Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện hiệp hoà, tỉnh bắc giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI










NGUYỄN THỊ BẮC



ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN HIỆP HÒA, TỈNH BẮC GIANG





LUẬN VĂN THẠC SĨ






HÀ NỘI - 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI









NGUYỄN THỊ BẮC



ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN HIỆP HÒA, TỈNH BẮC GIANG



CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN ÍCH TÂN

HÀ NỘI - 2013
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
ii

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này
ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ
rõ nguồn gốc./.



Tác giả Luận văn



Nguyễn Thị Bắc
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
iii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và
Môi trường, Ban quản lý ñào tạo - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã
tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt
quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Ích Tân, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ và hướng dẫn tôi

hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Hiệp Hòa, Phòng Tài
nguyên và Môi trường - Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Hiệp
Hòa, Chi cục Thuế huyện Hiệp Hòa, Phòng Thống kê huyện Hiệp Hòa, Ủy
ban nhân dân và cán bộ ñịa chính của 01 thị trấn và 03 xã ñiều tra ñã tạo mọi
ñiều kiện thuận lợi và cung cấp ñầy ñủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản ñồ
trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ và ñộng viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này./.


Tác giả Luận văn



Nguyễn Thị Bắc
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
iv

MỤC LỤC

Lời cam ñoan ii

Lời cảm ơn iii

Mục lục iv

Danh mục các chữ viết tắt vii

Danh mục bảng viii

Danh mục hình x

ðẶT VẤN ðỀ 1

1 Tính cấp thiết 1

2 Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3

1.1 Khái quát những vấn ñề liên quan ñến quyền sử dụng ñất 3

1.1.1 Quyền sở hữu 3

1 1.2 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai 4

1.1.3 Quyền sử dụng ñất 6

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới 10

1.2.1 Các nước phát triển 10

1.2.2 Một số nước trong khu vực 14

1.3 Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng
ñất ở Việt Nam 18

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 18

1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan ñến việc thực hiện các QSDð 22

1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 28

1.3.4 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 32

Chương 2 ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU 34

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
v

2.1 ðối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 34

2.2 Nội dung nghiên cứu 34

2.2.1 ðánh giá khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện
Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang 34

2.2.2 Tình hình thực hiện nhiệm vụ Quản lý ñất ñai của huyện Hiệp Hoà 34

2.2.3 ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình,
cá nhân tại một số xã và thị trấn ñược lựa chọn tại huyện Hiệp
Hòa từ năm 2005 ñến năm 2012 34

2.2.4 ðề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền sử dụng
ñất ở huyện Hiệp Hòa 35

2.3 Phương pháp nghiên cứu 35

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 35

2.3.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 35

2.3.3 Phương pháp ñiều tra 35

2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu 35

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36

3.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hiệp Hoà tỉnh Bắc Giang 36

3.1.1 ðiều kiện tự nhiên 36

3.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội 43

3.2 Tình hình thực hiện nhiệm vụ Quản lý ñất ñai của huyện Hiệp Hoà 51

3.2.1 Tình hình ño ñạc lập bản ñồ ñịa chính 51

3.2.2 Lập quy hoạch, Kế hoạch sử dụng ñất 51

3.2.3 ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 52

3.2.4 Công tác thống kê, kiểm kê ñất ñai 52

3.3 ðánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình, cá
nhân tại một số xã và thị trấn ñược lựa chọn tại huyện Hiệp Hòa

từ năm 2005 ñến năm 2012 52

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
vi

3.3.1 Hiện trạng sử dụng ñất của các xã, thị trấn nghiên cứu 52

3.3.2 ðánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất 55

3.3.3 ðánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất ở
huyện Hiệp Hòa. 87

3.4 ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng
ñất ở huyện Hiệp Hòa 90

3.4.1 Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật 91

3.4.2 Giải pháp về ñầu tư cho con người và cơ sở vật chất 91

3.4.3 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt ñộng thực hiện các quyền sử
dụng ñất 91

3.4.4 Giải pháp về chính sách 92

3.4.5 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính 92

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 93

1 Kết luận. 93

2 Kiến nghị 94

TÀI LIỆU THAM KHẢO 95

PHỤ LỤC 97

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
vii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
BTNMT Bộ Tài nguyên và Mổi trường
CN – XD Công nghiệp - Xây dựng
CT-TTg Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ
GCN QSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
GTSX Giá trị sản xuất
KTXH Kinh tế xã hội
Nð – CP Nghị ñịnh Chính phủ
NXB Nhà xuất bản
QSDð Quyền sử dụng ñất
QSH Quyền sở hữu
SDð Sử dụng ñất
TCQLðð Tổng cục quản lý ñất ñai
TTCN Tiểu thủ công nghiệp
TTLT Thông tư liên tịch
TTYT Trung tâm y tế
UBND Uỷ ban nhân dân
XHCN Xã hội chủ nghĩa

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
viii

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

3.1 Phân loại thổ nhưỡng của huyện Hiệp Hoà 38
3.2 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2012 huyện Hiệp Hòa 39
3.3 Thời tiết khí hậu huyện hiệp hoà trung bình từ năm 1999 - 2012 42
3.4 ðiều kiện Kinh tế - Xã hội của huyện từ 2010 - 2012 43
3.5 Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp qua các năm 45
3.6 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2012 các xã, thị trấn ñiều tra 53
3.7 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð ở tại huyện
Hiệp Hòa từ 2005 - 2012 57
3.8 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð ở huyện Hiệp Hòa từ
2005 - 2012 60
3.9 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDð ở huyện Hiệp Hòa
từ 2005 - 2012 61
3.10 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDð
ở huyện Hiệp Hòa từ 2005 - 2012. 63
3.11 Ý kiến người dân về việc chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông
nghiệp trên ñịa bàn huyện Hiệp Hòa năm 2012 65
3.12 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð ở theo các xã
giai ñoạn 2005-2012 67
3.13 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð nông nghiệp
theo các xã giai ñoạn 2005-2012 70
3.14 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð theo các xã, thị trấn
giai ñoạn 2005-2012. 73

3.15 Ý kiến người dân về việc thừa kế quyền sử dụng ñất ở trên ñịa
bàn huyện Hiệp Hòa năm 2012 77
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
ix

3.16 Ý kiến người dân về việc tặng cho quyền sử dụng ñất ở trên ñịa
bàn huyện Hiệp Hòa năm 2012 80
3.17 Ý kiến người dân về việc thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng ñất
trên ñịa bàn huyện Hiệp Hòa năm 2012 82
3.18 Giá ñất ở thực tế trên thị trường tại thị trấn Thắng, xã ðức
Thắng, xã ðoan Bái, xã Thanh Vân năm 2012. 85


Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
x

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

3.1 Sơ ñồ hành chính tỉnh Bắc Giang 37
3.2 Cơ cấu sử dụng ñất huyện Hiệp Hoà, năm 2012 40
3.3 Cơ cấu kinh tế huyện Hiệp Hoà năm 2012 44
3.4 Cơ cấu lao ñộng phân theo ngành kinh tế 46



Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
1

ðẶT VẤN ðỀ

1. Tính cấp thiết
ðất ñai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn. Bởi vậy việc sử
dụng ñất tiết kiệm có hiệu quả và bảo vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá
này là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách ñối với mỗi quốc gia. ðất
ñai là ñiều kiện tồn tại quan trọng bậc nhất của loài người. Vì vậy, bất kỳ
Nhà nước nào cũng muốn quản lý ñất ñai ñể hướng ñất ñai phục vụ theo yêu
cầu của mình. ðể ñạt ñược mục ñích ñó yêu cầu Nhà nước phải thực hiện
quản lý ñất ñai. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
1992 ñã quy ñịnh, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý, người ñược Nhà nước giao ñất thì ñược thực hiện chuyển quyền sử
dụng ñất (QSDð) theo quy ñịnh của pháp luật. Theo ñó, Luật ðất ñai 1993,
Luật sửa ñổi một số ñiều Luật ðất ñai 1998, 2001 và Luật ðất ñai 2003 ñã
từng bước cụ thể hoá quy ñịnh này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở
rộng các quyền cho người sử dụng ñất. Khi Luật ðất ñai 2003 có hiệu lực thi
hành cùng với sự tăng trưởng của kinh tế Việt Nam thì số lượng giao dịch
chính thức tăng lên rõ rệt nhất là những ñịa phương có tiềm năng kinh tế phát
triển. Các thủ tục hành chính ñược cải tiến cũng khiến các giao dịch tăng lên.
Tuy nhiên việc triển khai, thực hiện các quyền sử dụng ñất trong giai ñoạn
hiện nay còn gặp nhiều vướng mắc. Việc thực hiện quy ñịnh về các quyền sử
dụng ñất còn lúng túng và không thống nhất, cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục
hành chính thực hiện các quyền của người sử dụng ñất còn gây phiền hà cho
người dân, không tạo ñiều kiện cho việc phát triển thị trường quyền sử dụng
ñất, thị trường bất ñộng sản; cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan
trong các giao dịch về quyền sử dụng ñất thiếu ñồng bộ, hiệu quả thấp.
Hiệp Hoà là một huyện trung du, thuần nông, kinh tế phát triển chưa
mạnh, nguồn thu nhập chính chủ yếu là sản xuất nông nghiệp. Những năm
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
2

gần ñây nền kinh tế hàng hoá từng bước ñã phát triển do hệ thống giao thông
ñược nâng cấp, mở rộng Quộc lộ 37 ñi Phú Bình tỉnh Thái Nguyên; Tỉnh lộ
296 - Cầu Vát nối thông tuyến huyện Hiệp Hoà ñi Sóc Sơn - Hà Nội; tỉnh lộ
295 nối tuyến Hiệp Hoà ñi tỉnh Bắc Ninh nên có nhiều thuận lợi cho phát
triển và giao lưu kinh tế-văn hoá-xã hội; ñô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều
khu quy hoạch ñất ở mới ñược xây dựng, ñất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng ñô
thị bước ñầu ñược cải thiện. Tuy nhiên, tốc ñộ ñô thị hoá nhanh chóng kéo
theo rất nhiều ñiều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện
các quyền sử dụng ñất. Do nhu cầu về quyền sử dụng ñất cho yêu cầu phát
triển kinh tế-xã hội nên các hoạt ñộng thực hiện các quyền sử dụng ñất có xu
hướng ngày càng gia tăng. Việc ñăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy
ñịnh pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất ngày càng tăng,
tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập trong việc thực hiện các quyền của người sử
dụng ñất trên ñịa bàn huyện Hiệp Hòa. Vì vậy, việc thực hiện ñề tài: “ðánh
giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Hiệp Hoà, tỉnh
Bắc Giang giai ñoạn 2005-2012” là cần thiết trong thời ñiểm hiện nay.
2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài
2.1. Mục ñích nghiên cứu
- ðánh giá ñược tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn
huyện Hiệp Hoà, tỉnh Bắc Giang.
- ðề xuất ñược một số giải pháp nhằm thực hiện ñúng các quyền sử dụng
ñất ở huyện Hiệp Hoà, tỉnh Bắc Giang.
2.2. Yêu cầu
- Nắm vững các chủ trương chính sách, pháp luật về ñất ñai liên quan
tới các QSDð.
- ðánh giá ñúng ñược tình hình thực hiện các QSDð; Các giải pháp ñề
xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc ñẩy việc thực hiện các
QSDð ở huyện Hiệp Hoà, tỉnh Bắc Giang.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

3

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. Khái quát những vấn ñề liên quan ñến quyền sử dụng ñất
1.1.1. Quyền sở hữu
Theo ñiều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
ñịnh của pháp luật…” (Bộ luật dân sự, 2007). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu
sản xuất, thành quả lao ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ
giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật
chất. ðối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân,
pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia ñình, cộng ñồng, ).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật
thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà
vắng chủ) (Bộ luật dân sự, 2007).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu
cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân (Bộ luật dân sự, 2007).
- Quyền ñịnh ñoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu
thực hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
ñổi, tặng cho, ñể thừa kế;

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
4

+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không
còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Bộ luật
dân sự, 2007).
1 1.2. Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai
Sở hữu ñất ñai có thể ñược biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng
suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu
ñất ñai cũng chỉ tồn tại ở hai chế ñộ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công.
Cũng có thể trong một chế ñộ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế ñộ sở hữu
hoặc là chế ñộ sở hữu công cộng hoặc là chế ñộ sở hữu tư nhân về ñất ñai, cũng
có thể là sự ñan xen của cả hai chế ñộ sở hữu ñó, trong ñó có những hình thức
phổ biến của một chế ñộ sở hữu nhất ñịnh.
Ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu về ñất ñai cũng ñược hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất ñịnh, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất ñịnh trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế ñộ và các hình thức sở hữu ñất ñai
ở Việt Nam cho thấy, chế ñộ sở hữu công về ñất ñai ở Việt Nam ñất ñã ñược
xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức ñộ khác nhau. Tuy nhiên,
quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai chỉ ñược hình thành theo Hiến pháp 1959 và
ñược khẳng ñịnh một cách tuyệt ñối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau ñó
ñược tiếp tục khẳng ñịnh và củng cố trong Hiến pháp 1992 (Hỉến pháp Việt
Nam, 1980, 1992). ðiều 17 Hiến pháp 1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi,
sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm
lục ñịa và vùng trời mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu
toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật
(ðiều 18, Hiến pháp 1992) (Hiến pháp Việt Nam, 1980, 1992). Luật ðất ñai
1993 (Luật ðất ñai sửa ñổi 1998, 2001) cũng ñã thể chế hóa chính sách ñất
ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy ñịnh về ñất ñai của Hiến pháp. Luật ðất

ñai (1993, 1998, 2001) quy ñịnh các nguyên tắc quản lý và sử dụng ñất ñai:
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
5

ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy
hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo
bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển bền vững (Luật ðất ñai, 1993,
1998, 2001).
Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai”
(ðiều 5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện quyền
ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất
ñai” (ðiều 7). Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước
thực hiện việc thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm bảo
ñảm cho ñất ñai ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ñảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện ñầy
ñủ các quyền của chủ sở hữu, ñó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
ñịnh ñoạt (Luật ðất ñai, 2003).
Về quyền chiếm hữu về ñất ñai: Nhà nước các cấp chiếm hữu ñất ñai
thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt ñối và không ñiều kiện, không giới
hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng ñược quyền chiếm hữu trên những
khu ñất, thửa ñất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng
không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là ñể sử dụng rất ñúng mục
ñích, dưới các hình thức giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho
thuê ñất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDð của Nhà nước ñược trao
cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể.
QSDð ñai của Nhà nước và QSDð cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa
khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều thống nhất trên từng thửa ñất về mục ñích sử
dụng và mức ñộ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước ñiều tiết các nguồn thu
từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và phát
triển kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng ñồng, ñồng thời

ñảm bảo cho người trực tiếp sử dụng ñất ñược hưởng lợi ích từ ñất do chính
mình ñầu tư mang lại (Nguyễn ðình Bồng, 2006).
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
6

Về quyền sử dụng ñất ñai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi từ tài sản, tài nguyên ñất ñai; ñây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất ñể Nhà
nước thực hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn
nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ ñất
ñai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong ñó có cả tổ chức của Nhà nước -
sử dụng ñất vào mọi mục ñích. Như vậy, QSDð lại ñược trích ra ñể giao về
cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể;
quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước trong trường hợp này ñược thể hiện trong
quy hoạch sử dụng ñất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất do ñầu tư của
Nhà nước mang lại (Nguyễn ðình Bồng, 2006).
Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai: Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt ñối, gắn liền với quyền quản lý về ñất ñai với các quyền năng: giao ñất,
cho thuê ñất, thu hồi ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
(GCNQSDð). Việc ñịnh ñoạt số phận pháp lý của từng thửa ñất cụ thể liên
quan ñến QSDð, thể hiện qua việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp, góp vốn QSDð; những quyền này là hạn chế theo từng mục ñích
sử dụng, phương thức nhận ñất và ñối tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ thể của
pháp luật (ðào Trung Chính, 2007).
1.1.3. Quyền sử dụng ñất
Như vậy, Nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở
hữu toàn dân về ñất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt
về ñất ñai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp
luật. Tuy nhiên, với các quyền năng ñó, cũng không ñược hiểu rằng Nhà nước
có quyền sở hữu về ñất ñai mà chỉ là ñại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở
hữu ñó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của ñất ñai là toàn dân, Nhà nước là

người ñại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào?
Như trên ñã nói, quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai là quyền tối cao, thiêng
liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, ñó là toàn dân,
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
7

nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung
ñó, không phải là các ñồng chủ sở hữu ñối với ñất ñai. Nhưng người dân (tổ
chức và cá nhân, hộ gia ñình) có QSDð. Thông qua Nhà nước - cơ quan ñại
diện thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất
sử dụng. ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai hiện hành ghi
nhận. Và vì vậy, trong Luật ðất ñai năm 1993 ñã xuất hiện khái niệm “quyền
sử dụng ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói cách khác là QSDð của người
sử dụng (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).
Theo ñiều 1 Luật ðất ñai 1993: “ Nhà nước giao ñất cho các tổ chức
kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài. Nhà
nước còn cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia ñình, cá
nhân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người
sử dụng ñất” (Luật ðất ñai 1993, 1998, 2001).
“Quyền sử dụng ñất” là một khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân
và không thể phân chia thì làm thế nào ñể người dân thực hiện ñược quyền
của mình? ðể người dân có thể khai thác, sử dụng ñất ñai có hiệu quả, ñáp
ứng ñược nhu cầu của sản xuất và ñời sống mà lại không làm mất ñi ý nghĩa
tối cao của tính toàn dân, không mất ñi vai trò quản lý với tư cách ñại diện
chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng ñất” của “người sử
dụng ñất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết ñược mâu thuẫn nói trên
và làm hài hoà ñược các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân
(Nguyễn ðình Bồng, 2006).

Nội dung QSDð của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật
ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp GCNQSDð, quyền ñược
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
8

ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào
từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDð ñược
thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại ñất gì
và ñược Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất.
QSDð của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất
bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược
bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều106 Luật ðất ñai 2003) (Luật ðất
ñai, 2003). ðây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá
rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương
diện thực tế sử dụng ñất. Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia
ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì những lý
do ñặc biệt, ñáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao ñất
không có nghĩa là Nhà nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho
người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất
khác cho người sử dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường”
(Luật ðất ñai 2003). Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng
các loại ñất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn
diện, còn quyền ñịnh ñoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể,
song ñó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý, còn trên
thực tế các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
QSDð cũng rất gần với khái niệm quyền ñịnh ñoạt. Sau ñây là nội dung cụ
thể của từng quyền:

- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp:
nông dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau
ñể tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư,
giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
9

bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở trong cùng
một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi
chỗ ở. Việc chuyển ñổi QSDð là không có mục ñích thương mại (Trần Tú
Cường và các cộng sự, 2012).
- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp
người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử ñụng ñất mà pháp luật cho
phép, Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển
QSDð một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược
quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc chuyển
nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước có quyền
ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDð, thuế sử
dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường hợp
không ñược chuyển QSDð; mọi cuộc chuyển nhượng QSDð ñều phải ñăng ký
biến ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Trần Tú
Cường và các cộng sự, 2012), (Lưu Quốc Thái, 2006).
- Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình huống
ñặc biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do
nhu cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc
chuyển QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð chiếm một

tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản (Trần Tú
Cường và các cộng sự, 2012), (Lưu Quốc Thái, 2006).
- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp không
ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó ñảm bảo
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
10

có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ ñược, người
nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn.
Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất ñộng sản, trong
thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDð. Trong trường
hợp người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDð
của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường và các
cộng sự, 2012), (Lưu Quốc Thái, 2006).
- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể
dùng ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai
trong việc ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập
cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại
hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Trần Tú Cường và các
cộng sự, 2012).
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, ña số các nước ñều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về ñất ñai, do ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi trong nền kinh tế tuy có một số

ñặc ñiểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
1.2.1.1. Thụy ðiển
Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư
nhân về ñất ñai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã
hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển ñất ñai và bảo vệ môi
trường. Hoạt ñộng giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các nền kinh
tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành khác nhau.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
11

Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều các ñạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý ñất ñai. Các
hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất, ñăng ký ñất ñai,
bất ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất ñai v.v. ñều ñược luật hoá.
Dưới ñây là một số ñiểm nổi bật của pháp luật, chính sách ñất ñai của Thụy ðiển:
- Việc ñăng ký quyền sở hữu: Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng ñất ñai: Toà án thực hiện ñăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng ñất ñai. Người mua phải ñăng ký quyền sở hữu của mình
trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể
xin ñăng ký. Toà án sẽ xem xét, ñối chiếu với Sổ ñăng ký ñất. Nếu xét thấy
hợp pháp, sẽ tiến hành ñăng ký quyền sở hữu ñể người mua là chủ sở hữu
mới. Các bản sao của hợp ñồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc
ñược trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
ðăng ký ñất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát
từ hợp ñồng chứ không phải từ việc ñăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một
hợp ñồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc ñăng ký. Nhưng ở
Thụy ðiển, hầu như tất cả các chuyển nhượng ñều ñược ñăng ký. Vì việc
ñăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ

sở hữu mới quyền ñược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào ñó
và quan trọng hơn, quyền sở hữu ñược ñăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn ñề thế chấp: Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược
ký kết nhưng thế chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh
của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên
người sở hữu ñất ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất
ñịnh. Nếu ñơn ñược duyệt thì thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và toà án sẽ cấp
cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
12

ñủ ñiều kiện thế chấp này sẽ ñược sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế
ñược thực hiện sau khi ñăng ký. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp
dường như chỉ có ở Thụy ðiển. (2) Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp
ñược gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác
minh các yêu cầu ñối với thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp chỉ ñược xét ñến
khi thực sự sử dụng bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là chỉ ñược xem xét ñến ở
bước 2). Các yêu cầu ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở hữu bất
ñộng sản; bên cho vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên ñi vay
phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp.
Khi không ñáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. ðó là
trình tự thế chấp theo quy ñịnh của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các
thế chấp ñều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng,
bên ñi vay sẽ ký ba văn bản: hợp ñồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp ñồng
thế chấp (thế chấp bất ñộng sản) và một ñơn gửi toà án ñể xin ñăng ký thế
chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu ñầu tiên và gửi ñơn xin thế chấp ñến toà án.
Sau khi ñược xử lý, ñơn xin thế chấp lại ñược chuyển lại ngân hàng và lưu
trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng ñợi ñến khi có quyết ñịnh phê
duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người ñi vay. Khi nợ thế chấp ñược thanh
toán hết, văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp sẽ ñược trả lại cho bên ñi vay.

Bước (3) ñược áp dụng khi hợp ñồng thế chấp bị vi phạm. Khi không ñược
thanh toán theo ñúng hợp ñồng, bên cho vay sẽ làm ñơn xin tịch thu tài sản ñể
thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền ñặc biệt thực hiện, ñó là: Cơ
quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không ñược chấp
thuận, tài sản sẽ ñược bán ñấu giá và bên cho thế chấp sẽ ñược thanh toán
khoản tiền ñã cho thế chấp. Thủ tục này ñược tiến hành khá nhanh chóng. Vụ
việc sẽ ñược xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có ñơn xin bán ñấu giá.
- Về vấn ñề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi ñất, giá trị bồi thường
ñược tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn ñược bồi thường các thiệt
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
13

hại khác. Chủ ñất ñược hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong
trường hợp tài sản ñó phải nộp thuế thì chủ ñất phải nộp thuế). Chủ ñất có thể
bán tài sản và ñược hưởng lợi nhuận nếu bán ñược với giá cao hơn khi mua
nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch ñó. Chủ ñất ñược quyền giữ lại tài sản
của mình, tuy nhiên chủ ñất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ñất ñó cần
cho các mục ñích chung của xã hội. Trong trường hợp ñó sẽ là bắt buộc thu hồi
và chủ ñất ñược quyền ñòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản
(Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng ñất ñai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất thuộc sở
hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất tư nhân). ðất
Nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. ðất tư nhân là ñất do
Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng kí bằng khoán thời gian
sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà
nước và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không phân
chia giữa nhà và ñất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không

và ñộ sâu ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh cụ thể
của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: Bạc, vàng, ñồng,
chì, kẽm, sắt, ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát, ñều thuộc sở hữu Nhà nước
(Sắc lệnh về ñất ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải
ký hợp ñồng thuê ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
14

trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902)
nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA) (Trần Thị Minh Hà, 2000).
1.2.2. Một số nước trong khu vực
1.2.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng
nhận về ñất ñai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về ñất ñai khác
nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui ñịnh riêng nhằm hạn chế một số quyền
về ñất ñai ñối với chủ sở hữu, sử dụng ñất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu ñất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền
sở hữu về ñất ñược cấp sau khi ño ñạc xác ñịnh các góc thửa trên bản ñồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển ñổi từ bản ñồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền
của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển
nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa ñất, thừa kế. Nếu 10 năm ñất không sử

dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng
nhận NS4 ñược cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn
chế việc chuyển nhượng, nếu ñược cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong
vòng 10 năm không ñược chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDð (không phải sở hữu).
Có hai loại giấy chứng nhận ñược cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương
pháp nào ñể ño ranh giới thửa ñất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới
thửa ñất ñó ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñược thành lập từ bản ñồ ảnh chưa nắn.
Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng). Nếu 5
năm ñất không ñược sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng