Phân tích môi trường và định hướng kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp Chấn Hưng – Vĩnh Phúc

Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI MỞ ĐẦU
Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt
Nam ngày càng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt
Nam cũng xây dựng đầy đủ nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển thị
trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy
đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế.
Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt
động không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các
nước trên thế giới, nhưng cho đến nay đã đạt được những bước tiến dài, cả về
lượng và chất, đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu công
nghiệp.
Từ khi Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, bất động sản
dần đần hoạt động theo đúng quỹ đạo, sự tiến bộ kể trên được thể hiện một
cách rõ ràng khi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp
hạng chỉ số minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính
minh bạch. Những cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp
các công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển tại Việt Nam
như CBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty kinh doanh bất động
sản trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng.
Một công ty muốn tồn tại và hoạt động có hiệu quả trong ngành thì công
ty đó phải nắm bắt được những nét chính của ngành, và phân tích được năng
lực cạnh tranh cũng như quan trọng hơn cả là phân tích SWOT để biết được
đâu là điểm mạnh, điểm yếu bên trong và rủi ro, thách thức bên ngoài. Chính
vì vậy mà em thực hiện đề tài “Phân tích môi trường và định hướng
kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp Chấn Hưng – Vĩnh
Phúc” để phân tích từ đó đưa ra hướng kinh doanh hữu hiệu nhất cho chủ
đầu tư Khu công nghiệp (Viglacera land). Với thời gian tìm hiểu ngắn cũng
như kiến thức chuyên môn chưa cao nên trong bài còn rất nhiều sai sót, em
mong nhận được lời nhận xét cũng như ý kiến đóng góp của thầy để bài của
em được hoàn thiện hơn.

Em xin chân thành cảm ơn thầy!
Website: Email : Tel : 0918.775.368
PHẦN 1: PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG KINH DOANH CƠ SỞ
HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP.
1. Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường cơ sở hạ tầng Khu
công nghiệp
1.1. Đặc điểm của thị trường.
Thị trường cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp chưa có thị trường trung tâm:
thị trường bất động sản chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó
người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại
lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua
trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặc
thông qua các cá nhân môi giới. Do không có thị trường trung tâm nên các
thông thi về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu
hiệu quả của thị trường này không cao.
Do quá trình phát triển kinh tế và hội nhập kinh tế ngày càng phát triển
và theo xu thế chung nên thị trường cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp ngày càng
phát triển và được Đảng , Nhà nước quan tâm nhiều hơn. Thị trường bất động
sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản là một thị trường
đòii hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hoàn hảo
của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị
trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do không tái tạo
được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền. Các
thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa
được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh
nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo. Thị trường bất động
sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị
trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia:
Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc
là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta luôn

có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt
khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về
vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể
phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành
mạnh và ổn định.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.2. Quy mô thị trường hiện nay.
Theo Chiến lược phát triển các Khu công nghiệp của Việt Nam, diện tích
đất Khu công nghiệp sẽ tăng gấp đôi hiện vào năm 2020, dự kiến sẽ đạt tới
khoảng 25% vào năm 2025. Nhu cầu về đất Khu công nghiệp để đáp ứng cho
nhu cầu phát triển nền kinh tế với hàng loạt các nhà máy xí nghiệp ở trong
khu dân cư phải di dời ra goài cộng với mức tăng trưởng như hiện nay đặc
biệt là tỷ lệ đầu tư nước ngoài ngày càng cao nên diện tích đất Khu công
nghiệp ngày càng tăng mạnh. Hiện tại Việt Nam đã nghĩ đến giải pháp phải
đưa các Khu công nghiệp lên vùng núi, miền trung du do diện tích vùng đồng
bằng và những nơi thuận tiện về giao thông không còn nhiều.
Các KCN đã thu hút được trên 3.600 dự án đầu tư nước ngoài với tổng
vốn đầu tư đăng ký đạt 46,9 tỷ USD (chiếm 30% về số dự án và 25% về vốn
đầu tư so với cả nước) và 3.200 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đầu tư
đăng ký 254.000 tỷ đồng; giải quyết việc làm cho hơn 1,34 triệu lao động.
Nhiều nhà đầu tư lớn, có uy tín trên thế giới đã đến và đầu tư vào các KCN tại
Việt Nam như Cannon, Sam Sung, Formosa…Trình độ công nghệ của các dự
án đầu tư vào KCN cũng ngày càng nâng lên, chuyển dần từ công nghệ thấp
sử dụng nhiều lao động đơn giản sang sử dụng công nghệ tiên tiến, công nghệ
sạch với lao đông chất lượng cao, phức tạp, đòi hỏi nhiều kỹ năng.
+ Nguồn cung :
Hiện tại chúng ta có rất nhiều các Khu công nghiệp được mọc lên nhưng
tính hiệu quả thật sự của nó chưa cao. Các Khu công nghiệp do Việt Nam làm
chủ đầu tư ít thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài vào thuê do chúng ta
thiếu đồng bộ về hệ thống cơ sở hạ tầng đặc biệt là hệ thống xử lý nước thải

nên các nhà đầu tư Châu Âu, Châu Mỹ,… rất ít quan tâm đến. Mà họ sẽ tự
xây dựng một Khu công nghiệp riêng như: Khu công nghiệp Bắc An Khánh
của Nhật, Khu công nghiệp Tân Phú II của Mỹ,…
Tính đến hết năm 2009, cả nước đã có 249 KCN được thành lập với tổng
diện tích đất tự nhiên 63.173 ha, diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạt
khoảng 38.858 ha, chiếm 61,5% tổng diện tích đất tự nhiên. Trong đó, 162
KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên 38.804 ha và 74
KCN đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản
với tổng diện tích đất tự nhiên 14.792 ha. Các KCN phân bố ở 61 tỉnh, thành
phố trên cả nước; tỷ lệ lấp đầy diện tích đất công nghiệp các KCN đã vận
hành đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 48%.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Nguồn cầu.
Theo khảo sát của một số công ty chuyên nghiên cứu về thị trường, cầu
trên thị trường bất động sản vẫn còn tương đối lớn. Nhưng trong thời điểm
hiện nay, việc suy giảm kinh tế làm cho thị trường vẫn chưa thực sự sôi động
trở lại.
Nguồn cầu hiện tại về Khu công nghiệp vẫn còn tiềm năng rất lớn do quá
trình phát triển và hội nhập kinh tế. Đặc biệt chúng ta cần có các Khu công
nghiệp đồng bộ hơn, hiện đại hơn để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài có
tiềm năng lớn.
2. Định hướng phát triển Khu công nghiệp
Tính đến hết năm 2009, cả nước đã có 249 KCN được thành lập với tổng
diện tích đất tự nhiên 63.173 ha, diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạt
khoảng 38.858 ha, chiếm 61,5% tổng diện tích đất tự nhiên. Trong đó, 162
KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên 38.804 ha và 74
KCN đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản
với tổng diện tích đất tự nhiên 14.792 ha. Các KCN phân bố ở 61 tỉnh, thành
phố trên cả nước; tỷ lệ lấp đầy diện tích đất công nghiệp các KCN đã vận
hành đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 48%.

Về kết quả hoạt động sản xuất, tính riêng trong năm 2009, các doanh
nghiệp KCN đã tạo ra 12,2 tỷ USD và 67,9 nghìn tỷ đồng doanh thu; xuất
khẩu đạt 12,3 tỷ USD và 2,6 nghìn tỷ đồng; nộp ngân sách đạt 689 triệu USD
và 4,0 nghìn tỷ đồng.
Tại một số tỉnh/thành phố, các KCN đã góp phần quan trọng trong việc
phát triển kinh tế của địa phương, giải quyết việc làm, tăng thu nhập cho
người dân, đặc biệt là tại các vùng có điều kinh tế- xã hội khó khăn, đặc biệt
khó khăn. Tại một số nơi, việc phát triển KCN đã thu hút, tạo ra các khu vực
dân cư lân cận cung cấp các dịch vụ phục vụ cho hoạt động sản xuất, đời sống
của KCN, tạo tiền đề để hình thành các cụm đô thị- sản xuất- dịch vụ với các
mối liên kết, tương hỗ cao tại khu vực phát triển KCN.
Với những đóng góp ngày càng quan trọng đối với phát triển kinh tế- xã
hội của quốc gia, các KCN đã và đang nhận được sự quan tâm sâu sắc của các
cấp lãnh đạo của Đảng, Nhà nước, Chính phủ Việt Nam. Nghị quyết Đại hội
IX của Đảng đã chỉ đạo: “Quy hoạch phân bố hợp lý công nghiệp trên cả
nước. Phát triển có hiệu quả các KCN, KCX”. Ngày 14/3/2008, Chính phủ đã
ban hành Nghị định số 29/2008/NĐ-CP quy định về khu công nghiệp, khu
Website: Email : Tel : 0918.775.368
chế xuất, khu kinh tế, tạo cơ sở pháp lý chung để quy hoạch, phát triển các
KCN trên cả nước, xây dựng cơ chế hành chính một cửa, thống nhất về một
đầu mối đối với quản lý nhà nước về KCN. Trước đó, về quy hoạch phát triển
các KCN, Thủ tướng Chính phủ đã có Quyết định số 1107/QĐ-TTg ngày
21/8/2006 phê duyệt quy hoạch phát triển các KCN của Việt Nam đến năm
2015 và định hướng đến năm 2020.
Bên cạnh đó, để tạo điều kiện thu hút đầu tư, phát triển các KCN, Việt
Nam đã và đang hoàn thiện môi trường đầu tư hấp dẫn với chính sách pháp
luật ngày càng minh bạch rõ ràng. Sự ra đời của Luật Đầu tư, Luật Doanh
nghiệp, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai là những dấu mốc quan
trọng tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh hạ tầng KCN và của
các doanh nghiệp trong KCN. Đồng thời, các văn bản này cũng là cam kết

mạnh mẽ của Việt Nam đối với việc phát triển KCN nói riêng và các hoạt
động đầu tư, kinh doanh trên lãnh thổ Việt Nam nói chung.
Trên cơ sở tiếp tục phát huy các kết quả đạt đã được đồng thời khắc phục
những tồn tại trong phát triển các KCN thời gian qua, để đẩy mạnh hơn nữa
vai trò của các KCN trong sự nghiệp phát triển kinh tế- xã hội của đất nước,
trong thời gian tới, việc phát triển KCN cần có định hướng, kế hoạch triển
khai cụ thể.
Về định hướng phát triển, Theo ý kiến cá nhân, chúng ta cần tuân thủ 4
định hướng chính đó là:
Thứ nhất, phát triển các KCN đảm bảo hình thành hệ thống các KCN liên
hoàn (cluster) có vai trò dẫn dắt sự phát triển công nghiệp quốc gia. Thúc đẩy
phát triển các KCN trên các vùng tránh quá tập trung tạo ra sự chênh lệch quá
lớn về phát triển, thông qua tác động của chính sách và hỗ trợ phát triển cơ sở
hạ tầng.
Thứ hai, phát triển các KCN hiện có theo chiều sâu và nâng cao chất
lượng hiệu quả hoạt động theo hướng lấp đầy diện tích đất công nghiệp,
chuyển dịch cơ cấu bên trong thông qua đổi mới công nghệ, nâng cao chất
lượng sản phẩm, phát triển các ngành công nghệ cao như thông tin, cơ điện
tử, công nghệ sinh học. Chuyển mạnh từ công nghiệp gia công sang công
nghiệp chế biến các nguyên liệu trong nước sẵn có và công nghiệp chế tạo
nhằm nâng cao giá trị gia tăng và tạo khả năng cạnh tranh.
Thứ ba, không xây dựng, phát triển các KCN xen lẫn khu dân cư, trên
diện tích đất nông nghiệp có năng suất ổn định. Đối với doanh nghiệp hiện
đang phát sinh ô nhiễm, cần có kế hoạch di chuyển các cơ sở sản xuất hàng ra
Website: Email : Tel : 0918.775.368
ngoài đô thị, đồng thời hướng các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án có khả
năng gây ô nhiễm môi trường vào KCN được có quy định.
Thứ tư, phát triển KCN đi đôi với việc bảo vệ môi trường trong và ngoài
KCN; chăm lo điều kiện làm việc, đời sống và nhà ở cho người lao động;
giám sát chặt chẽ việc thi hành pháp luật về lao động trong các doanh nghiệp

KCN.
3. Phạm vi cạnh tranh và đối thủ cạnh tranh
Xu hướng cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành.
Để vượt qua khủng hoảng kinh tế và cạnh tranh với các tập đoàn bất động
sản (BĐS) quốc tế, các doanh nghiệp (DN) BĐS trong nước đ. bắt đầu "bắt
tay" nhau để hợp lực thực hiện dự án và nâng sức cạnh tranh. Đây có thể là
thời điểm đánh dấu việc hợp tác một cách chuyên nghiệp giữa các DN BĐS
trong nước.
Đánh dấu đầu tiên cho sự hợp tác được xem là chuyên nghiệp và bài bản
của các DN BĐS tại TP. HCM chính là sự ra đời cửa Tập đoàn Tam Phú vào
đầu tháng 6 vừa qua. Đây là sự bắt tay của 4 DN hoạt động trong lĩnh vực xây
dựng bao gồm Công ty cổ phần N.V.T, Công ty CP địa ốc Đất Xanh, Công ty
TNHH tư vấn phát triển nhà Đạt Gia và Công ty TNHH xây dựng Võ Đình.
Sự
chuyên nghiệp của việc hợp tác này thể hiện ở chỗ, đây không phải là sự hợp
tác chỉ để triển khai một dự án đơn lẻ mà trong tương lai Tam Phú sẽ phát
triển
ở nhiều dự án khác từ quy hoạch, đến xây dựng các công tr.nh đô thị và
những hạng mục liên quan.
TS. Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cho
biết, việc hợp tác giữa các DN BĐS thời điểm này là nhu cầu tất yếu. Bởi hiện
nay quy mô của các dự án BĐS không c.n nhỏ lẻ như trước, mà mỗi dự án
đều đòi hỏi những số vốn đầu tư lớn mà tiềm lực của một DN khó thực hiện.
Trước đây, nhiều DN BĐS đã phải bán dự án do không đủ tiềm lực tài chính
để triển khai và cũng không tiến hành hợp tác, đây là những thiệt hại rất lớn
không chỉ trước mắt mà c.n ảnh hưởng lâu dài đến thương hiệu của họ. Ngoài
ra, việc hợp tác c.n giúp các DN BĐS nâng cao được sức cạnh tranh trước sự
"tấn công" của các tập đoàn lớn trên thế giới đang ngày càng quan tâm nhiều
hơn đến thị trường BĐS Việt Nam và TP. HCM nói riêng. Với tiềm lực tài
chính vượt trội, họ dễ dàng vượt qua DN BĐS trong nước để giành lấy những

Website: Email : Tel : 0918.775.368
vị trí vàng để xây dựng, khai thác. Do đó, với quy mô của phần lớn DN BĐS
ở TP.HCM, cũng như cả nước hiện nay đều nhỏ th. việc hợp tác sẽ mang lại
nhiều cơ hội. Tuy nhiên, các DN nên có sự tìm hiểu, lựa chọn để đưa ra hình
thức hợp tác hiệu quả.
Số lượng các đối thủ cạnh tranh.
Trên thực tế, cuộc đua mở sàn giao dịch bất động sản chuẩn đã bắt đầu
trong thời gian gần đây, từ các sàn đã chính thức khai trương thuộc các công
ty như Saigon Land, Sacomreal, Phát Hưng - Địa ốc Sài Gòn, Homecare, Sàn
giao dịch bất động sản Vinaconex, Sàn giao dịch bất động sản Viglacera land,
… đến các sàn đang rục rịch ra mắt trong một vài tháng tới như của ACBR,
Tài Nguyên, Vincom,... Bên cạnh đó, cuộc đua vẫn đang tiếp diễn với nhiều
công ty khác như Phú Gia, Hoàng Quân, Hữu Liên… dưới hình thức thành
lập sàn mới hoặc nâng cấp hoạt động của các trung tâm giao dịch hiện có.
Nguyên nhân chính là do thời điểm bắt buộc phải kinh doanh sản phẩm bất
động sản thông qua sàn giao dịch theo Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu
lực từ ngày 01/01/2009.
Ngay tại địa bàn Vĩnh Phúc thì cũng đã có rất nhiều các khu công nghiệp
được mọc lên và thu hút rất nhiều nhà đầu tư lớn như: KCN Khai Quang,
KCN Bình Xuyên I, KCN Bình Xuyên II, KCN Lai Sơn, KCN Hợp Thịnh,
KCN Tân Tiến,… lên đến hàng nghìn ha và thu hút hàng trăm nhà đầu tư
trong và ngoài nước.
4. Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường.
4.1. Những rào cản gia nhập ngành.
4.1.1. Rào cản kỹ Kỹ thuật.
Ngành bất động sản là một ngành còn khá mới so với các ngành khác
trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên nó là một ngành có khả năng sinh lợi
cao. Nhiều công ty muốn gia nhập vào thị trường kinh doanh bất động sản
nhưng gặp phải một số rào cản về ky thuật gây khó khăn trong việc gia nhập
thị trường.Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các công tr.nh địa

ốc và các qui định kỹ thuật về nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui
hoạch không đáp ứng được yêu cầu về diện tích, độ an toàn.. dẫn đến những
khó khăn và gây tốn kém cho doanh nghiệp khi muốn tham gia vào thị
trường.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
4.1.2. Rào cản về vốn.
Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh yêu cầu về vốn rất lớn.
Các doanh nghiệp với qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp th. không thể tham gia vào
thị trường này được, và nếu như có tham gia th. không thể cạnh tranh được,
có thể dẫn đến phá sản hoặc rút lui khỏi ngành. Tại một số nước, khi ngân
hàng quyết định cho vay phát triển các dự án bất động sản, bộ phận tín dụng
chỉ cần nh.n vào bảng cân đối thu chi tài chính của doanh nghiệp mà không
đ.i hỏi tài sản thế chấp. Một công ty có tiềm lực tài chính mạnh, có lịch sử tín
dụng tốt và có uy tín phát triển trên thị trường sẽ là "bảo chứng" tốt nhất để
ngân hàng quyết định cho vay. Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng
đặt cọc và phương thức thanh toán theo từng đợt khi mua nhà đất, vốn rất phổ
biến tại Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các doanh nghiệp hoạt động
không tốt, dự án dở dang do chiếm dụng vốn th. sẽ nảy sinh nhiêu vấn đề
tranh chấp. Tuy nhiên, tại Việt Nam h.nh thức huy động vốn chưa phát triển
đa dạng, trong khi ở nước ngoài, các công cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ
tín thác bất động sản (REIT) hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án... phát
triển rất mạnh. Điều này khiến cho thị trường Việt Nam hầu như chỉ tập trung
sử dụng duy nhất h.nh thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp
đồng góp vốn.
4.1.3. Rào cản về pháp luật, thủ tục hành chính
Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình
thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định
pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng
bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có
thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của

hàng hóa bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà
nước ở mọi thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh.
Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một chuyện, c.n việc xem xét, phê
duyệt dự án của các cơ quan chức năng lại là một chuyện khác. Vì vậy, "giấc
mơ" về những dự án hoàn thiện của các doanh nghiệp có khi phải kéo dài rất lâu.
4.1.4. Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà
nước.
Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa
phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh
Website: Email : Tel : 0918.775.368
tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực
chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực,
vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông
nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch
xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng
thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm
tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao
dịch bất động sản trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực không
được Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát
triển kinh tế do yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế.
4.2. Rào cản rút lui khỏi thị trường.
Do những đặc tính riêng biệt về sản phẩm của thị trường bất động sản. là
những sản phẩm có vốn đầu tư dài hạn. Sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền với
một vị trí nhất định. Vốn đầu tư cần thời gian dài mới có thể sinh lợi, khả
năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt. chính những yếu tố đó làm cho
việc một công ty đầu tư vào bất động sản th. khó có thể rút lui ra khỏi thị
trường. ví dụ khi một công ty có một dư án đâu tư một t.a nhà địa ốc, thời
gian xây dựng là năm năm. Dự án này là dự án phục vụ cho người có thu
nhập từ 7tr-10tr tháng nên việc thu hồi vốn khoảng 20 năm và sau đó mới có

khả năng sinh lời. Dó đó việc công ty rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn
do các ràng buộc về vốn đầu tư.
5. Đặc điểm về sản phẩm và khách hàng
5.1. Sản phẩm.
Khu công nghiệp Chấn Hưng có diện tích 131,31ha được quy hoạch xây
dựng theo mô hình hiện đại, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật. Đây là khu công
nghiệp có vị trí địa lý rất thuận lợi để phát triển công nghiệp: nằm trên tuyến
Quốc lộ 2 từ Hà Nội đi lên các tỉnh phía Bắc; giáp thị xã Vĩnh Yên (trung tâm
kinh tế chính trị của tỉnh Vĩnh Phúc); cách TP. Việt Trì (Phú Thọ) 19Km,
Cách trung tâm thủ đô Hà Nội 54Km; cách sân bay Quốc tế Nội Bài 30Km.
Có ga đường sắt Hướng Lại nằm sát khu công nghiệp, tuyến Hà Nội – Lào
Cai đi Trung Quốc. Cảng sông Vĩnh Thịnh cách khu công nghiệp 18Km, rất
thuận lợi cho vận chuyển đường thuỷ.
Do vị trí giao thông thuận lợi nên từ Khu công nghiệp có thể dễ dàng
thông thương với các vùng kinh tế trọng điểm của miền Bắc như: Hà Nội,
Quảng Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Hải Dương, Hà Tây, Hưng Yên.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Liền kề với Khu công nghiệp là khu đô thị dịch vụ với diện tích 30.4ha
được quy hoạch đồng bộ các hạng mục: khu nhà ở, khu dịch vụ, trường học,
bệnh viện, siêu thị, khu vui chơi giải trí, góp phần làm tăng sức hấp dẫn cho
các nhà đầu tư vào khu công nghiệp Chấn Hưng.
5.2 Khách hàng.
Nhóm khách hàng của sản phẩm này là những công ty, những nhà đầu
tư có nhu cầu xây dựng mới hay di chuyển nhà máy, xí nghiệp. Những nhà
đầu tư này tìm kiếm đến Khu công nghiệp để thuê đất xây dựng nhà máy, xí
nghiệp hay để thuê nhà xưởng, kho bãi phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh
doanh của họ.
6. Năng lực sản xuất và yêu cầu về vốn.
6.1. Năng lực sản xuất.
Các chuyên gia trong ngành bất động sản nhận định, trong thời gian tới,

nguồn cung về Khu công nghiệp sẽ khá lớn. Do đó, các nhà đầu tư sẽ có nhiều
cơ hội chọn lựa địa điểm đầu tư hơn và sản phẩm phù hợp khả năng tài chính
của mình.
Ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam
khẳng định: hiện nay, sau gói kích cầu của Chính phủ, nhiều dự án đã và đang
tiếp tục được triển khai. Vì vậy, lượng cung bất động sản Khu công nghiệp
trong thời gian tới sẽ tăng lên, những người có nhu cầu sẽ có nhiều cơ hội tiếp
cận được với những dự án bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch.
Quỹ đất phát triển KCN theo quy hoạch được duyệt đến năm 2015 và
định hướng đến năm 2020 tiếp tục được sử dụng để thành lập và xây dựng
KCN. Trong hai năm 2008 và 2009, các tỉnh, thành phố vùng Đồng bằng sông
Hồng đã thành lập thêm 9 KCN với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 2.400
ha và diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạt khoảng trên 1.500 ha. Số
lượng và diện tích KCN gia tăng hàng năm tương đối ổn định ở mức 4-5 KCN
và 1.200-1.500 ha mỗi năm. Tính đến cuối năm 2009, vùng Đồng bằng sông
Hồng có 61 KCN được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên trên 13.800
ha, trong đó có 9.400 ha đất công nghiệp có thể cho thuê. So với cả nước,
vùng Đồng bằng sông Hồng chiếm 26% về số lượng KCN và 23% về diện
tích đất tự nhiên các KCN.
Các KCN tiếp tục triển khai xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, một số
KCN đã cơ bản hoàn thành công tác chuẩn bị hạ tầng để thu hút đầu tư. Trong
số 61 KCN đã thành lập, 49 KCN đã cơ bản hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ
10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
tầng và đi vào vận hành với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 9.550 ha,
chiếm 70% tổng diện tích đất tự nhiên của các KCN đã thành lập trong vùng.
Tính đến cuối năm 2009, tổng vốn đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng các KCN
vùng Đồng bằng sông Hồng đạt gần 2.300 triệu USD và 12.200 tỷ đồng, trong
đó vốn đầu tư thực hiện đạt khoảng 30%. Tỷ lệ này tương đối thấp và có phần
giảm sút do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế làm chững lại tiến độ góp vốn

đầu tư xây dựng.
6.2. Yêu cầu về vốn.
Bất động sản ngoài là một hàng hóa thiết yếu c.n là một cách để tích lũy
tài sản, là một kênh đầu tư của người dân và của các doanh nghiệp. Đối với
mỗi đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu về tính
dụng bất động sản, cụ thể: Đối với các nhà đầu tư thì tín dụng bất động sản là
một cách làm tăng tỷ lệ lợi nhuận. Khi sử dụng tín dụng bất động sản th. tỷ lệ
lợi nhuận sau thuế trên tổng số vốn tự có cao hơn. Mặt khác, bất động sản là
hàng hóa có giá trị lớn nên việc huy động thêm vốn để đầu tư là một nhu cầu
tất yếu. Nhất là đối với các chủ đầu tư các dự án bất động sản thì việc huy
động vốn bằng tín dụng là một phần của dự án, do bất động sản hình thành từ
các dự án có thời gian hình thành dài và giá trị rất lớn .
Đối với các doanh nghiệp trong quá trình thành lập và hoạt động của
mình, ngoài vốn góp ban đầu các doanh nghiệp luôn có nhu cầu về vốn cho
các hoạt động sản xuất và mở rộng kinh doanh của mình, trong đó nhu cầu về
tín dụng bất động sản là một bộ phận. Các doanh nghiệp cần huy động vốn
cho việc đầu tư vào văn phòng làm việc, nhà xưởng, kho bãi,….
7. Khả năng sinh lợi.
7.1. Bất động sản - rủi ro và cơ hội.
Năm 2008, diễn biến bất lợi của lạm phát buộc ngân hàng nhà nước phải
thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ. Điều này khiến cho dòng vốn tín dụng
dành cho bất động sản sụt giảm. Theo thống kê của Ngân hàng nhà nước, tổng
dư nợ tín dụng cho vay BĐS của toàn bộ hệ thống ngân hàng giảm từ 135,000
tỷ đồng trong tháng 4 xuống còn 115,500 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2008,
chiếm 9.15% tổng dư nợ toàn hệ thống. Không những thế, tình hình lãi suất
tăng cao còn gây khó khăn cho nhiều khách hàng đi vay nợ để mua bất động
sản. Thị trường bất động sản tụt dốc trước những biến động bất lợi như vậy.
Diễn biến ngành bất động sản từ năm 2008 đến đầu năm 2009.
11