Đánh giá thực trạng và giải pháp tăng cường hiệu quả của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố uông bí, tỉnh ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
LÊ THANH HẢI
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
TĂNG CƯỜNG HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN - 2014
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
LÊ THANH HẢI
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
TĂNG CƯỜNG HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. DƯ NGỌC THÀNH
THÁI NGUYÊN - 2014
i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận
văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được
chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Lê Thanh Hải
ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã
tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS Dư Ngọc Thành đã trực tiếp
hướng dẫn tôi trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Viện Đào tạo sau Đại học, Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường
Quảng Ninh, phòng Đăng ký đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trường
Quảng Ninh); phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Quản lý đô thị,
phòng Thống kê, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố, Trung
tâm phát triển quỹ đất Thành phố Uông Bí, UBND phường Yên Thanh,
UBND phường Vàng Danh đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên
cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn
Lê Thanh Hải
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii
DANH MỤC CÁC BẢNG viii
DANH MỤC ẢNH x
MỞ ĐẦU 1

1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích - Yêu cầu 3
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1. Cơ sở khoa học về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất 4
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 4
1.1.2. Đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 6
1.2. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất 7
1.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7
1.2.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 8
1.2.3. Giao đất, cho thuê đất 9
1.2.4. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm
pháp luật đất đai 10
1.2.5. Giá đất và định giá đất 11
1.2.6. Thị trường Bất động sản 13
iv
1.3. Kinh nghiệm của một số nước và các tổ chức ngân hàng về thu hồi
đất và giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất 13
1.3.1. Kinh nghiệm của một số nước về thu hồi đất và giải quyết việc
làm cho người dân có đất bị thu hồi 14
1.3.2. Chính sách bồi thường của Ngân hàng thế giới (WB) Ngân
hàng phát triển châu Á (ADB) và một số tổ chức khác 20
1.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Việt Nam 22
1.4.1. Trước khi có Luật Đất đai năm 1993 22
1.4.2. Thời kỳ 1993 đến 2003 23
1.4.3. Thời kỳ từ khi có Luật đất đai năm 2003 25
1.4.4. Nhận xét, đánh giá 26
1.5. Thực trạng về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất tại Việt Nam 27
1.5.1. Về diện tích đất nông nghiêp, đất ở bị thu hồi để phát triển các
khu công nghiệp, đô thị và các công trình công cộng 27
1.5.2. Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 28
1.5.3. Những ưu nhược điểm về tình hình GPMB trong thời gian qua 30
1.6. Một số công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 33
1.6.1. Một số đề tài nghiên cứu về tình hình đời sống việc làm của
các hộ dân có đất bị thu hồi 33
1.6.2. Một số đề tài nghiên cứu khác về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất 33
1.7. Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu 33
1.8. Tình hình chung về công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn thành phố Uông Bí 34
1.8.1. Tình hình chung 34
1.8.2. Công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thành phố Uông Bí năm 2013 35
v
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38
2.1. Đối tượng nghiên cứu 38
2.2. Phạm vi nghiên cứu 38
2.2.1. Phạm vi nội dung nghiên cứu 38
2.2.2. Phạm vi địa bàn nghiên cứu 38
2.3. Nội dung nghiên cứu 38
2.3.1. Điều kiện tự nhiên - Kinh tế xã hội của thành phố Uông Bí 38
2.3.2. Đánh giá thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất và tác động của việc thu hồi đất tại một số dự án trên
địa bàn thành phố Uông Bí 38
2.3.3. Điều tra tình hình đời sống việc làm của người dân trước và
sau khi nhà nước thu hồi để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn

nghiên cứu. 38
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp cụ thể 38
2.3.5. Kết luận và kiến nghị 38
2.4. Phương pháp nghiên cứu 39
2.4.1. Phương pháp tiếp cận hệ thống 39
2.4.2. Phương pháp điều tra xã hội học 39
2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích 39
2.2.4. Phương pháp tổng hợp, so sánh 39
2.2.5. Phương pháp kế thừa 40
2.2.6. Phương pháp chuyên gia 40
2.2.7. Phương pháp minh họa 40
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 41
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 41
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 43
vi
3.2. Hiện trạng sử dụng đất và chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất của
thành phố Uông Bí năm 2013 47
3.2.1. Hiện trạng và biến động đất đai của thành phố Uông Bí năm 2013 47
3.2.2. Công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Uông Bí 48
3.3. Phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất và tác động của việc thu hồi đất tại một số dự
án trên địa bàn thành phố Uông Bí 50
3.3.1. Tóm tắt sơ lược về dự án 50
3.3.2. Các văn bản pháp lý có liên quan đến dự án 52
3.3.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất tiến hành ở hai dự án nghiên cứu 55
3.4. Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ đến đời
sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất 63
3.4.1. Đánh giá chung 63

3.4.2. Về ưu điểm 63
3.4.3. Những tồn tại, hạn chế 64
3.4.4. Kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi đất,
bồi thường và hỗ trợ tại hai dự án 66
3.4.5. Tình hình việc làm của người dân sau khi thu hồi đất 69
3.4.6. Tác động đến tài sản sở hữu của các hộ dân 74
3.4.7. Tác động đến thu nhập của các hộ dân 77
3.4.8. Tác động đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 82
3.4.9. Tác động đến cảnh quan, môi trường 83
3.4.10. Tác động đến một số vấn đề xã hội khác 83
3.5. Đề xuất một số giải pháp cụ thể 85
3.5.1. Giải pháp về chính sách 85
3.5.2. Giải pháp về đào tạo nghề, tạo việc làm 86
3.5.3. Giải pháp về tổ chức thực hiện 87
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO 91
PHỤ LỤC 99
vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT
Các chữ viết tắt
Ký hiệu
1
Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá
CNH-HĐH
2
Giải phóng mặt bằng
GPMB
3
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ
4
Hồ sơ địa chính
HSĐC
5
Ngân hàng phát triển châu Á
ADB
6
Ngân hàng thế giới
WB
7
Nuôi trồng thủy sản
NTTS
8
Sản xuất kinh doanh
SXKD
9
Tái định cư
TĐC
10
Trung học cơ sở
THCS
11
Trung học phổ thông
THPT
12
Uỷ ban nhân dân
UBND
viii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Tỷ trọng GDP các ngành trong cơ cấu kinh tế Thành phố từ
2011 - 2013 44
Bảng 3.2. Diện tích, cơ cấu các loại đất chính năm 2013 47
Bảng 3.3. Kết quả bồi thường về đất tại dự án Đường giao thông liên
huyện Uông Bí - Hoành Bồ 57
Bảng 3.4. Kết quả bồi thường về đất tại dự án xây dựng khu đô thị
Công Thành 58
Bảng 3.5. Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi đất và bồi thường, hỗ
trợ của các hộ dân tại 2 dự án 66
Bảng 3.6. Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân thuộc Dự án
Đường giao thông liên huyện Uông Bí - Hoành Bồ 68
Bảng 3.7. Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân thuộc Dự án khu
đô thị Công Thành 69
Bảng 3.8. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất
Dự án Đường giao thông liên huyện Uông Bí - Hoành Bồ 70
Bảng 3.9. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất
Dự án khu đô thị Công Thành 72
Bảng 3.10. Kết quả điều tra về tình trạng việc làm của số người trong
độ tuổi lao động trước và sau khu thu hồi đất tại hai dự án
nghiên cứu 73
Bảng 3.11. Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án
Đường giao thông liên huyện Uông Bí - Hoành Bồ 75
Bảng 3.12. Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án xây
dựng khu đô thị Công Thành 76
Bảng 3.13. Thu nhập bình quân của người dân tại hai dự án nghiên cứu 78
ix
Bảng 3.14. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất dự án
Đường giao thông liên huyện Uông Bí - Hoành Bồ 78
Bảng 3.15. Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn
thu Đường giao thông liên huyện Uông Bí - Hoành Bồ 79

Bảng 3.16. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án
xây dựng khu đô thị Công Thành 80
Bảng 3.17. Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn
thu Dự án xây dựng khu đô thị Công Thành 81
Bảng 3.18. Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi
thu hồi đất 82
Bảng 3.19. Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu
hồi đất 84
Bảng 3.20. Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu
hồi đất 85
x
DANH MỤC ẢNH
Ảnh 3.1. Khách sạn Thanh Lịch 44
Ảnh 3.2. Hồ Yên Trung 45
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội,
an ninh và quốc phòng, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong
sản xuất nông, lâm nghiệp. Ngày nay, thực hiện CNH-HĐH đất nước đất đai
còn là nguồn nội lực, tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tư phát triển; thực tế
đã cho thấy: nền kinh tế đã có những bước phát triển vượt bậc, đời sống nhân
dân đã và đang từng bước được cải thiện, hạ tầng xã hội cũng như hạ tầng kỹ
thuật được thay đổi tạo ra bộ mặt mới cho đất nước và thu hẹp dần khoảng
cách đối với các nước phát triển.
Sử dụng đất đai vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, đặc biệt là
các dự án phát triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế là
một nhu cầu tất yếu khách quan. Trong quá trình đổi mới, cùng với việc hoàn

thiện chính sách pháp luật đất đai, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất đã từng bước được hoàn thiện trên cơ sở đáp ứng
yêu cầu phát triển đồng thời đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu
tư và người dân có đất bị thu hồi.
Tuy nhiên công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất vẫn là vấn đề nổi cộm tại nhiều địa phương, ảnh hưởng đến hiệu quả
sử dụng đất, đến người có đất bị thu hồi và tác động xấu đến môi trường đầu
tư của nước ta. Nguyên nhân gây ra tình trạng này là: chính sách, thủ tục về
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư còn nhiều vướng mắc, bất cập,
lại thường xuyên thay đổi, gây ách tắc trong công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng; việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của
nhiều địa phương còn chưa tuân thủ các quy định của pháp luật, thiếu công
2
khai, dân chủ, giá bồi thường hỗ trợ thấp, chính quyền địa phương chưa thực
sự quan tâm đến quyền lợi của người dân; về phía chủ đầu tư vì muốn đẩy
nhanh tiến độ đã có những biểu hiện “đi đêm” với một số hộ dân không đồng
ý nhận tiền gây bức xúc trong nhân dân; về phía các hộ dân trong diện giải
phóng mặt bằng do nhận thức về chính sách pháp luật còn nhiều hạn chế, dễ
bị kích động nên nhiều người không nhận thức được đúng sai, thường hay tụ
tập khiếu kiện. Những nguyên nhân trên làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn, tiến độ giải
phóng mặt bằng chậm, nhân dân khiếu kiện đông người, kéo dài hiện nay (có
hơn 70% số đơn thư khiếu nại về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư )[24].
Uông Bí là một đô thị nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Quảng Ninh, nằm
trên trục đường Quốc Lộ 18A nối Hà Nội, Hải Dương, Hải Phòng với Quảng
Ninh, với nhiều tiềm năng về công nghiệp, du lịch, dịch vụ, Uông Bí trở thành
một trong những đô thị trung tâm của vùng trọng điểm kinh tế phía Bắc. Ngày
25/02/2011, Chính phủ đã có Nghị quyết số 12/NQ-CP về việc thành lập thành
phố Uông Bí trực thuộc tỉnh Quảng Ninh. Chính vì vậy, trong những năm qua,
tốc độ phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị, việc xây dựng kết cấu hạ tầng

xã hội, các công trình công cộng và lợi ích quốc gia diễn ra rất nhanh, quá trình
đó đi liền với việc thu hồi đất, bao gồm cả đất nông nghiệp của một bộ phận dân
cư. Giải quyết việc làm, ổn định và từng bước nâng cao đời sống cho người bị
thu hồi đất là nhiệm vụ của cấp ủy Đảng, chính quyền và nhân dân thành phố
Uông Bí; tuy nhiên cũng như nhiều địa phương khác trong cả nước, Uông Bí
cũng gặp phải nhiều khó khăn trong việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư đến đời sống, việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
Trong bối cảnh trên, để đánh giá đúng thực trạng đời sống và việc làm của
người dân bị thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Uông Bí,
tỉnh Quảng Ninh và kịp thời đề xuất những giải pháp tích cực trong việc
3
quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả và giải quyết các vấn đề xã hội bức
xúc hiện nay nhằm cải thiện, nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi
đất, chúng tôi chọn đề tài: "Đánh giá thực trạng và giải pháp tăng cường
hiệu quả của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh".
2. Mục đích - Yêu cầu
2.1. Mục đích
- Đánh giá thực trạng và tác động của việc thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ đến đời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi đất
ở một số dự án trên địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh
- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính
sách bồi thường GPMB và cải thiện đời sống, việc làm cho người dân có đất
bị thu hồi.
2.2. Yêu cầu
- Các tài liệu, số liệu điều tra, thu thập, được phân tích, đánh giá phải phản
ánh khách quan, trung thực, đúng tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ đến đời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi đất ở một số
dự án trên địa bàn nghiên cứu;
- Các giải pháp đề xuất mang tính khả thi.

4
Chương 1
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1.1. Bồi thường
- "Bồi thường" hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác [29].
Điều này có nghĩa là:
+ Không phải mọi khoản bồi thường đều chi trả được bằng tiền;
+ Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà
nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần;
+ Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính
cưỡng chế và vẫn là đòi hỏi sự "hy sinh", không thể là một sự bồi thường
ngang giá tuyệt đối.
Việc bồi thường có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do
thỏa thuận giữa các chủ thể.
1.1.1.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [29]. Hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề
mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [25].
1.1.1.3. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
5
Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại
cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.

Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế
- xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau;
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [25].
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan
trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng.
1.1.1.4. Phân biệt giữa hỗ trợ, tái định cư với bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất
Tìm hiểu về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất cho thấy giữa chúng có những điểm khác biệt cơ bản sau:
Thứ nhất, đối tượng của bồi thường là những thiệt hại do việc thu hồi
đất của Nhà nước gây ra đối với người sử dụng đất. Còn đối tượng của hỗ trợ,
tái định cư là giải quyết các vấn đề mang tính xã hội phát sinh từ việc thu hồi
đất của Nhà nước;
Thứ hai, bồi thường là trách nhiệm pháp lý của Nhà nước đối với thiệt
hại do hành vi thu hồi đất của mình gây ra. Còn hỗ trợ, tái định cư thể hiện
tính nhân văn, trách nhiệm xã hội của Nhà nước trong việc giải quyết các vấn
đề mang tính xã hội là hậu quả phát sinh từ việc thu hồi đất nhằm giúp người
bị thu hồi đất nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất;
Thứ ba, nguyên tắc thực hiện bồi thường là bồi thường toàn bộ thiệt hại
do việc thu hồi đất của Nhà nước gây ra cho người sử dụng đất. Còn hỗ trợ,
tái định cư có thể xem xét hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần tùy thuộc vào mức độ
khó khăn và hoàn cảnh thực tế của người bị thu hồi đất.
6
1.1.2. Đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
* Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình
mang tính đa dạng và phức tạp

- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực
nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên
đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư
phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,
thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu
của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường, GPMB
có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù
hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai
lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân
thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng
này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận
cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật
nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân
cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển
nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này [19].
- Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh
hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản
lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm
đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
7
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu
tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay

chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không
muốn di chuyển.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB
được thực hiện khác nhau.
1.2. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất
1.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng
ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt
lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ
địa chính và giấy chứng nhận QSDĐ có liên quan mật thiết với công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác
định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu
để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định
tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa
lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa
lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN) để phục vụ yêu cầu
quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất
đai, sổ cấp GCN như thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh
Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh [3].
8
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định
đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng
ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính
vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt

công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.2.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại
và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử
dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý
không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế -
xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với
nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất vì:
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương
án bồi thường giải phóng mặt bằng.
9
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo" [11].
1.2.3. Giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi

thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy
định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn
cho công tác đền bù.
Ngày 27/9/1993, Nghị định 64-CP của Chính phủ về giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản
xuất nông nghiệp. Quỹ đất giao là toàn bộ đất nông nghiệp đang sử dụng trừ
đất nông nghiệp công ích theo quy định. Đối tượng giao là nhân khẩu nông
nghiệp thường trú tại địa phương, kể cả những người đang làm nghĩa vụ quân
sự, ngoài ra còn có các đối tượng khác theo quy định [12].
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ ngày 01/7/2004
đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã cho thuê là 1.081.011 ha,
trong đó diện tích đất đã giao là 925.631 ha (giao đất có thu tiền sử dụng đất
là 581.620 ha, giao đất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích đất đã cho
thuê là 155.380 ha (trong đó diện tích đất cho các nhà đầu tư nước ngoài thuê
là 1.386 ha) [3].
10
1.2.4. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp
luật đất đai
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng
theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003,
Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất. Sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống.

Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB
đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt
bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính
chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác
bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai
cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản
pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức
tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ
gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng
đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan
trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực
thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói
chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại
11
tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải
quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói
chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm
giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như
các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
1.2.5. Giá đất và định giá đất
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất
đai trong kinh tế. Cho nên giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc
gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai, mà giá đất là giá phải trả để có
quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu

đất, đồng thời do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên
dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng,
chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở
hữu. Do vậy Luật Đất đai quy định: Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính
trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng đất [25].
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, giải phóng
mặt bằng, tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định
số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị
định số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998
của Chính phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
12
cộng Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy
định tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên
mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung
giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,2
lần đối với đất nông nghiệp hạng 1. Do vậy giá đất để tính bồi thường vẫn thấp
hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi
thường, giải phóng mặt bằng tại các địa phương.
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong
các trường hợp sau đây (Điều 55):
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. [25]
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định
giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụ
thể tại Luật đất đai năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện
theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường
trong điều kiện bình thường” (khoản 1, Điều 56). [25] Thực hiện các quy định
về giá đất tại Luật đất đai năm 2003, ngày 16/11/2004, Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất;[15] ngày 27/7/2007, Chính phủ ban hành Nghị định số
123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-
CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại
đất. Trong đó đã quy định bốn phương pháp xác định giá đất là phương pháp so
sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp triết trừ, phương pháp
thặng dư và quy định khung giá các loại đất cơ bản và nêu nguyên tắc xác định
khung giá của các loại đất còn lại [17].
13
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải
sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng
nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát
sinh khiếu kiện. Thực tế cho thấy, bảng giá đất các địa phương công bố hàng
năm chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị
thu hồi đất và gây ách tắc trong thực hiện bồi thường, GPMB. [25]
1.2.6. Thị trường Bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của
nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy
nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm

thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể
đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời
người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không
nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
1.3. Kinh nghiệm của một số nước và các tổ chức ngân hàng về thu hồi
đất và giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất
Phát triển công nghiệp và đô thị là một tiến trình tất yếu trên toàn thế
giới. Và thu hồi đất là cách thức thường được thực hiện để xây KCN và xây
dựng cơ sở hạ tầng đô thị. Quá trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đề kinh tế
- xã hội cần được giải quyết kịp thời và thỏa đáng. Để có thể hài hòa được lợi
ích của xã hội, tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia, vùng lãnh thổ có cách làm
riêng của mình. Tình hình thu hồi đất và giải quyết việc làm cho người có đất
bị thu hồi ở một số nước mang tính tương đồng với Việt Nam, các tổ chức
ngân hàng về vấn đề này như sau: