Đánh giá tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện yên lạc tỉnh vĩnh phúc

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM







TẠ THỊ THANH VĨNH







ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN YÊN LẠC -
TỈNH VĨNH PHÚC








LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM







TẠ THỊ THANH VĨNH



ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN YÊN LẠC -

TỈNH VĨNH PHÚC



CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03







NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. TRẦN VĂN CHÍNH










HÀ NỘI, NĂM 2014


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, mọi số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn



Tạ Thị Thanh Vĩnh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này đúng tiến độ, trước hết, tôi xin chân
thành cảm ơn PGS.TS. Trần Văn Chính đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời
gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Học viện nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài
chính - Kế hoạch, phòng Kinh tế, phòng Thống kê, Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Yên Lạc; Lãnh đạo UBND và cán bộ địa chính các xã, thị trấn:
Yên Lạc, Đồng Cương, Tề Lỗ, Đồng Văn, Trung Nguyên đã giúp đỡ tôi trong
thời gian nghiên cứu, thực hiện luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới những người thân trong gia đình, đồng nghiệp
và bạn bè đã khích lệ động viên, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá
trình thực hiện luận văn này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn



Tạ Thị Thanh Vĩnh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iv
DANH MỤC BẢNG viii
DANH MỤC HÌNH ix
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT x
ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2 Mục đích và yêu cầu của đề tài 2
1.2.1 Mục đích 2
1.2.2 Yêu cầu 2
Chương 1 TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN PHÒNG ĐĂNG
KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3
1.1 Khái quát về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 3
1.1.1 Đất đai 3
1.1.2 Bất động sản 4
1.1.3 Thị trường bất động sản 4
1.2 Chế độ sở hữu đất đai 7
1.2.1 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (nhóm G7) 7
1.2.2 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các quốc gia thuộc khối xã hội chủ nghĩa cũ
(Liên Xô cũ và Đông Âu) 7
1.2.3 Chế độ sở hữu đất đai của các nước có nền kinh tế chuyển đổi - Các
nước thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu 7
1.2.4 Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển 8
1.2.5 Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN 9

1.3 Đăng ký đất đai, bất động sản 10
1.3.1 Khái niệm về đăng ký đất đai 10
1.3.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai 10
1.3.3 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản 11
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

1.4 Đăng ký đất đai ở Việt Nam 13
1.4.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của VPĐK 13
1.4.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐK 16
1.4.3 Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền địa phương 18
1.5 Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 19
1.5.1 Đăng ký văn tự giao dịch ở Mỹ 20
1.5.2 Hệ thống đăng ký quyền ở Australia (Hệ thống Torrens) 21
1.5.3. Anh 22
1.6 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta 23
1.6.1 Tình hình thành lập VPĐK quyền sử dụng đất ở Việt Nam 23
1.6.2 Cơ cấu tổ chức của VPĐK quyền sử dụng đất 24
1.6.3 Nguồn nhân lực của VPĐK quyền sử dụng đất 24
1.6.4 Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK quyền sử dụng đất 26
1.6.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK quyền sử dụng đất 27
1.6.6 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK 29
1.6.7 Mô hình hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thí
điểm mô hình một cấp 33
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36
2.1 Đối tượng nghiên cứu 36
2.2 Nội dung nghiên cứu 36
2.2.1 Đánh giá các đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện
Yên Lạc – tỉnh Vĩnh Phúc 36
2.2.2 Đánh giá về tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Yên Lạc

– tỉnh Vĩnh Phúc 36
2.2.3 Đánh giá kết quả hoạt động của VPĐK huyện Yên Lạc – tỉnh Vĩnh Phúc 36
2.2.4 Đánh giá của người sử dụng đất về hoạt động của VPĐK huyện Yên
Lạc – tỉnh Vĩnh Phúc 36
2.2.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK
huyện Yên Lạc – tỉnh Vĩnh Phúc 36
2.3 Phương pháp nghiên cứu 36
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 36
2.3.2 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 37
3.3.3 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 37
3.3.4 Phương pháp thống kê, so sánh 37
3.3.5 Phương pháp đánh giá 37
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 39
3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên Lạc - tỉnh
Vĩnh Phúc 39
3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 39
3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 46
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Yên Lạc 51
3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Yên Lạc - tỉnh Vĩnh Phúc 53
3.2.1 Tình hình quản lý đất đai của huyện Yên Lạc 53
3.2.2 Tình hình sử dụng đất đai của huyện Yên Lạc 55
3.3 Đánh giá kết quả hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất huyện Yên Lạc - tỉnh
Vĩnh Phúc 57
3.3.1 Cơ cấu tổ chức của VPĐK quyền sử dụng đất huyện Yên Lạc - tỉnh Vĩnh Phúc57
3.3.2 Kết quả hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất huyện Yên Lạc - tỉnh
Vĩnh Phúc 60
3.4 Đánh giá của người sử dụng đất về hoạt động của VPĐK huyện Yên Lạc 66

3.4.1 Mức độ công khai về thủ tục hành chính 66
3.4.2 Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính 68
3.4.3 Điều kiện cơ sở vật chất 70
3.4.4 Mức độ và thái độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn 71
3.4.5 Các khoản lệ phí người sử dụng đất phải đóng góp 73
3.4.6 Ý kiến đánh giá tổng thể của người sử dụng đất về hoạt động của
VPĐK huyện Yên Lạc 74
3.4.7 Nhận xét chung về hoạt động của VPĐK huyện Yên Lạc 74
3.4.8 Một số nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của VPĐK 75
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK quyền
sử dụng đất huyện Yên Lạc - tỉnh Vĩnh Phúc 77
3.5.1 Giải pháp tuyên truyền 77
3.5.2 Giải pháp về tổ chức 78
3.5.3 Giải pháp về nhân lực 78
3.5.4 Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ 79
3.5.5 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 79
3.5.6 Các giải pháp tin học hóa hệ thống ĐKĐĐ, cấp GCN; lập và quản lý
HSĐC; chỉnh lý biến động đất đai 80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81
1 Kết luận 81
2 Kiến nghị 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO 83
PHỤ LỤC 86

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC BẢNG

Bảng Tên bảng Trang


1.1 Quyền sở hữu của tư nhân về đất đai tại các nước có nền kinh tế
chuyển đổi thuộc Đông Âu

8
1.2 Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN 9
1.3 Tình hình thành lập VPĐK các cấp 23
1.4 Nguồn nhân lực của VPĐK cả nước 25
1.5 Tình hình cấp GCN các loại đất chính trong cả nước 29
3.1 Các loại đất trên địa bàn huyện Yên Lạc 45
3.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Lạc năm 2013 56
3.3 Kết quả thực hiện công tác cấp GCN của VPĐK huyện Yên Lạc 60
3.4 Tình hình thực hiện công tác chỉnh lý biến động của VPĐK huyện Yên Lạc 62
3.5 Hiện trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Yên Lạc 63
3.6 Tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm của VPĐK huyện Yên Lạc 65
3.7 Mức độ công khai thủ tục hành chính 67
3.8 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK huyện Yên Lạc 69
3.9 Mức độ thỏa mãn yêu cầu khi thực hiện các TTHC tại VPĐK huyện
Yên Lạc 70
3.10 Mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHC
tại VPĐK huyện Yên Lạc 72
3.11 Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHC tại VPĐK
huyện Yên Lạc 73
3.12 Nhận xét về hoạt động của VPĐK huyện Yên Lạc 74

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ix

DANH MỤC HÌNH
Hình Tên hình Trang


1.1 Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền địa phương 19
3.1 Sơ đồ vị trí địa lý huyện Yên Lạc 400
3.2 Biểu đồ về độ ẩm không khí, nhiệt độ và lượng mưa huyện Yên Lạc
422
3.3 Cơ cấu kinh tế huyện Yên Lạc năm 2013 49
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page x

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nội dung đầy đủ
BĐĐC Bản đồ địa chính
BĐS Bất động sản
CNXH Chủ nghĩa xã hội
ĐKĐĐ Đăng ký đất đai
GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
HSĐC Hồ sơ địa chính
QSH Quyền sở hữu
SHNN Sở hữu Nhà nước
SHTD Sở hữu toàn dân
SHTN Sở hữu tư nhân

SHTT Sở hữu tập thể
TTHC Thủ tục hành chính
TTBĐS Thị trường bất động sản
UBND Uỷ ban nhân dân
VPĐK Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
XHCN Xã hội chủ nghĩa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là vấn đề hệ trọng của quốc gia, là tài nguyên vô cùng quý giá, là
tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Ở
Việt Nam, Nhà nước là chủ sử hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực
tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân.
Theo Quyết định số 1892/QĐ-TTg ngày 14/12/2012 phê duyệt Đề án nâng
cao năng lực quản lý Nhà nước ngành Quản lý đất đai giai đoạn 2011 - 2020
nhằm nâng cao năng lực quản lý Nhà nước ngành Quản lý đất đai theo hướng
hiện đại hóa, bảo đảm tài nguyên đất đai được quản lý chặt chẽ, sử dụng hiệu
quả, phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, Thủ tướng
Chính phủ đề ra mục tiêu đến năm 2020, cả nước hoàn thành cơ bản công tác
đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất (GCN); cũng như việc xây dựng cơ sở dữ liệu
đất đai và hệ thống thông tin đất đai.
Bởi vậy, Nhà nước và các cấp chính quyền địa phương cần chú trọng,
quan tâm đến công tác ĐKĐĐ và cấp GCN, tiến hành xây dựng hệ thống Hồ sơ
địa chính (HSĐC) là cơ sở pháp lý để sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm,

hiệu quả và bền vững, đảm bảo quản lý đất đai một cách chặt chẽ với thông tin
chính xác đến từng thửa đất.
Nghị quyết Số 02 – NQ/TU của Ban thường vụ Tỉnh ủy Vĩnh Phúc ngày
23/4/2012 Về tăng cường công tác quản lý, sử dụng tài nguyên trên địa bàn Tỉnh
đến năm 2015, định hướng đến năm 2020 nêu rõ quan điểm trong vấn đề quản lý
tài nguyên: Quản lý, sử dụng tài nguyên vừa là nhiệm vụ cấp bách vừa là nhiệm
vụ lâu dài, là trách nhiệm của các cấp ủy đảng, chính quyền, các ngành, mọi tổ
chức chính trị xã hội, người dân và của cả cộng đồng. Đồng thời cũng đề ra
nhiệm vụ cụ thể trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai: Hoàn thành việc đăng ký
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

ban đầu cho 100% số thửa đất gắn với tài sản trên đất đã được đo đạc lập HSĐC
dạng số vào năm 2015.
Nhiệm vụ này gắn liền với chức năng và quyền hạn của Các Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐK) trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
Dưới sự chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh Vĩnh Phúc, UBND
huyện Yên Lạc đã phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc tổ
chức triển khai công tác cấp GCN, lập HSĐC trên địa bàn huyện. VPĐK huyện
Yên Lạc – tỉnh Vĩnh Phúc cũng đã phát huy được vai trò của mình trong công tác
quản lý đất đai tuy nhiên vẫn còn một số hạn chế trong việc thực hiện chức năng
nhiệm vụ của VPĐK như: vướng mắc khi áp dụng Luật đất đai vào thực tế công
việc, vật chất kỹ thuật còn hạn chế …
Từ những yêu cầu cấp thiết trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai trên
địa bàn Tỉnh cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề tôi
thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Lạc - tỉnh Vĩnh Phúc”
1.2 Mục đích và yêu cầu của đề tài
1.2.1 Mục đích
- Đánh giá kết quả hoạt động của VPĐK huyện Yên Lạc - tỉnh Vĩnh Phúc.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK
huyện Yên Lạc - tỉnh Vĩnh Phúc trong giai đoạn tới.
1.2.2 Yêu cầu
- Rút ra được những tồn tại cần khắc phục trong công tác của VPĐK
huyện Yên Lạc - tỉnh Vĩnh Phúc.
- Các giải pháp đưa ra phải phù hợp với điều kiện ở huyện Yên Lạc – tỉnh
Vĩnh Phúc




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT


1.1 Khái quát về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1 Đất đai
1.1.1.1 Về mặt thổ nhưỡng
Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả
tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị
tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì (Lê Thanh Bồn, 2006).
Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều
sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những
quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái
độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất
cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là

một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy,
đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền
vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác
động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang lại có tính
chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp
cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển (Bộ giáo dục và đào tạo, 2000).
1.1.1.2 Về tài nguyên, tài sản
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ
tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai được định
nghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc
tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt
trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối
và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất;
tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành
quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”
(Bộ giáo dục và đào tạo, 2000).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

1.1.2 Bất động sản
Quốc hội (2005) tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản
bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất
đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Các quy định về bất động sản (BĐS) trong pháp luật của Việt Nam là khái
niệm mở. BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời
khỏi đất đai và vật kiến trúc. BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định,
không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh

hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn
nhau (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.3 Thị trường bất động sản
1.1.3.1 Khái niệm
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) khái niệm thị
trường bất động sản được hiểu như sau:
“Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hoá dịch vụ bất động
sản được trao đổi ”.
Thị trường bất động sản (TTBĐS) được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm
các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế,
thế chấp BĐS.
TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao
dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường.
TTBĐS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị
trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ.
1.1.3.2 Tính chất
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) tính chất của
TTBĐS được hiểu như sau:
- TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị,
quy luật cung cầu
- TTBĐS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác
định: sản phẩm, số lượng và giá cả.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên
cũng không đồng nhất.
Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua, bán,
thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế

chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng
BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
1.1.3.3 Đặc điểm
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) đặc điểm của
TTBĐS được hiểu như sau:
- TTBĐS không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản mà cái cơ bản là
thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
- TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật
- TTBĐS luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường
không hoàn hảo
- Cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS.
1.1.3.4 Chức năng
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) chức năng của
TTBĐS được hiểu như sau:
- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch;
- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu;
- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.1.3.5 Vai trò, vị trí
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) vai trò, vị trí của
TTBĐS được hiểu như sau:
Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;
-Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát
triển BĐS;
-Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

trường hàng hoá, thị trường lao động;
- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.
1.1.3.6 Các yếu tố của thị trường BĐS
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) các yếu tố của
TTBĐS đó là:
- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua
BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ;
Ví dụ: TTBĐS Ôxtraylia: pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế
chấp BĐS; không phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất nông
nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về BĐS giúp người bán tìm
người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán đất; Hệ thống thông tin BĐS là hệ
thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; BĐS được
định giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao
dịch BĐS quyết định; Việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan
đăng ký BĐS; TTBĐS Trung Quốc: người được Nhà nước giao đất có thu tiền
được quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; khi chuyển
nhượng thế chấp BĐS thì đồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà
ở và quyền sử dụng đất; Nhà nước thực hiện chế độ định giá và báo giá BĐS; Nhà
nước thực hiện chế độ Đăng ký, cấp GCN; Tổ chức phục vụ môi giới BĐS gồm:
Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất.
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người
mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến
BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán;
mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên
quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước ;
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
được cộng đồng chấp nhận;

- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ
quan đăng ký BĐS;
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS.
1.2 Chế độ sở hữu đất đai
1.2.1 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (nhóm G7)
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) nhóm G7 bao gồm các nước:
Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà Pháp. Xét về chế độ sở hữu
nói chung, tại tất cả các quốc gia G7 đều thừa nhận quyền tư hữu (QSH) là quyền
cơ bản nhất. Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc nhóm G7 đều thực
hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư
nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước.
1.2.2 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các quốc gia thuộc khối xã hội chủ nghĩa cũ
(Liên Xô cũ và Đông Âu)
Chế độ công hữu về đất đai của các nước thuộc khối XHCN không hoàn
toàn giống nhau: Ở Trung Quốc trước năm 1978 là sở hữu toàn dân (SHTD), sau
này Hiến pháp năm 1982 của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa tại Điều 10 quy
định rõ ràng: Đất đai đô thị thuộc sở hữu nhà nước (SHNN), đất đai nông thôn và
khu ngoại ô đô thị, đất làm nhà ở và đất tự lưu, đồi núi tự lưu cũng thuộc về sở
hữu tập thể (SHTT); Ở Liên Xô, trong Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN liên
bang Xô Viết thông qua ngày 10 tháng 6 năm 1918 nêu rõ: “Để thực hiện xã hội
hóa đất đai, công bố bãi bỏ sở hữu tư nhân (SHTN) về đất đai và toàn bộ quỹ đất
được công bố là tài sản chung của toàn dân và được chuyển giao miễn phí cho
nhân dân lao động sử dụng, trên cơ sở phân phối bình quân. Toàn bộ đất rừng,
lòng đất, mặt nước đều thuộc về SHTD”. Chế độ SHTD về đất đai ở Liên xô trước
đây và SHNN về cơ bản được hiểu đồng nhất, nhưng sau này, ở liên bang Nga,

SHNN về đất đai được làm rõ hơn. Liên bang XHCN Nam Tư không đi theo mô
hình kinh tế của khối các nước XHCN lúc đó, chế độ sở hữu nói chung, trong đó có
đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần kinh tế, bao gồm nhiều hình thức sở
hữu, cho phép SHTN về đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
1.2.3 Chế độ sở hữu đất đai của các nước có nền kinh tế chuyển đổi - Các
nước thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) các nước có nền kinh tế
chuyển đổi thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu hiện nay thực hiện chế độ đa sở hữu về
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

đất đai. Sau khi chuyển đổi sang hệ thống chính trị Tư bản chủ nghĩa từ năm
1991, chế độ sở hữu đất đai của liên bang Nga cũng thay đổi theo. SHTD về đất
đai được thay thế bởi chế độ đa sở hữu gồm sự thừa nhận QSH của tư nhân về
đất đai và sở hữu của nhà nước. QSH tư nhân về đất đai tại các nước này thể hiện
cụ thể qua bảng 1.1.
Bảng 1.1 Quyền sở hữu của tư nhân về đất đai tại các nước có nền kinh tế
chuyển đổi thuộc Đông Âu
Tên
nước
QSH
tư nhân
Chiến lược
tư nhân hoá
Chiến lược
phân bổ
Khả năng chuyển
nhượng
Albani Tất cả đất đai Phân phối Chia khoảnh
Bungari

Tất cả đất đai

Hoàn trả

Chia khoảnh

Mua bán, cho thuê

CH Séc

Tất cả đất đai

Hoàn trả

Chia khoảnh

Mua, bán, thuê

Hungari

Tất cả đất đai

Hoàn trả, phân phối

Chia khoảnh

Mua, bán, thuê

Ba Lan

Tất cả đất đai

Bán đất của nhà nước

Chia khoảnh

Mua, bán, thuê

Rumani

Tất cả đất đai

Hoàn trả và phân phối

Chia khoảnh

Mua, bán, thuê

(Nguồn: World Bank, Chính sách đất đai cho phát triển và nghèo đói, 2003, trang 185)
Như vậy, khái quát lại, sau giai đoạn chuyển đổi, hiện các nước Đông Âu
đang thực hiện chế độ SHTN về đất đai.
1.2.4 Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) chế độ sở hữu đất đai của các
nước đang phát triển có các đặc trưng sau:
Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế
giới, có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp. Về chế độ chính
trị, các nước đang phát triển theo đuổi những mô hình chế độ chính trị hết sức đa
dạng. Tuy nhiên, khái quát nhất có thể thấy nổi lên hai loại hình chế độ sở hữu
đất đai, đó là chế độ sở hữu tư nhân và chế độ SHNN về đất đai. Trong số đó,

Trung quốc, Việt Nam và Lào được xem là các trường hợp ngoại lệ.
Riêng đối với chế độ SHTN hoàn toàn, trên thực tế rất khó có quốc gia đang
phát triển nào thực hiện chế độ SHTN tuyệt đối về đất đai. Vì vậy, hình thức sở hữu
còn lại cơ bản là chế độ đa sở hữu về đất đai. Tức là, đất đai đồng thời có thể thuộc
SHTN hoặc của nhà nước. Điều này được ghi nhận trong luật pháp của rất nhiều
quốc gia đang phát triển thuộc các khu vực địa lý khác nhau. Chẳng hạn trong luật
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

đất đai của các quốc gia như: Apghanistan, Belarut, Indonexia, Kazakhstan, Ả rập,
Singapore, Thái Lan… đều quy định đất đai thuộc SHNN và tư nhân.
Đối với trường hợp ngoại lệ như Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế
độ công hữu. Nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu XHCN
về đất đai - đó là chế độ SHNN và chế độ SHTT của quần chúng lao động.
1.2.5 Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) các nước ASEAN tồn tại các
hình thức sở hữu về đất đai sau:
Bảng 1.2 Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN
STT

Tên nước

Văn bản luật quy định

Hình thức

1 Brunây Luật thu hồi đất 1949, Luật đất đai 2000
Sở hữu quốc vương
SHTN
2 Campuchia Luật đất đai 2001

Sở hữu quốc vương
SHTN
SHNN
SHTT
3 Đông Timo
Quy định của Tổng thống về đất đai
2006
SHNN
SHTN
4 Indônexia
Quy định của Chính phủ về quản lý
đất đai 2004
SHNN
SHTN
Đất nông nghiệp thuộc SHNN
5

Lào

Luật đất đai 1997

SHTD

6 Malaixia Luật đất đai 1960
SHNN
SHTN
7

Mianma

Hiến pháp (Điều 18)

SHNN

8 Singapore Luật đất đai 1978
SHNN
SHTN
9 Thái Lan Luật đất đai 2008
SHNN
SHTN
10 Việt Nam
Hiến pháp 1980; 1992
Luật đất đai 1988;1993; 2003
SHTD
(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)
Như vậy, đối với các nước ASEAN tồn tại một số hình thức sở hữu về đất
đai chính vẫn là SHNN.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

1.3 Đăng ký đất đai, bất động sản
1.3.1 Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi
Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của
dữ liệu địa chính (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Khái niệm này chỉ rõ:
- ĐKĐĐ thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức ĐKĐĐ.
- Dữ liệu địa chính (HSĐC) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và
tập trung, thống nhất của việc ĐKĐĐ.

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (HSĐC).
1.3.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) ĐKĐĐ là một
công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi
ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng.
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của TTBĐS.
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất.
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là một cải cách pháp luật.
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS.
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân.
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

1.3.3 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
1.3.3.1 Hồ sơ đất đai, bất động sản
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) hồ sơ đất đai và
BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới
thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, BĐS. Hồ sơ đất
đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của
công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.

- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.3.3.2 Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) ĐKĐĐ, BĐS dựa
trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ĐKĐĐ, BĐS được công khai, thông
tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng
đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
1.3.3.3 Đơn vị đăng ký đất đai - Thửa đất
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) thì đơn vị đăng ký
đất đai là thửa đất và được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh
hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết
duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng
cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký. Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ
điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc
lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung
mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.Các
hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa
đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số
nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu

Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất,
quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m
2
cho đến hàng ngàn ha được xác định trên
bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống
nhất trong phạm vi toàn quốc.
1.3.3.4 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
Đăng ký pháp lý đất đai, BĐS theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng (2005) gồm có 2 loại: đăng ký văn tự giao dịch và đăng ký quyền. Cụ thể:
a) Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch
thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán BĐS.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người
làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có

quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán BĐS. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ
thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng
ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những
nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với BĐS. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải
tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà
mình mua.
b) Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ.
Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa BĐS và người có chủ quyền đối với BĐS đó. Đăng ký
quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.
1.4 Đăng ký đất đai ở Việt Nam
1.4.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của VPĐK
1.4.1.1 Pháp luật đất đai
a) Luật Đất đai 2003
- Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực
hiện tại VPĐK trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp
GCN; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa
kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14

đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất
theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền đã được thi hành.”
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ công thực
hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục
vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.”
b) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quyết định thành lập VPĐK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh
của VPĐK tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành
lập VPĐK thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những
ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV ngày 13 tháng 5
năm 2010 hướng dẫn chức năng, ngày nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ
chức phát triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ
điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn
liền với công tác cải cách hành chính.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của
liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ
sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa
vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi
người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ

chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm