Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện tứ kỳ, tỉnh hải dương

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
***&***



LÊ THỊ NỤ



ðÁNH GIÁ HOẠT ðỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
HUYỆN TỨ KỲ, TỈNH HẢI DƯƠNG





LUẬN VĂN THẠC SĨ






HÀ NỘI - 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
***&***

LÊ THỊ NỤ



ðÁNH GIÁ HOẠT ðỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
HUYỆN TỨ KỲ, TỈNH HẢI DƯƠNG



CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN VĂN DUNG




HÀ NỘI - 2013
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

i

LỜI CAM ðOAN


Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là

trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày… tháng.… năm 2013
Tác giả luận văn



Lê Thị Nụ













Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự
giúp ñỡ, những ý kiến ñóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo khoa
Tài nguyên và Môi trường, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội.
ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi còn nhận ñược sự hướng dẫn chu ñáo, tận tình của PGS.TS Nguyễn
Văn Dung là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu ñề
tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận ñược sự giúp ñỡ, tạo ñiều kiện của phòng Tài nguyên &
Môi trường huyện Tứ Kỳ, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Tứ
Kỳ, các anh chị em và bạn bè ñồng nghiệp, sự ñộng viên, tạo mọi ñiều kiện về
vật chất, tinh thần của gia ñình và người thân.
Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp ñỡ quý báu ñó!

Hà Nội, ngày… tháng.… năm 2013
Tác giả luận văn



Lê Thị Nụ

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii
MỞ ðẦU 1
1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
2. Mục ñích, yêu cầu nghiên cứu 2
2.1. Mục ñích 2
2.2. Yêu cầu 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản 3
1.1.1. ðất ñai 3
1.1.2. Bất ñộng sản 5
1.1.3. Thị trường bất ñộng sản 6
1.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 8
1.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai 8
1.2.2. Cơ sở ðăng ký ñất ñai, Bất ñộng sản 9
1.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản 11
1.3. Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất 12
1.3.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam 12
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt ñộng của VPðK QSDð 15
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPðK QSDð 19
1.3.4. Mối quan hệ giữa VPðK QSDð với cơ quan ñăng ký ñất ñai và chính
quyền ñịa phương 21
1.4. Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước 22
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

iv

1.4.1. Mô hình của Trung Quốc 22
1.4.2. Mô hình của Australia 23
1.4.3. Mô hình của Thái Lan 23
1.4.4. Mô hình của Cộng hòa Pháp 24

1.4.5. Mô hình của Thụy ðiển 25
1.5. Thực trạng hoạt ñộng của VPðK ở nước ta 26
1.5.1. Tình hình thành lập 26
1.5.2. Cơ cấu tổ chức của VPðK 27
1.5.3. ðánh giá chung về tình hình triển khai các nhiệm vụ của VPðK 28
1.5.4. ðánh giá chung về tình hình hoạt ñộng của VPðK 30
1.6. Tình hình hoạt ñộng của VPðK QSDð tỉnh Hải Dương 32
1.6.1. Về mô hình tổ chức 32
1.6.2. Về chức năng nhiệm vụ 33
1.6.3. Nguồn nhân lực, phương tiện, trang thiết bị của VPðK QSDð 34
CHƯƠNG 2. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI,

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 35
2.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 35
2.1.1 ðối tượng nghiên cứu: 35
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu: 35
2.2. Nội dung nghiên cứu 35
2.2.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương.
35
2.2.2. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
huyện. 35
2.2.3. ðánh giá chung về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất. 35
2.2.4. Nguyên nhân hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất. 35
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

v

2.2.5. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng
ký quyền sử dụng ñất 36
2.3. Phương pháp nghiên cứu 36
2.3.1. Phương pháp ñiều tra, khảo sát 36
2.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp 37
2.3.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 37
2.3.4. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan. 37
2.3.5. Phương pháp chuyên gia 37
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 38
3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Tứ Kỳ 38
3.1.1. ðiều kiện tự nhiên 38
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 40
3.2. Thực trạng phát triển ñô thị, cơ sở hạ tầng 44
3.2.1. Thực trạng phát triển ñô thị 44
3.2.2. Thực trạng phát triển hạ tầng kỹ thuật 44
3.3. Tình hình quản lý và sử dụng ñất ñai huyện Tứ Kỳ 45
3.3.1. Tình hình quản lý ñất ñai 45
3.3.2. Hiện trạng sử dụng ñất 47
3.3.3. Những thuận lợi và khó khăn của việc quản lý và sử dụng ñất 52
3.4. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện
Tứ Kỳ 55
3.4.1. Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
huyện Tứ Kỳ 55
3.4.2. Cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 60
3.5. Kết quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Tứ
Kỳ. 64
3.5.1. Công tác ñăng ký quyền sử dụng ñất, cấp Giấy chứng nhận 64
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

vi

3.5.2. Chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật khi thực
hiện các quyền của người sử dụng ñất 71
3.5.3. Lập và quản lý hồ sơ ñịa chính 71
3.5.4. Ứng dụng tin học trong việc cung cấp thông tin, số liệu ñịa chính 75
3.6. ðánh giá chung về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
huyện Tứ Kỳ 76
3.6.1. Mức ñộ công khai, minh bạch các thủ tục hành chính 76
3.6.2. Thời gian thực hiện các thủ tục 78
3.6.3. Thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ 80
3.6.4. Các khoản lệ phí phải ñóng 83
3.6.5. Nhận xét 84
3.7. Những nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng
ký quyền sử dụng ñất 85
3.7.1. Chính sách pháp luật 85
3.7.2. Khó khăn trong cán bộ, cơ sở vật chất 85
3.7.3. Khó khăn trong tổ chức, cơ chế hoạt ñộng 87
3.7.4. ðối tượng giải quyết 87
3.8. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng
ký quyền sử dụng ñất 88
3.8.1. Giải pháp về chính sách pháp luật 88
3.8.2. Giải pháp về tổ chức 89
3.8.3. Giải pháp về bổ sung, ñào tạo nâng cao kỹ thuật nghiệp vụ 90
3.8.4. Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất, kỹ thuật 90
3.8.5. Giải pháp về cơ chế 91
KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 93
1. Kết luận 93
2. ðề nghị 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO 97
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

STT Tên bảng Trang


Bảng 1. Tình hình lập VPðK các cấp 27
Bảng 2. Nguồn nhân lực của VPðK tỉnh Hải Dương năm 2012 34
Bảng 3. Tốc ñộ phát triển kinh tế của huyện Tứ Kỳ (2010-2011-2012) 40
Bảng 4. Tình hình dân số của huyện Tứ Kỳ (Năm 2010 – 2011 – 2012) 42
Bảng 5. Tình hình lao ñộng của huyện Tứ Kỳ (Năm 2010 - 2011 - 2012) 43
Bảng 6: Diện tích, cơ cấu sử dụng ñất nông nghiệp năm 2012 huyện Tứ Kỳ 48
Bảng 7: Hiện trạng, cơ cấu sử dụng ñất phi nông nghiệp huyện Tứ Kỳ năm
2012 51
Bảng 8. Tiến ñộ cấp GCN ñất ở của huyện Tứ Kỳ 2007 – 6/2013 65
Bảng 9. Tình hình cấp Giấy chứng nhận ñất ở của huyện ñến tháng 12/201266
Bảng 10. Tình hình cấp GGNQSDð Nông nghiệp của huyện ñến tháng
12/2012 67
Bảng 11. Tình hình lập hồ sơ ñịa chính của huyện Tứ Kỳ 73
Bảng 12. Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 77
Bảng 13. ðánh giá tiến ñộ giải quyết hồ sơ của VPðK 79
Bảng 14. ðánh giá thái ñộ tiếp nhận hồ sơ của cán bộ 81
Bảng 15. ðánh giá mức ñộ hướng dẫn của cán bộ 82
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

• BðS
Bất ñộng sản
• TTBðS
Thị trường Bất ñộng sản
• ðKðð
ðăng ký ñất ñai
• HSðC
Hồ sơ ñịa chính
• VPðKQSDð

Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
• VPðK
Văn phòng ñăng ký
• SDð
Sử dụng ñất
• UBND
Ủy ban nhân dân
• TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
• GCN QSDð
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
• GCN
Giấy chứng nhận

