Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện phúc thọ, thành phố hà nội giai đoạn 2011 2014

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

ĐỖ THỊ SUYẾN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2011 – 2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

ĐỖ THỊ SUYẾN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2011 – 2014

Chuyên ngành

: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số

: 608.501.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS NGUYỄN HIỆU

Hà Nội - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2015
Tác giả

Đỗ Thị Suyến

i


LỜI CẢM ƠN
Đạt được kết quả mong muốn sau khóa cao học 2013 – 2015 tại trường
Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội, bên cạnh sự nỗ lực
phấn đấu của tôi còn có rất nhiều sự quan tâm, tạo điều kiện, hướng dẫn và
động viên của các cá nhân, tập thể.
Lời đầu tiên tôi xin gửi lời bày tỏ sự trân trọng và biết ơn chân thành tới

thầy giáo PGS.TS Nguyễn Hiệu, giáo viên đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo tôi
ngay từ việc định hướng, tiếp cận và nghiên cứu đề tài đến kết quả cuối cùng
là hoàn thành bản luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo đã giảng dạy và truyền đạt
những kiến thức khoa học cho tôi trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu tại
trường. Đặc biệt là sự chỉ bảo và giúp đỡ của các thầy cô giáo trong khoa Địa
Lý; sự ủng hộ của các cán bộ Phòng Sau Đại học – Trường Đại học Khoa học
Tự nhiên Hà Nội.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Phúc Thọ, phòng
Tài nguyên và Môi trường huyện Phúc Thọ, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa
chính của các xã, thị trấn thuộc huyện Phúc Thọ đã tạo mọi điều kiện thuận
lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu, bản đồ trong quá trình
nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi trân trọng cảm ơn các bạn học viện cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2015
Tác giả

Đỗ Thị Suyến

ii


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................................ ii
MỤC LỤC............................................................................................................................. iii
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................................... vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................... vii
MỞ ĐẦU................................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................................... 3
3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................................... 3
4. Đối tƣợng nghiên cứu ........................................................................................................ 3
5. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................................... 4
6. Phƣơng pháp nghiên cứu................................................................................................... 4
Chƣơng 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................................ 7
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ...................................................... 7
1.1.1. Quyền sở hữu ............................................................................................................... 7
1.1.2. Quyền sử dụng đất ..................................................................................................... 10
1.2. Quyền sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới .......................................................... 14
1.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam .................................................. 24
1.3.1. Khái quát về sự hình thành cơ sở pháp lý về các quyền sử dụng đất ở Việt
Nam....................................................................................................................................... 24
1.3.2. Việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay.................................. 27
1.4. Cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất............................................................................ 31
1.4.1. Luật ............................................................................................................................. 31
1.4.2. Các văn bản dƣới Luật ............................................................................................. 32
1.4.3. Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại Hà Nội ............................ 35
Chƣơng 2. NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG THỰC HIỆN QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN PHÚC THỌ GIAI ĐOẠN 2011 - 2014 ............................................................. 36

iii


2.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội........................................................................... 36
21.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên ................................................................................. 36
2.1.2. Tình hình kinh tế, xã hội............................................................................................ 38

2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................................... 41
2.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Phúc Thọ................................................ 41
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất .............................................................................................. 43
2.2.2. Biến động sử dụng đất từ năm 2011-2014............................................................... 46
2.3. Hiện trạng sử dụng đất của các xã thị trấn điều tra ..................................................... 54
2.4.Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Phúc Thọ. ........................................... 58
2.5. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ giai đoạn
2011 - 2014........................................................................................................................... 60
2.5.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất ..................................... 60
2.5.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ............................. 61
2.5.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất ......................................... 67
2.5.4. Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất .................................... 70
2.5.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ........................................... 71
2.5.6. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất ........................................ 73
2.5.7. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất ..... 76
2.5.8. Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ...................... 79
2.5.9. Tình hình thực hiện quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất ................. 79
2.5.10. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử
dụng đất................................................................................................................................. 81
2.6. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ................................. 85
Chƣơng 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO QUYỀN
CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI....................................................................................................................... 88
3.1. Định hƣớng phát triển và vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất trong giai đoạn
tới........................................................................................................................................... 88
3.2. Đề xuất một số giải pháp .............................................................................................. 91
3.2.1. Giải pháp về chính sách............................................................................................. 91

iv

3.2.2.Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất ............. 93
3.2.3.Giải pháp về đầu tƣ cho con ngƣời và cơ sở vật chất ............................................... 93
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................................ 95
1. Kết luận............................................................................................................................. 95
2. Kiến nghị .......................................................................................................................... 97
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................................. 98
PHỤ LỤC ........................................................................................................................... 100

v


DANH MỤC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

B¶ng 1. Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2014 của huyện Phúc Thọ.................... 43
Bảng 2. Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2014 của huyện Phúc Thọ ............. 44
Bảng 3. Biến động diện tích đất nông nghiệp giai đoạn 2011-2014 ................................ 46
Bảng 4. Biến động diện tích đất phi nông nghiệp giai đoạn 2011-2014 .......................... 65
Bảng 5. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 các xã, thị trấn điều tra ................................. 68
B¶ng 6. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng QSDĐ tại 3 xã, thị trấn
điều tra giai đoạn 2011-2014............................................................................................... 72
B¶ng 7.Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng QSDĐ theo các xã, thị trấn ............ 74
B¶ng 8. Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các xã, thị trấn ................................ 68
B¶ng 9. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã, thị trấn ....................... 80

Bảng 10. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã, thị trấn .................... 81
Bảng 11.Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ theo các xã, thị trấn ..... 77
Bảng 12. Tổng hợp tình hình thu hồi đất NN của các hộ gia đình, cá nhân ................... 80
Bảng 13. Ý kiến đánh giá của ngƣời dân về giá đất ......................................................... 81
Bảng 14. Đánh giá về thủ tục và các văn bản hƣớng dẫn thực hiện các quyền SDĐ .... 82
Bảng 15. Khả năng vay vốn và tìm kiếm thông tin .......................................................... 83
Bảng 16. Ý kiến của ngƣời dân khi thực hiện các QSDĐ................................................ 83

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

DT

Diện tích

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

TN&MT

Tài nguyên và Môi trƣờng

VPĐKĐ&N

Văn phòng đăng ký đất và nhà

vii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi
quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con ngƣời cùng các sinh vật khác
trên trái đất. C.Mác đã viết rằng: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài ngƣời, là
điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đƣợc để sản xuất, là tƣ liệu
sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”.Tuy vậy đất đai là nguồn tài nguyên
giới hạn về không gian( diện tích) nên với mỗi quốc gia, nguồn tài nguyên đất đai
là giới hạn, vì vậy nhiệm vụ quan trọng của mỗi quốc gia là quản lý nguồn tài
nguyên này chặt chẽ, đảm bảo sử dụng hiệu quả, đúng mục đích.
Nƣớc ta, hiện nay đang trong công cuộc đổi mới, chúng ta tiến hành công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, nền kinh tế chuyển sang nền kinh tế hàng hóa
nhiều thành phần phát triển theo cơ chế thị trƣờng có sự quản lý của nhà nƣớc

kéo theo nhu cầu đất đai của các ngành ngày càng tăng lên một cách nhanh
chóng, đảm bảo nguồn tài nguyên đất đai đƣợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu
quả là vấn đề cần thiết. Tuy nhiên, trong một thời gian dài nƣớc ta đã buông lỏng
quản lý đối với nguồn tài nguyên đất đai, công tác lập quy hoạch chƣa mang tính
lâu dài và đồng bộ, cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh theo chiến lƣợc phát triển đã
tạo ra một lỗ hổng lớn trong vấn đề sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai.
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng
đất để phù hợp với nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Tuy
nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phƣơng vẫn
còn tồn tại nhiều bất cập cần đƣợc giải quyết nhƣ: Các quy định pháp luật của cơ
quan quản lý Nhà nƣớc có nhiều ảnh hƣởng đến việc thực hiện các quyền của
ngƣời sử dụng đất; Ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhƣng
không làm thủ tục theo quy đinh vì những lý do khác nhau.; Công tác bồi thƣờng
đất đai khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do
Nhà nƣớc ban hành hàng năm còn có nhiều bất cập, gây bức xúc cho ngƣời dân...

1


Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tƣợng sử dụng đất
còn hạn chế, việc thực hiện các quyền đƣợc pháp luật quy định đối với hộ gia
đình, cá nhân còn chƣa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong
việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã hội, đặc biệt là khiếu
nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử dụng đất.
Huyện Phúc Thọ phía bắc giáp tỉnh Vĩnh Phúc, phía đông giáp huyện Đan
Phƣợng, phía nam giáp huyện Thạch Thất và Hoài Đức, phía tây giáp TX. Sơn
Tây. Diện tích tự nhiên của huyện là 11.836,24 ha với tổng số dân 218.483
ngƣời. Huyện Phúc Thọ gồm 23 đơn vị hành chính trong đó có 01 thị trấn là thị
trấn Phúc Thọ và 22 xã gồm: Vân Hà, Vân Phúc, Vân Nam, Xuân Phú, Phƣơng

Độ, Sen Chiểu, Cẩm Đình, Võng Xuyên, Thọ Lộc, Long Xuyên, Thƣợng Cốc,
Hát Môn, Tích Giang, Thanh Đa, Trạch Mỹ Lộc, Phúc Hòa, Ngọc Tảo, Phụng
Thƣợng, Tam Thuấn, Tam Hiệp, Hiệp Thuận, Liên Hiệp. Huyện Phúc Thọ có vị
trí thuận lợi cho việc phát triển và giao lƣu kinh tế - văn hóa - xã hội. Trong
những năm gần đây, huyện Phúc Thọ có tốc độ đô thị hóa rất nhanh. Do việc đô
thị hóa dẫn giá đất đất trên thị trƣờng tăng cao và diễn biến phức tạp, vì vậy việc
thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn diễn ra khó lƣờng và tồn tại tại
nhiều bất cập. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất phục vụ cho yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất có
xu hƣớng ngày càng gia tăng. Hàng năm, trung bình trên địa bàn huyện Phúc Thọ
ngƣời sử dụng đất đã thực hiện đăng ký biến động đất đai: 506 trƣờng hợp
chuyển nhƣợng, 198 trƣờng hợp thừa kế, 548 trƣờng hợp thế chấp, 212 trƣờng
hợp tặng cho QSD đất... Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn một số bộ phận không
nhỏ chƣa thực hiện đăng ký biến động đất đai nên chƣa phản ánh đúng thực trạng
sử dụng đất hiện nay. Để có cái nhìn chính xác và mang tính thực tế về quyền của
ngƣời sử dụng đất, cần trả lời ba câu hỏi: thực trạng thực hiện quyền của ngƣời sử
dụng đất hiện nay nhƣ thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết
những tồn tại nhƣ thế nào? Việc giải đáp đầy đủ và chính xác ba câu hỏi này nhằm
đƣa ra hƣớng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tiếp theo. Xuất phát từ những lý
do trên, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử

2


dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 2014”
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số chính sách, giải pháp nhằm khuyến khích ngƣời sử dụng
đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội thực hiện đầy đủ, hợp pháp

các quyền theo quy định của pháp luật.
3. Nội dung nghiên cứu
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phúc Thọ
- Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Phúc Thọ
- Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Phúc Thọ giai đoạn 2011 – 2014 (cả làm thủ tục và chƣa
làm thủ tục để so sánh, đánh giá, tìm nguyên nhân, từ đó đề xuất giải pháp)
+ Tình hình chuyển đổi quyền sử dụng đất;
+ Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất;
+ Tình hình cho thuê quyền sử dụng đất;
+ Tình hình cho thuê lại quyền sử dụng đất;
+ Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất;
+ Tình hình tặng, cho quyền sử dụng đất;
+ Tình hình thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất;
+ Tình hình góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
+ Tình hình thực hiện quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Phúc Thọ.
4. Đối tượng nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài là:
- Các cá nhân, hộ gia đình tham gia các hoạt động thực hiện các quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội, bao gồm: hộ gia đình
cá nhân nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình cá nhân chuyển quyền sử dụng đất.

3


- Các cơ quan, tổ chức theo dõi giám sát và thực hiện các thủ tục chuyển
QSDĐ.
- Các chính sách quy định về QSDĐ và tình hình thực hiện quy định về

QSDĐ của ngƣời SDĐ trên địa bàn huyện Phúc Thọ.
5. Phạm vi nghiên cứu
a. Phạm vi không gian
Trên phạm vi toàn huyện bao gồm 23 đơn vị hành chính (22 xã và 01 thị
trấn) thuộc huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội, trong đó chọn 03 đại diện là:
Nhóm 1: Trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của huyện ( thị trấn
Phúc Thọ)
Nhóm 2: 10 xã có tốc độ kinh tế và dân trí phát triển mạnh, biến động đất
đai nhiều gồm các xã: Cẩm Đình, Võng Xuyên, Thọ Lộc,, Long Xuyên, Tích
Giang, Phúc Hòa, Ngọc Tảo, Phụng Thƣợng, Tam Hiệp, Hiệp Thuận. Trong đó
lựa chọn xã Phụng Thượng làm mẫu điều tra.
Nhóm 3: 12 xã kinh tế phát triển chậm hơn nên biến động đất đai ít:Vân
Hà, Vân Phúc, Xuân Phú, Phƣơng Độ, Sen Chiểu, Thƣợng Cốc, Hát Môn, Thanh
Đa, Trạch Mỹ Lộc, Tam Thuấn, Liên Hiệp, vân Nam .Trong đó lựa chọn xã Xuân
Phú làm mẫu điều tra.
b. Phạm vi thời gian
Đề tài chỉ đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân tại huyện Phúc Thọ giai đoạn 2011 - 2014 (cả làm thủ tục và chƣa làm
thủ tục đăng ký biến động đất đai).
6. Phương pháp nghiên cứu
a. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu
Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình thực hiện các quyền
sử dụng đất; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
- Thu thập số liệu thứ cấp (các trƣờng hợp đăng ký biến động do thực hiện
các quyền sử dụng đất) đƣợc thu thập tại 2 nguồn là: phòng Tài nguyên và Môi
trƣờng huyện Phúc Thọ, Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội.

4

- Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của phòng Tài
nguyên và Môi trƣờng huyện Phúc Thọ.
- Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội theo báo cáo
của UBND huyện Phúc Thọ và các phòng ban chuyên môn.
- Số liệu về công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Phúc Thọ do Trung
tâm phát triển quỹ đất huyện Phúc Thọ cung cấp.
b. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp theo bảng hỏi (phiếu in sẵn)
Phƣơng pháp chọn mẫu:
Chọn mẫu xã, thị trấn:
- Nhóm 1: Lựa chọn thị trấn Phúc Thọ là trung tâm chính trị , kinh tế, văn
hóa, xã hội của huyện.
- Nhóm 2: Lựa chọn xã Phụng Thƣợng làm mẫu điều tra trong 10 xã có tốc
độ kinh tế và dân trí phát triển mạnh, biến động đất đai nhiều gồm các xã: Cẩm
Đình, Võng Xuyên, Thọ Lộc, Long Xuyên, Tích Giang, Phúc Hòa, Ngọc Tảo,
Phụng Thƣợng, Tam Hiệp, Hiệp Thuận.
- Nhóm 3: Lựa chọn xã Xuân Phú làm mẫu điều tra trong 12 xã kinh tế
phát triển chậm hơn nên biến động đất đai ít:Vân Hà, Vân Phúc, Xuân Phú,
Phƣơng Độ, Sen Chiểu, Thƣợng Cốc, Hát Môn, Thanh Đa, Trạch Mỹ Lộc, Tam
Thuấn, Liên Hiệp, vân Nam.
Chọn các hộ điều tra theo phƣơng pháp ngẫu nhiên. Cụ thể chọn:
- 60 hộ điều tra ở thị trấn Phúc Thọ.
- 60 hộ điều tra ở xã Phụng Thƣợng.
- 60 hộ điều tra ở xã Xuân Phú.
c. Phương pháp so sánh
So s¸nh sè liÖu qua c¸c n¨m ®Ó thÊy ®-îc sù biÕn ®éng, thay ®æi vÒ c¬
cÊu kinh tÕ – x· héi, t×nh h×nh sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, phi nông nghiệp cña
huyÖn;
d. Phương pháp xử lý số liệu

Sử dụng phần mềm máy tính Exel để tổng hợp. Phân tích, xử lý số liệu

5


theo phƣơng pháp thống kê.
e. Phương pháp đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất
Dựa trên các tiêu chí sau để đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử
dụng đất:
- Hoàn tất tất cả các thủ tục
- Có khai báo tại UBND cấp xã
- Giấy tờ viết tay có ngƣời làm chứng
- Giấy tờ viết tay
- Không có giấy tờ cam kết
Dựa trên các tiêu chí sau để đánh giá thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực
hiện quyền sử dụng đất:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyết định giao, cấp đất tạm thời
- Giấy tờ hợp pháp khác
- Không có giấy tờ

6


Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật…” (Bộ Luật dân sự, 2005)[9] . Sở hữu là việc tài sản, tƣ liệu
sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ

giữa ngƣời với ngƣời trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất.
Đối tƣợng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp
nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trƣờng hợp theo quy định của pháp luật thì ngƣời không
phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản (nhà vắng chủ) (Nguyễn
Đình Bồng, 2006)[3].
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hƣởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Ngƣời không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trƣờng hợp đƣợc chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nƣớc giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình,cá nhân
(Nguyễn Đình Bồng, 2006)[3].
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho ngƣời khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phƣơng thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho ngƣời khác thông qua hình thức giao dịch dân sự nhƣ bán, đổi,
tặng cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình
Bồng, 2006)[3].

7


Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nƣớc, sở hữu tập thể, sở
hữu tƣ nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã
hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã

hội – nghề nghiệp (Bộ Luật dân sự, 2005)[9].
Sở hữu đất đai có thể đƣợc biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhƣng
suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nƣớc, sở
hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tƣ và sở hữu
công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ
sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tƣ nhân về đất đai,
cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình
thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định (Đinh Dũng Sỹ, 2003)[20].
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng đƣợc hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã đƣợc xác lập từ
thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu
toàn dân về đất đai chỉ đƣợc hình thành theo Hiến pháp 1959 và đƣợc khẳng định
ở Hiến pháp 1980 và sau đó đƣợc tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp
1992 (Đinh Dũng Sỹ, 2003)[20]. Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai,
rừng núi, sông hồ, nguồn nƣớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển,
thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nƣớc, đều thuộc sở
hữu toàn dân”, Nhà nƣớc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật
(Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001)
cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về
đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc
quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc thống nhất
quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết
kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dƣỡng đất, bảo vệ môi trƣờng để phát triển bền vững.

8

Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”
(Điều 5), “Quản lý Nhà nƣớc về đất đai” (Điều 6), “Nhà nƣớc thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nƣớc về đất
đai” (Điều 7). Với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc
thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nƣớc nhằm bảo
đảm cho đất đai đƣợc sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nƣớc cũng nhƣ của ngƣời sử dụng. Nhà nƣớc thực hiện đầy
đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nƣớc các cấp chiếm hữu đất đai
thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn.
Nhà nƣớc cho phép ngƣời sử dụng đƣợc quyền chiếm hữu trên những khu đất,
thửa đất cụ thể với thời gian cụ thể, có thể là lâu dài nhƣng không phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dƣới các hình thức
giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trƣờng
hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nƣớc đƣợc trao cho ngƣời sử dụng (tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSD đất của Nhà nƣớc và QSDĐ
cụ thể của ngƣời sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhƣng đều thống
nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hƣởng lợi. Về nguyên
tắc, Nhà nƣớc điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục
vụ cho việc ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích
cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho ngƣời trực tiếp sử dụng đất đƣợc hƣởng lợi
ích từ đất do chính mình đầu tƣ mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006)[3].
Về quyền sử dụng đất: Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nƣớc
không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải phân bổ, bố trí cho
toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nƣớc - sử dụng đất vào các mục
đích. Nhƣ vậy, QSD đất đƣợc giao cho ngƣời sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất của Nhà nƣớc trong trƣờng
hợp này đƣợc thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hƣởng hoa lợi, lợi
tức từ đất do đầu tƣ của Nhà nƣớc mang lại.

9


Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nƣớc là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc
định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phƣơng thức
nhận đất và đối tƣợng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình
Bồng, 2006)[3].
1.1.2. Quyền sử dụng đất
Nhà nƣớc là ngƣời đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn
dân về đất đai. Nhà nƣớc có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai
theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng đó, cũng không đƣợc hiểu rằng Nhà nƣớc có quyền sở hữu về
đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế.
Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nƣớc là ngƣời đại diện, còn mỗi
ngƣời dân thực hiện quyền của mình nhƣ thế nào? Nhƣ trên đã nói, quyền sở hữu
toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở
hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhƣng mỗi ngƣời ngƣời sử dụng đất không
phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở
hữu đối với đất đai. Nhƣng ngƣời sử dụng đất (các tổ chức và cá nhân, hộ gia
đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nƣớc - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu,
ngƣời dân đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã đƣợc Hiến
pháp cũng nhƣ Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai
năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”,
hay nói cách khác là QSDĐ của ngƣời sử dụng (Luật đất đai, 1993)[12].
Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993 : “.... Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức

kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nƣớc, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nƣớc
còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

10


đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là ngƣời sử dụng
đất” (Bộ Luật Dân sự, 2005)[9].
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì là thế nào để ngƣời dân thực hiện đƣợc quyền của mình?
Để ngƣời dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng đƣợc nhu
cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính
toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tƣ cách đại diện chủ sở hữu của Nhà
nƣớc? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng
tạo pháp luật, giải quyết đƣợc mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa đƣợc các lợi ích
của quốc gia, Nhà nƣớc và mỗi ngƣời dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003)[20].
Nội dung QSDĐ của ngƣời sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền đƣợc cấp GCNQSDĐ, quyền đƣợc
pháp luật bảo vệ khi bị ngƣời khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của đất và đƣợc hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên
đất đƣợc giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ
thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ đƣợc thể hiện có khác
nhau tùy thuộc vào ngƣời sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và đƣợc Nhà nƣớc
giao đất hay cho thuê đất ? (Đinh Dũng Sỹ, 2003)[20].
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền đƣợc bồi
thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất” (Điều 106 Luật Đất đai 2003). Đây không phải

là quyền sở hữu nhƣng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì
không khác nhau là mấy nếu xét trên phƣơng diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác
Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài, Nhà nƣớc chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và
công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nƣớc thu hồi đất mà Nhà
nƣớc sẽ tiếp tục giao đất cho ngƣời sử dụng. Trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất
thì Nhà nƣớc sẽ giao đất khác cho ngƣời sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai

11


1993), “bồi thƣờng” (Luật Đất đai 2003). Nhƣ vậy, trên thực tế ngƣời đƣợc giao
quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tƣơng
đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ
thể, song đó chỉ là trên phƣơng diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên
thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ
cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng
quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trƣờng hợp: nông
dân cùng một địa phƣơng (cùng 1 xã, phƣờng, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nƣớc nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cƣ, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có
tốt, có xấu, có gần, có xa”; những ngƣời có đất ở trong cùng một địa phƣơng (cùng
1 xã, phƣờng, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi
QSDĐ là không có mục đích thƣơng mại (Nguyễn Đình Bồng, 2006)[3].
- Chuyển nhƣợng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trƣờng hợp
ngƣời sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trƣờng hợp này, ngƣời nhận đất phải trả cho ngƣời chuyển QSDĐ một

khoản tiền theo thỏa thuận. Đặc thù của việc chuyển nhƣợng QSDĐ là ở chỗ: đất
đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn
của thời gian giao đất; Nhà nƣớc có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông
qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nƣớc
có thể quy định một số trƣờng hợp không đƣợc chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển
nhƣợng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)[3].
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, ngƣời nhận QSDĐ không phải trả tiền nhƣng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển

12


thành các quan hệ thƣơng mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhƣợng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trƣờng bất động sản (Đào
Trung Chính, 2005)[5].
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Ngƣời làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với ngƣời cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
đƣợc chuyển dịch vẫn do ngƣời thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi ngƣời thế chấp đến kỳ không thể trả nợ đƣợc, ngƣời
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ƣu tiên thanh toán để thu hồi
vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trƣờng bất động sản,
trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong
trƣờng hợp ngƣời vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phƣơng
thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết
dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Đinh
Dũng Sỹ, 2003)[20].

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà ngƣời có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phƣơng thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phƣơng trong các trƣờng hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thƣơng
mại,... mà vẫn đảm bảo đƣợc việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đƣờng hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông
nghiệp và nông thôn (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)[23].
- Quyền đƣợc bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất : Khi nhà nƣớc thu hồi
đất đã giao cho ngƣời sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì ngƣời bị thu hồi
đất đƣợc bồi thƣờng bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng
giá trị quyền sử dụng đất (Luật Đất đai 2003)[13].

13


1.2. Quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Tại các nƣớc phát triển, đa số các nƣớc đều thừa nhận hình thức sở hữu tƣ
nhân về đất đai, do đó đất đai đƣợc mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có
một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tƣ liệu tiêu dùng hoặc tƣ liệu sản
xuất khác.
1.2.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tƣ nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trƣờng. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ nhƣ phát triển đất đai và bảo vệ môi trƣờng. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trƣờng
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết đƣợc hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất

đai. Các hoạt động cụ thể nhƣ hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng
ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều đƣợc
luật hoá. Dƣới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của
Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhƣợng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhƣợng đất đai. Ngƣời mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhƣợng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ
tiến hành đăng ký quyền sở hữu để ngƣời mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao
của hợp đồng chuyển nhƣợng sẽ lƣu tại toà án, bản gốc đƣợc trả lại cho ngƣời
mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhƣợng của bên bán (ví dụ cấm
bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhƣng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhƣợng là một hợp
đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của
cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhƣng ở Thụy Điển,

14


hầu nhƣ tất cả các chuyển nhƣợng đều đƣợc đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng
thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền
đƣợc ƣu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn,
quyền sở hữu đƣợc đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu đƣợc đăng ký sau khi hợp đồng đƣợc ký
kết nhƣng thế chấp lại đƣợc thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trƣớc tiên ngƣời sở
hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn
đƣợc duyệt thì thế chấp đó sẽ đƣợc đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một

văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
này sẽ đƣợc sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế đƣợc thực hiện sau khi
đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dƣờng nhƣ chỉ có ở Thụy Điển.
(2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp đƣợc gửi cho bên cho vay. Khi thực
hiện bƣớc (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu
cầu đối với thế chấp chỉ đƣợc xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay
vốn (tức là chỉ đƣợc xem xét đến ở bƣớc 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là:
bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện
cho ngƣời đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay
sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ
không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhƣng trên
thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện.
Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lƣợng tiền
vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin
đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp
đến toà án. Sau khi đƣợc xử lý, đơn xin thế chấp lại đƣợc chuyển lại ngân hàng
và lƣu trong hồ sơ thế chấp. Thông thƣờng ngân hàng đợi đến khi có quyết định
phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho ngƣời đi vay. Khi nợ thế chấp đƣợc
thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ đƣợc trả lại cho bên đi
vay. Bƣớc (3) đƣợc áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không đƣợc
thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế

15


nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan
thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không đƣợc chấp thuận,
tài sản sẽ đƣợc bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ đƣợc thanh toán khoản tiền để
cho thế chấp. Thủ tục này đƣợc tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ đƣợc xử
lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.

- Về vấn đề bồi thƣờng: Khi nhà nƣớc thu hồi đất, giá trị bồi thƣờng đƣợc
tính dựa trên giá thị trƣờng. Ngƣời sở hữu còn đƣợc bồi thƣờng các thiệt hại
khác. Chủ đất đƣợc hƣởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong
trƣờng hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán
tài sản và đƣợc hƣởng lợi nhuận nếu bán đƣợc với giá cao hơn khi mua nhƣng
phải nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất đƣợc quyền giữ lại tài sản của mình,
tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục
đích chung của xã hội. Trong trƣờng hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất
đƣợc quyền đòi bồi thƣờng dựa trên giá trị thị trƣờng của tài sản (Nguyễn Thị
Thu Hồng, 2000).
1.2.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trƣớc 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở
hữu của Nhà nƣớc (đất Nhà nƣớc) và đất thuộc sở hữu tƣ nhân (đất tƣ nhân). Đất
Nhà nƣớc là đất do Nhà nƣớc làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tƣ nhân là đất do
Nhà nƣớc chuyển nhƣợng lại cho tƣ nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian
sau 1/1/1875).
Nhƣ vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nƣớc
và tƣ nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, ngƣời sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu
đƣợc quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật).
Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất nhƣ: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc,
than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nƣớc (Sắc lệnh về đất đai
1933); nếu Nhà nƣớc thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất
với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.

16