, công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp 39

4.1.5. Các ngành thương mại- dịch vụ
4.1.6. Sản xuất nông- lâm nghiệp, thuỷ sản và phát triển kinh tế cận ñô thị
40

41


Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
v

4.1.7. Về văn hoá - Xã hội 42

4.1.8. Thực trạng công tác quy hoạch và ñầu tư xây dựng 45

4.2. Tình hình sử dụng ñất ñai 48

4.3. Giá ñất ở quy ñịnh tại ñịa bàn nghiên cứu 49

4.3.1. Giá ñất ở quy ñịnh chung trong phạm vi cả nước 49

4.3.2. Giá ñất quy ñịnh trên ñịa bàn thành phố Việt Trì 50

4.4. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 60

4.4.1. Tuyến ñường, phố thuộc nhóm I 60

4.4.1.1. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở ñường, phố nhóm I 62

4.4.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở ñường, phố nhóm I 69

4.4.2. Giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nhóm II 71

4.4.2.1. Giá ñất khu vực nhóm II 71

4.4.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nhóm II 76

4.4.3. Giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nhóm III 77

4.4.3.1. Giá ñất khu vực nhóm III 77

4.5. ðánh giá chung 82

4.5.1. Công tác ñịnh giá ñất tại thành phố Việt Trì 82

4.5.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 84

4.5.2.1. Yếu tố thông thường
84

4.5.2.2. Yếu tố khu vực
85

4.5.2.3. Yếu tố cá biệt
85

4.6. Giải pháp 85

Phần V. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
88

1. Kết luận 88

2. Kiến nghị 89

Tài liệu tham khảo 91

Phục lục 93


Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
KT-XH Kinh tế - xã hội
NXB Nhà xuất bản
GTSX Giá trị sản xuất
PNN Phi nông nghiệp
QH Quy hoạch
TH Thực hiện
QHSDð Quy hoạch sử dụng ñất
QHSDðð Quy hoạch sử dụng ñất ñai
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
TTCN Tiểu thủ công nghiệp
UBND Uỷ ban nhân dân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
vii


DANH MỤC BẢNG

Bảng 1: Tình hình sử dụng ñất thành phố Việt Trì 48
Bảng 2. Khung giá ñất ở tại ñô thị 50
Bảng 3. Khung giá ñất ở ñô thị trên ñịa bàn thành phố Việt Trì 51
Bảng 4. Số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực ñiều tra 56
Bảng 5: Giá ñất các tuyến ñường, phố nhóm I 62
Bảng 6. Giá ñất ở trung bình các tuyến ñường, phố nhóm I 66
Bảng 7: Giá ñất các tuyến ñường, phố nhóm II 72
Bảng 8: Giá ñất trung bình trên thị trường các tuyến ñường, phố nhóm II 73

Bảng 9: Giá ñất trung bình tại các tuyến ñường nhóm III 78
Bảng 10: Giá ñất ở trung bình các tuyến ñường, phố nhóm III 79


Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
viii

DANH MỤC CÁC BIỂU ðỒ

Hình 1: Khung giá ñất tối thiểu 51
Hình 2: Khung giá ñất tối ña 52
Hình 3. Số vụ chuyển nhượng QSDð nhóm I 58
Hình 4. Số vụ chuyển nhượng QSDð nhóm II 58
Hình 5. Số vụ chuyển nhượng QSDð nhóm III 59
Hình 6. Số vụ chuyển nhượng QSDð 3 nhóm 59
Hình 7. Giá ñất các năm trên ñường Hùng Vương 63
Hình 8. Giá ñất các năm trên ñường Trần Phú 63
Hình 9. Giá ñất các năm trên ñường Châu Phong 64
Hình 10. Giá ñất trung bình trên thị trường khu vực 1, nhóm I 67
Hình 11. Giá ñất trung bình trên thị trường khu vực 2, nhóm I 67
Hình 12. Giá ñất trung bình trên thị trường khu vực 3, nhóm I 68
Hình 13. Giá ñất trung bình trên thị trường khu vực 4, nhóm I 68
Hình 14. Giá ñất trung bình trên thị trường khu vực 1, nhóm II 74
Hình 15. Giá ñất trung bình trên thị trường khu vực 2, nhóm II 74
Hình 16. Giá ñất trung bình trên thị trường khu vực 3, nhóm II 75
Hình 17. Giá ñất trung bình trên thị trường khu vực 1, nhóm III 80
Hình 18. Giá ñất trung bình trên thị trường khu vực 2, nhóm III 80
Hình 19. Giá ñất trung bình trên thị trường khu vực 3, nhóm III 81

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
1

Phần I
ðẶT VẤN ðỀ
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là
nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của ñất nước, là thành phần quan trọng hàng ñầu
của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. ðất ñai có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã
hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc. ðiều ñó ñã ñược khẳng
ñịnh trong luật ñất ñai. Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ
chế thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh
và một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm
ñầu ra ñều phải trở thành hàng hóa, trong ñó ñất ñai cũng không phải ngoại lệ. ðất
ñai là một loại hàng hóa ñặc biệt, tất cả mọi hoạt ñộng của con người ñều gắn liền
với ñất ñai, từ sản xuất tới sinh hoạt. Nhưng ñất ñai là nguồn tài nguyên có hạn và
không thể tái tạo ñược. Vì thế, ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến nền kinh tế, chính trị,
xã hội của ñất nước.
Việt Trì ñược gọi là thành phố ngã ba sông bởi nằm bên hợp lưu của sông
Hồng, sông Lô, ba dòng sông lớn ñem phù sa bồi ñắp cho cả vùng ñồng bằng xanh
ngắt. Thành phố Việt Trì - Kinh ñô Văn Lang xưa - là trung tâm chính trị, kinh tế,
văn hóa, khoa học kỹ thuật; là một trong những ñô thị hạt nhân có vị trí, vai trò
quan trọng trong vùng, là trung tâm ñộng lực kinh tế của tỉnh và các tỉnh trung du,
miền núi phía Bắc. Trong ñịnh hướng quy hoạch tổng thể phát triển ñô thị Việt
Nam ñến năm 2020 của Chính phủ, Việt Trì ñược xác ñịnh là một trong 11 ñô thị
trung tâm của cả nước. Từ tầm quan trọng của việc ñịnh hướng phát triển thành phố
Việt Trì, ngày 12-3-2009, Ban Thường vụ Tỉnh ủy ñã dành cả một hội nghị chuyên
ñề ñể thảo luận ñề án xây dựng Việt Trì ñạt ñô thị loại I vào năm 2015. Tuy nhiên

trong ñó việc xác ñịnh giá ñất chưa sát với giá thị trường, là một trong những

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
2

nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư, khi người sử dụng ñất thực hiện
nghĩa vụ tài chính khi ñược giao ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất,
chuyển mục ñích sử dụng ñất, chuyển nhượng quyền sử dụng ñất Những bất cập
này dẫn ñến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong chấp hành pháp luật
về ñất ñai tại ñịa phương.
ðể ñạt các mục tiêu ñặt ra của thành phố Việt Trì nói riêng và của cả nước
nói chung, xuất phát từ yêu cầu thực tế và giúp công tác ñịnh giá ñất phù hợp với
giá thị trường, tôi thực hiện ñề tài: “Tìm hiểu giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố
Việt Trì, tỉnh Phú Thọ”
1.2. Mục ñích và yêu cầu
1.2.1. Mục ñích
- Tìm hiểu giá ñất ở thực tế và giá ñất ở do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa bàn
thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ và ñánh giá các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở
trên ñịa bàn thành phố;
- ðề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác ñịnh giá ñất ở ñô thị phù hợp
với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.2.2. Yêu cầu
- Cập nhật ñầy ñủ các văn bản có liên quan ñến quy ñịnh về giá ñất như: Luật
ñất ñai; Nghị ñịnh của Chính phủ; Quyết ñịnh của UBND thành phố.
- Phân tích nguyên nhân khác biệt giữa giá ñất thị trường và theo quy ñịnh.
- Các ñề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
3

Phần II
TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai
Thị trường nói chung là nơi người mua và người bán tự tìm ñến với nhau, là
nơi trao ñổi hàng hoá, là thể hiện tổng hoà các quan hệ trao ñổi hàng hoá, yêu cầu
tiêu thụ ñối với mỗi chủng loại hàng hoá.
Thị trường ñất ñai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch ñất ñai, chủ thể
lưu thông trên thị trường là ñất ñai ñã ñược thương phẩm hoá. Thị trường ñất ñai là
bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế
chuyển ñổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN như ở nước
ta.
2.1.1. Thị trường bất ñộng sản
2.1.1.1. Tại Australia
Nước Úc với diện tích 7.659.861 km2 là quốc gia lớn vào hàng thứ sáu trên
thế giới trong khi dân số chỉ hơn 22 triệu, ñứng hàng thứ 54. Lẽ ra ñất rộng người
thưa như vậy, ñất ñai nhà cửa sẽ có giá ‘dễ chịu’. Thế nhưng giấc mơ sở hữu một
căn nhà nội ñô ñã và ñang trở thành cơn ác mộng với nhiều người Úc khi giá ñịa ốc
nước này thuộc loại ñắt nhất thế giới.
Một căn nhà ba phòng ngủ, có mảnh sân trước, chút vườn sau, một garage ñể
xe hơi tại quận nội ô ở các thành phố lớn của Úc như Sydney, Melbourne hiện có
giá xấp xỉ 600.000 ñô-la. Giá nhà nội ñô của Úc nay ñắt hơn cả các thành phố chật
chội ở Tây Âu (Anh, Pháp, Ireland) khoảng 40% và ñắt hơn giá nhà ở Mỹ 85%!
Có một thống kê so sánh là với hai vợ chồng người Úc cùng ñi làm thì họ
cần 7,5 lần số lương hiện tại ñể ñủ tiền mua nhà. Trong khi tại Anh chỉ là 4,5 lần,
ðức chỉ cần 3,5 lần.
Nguyên nhân của thực trạng trên là do các chính phủ tiểu bang, hội ñồng ñịa
phương ở Úc không chịu 'nhả' ñất công ra ñể xây nhà thêm cho cư dân. Họ không

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
4

muốn các khu dân cư có sẵn bị phình rộng và gây áp lực ñến giao thông cộng cộng,
các dịch vụ xã hội (y tế, trường học) bị quá tải.
Thống kê hàng quý mới nhất về giá nhà ñất toàn cầu ñăng trên tạp chí The
Economist cho thấy những ngôi nhà ở Australia ñã bị ñịnh giá cao nhất thế giới,
xếp trên cả Hong Kong và Pháp.
Tạp chí trên bình luận trong khi nền kinh tế Australia ñang phát triển khỏe
khoắn, thì chỉ số trên có thể lại làm dấy lên những lo ngại về nguy cơ "bong bóng
nhà ñất" tại nước này.
Tờ báo chỉ rõ: "Có thể có những lý do xác ñáng cho việc giá nhà ở Australia
tăng lên, nhưng người dân ñã làm ñiều tương tự và kết quả là giá nhà ñất tăng một
cách quá ñáng, có nguy cơ dẫn ñến một ñợt tăng giá nhà ở các nước phương Tây."
Kết quả khảo sát cho thấy giá nhà cho thuê ở Australia hiện cao hơn 56% so với
mức trung bình của giai ñoạn từ năm 1975 ñến năm 2010. Trong khi ñó, tỷ lệ này ở
Hong Kong là 54%, còn ở Pháp là 48%. Tại Mỹ, ñất nước ñã trải qua ñợt giảm
mạnh giá tài sản trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, giá nhà ñất cho thuê
chỉ cao hơn mức bình quân khoảng 3%.
Hơn 80% dân số Úc sống tập trung ở các thành phố ven biển. ðất dư ñể xây
nhà ở nững nơi này không còn nhiều. Ở Sydney, giá nhà mắc còn do ñịa hình núi
ñồi bao quanh, không thuận lợi ñể mở các ñô thị vệ tinh mới xung quanh.
Trong khi ñó, hiếm ai muốn chuyển ñến các chốn thôn quê ñìu hiu hút gió ñể
sống. Những nơi này vốn dĩ ñã hiu quạnh lại còn khó kiếm việc làm. Người dân
thường chỉ thích tụ tập, dọn ñến những nơi có việc làm, gần công sở, sống gần bạn
bè, người thân. ðiều này làm cho nhà ñất ở trung tâm Sydney thêm ñắt ñỏ. Những
nơi có bến tàu xe ñi làm thuận tiện càng lên giá ñều ñều.
Giá nhà ở Úc mắc còn do gần ñây giới thầu khoán xây nhà ít hơn bởi việc
ñầu tư xây nhà rồi bán lại không còn lãi nhiều như trước. Kể từ cuộc khủng hoảng
tài chính thế giới năm 2008, ngân hàng Úc xiết lại các khoản cho vay ñể xây căn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
5

hộ, khu dân cư mới. Họ sợ lặp lại vết xe ñổ từng xảy ra ở Mỹ khi chủ ñầu tư bị nợ
xấu không trả nổi, thị trường ñịa ốc bị ñánh sập.
Nền kinh tế Úc khá vững trong cơn khủng hoảng toàn cầu nên thời gian qua
người Úc quan tâm hơn ñến chuyện mua nhà. Nhiều người cùng ñi săn nhà nhưng
số nhà rao bán tại thị trường ñịa ốc có hạn, cung không ñủ cầu, giá nhà lại tăng.
Theo số liệu của Cục Thống kê Úc (ABS), trong năm 2009 - 2010 vừa qua
giá nhà ở Úc tăng 18,4%. Còn tính trong 10 năm trở lại ñây thì ñịa ốc tăng tới
165%. Các chuyên gia có lý khi lo ngại Úc ñang có hiện tượng bong bóng bất ñộng
sản. Họ cho rằng giá nhà ở Úc cao hơn giá trị thật vào khoảng 15% và sẽ mất ba
năm tới ñể ñiều chỉnh trở lại với mức giá thật của nó.
Kết quả khảo sát cho thấy giá nhà cho thuê ở Australia hiện cao hơn 56% so
với mức trung bình của giai ñoạn từ năm 1975 ñến năm 2010. Trong khi ñó, tỷ lệ
này ở Hong Kong là 54%, còn ở Pháp là 48%. Tại Mỹ, ñất nước ñã trải qua ñợt
giảm mạnh giá tài sản trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, giá nhà ñất cho
thuê chỉ cao hơn mức bình quân khoảng 3% [20].
2.1.1.2. Tại Cộng hoà Liên bang ðức
Giá nhà ở ðức lên cao như diều gặp gió. Không chỉ tại thủ ñô Berlin mà ở cả
các thành phố nhỏ, nhà ñất và các căn hộ chung cư ñang ñược lùng mua ráo riết.
Song, tình trạng này sẽ kéo dài bao lâu?
Tạp chí ðức Capital số ra mới nhất kể câu chuyện về một cặp vợ chồng trẻ
gian nan tìm nhà ở Hamburg. Chẳng phải họ có nhu cầu quá cao hay khác người.
Vấn ñề là họ phải “chộp” trong nháy mắt nếu không “con chim” sẽ vụt bay lên trời.
Mỗi ngôi nhà, căn hộ rao bán trông “hay hay” có tới 50 người chầu chực. Người vợ
31 tuổi than vãn: “Tôi và ông xã chưa sẵn sàng cho việc quyết ñịnh mua ngôi nhà
giá hơn nửa triệu euro chỉ trong 5 phút”.
Christian Vittke, chuyên viên ở ngân hàng Berenberg, cho biết: “ðiều cốt tử

trong việc mua bất ñộng sản (ở ðức) hiện nay là tính quyết ñoán”.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
6

Giá nhà ñất, căn hộ tăng nhanh không chỉ tại các thành phố lớn mà cả ở
những thành phố trung bình và nhỏ như Heidelberg, Münster hay Leipzig. Bất ñộng
sản ở những khu phố sang trọng ñang có nhu cầu cao. Mối quan tâm của khác hàng
tới Berlin lớn tới mức giá nhà, căn hộ leo thang ngay tại những quận mà trước ñây
không ai mặn mà. Giá mỗi mét vuông căn hộ tại ñó lên tới 3.500 euro, cao hơn
1.500 euro so với 4 năm trước.
Thị trường bất ñộng sản quá nóng sẽ dẫn tới ñiều gì thì ở Anh, Nhật Bản, Mỹ
và ñặc biệt là Tây Ban Nha người ta biết quá rõ. Do không có tiền nên người Tây
Ban Nha trong nhiều năm qua phải vay tín dụng thế chấp ñể mua nhà. Cơn sụp ñổ
giá bất ñộng sản bắt ñầu từ năm 2008 ñến nay vẫn còn chưa chấm dứt – trong quý I
năm nay giá nhà ở nước này sụt 3,5%. Các chuyên gia của công ty kiểm toán PWC
khẳng ñịnh, thị trường bất ñộng sản ở Tây Ban Nha vẫn chưa chạm ñáy, phải ñợi ít
nhất 10 năm mới hòng khôi phục. Kịch bản Tây Ban Nha ñang khiến một số nhà
môi giới bất ñộng sản ở ðức run sợ, trong khi ñó một số nhà khoa học khác lại ñổ
thêm dầu vào lửa. Robert Shiller, Giáo sư ở Trường ðại học Yale (Mỹ), nói chắc
nịch rằng ðức ñã mất hệ miễn dịch ñối với các “bong bóng” bất ñộng sản.
Cho ñến thời gian gần ñây giới ñầu cơ – “bà mẹ của mọi cơn khủng hoảng”,
không ñược thoải mái lắm ở ðức: giá nhà cửa ở ñây tăng chậm (không hơn
4%/năm), lợi nhuận không nhiều. Song từ năm ngoái giá cả chuyển ñộng mạnh.
Nhà cho thuê tại các thành phố lớn trong năm 2010 tăng 7 – 15%, có nơi còn cao
hơn. Tại khu Pankow ở Berlin giá nhà thuê tăng 32% sau 2 năm, khu Volksdorf ở
Hamburg – 42%, khu Lehel Altstadt ở Munich – 26%. Chuyên gia về thị trường
Andreas Schulten ở Viện Bulwien Gesa giải thích: “Từ năm 1993 ñến nay giá nhà
thuê ở ðức hầu như không thay ñổi trong khi thu nhập của người ðức lại tăng ñều.
Bây giờ thị trường lấy lại những gì ñã bỏ qua”.

Giá nhà thuê càng cao thì mong ước mua nhà riêng của người ðức càng cháy
bỏng. Cuộc thăm dò dư luận theo ñơn ñặt hàng của ngân hàng Hamburger

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
7

Sparkasse cho thấy, 40% dân Hamburg muốn sống trong căn hộ mua, 42% người ở
thuê sẵn sàng mua nhà nếu ñiều này có lợi hơn.
Không khó ñể lý giải xu hướng này: nền kinh tế ðức phát triển năng ñộng
(các chuyên gia dự báo về “thập niên vàng”), lãi suất tín dụng thế chấp vẫn giữ ở
mức tương ñối thấp (dưới 4%). Hệ quả là nguồn cung ở thị trường bất ñộng sản
chính cấp không theo kịp nhu cầu [20].
2.1.1.3. Tại liên bang Nga
ðược biết, từ mùa thu năm 2008 ñến mùa thu năm 2009, giá nhà ñất tại
Moscow ñã giảm 30%. Theo như diện tích nhà ở bình quân (với diện tích là 20 mét
vuông) tại Moscow thì giá trị tài sản nhà ñất ñã bị thua lỗ lên ñến 40.000 USD,
mức thua lỗ của người dân tính trên bình quân cả nước không thấp hơn con số từ
15.000 ñến 16.000 USD.
Theo các số liệu ñược công bố bởi công ty ñánh giá tài chính Nga, so với
năm 2008, trong năm 2009 giá tiền cho mỗi mét vuông ñất tại Nga ñã giảm 21%,
giảm ñến 13.800 RUB.
Theo nhận ñịnh của các chuyên gia phân tích thị trường, hiện tại giá nhà ñất
của khu vực bên ngoài thành phố Moscow giảm không nhanh như mức giá của khu
vực bên trong thành phố. Nguyên nhân là do chất lượng nhà ở và ñiều kiện sống
của người dân tại khu vực ngoài thành phố vẫn cao hơn. Nhưng theo dự ñoán, mức
giá nhà ñất ở khu vực ngoài thành phố nhất ñịnh sẽ xuất hiện tình trạng giảm giá
trong tương lai, với mức giảm giá là khoảng 30%. Có thể nói ban ñầu giá nhà ñất
tại các khu vực quanh Moscow sẽ giảm xuống, sau ñó xu hướng này sẽ lan rộng ra
cả nước.
Hiện tại, giá nhà ñất của các khu vực không nằm trong vùng quy hoạch của

thành phố Moscow ñã giảm từ 15% ñến 20% so với một năm trước ñây.
Ngân hàng Trung ương Nga nhận ñịnh, kinh tế Nga vẫn cần một khoảng thời
gian dài ñể nền kinh tế nhanh chóng phục hồi. Kinh tế Nga không thể phát triển

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
8

nhanh chóng trong gần 10 năm tới, bởi nền kinh tế này không thể xuất hiện những
yếu tố ổn ñịnh như trước khi khủng hoảng nổ ra [20].
2.1.1.4. Tại Trung Quốc
Theo số liệu ñược AFP nêu ra, chỉ riêng trong năm 2010, tổng ñầu tư vào
lĩnh vực bất ñộng sản Trung Quốc ñã lên tới 750 tỷ ñô la. Từ cuối những năm
1990, thị trường nhà ñất Trung Quốc bắt ñầu khởi sắc sau khi chế ñộ trợ cấp tiền
thuê nhà cho người dân ở thành thị bị xóa bỏ và ñiều này khuyến khích họ ñi mua
căn hộ.
Hồi tháng 11/2008, do khủng hoảng tài chính toàn cầu và xuất khẩu bị suy
giảm, Bắc Kinh ñã ñưa ra kế hoạch tái thúc ñẩy kinh tế, trị giá 4.000 tỷ nhân dân tệ
(tương ñương khoảng 586 tỷ USD) nhằm thúc ñẩy nhu cầu nội ñịa, duy trì tăng
trưởng. Các ñiều kiện cấp tín dụng ñược nới lỏng và một phần lớn số tiền trong kế
hoạch chấn hưng kinh tế lại ñược cho vay ñể ñầu tư vào bất ñộng sản. Nhờ vậy,
lĩnh vực này ñã phát triển mạnh.
Thế nhưng, kể từ năm ngoái, Trung Quốc bắt ñầu áp dụng các biện pháp
giảm bớt ñầu tư vào bất ñộng sản, giới hạn số căn hộ mà một người có thể mua,
nâng lãi suất cho vay. Một số thành phố lớn như Thượng Hải, Trùng Khánh còn
ñưa ra các loại thuế ñất.
Theo doanh nhân Trương Hân, “các biện pháp này ñã thực sự giết chết thị
trường” bất ñộng sản.
Nhiều nhà phân tích cho rằng việc suy giảm số lượng nhà bán ñược trong
thời gian tới có thể làm cho nhiều nhà kinh doanh nhà ñất sẽ bị phá sản do mắt nợ
quá nhiều.

Công ty tư vấn kinh tế Capital Economics nhận ñịnh là triển vọng ngắn hạn
ñối với các nhà ñầu tư bất ñộng sản tại Trung Quốc ngày càng ảm ñạm. Trong quý
ba năm nay, các giao dịch nhà ñất ñã giảm 15%. Một loạt các căn hộ vừa xây xong,
sắp ñược ñưa ra thị trường và có thể các nhà kinh doanh sẽ phải ñối mặt với tình
trạng ế ẩm.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
9

Trong tháng 8, có tới 46 trong số 70 thành phố lớn của Trung Quốc thông
báo là thị trường nhà ñất bị ñình ñốn hoặc giá bị giảm so với tháng 7/2011.
Tại Thượng Hải, nơi lĩnh vực bất ñộng sản vốn có tốc ñộ phát triển nhanh
chóng mặt, số các căn hộ mới xây bán ñược ñã giảm tới một nửa trong tháng
9/2011.
Giới quan sát cảnh báo sự sụp ñổ của thị trường nhà ñất có thể gây ra nhiều
rối loạn, nếu hàng triệu người sở hữu bất ñộng sản thấy giá trị tài sản của mình bị
tụt giảm mạnh. Hãng tin AFP cho biết là vào ñầu tháng một nhóm những người
mua nhà ñã phản ñối một công ty ñầu tư kinh doanh ñịa ốc ở Thượng Hải hạ giá
bán các căn hộ chưa hoàn tất ở tỉnh Giang Tô, trong khi những người ñóng tiền
mua trước ñó ñã phải trả giá rất cao.
Giá trung bình một mét vuông căn hộ ở trung tâm Thượng Hải là 48.000
nhân dân tệ (khoảng 7.500 USD/m2) gấp 12 lần mức lương tháng trung bình.
Trong bối cảnh ñó, những người ñi mua nhà khó có thể ưa chuộng các nhà ñầu tư,
kinh doanh ñịa ốc.
ðể ñối phó với lạm phát, Trung Quốc tiếp tục chính sách thắt chặt tín dụng,
ít nhất là trong vòng 12 tháng tới. Do vậy, các nhà ñầu tư khó có thể vay của ngân
hàng. Họ phải huy ñộng vốn từ các cơ sở tài chính hoặc của khu vực không chính
thức (tức là qua các dàn xếp vay chui, bất hợp pháp) và phải chấp nhận trả lãi suất
rất cao so với lãi suất ngân hàng.
Theo công ty thẩm ñịnh tài chính Standard & Poor’s, sang năm tới, một số

nhà ñầu tư Trung Quốc sẽ phải ñối mặt với việc thanh toán các khoản nợ còn lớn
hơn số vốn thu ñược từ việc bán nhà. Tuy nhiên, Bắc Kinh sẽ buộc phải xem xét lại
chính sách kiểm soát tín dụng nếu như các công ty kinh doanh ñịa ốc không thể trả
ñược nợ hoặc bị phá sản.
Nhiều chuyên gia về xây dựng và bất ñộng sản Trung Quốc nhận ñịnh cho
rằng thị trường bất ñộng sản Trung Quốc có thể sẽ giảm giá trong vòng 12-18 tháng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
10
tới (tính từ tháng 10/2011) với lý do là các ngân hàng ñang siết chặt cho các doanh
nghiệp bất ñộng sản vay vốn.
Hiện chính phủ Trung Quốc ñang thúc ép các ngân hàng rút tiền ñã cho các
doanh nghiệp vay về nhằm hạ nhiệt thị trường bất ñộng sản.
Từ ñầu năm 2011 tới nay, Trung Quốc ñã liên tục ñưa ra các biện pháp ñể
kiềm chế thị trường bất ñộng sản, như là tăng các yêu cầu về thanh toán, tỷ lệ thế
chấp… ñể nhằm ngăn chặn ñà tăng giá.
Hồi tháng 7 vừa qua, chính phủ nước này cũng ñã tuyên bố sẽ kiềm chế giá ở
các thành phố nhỏ sau khi khống chế ñược các thị trường lớn như Bắc Kinh và
Thượng Hải [20].
2.1.2. Thị trường bất ñộng sản
- Giai ñoạn trước năm 1945:
Thời kì này người dân ít có nhu cầu trao ñổi ñất ñai trừ trường hợp gán nợ
của nông dân cho ñịa chủ, thực dân. Khi ñó giá ñất cũng ñược quy ñổi thành tiền.
- Giai ñoạn từ năm 1945 ñến năm 1980:
Sau cách mạng Tháng tám 1945, Chính phủ ñã ban hành nhiều văn bản luật
quan trọng quy ñịnh về ñất ñai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 ñã khẳng
ñịnh có 3 hình thức sở hữu ñất ñai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá
nhân; trong ñó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên. Các hoạt
ñộng giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về ñất ñai và nhà ở ñã
xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn ñược thực hiện theo truyền thống

tập quán cộng ñồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù
không có các văn bản pháp luật quy ñịnh về giao dịch BðS, song Nhà nước vẫn
thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước
bạ khi ñăng ký quyền sở hữu nhà ñất.
- Giai ñoạn từ năm 1980 ñến năm 1992:
Hiến pháp năm 1980 lần ñầu tiên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân và
nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán ñất ñai. Từ năm 1986, mặc dù ñã xác ñịnh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
11
ñường lối chuyển ñổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật ñất ñai năm 1988
vẫn quy ñịnh: “Nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên,
ñể cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy ñịnh: “Người ñược
thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi ñược người khác chuyển nhượng nhà
ở, sau khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu ñối với nhà ở
thì ñược QSDð ở có ngôi nhà ñó”. Như vậy, trong giai ñoạn này pháp luật không
cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường bất ñộng sản (sau ñây
gọi là BðS) là ñất ñai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về ñất ở vẫn diễn ra
ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu ñược mua bán trao tay,
tự cam kết giữa người mua và người bán. Trong bối cảnh chuyển ñổi nền kinh tế
sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc ñẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các
quan hệ hàng hoá tiền tệ ñược phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao
ñổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong ñó bao hàm cả yếu tố ñất ñai.
Theo kịp ñòi hỏi của thực tế phát triển, ðiều 18 Hiến pháp năm 1992 quy ñịnh:
“Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài. Tổ chức và
cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược
chuyển QSDð ñược Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”. Kể từ ñây khái
niệm mua bán ñất ñược hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDð,
việc mua bán BðS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BðS trên ñất và QSDð
(chuyển nhượng ñất) gắn liền với BðS ñó.

- Giai ñoạn từ năm 1993 trước Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực:
Từ năm 1993, thị trường nhà ñất chuyển sang giai ñoạn mới ñược ñánh dấu
bởi sự ra ñời của Luật ðất ñai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn,
triển khai nội dung của Luật ðất ñai này. Luật ðất ñai 1993 ñã cụ thể hoá ðiều 18
Hiến pháp 1992 bằng quy ñịnh: “Hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có
quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð.” (Khoản 2
ðiều 3 Luật ðất ñai 1993). Lần ñầu tiên khái niệm giá ñất ñược chính thức sử
dụng: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển QSDð, thu tiền khi

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
12
giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về
ñất khi thu hồi ñất. Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng và
theo từng thời gian” (ðiều 12 Luật ðất ñai 1993). Như vậy, từ khi Luật ðất ñai
năm 1993 ñược ban hành với việc quy ñịnh 5 quyền của người sử dụng ñất ñã
chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt ñộng và phát triển của thị trường BðS
trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN ở Việt Nam. Từ chỗ mua bán ñất
ñai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay ñược thừa nhận là
hợp pháp và công khai mua bán ñã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu
cầu tham gia vào dòng người mua nhà ñất hoặc ñất ñể làm nhà ở một cách chính
thức. Lượng cầu chính thức về nhà, ñất bắt ñầu tăng lên. ðây cũng là thời ñiểm bắt
ñầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực ñầu tư nước ngoài, ñược ñánh dấu
bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận ñối với Việt
Nam. Nền kinh tế bắt ñầu bước vào giai ñoạn tăng trưởng là yếu tố cơ bản thúc ñẩy
gia tăng cầu về BðS không chỉ ñáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng
cho các nhà ñầu tư hướng tới tương lai. Trong bối cảnh ñó, nhiều người có tiềm lực
về vốn ñã chuyển sang ñầu tư mua bán ñất ñai - BðS. Tiếp ñó Bộ Luật Dân sự năm
1995 ñã cụ thể hóa việc chuyển QSDð ñối với hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ñất.
Những yếu tố trên ñã tạo ra sự gia tăng ñột biến cầu về ñất ñai - BðS và là yếu tố
cơ bản khởi ñầu cho cơn sốt ñầu tiên trên thị trường nhà ñất diễn ra vào giai ñoạn

từ năm 1993-1995, ñã làm bùng nổ thị trường sơ cấp về QSDð liên tục trong nhiều
năm. Cơn sốt nhà ñất ñược bắt ñầu từ các thành phố lớn như: Hà Nội, Hồ Chí Minh
sau ñó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá
BðS tham gia giao dịch trong giai ñoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các
năm trước ñây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Một phần các BðS tham gia
giao dịch nhằm ñáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một
phần không nhỏ các BðS giao dịch nhằm mục ñích ñầu cơ chờ tăng giá. Tuy nhiên,
thị trường thứ cấp về ñất ñai lúc này còn khá trì trệ và ở quy mô nhỏ.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á,

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
13
các nhà ñầu cơ phải bán ñất ñai trả nợ ngân hàng làm giá nhà ñất liên tục giảm, thị
trường ñóng băng và không ít người ñầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Từ năm 1998, thị trường BðS ñã có dấu hiệu phục hồi trở lại, ñánh dấu bằng
việc Quốc hội ñã thông qua Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai
1993, trong ñó ñã bổ sung quyền cho thuê lại QSDð, bảo lãnh và góp vốn bằng
QSDð ñối với hộ gia ñình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước
ñược Nhà nước giao ñất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDð,
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð. Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số
17/1999/Nð-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng
ñất. ðến thời gian này, thị trường QSDð ñã ñược mở rộng hơn. Cụ thể: Hộ gia
ñình, cá nhân có nhiều quyền hơn; Các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi
hạn chế ñã ñược tham gia thị trường QSDð.
ðến giai ñoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của
nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng ñầu tư mới sau khi ký kết hiệp
ñịnh thương mại Việt - Mỹ và những thay ñổi trong chính sách cho người Việt
Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược mua nhà ñất ñã làm cầu về nhà ñất gia tăng. Thêm
vào ñó, ñây cũng là thời ñiểm khởi ñầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010,
trong ñó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển

không gian kinh tế xã hội ñến năm 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế
xã hội, quy hoạch ñất ñai và quy hoạch phát triển mở mang ñô thị. Tương lai phát
triển ñã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng ñất ñai nằm trong quy hoạch. Cơn
sốt thứ hai trên thị trường nhà ñất bắt ñầu bùng phát từ cuối năm 2001 kéo dài ñến
cuối năm 2003.
- Giai ñoạn từ khi Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực ñến nay:
Luật ðất ñai năm 2003 ñược thông qua vào ngày 26/11/2003 với những quy
ñịnh mới về kiểm soát cung cầu ñất ñai và thị trường BðS. Luật ðất ðai lần này ñã
quy ñịnh nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai, trong ñó một số quyền
năng ñã trao cho người sử dụng ñất ñể phù hợp với cơ chế thị trường. QSDð ñược

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
14
coi là tài sản của người sử dụng ñất; các tổ chức kinh tế trong nước ñược quyền lựa
chọn hình thức ñược giao ñất hoặc ñược thuê ñất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1
giá ñất phù hợp với giá ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; ñã hình
thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống ñăng ký ñất ñai
thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu
quy hoạch sử dụng ñất, cách tiếp cận quỹ ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư, trình tự bồi
thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư giải phóng mặt bằng; xử lý ñúng bản chất giá trị của việc
chuyển ñất nông nghiệp sang sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp, bảo ñảm quyền lợi của Nhà nước, nhà ñầu tư và quyền lợi của người bị thu
hồi ñất. Những quy ñịnh mới của Luật ðất ñai năm 2003, cùng với những quy ñịnh
chi tiết của Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP, ñã ñưa thị trường BðS bước vào giai
ñoạn trầm lắng.
Năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị
trường ñất ñai ñã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm thu
hút ñầu tư và cho phép người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược mua nhà cùng
với QSDð ở ñã thúc ñẩy thị trường BðS chuyển biến tích cực. Nhiều mảng thị
trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu ñô thị và căn hộ cao cấp ñã

thu hút nhiều khách hàng ñến tìm hiểu và giao dịch. Và thị trường BðS ñã diễn ra
một cơn sốt ñất nhẹ trong năm 2007. Từ cuối năm 2007 ñến tháng 3 năm 2008, thị
trường BðS sôi ñộng tại một số thành phố lớn, do hiện tượng nhiều nhà ñầu tư
chuyển hướng ñầu tư từ thị trường chứng khoán sang thị trường BðS. ðồng thời do
lãi suất vay ngân hàng thấp và cơ chế cho vay thông thoáng, cộng với tâm lý lo lắng
về lạm phát, ñồng tiền mất giá dẫn ñến tình trạng nhiều người lao vào vòng xoay
mua bán BðS ñẩy giá BðS tăng cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất ñịnh.
Nhìn chung từ năm 1993 ñến nay, thị trường BðS ở nước ta phát triển mạnh
và có tính chu kỳ khoảng 5-6 năm lại xuất hiện một ñợt sốt về giá cả cũng như
lượng giao dịch (vào các năm 1993, 2000, 2007) những biến ñộng chủ yếu xảy ra
tại một số thành phố lớn, ñối với khu vực nông thôn và các tỉnh miền núi thị trường

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
15
chỉ có những giao dịch với quy mô nhỏ, chủ yếu mua bán giữa những người dân
với nhau. Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng ñi sâu,
ñi sát với thực tế thì thị trường BðS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong
thời gian tới [20].
2.1.2.1. ðặc ñiểm của thị trường ñất ñai Việt Nam trong những năm vừa qua.
- Thị trường ñất ñai mang nặng tính tự phát:
Tính tự phát của thị trường ñất ñai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ
quan hệ cung - cầu về ñất ñai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh
ñất ñai diễn ra thiếu sự quản lý và ñiều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các
cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng ñó là chúng ta
chưa nhận thức một cách ñầy ñủ vị trí, vai trò của thị trường ñất ñai ñối với sự phát
triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận thức ñầy ñủ nên chúng ta chưa chính thức thừa
nhận thị trường ñất ñai, từ ñó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ
thể, phù hợp ñể ñịnh hướng và tạo ñiều kiện cho các quan hệ ñất ñai vừa vận ñộng
theo các quy luật của thị trường vừa theo ñịnh hướng của Nhà nước. Trong khi ñó
nhu cầu chuyển nhượng, mua bán ñất ñai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có

xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán
ñất ñai trong những năm qua ñã phải vận ñộng trong một thị trường không chính
thức.
- Thị trường ñất ñai những năm qua biến ñộng bất thường:
Thị trường ñất ñai ở Việt Nam còn là một thị trường biến ñộng bất thường
với những cơn sốt ñất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho ñời
sống xã hội. Trong những năm qua, trên thị trường ñất ñai ñã diễn ra ba cơn sốt ñất
vào các năm 1993, 2000, 2007. Việc diễn ra các cơn sốt ñất với giá ñất tăng ñột
biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng ñất của dân cư tăng nhanh ñột biến
mà chủ yếu là do tác ñộng bởi các dạng hoạt ñộng ñầu cơ ñất ñai gây nên ñã gây
tác ñộng xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và ñời sống của dân cư.


Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
16
- Hoạt ñộng của thị trường ñất ñai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà
nước:
Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất ñai trong dân cư ñược diễn ra
dưới nhiều hình thức khác nhau, trong ñó vẫn tồn tại mua bán ñược thực hiện theo
phương thức trao tay và chưa ñược Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDð. Các bên
mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế
chuyển nhượng QSDð, thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở các ñô thị, hoạt ñộng môi
giới nhà ñất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà ñất”,
“trung tâm nhà ñất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không ñăng ký kinh doanh và không
nộp thuế cho Nhà nước.
2.2. Cơ sở khoa học về giá ñất và ñịnh giá ñất
2.2.1. Khái quát chung về giá ñất
Giá ñất - giá trị ñất là giá trị của các quyền và lợi ích thu ñược từ ñất ñai
ñược biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất ñịnh, trong một thời ñiểm nhất
ñịnh, cho một mục ñích sử dụng nhất ñịnh. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị

trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai, hay giá
ñất là giá bán quyền sở hữu ñất. Tuy nhiên, giá trị của ñất ñai không phải là giá trị
của vật chất, của tài sản ñất, mà giá trị của ñất ñai do những thuộc tính tự nhiên và
xã hội cấu thành, có thể nói ñất ñai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác.
Do vậy, khó có thể tính ñúng, tính ñủ giá trị của ñất cho nên dù có ñược ñịnh giá
bằng các phương pháp khoa học thì giá ñất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời
ñiểm trong những giai ñoạn nhất ñịnh của nền kinh tế xã hội, ñể ñiều chỉnh mối
quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng ñất
ñai.
Ở Việt Nam, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho các tổ
chức, hộ gia ñịnh và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch.
Giá ñất ñược quy ñịnh là giá QSDð. Tại ðiều 4 Luật ðất ñai năm 2003 nêu rõ:
“Giá QSDð là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc