Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án trên địa bàn thành phố hà giang, tỉnh hà giang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
LÊ ANH HẢI
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG,
TỈNH HÀ GIANG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành:60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Văn Toàn
Thái Nguyên - 2014
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
LÊ ANH HẢI
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG,
TỈNH HÀ GIANG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số :60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Văn Toàn
Thái Nguyên - 2014
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu
và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng
để bảo vệ một đề tài nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn
TS.Nguyễn Văn Toàn đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Quản lý Đào tạo Sau Đại học - Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND TP Hà Giang, Phòng TNMT TP Hà
Giang đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Lê Anh Hải
iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1. Đặt vấn đề 1
2. Mục đích của đề tài 1
3. Yêu cầu 2
4. Ý nghĩa của đề tài 2
Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất 3
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 3
1.1.2.Đất đai và thị trường đất đai 3
1.1.3. Bất động sảnvà Thị trường bất động sản 5
1.1.4. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 8
1.2. Tình hình đấu giá QSDĐ ởtrong và ngoài nước 13
1.2.1. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ngoài 13
1.2.2.Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam. 18
1.3.Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam. 26

1.3.1.Thực trạng đấu giá QSDĐ ở một số địa phương 26
1.3.2. Công tác đấu giá đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang 27
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 28
2.1. Đối tượng nghiên cứu 28
2.2. Phạm vi nghiên cứu 28
2.3. Nội dung nghiên cứu 28
2.3.1. Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của TPHG,
tỉnh Hà Giang 28
2.3.2. Khái quát công tác đấu giá trên địa bàn TPHG 28
2.3.3. Kết quảđấu giáQSDĐ ở tại3 dự ánđãthựchiện trên địabàn TPHG. 28
iv
2.3.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TPHG .29
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá QSDĐ 29
2.4. Phương pháp nghiên cứu 29
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 29
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp dựa vào bảng hỏi 30
2.4.3. Phương pháp phân tích, thống kê so sánh 30
2.4.4. Phương pháp chuyên gia 30
2.4.5. Phương pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 30
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31
3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của Thành phố Hà Giang 31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 31
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 33
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất đai Thành phố Hà Giang năm 2013 36
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội 38
3.2. Khái quát công tác đấu giá trên địa bàn Thành phố Hà Giang 39
3.2.1. Các văn bản về đấu giá QSDĐ ở áp dụng ở địa bàn TPHG 39
3.2.2. Quy chế đấu giá QSDĐ ở TPHG 40
3.3. Kết quả đấu giá QSDĐ của một số dự án trên địa bàn Thành phố Hà Giang.45

3.3.1. Dự án đấu giá QSDĐ ở tại tổ 6, phường Quang Trung, Thành phố
Hà Giang (đầu cầu treo Tùng Tạo) 45
3.3.2. Khu đất giáp Trung tâm hội chợ, triển lãm tỉnh Hà Giang, thuộc tổ
14 phường Nguyễn Trãi 53
3.3.3. Khu đất Công ty cổ phần cơ khí và khai thác khoáng sản thuộc tổ 1,
phường Quang Trung 60
3.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TPHG 67
3.4.1. Hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ 67
3.4.2. Những tồn tại và nguyên nhân tồn tại của công tác đấu giá QSDĐ
73
v
3.5. Đề xuất một số giải pháp cho công tác đấu giá QSDĐ 75
4.5.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước 75
4.5.2. Giải pháp về kỹ thuật 76
4.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79
1. Kết luận 79
2. Kiến nghị 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO 81
vi
DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT
BĐS
: Bất động sản
ĐGĐ
: Đấu giá đất
GCN
: Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QSDĐ

: Quyền sử dụng đất
SDĐ
: Sử dụng đất
TM
: Thương Mại
TNHH
: Trách nhiệm hữu hạn
TP
: Thành phố
TPHG
: Thành phố Hà Giang
TW
: Trung ương
UBND
: Uỷ ban nhân dân
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 37
Bảng 3.2. Bảng tổng hợp đặc điểm thửa đất, giá khởi điểm và số người
đăng ký đấu giá quyền sử dụng đất ở tạitổ 6, phường Quang
Trung, TPHG 50
Bảng 3.3. Dánh sách các cá nhân trúng đấu giá tại tổ 6, phường Quang Trung 51
Bảng 3.4. Kết quả đấu giá QSDĐ khu quy hoạch tổ 6, phường Quang Trung 52
Bảng 3.5.Bảng tổng hợp đặc điểm thửa đất, giá khởi điểm và số người đăng
ký đấu giá quyền sử dụng đất ở tại tổ 14 , phường Nguyễn Trãi 57
Bảng 3.6. Dánh sách các cá nhân trúng đấu giá tại tổ 14, phường
Nguyễn Trãi 58
Bảng 3.7. Kết quả đấu giá QSDĐ khu đất tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi 59
Bảng 3.8. Bảng tổng hợp đặc điểm thửa đất, giá khởi điểm và số người
đăng ký đấu giá quyền sử dụng đất ởtại tổ 1, phường Quang

Trung , TPHG 65
Bảng 3.9. Dánh sách các cá nhân trúng đấu giá tại tổ 1, phường Quang Trung 66
Bảng 3.10. Kết quả đấu giá QSDĐ khu đất tại tổ 1, phường Quang Trung 66
Bảng 3.11. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá 68
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Tăng trưởng kinh tế TP Hà Giang giai đoạn 2010-2013 33
Hình 3.2. Vị trí khu quy hoạch đấu giá QSDĐ tại tổ 6, phường Quang Trung 46
Hình 3.3. Quy hoạch chi tiết bán đấu giá QSDĐ ở tại tổ 6, Phường
Quang Trung 47
Hình 3.4. Vị trí khu quy hoạch đấu giá QSDĐ tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi 54
Hình 3.5. Quy hoạch chi tiết bán đấu giá QSDĐ ở tại tổ 14, Phường
Nguyễn Trãi 55
Hình 3.6. Sơ đồ quy hoạch chi tiết thu hồi, bố trí tái định cư 61
Hình 3.7. Quy hoạch chi tiết bán đấu giá QSDĐ ở tại tổ 1, Phường
Quang Trung 62
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Thành phố Hà Giang có tiềm năng về tài nguyên thiên nhiên, đặc biệt là
nguồn tài nguyên đất. Trong những năm gần đây, việc khai thác hiệu quả
nguồn đất góp phần nâng tầm đô thị là một trong những mục tiêu được chú
trọng hàng đầu của thành phố. Để thực hiện được mục tiêu đó đấu giá QSDĐ
là một chủ trương và giải pháp đúng đắn mang lại nhiều kết quả đáng ghi
nhận như: tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hóa - hiện đại hóa, các khu dân cư tham gia đấu gia đáp ứng nhu cầu
sử dụng đất của nhiều đối tượng (người có thu nhập thấp, doanh nghiệp, tổ
chức ) với quy mô lớn và hệ thống cơ sở hạ tầng đã và đang là bộ mặt của đô
thị hiện đại phát triển bền vững, thu hút các nhà đầu tư tham gia các hoạt
động đầu tư kinh doanh, sản xuất; đưa giá đất quy định xích lại gần giá đất thi

trường… Bên cạnh những kết quả đạt được đó, công tác đấu giá QSDĐ trên
thành phố còn bộc lộ nhiều vấn đề cần giải quyết trong công tác tổ chức cũng
như công tác thu hút các đối tượng tham gia đấu giá…
Với mục tiêu nghiên cứu, phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực
hiện, hiệu quả của đấu giá QSDĐ để rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn đồng
thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh thị trường bất động sản thông qua công
tác đấu giá QSDĐ, việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài
hoà lợi ích giữa Nhà nước, người SDĐ và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho
sự phát triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ
thống chính sách pháp luật về đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay, tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ của một số
dự án trên địa bàn Thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang”.
2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ của một số dự án trên
địa bàn TPHG, tỉnh Hà Giang;
2
- Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện cơ chế, quy trình đấu giá QSDĐ
nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ trong giai đoạn tiếp theo.
3. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá QSDĐ của
Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy
- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá
QSDĐ. Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
4. Ý nghĩa của đề tài
4.1. Ý nghĩa đối với học tập và nghiên cứu khoa học của Học viên
- Biết cách thu thập tài liệu, tổng hợp số liệu và viết một báo cáo khoa học.
- Bổ sungkinh nghiệm thực tế đối vớiquản lý nhà nước về đất đai
- Nắm được tình hình thực hiệncông tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn
TPHG - tỉnh Hà Giang nói riêng và trên địa bàn cả nước nói chung.

4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Qua nghiên cứu, tìm hiểu và đánh giá công tác đấu giá QSDĐ trên địa
bàn thành phố Hà Giang từ khi thực hiện đến nay, kết hợp so sánh với các địa
phương khác, nghiên cứu đã đề xuất một số giải pháp, góp phần hoàn
thiệnquy trình, cơ chế đấu giá đất của địa phương tốt hơn, hiệu quả hơn trong
thời gian tới.
3
Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá,
người trảgiá cao nhất thì được mua [9].
- Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người
mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản [9].
- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì giao cho làm hoặc được bán hàng [9].
- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sử hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm
xác định [19].
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm
xác định [21].
- Định giá BĐS: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể
tại một thời điểm xác định [22].
- Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các
dịch vụ cho kinh doanh BĐS [23].
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền tệ về giá trị của một tài sản, là số tiền
thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có
thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản [21].

1.1.2.Đất đai và thị trường đất đai
1.1.2.1.Đất đai
Theo Hội Khoa học Đất Việt Nam 1996, đất đai là một khoảng không
gian có giới hạn gồm: Khí hậu, lớp đất bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện
4
tích mặt nước, nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất. Trên bề mặt đất đai
là sự kết hợp giữa các yếu tố thổ nhưỡng, địa hình, thuỷ văn, thảm thực vật
cùng với các thành phần khác có vai trò quan trọng và ý nghĩa to lớn đối với
hoạt động sản xuất và cuộc sống của xã hội loài người.
Trong định giá đất thì đất đai được hiểu là một nguồn tài nguyên thiên
nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh
và quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như:
đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con
người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức
là có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia
vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài
sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội [17].
Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó
không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ
trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị
trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó
đất đai có khả năng sinh lợi nếu sử dụng hợp lí [14].
1.1.2.2. Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động
qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi [13]. Hay nói cách khác: thị
trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế
giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị
trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh

thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết
kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu
theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá. Thị trường đất
5
đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại
một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo
nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực
tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan
trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo
hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta. Tại
điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở
hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa
chung là quyền sử dụng đất [15].
Các giao dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm
giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên
bán như vị trí, hình thể, qui mô, kích thước thửa đất; hình thức và phương
thức thanh toán nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường đất đai quốc
gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi
nhuận tối đa của các bên mua và bên bán. Vì vậy, khách thể giao dịch chủ
yếu trong thị trường này là các loại đất tại các đô thị, vùng ven đô thị, khu
công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế [ 16]
1.1.3. Bất động sản và Thị trường bất động sản
1.1.3.1. Bất động sản
Theo Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển về đổi mới hệ thống địa
chính CPLAR (2001) Tài sản được chia thành 2 loại: BĐS và động sản. BĐS là
một loại tài sản nhưng khác với các tài sản khác là không thể di dời được.
Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam (2005, tại Chương XI, Điều 174, Khoản 1
có nêu: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn

liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy
định.”[16]
6
Khi nghiên cứu về bất động sản thì Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng (2005) cho rằng BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận
không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ để nâng
cao giá trị sử dụng của BĐS như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp
thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin [4].
Từ những vấn đề nêu trên có thể thấy BĐS chủ yếu gồm đất đai và
những tài sản gắn liền với đất đai. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước
cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị
trường BĐS. Tại các nước phát triển có nền kinh tê thị thị trường thì đều xác
định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được
giao dịch trên thị trường BĐS. Một số nước khác đang phát triển như Trung
Quốc thì quy định BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên
thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán
mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất. (Chu Văn Thỉnh, 2000), (Nguyễn
Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)[33].
Tại nước ta, người sử dụng đất đai không có quyền sở hữu riêng mà
“đất đai thuộc sở hữu toàn dân”(Hiến pháp, 1992)[24], (Nghị quyết Quốc
hội, 2001), (Luật Đất đai, 2003). Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường
BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị QSDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các
tài sản gắn liền với đất. Trong đó, thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về
các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn [15].
1.1.3.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng
hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản

ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối
liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường
7
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch BĐS. (Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển về đổi mới hệ
thống địa chính CPLAR, 2001, (Trần Thế Ngọc, 2001), (Hồ Thị lam Trà,
Nguyễn Văn Quân, 2006.
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và
biến động theo thời gian. Có thể nói đó là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt
được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định. (Nguyễn
Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy
luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá
với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. (Paul A. Samuelson,
William D.Nordhaus, 2002).
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định
nên không đồng nhất, có thể giới hạn trong phạm vi địa phương, quốc gia hay
quốc tế. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến
với nhau; Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật
cung cầu; Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
Tại các nước tư bản phát triển có chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã
được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đạt tới đỉnh cao, thị trường đất
đai cũng chịu sự chi phối của nền kinh tế thị trường. Các quốc gia này thường
áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn
hành chính đối với thị trường đất đai, hình thành các trang trại có quy mô
hàng lớn. Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng tưởng nhanh
hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các
vùng kinh tế phát triển và các đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh
hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ

có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai.
8
Tại nước ta thị trường BĐS phát triển qua 3 giai đoạn:
a) Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng 8/1945 đến 1980
Giai đoạn này thị trường BĐS chưa được pháp luật thừa nhận, chưa có
khung pháp lý về BĐS, nhưng hoạt động về chuyển nhượng, mua bán, thuê
mướn,… được thực hiện theo truyền thống tập quán của cộng đồng. Đối
tượng giao dịch ít, các bên tham gia giao dịch tự tìm đến nhau và tự thỏa
thuận giá cả. Chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ cung
cấp thông tin cho thị trường BĐS.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993
Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm
cấm việc mua bán đất đai. Do đó, Nhà nước không ban hành hệ thống các văn
bản pháp luật cho thị trường BĐS. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng
ký QSDĐ cũng không được thực hiện, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được
giao cho khu vực kinh tế nhà nước và kinh tế hợp tác xã. Thị trường BĐS thời
kỳ này là sự tự phát hình thành thị trường ngầm mua bán ở phạm vi hẹp.
* Giai đoạn 1993 đến 2003
Từ sau khi có Luật Đất Đai 1993, thị trường BĐS ở nước ta đã được
khơi dậy, hình thành và từng bước phát triển. Có thể nói, cùng với việc phát
triển mạnh mẽ vững chắc của toàn bộ nền kinh tế xã hội của đất nước, thị
trường bất động sản là kết quả của công cuộc đổi mới, đó là kết quả của một
quá trình xây dựng lâu dài để có được một thị trường bất động sản như ngày
hôm nay.
Thị trường BĐS không chính thức vẫn tồn tại ở phạm vi rộng và có ảnh
hưởng nhiều đến đời sống kinh tế- xã hội.
1.1.4. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.4.1. Giá đất
Theo Điều 4, Luật Đất Đai 2003 quy định: Giá QSDĐ (sau đây gọi là giá
đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc

được hình thành trong giao dịch về QSDĐ [15].
9
Giá đất chính là sự phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh
tế. Nó chính là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác, giá cả đất
đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng
thời gian nào đó.
Ở Việt Nam, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định tại khoản 3
và khoản 4 Điều 56 của Luật Đất đai.
- Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thấu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ;
góp vồn bằng QSDĐ [15].
Thực tế, nước ta tồn tại cơ chế hai giá QSDĐ. Một là khung giá đất do
Nhà nước quy định được sử dụng để hình thành nên các mức giá tại các địa
phương. Khung giá này chỉ được áp dụng việc thu tiền sử dụng đất khi Nhà
nước giao đất, dùng trong thu thuế đất đai và là căn cứ bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất. Trong quá trình vận động phát triển của thi trường đất đai,
hình thành nên một cơ chế giá để thực hiện các giao dịch về QSDĐ gọi là giá
thị trường. Trên thị trường chuyển nhượng QSDĐ đai thì giá QSDĐ được
quyết định bởi quan hệ cung cầu và các yếu tố khác. Giá trên thị trường tùy
thuộc vào từng địa phương và thường chênh lệch rất nhiều với khung giá Nhà
nước. Tương ứng với mỗi hình thức giao dịch đất đai sẽ có một mức giá. Mức
giá này chính là sự thể hiện giá trị của đất đai về mục đích sử dụng.
Giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc về định giá do Nhà nước quy định.
Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho
từng vùng, từng thời gian.
Phương pháp xác định giá đất được áp dụng Theo Nghị định
123/2007/NĐ-CP. Theo Nghị định này giá đất được xác định dựa vào 4
phương pháp sau đây [10]:

10
- Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp chiết trừ
- Phương pháp thặng dư
1.1.4.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá
đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu [13].
a. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất [14].
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu
mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có
hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản
xuất cá biệt [23].
b. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên
có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh
hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số
tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi
hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số
tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp,
11

họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào
ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận [13].
Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó
giá đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán
QSDĐ căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương
nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời
gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không kể ở nông thôn hay thành thị [23].
c. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ
thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại
hàng hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn
toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc
cung cầu riêng [13].
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc
biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến.
Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu
như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình
quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ
lãi suất của ngân hàng [14].
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
12
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy khi đất

nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành
phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này
sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà
tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá
đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh
tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn
cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Đất đai luôn có
hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị vẫn
có xu hướng tăng liên tục [13].
1.1.4.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường
và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì
khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của
mảnh đất bao gồm các yếu tố sau [22]:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị
thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ
hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương
mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền)
hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc
hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì
vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các
nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong
13
việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như
hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông

tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn (những yếu tố
phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu
cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động
trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ.
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều
kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở
khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà
máy xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển
nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau.
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất
của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản
không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự
cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có
hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định
như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến.
1.2. Tình hình đấu giá QSDĐ ở trong và ngoài nước
1.2.1. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ngoài
1.2.1.1. Các hình thức đấu giá ở nước ngoài
Đấu giá là một phương thức hoạt động của thị trường, trong đó một vật
hữu hình hay vô hình, một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung
là vật đấu giá) được trao đổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham
gia đấu giá hay người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường. Đấu
giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua đó quyết định mua từ hay bán cho
14
người trả giá thích hợp nhất. Đấu giá được tổ chức vào thời điểm xác định với
số người tham gia hạn chế [3].
Một trong những đặc điểm của đấu giá là vật chào bán có giá trị chung

hay riêng đối với những người tham gia. Một vật có thể chỉ có giá trị (riêng)
nếu nó rơi vào tay một người (một nhóm thiểu số người) nhất định, sưu tầm
đồ cổ chẳng hạn. Một đồng tiền cổ đối với nhiều người thì không khác gì vật
bỏ đi nhưng đối với nhà sưu tầm thì nó lại là cả một gia tài. Vật mang giá trị
chung nếu nó có cùng giá trị tương đương đối với tất cả mọi người tham gia
đấu giá.
Một đặc trưng khác của đấu giá là phương thức thực hiện. Người thắng
cuộc có thể trả (hoặc được trả) theo giá mà người đó chào (đấu giá mức thứ
nhất) hoặc theo mức giá liền kế tiếp (đấu giá mức thứ hai). Việc đấu giá có
thể được tổ chức công khai hoặc theo hồ sơ niêm phong [18].
Đấu giá mức thứ nhất: cho phép người chào giá cao nhất được mua vật
đấu giá và trả tiền tại mức giá đó. Mặt khác, trong đấu thầu, người thắng cuộc
là người thắng thầu là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức
giá đó. Chẳng hạn như việc đấu thầu xây dựng công trình công cộng. Trên
thực tế, đấu giá mức thứ nhất thường đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu
Hà Lan.
Đấu giá mức thứ hai: chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người
thắng cuộc chỉ phải trả tiền ở mức giá thấp liền dưới mức thắng cuộc. Trong
đấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng
được trả tiền ở mức cao liền kề trên mức giá chào thắng cuộc. Đấu giá mức
thứ hai thường là đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh.
Đấu giá niêm phong: đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia
cùng nộp giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như
giữ kín không cho người khác biết giá của mình. Thông thường người trả giá
mua cao nhất (hoặc giá bán thấp nhất theo hình thức đấu thầu) sẽ thắng.
15
Người thắng có thể trả theo giá đã chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau
mức giá thắng cuộc (đấu giá mức thứ hai).
Đấu giá kiểu Hà Lan: người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho
vật đấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi. Mức giá sẽ được hạ

xuống dần dần theo một chiếc đồng hồ. Nếu người trả giá chấp nhận mức giá
thì phải ấn nút chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội. Phương thức này
được áp dụng rộng rãi trong các chợ hoa nổi tiếng của Hà Lan.
Đấu giá nhượng quyền: Đây là hình thức đấu giá dài vô hạn định, dành cho
các sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc),
người đấu giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại),
người bán có thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được
mức giá vừa ý. Những người thắng cuộc là những người đặt giá bằng hoặc cao
hơn giá được chọn, và sẽ nhận được phiên bản của sản phẩm.
Đấu giá ra giá duy nhất: Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá
không rõ ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt. Một mức giá
duy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các mức giá được ra giá sẽ thắng
cuộc. Ví dụ, nếu một cuộc đấu giá quy định mức giá cao nhất là 10, năm giá cao
nhất là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy nhất đạt giá
cao nhất. Hình thức này phổ biến trong các cuộc đấu giá trực tuyến.
Đấu giá mở: Đây là hình thức sử dụng trong thị trường chứng khoán và
trao đổi hàng hoá. Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịch
đưa ra giá bằng lời ngay lập tức. Những giao dịch có thể đồng thời diễn ra ở
nơi khác nhau trong sàn mua bán. Hình thức này dần được thay thế bởi hình
thức thương mại điện tử.
Đấu giá giá trần: Hình thức đấu giá này có giá bán ra định trước, người
tham gia có thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giá
này. Mức giá này do người bán định ra. Người đấu giá có thể chọn để ra giá
hoặc sử dụng luôn mức giá trần. Nếu không có người chọn giá trần thì cuộc
đấu giá sẽ kết thúc với người trả mức giá cao nhất.