đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của quận tây hồ, thành phố hà nội giai đoạn 2006 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM










HÀ HUY HÙNG



ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT CỦA QUẬN TÂY HỒ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ðOẠN 2006 - 2013


CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. LÊ MINH TÁ

HÀ NỘI, 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực, ñầy ñủ và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại
ñịa phương ñể thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin
trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, tháng năm 2014
Tác giả luận văn





Hà Huy Hùng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin chân thành cảm ơn toàn
thể các thầy cô giáo trong khoa Quản lý ñất ñai, Ban quản lý ñào tạo Học viện
nông nghiệp Việt Nam ñã truyền ñạt cho tôi những kiến thức cơ bản về nghề
nghiệp, tạo ñiều kiện cho tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Lê Minh Tá ñã tận
tình chỉ bảo, giúp ñỡ tôi thực hiện ñề tài này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng Tài nguyên và Môi
trường, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất quận Tây Hồ ñã tạo mọi ñiều
kiện giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình ñiều tra và tổng hợp số liệu.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, tháng năm 2014
Tác giả luận văn



Hà Huy Hùng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG vi
DANH MỤC SƠ ðỒ vii
MỞ ðẦU 1
1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
2. Mục ñích nghiên cứu 2
3. Yêu cầu của ñề tài 3
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Nghiên cứu tìm hiểu về ñất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản 4
1.1.1. ðất ñai 4
1.1.2. Bất ñộng sản 5
1.1.3. Thị trường bất ñộng sản 5
1.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản. 6
1.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai 6
1.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản. 7
1.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản 9
1.3. Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 12
1.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất 12
1.3.2. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam 16
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất 18
1.3.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan
ñăng ký ñất ñai và chính quyền ñịa phương 23

1.4. Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước 23
1.4.1. Trung Quốc 23
1.4.2. Pháp 24
1.4.3. Thái Lan 27

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

1.5. Tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở
Việt Nam. 28
1.5.1. Tình hình thành lập quyền sử dụng ñất các cấp 28
1.5.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 29
1.5.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 29
1.5.4. ðánh giá chung về tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất ở Việt Nam 31
1.6. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký ñất ñai Hà Nội 33
1.6.1 Về mô hình tổ chức 33
1.6.2 Về chức năng nhiệm vụ 35
1.6.3 Về phân cấp chức năng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất các cấp 36
1.6.4 Về cơ chế tài chính 37
1.6.5. Về ñăng ký biến ñộng 37
CHƯƠNG II. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38
2.1. ðối tượng nghiên cứu 38
2.2. Phạm vi nghiên cứu 38
2.3. Nội dung nghiên cứu 38
2.4. Phương pháp nghiên cứu 39
2.4.1. Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu sơ cấp: 39
2.4.2. Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu thứ cấp: 39
2.4.3. Phương pháp chọn hộ nghiên cứu 39
2.4.4. Phương pháp thống kê, phân tích và ñánh giá 40

CHƯƠNG III. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 41
3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Tây Hồ 41
3.1.1. ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên 41
3.1.2. ðặc ñiểm kinh tế- xã hội 42
3.2. Tình hình quản lý ñất ñai của quận Tây Hồ 45
3.2.1. Hiện trạng sử dụng ñất 45
3.2.2. Quản lý ñất ñai 45
3.3. Thực trạng tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
quận Tây Hồ 47

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.3.1. Căn cứ pháp lý 47
3.3.2. Vị trí, chức năng 48
3.3.3. Nhiệm vụ và quyền hạn 49
3.3.4. Cơ cấu, tổ chức 49
3.3.5. Sự phối hợp hoạt ñộng giữa các bộ phận 50
3.3.6. Cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 50
3.4. Kết quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất quận Tây Hồ 54
3.4.1. Công tác ñăng ký quyền sử dụng ñất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất lần ñầu 54
3.4.2. Công tác thực hiện giao dịch về quyền sử dụng ñất 57
3.4.3. Công tác thực hiện chỉnh lý biến ñộng về ñất ñai 59
3.4.4. Công tác lập và quản lý hồ sơ ñịa chính 60
3.4.5. Ứng dụng tin học trong việc cung cấp thông tin, số liệu ñịa chính 62
3.5. ðánh giá hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất quận
Tây Hồ. 63
3.5.1. ðánh giá hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất quận
Tây Hồ theo các nhiệm vụ ñược giao 63

3.5.2. ðánh giá của người dân về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất quận Tây Hồ 69
3.6. Nguyên nhân làm hạn chế và ñề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt
ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất quận Tây Hồ 76
3.6.1. Nguyên nhân hạn chế hoạt ñộng 76
3.6.2. Giải pháp nâng cao vai trò hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñẩt 78
KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 81
Kết luận 81
Kiến nghị 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO 84
PHỤ LỤC 87

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG


Bảng 1.1. Tình hình thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
các cấp 28
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
trong cả nước năm 2012 30
Bảng 3.1: Diện tích và cơ cấu ñất quận Tây Hồ năm 2013 45
Bảng 3.2: Tiến ñộ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu của
quận Tây Hồ giai ñoạn 2006 – 2013 55
Bảng 3.3 Kết quả giải quyết hồ sơ ñăng ký biến ñộng năm 2006 –
2013 58
Bảng 3.4. Tổng hợp số lượng bản ñồ ñịa chính 61
Bảng 3.5. Kết quả cấp giấy chứng nhận trước và sau khi thành lập văn

phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 65
Bảng 3.6. Số hồ sơ ñăng ký biến ñộng trước và sau khi thành lập văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 66
Bảng 3.7. ðánh giá tiến ñộ giải quyết hồ sơ của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất 71
Bảng 3.8. ðánh giá thái ñộ tiếp nhận hồ sơ của cán bộ 73
Bảng 3.9. ðánh giá mức thu lệ phí khi thực hiện các thủ tục hành chính
về ñất ñai 75



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC SƠ ðỒ

Sơ ñồ 1.1. Vị trí của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong hệ
thống quản lý ñất ñai 19
Sơ ñồ 1.2: Mô hình tổ chức Văn phòng ñăng ký ñất ñai Hà Nội 34
Sơ ñồ 3.1: Quy trình ñăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu 52






Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ðẦU

1. Tính cấp thiết của ñề tài
Ngày nay con người ñang cố gắng tạo ra, tìm ra các nguồn năng lượng
mới, sẵn có hơn, rẻ tiền hơn nhằm làm giảm áp lực lên các nguồn tài nguyên
truyền thống, nhưng ñối với ñất ñai thì không thực hiện ñược bởi lẽ ñất ñai là
nguồn tư liệu sản xuất không gì thay thế ñược.
Công tác ñăng ký ñất ñai là một trong những nội dung trong công tác
quản lý Nhà nước về ñất ñai nhằm ñảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người
sử dụng ñất ñối với Nhà nước, là công cụ ñể Nhà nước thực hiện công tác
quản lý ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật.
Trước ñây, Phòng Tài nguyên và Môi trường là ñơn vị duy nhất hoạt
ñộng liên quan ñến việc thực hiện ñăng ký quyền sử dụng ñất và quản lý biến
ñộng về ñất. Tuy nhiên, do chức năng nhiệm vụ của phòng ña dạng nên việc
thực hiện chức năng trên chưa ñược tập trung.
Nhằm tăng cường tính chuyên môn công tác quản lý về ñăng ký biến
ñộng liên quan ñến ñất ñai, ngày 31/12/2004 Bộ Tài nguyên và Môi trường –
Bộ Nội vụ ñã ban hành Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV
về hướng dẫn chức năng nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất, và ñược thay thế bằng Thông tư liên tịch số
05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/03/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng nhiệm vụ
quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất.
Thực hiện chủ trương trên, ngày 15/03/2005, Uỷ ban nhân dân thành
phố Hà Nội ñã ban hành Quyết ñịnh số 32/2005/Qð-UBND về việc ban hành
hướng dẫn thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

Quận Tây Hồ là một quận thuộc thủ ñô Hà Nội ñược thành lập theo
Nghị ñịnh số 69/CP ngày 28 tháng 10 năm 1995 của Chính phủ Việt Nam.
Phía ðông giáp quận Long Biên; phía Tây giáp huyện Từ Liêm cũ và quận
Cầu Giấy, phía Nam giáp quận Ba ðình; phía Bắc giáp huyện ðông Anh.
Quận Tây Hồ có diện tích 2.400 ha, có 08 ñơn vị hành chính trực thuộc.
Quận Tây Hồ có một vị trí chiến lược rất quan trọng về chính trị, kinh
tế, văn hoá xã hội của Hà Nội và ñất nước. Từ khi ñược thành lập và ñi vào
hoạt ñộng ñến nay, quận Tây Hồ ñã có những chuyển biến, những thành tựu
to lớn về mặt kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng ñược củng cố giữ vững, ñời
sống nhân dân ngày càng ñược cải thiện về chất và lượng, các thủ tục hành
chính dần ñược cải cách ñể ñáp ứng nhu cầu của nhân dân.
Trước tình hình kinh tế - xã hội phát triển, việc sử dụng ñất có nhiều
biến ñộng ñòi hỏi nhiệm vụ quản lý phải ñược coi trọng hơn bao giờ hết. Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất quận Tây Hồ ñược thành lập theo Quyết
ñịnh số 359/Qð-UB ngày 16/03/2006 của Uỷ ban nhân dân quận Tây Hồ. Sự
ra ñời của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất quận Tây Hồ là tất yếu ñể
ñáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội chung trên ñịa bàn quận và ñảm
bảo quyền lợi của người dân về thực hiện các quyền của người sử dụng ñất,
nhất là vấn ñề ñăng ký giấy chứng nhận, các hoạt ñộng liên quan ñến công tác
chuyển quyền sử dụng ñất, công tác giao dịch ñảm bảo Xuất phát từ các yêu
cầu thực tiễn ấy tôi chọn ñề tài “ðánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao
hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất của quận
Tây Hồ, thành phố Hà Nội giai ñoạn 2006-2013”.
2. Mục ñích nghiên cứu
- ðánh giá thực trạng, hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất quận Tây Hồ giai ñoạn 2006-2013.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

- Nguyên nhân làm hạn chế hoạt ñộng của Văn phòng trong giai ñoạn
2006-2013, ñề xuất các biện pháp nhằm khắc phục những tồn tại và nâng cao
hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất quận Tây Hồ,
thành phố Hà Nội trong thời gian tới.
3. Yêu cầu của ñề tài
- Tìm hiểu các chính sách, văn bản liên quan ñến hoạt ñộng của Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
- Tài liệu thu thập và số liệu ñiều tra phải ñảm bảo ñộ tin cậy.
- Kết quả nghiên cứu phải có cơ sở khoa học và thực tiễn.


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

CHƯƠNG I. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Nghiên cứu tìm hiểu về ñất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất
ñộng sản
1.1.1. ðất ñai
ðất ñai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa ñặc trưng: ñất ñai là nơi ở, nơi xây dựng cơ
sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất.
Về mặt thổ nhưỡng, ñất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo ñộc lập, ñược
hình thành do kết quả tác ñộng của nhiều yếu tố: khí hậu, ñịa hình, ñá mẹ,
sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên ñất ñược ño bằng số lượng diện tích
và ñộ phì. Winkler (1968) xem ñất như một vật thể sống vì trong nó có chứa
nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, ñộng vật,… do ñó ñất cũng tuân
thủ những quy luật sống, ñó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy
thuộc vào thái ñộ của con người ñối với ñất mà ñất có thể trở nên phì nhiêu
hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.

Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng ñất là
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái ñất. Như
vậy, ñất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này
chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác ñộng vào ñất cũng
chính là tác ñộng vào các hệ sinh thái mà ñất “mang” trên mình nó. Một vật
mang, lại có tính chất ñặc thù, ñộc ñáo của ñộ phì nhiêu nên ñất là cơ sở cần
thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển.
Như vậy, một ñịnh nghĩa ñầy ñủ có thể như sau:
“ðất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các ñặc
tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt ñó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề
mặt trái ñất; các dạng thổ nhưỡng và ñịa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

sông, suối và ñầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát
bề mặt trái ñất; tập ñoàn thực vật và ñộng vật; trạng thái ñịnh cư của con
người và những thành quả vật chất do các hoạt ñộng của con người trong quá
khứ và hiện tại tạo ra” (Nguyễn Thị Vòng, 2010)
1.1.2. Bất ñộng sản
Pháp luật các nước trên thế giới ñều thống nhất xác ñịnh bất ñộng là ñất
ñai và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược
xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp,
ðiều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Nga, ðiều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang ðức…). Tuy nhiên, pháp
luật của mỗi nước cũng có những nét ñặc thù riêng
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại ðiều 174 có quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản

khác do pháp luật quy ñịnh”.
Các quy ñịnh về bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái
niệm mở. Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không
thể tách rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc. Bất ñộng sản có những ñặc tính sau
ñây: có vị trí cố ñịnh, không di chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính
dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản
lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
1.1.3. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản là tổng hòa các giao dịch về bất ñộng sản ñạt
ñược tại những khu vực ñịa lý nhất ñịnh trong một thời ñiểm nhất ñịnh. Do
vậy thị trường bất ñộng sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất ñộng sản,
mang tính khu vực và biến ñộng theo thời gian.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

Thị trường bất ñộng sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua
bán; thị trường cho thuê bất ñộng sản; thị trường thế chấp và bảo hiểm bất
ñộng sản. Thị trường bất ñộng sản có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng ñất (còn gọi là thị trường ñất ñai);
- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình ñể bán, cho thuê;
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình
ñã mua hoặc thuê. (Nguyễn ðình Bồng, 2010)
1.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản.
1.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai
1.2.1.1. ðăng ký Nhà nước về ñất ñai
ðăng ký ñất ñai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực
hiện ñối với các ñối tượng là các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân sử dụng
ñất, sở hữu tài sản gắn liền với ñất. Bởi ñăng ký ñất ñai và tài sản gắn liền

với ñất là ñăng ký một loại tài sản ñặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết ñối
với mọi tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân trong quá trình sản xuất và ñời sống.
Theo ñiều 46 Luật ñất ñai 2003 và ñiều 696 của bộ Luật Dân sự việc
ñăng ký ñược thực hiện toàn bộ ñối với ñất ñai và trên phạm vi cả nước(
gồm cả ñất chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi ñối tượng
sử dụng ñất phải thực hiện trong mọi trường hợp ñang sử dụng ñất chưa
ñăng ký, mới ñược nhà nước giao ñất, cho thuê ñất sử dụng, ñược nhà nước
cho phép thay ñổi mục ñích sử dụng, chuyển quyền sử dụng ñất hoặc thay
ñổi những nội dung quyền sử dụng ñất.
ðăng ký ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất thực chất là quá trình thực
hiện công việc nhằm thiết lập hồ sơ ñịa chính ñầy ñủ cho toàn bộ ñất ñai và
tài sản gắn liền với ñất trong phạm vi ñịa giới hành chính từng xã, phường
thị trấn trong cả nước và cấp giấy chứng nhận cho những người sử dụng ñất,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

chủ sở hữu tài sản hợp pháp và ñủ ñiều kiện làm cơ sở ñể Nhà nước quản
chặt, nắm chắc toàn bộ ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất theo quy hoạch và
pháp luật.
Tóm lại ðăng ký ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất là một thủ tục hành
chính thiết lập hồ sơ ñịa chính ñầy ñủ và cấp giấy chứng nhận cho những chủ
sử dụng ñất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất, ñủ ñiều kiện và hợp pháp
nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý ñầy ñủ giửa Nhà nước với người sử dụng
ñất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất làm cơ sở ñể Nhà nước quản lý chặt
chẽ toàn bộ ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất theo pháp luật và bảo vệ quyền
lợi hợp pháp của người sử dụng ñất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất.
1.2.1.2. Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai
ðăng ký ñất ñai là cơ sở ñể bảo vệ chế ñộ sở hữu toàn dân ñối với
ñất ñai.

ðăng ký ñất ñai là ñiều kiện ñảm bảo ñể Nhà nước quản chặt chẽ
toàn bộ quỹ ñất trong phạm vi lãnh thổ, ñảm bảo cho ñất ñai ñược sử dụng
ñầy ñủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
ðăng ký ñất ñai là một công cụ của Nhà nước ñể bảo vệ lợi ích Nhà
nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
ðăng ký ñất ñai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với
các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về ñất ñai như: Xây
dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng ñất; công
tác ñiều tra ño ñạc; công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất; công tác
giao cho thuê ñất; công tác phân hạng ñịnh giá ñất; công tác thanh tra giải
quyết tranh chấp ñất ñai…
1.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản.
1.2.2.1. Hồ sơ ñịa chính
Hồ sơ ñịa chính là tài liệu chứa ñựng thông tin liên quan tới thuộc

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền ñối với ñất ñai, bất ñộng sản. Hồ
sơ ñịa chính ñược lập ñể phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ
quyền lợi của công dân.
- ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo
cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và
hiệu quả.
- ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người
sử dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi,
nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.2.2.2. Nguyên tắc ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản.
ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ (the booking principle);

- Nguyên tắc ñồng thuận (the consent principle);
- Nguyên tắc công khai (the principle of publicity);
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá (the principle of speciality).
Việc tuân thủ những nguyên tắc trên ñảm bảo cho hệ thống ñăng ký
ñất ñai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm ñơn giản hóa các giao dịch và
giảm bớt những khiếu kiện về chủ quyền ñối với ñất ñai.
1.2.2.3. ðơn vị ñăng ký thửa ñất
Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh
hoặc không liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể
ñăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số
hiệu nhận biết duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký
là vấn ñề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký.
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa
ñất không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy
ñịnh, các thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

giao dịch. Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh
giới thửa ñất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không.
Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao có ñòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản
ñồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp.
1.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản
1.2.3.1. ðăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch ñất ñai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ
liên quan ñến ñất ñai ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm
thế chấp nghĩa vụ, cho thuê, quyết ñịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn
kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo

ñảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất ñộng sản rất ña
dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. ðó có thể là một
giao dịch thuê nhà ñơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn,
thuê danh kèm thu lãi, cho quyền ñịa dịch, thế chấp và các quyền khác, ñặc
biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất ñộng sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc
lập, nó thường là các văn bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các
thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ lợi ích trên ñất
hoặc liên quan tới ñất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch
nào ñó ñược thực hiện, nhưng các văn tự này là không phải là bằng chứng
về tính hợp pháp của các quyền ñược các bên ñem ra giao dịch. Văn tự mua
bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể
do người ñại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể
là bằng chứng pháp lý về việc mua bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp
pháp ñối với nhà và ñất ñem ra mua bán.
- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản. Hệ thống ñăng ký văn
tự giao dịch là một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các
văn tự giao dịch. Khi ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép
nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký hay
không ñăng ký vẫn văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng ñịnh
quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của mình,
bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc của
quyền ñối với ñất mà mình mua. (Nguyễn ðình Bồng, 2010)
1.2.3.2. ðăng ký quyền

Trong hệ thống ñăng ký quyền, bản thân bất ñộng sản (thửa ñất, căn
nhà, căn hộ,…) ñược ñăng ký, do ñó các thông tin chi tiết về bất ñộng sản
và các quyền gắn với bất ñộng sản ñó ñược ñăng ký vào hồ sơ ñăng ký nhà
nước. Quyền bất ñộng sản ñã ñăng ký ñược nhà nước bảo ñảm, những thiệt
hại cho bất cứ bên nào gây ra bởi việc ñăng ký quyền bất ñộng sản do nhà
nước chịu trách nhiệm bồi thường. Chính vì vậy, khi ñăng ký quyền phải
có sự kiểm tra chặt chẽ ñể xác ñịnh các chứng cứ về quyền hợp pháp ñối
với bất ñộng sản ñược ñăng ký. ðây là việc không phải thực hiện trong hệ
thống ñăng ký văn tự giao dịch.
ðăng ký quyền dựa trên 3 nguyên tắc cơ bản là nguyên tắc phản ánh
(mirro principle), nguyên tắc màn ngăn cách (curtain principle) và nguyên
tắc bảo hiểm (insurance principle).
Nguyên tắc phản ánh là tất cả mọi thông tin về quyền bất ñộng sản phải
ñược ñăng nhập một cách chính xác, ñầy ñủ vào hồ sơ ñăng ký nhà nước.
Nguyên tắc màn ngăn cách có nghĩa là việc ñăng ký quyền như một
tấm màn ngăn 2 giai ñoạn trước và sau khi ñăng ký; một khi quyền ñối với
một bất ñộng sản ñã ñược ñăng ký vào hồ sơ ñăng ký nhà nước thì bản

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

ñăng ký hiện thời (current record/current register) sẽ thay thế cho tất cả các
giấy tờ và tài liệu có trước ñó và là chứng cứ ñầy ñủ ñể xác nhận quyền
hợp pháp ñối với bất ñộng sản. Các giao dịch sau ñó chỉ cần căn cứ trên
bản ñăng ký hiện thời mà không cần thiết phải tra cứu ngược thời gian như
ñối với ñăng ký văn tự giao dịch.
Nguyên tắc bảo hiểm quy ñịnh trách nhiệm của nhà nước phải ñảm
bảo quyền lợi hợp pháp của các chủ thể ñối với bất ñộng sản từ thời ñiểm
quyền bất ñộng sản ñược ñăng ký; mọi tổn thất về quyền bất ñộng sản của bất
kỳ chủ thể nào gây ra bởi việc ñăng ký quyền ñược nhà nước bồi thường.

Ưu ñiểm của ñăng ký quyền là thuận tiện và an toàn cho mọi giao
dịch ñối với bất ñộng sản ñã ñăng ký. Tuy nhiên việc ñăng ký lần ñầu trong
ñăng ký quyền rất khó khăn vì rất khó xác ñịnh chứng cứ về quyền hợp
pháp ñối với bất ñộng sản, nhất là ñối với những bất ñộng sản ñã có lịch sử
chiếm dụng hoặc sử dụng lâu ñời. Chính vì lý do ñó, mặc dù việc ñăng ký
quyền ñã ñược khởi xướng từ rất lâu nhưng tại nhiều quốc gia tỷ lệ bất
ñộng sản ñược ñăng ký quyền vẫn rất thấp; nhiều quốc gia duy trì song
song hai hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch và ñăng ký quyền, thậm chí
thừa nhận giá trị pháp lý của giao dịch trao tay không ñăng ký (private
conveyancing).
Với những quan niệm như trên, việc ñăng ký bất ñộng sản và ñất ñai
không phải là hành vi xác lập quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng ñối với bất
ñộng sản hoặc ñất ñai mà chỉ là một hành vi ghi nhận các quyền ñã tồn tại
một cách trực tiếp (qua việc ñăng ký quyền) hoặc gián tiếp (qua việc ñăng
ký văn tự giao dịch) vào hồ sơ ñăng ký nhà nước. Thực tế ở nhiều nước,
các cơ quan ñăng ký bất ñộng sản hoặc ñất ñai không cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mà chỉ cấp giấy chứng nhận việc các
quyền ñó ñã ñược ñăng ký, thậm chí chỉ cấp bản trích sao nội dung hồ sơ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

ñăng ký mà thôi. Từ quan niệm như vậy, cơ quan ñăng ký hoặc cơ quan cấp
giấy chứng nhận không nhất thiết phải là cơ quan ñịnh ñoạt về quyền sở
hữu hoặc quyền sử dụng nên có thể là một cơ quan thuộc hệ thống cơ quan
quản lý ñất ñai (thực hiện quyền của nhà nước với tư cách chủ sở hữu ñất
ñai) hoặc là một cơ quan thuộc hệ thống tư pháp, có thể ñược tổ chức theo
ngành dọc hoặc phân cấp theo các cấp hành chính mà không ảnh hưởng tới
vai trò của một cơ quan ñăng ký. (Nguyễn ðình Bồng, 2010)
1.3. Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

1.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất
1.3.1.1. Chủ trương, chính sách của ðảng và Nhà nước về cải cách hành chính
ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX
(tháng 4/2001), ñã xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước
dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện ñại hoá, chủ trương tiếp
tục ñẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong ñó có giải pháp tách cơ
quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp. “ðổi mới và hoàn thiện
thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu,
“xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc”.
- Nghị quyết số 38/1994/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của
Chính phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công
việc của công dân và tổ chức.
- Quyết ñịnh số 136/2001/Qð-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của
Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách
hành chính Nhà nước giai ñoạn 2001-2010 với mục tiêu xây dựng nền hành
chính dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ñại hoá, nhiệm
vụ này ñược xác ñịnh là một trong 3 giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến
lược phát triển kinh tế.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

- Nghị quyết số 17-NQ/TW ngày 1/8/2007 Hội nghị lần thứ năm Ban
Chấp hành Trung ương khóa X về ñẩy mạnh cải cách hành chính, nâng cao
hiệu lực, hiệu quả quản lý của bộ máy nhà nước.
- Quyết ñịnh số 93/2007/Qð-TTg ban hành quy chế thực hiện một
cửa, một cửa liên thông tại các cơ quan hành chính Nhà nước ở ñịa
phương.
1.3.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền

sử dụng ñất
- Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh:
“Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất trong các trường hợp: Người ñang sử dụng ñất
chưa ñược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất
thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất ñã có Giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển
mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất; Người ñược sử
dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Toà án nhân dân, quyết ñịnh thi
hành án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành”
“Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa
chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất
thực hiện các quyền và nghĩa vụ ”.
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh: UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

ñất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, thành lập các chi nhánh của Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tại các ñịa bàn cần thiết; Ủy ban nhân
dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ñăng ký
quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành

lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về ñất ñai, giảm
bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về ñất ñai.
- Thông tư 38/2004/TTLT- BTNMT- BNV ngày 31 tháng 12 năm
2004 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn về
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất và tổ chức phát triển quỹ ñất
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm
2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn
việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc
luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm ñáp ứng yêu cầu cải cách
một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng ñất, thực hiện nghĩa vụ tài
chính liên quan ñến ñất và nhà (nộp tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, thuế
chuyển quyền sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất lệ
phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6
năm 2005 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp hướng dẫn
việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền
với ñất. Thông tư quy ñịnh phạm vi ñiều chỉnh, các trường hợp ñăng ký thế
chấp, bảo lãnh tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất; Các quy ñịnh
liên quan ñến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất, quy trình thực hiện thủ tục ñăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất của người

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

sử dụng ñất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp sửa ñổi,
bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-

BTNMT hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh.
- Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan ñến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất khi thực
hiện ñăng ký quyền sử dụng ñất tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất,
quyền sở hữu ñược Bộ Luật Dân sự 2005 quy ñịnh cụ thể bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy ñịnh của pháp luật (ðiều 164); Việc ñăng ký quyền sở hữu tài sản
(ðiều 167); Thời ñiểm chuyển quyền sở hữu ñối với tài sản (ðiều 168);
Các quyền của người không phải là chủ sở hữu ñối với tài sản (ðiều 173).
Trên cơ sở ñó, pháp nhân, thể nhân tự xác ñịnh quyền và nghĩa vụ của
mình về bất ñộng sản hợp pháp (trong ñó có quyền sử dụng ñất) ñối với
Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền.
- Thông tư liện tịch số 05/2010/TTLT/ BTNMT-BNV-BTC ngày 15
tháng 3 năm 2010 hướng dẫn về chức năng nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức,
biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất.
Thông tư quy ñịnh về vị trí chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, cơ cấu tổ
chức, biên chế, cơ chế tài chính của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
(Bãi bỏ mục I của Thông tư 38/2004/TTLT- BTNMT- BNV ngày 31 tháng
12 năm 2004 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính).
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy ñịnh liên quan ñến
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong hệ thống văn bản quy phạm
pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng ñược xem là tương ñối ñầy ñủ.
ðây là căn cứ pháp lý ban ñầu ñể thành lập và ñưa các Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất ñi vào hoạt ñộng.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

1.3.2. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam
1.3.2.1. Từ năm 1945 ñến năm 1979

Sau cải cách ruộng ñất chính quyền cách mạng tịch thu ruộng ñất của
ñịa chủ cho dân nghèo, tiếp ñó là phong trào làm ăn tập thể ruộng ñất tập
chung vào hợp tác xã. Do ñiều kiện thiếu thốn, chiến tranh kéo dài hệ thống
hồ sơ chế ñộ cũ ñể lại không ñược chỉnh lý và không sử dụng ñược. Hệ thống
tài liệu ñất ñai chủ yếu là bản ñồ giải thửa ño ñạc thủ công bằng thước dây,
bàn ñạc cải tiến và sổ mục kê kiêm thống kê ruộng ñất.
1.3.2.2. Từ năm 1980 – 1988
Sau khi Hiến pháp năm 1980 ra ñời quy ñịnh hình thức sở hữu toàn dân
về ñất ñai; Nhà nước quan tâm ñến công tác ñăng ký ñất ñai. Ngày 1/7/1980
Chính phủ có quyết ñịnh 201/CP về công tác quản lý ñất ñai trong cả nước,
Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980. Thực hiện yêu cầu này Tổng cục quản lý
ruộng ñất ban hành văn bản ñầu tiên quy ñịnh: Thủ tục ñăng ký thống kê
ruộng ñất theo quyết ñịnh 56/ðKTK ngày 05/11/1981.
1.3.2.3. Từ năm 1989 – 2004
Sau khi có Luật ðất ñai năm 1998 công tác ñăng ký thống kê vẫn ñược
triển khai thực hiện theo tinh thần chỉ thị 299/TTg Tổng cục quản lý ruộng ñất
ñã ban hành. Quyết ñịnh 201/ðKTK ngày 24/7/1989 về ñăng ký và cấp giấy
chứng nhận và thông tư số 302/ðKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành
quyết ñịnh 201/ðKTK. ðể phù hợp với việc sửa ñổi luật ñất ñai Nhà nước ñã
ban hành nhiều văn bản hướng dẫn như:
- Công văn 434/CP-ðC tháng 7/1993 của Tổng cục quản lý ruộng ñất
ban hành tạm thời mẫu sổ sách hồ sơ ñịa chính.
- Quyết ñịnh 499/Qð-ðC ngày 27/7/1995 quy ñịnh mẫu hồ sơ ñịa
chính thống nhất cả nước.
- Thông tư 346/1988/TT-TCðC ngày 16/3/1998 của tổng cục ñịa chính

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 17

hướng dẫn thủ tục ñăng ký ñất ñai lập hồ sơ ñịa chính và cấp giấy chứng nhận.

- Thông tư 1990/2001/TT-TCðC ngày 30/11/2001 của Tổng cục ñịa
chính về hướng dẫn ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất.
1.3.2.4. Từ khi thực hiện Luật ðất ñai 2003 ñến nay
Theo quy ñịnh pháp luật ñất ñai hiện hành ñất ñai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân thuê ñất. Do vậy, ở nước ta ñăng ký ñất ñai là ñăng ký
quyền sử dụng ñất Nhà nước giao, cho thuê.
Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: “ðăng ký quyền
sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất”. “ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất
hợp pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất”
Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong
quản lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất
cho người sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử
dụng ñất của mình.
- Hệ thống ðăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký
biến ñộng
+ ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân;
+ ðăng ký biến ñộng - ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá
trình sử dụng do thay ñổi diện tích (tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp…),
do thay ñổi mục ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền
sử dụng ñất.