Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện hiệp hòa tỉnh bắc giang giai đoạn 2008 2012

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



ĐẶNG XUÂN TRỌNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN
CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO, THỪA KẾ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN HIỆP HOÀ
TỈNH BẮC GIANG GIAI ĐOẠN 2008 - 2013


Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03


LUẬN VĂN THẠC SỸ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. PHAN ĐÌNH BINH




Thái Nguyên - năm 2014
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.



Tác giả Luận văn


Đặng Xuân Trọng
LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và
Môi trường, Ban quản lý đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong
suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Phan Đình Binh, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Hiệp Hòa, Phòng Tài
nguyên và Môi trường - Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Hiệp
Hòa, Chi cục Thuế huyện Hiệp Hòa, Phòng Thống kê huyện Hiệp Hòa, Ủy
ban nhân dân và cán bộ địa chính của thị trấn Thắng, xã Đức Thắng và xã
Đoan Bái đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số
liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này./.


Tác giả Luận văn

Đặng Xuân Trọng



M ỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.Tính cấp thiết của đề tài 1

2. Mục tiêu của đề tài 2
2.1. Mục tiêu chung 2

2.2. Mục tiêu cụ thể 2

3. Yêu cầu 2

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1. Cơ sở khoa học về QSD đất đai 3

1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 6

1.2.1. Các nước phát triển 6

1.2.2. Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á 8

1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền
sử dụng đất ở Việt Nam 12

1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 12

1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ 15

1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 20

1.3.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 25

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 27

2.1. Đối tượng nghiên cứu 27

2.2. Phạm vi nghiên cứu 27

2.3. Nội dung nghiên cứu 27

2.4. Phương pháp nghiên cứu 27

2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 27

2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 28

2.4.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 29

2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 29

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hiệp Hoà tỉnh Bắc Giang 30

3.1.1. Điều kiện tự nhiên 30

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 36

3.2. Hiện trạng công tác quản lý, sử dụng đất huyện Hiệp Hòa
và 3 điểm nghiên cứu. 44

3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Hiệp Hòa 45

3.2.2. Công tác quản lí đất đai huyện Hiệp Hòa 46

3.2.2.3. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 47

3.2.3. Hiện trạng sử dụng đất của Thị trấn Thắng, xã Đức Thắng và
Đoan Bái 48

3.3. Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế quyền sử dụng đất tại Thị trấn Thắng, xã Đức Thắng
và Đoan Bái giai đoạn năm 2008- 2013 50

3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất 50

3.3.2. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 54

3.3.3 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 55

3.3.4. Ý kiến của người dân về việc thực hiện quyền chuyển nhượng,
tặng cho và thừa kế QSD đất tại Thị trấn Thắng, xã Đức Thắng
và Đoan Bái 58

3.3.5. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền
sử dụng đất ở huyện Hiệp Hòa. 65
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền
sử dụng đất nói chung và quyền chuyển nhượng, tặng cho thừa kế
sử dụng đất nói riêng 68

3.4.1. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật 69

3.4.2. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất 69

3.4.3. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các
quyền sử dụng đất 70

3.4.4. Giải pháp về chính sách 70

3.4.5. Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính 71

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72

1. Kết luận 72

2 Kiến nghị 73

TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
QSDĐ Quyền sử dụng đất
UBND Uỷ ban nhân dân
SDĐ Sử dụng đất
KTXH Kinh tế xã hội
QSH Quyền sở hữu
XHCN Xã hội chủ nghĩa
NXB Nhà xuất bản







DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Phân loại thổ nhưỡng của huyện Hiệp Hoà 32
Bảng 3.2. Các sông, ngòi, ao hồ chính của huyện Hiệp Hòa 34
Bảng 3.3. Thời tiết khí hậu huyện Hiệp Hoà trung bình từ năm 2008 - 2013 35
Bảng 3.4. Điều kiện Kinh tế - Xã hội của huyện từ năm 2010 – 2013 37
Bảng 3.5. Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp qua các năm 38
Bảng 3.6. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 45
Bảng 3.7: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 các xã, thị trấn điều tra 48
Bảng 3.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại Thị trấn Thắng, xã
Đức Thắng và Đoạn Bái huyện Hiệp Hòa từ 2008 – 2013 50
Bảng 3.9. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại Thị trấn Thắng, 54
xã Đức Thắng và Đoan Bái huyện Hiệp Hòa từ 2008 – 2013 54
Bảng 3.10. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ tại Thị trấn 56
Thắng xã Đức Thắng và Đoan Bái, huyện Hiệp Hòa từ 2008 – 2013 56
Bảng 3.11. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ tại Thị trấn 58
Thắng xã Đức Thắng và Đoan Bái huyện Hiệp Hòa từ 2008 – 2013 58
Bảng 3.12. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ 60
nông nghiệp theo các xã giai đoạn 2008 – 2013 60
Bảng 3.13. Ý kiến người dân về việc thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn huyện Hiệp Hòa giai đoạn 2008 – 2013 62
Bảng 3.14. Ý kiến người dân về việc tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn huyện Hiệp Hòa năm 2013 64





DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Hiệp Hòa 31
Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế huyện Hiệp Hòa năm 2013 37
Hình 3.3. Cơ cấu lao động phân theo ngành kinh tế 39
Hình 3.4. Cơ cấu sử dụng đất huyện Hiệp Hòa năm 2013 46
Hình 3.5 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ 50
Hình 3.6 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ 54
Hình 3.7 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ 56

1

ĐẶT VẤN ĐỀ

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn. Bởi vậy việc sử
dụng đất tiết kiệm có hiệu quả và bảo vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá
này là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách đối với mỗi quốc gia. Đất
đai là điều kiện tồn tại quan trọng bậc nhất của loài người. Vì vậy, bất kỳ
Nhà nước nào cũng muốn quản lý đất đai để hướng đất đai phục vụ theo
yêu cầu của mình. Để đạt được mục đích đó yêu cầu Nhà nước phải thực
hiện quản lý đất đai. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
năm 1992 đã quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý, người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển
quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật Đất
đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai
2003 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là
ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Khi Luật Đất đai
2003 có hiệu lực thi hành cùng với sự tăng trưởng của kinh tế Việt Nam thì
số lượng giao dịch chính thức tăng lên rõ rệt, nhất là những địa phương có
tiềm năng kinh tế phát triển. Các thủ tục hành chính được cải tiến cũng
khiến các giao dịch tăng lên. Tuy nhiên, vẫn cần hoàn thiện hơn nữa những

quy định pháp luật đối với quyền của người sửu dụng đất. Luật Đất đai
2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ
dàng thực hiện các quyền sử dụng đất.
Hiệp Hoà là một huyện trung du, thuần nông, kinh tế phát triển chưa
mạnh, nguồn thu nhập chính chủ yếu là sản xuất nông nghiệp. Những năm
gần đây nền kinh tế hàng hoá từng bước đã phát triển do hệ thống giao thông
được nâng cấp, mở rộng Quộc lộ 37 đi Phú Bình tỉnh Thái Nguyên; Tỉnh lộ
296 - Cầu Vát nối thông tuyến huyện Hiệp Hoà đi Sóc Sơn - Hà Nội; tỉnh lộ
295- Cầu Đông Xuyên nối tuyến Hiệp Hoà đi tỉnh Bắc Ninh nên có nhiều
thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế-văn hoá-xã hội; đô thị hoá diễn ra
2

mạnh mẽ, nhiều khu quy hoạch đất ở mới được xây dựng, đất nông nghiệp thu
hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá
nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là
việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho
yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử
dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà
nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất
ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập trong việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hiệp Hòa. Xuất phát từ thực
tiễn trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường và Ban chủ nhiệm
khoa Sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm thái Nguyên, dưới sự hướng
dẫn của thầy giáo TS Phan Đình Binh, tôi tiến hành luận văn: “Đánh giá việc
thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại
huyện Hiệp Hoà, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2008-2013” là cần thiết trong
thời điểm hiện nay.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung

- Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Hiệp Hoà, tỉnh Bắc Giang.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
huyện Hiệp Hoà.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền
sử dụng đất tại huyện Hiệp Hoà, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2008-2013.
3. Yêu cầu
- Nắm vững các chủ trương chính sách, pháp luật về đất đai liên quan
tới các QSDĐ.
- Đánh giá đúng tình hình thực hiện các QSDĐ; Các giải pháp đề xuất
có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ
ở huyện Hiệp Hoà, tỉnh Bắc Giang.

3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học về QSD đất đai
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn
dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai
theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy
nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở
hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên
thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn
mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Quyền sở hữu toàn dân
về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có
thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu
của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai.

Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà
nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai
hiện hành ghi nhận. Vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 [14] đã xuất hiện khái
niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ
của người sử dụng.
Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà
nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người
sử dụng đất” [14]
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
4

lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được
nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính
toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà
nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng
tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích
của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [5]
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu
tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng
loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện
có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được

Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất đai 2003)[15]. Đây
không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với
quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử
dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp
ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là
Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng.
Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử
5

dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai
2003). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền
định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên
phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần
với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của quyền chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế sử dụng đất.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho
phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển
QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển
nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền

điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử
dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp
không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký
biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [5], [18]
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình
huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải
nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao
động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự
mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển
nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên
thị trường bất động sản [5], [18]
6

1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số
đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
1.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư
nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã
hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi
trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh
tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện

chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà
án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành
đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp
đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án
cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát
từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một
hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
7

nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở
Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc
đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ
sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó
và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở
hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất
Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do
Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian
sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà
nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân
chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không
và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể
của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng,
chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước

(Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải
ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân
8

theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA).
1.2.2. Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á
1.2.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng
nhận về đất đai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác
nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền
về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền
sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền
của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển
nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử
dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng
nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn
chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong
vòng 10 năm không được chuyển nhượng.

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu).
Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương
pháp nào để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới
thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn.
Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5
năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng
nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng
9

10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày
thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển
nhượng). Đất không được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời
về đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954
sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng
không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa
chính. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ
phi có dấu "Được sử dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử
dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu
đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm
hữu và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy
chứng nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển
thành giấy chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các
Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ
rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục

Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục
Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được
chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất
thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện.
Giấy này không chuyển nhượng được.
10

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông
nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất
Lâm nghiệp bị thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không
được chuyển nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho
phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm
nghiệp được đổi thành giấy NS4.
- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân
nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K
1.2.2.2. Trung Quốc
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất
đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập
thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối
tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu
đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước
Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của
Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung
Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được
“cấp” và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống
được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh
nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào.

Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp,
người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định
nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ
40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được
11

thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ
người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự,
cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp
hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ
bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ;
có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ
nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng
theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống
với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện
đầu. Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể
hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ
không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ
ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại
Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng
tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển

nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả
thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách
đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ
trong trường hợp này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối
trong chuyển nhượng QSDĐ.
12

1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
Việt Nam
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng
hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày
29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các
quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính
sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20)
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào
giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa.
Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng
những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới
mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm
đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử
dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có
rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” [13].
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh
đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển
QSDĐ trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập
đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất

nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi
người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ
của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà
ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
13

Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu
cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện
tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để
bán, nhưng thực chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng
thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa
thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai.
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này
Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không
chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông
qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày
10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát
triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”.
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” [12]. Do đó, Quốc
hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật
năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993
và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ
sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật
cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy
định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định
đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều

kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua
thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ
đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì
các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy,
năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền
của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê
lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả
14

tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là
05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp
vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê
đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với QSDĐ.
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính
và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua
như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt
Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong
chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc
hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung.
Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Đất đai.
Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:
- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu
cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm
nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị

QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ,
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế
chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước
ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín
dụng 100% vốn nước ngoài.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình
hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã
cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật
Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục
đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm
15

tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương,
chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã
được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp
thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa
quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ
của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định
các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền
thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận
lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất
động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội
dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106)
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt
Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các
quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần

cho cả thời gian thuê. Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại
Việt Nam.
Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật
đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận
những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng
đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ
Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành
các văn bản pháp quy liên quan như sau:
1.3.2.1. Luật
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;
- Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994;
16

- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực
từ ngày 01/01/1999;
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực
từ ngày 01/10/2001;
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;
- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005;
- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi
hành kể từ ngày 01/7/2007;
- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có
hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009;
- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung
Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có
hiệu lực từ ngày 01/9/2009.
1.3.2.2. Các văn bản dưới Luật

- Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất ở tại nông thôn;
- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao
đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục
đích sản xuất nông nghiệp;
- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy
định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;
- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung
giá các loại đất;
- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi