Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng tại một số dự án trên địa bàn thị xã bắc kạn tỉnh bắc kạn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MẠNH DUY
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẮC KẠN,
TỈNH BẮC KẠN
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên – 2014
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MẠNH DUY
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẮC KẠN,
TỈNH BẮC KẠN
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đức Nhuận
Thái Nguyên – 2014
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Mạnh Duy
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự
nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của
các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ
quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học TS. Nguyễn Đức Nhuận đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tập thể
Phòng Tài Nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Ban bồi
thường giải phóng mặt bằng thị xã Bắc Kạn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng
nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện
luận văn này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Nguyễn Mạnh Duy
iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu tổng quát 2
3. Mục tiêu cụ thể 2
Chương 1:TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3
1.1. Cơ sở khoa học 3
1.1.1. Khái quát chung về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 3
1.2. Cơ sở pháp lý 4

1.2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 4
1.3. Cơ sở thực tiễn 8
1.3.1. Khái quát chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số
nước trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng 8
1.3.2. Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam 13
1.3.3. Khái quát công tác giải phóng mặt bằng tại thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn 29
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30
2.1. Đối tượng nghiên cứu 30
2.2. Phạm vi nghiên cứu: 30
2.3. Nội dung nghiên cứu 30
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị xã Bắc Kạn liên quan
đến công tác giải phóng mặt bằng thuộc 2 dự án nghiên cứu 30
2.3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn và mối
quan hệ của nó đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà
nước thu hồi đất 30
2.3.3. Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở hai dự án 30
2.3.4. Đánh giáảnh hưởng của công tác thu hồi đất đến sinh kếcủa người dân 31
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp trong công tác giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu 31
iv
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp: 31
2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 31
2.4.3. Phương pháp tổng hợp thống kê và xử lý số liệu 31
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32
3.1. Điều kiện tự nhiên, - kinh tế xã hội và tình hình phát triển của thị xã
Bắc Kạn 32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 32
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 36
3.2. Công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 40

3.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai 40
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 42
3.3. Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của hai dự án
nghiên cứu trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 46
3.3.1. Giới thiệu về hai dự án nghiên cứu 46
3.3.2. Căn cứ pháp lý liên quan đến hai dự án 47
3.3.3. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng hai dự án nghiên cứu 48
3.3.4. Đánh giá kết quả thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà
nước thu hồi đất tại 02 dự án trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 51
3.4. Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến sinh kế người dân 65
3.4.1. Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ 65
3.4.2. Tác động đến tài sản sở hữu của hộ 68
3.4.3. Tác động đến tình hình ổn định cuộc sống của hộ gia đình 69
3.4.4. Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến việc làm của người dân 70
3.4. 5. Tình hình lao động, việc làm của người dân 71
3.5. Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng 75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78
1. Kết luận 78
2. Kiến nghị 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO 81
v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GPMB
:
Giải phóng mặt bằng
TĐC
:
Tái định cư
UBND
:

Ủy ban nhân dân
BĐS
:
Bất động sản
BAH
:
Bị ảnh hưởng
WB
:
Ngân hàng Thế giới( World bank)
ADB
:
Ngân hàng phát triển Châu Á
vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2013 43
Bảng 3.2: Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2013 45
Bảng 3.3. Tổng hợp diện tích các loại đất thu hồi của dự án Bệnh viện đa
khoa 500 giường 49
Bảng 3.4. Tổng hợp diện tích các loại đất thu hồi của dự án Nâng cấp, cải
tạo đường tỉnh lộ 257 đoạn qua TX Bắc Kạn 51
Bảng 3.5. Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường 53
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả bồi thường về đất của hai dự án 55
Bảng 3.7. Ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường tại 2 dự án 55
Bảng 3.8. Tổng hợp đơn giá bồi thường tài sản tại 2 dự án 58
Bảng 3.9. Ý kiến của người bị thu hồi đất trong việc bồi thường về tài sản
gắn liền với đất 59
Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả hỗ trợ 61
Bảng 3.11: Tổng hợp kết quả hỗ trợ 63
Bảng 3.12: Phương thức sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ dân 66

Bảng 3.13: Tài sản sở hữu của các hộ trước và sau khi thu hồi đất 68
Bảng 3.14: Đánh giá về tình hình tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội
của các hộ dân sau khi bị thu hồi đất 69
Bảng 3.15: Sự thay đổi về thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất 70
Bảng 3.16: Sự thay đổi về lao động và việc làm của các hộ dân trước và sau
khi bị thu hồi đất 70
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực, là nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các
cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng.
Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc xây
dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh đáp
ứng nhu cầu CNH-HĐH đất nước với mục tiêu đưa nước ta trở thành một
nước công nghiệp vào năm 2020. Để thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước, một diện tích lớn đất đai, trong đó chủ yếu là đất tại
các khu vực nông thôn, đất nông nghiệp được thu hồi sử dụng vào mục đích
phát triển công nghiệp, phát triển đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng. Việc thu hồi
đất diễn ra trên diện rộng trong nhiều năm qua đã tác động lớn tới đời sống
nhân dân và tình hình kinh tế - xã hội khu vực có đất bị thu hồi ở cả hai góc
độ tích cực và tiêu cực.
Có thể thấy trên cả nước, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và công
tác tái định cư đều gặp rất nhiều vướng mắc làm chậm trễ việc khởi công xây
dựng và kéo dài tiến độ thi công của các công trình, không những gây thiệt hại
cho Nhà nước mà còn là nguyên nhân của những vụ khiếu kiện kéo dài, làm ảnh
hưởng đến sự ổn định kinh tế - xã hội - chính trị của địa phương. Cần có chính
sách hợp lý để bảo đảm hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và
người có đất bị thu hồi, nhưng đồng thời cũng phải có tác dụng ngăn chặn

những người có tư tưởng cơ hội lợi dụng nhu cầu của Nhà nước để đem lại lợi
ích bất hợp pháp cho bản thân.
2
Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu đầu tư ngày càng
tăng thì vấn đề lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước giao đất
cũng như thu hồi đất ngày càng được quan tâm. Trong nhiều năm qua Chính
phủ, các Bộ ban hành và UBND các tỉnh thành trong cả nước đã ban hành và
triển khai nhiều văn bản chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định
cư cho người có đất bị thu hồi. Những bất cập đã được chỉnh sửa, bổ sung
thường xuyên nhằm đáp ứng được những đòi hỏi của thực tế. Tuy nhiên, để
hoàn thiện về cơ chế chính sách khi thực hiện thu hồi, bồi thường, giải phóng
mặt bằng và tái định cư khi thu hồi đất cần có nhiều công trình nghiên cứu
sâu, rộng và nghiên cứu tại nhiều tỉnh thành khác nhau trên cả nước, nhằm
đáp ứng hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, Chủ đầu tư và nhân dân. Vì vậy
tôi thực hiện đề tài “Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng tại một số dự án
trên địa bàn thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn” để tìm ra những nguyên nhân về
các khó khăn và đưa ra những giải pháp để công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư hiệu quả và hợp lý hơn.
2. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng tại một số dự án trên địa bàn thị
xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn
3. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng tại một số dự án trên địa bàn
thị xã Bắc Kạn, Tỉnh Bắc Kạn.
- Đánh giá ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến sinh kế của
người dân.
- Từ đó đề xuất một số ý kiến trong công tác giải phóng mặt bằng nhằm
đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi,
hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc giải phóng mặt bằng.
3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái quát chung về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
* Nhà nước thu hồi đất
Là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được
Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi
phạm pháp luật về đất đai. [14]
* Bồi thường về đất
Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu
hồi cho người sử dụng đất [14].
* Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời
sống, sản xuất và phát triển [14].
* Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để
sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi
khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài
sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc
sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, tái định cư là hoạt
động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận
dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở tái định cư
- Bồi thường bằng giao đất ở mới
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [14].
4
1.2. Cơ sở pháp lý

1.2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.2.1.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1987, 1993, Chính phủ đã hai
lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998,
2001) và Nhà nước ban hành Luật đất đai 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội đất nước. Cùng với đó, chính sách bồi thường, GPMB
cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với
yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian
qua công tác GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng
được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên
cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các
thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở.
Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý,
sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB.
Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho thấy, nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ
quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế,
trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa
tốt. Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số
cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ,
5
không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm
hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà

đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ giải phóng mặt bằng [1].
* Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử
dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định tương lai của nền
kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát
triển xã hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định
hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông
qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc
phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá
trình phát triển đang đặt ra [17].
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà
Nhà nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào
đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu
cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử
dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương
tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công
bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà
hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng
chức năng nhất [17].
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.

* Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai,
người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất
của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể,
làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết
các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường
GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng
được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác
đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về
sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất.
Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm
tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công
tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn.
1.2.1.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường
GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy
định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là
UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá
đất và và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai
vào ngày 01 tháng 01 hàng năm;
7
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên

quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh
tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm
khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Khi định giá đất người
định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm
định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện
nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như
các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và
phương pháp thu nhập.
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan
hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định
của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị
trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là
giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên
tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh
khiếu kiện [13]. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB
(chiếm 70,64%). Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường GPMB thì có
tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất
chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi tái
định cư lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi [1]
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được
làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư,
làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
8
1.2.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường GPMB trên

một số nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất
động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và
phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để
thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai
thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể
tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà
nước thực hiện chính sách tái định cư và bồi thường.
- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
động tới giá đất tính bồi thường.
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Khái quát chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số
nước trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng
1.3.1.1. Inđônêxia
Đối với Inđônêxia di dân TĐC, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất vì mục đích phát triển của xã hội từ trướcc đến nay vẫn bị coi là sự "hi
sinh" mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng đồng. Các chương
trình bồi thường TĐC chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo Luật cho
đất bị dự án chiếm dụng, hoặc cho một số ít trường hợp thu hồi đất để xây
dựng khu TĐC.
Tuy nhiên, quan điểm nhìn nhận về công tác bồi thường TĐC đang
từng bước thay đổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra đối với các vấn đề
kinh tế, xác hội, môi trường trong quá trình thu hồi đất và di dân, mặt bắc, từ
thực tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, người bị ảnh hưởng quan
tâm ngày càng lớn về quyền lợi và phục lợi cho họ vậy, vì vậy TĐC ngày nay
được xem là chương trình phát triển của quốc gia. Kinh nghiệm thực tiễn đã
giúp cho các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và các
nhà thực tiễn đi đến thống nhất rằng chi phí phải trả cho những tổn thất do sự
9
thiếu quan tâm và đầu tư trong quá trình thực hiện chính sách TĐC có thể lớn

hơn rất nhiều chi phí TĐC đúng đắn. Hơn nữa, những người bần cùng hoá, đến
một thời điểm nhất định sẽ là nguyên nhân làm kiệt quệ nền kinh tế quốc dân.
Do vậy, tránh hay giảm thiểu những ảnh hưởng xấu trong việc di dân TĐC, cộng
với việc khôi phục thoả đáng cho những người bị ảnh hưởng, ngoài việc đạt
được lợi ích nền kinh tế, còn đảm bảo tính công bằng đối với họ, điều này giúp
cho các chủ thể an tâm trong quá trình triển khai thực hiện dự án.
TĐC được thực hiện theo ba yếu tố quan trọng:
- Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất.
- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới và các dịch vụ
và phương tiện phù hợp.
- Trợ cấp khôi phục để ít nhật người bị ảnh hưởng có được mức sống
đạt hoặc gần đạt so với mức sống trước khi có dự án.
Đối với các dự án có di dân TĐC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung
di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ chu kỳ đầu tiên của việc lập dự án
đầu tư và những nguyên tắc chính phải được đề cập đến, gồm:
- Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di
dân bắt buộc, nếu không thể tránh được khi triển khai dự án.
- Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường và hỗ trợ để triển vọng
kinh tế, xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp
không có dự án: đất đai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp và các loại bồi
thường khác tương xứng như trước khi có dự án phải được cấp cho người bị
ảnh hưởng. Chú trọng đến người dân bản địa (các dự án nước ngoài), dân tộc
thiểu số, nông dân vì học là những người có quyền lợi hoặc quyền hoa lợi
theo phong tục đối với đất và các tài sản khác bị dự án chiếm dụng.
- Các dự án về TĐC phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế
hoạch TĐC phải được soạn thảo và xác lập tương ứng với thời gian và ngân
sách phù hợp, người di chuyển được hưởng các cơ hội về nơi ở, nguồn lực ổn
định cuộc sống ngày càng nhanh càng tốt.
10
- Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến

chi tiết về các phương án bồi thường TĐC, người bị ảnh hưởng được hỗ trợ ở
mức cao nhất về hoà nhập cộng đồng dân cư bản địa bằng cách mở rộng lợi
ích của dự án đến cả các cộng đồng dân cư địa phương.
- Các chủ đầu tư đặc biệt chú ý đến tầng lớp những người nghèo, trong
đó có những người hoặc chưa có quyền hợp pháp về đất đai, tài sản, những hộ
gia đình do phụ nữ làm chủ. Đồng thời, có kế hoạch xác định quyền hợp pháp
của họ, hạn chế những trường hợp coi lý do ngăn trở bồi thường TĐC là việc
thiếu quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Để không ngừng cải tiến sự hỗ trợ của Ngân hàng với các dự án trong
lĩnh vực nhạy cảm này. Chính phủ Inđônêxia đã thông qua và thực hiện một
số chính sách bồi thường TĐC bắt buộc. Chính sách này nêu rõ các mục tiêu
và phương pháp, định ra các tiêu chuẩn trong hoạt động của các tổ chức Ngân
hàng tham gia đầu tư vào các công trình TĐC.
1.3.1.2. Thái Lan
Hiếp pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các
mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên
cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác
phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi
thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế
tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc
thực hiện trưng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho
việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng,
quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước,
phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích
công cộng. Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc
tính giá trị bồi thường các tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra
các quy định cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc cụ thể xác
11

định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục
thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán,
nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà án. Ví dụ:
Ngành điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TĐC lớn nhất nước,
họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: "Đảm bảo cho những người bị
ảnh hưởng một mức sống tốt hơn" thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất
lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu
nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy
thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án.
1.3.1.3. Trung Quốc
Về pháp luật đất đai, Trung quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật
Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người
Trung Quốc rất cao, việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm.
Do đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước nên không có chính sách bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuy nhiên
trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi
đất. Nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với đất khi bị thu
hồi của các chủ sử dụng.
Việc phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người
sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong phạm vi một năm. Người
dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng
nhà tại khu ở mới. Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân
thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp
với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này
cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời
được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà
nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, bồi
thường thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
12

Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp
thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý
điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước
có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TĐC
được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông
động và tĩnh. Trong quá trình bồi thường, GPMB phải lập các biện pháp xử lý
đối với việc sắp xếp bồi thường khi không đạt được sự thống nhất, lúc này sẽ
xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó theo khiếu tố.
Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà
hiện nay được thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời
cộng thêm với "Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị
tháo dỡ".
- Loại 2: Đổi theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường,
giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn mà
chính quyền thành phố, thành phố nơi mà có nhà di dời lập ra đối với những
người có khó khăn về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà
ở cho phù hợp. Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để tăng diện tích, dựa theo phân
cấp từng vùng trong thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao,
mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100%.
1.3.1.4. Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)
Theo kinh nghiệm của các tổ chức Ngân hàng quốc tế thì " chìa khoá dẫn
tới việc bồi thường TĐC hợp lý là chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển
mà con người là trung tâm chứ không phải là chính sách đền bù vật chất "
Vì vậy, mục tiêu chính sách bồi thường TĐC của Ngân hàng thế giới
(WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) là việc bồi thường TĐC sẽ
được giảm thiểu càng nhiều càng tốt và đưa ra những biện pháp khôi phục để

13
giúp người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ được mức sống, khả năng
thu nhập và mức độ sản xuất như trước khi có dự án. Các biện pháp phục hồi
được cung cấp là bồi thường theo giá trị thay thế nhà cửa và các kết cấu khác,
bồi thường đất nông nghiệp là lấy đất đai có cùng hiệu suất và phải thật gần
với đất đã bị thu hồi, bồi thường đất thổ cư có cùng diện tích được người bị
ảnh hưởng chấp nhận, giao đất TĐC với thời hạn ngắn nhất. Đối với đất đai
và tài sản được đền bù chính sách của WB và ADB là phải bồi thường theo
giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây dựng và quy định thời hạn
bồi thường TĐC hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện.
Về quyền được tư vấn và tham gia của các hộ bị thu hồi đất, WB và ADB quy
định các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TĐC của dự án
phải thông đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách
thoả mãn nhu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi
thường TĐC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch. Kế hoạch giải toả
đất được thực hiện sau khi đã hội ý với người bị thu hồi đất. Việc lập kế
hoạch cho công tác bồi thường TĐC được WB và ADB coi là điều bắt buộc
trong quá trình thẩm định dự án. Mức độ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào
số lượng người bị ảnh hưởng và mức độ cộng tác của dự án. Kế hoạch bồi
thường TĐC phải được coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể,
cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hưởng. Ngoài ra còn
phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập được với
cộng đồng mới. Để thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và vật chất
cho việc di dân luôn đuợc chuẩn bị sẵn.
1.3.2. Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam
1.3.2.1. Trước khi có Luật Đất đai năm 1993
Quá trình hình thành các triều đại phong kiến, trong mỗi kiểu Nhà
nước, tuỳ theo hình thức kinh tế, chính trị xã hội và những đặc điểm truyền
thống, huyết thống, tập tục mà các hình thức sở hữu đất đai luôn được giai
cấp thống trị chú trọng. Ngay từ thời kỳ phát triển Nhà nước Trung ương tập

quyền đến thời Nguyễn, chính sách bồi thường cho người thiệt hại khi Nhà
14
nước thu hồi đất đã được xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường cho
ruộng đất canh tác, đất ở không được quan tâm nhiều so với các loại đất khác.
Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường được quy định chặt
chẽ, tương xứng với những thiệt hại của người bị thu hồi đất.
Khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng thực hiện chính sách lập
đồn điền, ban hành một số Hiệp ước, Nghị định bất bình đẳng để chiếm hữu
đất đai và khai thác tài nguyên của đất nước ta.
Sau cách mạng tháng 8/1945, Hiến pháp đầu tiên của nước Việt Nam
dân chủ Cộng hoà (1946) chỉ rõ: "Nhiệm vụ của dân tộc trong giai đoạn này
là nhằm bảo toàn lãnh thổ giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên
nền tảng dân chủ ". Với mục tiêu người cày có ruộng, ngày 04/12/1953, Luật
cải cách ruộng đất ra đời nhằm thủ tiêu chính quyền chiếm hữu ruộng đất của
thực dân Pháp và tay sai bán nước ở Việt Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến
chiếm hữu ruộng đất, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân, đồng
thời tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng. Cải cách ruộng đất hoàn thành,
nông dân có quyền sử dụng ruộng đất được chia cấp.
Ngay sau khi hoà bình được lặp lại ở Miền Bắc (1954), Đảng và Nhà
nước đã khẳng định con đường tất yếu của cách mạng Việt Nam là xây dựng
chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc và đấu tranh giải phóng miền Nam. Để đáp ứng
nhiệm vụ xây dựng đất nước trong giai đoạn cách mạng mới, ngày 14/4/1959,
Hội đồng chính phủ (nay là Chính phủ) đã ban hành Nghị định 151/TTg quy
định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất. Đây có thể coi là văn bản pháp
quy đầu tiên liên quan tới bồi thường TĐC bắt buộc ở Việt Nam. Tiếp sau đó,
Liên bộ uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư Liên bộ
số 1424/TTLB ngày 06/7/1959 hướng dẫn việc thi hành Nghị định 151/TTg
với các nguyên tắc cơ bản là đảm bảo kịp thời và đủ diện tích cần thiết cho
xây dựng, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có
ruộng đất; những người có ruộng đất bị trưng dụng được bồi thường và trong

trường hợp cần thiết phải được giải quyết công ăn việc làm; chỉ được trưng
dụng số ruộng đất cần thiết, không được trưng dụng thừa, hết sức tiết kiệm
15
ruộng đất cày cấy trồng trọt; hế sức tránh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa
trang liệt sĩ, nhà thờ, chùa, đền, những người có ruộng đất trưng dụng cần
được báo cáo trước một thời gian là hai tháng để kịp di chuyển.
Khi trưng dụng ruộng đất, Nhà nước xác định, cách bồi thường tốt nhất là
vận động nhân dân điều chỉnh hoặc nhượng ruộng đất cho người được trưng
dụng để họ tiếp tục sản xuất. Trường hợp không làm được như vậy, về đất được
bồi thường bằng số tiền từ 1 - 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị
trưng dụng. Mức bồi thường căn cứ vào thực tế ở mỗi nơi, đời sống của nhân
dân cao hay thấp, ruộng đất ít hay nhiều, tốt hay xấu mà định. Có thể nói, Nghị
định số 151/TTg ra đời phần nào đáp ứng nhu cầu trưng dụng ruộng đất trong
những năm 1960. Tuy nhiên, Nghị định này chưa có quy định cụ thể về mức bồi
thường mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên.
Ngày 11 tháng 01 năm 1970, thủ tướng Chính phủ ban thành Thông tư
1792/TTg quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây
cối lưu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở
rộng thành phố. Nguyên tắc bồi thường theo quy định của Thông tư 1972/TTg
là phải bảo đảm thoả đáng quyền lợi kinh tế của các hợp tác xã và của nhân
dân, nhưng cũng không vì thiên lệch về phía nhân dân mà Nhà nước phải bồi
thường quá.
Về thể thức bồi thường, trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựng
phải đến liên hệ với chính quyền các cấp để tiến hành thương lượng với nhân
dân, căn cứ vào tài sản hiện có hoặc hoa mầu, công sức bỏ ra khai phá và
phân loại đất đai của địa phương mà định giá bồi thường cho phù hợp.
Mặc dù chính sách bồi thường về đất chưa được quy định trong luật và
thể chế thành một chính sách đầy đủ, song quy định về bồi thường khi mà
mức trưng dụng đất tại Thông tư 1792/TTg đã có sự thay đổi so với Nghị định
151/TTg, từ "chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của những người có

ruộng đất bị trưng dụng" trước đây sang "đảm bảo quyền lợi kinh tế của HTX
và của nhân dân", đồng thời những quy định tại Nghị định số 151/TTg trước
đây chỉ có tính nguyên tắc thì đến Thông tư 1792/TTg đã được quy định cụ
thể mức bồi thường nhà ở, đất đai, cây lâu năm, hoa màu trên đất.
16
Sau khi giải phóng miền Nam, để đáp ứng yêu cầu của giai đoạn cách
mạng mới, Hiến pháp năm 1980 ra đời, bước đầu tạo ra sự đổi mới về nhận
thức cũng như phương thức quản lý kinh tế. Điều 19 của Hiến pháp khẳng
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh tế vẫn dựa trên
cơ sở chế độ bao cấp. Về đất đai, pháp luật không quy định có giá và không
cho phép đất đai tham gia chuyển dịch dân sự (điều này thể hiện trong Quyết
định số 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ). Khi có nhu cầu sử
dụng đất, Nhà nước sẽ cấp đất và không thu tiền sử dụng đất, cần bao nhiêu,
Nhà nước cấp bấy nhiêu, quan hệ đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng
đất đơn thuần chỉ là quan hệ "giao - thu".
Luật Đất đai 1987 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ
cho các mục đích công cộng, người sử dụng đất không được Nhà nước bồi
thường bằng đất, chỉ được bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện
tích bị thu hồi.
Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị định số
186/HĐBT về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển
sang sử dụng vào mục đích khác. Theo quy định của Nghị định số
186/HĐBT thì các tổ chức, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất có rừng để
sử dụng vào mục đích khác phải bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp, đất
có rừng mà người được Nhà nước giao đất phải nộp được điều tiết về ngân
sách Trung ương 30%, còn lại 70% thuộc ngân sách địa phương để sử dụng
vào việc khai hoang, phục hoá, cải tạo đất nông nghiệp và định canh, định cư
cho nhân dân vùng bị lấy đất. Người có đất bị thu hồi chỉ được bồi thường
thiệt hại tài sản trên đất, trong lòng đất. Nếu Nhà nước thu hồi vào đất làm

nhà ở, việc bồi thường thiệt hại về đất không được đặt ra ngoài người bị thu
hồi đất làm nhà ở sẽ phải tự lo liệu.
Tóm lại, do thời kỳ này đất đai được thừa nhận có giá trị nên các chính
sách bồi thường, GPMT còn nhiều hạn chế, thế hiện trong cách tính giá trị bồi
thường, phương thức thực hiện. Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng thì
17
những chính sách này cũng đã đóng vai trò tích cực trong việc GPMB để dành
đất cho việc xây dựng các công trình quan trọng trong hệ thống cơ sở hạ tầng
bàn đầu của đất nước.
1.3.2.2. Thời kỳ 1993 - 2003
Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội
thông qua và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993. Với quy định "đất có giá" và
người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất
quan trọng đối với công tác bồi thường, GPMB của Luật Đất đai năm 1993.
Những quy định về bồi thường, GPMB của Luật Đất đai năm 1993 đã
thu được những thành tựu quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhưng
càng về sau, do sự chuyển biến mau lẹ của tình hình kinh tế xã hội, nó đã dần
mất đi vai trò làm động lực thúc đẩy phát triển. Để tạo điều kiện đẩy nhanh
tốc độ GPMB, đẩy nhanh tiến độ thi công công trình, đồng thời đảm bảo
quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, Luật dửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính sách bồi thường,
GPMB đã được ban hành, bao gồm:
- Nghị định số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an
ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị định số 90/CP nói trên.
- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ.

Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC đã quy
định rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, đối
tượng phải bồi thường thiệt hại, đối tượng được bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi
thường thiệt hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về đất, tài sản
gắn liền với đất, việc lập khu TĐC cũng như việc tổ chức thực hiện.