Đánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án xây dựng trạm biến áp 220 KV và dự án mở rộng nút giao thông giữa quốc lộ 39a với huyện lộ 38b huyện kim động, tỉnh hưng yên

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ii

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI



TRẦN THỊ MINH HUỆ


ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN XÂY
DỰNG TRẠM BIẾN ÁP 220KV VÀ DỰ ÁN CẢI TẠO,
NÂNG CẤP VÀ MỞ RỘNG NÚT GIAO THÔNG GIỮA
QUỐC LỘ 39A VỚI HUYỆN LỘ 38B HUYỆN KIM ðỘNG,
TỈNH HƯNG YÊN


CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN XUÂN THÀNH





HÀ NỘI, NĂM 2013
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

iii

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận
văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc.


Tác giả luận văn



Trần Thị Minh Huệ











Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iv

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực
của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa
học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và
nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học
PGS.TS. Nguyễn Xuân Thành đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Tài nguyên và Môi trường - Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, Tập thể ban bồi
thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng huyện Kim Động, Phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Kim Động, các phòng, ban, cán bộ và nhân dân các xã trong huyện
Kim Động đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng
nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài
này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Trần Thị Minh Huệ


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
v

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ii
LỜI CẢM ƠN iv

MỤC LỤC v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii
DANH MỤC BẢNG viii
DANH MỤC HÌNH ix
MỞ ðẦU 1
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1. Bản chất của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 3
1.1.1. Khái niệm 3
1.1.2. Tính đa dạng và sự phức tạp của bồi thường, giải phóng mặt bằng 3
1.2. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng trên thế giới các nước trong khu vực 4
1.2.1. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư của các tổ chức tài
trợ (WB và ADB) 4
1.2.2. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Trung Quốc 5
1.2.3. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Thái Lan 7
1.2.4. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở InĐônêxia 8
1.3. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam 9
1.3.1. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng trước năm 1987 9
1.3.2. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng từ 1987-1993 10
1.3.3. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng từ 1993 – 2003 12
1.3.4. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng từ 2003 đến nay 21
1.3.5. Kinh nghiệm cho Việt Nam 23
1.4. Những văn bản pháp quy của Nhà nước về đất đai 24
1.5. Thực tiễn bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Việt Nam 27
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 31
2.2. Nội dung và phương pháp nghiên cứu 31
2.2.1. Nội dung nghiên cứu 31
2.2.2. Phương pháp nghiên cứu 31
2.2.2.1. Phương pháp tiếp cận hệ thống 31
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

vi

2.2.2.2. Phương pháp thu thập tài liệu 31
2.2.2.3. Phương pháp chuyên gia 32
2.2.2.4. Phương pháp xử lý số liệu và tổng hợp số liệu 32
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 33
3.1.2. Hiện trạng sử dụng đất 37
3.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội 39
3.1.3.1. Tăng trưởng kinh tế 39
3.1.3.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 40
3.1.4. Nhận xét 43
3.1.5. Những thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng
đến công tác GPMB 44
3.2. Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án
trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên 45
3.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại 2
Dự án nghiên cứu 49
3.4. Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng trên địa
bàn huyện Kim Động thông qua 2 Dự án 76
3.4.1 Những thành công 76
3.4.2 Một số hạn chế 77
3.5. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB ở
huyện Kim Động. 80
3.5.1. Các giải pháp chung 80
3.5.1.1 Về chính sách bồi thường thiệt hại về đất 80
3.5.1.2 Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất bị thu hồi 80
3.5.1.3 Chính sách hỗ trợ và ổn định cuộc sống 81
3.5.2. Các giải pháp cụ thể 81

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO 86
PHỤ LỤC 869

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Chữ viết tắt Ý nghĩa
1 ADB Ngân hàng châu á
2 BT, GPMB Bồi thường, Giải phóng mặt bằng
3 CN-TTCN Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp
4 CNH-HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa
5 CP Chính phủ
6 GPMB Giải phóng mặt bằng
7 HĐND Hội đồng nhân dân
8 UBND Ủy ban nhân dân
9 NĐ Nghị định
10 QĐ-UBND Quyết định - Ủy ban nhân dân
11 QSDĐ Quyền sử dụng đất
12 NN Nông nghiệp
13 QĐ Quyết định
14 TN và MT Tài nguyên và Môi trường
15 TT-BTC Thông tư - Bộ tài chính
16 TB-STC Thông báo - Sở tài chính
17 TB-SXD Thông báo - Sở xây dựng
18 TP Thành phố

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
viii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Kim Động năm 2012 38
Bảng 3.2: Giá trị sản phẩm các ngành kinh tế. 39
Bảng 3.3: Cơ cấu kinh tế các năm 39
Bảng 3.4 : Bảng tổng hợp kết quả điều tra xác định các đối tượng và điều kiện được
bồi thường của Dự án đầu tư xây dựng Trạm Biến áp 220KV 50
Bảng 3.5: Tỷ lệ mất đất nông nghiệp của các hộ thuộc dự án Đầu tư xây dựng Trạm
Biến áp 220KV Kim Động tại xã Toàn Thắng 53
Bảng 3.6: Tổng hợp giá đất bồi thường, hỗ trợ thuộc dự án Đầu tư xây dựng Trạm
Biến áp 220 KV Kim Động tại xã Toàn Thắng 55
Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả thực hiện giải phóng mặt bằng dự án Đầu tư xây dựng
Trạm Biến áp 220KV Kim Động 56
Bảng 3.8: Ý kiến của người có đất bị thu hồi đất về đơn giá bồi thường đất và tài
sản trên đất ở dự án Đầu tư xây dựng Trạm Biến áp 220KV Kim Động 57
Bảng 3.9: Tổng hợp giá bồi thường và giá thực tế về đất ở và đất nông nghiệp từ
năm 2011 đến năm 2013 tại các dự án nghiên cứu Dự án Đầu tư xây dựng Trạm
Biến áp 220KV Kim Động 60
Bảng 3.10 : Bảng tổng hợp kết quả điều tra xác định các đối tượng và điều kiện được bồi
thường của Dự án 64
Bảng 3.11: Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ về đất đai của dự án 67
Bảng 3.12: Tổng hợp kinh phí bồi thường vật kiến trúc, cây cối, hoa màu của dự án 68
Bảng 3.13: Phương án nộp tiền sử dụng đất để Nhà nước giao đất cho các hộ thuộc
Dự án Cải tạo, nâng cấp, mở rộng nút GT giữa QL39A – HL 38B 69
Bảng 3.14: Tình hình lao động việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại 2 dự án.72
Bảng 3.15: Tình hình việc làm của người trong độ tuổi lao động trước và sau khi
thu hồi đất tại 2 dự án 74
Bảng 3.16: Tổng hợp đánh giá hộ gia đình bị thu hồi đất về ảnh hưởng từ việc thu

hồi đất 76
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ix

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1: Sơ đồ hành chính huyện Kim Động 33
Hình 3.2: Cơ cấu sử dụng đất huyện Kim Động năm 2012 37
Hình 4.3: Khu đất GPMB thực hiện dự án Đầu tư xây dựng Trạm Biến áp 220KV
Kim Động tại xã Toàn Thắng 61
Hình 3.4 : Đoạn đường GPMB của nút giao thông giữa QL39A – HL38B 71

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
1

MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn xây
dựng và phát triển dân sinh, kinh tế sản xuất, an ninh quốc phòng. Hiến pháp
nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 chương II điều 18 đã xác định "Nhà nước
thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñất
ñúng mục ñích và có hiệu quả. Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử
dụng ổn ñịnh lâu dài".
Trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và hiện đại hóa đất nước, việc
chuyển đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng cho phát triển kinh tế xã hội là việc làm
tất yếu xẩy ra thường xuyên ở tất cả các địa phương trên toàn lãnh thổ Việt Nam.
Đặc biệt là chuyển diện tích đất nông nghiệp sang quỹ đất phi nông nghiệp thuộc
các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch.
Trong những năm qua, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là một
trong những vấn đề then chốt trong việc triển khai dự án đầu tư xây dựng các công

trình trọng điểm. Nếu chủ đầu tư làm tốt, đúng tiến độ công tác bồi thường GPMB
thì đây chính là yếu tố chính, quyết định thành công của dự án.
Và một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu là vấn đề bồi thường,
thu hồi đất, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án. Làm
thế nào để đảm bảo lợi ích giữa người dân - Nhà nước – Nhà đầu tư và sự phát triển
bền vững của quốc gia ? Chính vì vậy, để làm tốt công tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng cần thiết phải phân tích, đánh giá có cơ sở khoa học thông qua việc khảo
sát thực tế, điều tra xã hội học đảm bảo lợi ích hợp pháp cho người có đất bị thu hồi.
Kim Động là một huyện đồng bằng nằm ở cửa ngõ phía Bắc của thành phố
Hưng Yên, trong những năm qua cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường là
việc đô thị hóa, công nghiệp hóa diễn ra mạnh mẽ dẫn đến đất đai luôn thu hút được
các dự án đầu tư trọng điểm trên địa bàn huyện.
Do đó, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng là một vấn đề hết sức nhạy cảm,
phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội. Có thể
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
2

thấy, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và công tác tái định cư đều gặp nhiều
vướng mắc, làm chậm trễ việc khởi công xây dựng và kéo dài tiến độ thi công của
các công trình, không những gây thiệt hại cho nhà nước mà còn là nguyên nhân của
những vụ khiếu kiện đông người và kéo dài. Vì vậy, rất cần có định hướng chỉ đạo
và có cơ chế chính sách của các cấp, các ngành để giúp Kim Động có hướng đi
đúng đắn trong công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng và tái định cư trên
địa bàn huyện.
Vì những lý do nêu trên, được sự phân công của Khoa Tài Nguyên và Môi
Trường, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Xuân Thành tôi tiến hành thực
hiện đề tài: "ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng Dự
án xây dựng Trạm Biến áp 220KV và Dự án mở rộng nút giao thông giữa Quốc lộ 39A
với Huyện lộ 38B huyện Kim ðộng, tỉnh Hưng Yên”.
2. Mục ñích và yêu cầu

2.1. Mục ñích:
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất tại 2 dự án: Dự án Xây dựng Trạm Biến áp 220 KV Kim
Động và Dự án Cải tạo, nâng cấp và mở rộng nút giao thông giữa Quốc lộ 39A với
Huyện lộ 38B trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên;
- Đề xuất một số giải pháp cho việc bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên trong tương
lai.
2.2 Yêu cầu:

Chỉ ra được những khó khãn, yếu tố hạn chế trong quá trình triển khai công
tác giải phóng mặt bằng tại địa điểm nghiên cứu ðể làm cãn cứ kiến nghị điều chỉnh
chính sách giải phóng mặt bằng của Nhà nước các cấp.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
3

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Bản chất của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái niệm
Theo từ điển tiếng việt thì “bồi thường” hay “đền bù” có nghĩa là trả lại
tương xứng giá trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một
hành vi của chủ thể khác. “Giải phóng mặt bằng” có nghĩa là di dời, dọn dân đi nơi
khác để lấy mặt bằng xây dựng công trình.
Điều này có nghĩa là:
+ Không phải mọi khoản bồi thường đều bằng tiền;
+ Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều
trường hợp còn mất mát cả về tinh thần, nhất là khi phải tái định cư;
+ Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính
cưỡng chế và vẫn là đòi hỏi sự “hy sinh”, không chỉ là một sự bồi thường ngang giá
tuyệt đối;

Việc bồi thường có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy định của
pháp luật điều tiết, do thoả thuận giữa các chủ thể.
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường nói trên thì có một hình thức bồi
thường khác gọi là hỗ trợ.
1.1.2. Tính ña dạng và sự phức tạp của bồi thường, giải phóng mặt bằng
+ Sự đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với
điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực
thành thị mật đô thị dân cư cao, ngành nghề đa dạng giá trị đất và tài sản trên đất lớn
cho nên quá trình giải phóng mặt bằng có đặc điểm khác với khu vực nông thôn hoạt
động sản xuất chủ yếu là nông nghiệp hoặc tiểu thủ công nghiệp. Do đó, giải phóng
mặt bằng cũng được tiến hành với các đặc điểm riêng biệt.
+ Sự phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời
sống kinh tế xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu
sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp cho nên đất đai là tư liệu sản xuất
không thể thiếu. Đối với khu vực thành thị đất đai là tài sản có giá trị lớn gắn bó trực
tiếp với đời sống sinh hoạt của người dân, với những hộ kinh doanh vị trí đất gắn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
4

liền với thu nhập của họ. Từ các đặc điểm như trên cho chúng ta thấy quá trình bồi
thường thiệt hại ở mỗi dự án là khác nhau.
1.2. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng trên thế giới các nước trong
khu vực
1.2.1. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái ñịnh cư của các tổ chức
tài trợ (WB và ADB)
Theo ngân hàng thế giới (WB), ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) và các
tổ chức phi Chính Phủ khác thì bản chất của việc bồi thường, giải phóng mặt bằng
khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng phải đảm bảo lợi ích của những người bị ảnh hưởng để họ có một
cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt. Trên tinh thần giảm thiểu đến mức thấp nhất

các tác động của việc thu hồi đất, có chính sách thoả đáng, phù hợp đảm bảo người
bị thu hồi đất không gặp bất lợi hay khó khăn trong cuộc sống. Khắc phục, cải thiện
chất lượng cuộc sống, nguồn sống đối với người bị ảnh hưởng. Để thực hiện
phương châm đó thì trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng phải thực hiện
chính sách phát triển con người là trung tâm chứ không phải chính sách bồi thường
vật chất. Từ quan điểm đó chính sách bồi thường công bằng là bồi thường ngang
bằng với tình trạng như không có dự án được sử dụng bằng giá thay thế sao cho đời
sống của người bị ảnh hưởng sau khi được bồi thường ít nhất phải đạt được ngang
mức cũ của họ như trước khi có dự án. Tuy vậy các chính sách này cũng có những
khác biệt so với chính sách của Nhà nước Việt Nam như:
- Khái niệm hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách bồi thường, giải
phóng mặt bằng là một trong những khác biệt có khả năng gây ra những vấn đề xã
hội lớn khi áp dụng chính sách tái định cư của ADB. Theo ADB và WB thì việc
thiếu chứng thư hợp pháp về đất sẽ không ảnh hưởng tới bồi thường cho một số
nhóm dân bị ảnh hưởng và được mở rộng đối với cả đối tượng không bị thiệt hại về
đất và tài sản mà chỉ bị ảnh hưởng tới mặt tinh thần. Ở Việt Nam trước kia chỉ bồi
thường cho những người có chứng thư hợp pháp nhưng ở Nghị định 197/2004/NĐ –
CP đã mở rộng hơn khái niệm hợp pháp, đồng thời có quy định rõ ràng các trường
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
5

hợp không được bồi thường về đất, nếu xét thấy cần được hỗ trợ thì UBND Tỉnh ra
quyết định đối với từng trường hợp cụ thể.
- Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường, giải phóng mặt bằng bao giờ
cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi ở
Việt Nam chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa giải toả
mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi công
trước tránh lấn chiếm đất đai), do vậy nhiều gia đình còn chưa kịp sửa chữa, xây
dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới ổn định ngay sau khi giải toả dẫn đến việc phải
thuê nhà ở tạm.

- Quy định của ngân hàng ADB là không những phải thông báo đầy đủ các
thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án
cho các hộ nông dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thoả mãn các yêu
cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hoá cũng như thực hiện công
tác tái định cư. Ở Việt Nam, thực tế cho thấy việc thực hiện đầy đủ nội dung này là
rất khó khăn, vì việc thu hồi đất là quyền của Nhà nước, nhưng việc di chuyển theo
kế hoạch như thế nào, tái định cư ra sao hầu như không trả lời ngay được.
- Theo quy định của ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực
hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát độc lập phải kiểm tra xem xét
các hoạt động tái định cư có được triển khai đúng không? Từ đó có những kiến
nghị biện pháp giải quyết sao cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đạt
được mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh.
Các chính sách hiện hành tại Việt Nam chưa có quy định về giám sát độc lập
về tái định cư cho nên việc giám sát độc lập công tác tái định cư là công tác khá mới
mẻ ở Việt Nam và ít cá nhân quen với công việc này.
- Phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm theo quy định của ADB là rất
rộng còn theo chính sách hiện hành của Việt Nam thì vẫn còn hạn chế.
1.2.2. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, giải
phóng mặt bằng là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng
như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
6

Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương
án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm
bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so
với trước khi bị thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người
nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được

thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ
cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp
tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây
rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được
tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm
bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải
phóng mặt bằng được giao cho các Cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương
đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một
đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức
chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là,
giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá
đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về
nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân
ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông
thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, Nhà nước bồi thường bằng tiền là
chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian
để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những
cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường
khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi
thường tài sản tập thể.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
7

Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những
thành công nhất định trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là do thứ nhất,
đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động
tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo

các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư. Thứ hai, năng lực thể chế của
các chính quyền địa phương khá mạnh. Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn
toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường giải phóng mặt bằng. Thứ ba,
quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng có
nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả
cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới
hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính
quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng.
Bên cạnh những thành công như vậy, chính bồi thường, giải phóng mặt bằng
của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm;
tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây
xong nhà tái định cư
1.2.3. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Thái Lan
Pháp luật Thái Lan cho phép hình thức sở hữu cá nhân với đất đai, vì vậy
khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất thì đều phải có sự thoả thuận về sử dụng
đất giữa chủ dự án và chủ sử dụng đất của khu đất đó (chủ sở hữu) trên cơ sở
một hợp đồng.
Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho
việc trưng dụng đất vào các mục đích xây dựng công cộng, an ninh quốc phòng.
Luật BE 2530 quy định những nguyên tắc thu hồi đất, nguyên tắc tính giá trị bồi
thường các loại tài sản được bồi thường , trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên kế
hoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt. Luật còn quy định thủ tục thành lập các
cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường tái định cư, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi
thường, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình tự đưa ra toà án.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
8

Về giá đất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ giá do một uỷ ban của Chính
Phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất động sản. Bồi
thường chủ yếu bằng tiền mặt.

Việc chuẩn bị khu tái định cư được chính quyến nhà nước quan tâm đúng
mức, luôn đáp ứng đầy đủ các nhu cầu tái định cư cho nên họ chủ động được công
tác này.
Việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng di dời được thực hiện
rất tốt, việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng rất được quan tâm, các tổ chức chuyên trách thực hiện
công tác này.
Sự thống nhất trong chỉ đạo điều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ rõ
ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn đề,
cũng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng.
Hiện nay, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc bồi thường được tiến
hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá bồi thường . Giá bồi
thường phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính chiến
lược quốc gia thì nhà nước bồi thường với giá rất cao so với giá thị trường. Nhìn
chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều bồi thường
với mức cao hơn giá thị trường.
1.2.4. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Inðônêxia
Ở InĐônêxia vấn đề di dân, bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước
thu hồi đất được coi là sự “hy sinh” mà một số người dân phải chấp nhận vì lợi ích
cộng đồng. Các chương trình bồi thường, tái định cư chỉ giới hạn trong phạm vi bồi
thường theo luật cho đất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trường hợp bị thu hồi
đất được xây dựng khu tái định cư. Theo chính sách của Chính phủ InĐônêxia thì
vấn đề tái định cư được thực hiện dựa trên 3 tiêu chí cơ bản sau:
+ Bồi thường đối với tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất
trong quá trình thu hồi đất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
9

+ Hỗ trợ di chuyển, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và phương tiện phù hợp

với cuộc sống của người dân.
+ Trợ cấp khôi phục lại thu nhập cho người dân để đảm bảo ít nhất người bị
ảnh hưởng có được mức sống gần bằng trước khi có dự án.
Cũng theo quy định của Chính phủ thì việc lập kế hoạch là yếu tố không thể
thiếu trong việc lập dự án đầu tư mà ở đó phải giải quyết vấn đề di dân, tái định cư
cho người dân trên cơ sở đó phải đảm bảo những nguyên tắc cơ bản sau:
+ Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của dự án để giảm thiểu việc di dân bắt
buộc khi triển khai dự án.
+ Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường, hỗ trợ để triển vọng về kinh tế -
xã hội của họ được thuận lợi bằng trước khi có dự án.
+ Các dự án về tái định cư phải đạt hiệu quả càng cao càng tốt.
+ Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi
tiết về các phương án bồi thường.
+ Chú ý đến tầng lớp người nghèo nhất trong đó có những người không hoặc
chưa có quyền hợp pháp về đất đai.
1.3. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam
1.3.1. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng trước năm 1987.
+ Nghị ñịnh 151/TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 14 tháng 4 năm 1959
quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên
quan đến việc đền bù và tái định cư bắt buộc ở Việt Nam. Nghị định này quy định
những nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng đất của nhân dân trong việc
xây dựng những công trình do Nhà nước quản lý, đó là:" Đảm bảo kịp thời và đủ tiện
ích cần thiết cho công trình xây dựng, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời
sống của người có ruộng đất. Nhữn người có ruộng đất được trưng dụng được bồi
thường và trong những trường hợp cần thiết được giúp giải quyết công ăn việc làm
hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy, trồng trọt, tận dụng đất hoang để không phải
trưng dụng hoặc chỉ trưng dụng ít ruộng đất của nhân dân hết sức tránh những nơi
dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, đền, chùa. Trường hợp đặc biệt phải bàn
kỹ với nhân dân địa phương"
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

10

Về mức đền bù và cách tính đền bù, Nghị định 151/TTg có quy định:
"- Đối với ruộng đất nếu không thể đổi bằng đất thì sẽ bồi thường bằng một
số tiền bằng từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của đất bị trưng dụng.
- Đối với nhà cửa vật kiến trúc thì được giúp đỡ xây dựng cái khác.
- Đối với hoa màu đã trồng mà chưa thu hoạch phải bồi thường thiệt hại đúng
mức.
- Đối với mồ mả căn cứ vào tình hình cụ thể, phong tục tập quán của địa
phương mà giúp cho họ số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển "
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc đền bù thiệt hại trong nghị
định 151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm
1960. Tuy nhiên, Nghị định chưa quy định cụ thể mức đền bù thiệt hại mà chỉ quan
tâm đến sự thỏa thuận của các bên.
+ Thông tư số 1792/TTg ngày 11 tháng 01 năm 1970 của Thủ tướng chính
phủ quy định một số điểm tạm thời về bồi thường, giải phóng mặt bằng nhà cửa, đất
đai, cây cối lâu năm, hoa màu cho nhân dân ở những nơi xây dựng kinh tế, mở rộng
thành phố trên nguyên tắc:" Phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi hợp pháp của Hợp
tác xã và của nhân dân". Đây thực sự là bước chuyển đối với người bị ảnh hưởng,
nếu như tại nghị định 151/TTg có ghi " chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống
của người có ruộng đất" thì tại thông tư này, Nhà nước đã thừa nhận quyền được
đền bù thiệt hại thỏa đáng của những người bị ảnh hưởng.
Ngoài ra Thông tư này đã quy định rõ mức đền bù thiệt hại về nhà ở. Đất đai,
cây cối hoa màu, ví dụ đất đai vùng đông bắc chia làm 4 loại, vùng trung du đồi núi
chia làm 5 loại, mỗi loại có mức giá tối đa và mức giá tối thiểu, đối với nhà cửa thì
căn cứ giá trị sử dụng, diện tích mà định giá bồi thường
1.3.2. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng từ 1987-1993
Luật đất đai năm 1988 không nêu cụ thể việc đền bù khi Nhà Nước thu hồi
đất, mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 48): "Đền bù thiệt
hại cho người sử dụng đất để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết

quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật".
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
11

Thực tế các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai 1988 không hướng dẫn
nội dung về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, mà chỉ tập trung vào việc đền
bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác. Thực chất
đây lại là quy định việc thực hịên nghĩa vụ với Nhà nước khi được giao đất (mà sau
này khi thực hiện Luật đất đai năm 1993, được coi là tiền sử dụng đất) trong đó
phần nhỏ được phân bổ cho người bị thu hồi đất.
+ Quyết ñịnh số 186/HðBT ngày 31/5/1990 của Hội đồng Bộ Trưởng quy định
về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác.
Căn cứ để tính mức đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng theo
quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất. Về chất lượng đất nông nghiệp
căn cứ theo hạng đất tính thuế, về vị trí địa lý được chia làm 4 khu vực (nội thành
phố, thị xã, thị trấn, đất ven đô, đất ven đường giao thông và đất vùng nông thôn).
Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu. Ủy ban nhân dân các
tỉnh, thành phố, quy định cụ thể mức đền bù thiệt hại của địa phương mình sát với
giá đất thực tế ở địa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung định mức.
Tại quyết định này, mức đền bù còn được phân biệt theo thời hạn sử dụng đất
lâu dài hay tạm thời. Đồng thời quy định việc miễn giảm tiền đền bù đối với việc sử
dụng đất để xây dựng hệ thống đường giao thông, thủy lợi đường sắt. Toàn bộ tiền
đền bù phải nộp vào ngân sách Nhà nước và được điều tiết cho ngân sách trung
ương 30%, địa phương 70% để sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa và định
canh, định cư cho nhân dân vùng bị thu hồi đất chứ không phải trả trực tiếp cho
người bị thu hồi đất.
+ Hiến pháp năm 1992: Hiến pháp năm 1992 đã công nhận và bảo vệ quyền
sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản
xuất, cụ thể:
- Tại điều 17, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu đối với đất đai: " Đất đai,

rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển
thềm lục địa và vùng trời đều thuộc sở hữu toàn dân".
- Tại điều 18, Hiến pháp quy định về quyền quản lý của Nhà nước đối với đất đai
theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm việc sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả; đồng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
12

thời quy định việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và có trách
nhiệm, nghĩa vụ của người được Nhà nước cho sử dụng đất (tổ chức và cá nhân có trách
nhiệm bảo vệ, bồi thường khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử
dụng đất do Nhà nước giao theo các quy định của pháp luật).
- Tại điều 58, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu cá nhân: " Công dân có quyền
sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất Nhà
nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân".
1.3.3. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng từ 1993 – 2003
+ Luật ðất ñai 1993.
Luật Đất đai năm 1993 đã thể chế hóa các quy định của Hiến Pháp 1992 về
đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chế độ quản lý , sử dụng các lọai đất,
quản lý việc sử dung đất đúng mục đích, xác định thời hạn giao đất, cho thuê đất,
thẩm quyền thu hồi và giao, cho thuê đất; hạn mức sử dụng các loại đất và quy định
cụ thể các quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng đất.
Thông qua Luật Đất đai năm 1993, người sử dụng đất đã được làm chủ về
ruộng đất, có các quyền và nghĩa vụ được xác lập cụ thể, đất đai được vận động
theo cơ chế thị trường, việc sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả hơn, trở thành
động lực to lớn phát triển nông nghiệp, nông thôn, phát triển đô thị và thu hút vốn
đầu tư trực tiếp từ nước ngoài, thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Luật Đất đai năm 1993 thực sự là văn bản quan trọng đối với quyền sử dụng
đất, chuyển quyền sử dụng và đền bù đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Điều 1 của Luật Đất đai quy định quyền sở hữu đối với đất đai (thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý), đồng thời quy định về quyền của Nhà

nước trong việc giao đất, cho thuê đất, (Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế,
đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội- gọi chung là
tổ chức hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức hộ
gia đình cá nhân thuê đất).
Tại điều 1 khoản 2 của Luật đất đai quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho người sử dụng đất ổn định, được ủy ban nhân dân xã, phường, thị
trấn xác nhận. Điều này thực chất là thừa nhận tính lịch sử về công tác quản lý đất đai
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
13

của chúng ta, là đất nước phải hứng chịu nhiều mất mát của chiến tranh, vừa kháng
chiến vừa kiến quốc. Khi hòa bình lập lại, công việc kiến thiết đất nước còn quá
nhiều nên Nhà nước chưa thể bắt tay làm ngay được công tác quản lý Nhà nước về
đất đai.
Để người dân yên tâm sử dụng đất và đầu tư nâng cao hiệu quả sử dụng đất,
tại điều 3 Luật Đất đai có nêu việc Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất, đồng thời quy định các quyền của người sử dụng đất đối với
thửa đất mà mình đang quản lý và sử dụng.
Để xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, điều 12 của
Luật Đất đai quy định việc Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi
giao đất, bồi thường thiệt hại về khi thu hồi đất. Khung giá các loại đất đối với từng
vùng và theo thời gian do chính phủ quy định. Điều 22 có quy định tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng mục đích sản xuất nông nghịêp,
nuôi trồng thủy sản và làm muối không phải trả tiền sử dụng đất.
Về thời hạn giao đất, Điều 20 của Luật Đất đai quy định thời hạn giao đất sử
dụng ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản là 20 năm, để
trồng cây lâu năm là 50 năm. Riêng đất xây dựng nhà ở Nhà nước sẽ giao lâu dài (
Không thời hạn).
Điều 27 của Luật đất đai có quy định việc thu hồi đất và việc bồi thường thiệt

hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng, Việc thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án
đền bù thiệt hại ( Điều 18).
Tại các điều 73 và 79, Luật đất đai quy định cụ thể, chi tiết về quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là được Nhà
nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của
mình; được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi. Đền bù cho người có đất bị
thu hồi để giao cho mình và giao lại cho Nhà nước khi có quyết định thu hồi.
Như vậy, đất đai từ chỗ là sở hữu toàn dân, với quyền sử dụng thuộc Nhà
nước hoặc tập thể thì nay quyền sử dụng còn được trao cho hộ gia đình, cá nhân sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
14

dụng ổn định, lâu dài. Quyền sử dụng đất còn được nới rộng gồm cả quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp.
Người sử dụng đất ổn định được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác
nhận thì được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp thật
cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, Nhà
nước thu hồi đất, trưng mua, trưng dụng, có bồi thường tài sản cho các đối tượng sử
dụng đất.
Luật đất đai năm 1993 cũng như quy định việc Nhà nước xác định giá các
loại đất để tính tiền khi giao đất, cho thuê đất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi,
theo khung giá do chính phủ quy định.
+ Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều Luật ñất ñai.
Ngày 02 tháng 12 năm 1998 đã quy định chi tiết quyền lợi và nghĩa vụ của tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất của người khác,
cụ thể:
- Xác định rõ các quyền của người sử dụng đất khi được giao đất có thu tiền
sử dụng đất, giao đất nhưng không phải nộp tiền sử dụng đất và được cho thuê đất.

- Chuyển sang thuê đất nông nghiệp (Không bị hạn chế về hạn điền) để tạo điều
kiện phát triển các trang trại, thu hút mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư vào sản xuất
nông nghiệp, khai thác đất hoang hóa, đất trống đồi núi trọc và thông qua các quy định
về đầu tư trong nước, Nhà nước có chính sách miễn giảm tiền thuê đất.
- Xử lý các tồn tại cũ mà các tổ chức đã được giao đất, đã nộp tiền sử dụng
đất không phải chuyển sang thuê đất để yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất.
+ Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai ngày 29/6/2001 quy
định cụ thể hơn về việc bồi thường, giải phóng mặt bằng ( sửa đổi, bổ sung Điều
27), cụ thể như sau:
1. Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người
sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, Lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
thì người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ. Việc bồi thường hoặc hỗ trợ
được thực hiện theo quy định của chính phủ.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
15

2. Nhà nước có chính sách để ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi.
Trong trường hợp người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được mua nhà ở của
Nhà nước hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm nhà ở.
Trong trường hợp phương án bồi thường đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt, được công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy định của
pháp luật mà người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi thì cơ quan
quyết định thu hồi đất có quyền ra quyết định cưỡng chế. Trong trường hợp Chính
phủ ra quyết định thu hồi đất thì ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương ra quyết định cưỡng chế.
3. Trong trường hợp cộng đồng dân cư xây dựng các công trình phục vụ lợi
ích công cộng của cộng đồng theo quy hoạch bằng vốn do nhân dân đóng góp hoặc
nhà nước có hỗ trợ thì việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người có đất được sử dụng
để xây dựng công trình do cộng đồng dân cư và người có đất đó thỏa thuận.
Qua nội dung điều 27 nêu trên, chúng ta thấy được tính kiên quyết của Nhà

nước được thể hiện tại văn bản pháp luật cao nhất về quản lý đất đai. Nhà nước
không khoan nhượng với những tổ chức, cá nhân cố tình chây ỳ, không chấp hành
chính sách của nhà nước và hội nhập quốc tế.
+ Nghị ñịnh 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ và Nghị định số
85/1999/NĐ-CP bổ sung nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 về giao đất nông nghiệp
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp:
Mỗi xã được để lại không quá 5% đất nông nghiệp dành cho nhu cầu công ích của xã.
Quỹ đất công ích này có thể được dùng để đền bù cho đất được dùng vào mục đích
xây dựng các công trình công cộng tại xã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép.
+ Nghị ñịnh số 88/CP ngày 17/8/1994 của chính phủ về quản lý sử dụng đất
đô thị. Điều 15 của nghị định này có nêu: "ủy ban nhân dân chỉ đạo các cơ quan
chuyên môn đo đạc đất, ấn định giá đất, giao và cho thuê đất, giải phóng mặt bằng
các khu đất và phát triển cơ sở hạ tầng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đô thị
được duyệt".

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
16

Về thu hồi đất, Điều 28 của nghị định có nêu:
" Trước khi thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho
người đang sử dụng đất về lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương án đền bù
thiệt hại về đất đai và tài sản gắn liền với đất đó". Người đang sử dụng đất bị thu hồi
phải chấp hành nghiêm chỉnh quyết định thu hồi đất của nhà nước."Trường hợp
người có đất bị thu hồi cố ý từ chối thi hành quyết định thu hồi đất, họ sẽ bị cưỡng
chế di chuyển ra khỏi khu đất đó. Ủy ban nhân dân chịu trách nhiệm lập và thực
hiện các dự án di dân, giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện sinh hoạt cần thiết và ổn
định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi".
+ Nghị ñịnh 91/CP ngày 17/8/1994 đưa ra các quy định quản lý quy hoạch
đô thị trong đó giấy phép xây dựng chỉ được cấp khi có giấy chứng minh sử dụng

đất các tổ chức và cá nhân không được lấn chiếm đất công dành cho xây dựng
các công trình hạ tầng đô thị, kể cả vùng bảo vệ được khoanh định theo tiêu chuẩn
quy phạm của Nhà nước.
+ Nghị ñịnh 45/CP ngày 3/8/1996 đưa ra các tiêu chuẩn hợp pháp về sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, dựa theo đó công dân sẽ được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở quy định cụ thể các trường
hợp được miễn, giảm nộp tiền sử dụng đất khi nhận giấy chứng nhậ quyền sử dụng
đất trong đó như:
+ Đất đã được sử dụng làm đất ở ổn định trước ngày 18/12/1980 không đủ
giấy tờ hợp lệ, nay xét phù hợp với quy hoạch không có tranh chấp và được UBND
phường chấp nhận thì được sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở mà không phải
nộp tiền sử dụng đất.
+ Trường hợp đất đã được sử dụng làm đất ở ổn định từ ngày 18/12/1980
đến ngày 15/10/1993 th phải nộp 20% tiền sử dụng đất.
+ Trường hợp sử dụng đất làm nhà ở sau ngày 15/10/1993 thì phải nộp 100%
tiền sử dụng đất. Đây là một trong những căn cứ cho việc hoạch định chính sách
đền bù tài sản gắn liền với đất bị thu hồi.
Trong giai đoạn này, nhiều văn bản do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
ban hành đã đề cập đến những vấn đề có liên quan trực tiếp đến chính sách đền bù
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
17

GPMB khi nhà nước thu hồi đất, trong đó có nhiều quy định, chế định đã và đang
đáp ứng yêu cầu đòi hỏi của thực tế, thể hiện sự quan tâm của Đảng và nhà nước đối
với công tác quản lý, sử dụng đất đai, đối với quyền lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất cũng như lợi ích của Nhà nước sau thời kỳ đổi mới.
+ Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính Phủ.
Nghị định 90/CP của Chính phủ ban hành ngày 17/8/1994, quy định cụ thể các
chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính hợp pháp của
thửa đất để lập kế hoạch đền bù GPMB theo quy định khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng

vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Xét về tính chất, nội dung, Nghị định 90/CP đã đáp ứng được một số yêu cầu
nhất định, so với các văn bản trước, Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính
toàn diện cao và cụ thể hóa việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt
bằng khi nhà nước thu hồi đất, việc đền bù bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng
hạng đất Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, thực tế cho thấy, sau khi nhà nước
thu hồi đất và thực hiện đền bù GPMB, người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn,
đặc biệt là những người bị thu hồi hết đất sản xuất, phải chuyển sang ngành nghề
khác. Tình trạng thất nghiệp, trẻ em phải bỏ học đối với những gia đình bị thu hồi
đất khá phổ biến ở hầu hết các địa phương, Từ đó nảy sinh vấn đề khiếu nại về đền
bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất. Theo NĐ90/CP, giá đất do Nhà nước qui định
để đền bù thiệt hại về đất khác xa so với giá thực tế. Với giá trị được đền bù, người
có đất bị thu hồi không có khả năng tự lập nơi ở mới cũng như không có khả năng
đầu tư để chuyển sang ngành nghề khác để duy trì cuộc sống tối thiểu. Như vậy,
dưới tác động của cơ chế thị trường cùng với số lượng dự án gia tăng,công tác đền
bù thiệt hại GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng trở nên khó khăn, phức tạp,
thực tiễn đòi hỏi phải có sự thay đổi về mặt chính sách, cơ chế, năng lực thể chế
trong công tác này. Đồng thời, Nhà nước cần có chính sách phù hợp về nhà ở, việc
làm, lao động để giải quyết những vấn đề liên quan đến đời sống, dân sinh, kinh tế
cộng đồngvà ổn định xã hội. Sau gần bốn năm triển khai thực hiện, quá trình của
một số tổ chức quốc tế cho các dự án đầu tư phát triển( chủ yếu là các dự án đầu tư
phát triển cơ sở hạ tầng). Nghị định 90/CP đã thể hiện tính bất cập trong việc áp