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

1

MỞ ðẦU

1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá ñối với mỗi quốc gia, là ñiều kiện
tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái ñất. ðó là tư
liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường
sống, là ñịa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội,
an ninh quốc phòng. Mỗi quốc gia, mỗi ñịa phương có một quỹ ñất ñai nhất
ñịnh ñược giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vị trí… Việc sử dụng và quản lý
quỹ ñất này ñược thực hiện theo quy ñịnh của Nhà nước, tuân thủ Luật ñất ñai
và những văn bản pháp lý có liên quan. Hiến pháp năm 1992 ñã khẳng ñịnh
“ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Vì vậy việc
quản lý ñất ñai nhằm ñảm bảo sử dụng ñất một cách hợp lý, tiết kiệm và có
hiệu quả là một công việc mà các cơ quan quản lý Nhà nước phải chú trọng,
ñưa ra những biện pháp phù hợp và vận dụng một cách linh hoạt vào ñiều
kiện cụ thể trong từng giai ñoạn khác nhau nhằm quản lý một cách tốt nhất.
Một trong những cơ quan thực hiện việc quản lý những vấn ñề cơ bản về ñất
ñai là Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất.
Hệ thống ñăng ký tại Việt Nam hiện nay ñang chịu một sức ép khá lớn
bởi nhu cầu về sử dụng ñất ngày càng tăng theo sự phát triển của xã hội.
Trong ñó thị trường bất ñộng sản phát triển mạnh mẽ ñặt ra cho văn phòng
ñăng ký sự hỗ trợ cho sự phát triển cho thị trường này. Việc cấp giấy chứng
nhận hiện nay cơ bản ñã hoàn thành. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống
ñăng ký ñất ñai là ñảm bảo tính pháp lý, ñộ tin cậy, sự nhất quán tập trung,
thống nhất dữ liệu ñịa chính. Tuy nhiên, hồ sơ quản lý ñất ñai ñược quản lý ở
nhiều cấp khác nhau, do ñó mà ñòi hỏi sự thống nhất quản lý từ trên xuống
trong khuôn khổ pháp lý.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

2

Với sự quản lý chặt chẽ, việc ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận ñược
thực hiện công khai minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức,
công dân có nhu cầu giao dịch. ðồng thời cũng giúp cho nhà nước có cơ sở
pháp lý trong việc thu tiền sử dụng ñất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước.
Công nghệ thông tin và trình ñộ của cán bộ làm việc tại cơ quan ñăng ký ñất
ñai các cấp ñược từng bước nâng cao, ñã phát huy ñược thành quả cải cách
hành chính trong lĩnh vực này.
Tứ Kỳ là một huyện của tỉnh Hải Dương, một nơi với nhiều tiềm năng
phát triển kinh tế, huyện ñang có những chính sách ñầu tư. Vì vậy, nhu cầu về
ñất ñai ngày càng tăng ở khác khu ñô thị, khu công nghiệp ñã nảy sinh ra các
vẫn ñề tích cực cũng như hạn chế trong việc quản lý ñất ñai, cụ thể là việc
ñăng ký và cấp giấy chứng nhận.
Với mong muốn góp phần nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của công tác
ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ ñịa chính của huyện nhà,
ñược sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Văn Dung, tôi tiến hành
nghiên cứu ñề tài: “ðánh giá hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương”.
2. Mục ñích, yêu cầu nghiên cứu
2.1. Mục ñích
- ðánh giá ñược thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương (công tác ñăng ký, cấp giấy chứng
nhận và lập hồ sơ ñịa chính của huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương).
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương.
2.2. Yêu cầu
- Các số liệu ñiều tra thu thập phải ñảm báo tính chính xác, tin cậy,
phản ánh trung thực, khách quan.
- ðánh giá ñược các ưu, nhược ñiểm ñể làm căn cứ ñề ra giải pháp,
kiến nghị ñề xuất phù hợp tình hình thực tế của ñịa phương.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

3

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản
1.1.1. ðất ñai
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
ñặc biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh
và quốc phòng.
Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của ñất ñai ñã
ñược Wilian Perty khái quát “ðất là mẹ, sức lao ñộng là cha, sản sinh ra mọi
cuả cải vật chất”.
ðiều ñó có nghĩa không thể có của cải nếu không có lao ñộng và ñất
ñai. Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao ñộng sản xuất, con người ñã
xem ñất ñai là một tư liệu sản xuất không gì thay thế ñược. ðất ñai và giá trị
sử dụng của nó tồn tại mãi với con người nếu ñược khai thác, cải tạo và bảo
vệ phù hợp. Cùng với sự phát triển của xã hội, ñất ñai không chỉ ñược sử
dụng ñể trồng trọt và chăn nuôi mà còn ñược sử dụng ñể phát triển các ngành
nghề khác như công nghiệp và dịch vụ. Hoạt ñộng của con người càng ña
dạng thì vai trò của ñất ñai càng mở rộng. Trên cơ sở lao ñộng của con người,
ñất ñai không còn ñơn thuần là một tặng phẩm của tự nhiên mà ñã trở thành
tài sản của mọi cá nhân và mọi quốc gia.
Có thể khẳng ñịnh trên phương diện kinh tế, ñất ñai là một nguồn lực
cho sự thịnh vượng và phát triển bền vững.
Trên phương diện chính trị - xã hội, trong mối quan hệ giữa các quốc
gia, ñất ñai là một trong những yếu tố quan trọng tạo thành lãnh thổ và chủ
quyền quốc gia. Lãnh thổ quốc gia là một phần của trái ñất, bao gồm vùng
ñất, vùng nước, vùng trời phía trên và phía dưới thuộc chủ quyền hoàn toàn

và ñầy ñủ của quốc gia. Lãnh thổ quốc gia là cơ sở vật chất ñể một quốc gia
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

4

tồn tại và phát triển, duy trì một ranh giới quyền lực nhà nước trong cộng
ñồng dân cư nhất ñịnh, là nền tảng của trật tự pháp lý quốc tế nhất ñịnh. Bảo
vệ ñất ñai chính là bảo vệ lãnh thổ quốc gia, bảo vệ chủ quyền quốc gia. Dù
nó không gắn với giá trị kinh tế, nhưng ý nghĩa chính trị xã hội là rất lớn bởi
ñất ñai là thứ mà nhân dân mỗi nước phải trải qua biết bao thế hệ mới có thể
tạo lập, bảo vệ và giữ gìn.
Trong phạm vi nội bộ quốc gia, ñất ñai và các chính sách ñất ñai là
mối quan tâm hàng ñầu của nhà nước bởi nó có ảnh hưởng lớn ñến tình
hình chính trị xã hội và sự phát triển kinh tế. Nếu chính sách ñất ñai phù
hợp không những ñảm bảo ñược sự bình ổn về an ninh, chính trị mà còn
tạo ñiều kiện thúc ñẩy kinh tế phát triển và ngược lại. Với tầm quan trọng,
ảnh hưởng rộng khắp của mình, vấn ñề ñất ñai luôn là một vấn ñề phức
tạp, ñòi hỏi nhà nước trong từng thời kỳ phải có sự cân nhắc, lựa chọn
hướng ñi từng bước cho phù hợp.
Tầm quan trọng của ñất ñai còn thể hiện trong ñời sống văn hóa, tinh
thần của con người. ðất ñai cùng nhiều yếu tố khác nhau như khí hậu, ñịa
hình, ñiều kiền tự nhiên góp phần hình thành nên lối sống, tính cách con
người. Sự khác nhau về truyền thống văn hóa, phong tục tập quán giữa các
châu lục, giữa các quốc gia, thậm chí giữa từng ñịa phương trong một quốc
gia là bằng chứng rõ ràng nhất.
Tất cả cho thấy, trong mọi lĩnh vực của ñời sống xã hội, tính kinh tế,
chính trị ñến văn hóa, tinh thần, vai trò của ñất ñai là không thể phủ nhận và
không thể thiếu. Theo ñó, việc khai thác ñất ñai phải mang tính cộng ñồng
cao, không ai ñược sử dụng ñất theo ý thích riêng mình. ðiều này ñòi hỏi nhà
nước phải thống nhất quản lý ñất ñai và xây dựng một hệ thống quản lý ñất

ñai có hiệu quả nhằm ñảm bảo cho sự phát triển bền vững của nguồn tài
nguyên quý giá này, cũng là nhằm ñảm bảo cho sự phát triển bền vững của xã
hội hiện tại và trong tương lai.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

5

Nếu xem xét ñất ñai theo phương diện thổ nhưỡng, ñất là vật thể thiên
nhiên có cấu tạo ñộc lập, ñược hình thành do kết quả tác ñộng của nhiều yếu
tố: khí hậu, ñịa hình, ñá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên ñất ñược
ño bằng số lượng diện tích và ñộ phì. Winkler (1968) xem ñất như một vật thể
sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, ñộng
vật do ñó ñất cũng tuân thủ những quy luật sống, ñó là: phát sinh, phát triển,
thoái hoá và già cỗi. Tuỳ thuộc vào thái ñộ của con người ñối với ñất mà ñất
có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng ñất là
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái ñất. Như
vậy, ñất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này
chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác ñộng vào ñất cũng như
chính là tác ñộng vào các hệ sinh thái mà ñất “mang” trên mình nó. Mỗi vật
mang lại có tính chất ñặc thù, ñộc ñáo của ñộ phì nhiêu nên ñất là cơ sở cần
thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển.
Như vậy, ñất ñai có thể ñược ñịnh nghĩa ñầy ñủ như sau: “ ðất là một
diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các ñặc tính sinh quyển
ngay trên hay dưới bề mặt ñó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái ñất, các
dạng thổ nhưỡng và ñịa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và ñầm
lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái ñất; tập
ñoàn thực vật và ñộng vật; trạng thái ñịnh cư của con người và những thành
quả vật chất do các hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.
[Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng, 2005]

1.1.2. Bất ñộng sản
Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể
tách rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng ñể nâng cao
giá trị sử dụng của bất ñộng sản như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp
thoát nước, cấp ñiện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin,
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

6

Các quy ñịnh về bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái
niệm mở. Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không
thể tách rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc. Bất ñộng sản có những ñặc tính sau
ñây: có vị trí cố ñịnh, không di chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính
dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản
lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
[Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng, 2005]
1.1.3. Thị trường bất ñộng sản
Bất ñộng sản là loại hàng hóa ñặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng
có thể ñem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do ñó làm nảy sinh hoạt ñộng giao dịch.
Thị trường bất ñộng sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất ñộng sản, mang
tính khu vực và biến ñộng theo thời gian. Vì vậy thị trường bất ñộng sản là
tổng hòa các giao dịch bất ñộng sản ñạt ñược tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh
trong một thời ñiểm nhất ñịnh.
Thị trường bất ñộng sản bao gồm 3 thị trường chính: thị trường mua
bán; thị trường cho thuê bất ñộng sản; thị trường thế chấp và bảo hiểm bất
ñộng sản.
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất ñộng sản gia nhập vào thị trường thì
thị trường bất ñộng sản có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng ñất (còn gọi là thị trường ñất ñai).

- Thị trường cấp II: Thị trường xây dựng công trình ñể bán hoặc cho
thuê.
- Thị trường cấp III: Thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình ñã
ñược mua hoặc thuê.
[Nguyễn ðình Bồng, Tôn Gia Huyên, 2007]
Thị trường bất ñộng sản (TTBðS): là cơ chế, trong ñó hàng hóa và dịch
vụ bất ñộng sản ñược trao ñổi; TTBðS ñược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm
các hoạt ñộng có liên quan ñến giao dịch BðS như: mua bán, cho thuê, thừa
kế, thế chấp BðS; TTBðS theo nghĩa rộng không chỉ là các hoạt ñộng liên
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

7

quan ñến giao dịch BðS mà còn bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc
tạo lập BðS. TTBðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường. TTBðS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường
hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao ñộng, thị trường khoa học
công nghệ; TTBðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: quy
luật giá trị, quy luật cung cầu. Thị trường bất ñộng theo mô hình chung của
thị trường hàng hóa với 3 yếu tố xác ñịnh: sản phẩm, số lượng và giá cả;
phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật mỗi nước quy ñịnh nên cũng
không ñồng nhất.
Thị trường ñất ñai: Thị trường ñất ñai (ñối với Việt Nam là thị trường
quyền sử dụng ñất), là một thị trường phức tạp, việc phân tích thị trường ñất
ñai có thể tiếp cận theo 2 hướng: phân tích thị trường ñất ñai trên quan ñiểm
kinh tế và phân tích thị trường ñất ñai trên quan ñiểm quản lý ñất ñai.
- Phân tích trên quan ñiểm kinh tế: Gala và Razzaz (2001) cho rằng,
theo quan ñiểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường ñất ñai từ các ñặc ñiểm như
sau: ñất ñai có vị trí cố ñinh, liên quan ñến hành vi của các ñối tượng sự dụng
và sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng; không nhất thể, liên

quan ñến sự khác biệt về thông tin, các quyền về bất ñộng sản không ñược
xác ñịnh ñúng, chi phí giao dịch cao; việc ñầu tư phát triển ñất ñai, bất ñộng
sản ñòi hỏi chi phí lớn, cần một nguồn tài chính lớn, tín dụng dài hạn, nguồn
tín dụng ngắn hạn sẽ gặp rủi ro về lãi suất, cầm cố và thế chấp; nhu cầu phát
sinh: sự biến ñộng của các thị trường tài chính, lao ñộng, khoa học công nghệ
và thị trường hàng hóa ñầu vào (nhiên liệu, nguyên liệu, vật tư xây dựng), ñầu
ra (nhà ở, căn hộ bán, cho thuê )
- Phân tích trên quan ñiểm quản lý ñất ñai: theo quan ñiểm này có thể
tiếp cận thị trường ñất ñai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng ñể hỗ trợ không
chị thị trường ñất ñai mà còn các thị trường khác trên cơ sở phân tích thị
trường ñất ñai theo quan ñiểm quản lý ñất ñai liên quan ñến kết cấu hạ tầng do
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

8

Nhà nước thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa ñất ñai trên thị trường bất ñộng sản
như: xác lập các quyền về ñất ñai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất; giao ñất,
cho thuê ñất, thu hồi ñất; ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận.
Gala và Razzaz (2001) cho rằng: dưới góc ñộ kinh tế, thị trường ñất ñai
chi tiết ñược mô tả dưới các dạng hàng hóa: ñất nông nghiệp, công nghiệp,
thương mại, dịch vụ Deininger (2003) cho rằng: Việc xây dựng, phân tích
chính sách ñất ñai toàn cầu cho phép phản ánh tầm quan trọng của thị trường
cho thuê và sử dụng ñất cấp xã, cộng ñồng ñã khuyến khích xây dựng cách
tiếp cận khác nhau từ dưới (cơ sở) lên, tránh tình trạng “một cỡ vừa cho tất cả
mọi người).
1.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
1.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai
1.2.1.1. ðăng ký Nhà nước về ñất ñai
Các quyền về ñất ñai ñược ñảm bảo bởi Nhà nước, liên quan ñến tính
tin cậy,

Việc ñăng ký nhà nước về ñất ñai, bất ñộng sản có ý nghĩa: các quyền về
bất ñộng sản ñược ñảm bảo bởi nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính.
- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền
tổ chức ñăng ký ñất ñai;
- Dữ liệu ñịa chính (Hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu ñịa chính (Hồ sơ ñịa chính).
1.2.1.2. Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai
ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ
lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân:
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

9

- Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân
việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của TTBðS;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất;
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.
- Lợi ích ñối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với ñất ñai, bất ñộng sản;
+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp);
+ Hỗ trợ các giao dịch về bất ñộng sản;

+ Giảm tranh chấp ñất ñai.
1.2.2. Cơ sở ðăng ký ñất ñai, Bất ñộng sản
1.2.2.1. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản
Hồ sơ ñất ñai và BðS (Hồ sơ ñịa chính) là tài liệu chứa ñựng thông tin
liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có quyền ñối với ñất ñai, BðS.
Hồ sơ ñất ñai, BðS ñược lập ñể phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ
quyền lợi của công dân.
(1) ðối với Nhà nước: ðể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo
cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và
hiệu quả.

(2) ðối với công dân: Việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người
sử dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi,
nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

10

1.2.2.2. Nguyên tắc ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
ðăng ký ñất ñai, BðS dựa trên những nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc ñồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá;
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, BðS ñược công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo vệ.
ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về
pháp lý.
1.2.2.3. ðơn vị ñăng ký - thửa ñất
ðơn vị ñăng ký ñất ñai là thửa ñất. Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề

mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, ñược coi là một thực thể
ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối
tượng ñăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách
rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ñăng
ký.
[Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng, 2005]
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa
ñất không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh,
các thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
ñất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không.
Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao ñã có ñòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp.
Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và
ñăng ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

11

từ hàng chục m
2
cho ñến hàng ngàn ha ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính,
hệ thống bản ñồ ñịa chính ñược lập theo một hệ toạ ñộ thống nhất trong phạm
vi toàn quốc.
1.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản
1.2.3.1. ðăng ký văn tự giao dịch
- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản. Hệ thống ñăng ký văn tự giao
dịch là một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự

giao dịch. Khi ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn
hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký
hay không ñăng ký, văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
ñịnh quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của
mình, bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc
của quyền ñối với ñất mà mình mua.
1.2.3.2. ðăng ký quyền
Trong lĩnh vực ñăng ký bất ñộng sản, quyền ñược hiểu là tập hợp các
hành vi và các lợi ích mà người ñược giao quyền hoặc các bên liên quan ñược
ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký vào
sổ. Nói cách khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối quan
hệ pháp lý hiện hành giữa bất ñộng sản và người có chủ quyền ñối với bất
ñộng sản ñó. Quan hệ pháp lý ñược ñề cập ở ñây bao hàm cả quyền, lợi ích và
nghĩa vụ của người ñược giao quyền. Giao dịch bất ñộng sản khi ñược thực
hiện sẽ tạo ra một tình trạng pháp lý mới, việc ñăng ký quyền thực chất là
ñăng ký tình trạng pháp lý mới ñó.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

12

So sánh 2 hệ thống ñăng ký, có thể nói rằng, ñăng ký văn tự giao dịch là
ñăng ký sự kiện pháp lý, còn ñăng ký quyền là ñăng ký hệ quả pháp lý của sự
kiện pháp lý ñó.
1.3. Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
1.3.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam
1.3.1.1. Giai ñoạn trước khi có Luật ðất ñai (năm 1988)
Năm 1980, Chính phủ ban hành Quyết ñịnh 210-CP ngày 1/7/1980 về

thống nhất quản lý ruộng ñất và tăng cường công tác quản lý ruộng ñất trong
cả nước. Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 về
công tác ño ñạcc, phân hạng và ñăng ký thống kê ruộng ñất. Tổng cục Quản
lý ruộng ñất có Quyết ñịnh số 56/ðKTK ngày 05/11/1981 ban hành quy ñịnh
về thủ tục ñăng ký thống kê ruộng ñất trong cả nước việc ñăng ký ñất ñai mới
ñược bắt ñầu thực hiện trở lại ở Việt Nam.
[Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, 1980]

Theo quy ñịnh này, việc ñăng ký ñất ñai ñược thực hiện thống nhất cả
nước theo một trình tự chặt chẽ, hệ thống hồ sơ ñăng ký ñất ñai quy ñịnh khá
ñầy ñủ và chi tiết, trong ñó bản ñồ giải thửa và sổ ñăng ký ruộng ñất, sổ mục
kê là tài liệu cơ bản của hồ sơ thể hiện các nội dung ñăng ký ñất gồm: Hình
thể ñường ranh giới thửa (trên bản ñồ), tên chủ sử dụng ruộng ñất (họ tên,
tuổi, chỗ ở), số hiệu thửa ñất và tờ bản ñồ, xứ ñồng, diện tích, sử dụng chính
thức hay tam giao, loại ñất, loại thổ nhưỡng, hạng ñất, tình hình thủy lợi; các
tài liệu này ñược lập thành 2 bộ lưu giữ ở 2 cấp xã, huyện ñể theo dõi, quản lý
biến ñộng ñất ñai; sổ ñăng ký ruộng ñất và sổ mục kê ñất phải ñược Ủy ban
nhân dân xã và huyện phê duyệt mới chính thức có giá trị pháp lý.
1.3.1.2. Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai 1988 ñến Luật ðất ñai 2003
Từ khi có Luật ðất ñai (năm 1988), việc ñăng ký ñất ñai, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất, lập hồ sơ ñịa chính ñược ghi vào Luật ñất ñai,
trở thành một trong 7 nội dung nhiệm vụ của quản lý nhà nước về ñất ñai
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

13

thuộc trách nhiệm của chính quyền các cấp.
Thực hiện Chỉ thị 299-TTg, việc ño ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất
ñã lập ñược hệ thống hồ sơ ñăng ký ruộng ñất cho toàn bộ ruộng ñất nông

nghiệp và một phần ñất thuộc khu dân cư nông thôn ở một số tỉnh ñồng bằng.
Tổng cục ðịa chính ñã xây dựng và ban hành Quyết ñịnh 201-ðKTK ngày
14/7/1989 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và Thông tư 302-
ðKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh này ñã tạo ra một sự
chuyển biến lớn về chất cho hệ thống thông tin ñất ñai.
Từ sau Luật ñất ñai năm 1993, Tổng cục ñịa chính ñã xây dựng và ban
hành hệ thống sổ sách ñịa chính mới theo Công văn 434CV/ðC tháng 7/1993
ñể áp dụng tạm thời thay thế cho các mẫu quy ñịnh tại Quyết ñịnh 56/ðKTK
năm 1981; sau 2 năm thử nghiệm Tổng cục ðịa chính ñã sửa ñổi, hoàn thiện
ñể ban hành chính thức theo Quyết ñịnh 499/Qð-ðC ngày 27/7/1995. Như
vậy kể từ tháng 8 năm 1995, hệ thống ñăng ký ñất ñã có sự thay ñổi cơ bản
trên phạm vi cả nước cả về nội dung ñăng ký, biểu mẫu sổ sách ñịa chính cho
quản lý và hệ thống thông tin ñất ñai.
[Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam năm 1980, năm 1992]

Năm 1998, Tổng cục ðịa chính ñã ban hành Thông tư số 346/1998/TT-
TCðC hướng dẫn thủ tục ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính và cấp GCN
QSD ñất thay thế hoàn toàn Quyết ñịnh 56/ðKTK năm 1981; Thông tư này
cũng quy ñịnh bổ sung, sửa ñổi việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
theo Thông tư 302-ðKTK ngày 28/10/1989.
Năm 1998, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 14/1998/Nð-CP ngày
06/3/1998 về việc quản lý tài sản nhà nước; theo quy ñịnh này, tất cả các cơ
quan nhà nước, các ñơn vị sự nghiệp, ñơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức
chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp ñều phải ñăng
ký ñất ñai, nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với ñất ñai. Việc ñăng ký
ñược thực hiện tại các cơ quan quản lý công sản các tỉnh, thành phố trực
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

14

thuộc trung ương và ñược cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà
ñất trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước theo quy ñịnh của Bộ tài chính tại
Quyết ñịnh số 20/1999/Qð-BTC ngày 25/02/1999.
Như vậy với việc ban hành Nghị ñịnh số 60/CP ngày 5/7/1994 và Nghị
ñịnh só 14/1998/Nð-CP ngày 06/3/1998 việc ñăng ký ñối với ñất ñai và tài
sản gắn liền với ñất ñã ñược triển khai thực hiện cho một số phạm vi ñối
tượng gồm: ñất có nhà ở tại ñô thị của các thành phần kinh tế; ñất xây dựng
trụ sở của các cơ quan, tổ chức thuộc hệ thống chính trị.
Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai (1998-2001) tiếp tục phát triển các
quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai
ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở ñịa
phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm
vụ ñăng ký ñất ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục,
chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này.
[Luật ðất ñai năm 1988, năm 1998, Luật sửa ñổi bổ
sung một số ñiều năm 1998, năm 2001]

1.3.1.3. Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai 2003 ñến nay
Theo quy ñịnh pháp luật ðất ñai hiện hành, ñất ñai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân thuê ñất. Do vậy, ở nước ta ñăng ký ñất ñai là ñăng ký
quyền sử dụng ñất Nhà nước giao, cho thuê.

Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: “ðăng ký quyền sử
dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất”. ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp
ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng ñất”
Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong

quản lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho
người sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

15

của mình.
Hệ thống ðăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký
biến ñộng.
+ ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân.
+ ðăng ký biến ñộng: là việc ñăng ký những thay ñổi trong quá
trình sử dụng ñất như: tách thửa, hợp thửa, giảm diện tích do sạt lở, bồi
ñắp, ñổi tên chủ sử dụng ñất, mục ñích sử dụng, do thay ñổi và hạn chế về
quyền sử dụng ñất.
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt ñộng của VPðK QSDð
1.3.2.1. Chủ trương, chính sách của ðảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Chúng ta thực hiện nhiệm vụ năm 2012 trong bối cảnh kinh tế thế giới
biến ñộng rất phức tạp và khó khăn nhiều hơn, thương mại sụt giảm mạnh,
tăng trưởng toàn cầu thấp so với dự báo ñầu năm, tác ñộng tiêu cực ñến nền
kinh tế ñã hội nhập sâu rộng và có ñộ mở lớn như nền kinh tế nước ta. Ở
trong nước, việc thắt chặt tài khóa và tiền tệ ñể kiềm chế lạm phát là cần thiết
nhưng hệ quả là cầu nội ñịa giảm mạnh, hàng tồn kho lớn, lãi suất tín dụng
tăng cao; doanh nghiệp khó tiếp cận vốn, sản xuất khó khăn. Bên cạnh ñó,
chúng ta phải dành nhiều thời gian và công sức ñể ñối phó với thiên tai, dịch
bệnh, các âm mưu thủ ñoạn gây mất ổn ñịnh chính trị - xã hội và ñe dọa chủ
quyền quốc gia.
Bối cảnh trên ñặt ra những thách thức lớn trong lựa chọn chính sách và
ñiều hành kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2012. Chính phủ ñã quyết
liệt triển khai nhiều giải pháp ñồng bộ ñể thực hiện mục tiêu ñề ra trong Nghị

quyết của Quốc hội.
[Báo cáo của Chính phủ về tình hình KT-XH năm 2012 và nhiệm
vụ năm 2013]
ðại hội ñại biểu ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001) ñã
xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính Nhà nước dân chủ, trong sạch,