Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố vinh, tỉnh nghệ an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI




NguyÔn xu©n dòng


Thùc tr¹ng ho¹t ®éng cña V¨n phßng ®¨ng ký
quyÒn sö dông ®Êt thµnh phè vinh, tØnh nghÖ an



LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số: 60850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. Nguyễn ðình Bồng




HÀ NỘI - 2012

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc./.

TÁC GIẢ



NguyÔn Xu©n Dòng
















Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự
giúp ñỡ, những ý kiến ñóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo khoa
Tài nguyên và Môi trường - trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội.
ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi còn nhận ñược sự hướng dẫn chu ñáo, tận tình của TS Nguyễn ðình
Bồng là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu ñề tài
và viết luận văn.
Tôi cũng nhận ñược sự giúp ñỡ, tạo ñiều kiện của phòng Tài nguyên &
Môi trường thành phố Vinh; Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất thành
phố Vinh; các anh chị em và bạn bè ñồng nghiệp, sự ñộng viên, tạo mọi ñiều
kiện về vật chất, tinh thần của gia ñình và người thân.
Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp ñỡ quý báu ñó!
Hà Nội, ngày 30 tháng 7 năm 2012
Tác giả luận văn



Nguyễn Xuân Dũng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng vi

Danh mục hình vii
Danh mục viết tắt viii
1. MỞ ðẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 2
1.2.1. Mục ñích 2
1.2.2. Yêu cầu 2
2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3
2.1. ðất ñai 3
2.1.1. Khái niệm 3
2.1.2. Vai trò của ñất 4
2.2. Thị trường bất ñộng sản 5
2.2.1. Bất ñộng sản 5
2.2.2. Thị trường bất ñộng sản 6
2.3. ðăng ký quyền sử dụng ñất, bất ñộng sản. 7
2.3.1. ðăng ký nhà nước về ñất ñai 7
2.3.2. Vai trò, lợi ích của ñăng ký nhà nước về ñất ñai 8
2.3.3. Cơ sở của việc ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 8
2.3.4. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản 10
2.4. Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất 12
2.4.1. Khái niệm về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam 12
2.4.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký
quyền sử dụng ñất 14
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

2.4.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ðăng ký quyền sử
dụng ñất. 18
2.4.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng dadát với

cơ quan ñăng ký ñất ñai và chính quyền ñịa phương. 20
2.4.5. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở nước ngoài 21
2.5. Hiện trạng hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
ở nước ta 24
2.5.1. Tình hình thành lập 24
2.5.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất 25
2.5.3. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng
ñất 27
2.5.4. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng
ðăng ký quyền sử dụng ñất 28
2.5.5. ðánh giá chung về tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký
quyền sử dụng ñất 30
2.6. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng
ñất tỉnh Nghệ An 33
2.6.1. Về mô hình tổ chức 33
2.6.2. Về chức năng nhiệm vụ 33
2.6.3. Về cơ chế tài chính…………………………………………………35
2.6.4. Về ñăng ký biến ñộng…………………………………………… 36
3. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 36
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 36
3.3.1. ðối tượng nghiên cứu 36
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 36
3.2. Nội dung nghiên cứu: 36
3.3. Phương pháp nghiên cứu 36
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

3.3.1. Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu 36

3.3.2. Phương pháp thống kê, so sánh 37
3.3.3. Phương pháp thừa kế 37
3.3.4. Phương pháp chuyên gia 37
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38
4.1. ðiều kiện tự nhiên của thành phố Vinh 38
4.1.1. Vị trí ñịa lý 38
4.1.2. ðịa hình, ñịa mạo 39
4.1.3. Khí hậu 39
4.1.4. Thuỷ văn và nguồn nước 40
4.2. Thực trạng phát triền Kinh tế - Xã hội 41
4.2.1. ðặc ñiểm kinh tế 41
4.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 42
4.2.3. ðiều kiện xã hội của thành phố Vinh 44
4.2.4. Thực trạng phát triển ñô thị và các khu dân cư nông thôn 50
4.2.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 51
4.2.6. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 53
4.3. Tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
thành phố Vinh. 55
4.3.1. Hiện trạng sử dụng ñất và quản lý ñất ñai trên ñịa bàn thành phố
Vinh 55
4.3.2. Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký quyền sử
dụng ñất thành phố Vinh 58
4.3.3. Quy trình thực hiện các thủ tục hành chính về ñất ñai của Văn
phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất. 59
4.3.4. Tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
thành phố Vinh. 60
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

4.4. ðánh giá về hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng
ñất thành phố Vinh 76
4.4.1. ðánh giá chung về kết quả hoạt ñộng 76
4.4.2. ðánh giá của người dân về mức ñộ công khai thủ tục hành chính 80
4.4.3. ðánh giá của người dân về thời gian thực hiện các thủ tục 82
4.4.4. ðánh giá của người dân về thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ 84
4.5. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạ ñộng của Văn
phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất 85
4.5.1. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ðăng lý quyền sử dụng ñất 85
4.5.2. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn
Phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 88
5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 93
5.1. Kết luận 93
5.2. ðề nghị 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO 95

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Tình hình lập Văn phòng ðăng ký các cấp 24

Bảng 2.2. Nguồn nhân lực của Văn phòng ðăng ký của Nhà nước 26

Bảng 4.1: Diện tích, cơ cấu các loại ñất năm 2011 56

Bảng 4.2. Tiến ñộ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở của thành
phố Vinh giai ñoạn từ năm 2007 - 2011 64

Bảng 4.3. Tình trạng các hồ sơ chưa ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất tại thành phố Vinh 65

Bảng 4.4: Tổng hợp hồ sơ thế chấp và xóa thế chấp tính ñến ngày
31/12/2011 67

Bảng 4.5. Hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính thành phố Vinh 71

Bảng 4.6. Tình hình lập hồ sơ ñịa chính của thành phố Vinh 74

Bảng 4.7. Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 81

Bảng 4.8. ðánh giá của người dân về tiến ñộ giải quyết hồ sơ của Văn
phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất 83


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii
DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1. Sơ ñồ Vị trí của Văn phòng ðăng ký trong hệ thống quản lý ñất ñai. 20
Hình 2.2. Sơ ñồ Mô hình tổ chức Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng
ñất tỉnh nghệ An 33
Hình 4.1: Nơi làm việc của Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của
UBND TP Vinh……………………………………………………61
Hình 4.2: Công dân ñến giao dịch tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của
UBND thành phố Vinh…………………………………………….61
Hình 4.3: Công khai quy trình, thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng

ñất tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND thành phố Vinh….62
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, là môi
trường sống của con người, là tư liệu sản xuất không thể thay thế trong sản
xuất nông nghiệp, là không gian bố trí khu dân cư và các ngành kinh tế, xã hội,
quốc phòng an ninh,…ðây là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, cố
ñịnh về vị trí, chất lượng biến ñổi theo thời gian, phụ thuộc việc khai thác sử
dụng của con người.
Việt Nam là một nước ñất chật, người ñông, dân số tăng nhanh làm cho
các nhu sử sử dụng ñất ngày càng tăng, nên gây ra áp lực không nhỏ ñến ñất
ñai. Vì vậy, quản lý ñất ñai phải ñáp ứng yêu cầu sử dụng quỹ ñất hết sức tiết
kiệm, hợp lý trên cơ sở hiệu quả, bền vững và cân ñối quỹ ñất cho phát triển
các ngành công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng, từng bước ñáp ứng quá trình
phát triển chung của ñất nước là yêu cầu rất cấp thiết. ðăng ký ñất ñai là một
nội dung rất quan trọng trong quản lý ñất ñai, ñồng thời là công cụ của nhà nước
ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống ñăng ký ñất ñai là ñảm bảo tính
pháp lý, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ
liệu ñịa chính. Tuy nhiên trong thực tiễn ở Việt Nam hồ sơ ñịa chính về ñất ñai
ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ
sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Vì vậy mặc dù có những
chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về ñất ñai, nhưng vẫn còn
nhiều bất cập khi triển khai việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ở cấp ñịa phương.
Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện tại của Việt Nam ñang chịu một sức ép
ngày càng lớn từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất ñộng sản và

cung cấp khuôn khổ pháp lý ñể nước ta tăng thu hút ñầu tư. Việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch
ñất ñai thì ngày càng cao.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh việc ñăng ký ñất ñai ñược thực hiện tại Văn
phòng ðăng ký quyền sử dụng cấp tỉnh và cấp huyện. Từ khi hệ thống Văn
phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất ñi vào hoạt ñộng việc ñăng ký ñất ñai, cấp
giấy chứng nhận ñược thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và
chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình
ñộ của cán bộ làm việc tại cơ quan ñăng ký ñất ñai các cấp ñược từng bước nâng
cao ñã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên,
việc cung ứng các dịch vụ về ñăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà ñất vẫn là một
trong những vấn ñề hết sức bức xúc của nhân dân, ñặc biệt là tại các ñô thị.
Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An là một ñịa phương có quá trình ñô thị
hoá diễn ra mạnh mẽ trong những năm vừa qua, dẫn ñến nhiều biến ñộng về
sử dụng ñất. Tuy nhiên việc tổ chức ñăng ký quyền sử dụng ñất ở thành phố
Vinh ñang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc dẫn tình trạng quá tải ở bộ phận
ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp Thành phố.
Xuất phát từ thực tiễn trên chúng tôi thực hiện ñề tài: "Thực trạng
hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất thành phố Vinh,
tØnh NghÖ An"
1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
1.2.1. Mục ñích
- ðánh giá thực trạng và hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký quyền sử
dụng ñất thành phố Vinh, tØnh NghÖ An.
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ðăng ký quyền sử dụng ñất thành phố Vinh, tØnh NghÖ An.

1.2.2. Yêu cầu
- ðánh giá ñược ñúng thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký
quyền sử dụng ñất trong phạm vi nghiên cứu.
- Các số liệu ñiều tra, thu nhập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy.
- ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. ðất ñai
2.1.1. Khái niệm
2.1.1.1. ðất (Thổ nhưỡng)
Về mặt thổ nhưỡng, ñất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo ñộc lập, ñược
hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: ðá mẹ, ñộng thực vật, khí hậu, ñịa hình
và thời gian. Giá trị tài nguyên ñất ñược ño bằng số lượng diện tích và ñộ phì.
"ðất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất nhươngcả
các ñặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt ñó gồm có: Yếu tố khí hậu
gần bề mặt trái ñất; các dạng thổ nhưỡng và ñịa hình, thuỷ văn bề mặt (Gồm:
Hồ, sông, suối và ñầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm
sát bề mặt trái ñất; tập ñoàn thực vật và ñộng vật; trạng thái ñịnh cư của con
người và những thành quả vật chất do các hoạt ñộng của con người trong quá
khứ và hiện tại tạo ra"[14].
2.1.1.2. ðất ñai (Land)
ðất ñai ñược hiểu theo nghĩa rộng là: “diện tích cụ thể của bề mặt trái
ñất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới
bề mặt ñó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng ñịa hình, mặt nước
(hồ, sông, suối, ñầm lầy), các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và
khoáng sản trong lòng ñất, tập ñoàn thực vật và ñộng vật, trạng thái ñịnh cư
của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại ñể lại

(san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, ñường xá, nhà cửa ) [15].
Lời nói ñầu của Luật ðất ñai (1993) của nước ta xác ñịnh: “ðất là tài
sản quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, là ñối tượng lao ñộng ñồng thời cũng
là sản phẩm lao ñộng. ðất còn là vật mang của hệ sinh thái tự nhiên và hệ
sinh thái canh tác, ñất là mặt bằng ñể phát triển nền kinh tế quốc dân [19].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

2.1.2. Chức năng, vai trò của ñất
Theo FAO (1995).
2.1.2.1.Chức năng của ñất ñai
Các chức năng của ñất ñai ñối với hoạt ñộng ñộng sản xuất và sinh tồn
của xã hội loài người ñược thể hiện ở các mặt sau: nền tảng cho việc sản xuất
sinh khối ñể cung cấp lương thực, thực phẩm cho con người; nền tảng của ña
dạng hoá sinh vật trong ñất thông qua việc cung cấp môi trường sống cho sinh
vật; ñiều hoà khí hậu; ñiều hoà sự tồn trữ và lưu thông của nguồn tài nguyên
nước mặt và nước ngầm, và những ảnh hưởng của chất lượng nước; kho chứa
các vật liệu và chất khoáng thô cho việc sử dụng của con người; kiểm soát
chất thải và ô nhiếm; cung cấp nền tảng tự nhiên cho việc xây dựng khu dân
cư, nhà máy và các hoạt ñộng xã hội như thể thao, nghỉ ngơi.
2.1.2.2. Vai trò của ñất
ðất ñai là ñiều kiện chung nhất ñối với mọi quá trình sản xuất trong các
ngành kinh tế quốc dân và hoạt ñộng của con người. Nói khác ñi - không có
ñất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người.
Trong các ngành phi nông nghiệp, ñất ñai giữ vai trò thụ ñộng với chức
năng là cơ sở không gian và vị trí ñể hoàn thiện quá trình lao ñộng, là kho
tàng dự trữ trong lòng ñất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình sản
xuất và sản phẩm ñược tạo ra không phụ thuộc vào ñặc ñiểm, ñộ phì nhiêu
của ñất, chất lượng thảm thực vật và tính chất tự nhiên sẵn có trong ñất.

ðất giữ vai trò tích cực trong quá trình sản xuất nông nghiệp - lâm
nghiệp, là ñiều kiện vật chất, cơ sở không gian, ñồng thời là ñối tượng lao
ñộng và là công cụ hay phương tiện hoạt ñộng (sử dụng ñất ñể trồng trọt, chăn
nuôi ). Quá trình sản xuất nông - lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với ñộ
phì nhiêu và quá trình sinh học tự nhiên trong ñất.
Lợi ích của việc sử dụng ñất rất ña dạng, song có thể chia thành ba
nhóm lợi ích cơ bản sau:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

+ Sử dụng ñất làm tư liệu sản xuất và tư liệu sinh hoạt ñể thoả mãn nhu
cầu sinh tồn và phát triển của con người;
+ Dùng ñất làm cơ sở sản xuất và môi trường hoạt ñộng;
+ Cung cấp không gian môi trường cảnh quan mỹ học cho việc hưởng
thụ tinh thần.
2.2. Thị trường bất ñộng sản
2.2.1. Bất ñộng sản
Pháp luật các nước trên thế giới ñều thống nhất xác ñịnh bất ñộng ñộng
sản (BðS) là ñất ñai và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời
với ñất ñai, ñược xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật dân sự
Cộng hoà Pháp, ñiều 86 Luật dân sự Nhật Bản, ñiều 130 Luật dân sự Cộng
hoà Liên Bang Nga, ñiều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên Bang ðức…).
Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những quy ñịnh riêng, ví dụ:
- Pháp luật Nga quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là "Mảnh ñất" chứ không
phải là ñất ñai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi ñất ñai nói chung là
bộ phận của lãnh thổ, không thể là ñối tượng của giao dịch dân sự.
- ðiều 520 Luật dân sự Pháp quy ñịnh "Mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là bất ñộng sản, nếu ñã bứt khỏi cây ñược coi là ñộng sản".
Tương tự, quy ñịnh này cũng ñược thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Bộ lụât

dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy ñịnh về bất ñộng sản ñã có những ñiểm
khác biệt ñáng chú ý so với các Luật dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật
này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật dân sự truyền thống; mặt
khác, ñưa ra khái niệm chung về bất ñộng sản là "Những ñối tượng mà dịch
chuyển sẽ làm tổn hại ñến giá trị của chúng". Bên cạnh ñó, Luật này còn liệt kê
những vật không liên quan gì ñến ñất ñai như "Tàu biển, máy bay, phương tiện
vũ trụ…." cũng là các bất ñộng sản.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

Bộ lụât Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại ðiều 174 có quy ñịnh: "Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai,
nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng ñó: Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; các tài sản
khác do pháp luật quy ñịnh" [17].
2.2.2. Thị trường bất ñộng sản
2.2.2.1 Khái niệm
Thị trường bất ñộng sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế thị trường. Thị trường bất ñộng sản liên quan chặt chẽ với các thị
trường khác như: thị trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao
ñộng, thị trường khoa học công nghệ.
Thị trường bất ñộng sản là cơ chế, trong ñó hàng hóa và dịch vụ bất
ñộng sản ñược trao ñổi. Thị trường bất ñộng sản ñược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ
bao gồm các hoạt ñộng có liên quan ñến giao dịch bất ñộng sản như: mua bán,
cho thuê, thừa kế, thế chấp bất ñộng sản; thị trường bất ñộng sản theo nghĩa
rộng không chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến giao dịch bất ñộng sản
mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập bất ñộng sản [6].
2.2.2.2. ðặc ñiểm

- Thị trường bất ñộng sản theo mô hình chung của thị trường hàng hóa
với 3 yếu tố xác ñịnh: sản phẩm, số lượng, giá cả.
+ Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng
hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.
+ Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh
nên cũng không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy ñịnh không hạn
chế quyền mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất; BðS ñều ñược
mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS
bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà.
- Thị trường BðS có những ñặc trưng:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

+ Không chỉ là giao dịch bản thân BðS mà ñiểm cơ bản là thị trường
giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong BðS;
+ Mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;
+ Chịu sự chi phối của pháp luật;
+ Là thị trường không hoàn hảo;
+ Cung về BðS phản ứng chậm so với cầu về BðS [13].
2.2.2.3 Phân loại
a) Phân loại thị trường quyền sử dụng ñất.
(i) Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu ñất chuyển giao quyền sử
dụng ñất cho người khác; thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế;
(ii) Thị trường cấp II: là thị trường người ñược cấp quyền sử dụng ñất
tái chuyển nhượng quyền sử dụng ñất. Trong thị trường này, cả người bán và
người mua ñều không phải là người sở hữu ñất ñai, họ chỉ tham gia thị trường
mua bán quyền sử dụng ñất;
(iii) Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng ñất cho thuê quyền
sử dụng ñất hoặc cho thuê BðS nằm trên ñất mà họ có quyền sử dụng.

b) Năm loại thị trường ứng với 5 loại ñất
- Thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp.
- Thị trường quyền sử dụng ñất lâm nghiệp.
- Thị trường quyền sử dụng ñất ở nông thôn.
- Thị trường quyền sử dụng ñất ở thành thị.
- Thị trường quyền sử dụng ñất chuyên dùng [1].
2.3. ðăng ký quyền sử dụng ñất, bất ñộng sản
2.3.1. ðăng ký nhà nước về ñất ñai
Việc ñăng ký nhà nước về ñất ñai có ý nghĩa ñảm bảo các quyền về ñất
ñai ñược nhà nước công nhận, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. ðem lại những lợi ích không chỉ cho
người sử dụng mà cả cho nhà nước và xã hội.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

ðăng ký nhà nước về ñất ñai ñược thể hiện thông qua các ñặc ñiểm sau:
- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của nhà nước, chỉ có cơ
quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có thẩm quyền
tổ chức ñăng ký ñất ñai.
- Dữ liệu ñịa chính (Hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu ñịa chính (Hồ sơ ñịa chính).
2.3.2. Vai trò, lợi ích của ñăng ký nhà nước về ñất ñai
ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân. Trong ñó lợi ích ñối với
nhà nước và xã hội ñược thể hiện trong các lĩnh vực sau:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng.

+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất.
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân
việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
ðăng ký quyền sử dụng ñất cũng ñem lại những lợi ích ñối với công
dân như sau:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản;
+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân.
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội [20].
2.3.3. Cơ sở của việc ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
2.3.3.1. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản.
Hồ sơ ñất ñai và bất ñộng sản là tài liệu chứa ñựng thông tin liên quan
tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có quyền ñối với ñất ñai, bất ñộng sản.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản ñược lập ñể phục vụ cho lợi ích của nhà nước và
phục vụ quyền lợi của công dân.
1. ðối với nhà nước: ðể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và hiệu quả.
2. ðối với công dân: Việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người
sử dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi,
nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
2.3.3.2. Nguyên tắc ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản.
ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ.
- Nguyên tắc ñồng thuận;
- Nguyên tắc công khai.

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ñược
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật
bảo vệ. ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất
biến về pháp lý.
2.3.3.3. ðơn vị ñăng ký ñất ñai
ðơn vị ñăng ký ñất ñai là thửa ñất; thửa ñất ñược hiểu là một phần bề
mặt trái ñất,có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, ñược coi là một thực thể
ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng
ñăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng
ñơn vị ñăng ký là vấn ñề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký [20].
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa
ñất không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh,
các thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
ñất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10
Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao ñã có ñòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp.
Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và
ñăng ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể
từ hàng chục m
2
cho ñến hàng ngàn ha ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính,
hệ thống bản ñồ ñịa chính ñược lập theo một hệ toạ ñộ thống nhất trong phạm
vi toàn quốc [20].
2.3.4. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản

2.3.4.1. ðăng ký văn tự giao dịch
Giao dịch ñất ñai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ
liên quan ñến ñất ñai ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm
thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ñịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn
kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng, và bất cứ sự
bảo ñảm quyền nào khác.
Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất ñộng sản rất ña dạng trong
khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. ðó có thể là một giao dịch
thuê nhà ñơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền ñịa dịch, thế chấp và các quyền khác, ñặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất ñộng sản.
Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc lập, nó
thường là các văn bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên ñất hoặc liên
quan tới ñất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào ñó ñã
ñược thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp
pháp của các quyền ñược các bên ñem giao dịch. Văn tự mua bán có thể không
có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người ñại diện chính
quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11
việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp ñối với nhà và ñất ñem ra
mua bán.
ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản. Hệ thống ñăng ký văn tự giao
dịch là một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự
giao dịch. Khi ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn
hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký

hay không ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
ñịnh quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của
mình, bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc
của quyền ñối với ñất mà mình mua.
Hình thức ñăng ký văn tự giao dịch thường ñược ñưa vào sử dụng ở
các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật ðức như Pháp, Ý, Hà Lan, ðức,
Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh
hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một
số nước Châu Phi và Châu Á. Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện nay của Hà Lan
là một hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch ñiển hình ñã ñược cải tiến và tự
ñộng hoá ñể nâng cao ñộ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng.
2.3.4.2. ðăng ký quyền
Quyền ñược hiểu và tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược
giao quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký vào
sổ. Nói cách khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối quan
hệ pháp lý hiện hành giữa bất ñộng sản và người có chủ quyền ñối với bất
ñộng sản ñó.
ðăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép
kín vào bảo hiểm [20].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12
2.4. Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
2.4.1. Khái niệm về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam
2.4.1.1. Trước khi có Luật ðất ñai
Trước khi có luật ðất ñai, Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ
trướng Chính phủ "Về việc ño ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất" ñã lập ñược hệ
thống hồ sơ ñăng ký cho toàn bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc

khu dân cư nông thôn.
2.4.1.2. Từ khi có Luật ðất ñai 1988
Luật ðất ñai 1988 quy ñịnh "Khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao ñất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử dụng
hoặc ñang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñại tại
cơ quan Nhà nước - UBND quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và
UBND xã thuộc thành phố lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính cho người
sử dụng ñất và tự mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính" [16].
Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201-ðKTK
ngày 14/7/1989 về cấp GCN và Thông tư số 302-ðKTK ngày 28/10/1989
hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh 201-ðKTK ñã tạo ra một sự chuyển biến lớn
về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai của Việt Nam".
Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và phương thức quản lý
ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức tạp.
2.4.1.3. Từ khi có Luật ðất ñai 1993
Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh:
"ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử
dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất".
"Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ ñịa
chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về việc sử
dụng ñất".
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13
Thời kỳ này ñánh dấu sự chuyển ñổi của nền kinh tế sau 7 năm thực
hiện ñường lối ñổi mới của ðảng. Vì vậy, ñất ñai (Quyền sử dụng ñất) tuy
chưa ñược pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường
này có nhiều biến ñộng, việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất trái pháp luật
xảy ra thường xuyên, ñặc biết là khu vực ñất ñô thị, ñất ở nông thôn thông qua

việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc ñăng ký với
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai (1998-2001) tiếp tục phát triển các
quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai
ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở ñịa
phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm
vụ ñăng ký ñất ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục,
chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này.
Theo quy ñịnh pháp luật ñất ñai hiện hành ñất ñai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân thuê ñất. Do vậy, ở nước ta ñăng ký ñất ñai là quyền sử
dụng ñất Nhà nước giao, cho thuê.
2.4.1.4. Từ khi có Luật ñất ñai 2003
Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: "ðăng ký quyền sử
dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất". "ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc làm ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp
pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng ñất".
Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong
quản lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho
người sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất
của mình.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14
- Hệ thống ñăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký
biến ñộng.
+ ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân;

+ ðăng ký biến ñộng: ðăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình sử
dụng do thay ñổi diện tích (Tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp….), do thay ñổi
mục ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng ñất.
- Cơ quan ñăng ký ñất ñai.
"Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ðăng ký là cơ
quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñiạ chính gốc, chỉnh lý
thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và
nghĩa vụ".
2.4.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký
quyền sử dụng ñất
2.4.2.1. Chủ trương, chính sách của ðảng và Nhà nước về cải cách hành chính.
ðại hội ñại biểu ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001) ñã
xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính Nhà nước dân chủ, trong sạch,
vững mạnh, từng bước hiện ñại hoá, chủ trương tiếp tục ñẩy mạnh thực hiện
cải cách hành chính trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành chính công
quyền với tổ chức sự nghiệp. "ðổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành
chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền sách nhiễu, "Xin- cho" và sự tắc trách
vô kỷ luật trong công việc" [12].
- Nghị quyết của số 38/2004/NQ-CP ngày 04/05/1994 của Chính phủ
về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công
dânvà tổ chức.
- Quyết ñịnh số 136/2001/Qð-TTg ngày 17/9/2001 của Thủ tướng
Chính phủ về việc phê duyệt chương trình tổng thể cải cách hành chính giai
ñoạn 2001-2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15
sạch,vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ñại hoá, nhiệm vụ này ñược xác ñịnh là
một trong 3 giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết ñịnh số 181/2003/Qð-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tướng

Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế "một cửa"tại các cơ quan hành
chính nhà nước ở ñịa phương.
2.4.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất
- Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh.
"Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại Văn phòng ðăng
ký trong các trường hợp: Người ñang sử dụng ñất chưa ñược cấp Giấy chứng
nhận; người sử dụng ñất thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận
thừa kế, tặng cho, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; Thế chấp, bão lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng ñất; người sử dụng ñất ñã có Giấy chứng nhận ñược
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng
ñất, thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất; Người ñược sử dụng ñất theo bản án
hoặc quyết ñịnh của Toà án, Quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án,
Quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
ñã ñược thi hành" [18].
"Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ðăng ký là cơ
quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính gốc, chỉnh lý
thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và
nghĩa vụ" [18].
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật ðất ñai quy ñịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
Quyết ñịnh thành lập Văn phòng ðăng ký thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường
và thành lập các chi nhánh của Văn phòng ðăng ký tại các ñịa bàn cần thiết;
UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ñăng ký
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16
quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn Quyết ñịnh thành lập Văn phòng ðăng ký
thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong vịêc thành lập

cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về ñất ñai, giảm bớt
những ách tắc trong quản lý nhà nước về ñất ñai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
(hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của Văn phòng ðăng ký và tổ
chức phát triển quỹ ñất. Trong ñó quy ñịnh việc thành lập Văn phòng ðăng ký
khi chưa có ñủ ñiều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt ñộng của tổ
chức Văn phòng ðăng ký gắn liền với công tác cải cách hành chính.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 hướng dẫn
việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc
luân chuyền hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm ñáp ứng yêu cầu cải cách một
bước thủ tục hành chính khi người sử dụng ñất, thực hiện nghĩa vụ tài chính
liên quan ñến ñất và nhà (nộp tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, thuế chuyển
quyền sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất lệ phí trước bạ
và các khoản thu khác nếu có), liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005
hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản
gắn liền với ñất. Thông tư quy ñịnh phạm vi ñiều chỉnh, các trường hợp ñăng
ký thế chấp, bảo lãnh tại Văn phòng ðăng ký; Các quy ñịnh liên quan ñến
thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của Văn phòng ðăng ký,
quy trình thực hiện thủ tục ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
ñất, tài sản gắn liền với ñất của người sử dụng ñất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006
sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh.