Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố phủ lý tỉnh hà nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
==========o0o==========




VŨ ĐẮC VIỆT




ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ PHỦ LÝ - TỈNH HÀ NAM




CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số : 60.85.01.03



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. ĐỖ THỊ TÁM



HÀ NỘI - 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổ chức và
cá nhân đối với việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để thực hiện luận
văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn


Vũ Đắc Việt



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành
cảm ơn TS. Đỗ Thị Tám, Cán bộ giảng dạy khoa Quản Lý đất đai Học Viện
Nông nghiệp Việt Nam đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực
hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô
giáo tại khoa Quản lý đất đai, Ban quản lý đào tạo - Học Viện Nông nghiệp
Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn

phòng đăng ký đất thành phố Phủ Lý đã giúp đỡ tôi trong suốt thời gian
nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn nhân dân thành phố Phủ Lý, đặc biệt là
những hộ gia đình, cá nhân tham gia trả lời phỏng vấn đã giúp đỡ tôi trong
thời gian thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và
đồng nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá
trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn


Vũ Đắc Việt



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC


Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục sơ đồ viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích và yêu cầu của đề tài 3

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai và bất động sản 5

1.1.1 Khái quát về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản 5

1.1.2 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản 9

1.1.3 Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam 11

1.2 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 14

1.2.1 Ở Úc 14

1.2.2 Cộng hòa Pháp 15

1.2.3 Thụy Điển 18

1.3 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
ở Việt Nam 19

1.3.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 19

1.3.2 Tình hình thành lập Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam 29

1.3.3 Đánh giá chung về văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam 30

1.4 Thực trạng hoạt động của VPĐK QSD đất của tỉnh Hà Nam 37

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

1.4.1 Về mô hình tổ chức 37

1.4.2 Về chức năng nhiệm vụ 39

1.4.3 Về phân cấp đăng ký biến động 40

1.4.4 Về cơ chế tài chính 41

1.4.5 Về đăng ký biến động 43

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 44

2.1 Nội dung nghiên cứu 44

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Phủ Lý 44

2.1.2 Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Phủ Lý 44

2.1.3 Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thành phố Phủ Lý 44

2.1.4 Đề xuất và một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 45

2.2 Phương pháp nghiên cứu 45

2.2.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 45

2.2.2 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 46

2.2.3 Phương pháp thống kê 46

2.2.4 Phương pháp so sánh, đánh giá 46

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 48

3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Phủ Lý 48

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên 48

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế 53

3.1.3 Tình hình xã hội 55

3.1.4 Đánh giá chung về tình hình phát triển kinh tế gây áp lực đối với
đất đai 56

3.2 Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố 57

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 57

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.2.2 Công tác quản lý đất đai 58

3.3 Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thành phố Phủ Lý 62

3.3.1 Tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thành phố Phủ Lý 62

3.3.2 Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thành phố Phủ Lý 71

3.3.3 Đánh giá chất lượng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thành phố Phủ Lý 80

3.3.4 So sánh hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thành phố Phủ Lý giữa mô hình đa cấp với mô hình một cấp 91

3.4 Đề xuất và một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 94

3.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 94

3.4.2 Giải pháp về tổ chức bộ máy 95

3.4.3 Giải pháp về trình độ chuyên môn nghiệp vụ, nguồn nhân lực 95

3.4.4 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất, trang thiết bị và kỹ thuật 96

3.4.5 Giải pháp về cơ chế 97

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 98

1 Kết luận 98

2 Đề nghị 99

TÀI LIỆU THAM KHẢO 100

PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN 102


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản
ĐKĐĐ Đăng ký đất đai
GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HSĐC Hồ sơ địa chính

PTTH Phổ thông trung học
SDĐ Sử dụng đất
VPĐK Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
THCS Trung học cơ sở
UBND Uỷ ban nhân dân
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
ĐKTK Đăng ký thống kê
BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
BTC Bộ Tài chính
BNV Bộ Nội vụ
BTP Bộ Tư pháp
NĐ-CP Nghị định của Chính phủ
TTLT Thông tư liên tịch
QĐ-UBND Quyết định của Ủy ban nhân dân









Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC BẢNG


STT Tên bảng Trang

1.1 Tình hình thành lập VPĐK các cấp 29

1.2 Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước 31

3.1 Hiện trạng và cơ cấu sử dụng đất của thành phố Phủ Lý 58

3.2 Hiện trạng sử dụng năm 2013 của thành phố Phủ Lý 61

3.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD lần đầu theo KH 566 72

3.3 Kết quả cấp GCN lần đầu thực hiện tại VPĐK thành phố Phủ Lý
2006 - 2013 73

3.4 Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính thành phố Phủ Lý 75

3.5 Tình hình lập hồ sơ địa chính của thành phố Phủ Lý 76

3.6 Đăng ký, chỉnh lý biến động của thành phố Phủ Lý 2006 - 2013 78

3.7 Mức độ công khai thủ tục hành chính 81

3.8 Đánh giá thời gian giải quyết hồ sơ của VPĐK 83

3.9 Đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ của VPĐK 85

3.10 Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận hồ sơ 86

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC SƠ ĐỒ

STT

Tên sơ đồ
Trang

1.1 Vị trí của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống
tổ chức các cấp 28

1.2 Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký QSD đất Hà Nam 38

3.1 Quy trình thực hiện Đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSDĐ 68

3.2 Quy trình phối hợp thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận
QSDĐ 70




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân
bố dân cư, trung tâm chính trị, cơ sở phát triển kinh tế, văn hoá đời sống xã
hội (Luật đất đai 2003). Đất đai có giới hạn về số lượng, cố định về vị trí
không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người (dẫn
theo Đoàn Công Quỳ và cs, 2006). Vì vậy, việc quản lý, sử dụng đất một cách
khoa học, bền vững và có hiệu quả cao là vô cùng quan trọng.
Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong 13 nội dung quản lý nhà nước về
đất đai, là công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng
cũng như lợi ích của người sử dụng đất. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống
đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, độ chính xác cao, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Tuy nhiên, trong thực tiễn ở Việt Nam
trước đây việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính hồ sơ địa chính
được thực hiện tại cấp xã bằng phương pháp thủ công và quản lý ở ba cấp
xã, huyện, tỉnh. Độ chính xác của hồ sơ địa chính thấp, có sự sai lệch giữa hồ
sơ quản lý và thực địa, sự đồng bộ giữa các tài liệu trong hồ sơ chưa cao và có
nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Vì vậy, mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ
pháp lý về đất đai, nhưng vẫn còn nhiều bất cập khi triển khai việc đăng ký
quyền sử dụng đất lập và quản lý hồ sơ địa chính ở cấp địa phương.
Sự phát triển của thị trường bất động sản đòi hỏi nhu cầu giao dịch đất
đai ngày càng cao và nhu cầu cung cấp thông tin pháp lý về đất đai trong thị
trường bất động sản. Từ khi thực hiện Luật đất đai năm 2003 cùng với việc
thực hiện cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế "Một cửa", Cơ quan quản lý
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

đất đai ở địa phương có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch
vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất
hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân do Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đảm nhiệm đã được thực hiện công
khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho công dân có nhu cầu giao dịch
về đất đai và tài sản gắn liền với đất. Trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan
đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải
cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về
đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề hết sức
bức xúc của nhân dân, đặc biệt là tại các đô thị mới.
Thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam là một địa phương có quá trình đô thị
hoá diễn ra mạnh mẽ kể từ khi tái lập tỉnh Hà Nam năm 1997. Nhu cầu giao
dịch về đất đai, nhà ở, bất động sản ngày càng cao dẫn đến nhiều biến động về
quản lý sử dụng đất và bất động sản. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thành phố được thành lập và đi vào hoạt động từ tháng 2 năm 2006 theo
Quyết định số 719/QĐ-UB ngày 30 tháng 12 năm 2005 của UBND thành phố
Phủ Lý (UBND thành phố Phủ Lý, 2005). Thực hiện Quyết định số 447/QĐ-
TTg ngày 17 tháng 4 năm 2012 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án thí
điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp
trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; UBND tỉnh Hà Nam đã ban hành
Quyết định số 965/QĐ-UBND ngày 26 tháng 7 năm 2012 về việc chuyển
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trường các huyện Kim Bảng, huyện Lý Nhân và thành phố Phủ Lý sang
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà Nam trực thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường (UBND tỉnh Hà Nam, 2012). Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thành phố Phủ Lý được kiện toàn và hoạt động theo mô
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3

hình một cấp trực thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà Nam
từ ngày 01 tháng 8 năm 2013, tên giao dịch là “Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất tỉnh Hà Nam - Chi nhánh Phủ Lý”.
Tuy nhiên, việc tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký bất động
sản và thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, bất động sản của người
sử dụng đất ở thành phố bên cạnh những chuyển biến tích cực về trình tự, thủ
tục, thời gian giải quyết hồ sơ vẫn còn tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ do gặp
nhiều khó khăn, vướng mắc khi xử lý hồ sơ và cập nhật biến động và quản lý,
khai thác, sử dụng hồ sơ địa chính. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: "Đánh giá
hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Phủ Lý,
tỉnh Hà Nam” là rất cần thiết.
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
a) Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam.
- Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam.
b) Yêu cầu
- Phản ánh đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thành phố Phủ Lý trong 2 giai đoạn: khi hoạt động theo mô hình đa
cấp thuộc phòng Tài nguyên và môi trường và mô hình một cấp thuộc Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà Nam.
- Các giải pháp đề xuất phải phù hợp với điều kiện cụ thể của địa
phương
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a) Đối tượng nghiên cứu
- Các hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố
Phủ Lý

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

- Chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất khi tham
gia thực hiện quyền sử dụng đất, quyền hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất .
- Cán bộ trực tiếp quản lý, điều hành công việc tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thành phố Phủ Lý.
- Các văn bản pháp lý liên quan đến hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất
b) Phạm vi nghiên cứu
+ Về không gian: Thu thập thông tin về đăng ký quyền sử dụng đất và
các giao dịch về đất đai, giao dịch về bất động sản thực hiện tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Phủ Lý trên địa bàn thành phố Phủ Lý
gồm 6 xã và 6 phường.
+ Về thời gian: Số liệu, tài liệu liên quan đến nội dung nghiên cứu được
thu thập từ khi thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (năm 2006)
đến thời điểm 31/12/2013.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai và bất động sản
1.1.1. Khái quát về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
a) Về mặt thổ nhưỡng (soil)
Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết
quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời
gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì.
Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh

vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những
quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi (dẫn theo
Nguyễn Đình Bồng và cs, 2012). Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với
đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc
ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như
vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này
chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng
chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật
mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần
thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển (Nguyễn Đình
Bồng và cs, 2012).
b) Về tài nguyên, tài sản (land)
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng
cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai
được định nghĩa như sau: Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: yếu
tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề
mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ
nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định
cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại tạo ra (Đoàn Công Quỳ và cs, 2006).
1.1.1.2. Bất động sản
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất

đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai;
các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc Hội, 2005).
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái
niệm mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không
thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau
đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính
dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản
lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
1.1.1.3. Thị trường bất động sản
a) Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là cơ chế, trong đó hàng hoá dịch vụ
bất động sản được trao đổi. TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm
các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa
kế, thế chấp BĐS. TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt
động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan
đến việc tạo lập BĐS (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường. Thị trường Bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

như: thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị
trường khoa học công nghệ.
b) Đặc điểm và tính chất thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có các tính chất cơ bản sau: (i) TTBĐS chịu
chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu;
(ii) TTBĐS hoạt động theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu
tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả; phạm vi hoạt động của TTBĐS do
pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất.

TTBĐS có những đặc trưng cơ bản là: (i) TTBĐS không chỉ là giao
dịch bản thân bất động sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và
lợi ích chứa đựng trong bất động sản; TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực
sâu sắc; TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật; TTBĐS luôn có nội dung
phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo; cung TTBĐS phản
ứng chậm so với cầu về bất động sản.
c) Vai trò và chức năng của thị trường Bất động sản
TTBĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân bởi vì,
TTBĐS tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS;
TTBĐS có tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu
tư phát triển BĐS; TTBĐS có tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị
trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao động; và TTBĐS có
liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.
TTBĐS có chức năng đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;
xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung
cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
c) Các yếu tố của thị trường bất động sản
- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được
mua BĐS và được pháp luật quy định và bảo hộ. Ở TTBĐS Úc pháp luật
không giới hạn quyền mua, bán thế chấp BĐS; không phân biệt trong việc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

giao dịch BĐS đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất
ở; các đại lý về BĐS giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo
việc bán đất; Hệ thống thông tin BĐS là hệ thống mở cung cấp thông tin
khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; BĐS được định giá nhưng giá mua
bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BĐS quyết
định; Việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký
BĐS; TTBĐS Trung Quốc: người được Nhà nước giao đất có thu tiền được

quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; khi chuyển
nhượng thế chấp BĐS thì đồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất; nhà nước thực hiện chế độ định giá và báo giá
BĐS; nhà nước thực hiện chế độ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và sở hữu nhà ở; tổ chức phục vụ môi giới BĐS gồm: Cơ quan tư
vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất (Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho
người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên
quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với
người bán; mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng
như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước ;
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
được cộng đồng chấp nhận;
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ
quan đăng ký BĐS;
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế
chấp mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của
TTBĐS.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

1.1.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để

phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.1.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật
bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất
biến về pháp lý.
1.1.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định,
các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể
từ hàng chục m
2

cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính,
hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong
phạm vi toàn quốc.
1.1.2.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
a) Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ
liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm
thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn
kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo
đảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa
dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một
giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn,
thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác,
đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập,
nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả
thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc
liên quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó
đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có
thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người
đại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng
chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối
với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao
dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự
giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn
hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký
hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của
mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc
của quyền đối với đất mà mình mua.
b) Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch,
hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký
vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối
quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với
bất động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung
thực; khép kín và bảo hiểm
1.1.3. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam
1.1.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc
đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho
toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12

1.1.3.2. Giai đoạn từ từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng
hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai
tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã,
phường và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho
người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc
Hội, 1988).
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK
ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 -
ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra
một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”
(Tổng cục Quản lý ruộng đất, 1989).
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản
lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
1.1.3.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
a) Luật Đất đai năm 1993 quy định
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà
nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà
nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng
sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, phường nào thì phải đăng ký
tại xã, phường, phường đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, phường lập và
quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến
động về việc sử dụng đất” (Quốc Hội, 1993).
Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực

hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường
này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật
xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua
việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
b) Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được
chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương
đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng
ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo
sát sao nhiệm vụ này.
1.1.3.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
a) Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất
hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Quốc Hội, 2003).
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
Theo quy định của pháp luật đất đai, hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là
đăng ký ban đầu và đăng ký biến động. Đăng ký ban đầu được thực hiện khi
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ
chức, hộ gia đình cá nhân. Còn đăng ký biến động là đăng ký những biến động
đất đai trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở,
bồi lấp…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về

quyền sử dụng đất.
b) Cơ quan đăng ký đất đai:
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa
chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất
thực hiện các quyền và nghĩa vụ’’ (Quốc Hội, 2003).
1.2. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước
1.2.1. Ở Úc
Tại Úc việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện
bằng việc đăng ký quyền qua hệ thống Toren. Các cơ quan này là các cơ quan
ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan
thông tin đất đai.
1.3.1.1. Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận
của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng
ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu,
hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất
động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký
quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các
bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền.
Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê
cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000,
bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở
dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao
dịch thế chấp (Tổng cục quản lý đất đai, 2012).
1.3.1.2. Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria
Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan

đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai
1958. Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: dịch vụ đăng ký
quyền; trung tâm thông tin đất đai; bộ phận đo đạc; bộ phận tách hợp thửa
đất; văn phòng định giá viên trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản
ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến động
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa
dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan (Tổng
cục quản lý đất đai, 2012).
1.3.1.3. Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales
Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản
ký đất đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất
đai có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất
công; Định giá; Đăng ký đất đai. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo
Luật BĐS 1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được
đăng ký theo quy định của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai
của NSW gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian
1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới
dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ
sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch
hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống. Những hồ sơ cũ đã được thay thế
vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện
tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục
lục tên người mua. Mục lục này được lập dưới dạng sổ. Hiện tại Quy trình đăng
ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động
năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999. Đây
là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6
năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống

đăng ký tự động (Tổng cục quản lý đất đai, 2012).
1.2.2. Cộng hòa Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau
Cách mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã
được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính
không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba
khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia
giao dịch mà thôi (Tổng cục quản lý đất đai, 2012).
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách
có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những
quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng
và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất
động sản (thuê dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất
cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển
nhượng quyền đối với bất động sản (Tổng cục quản lý đất đai, 2012).
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký
theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập: Đây là điều kiện
tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng
ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với
tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc tính riêng
của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ),
điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể
thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào.
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng: Đây chính là nguyên tắc đảm
bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký: mọi hợp đồng, giao dịch đều không được

phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa
được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho
người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng
thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó. Nguyên tắc này có
phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản
nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập
quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có
thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba.
- Thông tin về chủ thể: Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất