Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện đông anh thành phố hà nội

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐỖ VĂN TIẾN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG ANH –
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Tám

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2018

Tác giả luận văn

Đỗ Văn Tiến

i


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Học viện
Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn
tơi trong suốt q trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Đỗ Thị Tám, là người
trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tơi hồn thành luận
văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo bộ môn Quy hoạch đất đai,
Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã đóng góp nhiều ý kiến q báu để tơi hồn thiện
luận văn này.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Đông Anh, Phịng Tài ngun
và Mơi trường huyện Đơng Anh, Văn phịng Đăng ký Quyền sử dụng đất chi nhánh
huyện Đông Anh, Chi cục Thuế huyện Đơng Anh, Phịng Thống kê huyện Đơng Anh,
Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã/thị trấn điều tra đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thơng tin, số liệu, tư liệu để tơi hồn thành
luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong q trình học tập,
nghiên cứu để hồn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2018

Tác giả luận văn

Đỗ Văn Tiến

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục đích và yêu cầu của đề tài........................................................................... 2

1.2.1.

Mục đích của đề tài ............................................................................................. 2

1.2.2.

Yêu cầu của đề tài ............................................................................................... 2

1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 2

1.3.1.

Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.3.2.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 3

1.4.

Những đóng góp mới ý nghĩa khoa học và thực tiễn.......................................... 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất .................................................................... 4

2.1.1.

Quyền sở hữu ...................................................................................................... 4

2.1.2.

Quyền sở hữu về đất đai ..................................................................................... 4

2.1.3.

Quyền sử dụng đất .............................................................................................. 6

2.2.

Quyền sở hữu và sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ........................................ 10

2.2.1.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại thụy điển ...................................................... 10

2.2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa liên bang Đức ................................... 11

2.2.3.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ôxtrâylia .......................................................... 12

2.2.4.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan ........................................................... 13

2.2.5.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malayxia ...................................................... 14

2.2.6.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc .................................................. 15

2.2.7.

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước .................................... 17

iii


2.3.

Tình tình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ......................................... 18

2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở việt nam .................... 18

2.3.2.

Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất ............................................................................................................ 21

2.3.3.

Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................. 27

2.3.4.

Những tồn tại của việc thực hiện các quy định của luật đất đai về quyền của
người sử dụng đất ở Việt Nam ......................................................................... 29

Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu ......................................................... 33
3.1.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 33

3.2.

Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 33

3.2.1.

Phạm vi không gian .......................................................................................... 33

3.2.2.

Phạm vi thời gian .............................................................................................. 33

3.3.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 33

3.3.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Đông Anh .................... 33

3.3.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Đông Anh ......................................... 34

3.3.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Đông Anh giai đoạn 2010
- 2017 ................................................................................................................ 34

3.3.4.

Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất
theo pháp luật.................................................................................................... 35

3.4.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 35

3.4.1.

Phương pháp thu thập liệu thứ cấp: .................................................................. 35

3.4.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 35

3.4.3.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................................... 36

3.4.4.

Phương pháp thống kê, phân tích số liệu ....................................................... 36

3.4.5.

Phương pháp so sánh ....................................................................................... 36

Phần 4. Kết quả và thảo luận ...................................................................................... 37
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Đông Anh ................................... 37

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 37

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................... 40

4.1.3.

Đánh giá chung ................................................................................................. 45

4.2.

Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông
Anh ................................................................................................................... 47

iv


4.2.1.

Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn huyện Đông Anh ............................. 47

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện đông anh năm 2017 ....................................... 53

4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông
Anh giai đoạn 2010 – 2017 ............................................................................. 57

4.3.1.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh . 57

4.3.2.

Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại 3 đơn vị nghiên cứu
trên địa bàn huyện Đơng Anh ........................................................................... 70

4.3.3.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Đông Anh ............................................................................................... 85

4.4.

Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng
đất theo pháp luật .............................................................................................. 89

4.4.1.

Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật ................................... 90

4.4.2.

Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động liên quan đến thực hiện QSDĐ ......... 90

4.4.3.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ ...................................... 91

4.4.4.

Giải pháp về chính sách .................................................................................... 91

Phần 5. Kết luận và kiến nghị...................................................................................... 93
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 93

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 94

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 95

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

ATGT

An toàn giao thơng

BĐS

Bất động sản

CP

Chính phủ

CHXHCNVN

Cộng Hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CNH

Cơng nghiệp hố

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

KCN

Khu công nghiệp

KTXH

Kinh tế xã hội

PTTH

Phổ thông trung học

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

THCS

Trung học cơ sở

UBND

Uỷ ban nhân dân

VH-TDTT

Văn hóa – thể dục, thể thao

VPĐKQSDĐ

Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Giá trị sản xuất trên địa bàn huyện Đông Anh giai đoạn 2013 - 2017 ........ 41
Bảng 4.2. Dân số, số hộ tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Đông Anh

năm

2017.............................................................................................................. 43
Bảng 4.3. Biến động hiện trạng sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2017 ............................ 54
Bảng 4.4. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn huyện
Đông Anh giai đoạn 2010 - 2017 ................................................................. 58
Bảng 4.5. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở huyện Đông Anh giai đoạn
2010 - 2017 .................................................................................................. 60

Bảng 4.6. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở trên địa bàn huyện Đông
Anh giai đoạn 2010 - 2017........................................................................... 62
Bảng 4.7. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ huyện Đông
Anh giai đoạn 2010 - 2017........................................................................... 65
Bảng 4.8. Kết quả thực hiện quyền cho thuê QSDĐ ở trên địa bàn huyện Đông
Anh giai đoạn 2010 - 2017........................................................................... 67
Bảng 4.9. Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ ở trên địa bàn huyện
Đông Anh giai đoạn 2010 - 2017 ................................................................. 68
Bảng 4.10. Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ ở trên địa bàn
huyện Đông Anh giai đoạn 2010 - 2017 ...................................................... 68
Bảng 4.11. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ ở trên địa bàn huyện
Đông Anh giai đoạn 2010 - 2017 ................................................................. 69
Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo 03 đơn vị
nghiên cứu .................................................................................................... 71
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo 03 đơn vị nghiên cứu........ 76
Bảng 4.14. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo 03 đơn vị
nghiên cứu .................................................................................................... 78
Bảng 4.15. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ theo 03 đơn vị
nghiên cứu .................................................................................................... 80

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Bản đồ hành chính - quy hoạch huyện Đơng Anh đến năm 2020 ................ 37
Hình 4.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Đông Anh năm 2017 theo đối tượng sử
dụng và quản lý ............................................................................................. 56
Hình 4.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn huyện
Đơng Anh giai đoạn 2010 - 2017.................................................................. 59
Hình 4.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn huyện Đông

Anh giai đoạn 2010 - 2017 ........................................................................... 61
Hình 4.5. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở trên địa bàn huyện Đông
Anh giai đoạn 2010 - 2017 ........................................................................... 64
Hình 4.6. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ ở trên địa bàn
huyện Đông Anh giai đoạn 2010 - 2017 ....................................................... 66

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên học viên: Đỗ Văn Tiến
Tên luận văn: Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Đông Anh, thành phố Hà Nội.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông
Anh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2017.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi quyền sử dụng đất theo
quy định của Pháp luật trên địa bàn huyện Đông Anh.
Phƣơng pháp nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đơng Anh;
- Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất huyện Đông Anh;
- Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh;
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh.

Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp;
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu;
- Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp;
- Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu;
- Phương pháp so sánh;
- Phương pháp đánh giá.
Kết quả chính và kết luận
1. Từ khi Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai 2013 có hiệu lực và những văn bản
hướng dẫn thi hành luật đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực
hiện các quyền sử dụng đất của mình. Người dân đã thực hiện khai báo tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền khi thực hiện các quyền sử dụng đất. Do đó cơng tác quản lý biến
động đất đai trên địa bàn huyện ngày càng chặt chẽ.
2. Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện được thực hiện theo
đúng quy định của Luật đất đai và những văn bản hướng dẫn thi hành luật. Điều đó đã
tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất

ix


của mình. Người sử dụng đất đã quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của họ theo quy
định pháp luật.
3. Kết quả điều tra tại huyện Đông Anh cho thấy các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu
thực hiện 4 quyền sử dụng đất là: quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng cho
và quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Một số giao dịch quyền sử dụng đất không làm
thủ tục khai báo với cơ quan nhà nước nhưng khơng nhiều. Ngun nhân chính của tình
trạng người sử dụng đất không khai báo khi thực hiện các quyền sử dụng đất là do ý
thức của người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai nói
chung và các quy định về quyền sử dụng đất nói riêng cịn hạn chế. Mặt khác cơng tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cịn chậm trong khi đó là giấy tờ bắt buộc phải

có để thực hiện các quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.
4. Qua kết quả nghiên cứu tại 02 xã và 1 thị trấn đề xuất được 4 nhóm giải pháp
hồn thiện cơ chế chính sách để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của
mình đối với Nhà nước khi thực hiện các quyền sử dụng đất, đó là: nhóm giải pháp về
cơ chế chính sách, nhóm giải pháp tổ chức quản lý, nhóm giải pháp về hoàn thiện bộ
máy và tăng cường năng lực cán bộ địa chính các cấp. Mặt khác, huyện và Tỉnh cần tiếp
tục cải cách thủ tục hành chính để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất
được thuận tiện, nhanh chóng.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Do Van Tien
Thesis title: Assess the implementation of the land use rights in Dong Anh district,
Hanoi city.
Major: Land Management;

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- To assess the implementation of land use rights in Dong Anh district, Hanoi
city for the period 2010-2017
- Tp propose some solutions to improve the effectiveness of land use right
implementation in accordance with the law in Dong Anh district.
Materials and Methods
Main research contents
- Natural and socio-economic conditions of Yen My district.
- Situation of land management and current status of land use in Yen My district

- Assess the implementation of land use rights in Yen My district
- Proposing solutions to improve the efficiency of the implementation of the
rights of land users in Yen My district - Hung Yen province.
Main research methods:
- Method of investigation and collection of secondary data
- Method of selecting study sites
- Method of surveying primary data, interviewing land users
- Method of data analysis and aggregation
- Comparative method
- Assessment method
Main findings and conclusions
1) Since Land Law 2003 and Land Law 2013 in force and the guidelines law
enforcement has created an important legal framework for land users implement its
land use rights. Land users were concerned about their rights and obligations u nder
the law. The people have made the declaration at the state agency authorized to
implement the land use rights. Therefore, the management of land change on the
district increasingly tight.

xi


2) Land management of the State in the Dong Anh district has done in
accordance with the provisions of the Land Law and the documents guiding the
implementation of laws. That has created an important legal framework for land users
perform their land use rights. Land users were concerned about their rights and
obligations under the law.
3) Results of the study showed that in Dong Anh district land users mainly have
done 4 land use rights. They are: the right to transfer land use right; inheritance land use
right; the right to donate the land use right and mortgage the land use right. Some land
use rights transactions do not declared procedures with state agencies, but not much.

The main cause of land users are not declared with state agencies when making land use
rights is due to the awareness of land use in compliance with the provisions of the land
law in general and the provisions on rights in particular land use is limited. On the other
hands, the issuance of certificates of land use rights has been slow while the paperwork
required for the implementation of land use rights in accordance with law.
4) Through research results in 01 wards and 02 communes, 4 group proposed
solutions: complete mechanisms and policies to the people who exercise their
responsibilities and fulfill their obligations to the State when exercising the use land
right, namely: solutions group policy mechanism, group organization and management
solutions, solutions to improve organization and strengthening land administration
officials at all levels. On the other hand, the town and the province should continue to
reform administrative procedures for land users implement the land use right is
convenient, fast.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt.
Ở nước ta, Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu
trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ. Nhà
nước giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành
các quy định cụ thể để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dễ dàng thực hiện các
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy
định là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992,
Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, 2003 và
Luật Đất đai 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu
thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Việc “thị trường

hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử
dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho
Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào
nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường
khác trong nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai có những quy định về giao
QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để
các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên, đến
nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn cịn nhiều bất cập cần
giải quyết đó là (i) hiện tượng chuyển dịch QSDĐ và chuyển đổi mục đích sử
dụng trong nông nghiệp diễn ra tự phát; (ii) thị trường giao dịch ngầm về đất
đai còn chiếm tỷ lệ lớn. Giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ là điều kiện cần thiết
cho hoạt động thị trường QSDĐ, nhưng nhiều người dân không muốn nhận mà
vẫn có thể giao dịch trên thị trường ngầm; (iii) mặc dù khơng cịn tham gia
trực tiếp vào sản xuất nơng nghiệp nữa nhưng người dân vẫn có tâm lý giữ lại
đất hoặc bán QSDĐ để đi làm thuê cho người khác.
Đông Anh là một trong năm huyện ngoại thành của Thủ đô, được thành
lập ngày 31 tháng 5 năm 1961 theo quyết định của Hội đồng Chính phủ. Đơng
Anh có một thị trấn và 23 xã, huyện lỵ Đông Anh đặt tại thị trấn Đông Anh, cách
trung tâm thành phố Hà Nội 22 km theo quốc lộ 3. Hiện nay, Đông Anh là một

1


trong những huyện của thành phố Hà Nội có nhiều bước phát triển vượt bậc.
Trong giai đoạn gần đây huyện đã chịu tác động rất lớn của q trình đơ thị hố
và cơng nghiệp hố. Q trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho
các nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập
trung rất mạnh mẽ. Các hoạt động liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất có xu hướng ngày càng gia tăng mạnh. Tuy nhiên, trên thực tế tình trạng thực
hiện các quyền sử dụng đất không đăng ký qua các cơ quan quản lý hoặc thực

hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật trên địa bàn huyện vẫn còn diễn ra
khá phổ biến. Để đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất nhằm tìm ra những tồn tại và nguyên nhân tại sao để từ đó đề xuất giải pháp
nhằm đảm bảo quyền của người sử dụng đất cũng như góp phần giúp cơng tác
quản lý nhà nước về đất đai được tốt hơn. Xuất phát từ tình hình thực tế trên, tơi
tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC ĐÍCH VÀ U CẦU CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Mục đích của đề tài
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Đông Anh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2017.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi quyền sử dụng đất
theo quy định của Pháp luật trên địa bàn huyện Đông Anh.
1.2.2. Yêu cầu của đề tài
- Trên cơ sở đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền của người sử
dụng đất rút ra được những tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền của người
sử dụng đất tại huyện Đông Anh.
- Các giải pháp đề xuất phải có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần
thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ phù hợp với thực tiễn ở huyện Đông Anh.
1.3. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tƣợng nghiên cứu
- Các hộ gia đình, cá nhân và các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng
đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đông Anh.
- Các văn bản liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.

2


1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: đề tài thực hiện trên thực hiện trên địa bàn huyện

Đông Anh gồm có 01 thị trấn và 23 xã.
- Phạm vi thời gian: Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân tại huyện Đông Anh từ năm 2010 đến năm 2017.
- Số liệu hiện trạng về điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội, tình hình sử dụng
đất được điều tra trong năm 2017.
- Số liệu điều tra sơ cấp thực hiện trong năm 2017.
- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: theo Luật đất đai năm 2013, người sử
dụng đất có tất cả 8 quyền. Đề tài tập trung nghiên cứu 8 quyền tại huyện Đông
Anh và điều tra 4 quyền được thực hiện nhiều nhất trong giai đoạn 2010-2017 tại
huyện Đông Anh đó là: quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng cho và
quyền thế chấp QSDĐ.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Những đóng góp mới: kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đưa ra được
những giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực
tiễn của thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp cơ sở để
những nhà hoạch định chính sách đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Đông Anh.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Bộ Luật Dân sự 2005 tại điều 164 khẳng định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật…” (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005). Sở hữu là việc
tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể

hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành
quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá
nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao
gồm 3 quyền (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005).
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng
chủ) (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: (i) Định đoạt số phận
pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác
thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; (ii) Định
đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn trong thực tế
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
2.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc biệt ở chỗ, có
một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật định đoạt. Tại Điều 4

4


Luật Đất đai (2013) quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.

Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình
thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Quá trình hình thành chế độ và các hình
thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai được xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền
sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được
khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và
củng cố trong Hiến pháp 1992 (Đinh Dũng Sỹ, 2003). Tại Điều 17 Hiến pháp
1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng
đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là
của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai
theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992).
Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa
chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp.
Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất
đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi
dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở
hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện
quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai” (Điều 7, Luật Đất đai, 2003). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước
nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện
đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt.
Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa

đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng khơng phải là vĩnh

5


viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức
giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường
hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ
thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất
trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Như vậy nhà nước
điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ
ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng,
đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ việc đầu
tư trên đất (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
QSDĐ đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài
nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện
quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế cịn nhiều thành phần,
Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức
cho tồn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục
đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong
trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa
lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa
đất cụ thể được thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo những quy định cụ thể của
pháp luật. Những quyền năng này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng,

phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất… mà pháp luật cần quy định cụ thể
(Đào Trung Chính, 2013).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu tồn dân
về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với
các quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất
đai mà chỉ là đại diện cho tồn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Chủ

6


sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân
thực hiện QSDĐ. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng
và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là tồn dân, nhưng mỗi
người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, khơng phải là
các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ
gia đình) có QSDĐ. Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật
Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái
niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ
của người sử dụng đất (Quốc hội, 1998, 2001).
Tại điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh
tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi
chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”
(Luật đất đai, 1993).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập
pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân, để người dân

có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và
đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn dân, khơng mất đi vai
trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái niệm “quyền sử
dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được
mâu thuẫn nói trên và làm hài hồ được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi
người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác
lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được
giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng
loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy
thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay
cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Theo điều 167 Luật đất đai năm (2013) quy định người sử dụng đất là cá nhân
hộ gia đình có các quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

7


lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”. Đây không phải là
quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì khơng
khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà
nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà
nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và cơng
cộng, hết thời hạn giao đất khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước
sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà
nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993),
“bồi thường” (Luật Đất đai 2003, 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao
quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương

đối tồn diện, cịn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể,
song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, cịn trên thực tế
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất
gần với khái niệm quyền định đoạt. Các quyền cụ thể của người sử dụng đất theo
Luật đất đai năm 2013 gồm:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nơng nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có
tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng
1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi
QSDĐ là khơng có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng, 2006; Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả năng
sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh
lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;
Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; chuyển

8


nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp (Nguyễn Đình Bồng, 2009).

- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi
người có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế
theo di chúc hoăc theo quy định của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2009).
- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển
QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền
nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế,
phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong
quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ;
giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao
dịch trên thị trường bất động sản (Nguyễn Đình Bồng, 2009).
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để
thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp
không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng
nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả
nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh
toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị
trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm
trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền khơng có QSDĐ để thế
chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào
một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay
cho khoản vay của mình (Nguyễn Đình Bồng, 2009).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong
việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển
hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp,
dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông
dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và cơng
nghiệp hố nơng nghiệp và nơng thơn (Nguyễn Đình Bồng, 2009).

9


2.2. QUYỀN SỞ HỮU VÀ SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển.
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vịng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ
tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao
của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người
mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán. Đăng ký
đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ
không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều
được đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu
đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được
duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và tồ án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn
bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này
sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng
ký. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi

thực hiện bước (1), tồ án khơng kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.
Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để
vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp
là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều
kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên
cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các u cầu này thì thế chấp
sẽ khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng
trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực

10


hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng
tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để
xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế
chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân
hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết
định phê duyệt của tồ án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp
được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho
bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng
được thanh tốn theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản
để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là:
Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được
bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp.
Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vịng
6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa
trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất
được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài sản và
được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế

cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ
đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của
xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi
thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
2.2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp
lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của cơng dân được
quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua
- bán theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất
và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có
nghĩa vụ sử dụng khơng đi ngược với lợi ích của tồn xã hội. Khái niệm về sở
hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây
dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây

11


dựng và sử dụng cơng trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế
xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm.
Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp
đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp
một người mua căn hộ trong một tồ nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một
phần đất trong khn viên tồ nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần
trăm của tồn bộ diện tích đất, mặc dù khơng chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này
phụ thuộc vào diện tích và vị trí khơng gian của căn hộ trong toà nhà (Lê Xuân
Bá và cs., 2003).
2.2.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ơxtrâylia

Tuy có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói chung
pháp luật đất đai Ơxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh quốc. Luật
Anh Quốc không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đất đai, luật này đặt
trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ khơng phải sở hữu. Ơxtrâylia có cơ sở pháp
luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875,
luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà
nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà
nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển
nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ơxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng khơng và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60m (theo quy định cụ thể của pháp luật).
Tồn bộ khống sản có trong lịng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc,
than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai
1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất
với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng trình
cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường.
Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí

12