Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường phan đình phùng, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên, giai đoạn 2009 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN NGỌC ĐÌNH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN
ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2009-2013
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2014
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN NGỌC ĐÌNH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN
ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2009-2013
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
Thái Nguyên - 2014
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các
thầy giáo, cô giáo, các phòng ban và các đơn vị trong và ngoài trường. Tôi
xin gửi lời cảm ơn chân thành đến:
Thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn - Giảng viên Khoa Quản
lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn,
chỉ bảo, truyền thụ những kinh nghiệm quý báu, giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình nghiên cứu và viết luận văn này.

Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy giáo, Cô giáo trong Khoa Quản lý
tài nguyên, Phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, các phòng ban và trung tâm
của Trường Đại học Nông lâm, Đại học Thái Nguyên đã hướng dẫn, tạo điều
kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân phường Phan Đình
Phùng; Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài nguyên và Môi
trường thành phố Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian
tiến hành đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè,
đồng nghiệp đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và
thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2014
Tác giả luận văn
Nguyễn Ngọc Đình
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ
một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện
luận văn này đã được cảm ơn.
Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước Khoa
và Nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2014
Người viết cam đoan
Nguyễn Ngọc Đình
MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU
1

1.
ĐẶT VẤN ĐỀ
1
2.
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
2
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
4
1.1.
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
4
1.1.1.
Cơ sở lý luận của đề tài
4
1.1.2.
Cơ sở lý luận của đề tài
6
1.1.3.
Cơ sở lý luận của đề tài
7
1.2.
KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
9
1.2.1.
Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
9
1.2.2.
Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
14

1.2.3.
Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
22
1.3.
SƠ LƯỢC VỀ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
29
1.3.1.
Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất trong cả nước
29
1.3.2.
Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Thái Nguyên
31
1.3.3.
Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Thái
Nguyên
33
Chương 2
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
36
2.1.
ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
36
2.2.
THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
36
2.3.
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
36
2.4.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
38
CHƯƠNG 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
40
3.1.
KHÁI QUÁT VỀ TỈNH HÌNH CƠ BẢN CỦA PHƯỜNG PHAN
ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI
NGUYÊN
40
3.1.1.
Điều kiện tự nhiên của phường Phan Đình Phùng
40
3.1.2.
Điều kiện kinh tế - xã hội phường Phan Đình Phùng
43
3.1.3.
Thực trạng quản lý đất đai của phường Phan Đình Phùng
49
3.1.4.
Hiện trạng sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng
52
3.2.
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI
NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2009-2013
53
3.2.1.
Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Đình
Phùng giai đoạn 2009 - 2013 theo các hình thức chuyển quyền

53
3.2.2.
Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Đình
Phùng giai đoạn 2009 - 2013 theo các năm
60
3.2.3.
Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Đình
Phùng giai đoạn 2009 - 2013 theo loại đất
61
3.3.
ĐÁNH GIÁ SỰ HIỂU BIẾT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG
62
3.3.1.
Đánh giá sự hiểu biết về những quy định chung của chuyển quyền
sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng
62
3.3.2.
Đánh giá sự hiểu biết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn phường Phan Đình Phùng
64
3.4.
THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY VIỆC
CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG PHAN
ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI
NGUYÊN
76
3.4.1.
Những thuận lợi, khó khăn trong việc chuyển quyền sử dụng đất
tại phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái

Nguyên giai đoạn 2009 – 2013
76
3.4.2.
Một số giải pháp thúc đẩy việc chuyển quyền sử dụng đất ở tại
phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên
77
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
79
1.
KẾT LUẬN
79
2.
ĐỀ NGHỊ
79
TÀI LIỆU THAM KHẢO
80
1
MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy
định “Đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý ” [3].
Điều đó cũng được khẳng định trong Khoản 1, Điều 5, Luật Đất đai năm 2003
[4]. Đất đai là tài sản chung của quốc gia, mọi người dân đều có quyền sinh
sống và làm việc trên đất đó theo quy định của pháp luật. Về mặt chính trị -
xã hội đất đai tạo nên lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, tạo nên dân tộc và cộng
đồng dân tộc với những nét văn hóa đặc trưng. Trong thực tế, đất đai còn
được coi là hàng hóa đặc biệt được trao đổi từ người này sang người khác
thông qua các hình thức chuyển quyền.
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người

sử dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt
động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy
nhiên, chỉ đến khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, chuyển quyền sử dụng đất
mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền,
cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo Luật Đất đai năm
1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng
đất đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử
dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm
1998 và năm 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất được bổ sung hình
thức thu được những thành tự đáng kể góp vốn phần hoàn thiện công tác quản
lý nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế nước ta phát triển. Trong 2 lần
sửa đổi bổ sung này có thêm hình thức chuyển quyền là “góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất”. Song, nền kinh tế này ngày càng phát triển nhất là trong
lĩnh vực đất đai diễn ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà Luật Đất đai
năm 1993 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai năm
2
2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993; trong
đó, vấn đề chuyển quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn Luật
Đất đai năm 1993 cả về số hình thức chuyển quyền (thêm 2 hình thức chuyển
quyền sử dụng đất là tặng cho và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và
thủ tục chuyển nhượng cũng như nhiều vấn đề liên quan.
Phường Phan Đình Phùng là một trong những phường trọng điểm phát
triển thuộc thành phố Thái Nguyên. Trong những năm qua, đặc biệt là trong
nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được
nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình
thực hiện Luật Đất đai. Do vậy, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo
quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng đất trong quá trình
quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết

quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất
đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Nhà trường, dưới
sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn em tiến hành
nghiên cứu đề tài: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
giai đoạn 2009 - 2013
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường
Phan Đình Phùng giai đoạn 2009 - 2013, để tìm ra những thuận lợi, khó khăn;
từ đó đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác này cho địa
phương trong thời gian tới.
3
2.2. Mục tiêu cụ thể
Đề tài nhằm đạt được 3 mục tiêu cụ thể sau:
- Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất từ giai đoạn 2009 -
2013 tại phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái nguyên, tỉnh Thái
Nguyên.
- Đánh giá được sự hiểu biết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
tại phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn trong việc chuyển quyền sử
dụng đất tại phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái nguyên, tỉnh Thái
Nguyên; đề xuất giải pháp thuận lợi cho việc chuyển quyền sử dụng đất tại
đây.
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài cung cấp thông tin toàn diện về kết quả các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất cũng như sự hiểu biết về các hình thức chuyển quyền sử
dụng đất cho lãnh đạo phường Phan Đình Phùng và lãnh đạo thành phố Thái
Nguyên.

4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Bản chất của chuyển QSDĐ là chuyển chuyển dịch quyền sử
dụng đất từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác, nói cách khác là
thay đổi chủ sử dụng đất [22]. Trước khi ban hành Hiến pháp năm 1980, ở
Việt Nam tồn tại 4 hình thức sở hữu về đất đai (sở hữu tư nhân, sở hữu tập
thể, sở hữu của các tư sản dân tộc và sở hữu nhà nước) thì chuyển quyền là
hành vi tự phát, cơ quan quản lý đất đai các cấp không quan tâm. Mặc dù,
trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước chỉ qui định phạm vi hạn hẹp trong
việc chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể ngoài việc để thừa kế ruộng đất thì Nhà
nước chỉ thừa nhận việc chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp của
các hợp tác xã đổi đất cho nhau và xã viên hợp tác xã vào hoặc ra hợp tác xã
họ mang theo quyền sử dụng đất. Tuy thực tế các hình thức chuyển quyền sử
dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp chưa được Nhà
nước thừa nhận trong pháp luật nhưng thực tế các hình thức chuyển quyền
này vẫn diễn ra rất sôi động nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước dưới hình
thức bán, cho thuê hoặc cầm cố nhà và hoa màu gắn liền với đất.
Thực hiện Nghị quyết 10 của Ban chấp hành Trung ương Đảng vào năm
1986 về đổi mới, sau giai đoạn thử nghiêm đổi mới từ 1986 đến năm 1991,
chúng ta nhận thấy hệ thống pháp luật và các quy định đã ban hành còn nhiều
bất cập, chưa đáp ứng được với tình hình đổi mới của đất nước, Quốc hội nước
ta quyết định ban hành bản Hiến hiến pháp lần thứ tư thay cho Hiến pháp năm
1980 – Đó là Hiến pháp năm 1992. Khi Hiến pháp năm 1992 ra đời, đất đai
5
được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị

và được tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật ngang giá là đồng
tiền. Cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đất
đai năm 1987, ngày 14 tháng 07 năm 1993 Quốc hội khoá IX thông qua Luật
Đất đai năm 1993, được sửa lần 1 vào năm 1998 và sửa lần 2 vào năm 2001.
Theo Luật này, người sử dụng đất có thể tham gia 6 hình thức chuyển QSD
đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng
giá trị QSD đất.
Tuy Luật Đất đai năm 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến
pháp năm 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào
năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được
nhiều kết quả đáng kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của
Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển.
Song, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũng bộc lộ nhiều
điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì
công nghiệp hoá- hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai
năm 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lí điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại
kì họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai lần thứ ba vào ngày 26
tháng 11 năm 2003 - Đó là Luật Đất đai năm 2003. Những vấn đề về chuyển
QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn so với Luật Đất đai năm 1993
cả về hình thức chuyển quyền (thêm 2 hình thức chuyển QSD đất là tặng cho
QSD đất và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như
nhiều vấn đề liên quan khác.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển QSD đất trong các trường hợp sau [5]:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
6
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang tranh chấp.

1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với
xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày
càng sôi động. Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất cũng
như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan
nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày
càng cao của người sử dụng và của toàn xã hội.
Luật Đất đai năm 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc
quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước
về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất
đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSD đất được quy định
rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: Số hình thức chuyển
quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSD đất.
Phường Phan Đình Phùng nằm ở trung tâm thành phố Thái Nguyên, dân
số đông nhất thành phố Thái Nguyên. Với vị trí thuộc khu vực trung tâm nội
thành, phường Phan Đình Phùng có hệ thống đường giao thông thuận lợi
trong việc giao lưu kinh tế - xã hội, làm cho đất đai trên địa bàn phường ngày
càng trở nên có giá trị. Bên cạnh đó, tình hình kinh tế - xã hội của phường
đang có nhiều chuyển biến mạnh mẽ, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cho các
ngành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng tăng nhanh.
Chính từ nhu cầu thực tiễn nói trên mà chuyển QSD đất tại phường Phan
Đình Phùng đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà
còn của các cấp, các ngành, nhất là cơ quan quản lý đất đai địa phương. Thực
tế, trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời và có hiệu lực,
Uỷ ban nhân dân phường Phan Đình Phùng và các ngành liên quan đã xây
7
dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực này nhằm đẩy mạnh
hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự phát triển
kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài

- Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 [3].
- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003 [4].
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003 [5].
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thưc hiện một số điều của Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai [23].
- Bộ luật Dân sự năm 2005 [1].
- Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 03
năm 2006 của Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên Môi trường về việc hướng dẫn
xác định xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả
có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai [25].
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06
năm 2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ
sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT
ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường
về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn
liền với đất [24].
- Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND ngày 18 tháng 01 năm 2007 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng
lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [32].
8
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 ngày 05 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực
hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [6].
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 07 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số

84/2007/NĐ-Cp ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai [26].
- Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22 tháng 06 năm 2007 của Thủ
tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “Một của liên
thông” tại cơ quan hành chính Nhà nước tại địa phương [14].
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư [7].
- Quyết định số 1883/2005/QĐ-UBND ngày 16 tháng 9 năm 2005 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về hạn mức đất ở khi giao đất và hạn mức đất công
nhận đất ở đối với trường hợp thử đất có vườn, ao khi cấp GCNQSD đất cho
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [13].
- Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên (2007), Tài liệu hướng
dẫn số 1748/HD-STNMT ngày 18 tháng 09 năm 2007 về việc thực hiện các
thủ tục hành chính về đất đai theo cơ chế một cửa tại cấp huyện và cấp xã trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên [22].
- Quyết định số 1597/2007/QĐ-UBND ngày 10 tháng 8 năm 2007 về
việc ban hành quy định về điều chỉnh cấp đổi GCNQSD đất trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên [15].
- Quyết định số 6455/QĐ-UBND ngày 24 tháng 9 năm 2010 về việc ban
9
hành thực hiện cơ chế một cửa liên thông giải quyết các thủ tục chuyển quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Thái Nguyên [17].
- Quyết định số 06/QĐ-UBND ngày 10 tháng 02 năm 2011 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép
tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh [18].
- Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2012 của

UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên năm 2013 [21].
1.2. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2003 quy định 8 hình thức chuyển QSD đất đó là:
Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD
đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất [4].
1.2.1.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất, là phương thức đơn giản nhất của chuyển QSD đất, thực chất hình thức
này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm
chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún,
phân tán đất đai hiện nay [21].
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp phải
là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSD đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSD đất nông nghiệp
đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận
tiện cho sản xuất nông nghiệp.
10
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSD đất nông nghiệp theo chủ
chương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ
việc chuyển QSD đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2007) [20]
1.2.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử
dụng đất, là hình thức phổ thông nhất của chuyển QSD đất, mà thực chất là
việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị, tức là đổi đất lấy
tiền hoặc hiện vật tương đương. Trong trường hợp này người được nhận đất

phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng
với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSD đất và tất cả chi phí đầu tư
làm tăng giá trị của đất đó [21].
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2003 cho phép chuyển nhượng QSD đất
rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện được quy định ở Điều 106. Ngoài ra, Điều
103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định thêm một số trường hợp không
được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho QSD đất như sau [4]:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSD
đất nhận tặng cho QSD đất đối với các trường hợp mà pháp luật không cho
phép chuyển nhượng. tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSD đất ở, đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặt dụng, trong khu vực phòng hộ nếu không sinh sống
11
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2007) [20].
1.2.1.3. Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dung đất là một hình thức chuyển
quyền sử dụng đất, mà thực chất là người sử dụng đất nhường QSD đất của
mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng
hợp đồng theo quy định của pháp luật [21].
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai

năm 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê
của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai năm
2003 thì không cấm việc này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [20].
1.2.1.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
mà thực chất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật [21].
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩ chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai năm 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị
và cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó
QSD đất được coi như một tài sản đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để
thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về
để thừa kế với nguyên tắc chung như sau [21]:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSD đất của người đã mất mà
không thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc thừa kế;
12
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hang trước thì
người đứng ở hang sau mới được hưởng:
+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ con
nuôi của người đã chết.
+ Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.

+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết, cháu ruột của người đã chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, gì ruột, cô ruột (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2007) [1], [20].
1.2.1.5. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
mà thực chất là người sử dụng đất cho người khác sử dụng đất của mình mà
người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó
thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng có các
trường hợp tặng cho theo quan hệ tình cảm không huyết thống [21].
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không quy định trong luật nên chỉ thực tiễn trong phát sinh
người ta cứ áp dụng các quy định các quy định của thừa kế sang để thực hiện.
Đây là hình thức đặc biệt của hình thức chuyển QSD đất mà người
chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên để tránh lợi dụng
trường hợp này để chốn thuế nên Nhà nước đã quy định những trường hợp
nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu
13
nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [20].
1.2.1.6. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền
sử dụng đất, mà thực chất là người sử dụng đất mang QSD đất của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời
gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền
nửa vời [21].
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì

phạm vi được thế chấp rộng rãi hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn
để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao
động.
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín
dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [20].
1.2.1.7. Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền
sử dụng đất. Tương tự như hình thức thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất,
bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử
dụng giá trị QSD đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn tại
14
các tổ chức tín dụng hoạt động trong nước. Quan hệ bảo lãnh là quan hệ pháp
luật 3 chủ thể [21].
Do đó, những quy định về bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [20].
1.2.1.8. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển
quyền sử dụng đất, mà thức chất là người sử dụng đất coi giá trị quyền sử
dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác
cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể sảy ra giữa hai hay
nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc góp
cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thỏa thuận. Tuy nhiên,
chỉ được coi là góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất khi quan hệ giữa các
chủ thể có hình thành pháp nhân mới [21].
1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

1.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định điều kiện để đất được thực
hiện các quyền chuyển quyền là [4]:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2. Đất không có tranh chấp
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
4. Trong thời hạn sử dụng đất
1.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Điều 98, Nghị định số 181/2004 ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai năm 2003 quy định thời điểm thực hiện các quyền của người sử
dụng đất như sau [5]:
1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
15
về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất được quy định
như sau:
a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ
tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất từ khi có quyết
định đó;
c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, kí hợp đồng thuê đất.

2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê sang hình thức giao đất được xác
định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
được xác định từ khi có quyết định giao đất, kí hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy
định tại khoản 1 Điều 101 của Nghị định này.
16
Khoản 1, Điều 101, Nghị định số 181 ngày 29 tháng 10 năm 2004 quy
định điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê như sau [5]:
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo
dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành
phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành
việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án được xét duyệt; không cho phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây nhà ở
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [20].
1.2.2.3. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất
- Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại
đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng
đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất.

- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn
định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài. (Luật Đất đai, 2003) [4].
1.2.2.4. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất
1. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau (Nghị
định 181, 2004) [5]:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 2, Điều
113, Luật Đất đai năm 2003 và điều 102 của Nghị định này [4], [5].
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất
thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại
Điều 103 Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận
17
quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng QSD đất trong khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất
thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c Khoản 2,
Điều 110 và Khoản 6, Điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp
quy định tại Điều 103 của Nghị định này [4];
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử
dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận quyền sử dụng đất thông qua
mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với đất ở;
e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia góp
vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua Nhà nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, tổ chức nước ngoài, các nhân nước ngoài được nhận QSD đất thông
qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận QSD đất thông qua việc Nhà nước công nhận QSD đất đối với đất đang
được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhận QSD đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được Uỷ
ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh để xử lí nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có
18
thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai;
quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSD đất phù hợp với
pháp luật, văn bản về việc chia tách QSD đất phù hợp với pháp luật đối với hộ
gia đình hoặc nhóm người có QSD đất chung;
1) Tổ chức là pháp nhân mới đuợc hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận QSD đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sát nhập.
2. Người nhận chuyển QSD đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được
xác định trong thời hạn sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng
kí hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại
Khoản 3 và Khoản 4, Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này [5].
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được
nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng kí kinh doanh và tại địa phương
khác trừ trường hợp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2, Điều 103 của Nghị
định này
Người nhận chuyển nhượng QSD đất quy định tại khoản này được cấp

giấy chứng nhận QSD đất mà không phụ thuộc vào điều kiện và nơi đăng kí
hộ khẩu, nơi đăng kí kinh doanh (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [20].
1.2.2.5. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
- Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để
thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
(Nghị định 181, 2004) [5].
1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có các điều kiện sau:
19
a. Mục đích sử dụng diện tích nhận chuyển nhượng phải phù hợp quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đựơc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt;
b. Được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu
cầu sử dụng đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30 của Nghị định này;
c. Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử
dụng đất theo quy định tại Điều 36 Luật Đất đai và quy định của Chính phủ
về thu tiền sử dụng đất.
2. Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng trong quyết
định xét duyệt dự án hoặc trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất chưa xác định thời hạn sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là 50
năm kể từ ngày quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực
thi hành.
- Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê (Nghị định
181, 2004) [5].
1. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước

ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở
theo dự án đã được phê duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự
án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi dã
hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét
duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán
nền mà chưa xây dựng nhà ở.