Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố phủ lý, tỉnh hà nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
    



LÊ THỊ THANH HUYỀN


ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN
THÀNH PHỐ PHỦ LÝ, TỈNH HÀ NAM



LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP


Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai
Mã số : 60.62.16


Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ



HÀ NỘI - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là hoàn toàn trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược
chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2012
Học viên


Lê Thị Thanh Huyền
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tôi luôn ñược sự quan tâm,
giúp ñỡ quý báu của tập thể các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi
trường, Viện ðào tạo Sau ñại học, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, sự
quan tâm, ñộng viên, giúp ñỡ của bạn bè, ñồng nghiệp, và ñặc biệt là sự giúp
ñỡ, chỉ dẫn tận tình của, PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà, người hướng dẫn khoa
học ñã giúp tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp ñỡ của các ñồng chí lãnh ñạo UBND
thành phố, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố, Văn phßng ñăng ký
QSDð và các Phòng, Ban của thành phố Phủ Lý ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi
trong thời gian ñiều tra số liệu và có những ý kiến ñóng góp quý báu cho luận
văn của tôi.

Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, ñồng nghiệp và gia ñình ñã ñộng viên,
khuyến khích và giúp ñỡ tôi trong thời gian học và thực hiện ñề tài.
Tự ñáy lòng mình, tôi xin chân thành cảm ơn ñối với mọi sự quan tâm,
giúp ñỡ, ñộng viên quý báu và kịp thời ñó!

Hà Nội, ngày tháng năm 2012
Học viên


Lê Thị Thanh Huyền
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU vi
DANH MỤC CÁC BẢNG vii

1. MỞ ðẦU 1
1.1. ðẶT VẤN ðỀ 1
1.2. MỤC ðÍCH- YÊU CẦU CỦA ðỀ TÀI 3
1.2.1. Mục ñích 3
1.2.2. Yêu cầu 3
2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1. CÁC QUYỀN VỀ ðẤT ðAI VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VÊ
ðẤT ðAI 4

2.1.1. Pháp luật ñất ñai 4
2.1.2 Giao dịch ñất ñai 4
2.1.3 Quản lý nhà nước về ñất ñai 7
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN
THẾ GIỚI 9
2.2.1. Thụy ðiển 9
2.2.2. Cộng hoà Liên bang ðức 11
2.2.3. Trung Quốc 12
2.2.4. Thái Lan 15
2.2.5. Ôxtrâylia 17
2.3 CÁC QUYỀN VỀ ðẤT ðAI THEO QUY ðỊNH PHÁP LUẬT
VIỆT NAM 18
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

2.3.1 Quyền sở hữu 18
2.3.2 Sở hữu ñất ñai 19
2.3.3 Quyền sử dụng ñất 21
2.4 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUY ðỊNH PHÁP LUẬT ðẤT
ðAI VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở VIỆT NAM 26
2.4.1 Các văn bản pháp quy liên quan ñến việc thực hiện các QSDð 26
2.4.2 Tình hình thực hiện quyền sử dụng ñất trong cả nước 31
2.4.3 Tình hình thực hiện quyền sử dụng ñất tại tỉnh Hà Nam 35
3. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI,NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 37
3.1. ðỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 37
3.1.1. ðối tượng nghiên cứu 37
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 37
3.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 37

3.2.1. Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Phủ Lý,
tỉnh Hà Nam 37
3.2.2. ðánh giá việc thực hiện các quyền SDð trên ñịa bàn thành phố Phủ
Lý, tỉnh Hà Nam 37
3.2.3. ðề xuất một số giải pháp ñối với việc thực hiện các quyền SDð trên
ñịa bàn thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam 38
3.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38
3.3.1 Phương pháp thu thập các tài liệu liên quan 38
3.3.2 Phương pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu 39
3.3.3 Phương pháp chuyên gia 39
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 41
4.1. KHÁI QUÁT VỀ ðIỀU KIỆN TỰ NHIỆN, KINH TẾ - XÃ HỘI
THÀNH PHỐ PHỦ LÝ 41
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 41
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 47
4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ðẤT CỦA THÀNH PHỐ
PHỦ LÝ 54
4.2.1. Tình hình quản lý ñất ñai 54
4.2.2. Hiện trạng và biến ñộng quỹ ñất 58
4.3. ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI
THÀNH PHỐ PHỦ LÝ 61
4.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất 61
4.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng SDð 62
4.3.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất 69
4.3.4. Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng ñất 70
4.3.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất 71

4.3.6. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ñất 73
4.3.7. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDð 74
4.3.8. Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất 76
4.3.9. Tình hình thực hiện quyền ñược bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất 77
4.3.10. ðánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất 79
4.4. ðỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO VIỆC THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT 81
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83
5.1 KẾT LUẬN 83
5.2 KIẾN NGHỊ 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO 85
PHẦN PHỤ LỤC 88




Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU

Ký hiệu Giải thích
BðS Bất ñộng sản
CN-TTCN-XD Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng
CSHT Cơ sở hạ tầng
ðVT ðơn vị tính
GCN Giấy chứng nhận QSD ñất và tài sản gắn liền với ñất
NXB Nhà xuất bản
QSDð Quyền sử dụng ñất

SDð Sử dụng ñất
TTBðS Thị trường bất ñộng sản
TTðD Thông hành ñịa dịch
UBND Ủy ban nhân dân









Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

STT Tên bảng Trang

Bảng 4.1. Quy mô và tốc ñộ tăng trưởng GDP thành phố Phủ Lý 48
Bảng 4.2. Cơ cấu GDP của Phủ Lý phân theo nhóm ngành kinh tế 48
Bảng 4.3. Hiện trạng và cơ cấu SDð năm 2011 59
Bảng 4.4. Biến ñộng SDð giai ñoạn 2000 - 2011 60
Bảng 4.5: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð ở tại thành phố
Phủ Lý từ năm 2006- 2011 63
Bảng 4.6: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD ñất ở tại thành phố Phủ
Lý từ năm 2006 - 2011 71
Bảng 4.7: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDð ở tại thành phố Phủ

Lý từ năm 2006- 2011 73
Bảng 4.8: Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDð
ở tại thành phố Phủ Lý từ năm 2006- 2011 75










Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. MỞ ðẦU

1.1. ðẶT VẤN ðỀ
ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của
mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất ñặc biệt trong nông nghiệp, là thành
phần quan trọng nhất của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.
ðất ñai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn nên mỗi nước có
một hệ thống quản lý và sử dụng ñất ñai nhằm ñạt hiệu quả cao nhất.
Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, ñất ñai nước ta vẫn có nhiều
hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến
pháp 1980 quy ñịnh nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu ñất ñai ñó là
sở hữu toàn dân. ðến Hiến pháp 1992, tại ñiều 18 ñã quy ñịnh với tinh thần

là: Người ñược Nhà nước giao ñất thì ñược thực hiện chuyển quyền sử dụng
ñất (QSDð) theo quy ñịnh của pháp luật. ðến nay, Luật ðất ñai 1993, Luật
sửa ñổi một số ñiều Luật ðất ñai 1998, 2001 và Luật ðất ñai 2003 ñã từng
bước cụ thể hóa quy ñịnh này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng
các quyền cho người sử dụng ñất.
Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và
sản phẩm ñầu ra trở thành hàng hoá, trong ñó có ñất ñai. Thị trường ñất ñai
ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trườngvà từng bước ñồng
bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. ðại hội ðảng lần thứ
IX ñã có chủ trương phát triển ñầy ñủ thị trường QSDð. Luật ðất ñai 2003 có
những quy ñịnh về giao QSDð cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng
và có những quy ñịnh ñể các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất dễ dàng thực hiện
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

các quyền của QSDð. Tuy nhiên, ñến nay tình hình thực hiện các QSDð ở
các ñịa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Người sử dụng ñất chưa ñược thực hiện ñầy ñủ các quyền sử dụng ñất
theo quy ñịnh, tuy nhiên cũng có thực tế là người sử dụng ñất thực hiện một số
quyền sử dụng ñất không ñúng quy ñịnh.
- Những quy ñịnh pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh
hưởng ñến việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất.
- Công tác bồi thường ñất ñai khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào
mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế, dựa vào khung giá ñất do Nhà nước quy ñịnh tỏ ra còn nhiều bất cập.
Thành phố Phủ Lý là trung tâm kinh tế, chính trị và văn hoá xã hội của
tỉnh Hà Nam. Thành phố có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu

kinh tế-văn hoá-xã hội; việc ñô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu ñô thị
ñược xây dựng ñã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, ñất nông nghiệp thu
hẹp, hạ tầng ñô thị bước ñầu ñược cải thiện. Tuy nhiên, tốc ñộ ñô thị hoá
nhanh chóng kéo theo rất nhiều ñiều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là
việc thực hiện các quyền sử dụng ñất. Do nhu cầu về quyền sử dụng ñất cho
yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt ñộng thực hiện các quyền sử
dụng ñất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc ñăng ký tại các cơ quan nhà
nước theo quy ñịnh pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất
ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện theo quy ñịnh
trên ñịa bàn thành phố Phủ Lý. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân
tại sao? Giải pháp ñể giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải
ñược giải ñáp ñể ñưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai ñoạn tới. Vì
vậy, việc thực hiện ñề tài: “ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất
tại thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam” là cần thiết trong thời ñiểm hiện nay.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

1.2. MỤC ðÍCH- YÊU CẦU CỦA ðỀ TÀI
1.2.1. Mục ñích
- ðiều tra, ñánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất trên ñịa
bàn thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam.
- ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở
thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam.
1.2.2. Yêu cầu
- ðánh giá ñúng tình hình thực hiện các QSDð; Các giải pháp ñề xuất có ý
nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc ñẩy việc thực hiện các QSDð ở thành
phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam.
- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn, có khả

năng áp dụng ở ñịa bàn.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CÁC QUYỀN VỀ ðẤT ðAI VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VÊ ðẤT ðAI
2.1.1. Pháp luật ñất ñai
2.1.1.1 Hệ thống pháp luật ñất ñai
Theo sự phân chia truyền thống dựa trên cơ sở mô hình luật (Legand
Model), các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thống pháp luật chủ yếu là: Luật
Chung (Common Law) như Anh, Mỹ và các nước thuộc ñịa cũ của Anh; Luật
Lục ñịa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và các thuộc ñịa cũ của 2
nước này (Nhánh La Mã), ðức và Bắc Âu (Nhánh ðức), Liên Xô và ðông Âu
cũ (Nhánh Xã hội chủ nghĩa). Luật bất ñộng sản của ðức, Úc, Mỹ khômg
mang tính toàn liên bang mà chỉ trong phạm vi từng bang. Vì vậy, Luật Mỹ
(American Law) ñược hiểu theo nghĩa chung và nguồn gốc chung của luật
không nhất thiết dẫn ñến các quy ñịnh tương ñồng về bất ñộng sản.[4]
2.1.1.2. Phạm vi ñiều chỉnh
Pháp luật pháp luật ñất ñai/bất ñộng sản ñiều tiết các nội dung chủ yếu
như sau:
- Các quyền về ñất ñai/bất ñộng sản;
- Giao dich ñất ñai/bất ñộng sản
- Quản lý nhà nước về ñất ñai/bất ñộng sản
- Các nghĩa vụ của chủ sử dụng ñất, chủ sở hữu bất ñộng sản;
- Các dịch vụ hỗ trợ quản lý ñất ñai và thị trường bất ñộng sản [6]
2.1.2 Giao dịch ñất ñai
2.1.2.1 Phân ñịnh bất ñộng sản
a) Quy ñịnh về ñất, nhà và căn hộ

Bất ñộng sản là các tài sản không di dời ñược bao gồm ñất, nhà, công
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

trình xây dựng gắn liền với ñất. Một số luật thừa nhận nhà và căn hộ là bất
ñộng sản, một số luật khác không thừa nhận.
- Nhà và căn hộ:
+ Căn hộ sở hữu cá nhân là mô hình phổ biến
+ Nhà Hợp tác (Cooperative Housing), trong ñó một tổ chức có quyền
sở hữu tài sản còn người thuê ký hợp ñồng thuê vĩnh viễn một căn hộ nào ñó;
+ Nhà Sở hữu chung (Codominium Ownership) trong ñó mỗi người có
quyền sở hữu căn hộ riêng ñồng thời ñược hưởng lợi từ phần chung của toà
nhà và thửa ñất.[6]
b) Tài sản cố ñịnh
Pháp luật ñất ñai/bất ñộng sản các nước ñều quy ñịnh: Nhà và các
phương tiện khác thuộc thửa ñất với tư cách là tài sản cố ñịnh và tương tự các
trang thiết bị cần thiết trong nhà như bếp, hệ thống cấp nước cũng là tài sản cố
ñịnh. Nếu tài sản là do chủ sở hữu ñất tạo lập thì không có vấn ñề gì, nếu do
người thuê tạo dựng trên ñất thì cần phải có những quy ñịnh cụ thể ñể ñảm
bảo lợi ích của cả chủ sở hữu ñất và người thuê.[6]
c) Phân ñịnh thửa ñất
- Các quốc gia theo Luật Chung (Common Law) có xu hướng chấp
nhận ñường ranh giới ghi trong hợp ñồng chuyển nhượng (Contract of
Conveyance).
- Các nước theo hệ thống Luật Lục ñịa (Continental Law) có xu hướng
dựa vào cơ sở ðịa chính nhà nước, trong ñó ñường ranh giới các thửa ñất
ñược thể hiện rất chính xác.[6]
2.1.2.2 Chuyển nhượng (Transfer)
(1) Hợp ñồng và chứng thư (Contract and Deed): hầu hết các quốc gia

ñều áp dụng quy trình chuyển nhượng theo hai bước:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

- Các bên ràng buộc nhau bằng một hợp ñồng và tiến hành giao dịch
bằng chứng thư. Hợp ñồng thường có chữ ký của người bán và người mua,
ñôi khi chỉ có chữ ký của người bán. (với các nước theo Luật Chung, hợp
ñồng thường khoáng ñạt hơn và các ñiều khoản quan trọng thường ñược thể
hiện bằng ngôn ngữ cổ chắc chắn).
- Hợp ñồng phổ biến ñược thể hiện dưới hình thức văn bản, tuy nhiên
hợp ñồng miệng cũng ñược chấp nhận (Anh, Thuỵ ðiển, ðức quy ñịnh hợp
ñồng viết không phải là bắt buộc).[6]
2.1.2.3 ðăng ký: Registration
a) Khái niệm: Các quyền về bất ñộng sản ñược pháp luật bảo hộ sau khi
ñược ñăng ký nhà nước; ðể khuyến khích việc ñăng ký giao dịch bất ñộng
sản, pháp luật các nước quy ñịnh không chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác
như thế chấp, cho thuê, thông hành ñịa dịch cũng ñược ñăng ký. Một số nước
quy ñịnh việc ñăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất ñịnh từ khi giao
dịch ñược thực hiện, nếu quá thời hạn, hợp ñồng giao dịch không có giá trị.
b) Phân loại: Có 2 hệ thống ñăng ký bất ñộng sản:
- Hệ thống ðăng ký ðịa bạ (Deed Registration System), việc ñăng ký
ñược thực hiện vào sổ ñăng ký (ngày tháng, mục kê) và lưu trữ các chứng thư
về quyền sở hữu và các văn bản khác;
- Hệ thống ðăng ký Bằng khoán (Title Registration System), việc ñăng
ký dựa trên cơ sở xác lập giấy chứng nhận ñảm bảo các thông tin quan trọng
của bất ñộng sản liên quan ñến sở hữu và thế chấp.
c) Xây dựng hồ sơ ñăng ký ñất ñai/bất ñộng sản
- Hồ sơ ñăng ký nhà nước: Một số nước chính phủ trung ương chịu
trách nhiệm về hồ sơ ñăng ký (Anh, Hà Lan, Thuỵ ðiển, ðan Mạch, NaUy),

hệ thống hồ sơ ñăng ký ñược xây dựng hiện ñại với sự trợ giúp của công nghệ
thông tin (Hệ thống thông tin ñịa lý-GIS, hệ thống thông tin ñất ñai- LIS).
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

Một số nước khác việc ñăng ký giao cho chính quyền ñịa phương, việc xây
dựng hồ sơ ñăng ký phức tạp hơn và chất lượng kém hơn. Ví dụ ở Mỹ có
khoảng 3000 hạt, riêng Texas có 254 hạt, hạt nhỏ nhất chỉ có 140 nhân khẩu,
trong lúc hạt lớn nhất có 3 triệu nhân khẩu, tất cả các hạt ñều có hồ sơ ñăng ký
riêng, việc truy cập thông tin chỉ có thể tiến hành tại hạt nơi có bất ñộng sản.
- Hồ sơ ñăng ký tư nhân: Trong ñiều kiện ñặc thù của Mỹ xuất hiện
hình thức bảo hiểm quyền sở hữu. Các công ty tư nhân hoạt ñộng trong lĩnh
vực này quản lý hồ sơ không chính thức của liên bang và sử dụng chúng ñể
tìm kiếm thông tin về quyền sở hữu (Title Searches). Việc tìm kiếm có hiệu
quả nên các công ty có thể thu lợi, còn khách hàng sử dụng dịch vụ phải chi
phí cao.[6]
2.1.3 Quản lý nhà nước về ñất ñai
2.1.3.1 Vai trò của Nhà nước
- Mục tiêu hoạt ñộng của Nhà nước: nâng cao hiệu quả kinh tế; giảm
bớt bất bình ñẳng trong phân phối thu nhập; ổn ñịnh hoá nền kinh tế thông
qua các chính sách kinh tế vĩ mô ;
- Chức năng của Nhà nước: Xây dựng chính sách, pháp luật, thực hiện
hành chính công và dịch vụ công.
- Công cụ chính sách ñược Chính phủ sử dụng là: thuế khoá; chi tiêu
của Chính phủ cùng với thanh toán chuyển nhượng (bảo hiểm xã hội, chi
phúc lợi v.v ); ñiều tiết hoặc kiểm soát nhằm hướng cho mọi người tham gia
hoặc tự kiềm chế khỏi những hoạt ñộng kinh tế nhất ñịnh (môi trường, bảo hộ
lao ñộng v.v )[6].
2.1.3.2 Quản lý Nhà nước về ñất ñai

a) Chức năng của Nhà nước: xác lập chính sách ñất ñai và những
nguyên tắc của hệ thống quản lý ñất ñai bao gồm pháp luật ñất ñai và các quy
phạm pháp luật khác liên quan ñến ñất ñai ;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

b) Nhiệm vụ quản lý ñất ñai: ðiều tra cơ bản, lập bản ñồ, hồ sơ ñịa
chính, Quản lý quy hoach, kế hoạch sử dụng ñất; ðăng ký ñất ñai, cấp giấy
chứng nhận; Giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất; ðịnh giá ñất, thanh tra, giải
quyết khiếu nại, tố cáo liên quan ñến quản lý, sử dụng ñất [6]…Ví du:
i) Pháp luật ñất ñai ðài Loan quy ñịnh Quyền của Nhà nước ñối với
quản lý ñất ñai gồm: Quyền quản lý về quy hoạch, Quyền thu thuế; Quyền
trưng dụng ñất ñai trong ñó có quyền tiên mại;
ii) Pháp luật ðất ñai Việt nam (Luật ðất ñai 2003) quy ñịnh 13 nội
dung quản lý Nhà nước về ñất ñai: “Quản lý nhà nước về ñất ñai: 1. Nhà nước
thống nhất quản lý về ñất ñai. 2. Nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai bao
gồm: a) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai
và tổ chức thực hiện các văn bản ñó; b) Xác ñịnh ñịa giới hành chính, lập và
quản lý hồ sơ ñịa giới hành chính, lập bản ñồ hành chính; c) Khảo sát, ño ñạc,
ñánh giá, phân hạng ñất; lập bản ñồ ñịa chính, bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất
và bản ñồ quy hoạch sử dụng ñất; d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng
ñất; ñ) Quản lý việc giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử dụng
ñất; e) ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất; g) Thống kê, kiểm kê ñất ñai; h) Quản lý tài
chính về ñất ñai; i) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng ñất trong
thị trường bất ñộng sản; k) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng ñất; l) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy ñịnh của
pháp luật về ñất ñai và xử lý vi phạm pháp luật về ñất ñai; m) Giải quyết tranh
chấp về ñất ñai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và

sử dụng ñất ñai; n) Quản lý các hoạt ñộng dịch vụ công về ñất ñai.
3. Nhà nước có chính sách ñầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý
nhà nước về ñất ñai, xây dựng hệ thống quản lý ñất ñai hiện ñại, ñủ năng lực, bảo
ñảm quản lý ñất ñai có hiệu lực và hiệu quả.” (Luật ðất ñai 2003, ðiều 6) [20].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN
THẾ GIỚI
2.2.1. Thụy ðiển
2.2.1.1 Khái quát về pháp luật ðất ñai Thụy ðiển
Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư
nhân về ñất ñai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã
hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển ñất ñai và bảo vệ môi
trường. Hoạt ñộng giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các nền kinh
tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều các ñạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý ñất ñai. Các
hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất, ñăng ký ñất ñai,
bất ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất ñai v.v. ñều ñược luật hoá.
Dưới ñây là một số ñiểm nổi bật của pháp luật, chính sách ñất ñai của Thụy ðiển:
2.2.1.2 ðăng ký quyền sở hữu
Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng ñất ñai: Toà án
thực hiện ñăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng ñất ñai. Người mua
phải ñăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua
nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể xin ñăng ký. Toà án sẽ xem xét, ñối chiếu với
Sổ ñăng ký ñất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành ñăng ký quyền sở hữu ñể
người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp ñồng chuyển nhượng sẽ lưu
tại toà án, bản gốc ñược trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế

về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán)[11].
ðăng ký ñất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát
từ hợp ñồng chứ không phải từ việc ñăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một
hợp ñồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc ñăng ký. Nhưng ở
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10

Thụy ðiển, hầu như tất cả các chuyển nhượng ñều ñược ñăng ký. Vì việc
ñăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ
sở hữu mới quyền ñược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào ñó
và quan trọng hơn, quyền sở hữu ñược ñăng ký rất cần thiết khi thế chấp.[11]
2.2.1.3 Vấn ñề thế chấp
Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược ký kết nhưng thế
chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh của pháp luật về
thế chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu ñất
ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất ñịnh. Nếu ñơn ñược
duyệt thì thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn
bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp
này sẽ ñược sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế ñược thực hiện sau khi
ñăng ký. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy
ðiển. (2) Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp ñược gửi cho bên cho vay.
Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu ñối với
thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp chỉ ñược xét ñến khi thực sự sử dụng bất
ñộng sản ñể vay vốn (tức là chỉ ñược xem xét ñến ở bước 2). Các yêu cầu ñặt
ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở hữu bất ñộng sản; bên cho vay cần
ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên ñi vay phải cam kết việc thực hiện
thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không ñáp ứng các yêu
cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. ðó là trình tự thế chấp theo quy ñịnh

của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp ñều do ngân hàng và các
tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên ñi vay sẽ ký ba văn bản: hợp
ñồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp ñồng thế chấp (thế chấp bất ñộng sản)
và một ñơn gửi toà án ñể xin ñăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu
ñầu tiên và gửi ñơn xin thế chấp ñến toà án. Sau khi ñược xử lý, ñơn xin thế
chấp lại ñược chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường
ngân hàng ñợi ñến khi có quyết ñịnh phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11

người ñi vay. Khi nợ thế chấp ñược thanh toán hết, văn bản xác nhận ñủ ñiều
kiện thế chấp sẽ ñược trả lại cho bên ñi vay. Bước (3) ñược áp dụng khi hợp
ñồng thế chấp bị vi phạm. Khi không ñược thanh toán theo ñúng hợp ñồng,
bên cho vay sẽ làm ñơn xin tịch thu tài sản ñể thế nợ. Việc này sẽ do một cơ
quan có thẩm quyền ñặc biệt thực hiện, ñó là: Cơ quan thi hành pháp luật
(Enforcement Service). Nếu yêu cầu không ñược chấp thuận, tài sản sẽ ñược
bán ñấu giá và bên cho thế chấp sẽ ñược thanh toán khoản tiền ñã cho thế
chấp. Thủ tục này ñược tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ ñược xử lý
trong vòng 6 tháng kể từ khi có ñơn xin bán ñấu giá.[11]
2.2.1.4 Về vấn ñề bồi thường
Khi nhà nước thu hồi ñất, giá trị bồi thường ñược tính dựa trên giá thị
trường. Người sở hữu còn ñược bồi thường các thiệt hại khác. Chủ ñất ñược
hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản ñó
phải nộp thuế thì chủ ñất phải nộp thuế). Chủ ñất có thể bán tài sản và ñược
hưởng lợi nhuận nếu bán ñược với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế
cho chuyển dịch ñó. Chủ ñất ñược quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ
ñất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ñất ñó cần cho các mục ñích chung
của xã hội. Trong trường hợp ñó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ ñất ñược quyền
ñòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản.[11]

2.2.2. Cộng hoà Liên bang ðức
ðối với Cộng hoà Liên bang ðức, mục tiêu chuyển ñổi sang thị trường
ñối với lĩnh vực bất ñộng sản ñược xác ñịnh rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện
sự cam kết với chương trình hành ñộng cụ thể, cũng như việc hình thành
khuôn khổ pháp lý bảo ñảm cho quá trình chuyển ñổi.
Ở ðức, quyền có nhà ở của công dân ñược quy ñịnh trong Liên bang. Theo
ñó, ñất và nhà không tách rời, nhà ñất ñược mua - bán theo nguyên tắc của thị trường.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

Hiến pháp Cộng hoà Liên bang ðức (ðiều XIV) quy ñịnh quyền sở hữu
ñất và quyền thừa kế xây dựng ñược Nhà nước bảo ñảm, tuy nhiên, chủ sở hữu
có nghĩa vụ sử dụng không ñi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở
hữu ñất và nhà ở ðức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây
dựng - với quyền này người ñược hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây
dựng và sử dụng công trình trên mảnh ñất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế
xây dựng - theo hợp ñồng ñược phép ký cho một thời hạn tối ña là 99 năm.
Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ ñất khoản tiền bằng 6 -
7% giá trị của mảnh ñất. Quyền thừa kế xây dựng ñược thế chấp và hết hạn hợp
ñồng thì chủ ñất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường
hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì ñược quyền sở hữu căn hộ và
một phần ñất trong khuôn viên toà nhà. Phần ñất này ñược quy ñịnh theo tỷ lệ
phần trăm của toàn bộ diện tích ñất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ
lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà.[1]
2.2.3. Trung Quốc
2.2.3.1 Khái quát về pháp luật ñất ñai Trung Quốc
Theo ðiều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, ñất
ñai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (ñối với ñất ñô thị) hoặc sở hữu tập

thể (ñối với ñất thuộc khu vực nông thôn). Vì ñất ñai ở nông thôn cũng là ñối
tượng quản lý của chính quyền ñịa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu
ñối với toàn bộ ñất ñai ở Trung Quốc ñều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước
Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu ñất ñai nhưng theo ðiều 2 của
Hiến pháp ñược sửa ñổi năm 1988, QSDð ñược phép chuyển nhượng tại Trung
Quốc. Trong ñiều kiện này, QSDð ñã ñược tách rời khỏi quyền sở hữu ñất ñai.
Hiện nay QSDð ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDð ñược
“cấp” và QSDð ñược “giao”. QSDð ñược "cấp" là loại QSDð truyền thống
ñược áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp ñất cho các
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13

doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ
lúc nào. ðối với trường hợp này, QSDð không thể chuyển nhượng, cho thuê
hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc ñã làm xuất hiện hình thức QSDð “giao”. Các doanh nghiệp,
người sử dụng ñất ñược phép mua QSDð giao ñối với một thửa ñất nhất ñịnh
nào ñó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường
từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục ñích sử dụng). Việc mua bán này có thể
ñược thực hiện thông qua thoả thuận, ñấu thầu hoặc ñấu giá.[23]
2.2.3.2 Các quyền sử dụng ñất
Khi ñã có ñược QSDð người sử dụng ñất có thể thực hiện giao dịch ñất
ñai qua các hình thức sau:
i) Chuyển nhượng QSDð
Về ñiều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDð là hoạt ñộng
dân sự, cho nên chính quyền chỉ ñóng vai trò giám sát mà không can thiệp
bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn
chung, có ba ñiều kiện cơ bản ñể ñược chuyển nhượng, ñó là: ñã hoàn thành

nghĩa vụ tài chính ñể có QSDð; có giấy chứng nhận QSDð và ñã bỏ vốn thực
hiện hoạt ñộng ñầu tư ở một mức ñộ nhất ñịnh, thông thường là ít nhất 25%
tổng số vốn ñầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
Như vậy, các ñiều kiện chuyển nhượng QSDð nêu trên có ñiểm giống với
ñiều kiện chuyển nhượng QSDð theo pháp luật Việt Nam ở hai ñiều kiện ñầu.
Về ñiều kiện thứ ba, quy ñịnh của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn
quy ñịnh của pháp luật Việt Nam. ðiều này tạo ñiều kiện thuận lợi cho việc thực
hiện quyền của người sử dụng ñất và việc quản lý nhà nước về ñất ñai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng
QSDð không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14

15 ngày kể từ ngày ký hợp ñồng, người nhận chuyển nhượng QSDð phải
ñăng ký QSDð tại Phòng quản lý Nhà nước về ñất ñai, kèm với việc nộp phí
chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy ñịnh nào của pháp luật nhằm xác ñịnh giá chuyển
nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả
thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách
ñáng nghi ngờ”, chính quyền ñịa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDð
trong trường hợp này. Quy ñịnh này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối
trong chuyển nhượng QSDð.[23]
ii) Cho thuê QSDð
Người sử dụng ñất có thể cho thuê QSDð ñể nhận tiền cho thuê. Giao
dịch này phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng. Hai bên trong giao dịch
phải ñến cơ quan quản lý nhà nước về ñất ñai ñể ñăng ký việc cho thuê trong
thời hạn 20 ngày sau khi hợp ñồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp ñồng
là bên thuê phải sử dụng ñất ñúng theo thời hạn, ñiều kiện mà bên cho thuê ñã

cam kết trước ñây ñể có ñược QSDð.[23]
iii) Thế chấp QSDð
Người sử dụng ñất có thể thế chấp QSDð thông qua giấy chứng nhận
QSDð tại các tổ chức tín dụng ở ñịa phương ñể vay vốn. Giao dịch thế chấp
phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng giữa người sử dụng ñất và chủ thể cho
vay. Nếu ñến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả ñược nợ, bên cho
vay có thể phải ñăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng ñất mới.
ðối với người sử dụng ñất nước ngoài, việc thế chấp QSDð ñể vay vốn
từ các tổ chức tín dụng ñịa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường ñược coi
là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người ñi vay
tiền của Trung Quốc.[23]
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15

2.2.4. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng
nhận về ñất ñai. Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về ñất ñai khác
nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui ñịnh riêng nhằm hạn chế một số quyền
về ñất ñai ñối với chủ sở hữu, sử dụng ñất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu ñất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền
sở hữu về ñất ñược cấp sau khi ño ñạc xác ñịnh các góc thửa trên bản ñồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển ñổi từ bản ñồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền
của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển
nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa ñất, thừa kế. Nếu 10 năm ñất không sử
dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng
nhận NS4 ñược cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn
chế việc chuyển nhượng, nếu ñược cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong
vòng 10 năm không ñược chuyển nhượng.[3]

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDð (không phải sở hữu).
Có hai loại giấy chứng nhận ñược cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương
pháp nào ñể ño ranh giới thửa ñất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới
thửa ñất ñó ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñược thành lập từ bản ñồ ảnh chưa nắn.
Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng). Nếu 5
năm ñất không ñược sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng
nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K ñược cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng
10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa
ñất ñó ñược ño ñộc lập bằng phương pháp tam giác (ño mặt ñất), sau 30 ngày
thông báo loại giấy này mới ñược chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển
nhượng). ðất không ñược ñể không sử dụng trên 5 năm.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời
về ñất. Loại giấy này ñược cấp cho loại ñất ñược chiếm hữu trước năm 1954
sau khi có ñơn xin cấp giấy hoặc ñất ñược chiếm hữu sau năm 1954 nhưng
không thuộc vùng ñất mà Uỷ ban Cấp ñất Quốc gia thông báo là Khu vực ðịa
chính. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ
phi có dấu "ðược sử dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử
dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu
ñủ mọi ñiều kiện. ðất không ñược ñể không sử dụng quá 10 năm.[3]
- Giấy chứng nhận ñã khai báo SK1 cấp cho người ñã khai báo chiếm
hữu và sử dụng ñất trước năm 1954. Sau khi ñược chấp nhận và ñăng ký, giấy
chứng nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển
thành giấy chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các

Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ
rừng ñược QSDð trong vòng 5 năm và ñược tiếp tục sử dụng nếu ñược Cục
Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận ñất ñịnh cư do Cục
Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại ñất này không ñược
chuyển nhượng, chỉ có thể ñược thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng ñất
thông qua việc trả tiền thuế sử dụng ñất cho Văn phòng ðất ñai cấp huyện.
Giấy này không chuyển nhượng ñược.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách ðất ñai Nông
nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách ñất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng ñất
Lâm nghiệp bị thoái hoá. Các thửa ñất này không ñược phép chia nhỏ, không
ñược chuyển nhượng chỉ ñược thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho
phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng ñất dự trữ cho lâm
nghiệp ñược ñổi thành giấy NS4.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

17

- ðất chưa có giấy chứng nhận: là các loại ñất thuộc sở hữu tư nhân
nhưng chưa cấp ñược giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K.[3]
2.2.5. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng ñất ñai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất thuộc sở
hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất tư nhân).
ðất Nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. ðất tư nhân là ñất
do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng kí bằng khoán thời
gian sau 1/1/1875).[10]
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà nước
và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không phân chia giữa

nhà và ñất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và ñộ sâu
ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: bạc, vàng, ñồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát, ñều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về ñất
ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp ñồng thuê
ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất.[10]
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất.Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902)
nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA).[10]