Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện sơn động, tỉnh bắc giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM





GIÁP TRUNG KIÊN



ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ
DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN SƠN ðỘNG,
TỈNH BẮC GIANG


LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai
Mã số : 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THỜI



Hà Nội, năm 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ
luận văn nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc.


Tác giả luận văn




Giáp Trung Kiên

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thiện luận văn, tôi ñã nhận
ñược sự hướng dẫn, giúp ñỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các cơ
quan, tổ chức, nhân dân và các ñịa phương.
Tôi xin ñược bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn
khoa học PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời ñã tận tình hướng dẫn, giúp ñỡ tôi trong
suốt quá trình hoàn thành luận văn.

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo trong
khoa Quản lý ðất ñai, Ban ðào tạo sau ñại học và Học viện Nông Nghiệp Việt
Nam, tập thể và Lãnh ñạo Ủy ban nhân dân huyện Sơn ðộng… ñã nhiệt tình giúp
ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ, ñồng
nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tôi trong suốt quá trình
thực hiện ñề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Sơn ðộng, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn




Giáp Trung Kiên






Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii

Danh mục bảng vi
Danh mục hình vii
MỞ ðẦU 1
1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
2 Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 3
2.1 Mục ñích 3
2.2 Yêu cầu của ñề tài 3
CHƯƠNG I TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1 Cơ sở pháp lý về Sở hữu ñất ñai 4
1.2 Quyền sở hữu ñất ñai tại một số quốc gia trên thế giới 5
1.2.1 Tại các nước Thuỵ ðiển, Ôxtrâylia, Cộng hoà Liên bang ðức,
Cộng hoà Séc. 6
1.2.2 Tại Trung Quốc 8
1.3 Quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất ñai ở Việt Nam 10
1.3.1 Các khái niệm liên quan 10
1.3.2 ðặc ñiểm quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 11
1.4 Hệ thống pháp luật về quản lý ñất ñai và quyền sử dụng ñất ở Việt
Nam 16
1.4.1 Hệ thống pháp luật về quản lý ñất ñai 16
1.4.2 Các văn bản luật liên quan tới quyền sử dụng ñất 16
1.5 Quyền sử dụng ñất tại Việt Nam 19
1.5.1 Sự hình thành thị trường quyền sử dụng ñất 19
1.5.2 ðặc trưng của thị trường Quyền sử dụng ñất 20
1.5.3 Thực trạng thị trường Quyền sử dụng ñất ở nước ta 20
CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 22

2.2 Nội dung nghiên cứu 22
2.2.1 ðánh giá khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện
Sơn ðộng. 22
2.2.2 Hiện trạng sử dụng ñất huyện Sơn ðộng, ñiều tra tình hình thực
hiện các quyền của người sử dụng ñất ở, ñất nông nghiệp trên ñịa
bàn nghiên cứu. 22
2.2.3 ðánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở, ñất nông nghiệp của các
hộ gia ñình, cá nhân trên ñịa bàn nghiên cứu giai ñoạn 2005 - 2013
bao gồm các vấn ñề 22
2.2.4 ðề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện tình hình thực hiện quyền
sử dụng ñất huyện Sơn ðộng 22
2.3 Phương pháp nghiên cứu 22
2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 22
2.3.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 22
2.3.3 Phương pháp ñiều tra nhanh nông thôn 23
2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 23
2.3.5 Phương pháp so sánh 23
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 24
3.1 ðặc ñiểm tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Sơn ðộng 24
3.1.1 ðiều kiện tự nhiên 24
3.1.2 ðiều kiện Kinh tế - Xã hội 31
3.2 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2013 36
3.3 Kết quả cấp lần ñầu, cấp ñổi Giấy chứng nhận làm cơ sở pháp lý
cho việc thực hiện quyền sử dụng ñất tại huyện Sơn ðộng 38
3.3.1 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu 38
3.3.2 Kết quả cấp ñổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cấp 41
3.4 Thực trạng việc thực hiện quyền sử dụng ñất huyện Sơn ðộng giai
ñoạn 2005 -2013 42
3.4.1 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 42

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.4.2 Quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất. 45
3.4.3 Quyền thế chấp quyền sử dụng ñất 46
3.4.4 Quyền khiếu nại, tố cáo về ñất ñai liên quan tới các quyền của
người sử dụng ñất. 47
3.5 ðánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất tại các xã nghiên cứu 49
3.5.1 Thực hiện quyền chuyển nhượng. 49
3.5.2 Tình hình thực hiện quyền tặng cho, thừa kế 50
3.5.3 Tình hình thực hiện quyền thế chấp. 52
3.6 ðánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền của người sử
dụng ñất. 54
3.7 ðề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện tình hình thực hiện quyền
sử dụng ñất. 57
3.7.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ
quản lý ñất ñai. 57
3.7.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất, tạo ñiều kiện thuận lợi ñể giao dịch ñất ñai
ñược ñăng ký. 58
3.7.3 Hoàn thiện các chính sách có liên quan 59
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60
1 Kết luận 60
2 Kiến nghị 61
TÀI LIỆU THAM KHẢO 62
PHỤ LỤC 64

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

3.1 Dân số và Lao ñộng huyện Sơn ðộng giai ñoạn 2005 - 2013 33
3.2 Hiện trạng sử dụng ñất của huyện Sơn ðộng năm 2013 37
3.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của huyện Sơn
ðộng tính ñến hết năm 2013 39
3.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của huyện Sơn
ðộng giai ñoạn 2005 - 2013 40
3.5 Kết quả cấp ñổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất giai
ñoạn 2005 - 2013 42
3.6 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên
ñịa bàn huyện Sơn ðộng trong giai ñoạn 2005 - 2013 43
3.7 Kết quả ñăng ký thực hiện quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
ñất giai ñoạn 2006 - 2013 45
3.8 Tổng hợp tình hình thực hiện thế chấp quyền sử dụng ñất trên ñịa
bàn huyện Sơn ðộng giai ñoạn 2005 - 2013 46
3.9 Tổng hợp tình hình tiếp nhận và giải quyết ñơn thư khiếu nại, tố
cáo có liên quan tới ñất ñai tại Uỷ ban nhân dân huyện Sơn ðộng
trong giai ñoạn 2005 - 2013 48
3.10 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tại 3 ñịa phương trên
ñịa bàn huyện Sơn ðộng trong giai ñoạn 2005 – 2013 49
3.11 Tình hình thực hiện quyền thừa kế, tặng cho tại 3 ñịa phương
nghiên cứu trong giai ñoạn 2005 – 2013 51
3.12 Tình hình thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng ñất tại 3 ñịa phương
trong giai ñoạn 2005 – 2013 53

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

3.1 Bản ñồ ñịa giới hành chính huyện Sơn ðộng
25
3.2 Giá trị sản xuất các ngành kinh tế của huyện Sơn ðộng trong giai
ñoạn 2005 - 2013 (theo giá hiện hành)
32
3.3 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện Sơn ðộng trong giai ñoạn
2005 - 2013
32
3.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu tại huyện
Sơn ðộng tính ñến hết năm 2013.
41
3.5 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tại huyện Sơn ðộng
giai ñoạn 2005 - 2013
44
3.6 Kết quả ñiều tra về thủ tục hành chính
55
3.7 Kết quả ñiều tra về thời gian thực hiện thủ tục hành chính
56
3.8 Thái ñộ của nhân viên tại Cơ quan nhà nước
56

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ðẦU

1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn nên mỗi nước có một
phương pháp quản lý và sử dụng riêng. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980,
ñất ñai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở
hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu ñất
ñai là sở hữu toàn dân. ðến Hiến pháp 1992, tại ðiều 18 ñã quy ñịnh với tinh thần
là: Người ñược Nhà nước giao ñất thì ñược thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất
theo quy ñịnh của pháp luật. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật ðất ñai 1993, Luật
sửa ñổi một số ñiều Luật ðất ñai 1998, 2001 và Luật ðất ñai 2003 ñã từng bước cụ
thể hoá quy ñịnh này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho
người sử dụng ñất, trước hết là ñối với ñất giao có thu tiền sử dụng ñất và ñất thuê
(như ñất làm nhà ở, ñất sử dụng vào mục ñích kinh doanh của các chủ thể). Việc
“thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng ñất ngày càng rõ nét và quyền của
người sử dụng ñất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ ñã ñóng góp cho xã hội,
cho Nhà nước. Sự phát triển này ñã hình thành thị trường ñất ñai, hoà nhập vào nền
kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước ñồng bộ với các thị trường khác
trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong ðại hội ðảng lần thứ IX ñã có chủ trương
phát triển ñầy ñủ thị trường quyền sử dụng ñất. Luật ðất ñai 2003 có những quy
ñịnh về giao quyền sử dụng ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng và có
những quy ñịnh ñể các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất dễ dàng thực hiện các quyền
của người sử dụng ñất. Tuy nhiên, ñến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng
ñất ở các ñịa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
• Công tác bồi thường ñất ñai khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ xây dựng các
khu công nghiệp, ñô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà nước, trường học,
bệnh viện, dựa vào khung giá ñất do Nhà nước quy ñịnh tỏ ra còn nhiều bất cập
(chưa phù hợp thực tế và thiếu tính minh bạch). Giải phóng mặt bằng chậm trễ luôn
luôn là yếu tố cản trở tiến ñộ ñầu tư của hầu hết các công trình.

• Hiện tượng ñất ñai bị manh mún ñã phần nào khắc phục sau khi thực hiện

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

dồn ñiền ñổi thửa. Tuy nhiên những giải pháp trong dồn ñiền ñổi thửa ñã tỏ ra ít phù
hợp trước yêu cầu tích tụ ruộng ñất ñể mở rộng quy mô sản xuất. Làm thế nào ñể phát
triển ñược tiềm năng của xã hội theo phương châm ai giỏi nghề gì làm nghề ñó. Hiện
tượng chuyển dịch quyền sử dụng ñất và chuyển ñổi mục ñích sử dụng trong nông
nghiệp diễn ra tự phát rất sôi ñộng ở nhiều ñịa phương. Do thị trường tự phát, thiếu
thông tin, không có sự kiểm soát của Nhà nước nên còn nhiều bất cập cần giải quyết.
• Những năm gần ñây thị trường quyền sử dụng ñất ñang có hiện tượng
"ñóng băng". Phải chăng hiện nay cầu ñã vượt quá cung, hay chính sách chưa hợp
lí, hay giá ñất ñược ñịnh giá một cách chủ quan của cơ quan ñịnh giá mà không theo
quy luật của thị trường? Bên cạnh ñó, thị trường giao dịch ngầm về ñất ñai còn
chiếm tỷ lệ lớn (50%). Giấy chứng nhận là ñiều kiện cần thiết cho hoạt ñộng thị
trường quyền sử dụng ñất, nhưng nhiều người dân không muốn nhận mà vẫn có thể
giao dịch trên thị trường ngầm.
• Tâm lí người dân mỗi vùng một khác nhau: Vùng ñồng bằng Bắc bộ mặc
dù người dân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại ñất ñai, trong
khi ñó người dân vùng Tây nguyên và ðồng bằng sông Cửu Long lại sẵn sàng bán
ñể ñi làm thuê cho người khác. Vấn ñề nông dân không có ñất do chuyển nhượng
ñất ñai ngày càng tăng.
Huyện Sơn ðộng thuộc tỉnh Bắc Giang có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát
triển và giao lưu kinh tế, văn hoá, xã hội. Là một trong 62 huyện nghèo của cả
nước, trong những năm gần ñây ñược sự quan tâm của Trung ương và các cấp
ngành ñịa phương. Huyện Sơn ðộng từng bước chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tạo sức
hút ñầu tư. Cơ cấu ñất ñai ñược dịch chuyển ñể xây dựng các nhà máy, xí nghiệp và
cụm công nghiệp. Do nhu cầu về ñất ñai cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên
các hoạt ñộng thực hiện các quyền sử dụng ñất có xu hướng ngày càng gia tăng.

Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử dụng ñất không khai báo hoặc
thực hiện không ñầy ñủ các quy ñịnh của pháp luật ở trên ñịa bàn huyện Sơn ðộng
vẫn còn diễn ra. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp ñể
giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải ñược giải ñáp ñể ñưa ra
hướng giải quyết thích hợp trong giai ñoạn tới.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

Vì vậy, tôi lựa chọn thực hiện ñề tài: “ðánh giá việc thực hiện các quyền sử
dụng ñất trên ñịa bàn huyện Sơn ðộng, tỉnh Bắc Giang”.
2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài
2.1. Mục ñích
ðiều tra, ñánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng ñất trên
ñịa bàn huyện Sơn ðộng, tỉnh Bắc Giang.
ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện và quản lý quyền của người sử
dụng ñất ở huyện Sơn ðộng, tỉnh Bắc Giang.
2.2. Yêu cầu của ñề tài
Các số liệu ñiều tra khách quan, có ñộ tin cậy cao, ñánh giá ñúng tình hình
thực hiện các quyền sử dụng ñất.
Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc ñẩy
việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở huyện Sơn ðộng, tỉnh Bắc Giang.


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

CHƯƠNG I. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở pháp lý về Sở hữu ñất ñai

Sở hữu có thể hiểu là việc tài sản, tư liệu sản xuất hay thành quả lao ñộng
thuộc về một chủ thể nào ñó. Chủ thể sở hữu ở ñây có thể là một cá nhân hoặc một
tập thể (tổ chức, cộng ñồng, xã hội…). Hình thức sở hữu ñặc trưng cho mối quan hệ
giữa con người với con người trong quá trình sản xuất và phân phối sản phẩm lao
ñộng.
Sở hữu ñất ñai là mối quan hệ ñược xác ñịnh giữa cá nhân hoặc tập thể ñối
với ñất (bao gồm cả các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác gắn liền với ñất). Có thể
nhìn nhận thực chất về quyền sở hữu ñất ñai như là một tập hợp các quy tắc ñược
quy ñịnh bởi xã hội ñể ñiều chỉnh hành vi liên quan ñến ñất. Những quy tắc này sẽ
xác ñịnh quyền sở hữu như thế nào ñối với ñất trong quá trình vận ñộng và phát
triển của xã hội. Các quy tắc quy ñịnh quyền sở hữu ñất ñai chính là cơ sở ñể xác
ñịnh các quyền, trách nhiệm liên quan hoặc những hạn chế ñến việc sử dụng, ñịnh
ñoạt và chuyển nhượng ñất (FAO, 2002). Nhìn ở khía cạnh ñơn giản, các quy ñịnh
về sở hữu ñất ñai xác ñịnh những người có thể sử dụng các nguồn lực là ñất ñai và
các tài nguyên thiên nhiên gắn với ñất trong bao lâu và trong ñiều kiện cụ thể nào.
Sở hữu ñất ñai là một phần quan trọng của cấu trúc kinh tế - chính trị - xã
hội. Sở hữu ñất ñóng vai trò ña chiều trong xã hội, kỹ thuật, kinh tế, thể chế, luật
pháp và chính trị. ðôi khi khía cạnh ña chiều của sở hữu ñất ñai lại bị bỏ qua khi
tính toán ñến các tác ñộng xã hội (FAO, 2002). Về cơ bản sở hữu ñất ñai bao gồm
hai hình thức sở hữu chính là công hữu và tư hữu. Công hữu về ñất ñai có thể bao
gồm sở hữu công cộng và sở hữu quốc gia. Sở hữu tư nhân về ñất ñai bao gồm sở
hữu cá nhân, sở hữu của gia ñình, sở hữu của công ty hay tập ñoàn. Trong thực tế,
hầu hết các hình thức nắm giữ có thể cùng tồn tại trong một xã hội. Tuy nhiên việc
áp dụng những hình thức sở hữu này lại phụ thuộc vào thể chế chính trị, ñặc ñiểm
phát triển kinh tế, văn hóa…. Chính ñiều này ñã tạo ra sự khác biệt về sở hữu ñất
ñai ở mỗi vùng và mỗi quốc gia. Những hình thức khác nhau của quyền sở hữu ñất
ñai có thể tạo ra những mô hình phức tạp của quyền và lợi ích.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

Quyền sở hữu ñất ñai bao gồm 3 nhóm quyền cơ bản: Quyền sử dụng, quyền
ñịnh ñoạt và quyền chuyển dịch (FAO, 2002).
Quyền sử dụng ñất: Quyền sử dụng ñất vào các mục ñích ñã ñược xác ñịnh
như trồng trọt, chăn thả gia súc, thu thập các sản phẩm lâm nghiệp, xây dựng các
công trình …
Quyền ñịnh ñoạt: Quyền ñưa ra quyết ñịnh ñất ñược sử dụng vào mục ñích gì
(quyết ñịnh loại cây nào ñược trồng, công trình nào ñược tạo lập và ñược tạo lập
như thế nào trên ñất,….)
Quyền chuyển dịch: Quyền bán hoặc thế chấp ñất, quyền chuyển ñất cho
người khác thông qua phân bổ lại trong cộng ñồng, quyền ñể thừa kế ñất cho người
kế thừa và tái phân bổ quyền sử dụng và ñịnh ñoạt.
Các quyền này ñược chia sẻ giữa các bên tham gia quan hệ ñất ñai. Thực tế
cho thấy sự phân phối các quyền ñối với ñất ñai thường rất phức tạp. ðối tượng
tham gia quan hệ ñất ñai có thể chỉ có một hoặc một vài quyền trong các nhóm
quyền có ñược do sở hữu ñất. Thực tế cho thấy không có sở hữu ñất tuyệt ñối, bao
gồm cả sở hữu tư nhân. Quyền sở hữu ñược giới hạn bởi các quyền của người khác
và quyền của Nhà nước như việc chiếm ñoạt và bồi thường cho các mục ñích công
cộng, áp ñặt quy hoạch không gian và môi trường hạn chế, áp ñặt các loại thuế.
Quyền sở hữu ñất cũng là sự cân bằng các trách nhiệm. Tất cả các bên ñều cần có
biện pháp hợp lý ñể xác ñịnh và tôn trọng quyền sở hữu của chủ thể và quyền có
ñược khi tham gia quan hệ, hạn chế hành vi xâm phạm quyền sở hữu của người
khác ñể ñáp ứng các nhiệm vụ gắn liền với quyền sở hữu.
1.2. Quyền sở hữu ñất ñai tại một số quốc gia trên thế giới
Tất cả các quốc gia trên thế giới ñều sử dụng quyền lực ñể tiếp cận ñến ñất
ñai qua các hình thức khác nhau của quyền sở hữu. Tuy nhiên mỗi quốc gia ñều cần
phải ñảm bảo rằng các hình thức của quyền sở hữu phù hợp với các nghĩa vụ liên
quan của nhà nước bên cạnh cam kết tự nguyện bảo vệ, thúc ñẩy và thực hiện quyền
con người. Tất cả các hình thức của quyền sở hữu ñất ñai ñược áp dụng ñều phải có
sự ñảm bảo của pháp luật chống lại sự xua ñuổi, quấy rối và các mối ñe dọa khác

trong quá trình sở hữu và sử dụng ñất ñai.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

1.2.1. Tại các nước Thuỵ ðiển, Ôxtrâylia, Cộng hoà Liên bang ðức, Cộng hoà
Séc.
Hầu hết các nước tư bản phát triển ñều thừa nhận quyền tư hữu về ñất ñai.
Do ñó, ñất ñai ñược coi như một loại hàng hóa ñược trao ñổi, mua bán trên thị
trường mặc dù nó vẫn có một số ñặc trưng riêng so với các loại hàng hóa khác.
Tại Thụy ðiển, luật pháp về ñất ñai dựa trên hai yếu tố cơ bản là quyền sở
hữu tư nhân về ñất ñai và kinh tế thị trường. Nhà nước quản lý các hoạt ñộng về ñất
ñai dựa trên nhiều bộ luật khác nhau ñược quy ñịnh riêng cho từng hoạt ñộng cụ thể
có liên quan tới ñất ñai như: Hoạt ñộng ñịa chính; hoạt ñộng quy hoạch sử dụng ñất;
ñăng ký ñất ñai; bất ñộng sản và thống kê ñất ( ). Quyền sở hữu ñất ở Thụy ðiển
ñược quy ñịnh tại Bộ Luật ðất ñai từ năm 1970. Theo ñó, tất cả
ñất
ñai tại Thụy
ðiển ñều ñược chia thành những ñơn vị bất ñộng sản, và ñược xác ñịnh trong sổ
ñăng ký
bất

ñộng
sản. Quyền sở hữu ñất là các ñối với các ñối tượng, thửa ñất hay
không gian ba chiều (không gian trên mặt ñất, trong nhà và trên không) (Nguyễn
Thị Thu Hồng, 2000). Các quyền gắn với quyền sử dụng bất ñộng sản bao
gồm:

1. Quyền sở hữu của Nhà nước, của các Bang, của tư
nhân.

2. Quyền cho thuê (với thời gian thuê có thể lên ñến 50
năm)

3. Thuê không gian của toà
nhà

4. Quyền ñịa dịch và quyền ñi qua, quyền sử dụng hạn chế lô ñất khác cho
mục ñích kết nối
và
dẫn tới lô ñất có quyền sở
hữu.

5. Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô ñất sở hữu ñể thế chấp tín dụng và bị
thu hồi nếu không có khả
năng
thanh
toán.

ðối tượng của những quyền hạn trên, thửa ñất, có thể bị thay ñổi trong quá
trình hình thành
ñịa

chính
theo luật ñịnh như việc chia nhỏ hay biến ñổi các quyền
ñối với bất ñộng sản (
chuyển

nhượng,
cho tặng, thừa kế, ñịa dịch, thế chấp). Quyền

sử dụng ñất cũng có thể bị thu hồi cho những mục ñính công (Tommy
Osterberg,
2006
).
ðối với Ôxtrâylia thì quyền sở hữu và sử dụng ñất có phần hơi khác một chút
so với Thụy ðiển. Luật pháp của nước này thừa nhận cả hai quyền sở hữu công hữu
và tư hữu ñối với ñất ñai. Do ñó, tại Ôxtrâylia tồn tại hai loại ñất: ñất Nhà nước (ñất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

công hữu) do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ; ñất tư nhân là loại ñất do Nhà
nước bán cho tư nhân và do tư nhân sở hữu. Nhà nước Ôxtrâylia thừa nhận quyền
sở hữu một cách tuyệt ñối với ñất ñai của chủ sở hữu. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói
buộc hoặc ngăn trở nào. Tuy nhiên, Nhà nước cũng có quyền trưng dụng ñất ñể xây
dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10,
Sắc lệnh về ñất ñai 1902) nhưng chủ sở hữu ñất bị trưng dụng ñược Nhà nước bồi
thường. Việc sử dụng ñất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược
ñăng ký chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng ký tại cơ
quan có thẩm quyền ( Trần Thị Minh Hà, 2000).
ðối với Cộng hoà Liên bang ðức, Nhà nước quản lý ñất ñai chủ yếu dựa vào
thị trường. Do ñó, thị trường ñối với lĩnh vực bất ñộng sản ñược xác ñịnh rất rõ ràng
và ñược Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành ñộng cụ thể, cũng
như việc hình thành khung khổ pháp lý bảo ñảm cho quá trình chuyển ñổi. Ở ðức
quyền có nhà ở của công dân ñược quy ñịnh trong Luật Liên bang. Theo ñó, ñất và
nhà không tách rời, nhà ñất ñược mua - bán theo nguyên tắc của thị trường.
Tại Séc, khi còn thuộc khối các nước xã hội chủ nghĩa thì ñất ñai thuộc sở
hữu Nhà nước. Từ sau năm 1989, khi bắt ñầu xây dựng, phát triển nền kinh tế thị
trường thì quyền sở hữu và sử dụng ñất của Séc ñã có thay ñổi với hai nội dung cơ

bản là hoàn lại ñất ñai cho chủ cũ và tư nhân hóa ñất ñai. Việc làm này nhằm mục
ñích tạo ra các cơ chế phù hợp với nền kinh tế thị trường. Như vậy, kể từ sau năm
1989 tại Séc ñã có sự chuyển biến về hình thức sở hữu ñất ñai từ công hữu sang tư
hữu. Tuy nhiên, ñến tận ngày nay việc chuyển hóa này vẫn chưa ñược hoàn thành
và thị trường bất ñộng sản tại Séc vẫn chưa hoàn thiện. ðây là lý do khiến giá ñất ở
Séc thấp hơn khá nhiều so với mặt bằng chung của các nước Châu Âu và cũng là
yếu tố cản trở sự phát triển kinh tế và thu nhập của người dân Séc.
Nhìn chung, quyền sở hữu ñất ñai ở các nước tư bản ñều có những nét riêng
biệt phụ thuộc vào các ñiều kiện kinh tế, xã hội, chính trị của từng quốc gia. Tuy
nhiên, ñiểm chung nhất của các nước này là ñều áp dụng hình thức sở hữu tư nhân
ñối với ñất ñai trên cơ sở sự bảo hộ và công nhận của nhà nước. Việc thực hiện các
quyền ñối với ñất ñai ñược dựa trên cơ sở thị trường.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

1.2.2. Tại Trung Quốc
Trung Quốc có thể chế chính trị khá giống với nước ta do ñó những quy ñịnh
về sở hữu ñất ñai của Trung Quốc có nhiều ñiểm tương ñồng với nước ta. Cũng
giống như Việt Nam nét ñặc trưng cơ bản nhất trong quy ñịnh về quyền sở hữu ñất
ñai của Trung Quốc là phủ nhận sở hữu tư nhân về ñất ñai, tất cả ñất ñai ñều thuộc
quyền sở hữu của Nhà nước hay nói cách khác là công hữu về ñất ñai. Nhà nước
Trung Quốc khẳng ñịnh ñất ñai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước ñối với ñất ñô thị
hoặc sở hữu tập thể ñối với ñất tại khu vực nông thôn (ðiều 10 Hiến pháp năm 1982
nước Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa). Do công hữu nên ñất ñai cũng là ñối tượng
quản lý của chính quyền các cấp.
Do Nhà nước sở hữu toàn bộ ñất ñai nên ñể phân chia quyền lợi có ñược từ
sử dụng ñất cho người dân, Nhà nước Trung Quốc cũng ñưa ra khái niệm “Quyền
sử dụng ñất”. Về cơ bản quyền sử dụng ñất tại Trung Quốc là tách biệt với quyền sở
hữu ñất. Theo quy ñịnh của pháp luật, quyền sử dụng ñất có thể ñược chuyển ñổi

giữa các người sử dụng ñất (ðiều 2 Hiến pháp 1988 nước Cộng hòa Nhân dân
Trung Hoa). Hiện tại, Trung Quốc có hai hình thức về quyền sử dụng ñất là quyền
sử dụng ñất cấp và quyền sử dụng ñất giao (Lưu Quốc Thái, 2006).
- Quyền sử dụng ñất cấp: Là quyền sử dụng ñất truyền thống ñược áp dụng
cho các cơ quan Nhà nước. ðây là hình thức Nhà nước cấp ñất cho các doanh
nghiệp nhà nước sử dụng mà không thu thuế hoặc thu thuế rất thấp và Nhà nước có
thể thu hồi ñất bất cứ lúc nào. ðối với loại quyền sử dụng ñất cấp thì không thể tiến
hành chuyển nhượng, cho thuê hoặc thế chấp.
- Quyền sử dụng ñất giao: Là việc người sử dụng ñất (doanh nghiệp, tổ chức,
cá nhân) mua quyền sử dụng ñất từ Nhà nước ñối với một mảnh ñất nhất ñịnh trong
một khoảng thời gian giới hạn (thông thường là từ 40 - 70 năm tùy theo mục ñích sử
dụng). Quyền sử dụng ñất giao ở Trung Quốc ñược hình thành cùng với nền kinh tế
thị trường vào những năm 1980. ðặc trưng của quyền sử dụng ñất giao là có thể
giao dịch ñược trên thị trường thông qua các hình thức:
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất: Người sử dụng ñất có thể chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất khi có ñủ ba ñiều kiện cơ bản sau: ðã hoàn thành nghĩa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

vụ tài chính ñể có quyền sử dụng ñất; có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và ñã
bỏ vốn thực hiện hoạt ñộng ñầu tư ở một mức ñộ nhất ñịnh, thông thường là ít nhất
25% tổng số vốn ñầu tư cho việc sử dụng theo dự án. ðối với thủ tục chuyển nhượng
theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng ñất không nhất
thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp
ñồng, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất
tại Phòng quản lý Nhà nước về ñất ñai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương
ứng. ðối với giá cả nhà nước không tiến hành quản lý hay ñịnh giá cụ thể cho từng
loại ñất mà giá cả ñược thỏa thuận giữa hai bên mua và bán. Trong trường hợp giá
chuyển nhượng quá thấp (một cách bất thường) thì chính quyền ñịa phương sẽ là

người ñược ưu tiên mua lại quyền sở hữu ñất. ðiều này góp phần hạn chế các tiêu cực
trong chuyển nhượng “Quyền sử dụng ñất giao” trên thị trường.
+ Cho thuê quyền sử dụng ñất: Người sử dụng ñất có thể cho thuê quyền sử
dụng ñất ñể nhận tiền cho thuê. Giao dịch này phải ñược thực hiện thông qua hợp
ñồng. Hai bên trong giao dịch phải ñến cơ quan quản lý nhà nước về ñất ñai ñể ñăng
ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp ñồng có hiệu lực. Nội dung
chính của hợp ñồng là bên thuê phải sử dụng ñất ñúng theo thời hạn, ñiều kiện mà
bên cho thuê ñã cam kết trước ñây ñể có ñược quyền sử dụng ñất.
+ Thế chấp quyền sử dụng ñất: Người sử dụng ñất có thể thế chấp quyền sử
dụng ñất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tại các tổ chức tín dụng ở
ñịa phương ñể vay vốn. Giao dịch thế chấp phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng
giữa người sử dụng ñất và chủ thể cho vay. Nếu ñến hạn thanh toán mà người thế
chấp không trả ñược nợ, bên cho vay có thể phải ñăng ký quyền sử dụng với tư cách
là người sử dụng ñất mới.
Từ những ñặc ñiểm trên có thể thấy quy ñịnh về sở hữu ñất ñai của Trung
Quốc và Việt Nam có nhiều ñiểm tương ñồng. Sở hữu Nhà nước về ñất ñai là nét
ñặc trưng cơ bản nhất trong quy ñịnh về sở hữu ñất ñai của Trung Quốc và Việt
Nam. Do ñất ñai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước nên quyền sở hữu tư nhân bị
phủ ñịnh và ñể bảo ñảm quyền lợi cho người dân khi sử dụng ñất ñai mà khái niệm
quyền sử dụng ñất ñược tách rời khỏi quyền sở hữu.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

1.3. Quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất ñai ở Việt Nam
1.3.1. Các khái niệm liên quan
1.3.1.1. ðất và mục ñích sử dụng ñất
ðất ñai ñược coi là lãnh thổ quốc gia, tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt và là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi
trường (Nghị quyết Trung Ương 7 khóa IX). Theo Luật ðất ñai năm 2003 thì ñất ñai

ñược phân loại thành 3 nhóm ñất chính theo mục ñích sử dụng là: Nhóm ñất nông
nghiệp, nhóm ñất phi nông nghiệp và nhóm ñất chưa sử dụng.
- ðất nông nghiệp bao gồm các loại ñất: ðất trồng cây hàng năm (ñất lúa, ñất
ñồng cỏ dùng cho chăn nuôi và ñất trồng cây hàng năm khác); ñất trồng cây lâu
năm; ñất rừng sản xuất; ñất rừng ñặc dụng; ñất rừng phòng hộ; ñất nuôi trồng thủy
sản; ñất làm muối và ñất nông nghiệp khác.
- ðất phi nông nghiệp bao gồm: ðất ở (ñất ở ñô thị và ñất ở nông thôn); ñất
xây dựng; ñất sử dụng vào mục ñích An ninh Quốc phòng; ðất sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp; ðất sử dụng cho mục ñích công cộng; ñất sử dụng cho mục ñích
tôn giáo; ðất có công trình là ñình, ñền, miếu, am, từ ñường, nhà thờ họ; ñất làm
nghĩa trang, nghĩa ñịa; ðất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng và
ñất phi nông nghiệp khác.
- ðất chưa sử dụng bao gồm các loại ñất chưa xác ñịnh mục ñích sử dụng.
1.3.1.2. Quyền sở hữu ñất ñai
ðiều 164 của Bộ Luật dân sự 2005 chỉ rõ: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh
của pháp luật…”. Trong ñó:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản (nhà vắng chủ).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền sử dụng, ñiều này thấy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

rõ trong việc Nhà nước giao quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân.
- Quyền ñịnh ñoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản

của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, ñổi, tặng
cho, ñể thừa kế;
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế.
1.3.2. ðặc ñiểm quyền sử dụng ñất ở Việt Nam
1.3.2.1. Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai
ðặc trưng cơ bản và nổi bật nhất về quyền sở hữu ñất ñai ở nước ta là hình
thức sở hữu công về ñất ñai. Toàn bộ ñất ñai của ñất nước là của chung, của tất cả
mọi người trong xã hội không phân chia tầng lớp, giai cấp ñây ñược gọi là quyền sở
hữu toàn dân về ñất ñai.
Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai ở nước ta ñã ñược khẳng ñịnh rõ trong
Hiến pháp của Nhà nước. ðiều 17 Hiến pháp 1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi,
sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa
và vùng trời mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”,
Hiến pháp cũng khẳng ñịnh: Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và
pháp luật” (Quốc hội, 1992).
Luật ðất ñai năm 2003 của nước ta cũng khẳng ñịnh quyền sở hữu toàn dân
về ñất ñai khi chỉ rõ “Nhà nước thực hiện quyền ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất
ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai”. Với tư cách là chủ thể sở hữu Nhà
nước thực hiện ñầy ñủ cả 3 quyền cơ bản ñối với ñất ñai là: Quyền chiếm hữu;
Quyền sử dụng và Quyền ñịnh ñoạt ñối với ñất ñai:
- Quyền chiếm hữu ñất ñai: Thể hiện ở chỗ các cơ quan nhà nước các cấp từ
trung ương ñến ñịa phương chiếm hữu ñất ñai trong phạm vi lãnh thổ của mình một
cách tuyệt ñối, không ñiều kiện và không giới hạn. Nhà nước cấp phép cho người sử
dụng ñất có quyền chiếm hữu trên những khu ñất, thửa ñất nhất ñịnh trong một thời

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12

gian giới hạn, có thể là dài hạn nhưng không phải là vĩnh viễn. Việc trao quyền chiếm
hữu này nhằm mục ñích sử dụng ñất ñai vào ñúng các mục ñích khác nhau. Về cơ bản
Nhà nước có quyền ñược thu hồi ñất của người sử dụng ñất khi nhà nước cần.
- Quyền sử dụng ñất ñai: Thể hiện ở chỗ Nhà nước khai thác công dụng và
hưởng hoa lợi từ tài nguyên ñất ñai; ñây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất ñể Nhà
nước thực hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều
thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ ñất ñai mà phải
tổ chức cho toàn xã hội - trong ñó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng ñất vào
mọi mục ñích. Nhờ ñó, quyền sử dụng ñất ñược Nhà nước giao về cho người sử
dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể; quyền sử dụng ñất
ñai của Nhà nước trong trường hợp này ñược thể hiện trong quy hoạch sử dụng ñất,
trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất do ñầu tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn
ðình Bồng, 2006).
- Quyền ñịnh ñoạt với ñất ñai: Trong khoản 2 ðiều 5 Luật ðất ñai năm 2003
ñã quy ñịnh rõ:
+ Nhà nước thực hiện quyền ñịnh ñoạt ñối với ñất ñai như sau: Quyết ñịnh
mục ñích sử dụng ñất thông qua việc quyết ñịnh, xét duyệt quy hoạch sử dụng ñất,
kế hoạch sử dụng ñất (sau ñây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất);
+ Quy ñịnh về hạn mức giao ñất và thời hạn sử dụng ñất;
+ Quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cho phép chuyển mục ñích
sử dụng ñất;
+ ðịnh giá ñất.
Như vậy, với việc áp dụng quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai khẳng ñịnh
trong xã hội Việt Nam chỉ tồn tại duy nhất hình thức sở hữu công hữu về ñất ñai.
ðất ñai là tài sản công, không thuộc sở hữu của bất cứ cá nhân nào mà thuộc quyền
sở hữu chung của toàn dân, toàn xã hội do Nhà nước ñứng ra làm ñại diện.
1.3.2.2. Quyền sử dụng ñất
Nét ñặc trưng khác của quyền sở hữu ñất ñai ở nước ta là sự phân quyền của

Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất (người sử dụng ñất). Theo ðiều 9
Luật ðất ñai năm 2003 (Quốc hội, 2003) thì người sử dụng ñất bao gồm:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, ñơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy ñịnh của Chính
phủ (sau ñây gọi chung là tổ chức) ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất hoặc công
nhận quyền sử dụng ñất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng ñất.
- Hộ gia ñình, cá nhân trong nước ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất hoặc
công nhận quyền sử dụng ñất, nhận chuyển quyền sử dụng ñất.
- Cộng ñồng dân cư gồm cộng ñồng người Việt Nam sinh sống trên cùng ñịa
bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các ñiểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ ñược Nhà nước giao ñất hoặc công
nhận quyền sử dụng ñất.
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh ñường, tu viện, trường
ñào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn
giáo ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất hoặc giao ñất.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan ñại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan ñại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao ñược Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan ñại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan ñại diện của tổ chức liên
Chính phủ ñược Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất.
- Người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài về ñầu tư, hoạt ñộng văn hoá, hoạt
ñộng khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn ñịnh tại Việt Nam ñược Nhà nước
Việt Nam giao ñất, cho thuê ñất, ñược mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ở.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài ñầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về ñầu tư

ñược Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất.
Quyền sử dụng ñất của các cá nhân, tổ chức, tập thể (người sử dụng ñất)
ñược thể hiện thông qua các quyền: Chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng ñất; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất (Quốc hội,
2003).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

Về cơ bản thì quyền sử dụng ñất khác biệt so với quyền sở hữu ñất. Tuy
nhiên, quyền sử dụng ñất là một quyền hạn khá rộng ñủ ñể bảo ñảm các quyền lợi
của người dân trong việc sử dụng ñất. Nội dung của quyền sử dụng ñất của người
dân ñược quy ñịnh cụ thể như sau:
- Chuyển ñổi quyền sử dụng ñất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng ñất trong
các trường hợp: Nông dân cùng một ñịa phương (cùng xã, phường, thị trấn) ñổi ñất
(nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau
ñể tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả
xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công bằng theo
kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở trong cùng một ñịa
phương (cùng xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi chỗ ở. Việc
chuyển ñổi quyền sử dụng ñất là không có mục ñích thương mại (Nguyễn ðình
Bồng, 2006); Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn ðình Bồng, 2005).
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng ñất
trong trường hợp người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề
khác, không có khả năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử dụng ñất mà pháp
luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển
quyền sử dụng ñất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có
ñược quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất là ở chỗ: ðất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc

chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước có quyền
ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng ñất,
thuế sử dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường hợp
không ñược chuyển quyền sử dụng ñất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
ñều phải ñăng ký biến ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp
(Nguyễn ðình Bồng, 2006); Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn ðình Bồng, 2005).
+ Tặng cho, thừa kế quyền sử dụng ñất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng
ñất quyền sử dụng ñất trong tình huống ñặc biệt, người nhận quyền sử dụng ñất
không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển ñổi cơ
cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc chuyển quyền sử dụng ñất không

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương
mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng ñất chiếm một tỉ trọng rất có ý
nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản (Nguyễn ðình Bồng, 2006).
+ Thế chấp quyền sử dụng ñất: Là một hình thức chuyển quyền sử dụng ñất
(không ñầy ñủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm
vật thế chấp ñể thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật
thế chấp không ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và
dùng nó ñảm bảo có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả
nợ ñược, người nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán
ñể thu hồi vốn. Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất
ñộng sản, trong thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị quyền
sử dụng ñất. Trong trường hợp người vay tiền không có quyền sử dụng ñất ñể thế
chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá
nhân hay tổ chức cam kết dùng quyền sử dụng ñất của họ ñể chịu trách nhiệm thay
cho khoản vay của mình (Nguyễn ðình Bồng, 2006); Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
ðình Bồng, 2005).

+ Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất: Là hành vi mà người có quyền sử
dụng ñất có thể dùng ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây
dựng xí nghiệp. Phương thức góp vốn bằng quyền sử dụng ñất là cách phát huy tiềm
năng ñất ñai trong việc ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp
phải chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập cho
nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại hóa và
công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Nguyễn ðình Bồng, 2006); Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn ðình Bồng, 2005).
Như vậy, có thể thấy khái niệm quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất
không hề mâu thuẫn với khái niệm sở hữu nhà nước về ñất ñai. Trên thực tế khái
niệm người sử dụng ñất và quyền sử dụng ñất là một sự sáng tạo của nhà nước trong
việc bảo ñảm các quyền lợi cho những người sử dụng ñất mà vừa không ñi trái lại
với chế ñộ công hữu về ñất ñai theo như hiến pháp ñã ñề ra.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

1.4. Hệ thống pháp luật về quản lý ñất ñai và quyền sử dụng ñất ở Việt Nam
1.4.1. Hệ thống pháp luật về quản lý ñất ñai
Tính ñến nay, ngành quản lý ñất ñai ở nước ta ñã trải qua gần 69 năm (1945 -
2014) hình thành và phát triển. Quản lý ñất ñai Việt Nam ñang phát triển theo mô
hình hiện ñại hóa với mô hình gồm ba bộ phận chính:
- Luật pháp về ñất ñai: Luật ðất ñai (1987); Luật ðất ñai (1993); Luật sửa
ñổi và bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai (1998); Luật Sửa ñổi, bổ sung một số
ñiều Luật ðất ñai (2001); Luật ðất ñai (2003) và Luật ðất ñai 2013 có hiệu lực từ
ngày 01/7/2014.
- Quy hoạch sử dụng ñất: Quy hoạch sử dụng ñất là một cơ sở pháp lý cho
việc lập kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích
sử dụng ñất. Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành thì quy hoạch sử dụng

ñất ñược tiến hành theo chu kỳ 10 năm ở cả 4 cấp: Quốc gia, tỉnh, huyện và xã.
- Thanh tra ñất: Thanh tra, kiểm tra ñất ñai, giải quyết khiếu nại tố cáo, ñảm
bảo quản lý và sử dụng ñất tuân thủ pháp luật.
Ba thành phần nói trên là nền tảng của hệ thống quản lý ñất ñai, giúp bảo
ñảm quản lý ñất ñai ñúng quy hoạch và ñúng pháp luật theo Hiến pháp và Luật ðất
ñai hiện hành của nước ta.
1.4.2. Các văn bản luật liên quan tới quyền sử dụng ñất
ðể thực hiện tốt các quyền sử dụng ñất, Nhà nước ta ñã ban hành khá nhiều
các văn bản luật và dưới luật có liên quan. Dưới ñây trình bày một số văn bản pháp
quy có liên quan tới các quyền sử dụng ñất ñược nhà nước ban hành từ năm 1993
trở lại ñây:
- Luật:
+ Luật ðất ñai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993.
+ Luật Thuế chuyển quyền sử dụng ñất 1994, có hiệu lực từ ngày 01/7/1994.
+ Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995.
+ Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai 1998, có hiệu lực từ
ngày 01/01/1999.
+ Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất 2000.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 17

+ Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai 2001, có hiệu lực từ
ngày 01/10/2001.
+ Luật ðất ñai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004.
+ Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005.
+ Các văn bản dưới luật:
+ Nghị ñịnh số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao ñất nông
nghiệp cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài vào mục ñích sản xuất
nông nghiệp.

+ Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về
việc ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
+ Nghị ñịnh số 114/CP ngày 05/9/1994 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết thi
hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng ñất.
+ Nghị ñịnh số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng ñất ñai.
+ Thông tư số 278/TT-ðC ngày 07/3/1997 của Tổng cục ðịa chính hướng
dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng ñất ñai.
+ Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng ñất và
thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất.
+ Nghị ñịnh số 85/1999/Nð-CP ngày 28/8/1999 của Chính phủ sửa ñổi, bổ
sung một số ñiều của bản quy hoạch về việc giao ñất nông nghiệp cho hộ gia ñình,
cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài vào mục ñích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm
giao việc giao ñất làm muối cho hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài.
+ Nghị ñịnh số 19/2000/Nð-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy ñịnh chi
tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất và Luật sửa ñổi, bổ sung một số
ñiều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất.
+ Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị ñịnh số 19/2000/Nð-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy ñịnh