Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh hưng yên giai đoạn 2009 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM





NGUYỄN THỊ MAI


ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỈNH HƯNG YÊN
GIAI ĐOẠN 2009-2013



CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. ĐỖ THỊ ĐỨC HẠNH



HÀ NỘI - 2015
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa
phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn
trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn



Nguyễn Thị Mai



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo tại
khoa Quản lý đất đai, Ban đào tạo Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam đã tạo điều
kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
TS. Đỗ Thị Đức Hạnh - Giảng viên chính khoa Quản lý đất đai Học Viện Nông
Nghiệp Việt Nam đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Hưng Yên, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hưng Yên, đã giúp đỡ tôi trong thời gian
nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và các anh
chị em, bạn bè đồng nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong
quá trình thực hiện đề tài này.

Tôi xin trân trọng cảm ơn!


Tác giả luận văn



Nguyễn Thị Mai


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC


Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữ viết tắt vii
Danh mục bảng viii
Danh mục hình ix
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cầp thiết của đề tài 1
2 Mục đích của đề tài 2
3 Yêu cầu của đề tài 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1 Khái niệm đăng ký đất đai và bất động sản 3
1.1.1 Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản 3
1.1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản 7

1.2 Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam 9
1.2.1 Thống kê đăng ký bất động sản 9
1.2.2 Hệ thống đăng ký đất đai, bất động sản Việt Nam 12
1.3 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 15
1.3.1 Căn cứ pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 15
1.3.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất. 20
1.4 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên
thế giới 23
1.4.1 Australia: Đăng ký quyền 23
1.4.2 Pháp 24
1.4.3 Thụy Điển 25
1.4.3 Mỹ 26
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

1.5 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại
Việt Nam 27
1.5.1 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của
Việt Nam 27
CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32
2.1 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 32
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32
2.2 Nội dung nghiên cứu 32
2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Hưng Yên 32
2.2.2 Tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất 32
2.2.3 Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh
Hưng Yên

32
2.2.4 Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh
Hưng Yên 33
2.2.5 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả của VPĐK quyền sử dụng đất tỉnh
Hưng Yên 33
2.2.6 Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hưng Yên 33
2.3 Phương pháp nghiên cứu: 33
2.3.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 33
2.3.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 33
2.3.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp 34
2.3.4 Phương pháp phân tích, so sánh 34
2.3.5 Phương pháp xử lý số liệu 34
2.3.6 Phương pháp đánh giá 34
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 36
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Hưng Yên 36
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.1.2 Đặc điểm kinh tế- xã hội 38
3.1.3 Tình hình quản lý đất đai của tỉnh Hưng Yên 42
3.2 Tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất tỉnh Hưng Yên 45
3.2.1 Căn cứ pháp lý 45
3.2.2 Chức năng, nhiệm vụ 45
3.2.3 Cơ cấu tổ chức và nhân lực 48
3.2.4 Sự phối hợp hoạt động giữa các phòng của VPĐK tỉnh Hưng Yên 48
3.2.5 Cơ chế hoạt động của VPĐK quyền sử dụng Đất tỉnh Hưng Yên 50
3.3 Kết quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh

Hưng Yên 52
3.3.1 Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận 52
3.3.2 Công tác đăng ký thế chấp 54
3.3.3 Công tác cung cấp thông tin địa chính 55
3.3.4 Công tác lập, quản lý hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. 56
3.3.5 Công tác cập nhật chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính 58
3.4 Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh
Hưng Yên 59
3.4.1 Mức độ công khai thủ tục hành chính 59
3.4.2 Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính 60
3.4.3 Mức độ thỏa mãn yêu cầu về cơ sở vật chất khi thực hiện TTHC 62
3.4.4 Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn 63
3.5 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả của VPĐK tỉnh Hưng Yên 65
3.5.1 Chính sách pháp luật đất đai 66
3.5.2 Về chức năng, nhiệm vụ 66
3.5.3 Về tổ chức và cơ chế hoạt động 67
3.5.4 Về đối tượng giải quyết, thực hiện 67
3.6 Giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất tỉnh Hưng Yên 67
3.6.1 Các giải pháp về tổ chức 67
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

3.6.2 Các giải pháp về nhân lực 68
3.6.5 Các giải pháp tin học hóa hệ thống đăng ký đất đai 69
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70
Kết Luận 70
Kiến Nghị 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO 72
PHỤ LỤC 74

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


Chữ viết tắt Cụm từ được viết tắt
BĐĐC : Bản đồ địa chính
BĐS : Bất động sản
ĐK

:
Đăng ký

ĐKBĐ : Đăng ký biến động
ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai
GCN : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HSĐC : Hồ sơ địa chính
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
TN&MT : Tài nguyên và Môi trường
TTBĐS : Thị trường Bất động sản
TTHC : Thủ tục hành chính
UBND : Ủy ban nhân dân
VPĐK : Văn phòng đăng ký
VPĐKQSD

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

1.1 Tình hình thành lập VPĐK các cấp 28
1.2 Thống kê nhân lực của VPĐK trên cả nước 29
3.1 Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Hưng Yên năm 2013 43
3.2 Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính 51
3.3 Diện tích cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức trên địa bàn tỉnh Hưng
Yên từ năm 2009 - 2013 52
3.4 Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức trên địa bàn
tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2009- 2013 53
3.5 Kết quả thực hiện đăng ký thế chấp cho các tổ chức trên địa bàn tỉnh
Hưng Yên giai đoạn 2009- 2013 54
3.6 Kết quả cung cấp thông tin địa chính giai đoạn 2009- 2013 55
3.7 Tình hình xây dựng, quản lý các điểm địa chính 57

3.8 Tình hình lập, quản lý BĐĐC 57
3.9 Cập nhật chỉnh lý biến động HSĐC 58
3.10 Mức độ công khai thủ tục hành chính 59
3.11 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK tỉnh Hưng Yên 61
3.12 Mức độ thỏa mãn yêu cầu về cơ sở vật chất khi thực hiện TTHC tại
VPĐK tỉnh Hưng Yên 62
3.13 Mức độ đáp ứng yêu cầu về nhân lực của VPĐK tỉnh Hưng Yên 62
3.14 Mức độ hướng dẫn của cán bộ khi thực hiện các TTHC tại VPĐK tỉnh
Hưng Yên 64
3.15 Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHC tại VPĐK
tỉnh Hưng Yên 65

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ix

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

1.1 Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ
thống quản lý đất đai ở Việt Nam 21
1.2 Sơ đồ Văn phòng đăng ký đất đai một cấp 22
3.1 Sơ đồ tỉnh Hưng Yên 36
3.2 Cơ cấu đất đai của tỉnh Hưng Yên 42
3.3 Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký QSD đất Hưng Yên 49
3.4 Cán bộ hướng dẫn TTHC tại VPĐK tỉnh Hưng Yên 63
3.5 Cán bộ tiếp nhận hồ sơ tại VPĐK tỉnh Hưng Yên 64

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cầp thiết của đề tài
Đất đai vừa là đối tượng lao động, vừa là phương tiện lao động, tồn tại vĩnh
viễn, không đồng nhất về chất lượng, hạn chế về số lượng, cố định về vị trí, là tư liệu
sản xuất không thể thay thế. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các công trình kinh tế, an ninh, quốc phòng. Nhà nước ta quan tâm tới đất
đai và quản lý đất đai với mục đích bảo vệ lợi ích hợp pháp của công dân.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà
nước về đất đai. Thông qua đăng ký Nhà nước về đất đai, các quyền về đất đai được
bảo đảm bởi nhà nước, tăng tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của
dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một nhiệm vụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích
nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất.
Hệ thống đăng ký tại Việt Nam hiện nay đang chịu một sức ép khá lớn bởi
nhu cầu về sử dụng đất ngày càng tăng theo sự phát triển của xã hội. Một nguyên
tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, độ tin cậy, sự nhất
quán tập trung, thống nhất dữ liệu địa chính. Tuy nhiên, hồ sơ quản lý đất đai được
quản lý ở nhiều cấp độ khác nhau, chính vì vậy mà hoạt động đăng ký đất đai càng
đòi hỏi sự thống nhất quản lý từ trên xuống trong khuôn khổ pháp lý.
Trong những năm vừa qua, tỉnh Hưng Yên gồm thành phố Hưng Yên và 9
huyện đang trong quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, dẫn đến nhiều biến động về
sử dụng đất. chính sự thay đổi này đòi hỏi nâng cao hiệu quả hoạt động của cơ quan
quản lý trong quá trình thực hiện công tác đăng ký đất đai đồng thời góp phần thực
hiện cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Trước tình hình trên, tôi lựa chọn thực hiện đề tài “Đánh giá hoạt động của
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2009- 2013” dưới

sự hướng dẫn của TS Đỗ Thị Đức Hạnh - Giảng viên chính khoa Quản lý đất đai
Học Viện Nông nghiệp Việt Nam, cùng với sự giúp đỡ của cán bộ Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất tỉnh Hưng Yên.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá thực trạng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hưng
Yên từ 01/01/2009 đến 31/12/2013.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất tỉnh Hưng Yên.
3. Yêu cầu của đề tài
Phản ánh đúng được thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất tỉnh Hưng Yên. Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác,
tin cậy.


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Khái niệm đăng ký đất đai và bất động sản
1.1.1. Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1.1 Đất đai
a) Về mặt thổ nhưỡng
Đất đai là một diện tích cụ thể trên bề mặt trái đất, V.V Đôcutraiep (1846-
1903) người Nga đã đặt cơ sở và nền móng cho ngành khoa học thổ nhưỡng. Ông
đã đưa ra định nghĩa về đất tương đối hoàn chỉnh đó là : “Đất trên bề mặt lục địa là
một vật thể nhiên nhiên được hình thành do sự tác động tổng hợp cự kỳ phức tạp

của 5 yếu tố: sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi địa phương”. Ông đã xác
định một cách khoa học về đất, đất là tầng ngoài của đá bị biến đổi một cách tự
nhiên dưới tác dụng tổng hợp của nhiều yếu tố.
V.R.Viliam (1863-1939) Viện sĩ thổ nhưỡng nông hóa liên Xô ( cũ) thì cho
rằng đất là lớp tơi xốp của vỏ lục địa, có độ dày khác nhau, có thể sản xuất ra những
sản phẩm của cây trồng. Tiêu chuẩn cơ bản để phân bệt giữa “đá mẹ” và đất là độ
phì nhiêu, nếu chưa có độ phì nhiêu, thực vật thượng đẳng chưa sống được thì chưa
gọi là đất “Độ phì nhiêu là khả năng của đất có thể cung cấp nước, thức ăn và đảm
bảo các điều kiện khác để câu trồng sinh trưởng phát triển và cho năng suất” như
vậy độ phì nhiêu không phải là chỉ số chất lượng dinh dưỡng tổng số trong đất mà
là khả năng cung cấp chất dinh dưỡng cho cây nhiều hay ít. Khả năng đó nhiều hay
ít là do tính chất lý học, hóa học, sinh học của đất quyết định, ngoài ra còn phụ
thuộc vào điều kiện tự nhiên, tác động của con người. Độ phì nhiêu là một chỉ tiêu
tổng hợp phản ánh tất cả các tính chất của đất. Vậy đất là từ các loại “đá mẹ”nằm
trong thiên nhiên lâu dần bị phá hủy dưới tác dụng của các yếu tố lý học, hóa học,
sinh học tạo ra độ phì nhiêu của đất để cây trông sinh trưởng và phát triển.
b) Về tài nguyên
Luật đất đai 1993 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là đại bàn phân bố các khu dân cư, xây
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ,
nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất
đai như ngày nay ".
Đất đai và lãnh thổ vừa là một giá trị vật chất vừa là một biểu tượng tình
cảm, có khi là một giá trị tâm linh và là một biểu tượng thần quyền. Từ rất sớm,
William Petty (1622 – 1687) - người sáng lập khoa học, chính trị hiện đại đã tổng
kết được rằng “ Lao động là cha, còn đất là mẹ của cải vật chất”; và sau đó, ở Việt

Nam, cũng bằng hoạt động và nghiên cứu thực tiễn sâu sắc, Phan Huy Chú (1782 –
1840) cũng đã nhận thức được rằng : “của báu một nước không gì bằng đất đai,
nhân dân và của cải do đấy mà sinh ra”. Khi nghiên cứu về vai trò chính trị - kinh
tế của ruộng đất, Các Mác có kết luận “…điều bí mật của lịch sử đó chính là lịch sử
của chế độ sở hữu ruộng đất”.
Ở Việt Nam, cũng bằng hoạt động và nghiên cứu thực tiễn sâu sắc, Phan Huy
Chú cũng đã nhận thức được rằng : “của báu một nước không gì bằng đất đai, nhân
dân và của cải do đấy mà sinh ra”.
- Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Các nguồn lực tự
nhiên ( bao gồm đất đai, khoáng sản, và các nguyên liệu tự nhiên khác) của một
nước có thể tạo ra sự khác biệt lớn trong phong cách sống của người dân đất nước
đó. Những nước đang phát triển rất khác nếu sở hữu những nguồn tài nguyên thiên
nhiên này khác nhau. Đây là tiêu chí để đánh giá các khác biệt giữa những nước
đang phát triển.
- Là tặng vật của thiên nhiên thể hiện qua độ phì của đất.
- Là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống.
- Là địa bàn phân bố dân cư, chỗ đứng cho các hoạt động, sản xuất…
- Là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp.
- Là cơ sở đầu tiên để tiến hành trồng trọt, chăn nuôi.
1.1.1.2. Bất động sản
Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và
tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất
cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác
định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86

Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94,
96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất
động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là
hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của
giao dịch dân sự.

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm
khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật
này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác,
đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại
đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan
gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.

Như
vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
quy định tại Điều 174: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định”( Quốc hội, 2005)

Bất động sản có những đặc tính: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính
lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ
thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
1.1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hoá dịch vụ bất động sản
được trao đổi. TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên
quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS.
TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao
dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.

Thị trường Bất động sản (TTBĐS ) là một bộ phận cấu thành quan trọng của
nền kinh tế thị trường. Thị trường Bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị
trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

thị trường khoa học công nghệ.
Thị trường Bất động sản có tính chất:
- Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá:
quy luật giá trị, quy luật cung cầu
- Thị trường bất động theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu
tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên
cũng không đồng nhất.
Đặc điểm của thị trường bất động sản:
- Thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản mà cái cơ
bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật
- Thị trường bất động sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị
trường không hoàn hảo
- Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản.
Chức năng của thị trường Bất động sản:
- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch;
- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu;
- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản :
Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài

nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;
-Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát
triển BĐS;
-Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường hàng hoá, thị trường lao động;
- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

Các yếu tố của thị trường bất động sản:
- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua
BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ;
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người
mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến
BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán; mối
liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến
quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước ;
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được
cộng đồng chấp nhận;
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan
đăng ký BĐS;
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà
BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS.
(Nguyễn Đình Bồng, 2010)
1.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai và bất động sản
Đăng ký là công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân

nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hoặc một tài sản nhằm
đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như tổ chức, cá nhân
đứng ra thực hiện việc đăng ký.
Đăng ký đất đai và bất động sản chính là một thủ tục hành chính thiết lập hồ
sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm
xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ
sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi
hợp pháp của người sử dụng đất.
Như vậy, đăng ký đất đai và bất động sản là việc ghi nhận quyền sử dụng đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

hợp pháp đối với một thửa đất xác định, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,
người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đăng ký đất đai và bất động sản bao gồm hai giai đoạn:
- Đăng ký đất đai và bất động sản ban đầu: là việc đăng ký quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện đăng ký lần đầu
tiên. Đây là công việc mà thời điểm kết thúc được xác định bằng việc cấp giấy
chứng nhận cho người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp.
- Đăng ký biến động đất đai và bất động sản: thực hiện đối với người sử dụng thửa
đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp giấy chứng nhận hoặc người sử dụng đất có
giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật mà có thay đổi về việc sử dụng đất.
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai và bất động sản có ý nghĩa: Các quyền về
đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất

quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng
dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)
1.1.2.2 Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: có nghĩa là một biến động về quyền đối với
bất động sản sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đất đai.
- Nguyên tắc đồng thuận: người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với
quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các
thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký.
- Nguyên tắc công khai: Hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi
người có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

của các thông tin phải được pháp luật bảo vệ.
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá: Trong đăng ký, chủ thể và đối tượng phải
được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự
có hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủ
quyền đối với đất đai. (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)
1.1.2.3 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi
ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng;

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng, 2005)
1.2. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam
1.2.1 Thống kê đăng ký bất động sản
1.2.1.1 Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu
chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi
ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
toàn và với một chi phí thấp.
1.2.1.2 Đơn vị đăng ký - thửa đất
Đơn vị đăng ký- thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền
mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng
ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng

cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong
hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng
ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng
chục m
2

cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ
đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc.(Nguyễn
Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)
1.2.1.3 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
a) Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai: là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng,
tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác.
Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các
phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê
nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền
địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất

là mua bán đất đai.
- Văn tự giao dịch: là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác
về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất.
Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện,
nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền
được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng,
có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy
nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu
hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự: Là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch,
chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ
thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng ký,
các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội
dung quan trọng vào sổ đăng ký.
- Tính chất: Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được
đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của
mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của
quyền đối với đất mà mình mua.
b) Đăng ký quyền
- Trong lĩnh vực đăng ký đất đai, bất động sản, quyền được hiểu là tập hợp
các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được
đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách
khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành

giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Quan hệ pháp lý
được đề cập ở đây bao hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa vụ của người được giao quyền.
Giao dịch đất đai, bất động sản khi được thực hiện sẽ tạo ra một tình trạng pháp lý
mới, việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tình trạng pháp lý mới đó.
- Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc:
Nguyên tắc phản ánh trung thực: Là hồ sơ đăng ký phản ánh trung thực tình
trạng pháp lý;
Nguyên tắc khép kín: Những quyền đã được đăng ký thì tất cả các chứng cứ
pháp lý khác, kể cả các chứng cứ đã có trước khi đăng ký được thực hiện sẽ không
còn hiệu lực thực hiện.
Nguyên tắc bảo hiểm: Các bên thứ ba bị thiệt hại do hệ thống đăng ký không
chính xác, không đầy đủ sẽ được nhà nước bồi thường.(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn
Đình Bồng, 2005)
1.2.2 Hệ thống đăng ký đất đai, bất động sản Việt Nam
1.2.2.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc
và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất
nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
1.2.2.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Quốc hội(1988) quy định tại Luật Đất đai “Khi được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng
hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ
quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và
UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và
tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”
-Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển
biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản
lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
1.2.2.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
Quốc hội ( 1993) quy định tại Điều 1 Luật Đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
thuê đất. Tại điều 13 Luật Đất đai năm 1993, quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm
Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất,
thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại Điều 33 Luật
Đất đai năm 1993, khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép
thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc đang sử dụng đất mà chưa đăng ký thì người sử
dụng đất phải đăng ký tại cơ quan nhà nước. Người đang sử dụng đất tại xã, phường,
thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử
dụng và sự biến động về việc sử dụng đất.(Quốc hội, 1993)
Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế. Vì vậy, đất đai
(quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên
thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất
trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn
thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng
ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998,
2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993,
công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính
quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết
thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, nhiệm vụ được
quan tâm thực hiện.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14

1.2.2.4 .Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
Luật đất đai năm 2003 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, quy
định tại điều 4: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất
hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Tại điều 6 Luật đất đai năm 2003, nội dung quản
lý Nhà nước về đất đai gồm Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa
chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Theo quy định của pháp luật đất đai, hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là
đăng ký ban đầu và đăng ký biến động. Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia
đình cá nhân; Đăng ký biến động , đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử
dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích
sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm
2003 quy định tại điều 64: “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ
sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất
thực hiện các quyền và nghĩa vụ’’(Quốc hội, 2003)
Quốc hội ( 2013) quy định tại điều 22 của Luật đất đai: Nội dung quản lý
Nhà nước về đất đai gồm Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất…
Quốc hội ( 2013) quy định tại Điều 95 của Luật đất đai thì Đăng ký đất đai là
bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ
sở hữu; Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và
đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý
đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như
nhau. (Quốc hội, 2013)

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.1 Căn cứ pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
1.3.1.1 Pháp luật đất đai
a) Luật Đất đai
- Luật Đất đai 2003 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định
tại (Điều 46): “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất;
Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành’’ Và tại (khoản 2, Điều 64)
quy định: “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc,
chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền
và nghĩa vụ ” (Quốc hội, 2003)
- Luật Đất đai 2013 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy
định chi tiết tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 .
b) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai quy định tại (Điều 9): “UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở
TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại
các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào

nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT”. Nghị định đã quy định rất rõ sự
phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành