Tìm hiểu hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



BÙI THỊ MÂY



Tên đề tài:
“TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2013”



KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC





Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khóa học : 2010 - 2014

Thái Nguyên 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



BÙI THỊ MÂY



Tên đề tài:
“TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2013”



KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC




Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khóa học : 2010 - 2014

Giảng viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Đình Thi

Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên






Thái Nguyên 2014
LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là thời gian quan trọng trong quá trình đào tạo kỹ
sư trong các trường đại học nhằm học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với
thực tiễn. Được sự nhất trí của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên -
Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành thực tập tốt nghiệp
với chuyên đề: “Tìm hiểu hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2013”.
Trong quá trình nghiên cứu và viết khóa luận em đã nhận được sự quan
tâm, hướng dẫn của nhiều tập thể cá nhân trong và ngoài trường.
Trước hết em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên, nhất là các thầy cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên là
những người đã hướng dẫn truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý
báu trong những năm tháng học tập tại trường. Đồng thời em xin cảm ơn các
bác,cô chú, anh chị cán bộ tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, đã tạo
điều kiện giúp đỡ em trong việc cung cấp những thông tin cũng như đóng góp
ý kiến có liên quan đến vấn đề nghiên cứu giúp em hoàn thành khóa luận. Đặc
biệt em xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo Th.S Nguyễn Đình Thi
giảng viên Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo em trong suốt quá trình nghiên cứu đề
tài của mình.
Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 29 tháng 05 năm 2014
Sinh viên


Bùi Thị Mây

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang
Bảng 4.1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của tỉnh Thái Nguyên 23
Bảng 4.2 Tình hình dân số tỉnh Thái Nguyên năm 2013 24
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên năm 2013 26
Bảng 4.4. Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất của tỉnh Thái Nguyên
năm 2013 29
Bảng 4.5. Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà 31
và tài sản gắn liền với đất tỉnh Thái Nguyên năm 2010 31
Bảng 4.6. Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà 32
Bảng 4.7. Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà 33
và tài sản gắn liền với đất tỉnh Thái Nguyên năm 2012 33
Bảng 4.8. Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà 34
và tài sản gắn liền với đất tỉnh Thái Nguyên năm 2013 34
Bảng 4.9. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức
giai đoạn 2010- 2013 35
Bảng 4.10 Tiến độ cấp GCN của tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2013 35
Bảng 4.11. Tổng hợp tài liệu bản đồ địa chính tỉnh Thái Nguyên. 39
Bảng 4.12. Tổng hợp diện tích các loại đất theo địa giới hành chính
năm 2013
40
Bảng 4.13. Kết quả thu từ dịch vụ công của văn phòng đăng ký QSDĐ tỉnh
Thái Nguyên giai đoạn 2010-2013 43

DANH MỤC CÁC TỪ,CỤM TỪ VIẾT TẮT

Từ, cụm từ viết tắt Chú giải
BĐS Bất động sản
ĐKĐĐ Đăng ký đất đai
ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB Giải phóng mặt bằng
GCN Giấy chứng nhận
HSĐC Hồ sơ địa chính
QSDĐ Quyền sử dụng đất
SDĐ Sử dụng đất
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
VPĐK Văn phòng đăng ký

MỤC LỤC

Trang
Phần 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1.1. Đặt vấn đề 1
1.2. Mục đích của đề tài 1
1.3. Ý nghĩa của đề tài 2
1.4. Yêu cầu 2
Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
2.1. Nghiên cứu tìm hiểu về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 3
2.1.1. Đất đai và vai trò của việc sử dụng đất 3
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai 3
2.1.1.2. Lợi ích của việc sử dụng đất 3

2.1.2. Bất động sản,thị trường bất động sản 3
2.1.2.1.Bất động sản 3
2.1.2.2.Thị trường bất động sản 4
2.2. Đăng ký đất đai, bất động sản. 4
2.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai 4
2.2.1.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai 4
2.2.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai 4
2.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản 5
2.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản 5
2.2.2.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản. 5
2.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất 5
2.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản 6
2.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch 6
2.2.3.2. Đăng ký quyền 7
2.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 8
2.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký 8
2.3.1.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách
hành chính 8
2.3.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 8
2.3.2. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam 10
2.3.2.1. Sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1979 10
2.3.2.2. Từ năm 1980-1988 10
2.3.2.3. Từ năm 1988 đến khi có Luật Đất đai 2003 10
2.3.2.4. Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay 11
2.3.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh với
cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền cấp dưới. 13
2.4. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở
nước ta 14
2.4.1. Quy định của pháp luật đất đai về thành lập Văn phòng đăng ký 14
2.4.2. Tình hình thành lập, hoạt động của hệ thống Văn phòng đăng ký

cả nước 14
Phần 3: ĐỐI TƯỢNG,NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 18
3.1. Đối tượng nghiên cứu 18
3.2. Phạm vi nghiên cứu 18
3.3. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 18
3.3.1. Địa điểm 18
3.3.2. Thời gian 18
3.4. Nội dung nghiên cứu 18
3.5. Phương pháp nghiên cứu 18
3.5.1. Phương pháp điều tra nội nghiệp (Thu thập, xử lý số liệu thứ cấp) 18
3.5.2. Phương pháp kế thừa 19
3.5.3. Phương pháp chuyên gia 19
3.5.4. Phương pháp so sánh 19
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 20
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh. 20
4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên 20
4.1.1.1. Vị trí địa lý 20
4.1.1.2. Điạ hình 20
4.1.1.3. Khí hậu, thủy văn. 21
4.1.1.4. Các nguồn tài nguyên 21
4.1.2. Điều kiện kinh tế - Xã hội 23
4.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2010-2013. 23
4.1.2.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế. 23
4.1.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập. 24
4.1.2.4. Thực trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. 24
4.2. Hiện trạng sử dụng đất của tỉnh Thái Nguyên 26
4.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh
Thái Nguyên 28
4.3.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho các tổ

chức trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010-2013 28
4.3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010- 2013 31
4.3.3. Đo đạc, chỉnh lý biến động thường xuyên, xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính số giai đoạn 2010-2013. 36
4.3.3.2. Đo đạc, chỉnh lý biến động thường xuyên, xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính số năm 2011. 37
4.3.3.3 Đo đạc, chỉnh lý biến động thường xuyên, xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính số năm 2012. 37
4.3.3.4. Đo đạc, chỉnh lý biến động thường xuyên, xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính số năm 2013. 38
4.3.4. Lập và quản lý hồ sơ địa chính 39
4.3.5. Thống kê đất đai 40
4.3.6. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. 40
4.4. Ứng dụng tin học 41
4.5. Kết quả thu chi tài chính 41
4.5.1. Kinh phí do Nhà nước cấp 41
4.5.2. Nguồn thu sự nghiệp 42
4.6. Nguyên nhân hạn chế và giải pháp nâng cao vai trò hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên 43
4.6.1. Nguyên nhân hạn chế hoạt động 43
4.6.1.1. Chính sách pháp luật đất đai 43
4.6.1.2. Chức năng, nhiệm vụ 43
4.6.2. Giải pháp nâng cao vai trò hoạt động của Văn phòng đăng ký
cấp tỉnh 45
4.6.2.1. Giải pháp về chính sách pháp luật 45
4.6.2.2. Giải pháp về tổ chức 45
4.6.2.3. Giải pháp về nhân lực 46
4.6.2.4. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 46
4.6.2.5. Giải pháp về cơ chế 46

Phần 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 47
5.1. Kết luận 47
5.2. Kiến nghị 48

1
Phần 1
ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1. Đặt vấn đề
Để quản lý đất đai có hiệu quả thì hệ thống hồ sơ địa chính có một vai
trò hết sức quan trọng vì đây là cơ sở pháp lý để thực hiện các công tác quản
lý Nhà nước về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. đăng ký biến động, quy
hoạch sử dụng đất chi tiết, Điều này đặt ra nhu cầu đất đai và tài nguyên
thiên nhiên cần được quản lý chặt chẽ, thống nhất.Ngày 05/8/2002, Quốc hội
khóa XI, kỳ họp thứ I đã ban hành nghị quyết 02/2002/QH11 quy định việc
thành lập Bộ TN&MT. Đặc biệt hoạt động đăng ký đất đai được Luật Đất đai
2003 quy định thống nhất tiến hành tại một cơ quan được thành lập mới là
Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc Bộ TN&MT.
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và
Môi trường Thái Nguyên, hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có con
dấu riêng, được mở tài khoản theo quy định hiện hành. Thành lập theo Quyết
định số 913/QĐ-UB ngày 23/5/2005 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái
Nguyên.Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công có
chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý thống nhất biến
động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính; giúp cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng
đất đai theo quy định của pháp luật
Trước tình hình kinh tế - xã hội phát triển, việc sử dụng đất có nhiều
biến động đòi hỏi nhiệm vụ quản lý được coi trọng hơn bao giờ hết, Văn phòng

ĐKQSDĐ được thành lập đã giúp Nhà nước thực hiện tốt hơn nhiệm vụ ấy.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên, được sự đồng ý của Nhà trường, sự phân
công của khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,
em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Tìm hiểu hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2013”.
1.2. Mục đích của đề tài
- Tìm hiểu thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất tỉnh Thái Nguyên nhằm nêu rõ vai trò hoạt động của Văn phòng.

2
- Đánh giá và đưa ra giải pháp nâng cao vai trò hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp sinh viên vận
dụng được những kiến thức đã học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Tìm hiểu được đúng thực trạng Văn phòng
đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên để thấy được vai trò, hoạt động của văn
phòng đăng ký đất đai.
1.4. Yêu cầu
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác,khách quan
và tin cậy.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
- Đảm bảo thực hiện đúng chính sách pháp luật đất đai của nhà nước,
chủ trương đường lối của đảng bộ của tỉnh;
- Những kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi, phù hợp với địa bàn của tỉnh.

3
Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Nghiên cứu tìm hiểu về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
2.1.1. Đất đai và vai trò của việc sử dụng đất
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc
tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề
mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ,
sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát
bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con
người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá
khứ và hiện tại tạo ra.
2.1.1.2. Lợi ích của việc sử dụng đất
Lợi ích của việc sử dụng đất rất đa dạng, song có thể chia thành ba
nhóm lợi ích cơ bản sau:
+ Sử dụng đất làm tư liệu sản xuất và tư liệu sinh hoạt để thoả mãn nhu
cầu sinh tồn và phát triển của con người;
+ Dùng đất làm cơ sở sản xuất và môi trường hoạt động;
+ Cung cấp không gian môi trường cảnh quan mỹ học cho việc hưởng
thụ tinh thần;
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ
sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt.
2.1.2. Bất động sản,thị trường bất động sản
2.1.2.1.Bất động sản
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt

Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất
đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các
tài sản khác do pháp luật quy định”[16].
Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở.
BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất

4
đai và vật kiến trúc vậy nên, BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định,
không di chuyển được; tính lâu bền; tính thích ứng; tính dị biệt; tính chịu ảnh
hưởng của chính sách; tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng
lẫn nhau.
2.1.2.2.Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS, mang tính khu
vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trường BĐS là tổng hòa các giao
dịch về BĐS đạt được tại những khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm
nhất định.
Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị
trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS. Căn cứ vào thứ
tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
QSDĐ (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình
đã được mua hoặc thuê [2].
2.2. Đăng ký đất đai, bất động sản.
2.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
2.2.1.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất là một thủ tục hành chính
nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ và cấp GCN cho những chủ SDĐ, chủ sở hữu tài

sản gắn liền với đất, đủ điều kiện và hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp
lý đầy đủ giữa Nhà nước với người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai và tài sản gắn liền với
đất theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người SDĐ, chủ sở hữu
tài sản gắn liền với đất[8].
2.2.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ,
hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.

5
Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai như: Xây dựng và ban
hành các văn bản pháp quy về quản lý và SDĐ; công tác điều tra đo đạc; công
tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; công tác giao, cho thuê đất; công tác
phân hạng định giá đất; công tác thanh tra giải quyết tranh chấp đất đai.
2.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
2.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và BĐS là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc
tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, BĐS. Hồ sơ đất đai,
BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của
công dân.
Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và
hiệu quả.
Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
2.2.2.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản.

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
Nguyên tắc đồng thuận;
Nguyên tắc công khai;
Nguyên tắc chuyên biệt hoá[2];
Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất
đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm
bớt những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai
2.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất.

6
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu, việc đăng ký quyền và đăng ký để
thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng
chục m
2
cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống
bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn
quốc[2].
2.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
2.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, quyền BĐS và đất đai được
xác định theo thoả thuận giao dịch giữa các bên. Nội dung cơ bản của văn tự
giao dịch được đăng nhập vào hồ sơ đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai; cơ
quan đăng ký đất đai không thu và lưu giữ các văn tự giao dịch; khi một giao
dịch được đăng ký, bản đăng ký lưu giữ tại cơ quan đăng ký là bằng chứng về
việc giao dịch đó đã xảy ra giữa các bên nhưng nó không là bằng chứng về

việc người bán có thực sự có quyền hợp pháp đối với đất đai hoặc BĐS đó
hay không.
Để đảm bảo an toàn pháp lý trong trường hợp giao dịch BĐS hoặc giao
dịch đối với một số quyền BĐS nào đó, người mua phải tra cứu ngược dòng thời
gian qua một chuỗi các văn tự giao dịch cho tới khi tìm được chứng cứ về quyền
hợp pháp đối với BĐS hoặc đất đai đó; các chứng cứ hợp pháp thường phải là
các tài liệu do cơ quan công quyền cấp. Thực tế, người mua phải tạm bằng lòng
khi tra cứu ngược dòng thời gian một số năm nào đó, bởi vì trong đa số các
trường hợp, việc tìm lại những chứng cứ hợp pháp là rất khó khăn hoặc thực ra
chúng chưa từng tồn tại. Việc tra cứu như vậy phải được thực hiện đối với mỗi
lần giao dịch, do đó tốn nhiều thời gian và công sức.
Ngày nay, một số quốc gia đã nâng cấp hệ thống đăng ký văn tự giao
dịch bằng cách lập hồ sơ đất đai. Hồ sơ này được lập cho từng BĐS hiện hữu
với các thông tin được tổng hợp từ tất cả các bản đăng ký giao dịch đã có liên
quan tới BĐS đó. Việc nâng cấp này làm cho việc làm cho tra cứu thông tin
được dễ dàng, nhanh chóng hơn nhưng không nâng cao được giá trị pháp lý
của các giao dịch đã đăng ký.

7
2.2.3.2. Đăng ký quyền
Trong hệ thống đăng ký quyền, bản thân BĐS được đăng ký, do đó các
thông tin chi tiết về BĐS và các quyền gắn với BĐS đó được đăng ký vào hồ
sơ đăng ký Nhà nước. Quyền BĐS đã đăng ký được Nhà nước bảo đảm,
những thiệt hại cho bất cứ bên nào gây ra bởi việc đăng ký quyền BĐS do
Nhà nước chịu trách nhiệm bồi thường. Chính vì vậy, khi đăng ký quyền phải
có sự kiểm tra chặt chẽ để xác định các chứng cứ về quyền hợp pháp đối với
BĐS được đăng ký. Đây là việc không phải thực hiện trong hệ thống đăng ký
văn tự giao dịch.
Đăng ký quyền dựa trên 3 nguyên tắc cơ bản là: nguyên tắc phản ánh,
nguyên tắc màn ngăn cách và nguyên tắc bảo hiểm.

- Nguyên tắc phản ánh là tất cả mọi thông tin về quyền BĐS phải được
đăng nhập một cách chính xác, đầy đủ vào hồ sơ đăng ký Nhà nước.
- Nguyên tắc màn ngăn cách có nghĩa là việc đăng ký quyền như một
tấm màn ngăn 2 giai đoạn trước và sau đăng ký; một khi quyền đối với một
BĐS đã được đăng ký vào hồ sơ đăng ký Nhà nước thì bản đăng ký hiện thời
sẽ thay thế cho tất cả các giấy tờ và tài liệu có trước đó và là chứng cứ đầy đủ
để xác nhận quyền hợp pháp đối với BĐS. Các giao dịch sau đó chỉ cần căn
cứ trên bản đăng ký hiện thời mà không cần thiết phải tra cứu ngược thời gian
như đối với đăng ký văn tự giao dịch.
- Nguyên tắc bảo hiểm quy định trách nhiệm của Nhà nước phải đảm
bảo quyền lợi hợp pháp của các chủ thể đối với BĐS từ thời điểm quyền BĐS
được đăng ký; mọi tổn thất về quyền BĐS của bất kỳ chủ thể nào gây ra bởi
việc đăng ký quyền được Nhà nước bồi thường.
Ưu điểm của đăng ký quyền là thuận tiện và an toàn cho mọi giao dịch
đối với BĐS đã đăng ký. Tuy nhiên, việc đăng ký lần đầu trong đăng ký
quyền rất khó khăn vì rất khó xác định chứng cứ về quyền hợp pháp đối với
BĐS, nhất là đối với những BĐS đã có lịch sử chiếm dụng hoặc sử dụng lâu
đời. Chính vì lý do đó, mặc dù việc đăng ký quyền đã được khởi xướng từ rất
lâu nhưng tại nhiều quốc gia tỷ lệ BĐS được đăng ký quyền vẫn rất thấp;
nhiều quốc gia duy trì song song hai hệ thống là đăng ký văn tự giao dịch và

8
đăng ký quyền, thậm chí thừa nhận giá trị pháp lý của giao dịch trao tay
không đăng ký.
2.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
2.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký
2.3.1.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng
4/2001), đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính Nhà nước dân chủ,
trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh

thực hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính
công quyền với tổ chức sự nghiệp: “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục
hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc
trách vô kỷ luật trong công việc”[23].
Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính
phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của
công dân và tổ chức.
Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ
tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính
Nhà nước giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân
chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được
xác định là một trong 3 giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển
kinh tế.
Nghị quyết số 17- NQ/TW ngày 1/8/2007 Hội nghị lần thứ năm Ban
Chấp hành Trung ương khóa X về đẩy mạnh cải cách hành chính, nâng cao
hiệu lực, hiệu quả quản lý của bộ máy Nhà nước.
Quyết định số 93/2007/QĐ- TTg ban hành quy chế thực hiện một cửa,
một cửa liên thông tại các cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương.
2.3.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
Luật Đất đai 2003 quy định:
“Việc ĐKQSDĐ được thực hiện tại Văn phòng ĐKQSDĐ trong các
trường hợp: Người đang SDĐ chưa được cấp GCNQSDĐ; Người SDĐ thực
hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho
thuê lại QSDĐ; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; Người SDĐ đã có

9
GCNQSDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển
mục đích SDĐ, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được SDĐ theo bản
án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền đã được thi hành”[15].
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng ĐKQSĐ là cơ
quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý
thống nhất HSĐC, phục vụ người SDĐ thực hiện các quyền và nghĩa vụ”.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quyết định thành lập Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở TN&MT và
thành lập các chi nhánh của Văn phòng ĐKQSDĐ tại các địa bàn cần thiết;
UBND huyện, thành phố, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu
đăng ký QSDĐ trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc
Phòng TN&MT.
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6
năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn
liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký
thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm
vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký
thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của người SDĐ.
Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/ BTNMT-BNV-BTC ngày 15
tháng 3 năm 2010 hướng dẫn về chức năng nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức,
biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng ĐKQSDĐ. Thông tư quy định về
vị trí chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, cơ cấu tổ chức, biên chế, cơ chế tài
chính của VPĐK.
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến
VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều
nhưng được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành
lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động.

10
2.3.2. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
2.3.2.1. Sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1979

Sau cải cách ruộng đất chính quyền cách mạng tịch thu ruộng đất của
địa chủ cho dân nghèo, tiếp đó thực hiện hợp tác hóa sản xuất nông nghiệp do
Đảng và Chính phủ phát động, đại bộ phận nông dân đã đóng góp ruộng đất
của mình vào hợp tác xã. Do điều kiện thiếu thốn, chiến tranh kéo dài hệ
thống hồ sơ chế độ cũ để lại không được chỉnh lý và không sử dụng được. Hệ
thống tài liệu đất đai chủ yếu là bản đồ giải thửa đo đạc thủ công bằng thước
dây, bàn đạc cải tiến và sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất[2].
2.3.2.2. Từ năm 1980-1988
Sau khi Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu toàn dân
về đất đai; Nhà nước quan tâm đến công tác đăng ký đất đai. Ngày 1/7/1980
Chính phủ ban hành quyết định 201/CP về thống nhất quản lý ruộng đất và
tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước. Ngày 10/11/1980 Thủ
tướng Chính phủ ban hành chỉ thị 299/TTg về công tác đo đạc, phân hạng và
thống kê ruộng đất. Thực hiện yêu cầu này Tổng cục quản lý ruộng đất ban
hành văn bản đầu tiên quy định: Thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo
quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981[2].
2.3.2.3. Từ năm 1988 đến khi có Luật Đất đai 2003
Sau khi có Luật Đất đai năm 1998 công tác đăng ký thống kê vẫn được
triển khai thực hiện theo tinh thần chỉ thị 299/TTg Tổng cục quản lý ruộng đất
đã ban hành. Quyết định 201/ĐKTK ngày 24/7/1989 về đăng ký và cấp GCN
và thông tư số 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định
201/ĐKTK. Để phù hợp với việc ban hành Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã
ban hành nhiều văn bản hướng dẫn như:
Công văn 434/CP-ĐC tháng 7/1993 của Tổng cục quản lý ruộng đất
ban hành tạm thời mẫu sổ sách HSĐC;
Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 quy định mẫu HSĐC thống
nhất cả nước;
Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của tổng cục địa chính
hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ
thay thế hoàn toàn quyết định 56/ĐKTK năm 1981. Thông tư này cũng quyết

11
định bổ sung, sửa đổi việc viết GCNQSDĐ theo Thông tư 302-ĐKTK ngày
28/10/1989
Năm 2001, Tổng cục địa chính một lần nữa sửa đổi Quyết định về thủ
tục đăng ký đất theo thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001; Thông
tư này sửa đổi cơ bản thủ tục đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính đơn
giản, dễ thực hiện hơn để đẩy mạnh việc cấp GCN ở các địa phương[2].
2.3.2.4. Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay
Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân thuê đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký
QSDĐ Nhà nước giao, cho thuê.
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký QSDĐ, lập
và quản lý HSĐC, cấp GCNQSDĐ”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa
chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [21].
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong
quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho
người SDĐ hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ SDĐ của mình.
Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký
biến động:
- Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
- Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình
sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay
đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về QSDĐ.
2.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và

cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu,
có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký SDĐ, chỉnh lý thống nhất biến động
SDĐ và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan TN&MT cùng cấp

12
trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy
định của pháp luật.
Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu
mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCNQSDĐ theo thẩm quyền cho
các đối tượng sử dụng đất ở địa phương; Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý
biến động về SDĐ theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của
người SDĐ; Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất
thuộc phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về
SDĐ theo thông báo của cơ quan TN&MT; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông
tin đất đai.
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng
chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC và phục vụ người
SDĐ thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của
VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất
quan trọng vì những lý do sau đây:
Thứ nhất: Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động
quản lý Nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ
thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc. Khác với các quy định trước đây, cơ
quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận
QSDĐ. Còn lại, việc đăng ký QSDĐ, cấp GCNQSDĐ được giao cho cơ quan
chuyên môn trực tiếp thực hiện.
Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ

chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho
công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện
các thủ tục có liên quan đến GCNQSDĐ, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo
cho các hoạt động giao dịch QSDĐ, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người SDĐ
an tâm đầu tư trên thửa đất của mình. Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được
quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc
dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu SDĐ.

13
Thứ ba: Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những
vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký QSDĐ cũng như đăng ký BĐS trong
nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển
kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau
khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới.
Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc
quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế
của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực
hiện nhiệm vụ cấp GCNQSDĐ, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng
đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường
đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam.
Thứ năm: Văn phòng ĐKQSDĐ có vai trò quan trọng trong quan hệ đất
đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người SDĐ, nhà đầu tư với các cơ
quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với
nguồn vốn từ đất đai giữa người SDĐ nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ
quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn,
thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước.
Thứ sáu: Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác
ĐKQSDĐ. So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động ĐKQSDĐ đã
được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin
đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới. Mặt khác,

tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động
của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính.
2.3.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh với
cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền cấp dưới.
Sự phối hợp giữa Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh với Văn phòng
ĐKQSDĐ cấp huyện (hoặc Phòng TN&MT) còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng
túng do chưa xây dựng được quy chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập
HSĐC ban đầu hoặc lập bổ sung HSĐC; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa
cá nhân với tổ chức; việc tổ chức chỉnh lý thường xuyên HSĐC.

14
2.4. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở
nước ta
2.4.1. Quy định của pháp luật đất đai về thành lập Văn phòng đăng ký
Theo quy định tại Điều 46 và Điều 64 của Luật Đất đai 2003 thì Văn
phòng đăng ký là tổ chức dịch vụ công, trực thuộc cơ quan quản lý đất đai, có
trách nhiệm thực hiện việc đăng ký đất đai, quản lý và chỉnh lý thống nhất
HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định.
Theo quy định tại Điều 9 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29
tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì UBND cấp
tỉnh quyết định thành lập Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường và thành lập các chi nhánh của Văn phòng tại các địa bàn cần thiết. Uỷ
ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc
Phòng Tài nguyên và Môi trường[6].
Như vậy, ở Việt Nam hiện nay, việc ký cấp GCN vẫn thuộc thẩm
quyền của UBND các cấp tỉnh, huyện; việc tính thu nghĩa vụ tài chính do cơ
quan Thuế thực hiện và việc thu nghĩa vụ tài chính do Kho bạc trực tiếp thực
hiện; ngoài ra việc tiếp nhận hồ sơ đăng ký của người dân không hoàn toàn do
Văn phòng ĐKQSDĐ thực hiện mà chủ yếu vẫn do UBND xã, (phường) hoặc
bộ phận “một cửa” của UBND cấp huyện thực hiện. Đây là những trở ngại

lớn làm cho việc cải cách thủ tục hành chính nói chung và thủ tục đăng ký đất
đai nói riêng ở Việt Nam hiện nay không triệt để việc thực hiện thủ tục “một
cửa” hiện nay vẫn còn mang tính tạm thời, hình thức, còn lòng vòng giữa các
cơ quan Nhà nước.
2.4.2. Tình hình thành lập, hoạt động của hệ thống Văn phòng đăng ký cả nước
Tính đến năm 2012, Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh đã được thành lập
tại tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Văn phòng ĐKQSDĐ
cấp thành phố, huyện đã được thành lập tại 623/698 thành phố thuộc trung
uơng, huyện, thành phố thuộc tỉnh, thị xã (chiếm gần 90% tổng số thành phố,
huyện). Tuy nhiên, hệ thống VPĐK các cấp hiện nay còn một số hạn chế:
Hệ thống Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện thành lập chậm và chưa đầy
đủ (còn 75 huyện chưa thành lập) so với yêu cầu nhiệm vụ mà pháp luật đất
đai đã phân cấp cho Văn phòng ĐKQSDĐ thực hiện;

15
Tổ chức bộ máy của Văn phòng ĐKQSDĐ ở nhiều địa phương, nhất là
Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh chưa hoàn chỉnh, không thống nhất. Nhiều
Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh vẫn tạm thời có 1 - 2 phòng (bộ phận) chuyên
môn chung mà chưa hình thành các phòng chuyên trách theo từng công việc
(thực hiện thủ tục đăng ký, xây dựng và chỉnh lý HSĐC, lưu trữ hồ sơ và
thông tin địa chính) để bảo đảm tính ổn định lâu dài. Các Văn phòng
ĐKQSDĐ cấp huyện thường không thành lập bộ phận (tổ) chuyên trách. Vì
vậy, việc sử dụng cán bộ một số nơi còn tùy tiện, thiếu tính chuyên sâu, dẫn
đến việc triển khai thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng ĐKQSDĐ theo
phân cấp chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ;
Phần lớn Giám đốc VPĐK cấp huyện do một lãnh đạo Phòng TN&MT
(thường là phó phòng) kiêm nhiệm nên hoạt động của Văn phòng ĐKQSDĐ
thường bị chi phối bởi các nhiệm vụ cấp bách khác của địa phương, nhất là
việc bồi thường khi thu hồi đất, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về
đất đai;

Về nhân lực của các Văn phòng ĐKQSDĐ hiện còn rất thiếu: Văn
phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh cả nước có 1.920 cán bộ (bình quân 31 cán bộ/Văn
phòng), trong đó có 39% số tỉnh có dưới 20 người. Văn phòng ĐKQSDĐ cấp
huyện có 6.901 cán bộ (bình quân trên 11 cán bộ/Văn phòng), trong đó 70%
số tỉnh có số lượng trung bình dưới 10 người, đặc biệt còn 10 tỉnh có số lượng
trung bình dưới 5 người; nhìn chung mới đáp ứng được khoảng 30% so với
yêu cầu. Việc tuyển dụng thêm lao động hợp đồng của Văn phòng ĐKQSDĐ
hầu hết các địa phương là không thể thực hiện được do địa phương quản lý
chặt chẽ việc tuyển dụng lao đồng hoặc do điều kiện kinh phí khó khăn, trụ sở
làm việc chật chội. Năng lực chuyên môn của phần lớn cán bộ Văn phòng
ĐKQSDĐ còn hạn chế do mới được tuyển dụng, chưa có nhiều kinh nghiệm
công tác;
Diện tích phòng làm việc của hầu hết các Văn phòng ĐKQSDĐ rất chật
hẹp, nhất là các Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện (đa số chỉ có 2 phòng làm
việc với tổng diện tích dưới 50 m
2
) nên không thể tuyển dụng thêm cán bộ để
đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ được giao; hầu hết các Văn phòng ĐKQSDĐ cấp

16
huyện chưa có phòng riêng để triển khai công tác lưu trữ HSĐC, chưa có
phòng riêng làm nơi tiếp nhận hồ sơ thủ tục và trả kết quả;
Về trang thiết bị của hệ thống Văn phòng ĐKQSDĐ các cấp còn rất
thiếu so với yêu cầu nhiệm vụ: cấp tỉnh bình quân có 0,6 máy tính/cán bộ;
Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện bình quân 0,5 máy tính/cán bộ, 51% số Văn
phòng ĐKQSDĐ chưa có máy photo, 46,2% số Văn phòng đăng ký chưa có
máy đo đạc phục vụ trích đo, tách thửa khi làm thủ tục đăng ký;
Chức năng nhiệm vụ của Văn phòng ĐKQSDĐ ở nhiều địa phương
chưa được phân định rõ ràng; một số nơi còn chồng chéo nhiệm vụ giữa Văn
phòng ĐKQSDĐ cấp huyện với Phòng TN&MT, giữa Văn phòng ĐKQSDĐ

cấp tỉnh với một số Phòng chức năng của Sở TN&MT trong việc giải quyết
thủ tục đăng ký, quản lý hồ sơ tài liệu địa chính; Văn phòng ĐKQSDĐ tại
một số thành phố, huyện còn được huy động làm cả các công việc về GPMB
khi thu hồi đất, kiểm tra tình hình sử dụng đất. Bên cạnh đó còn một số nhiệm
vụ của Văn phòng ĐKQSDĐ chưa được triển khai thực hiện, nhất là việc
quản lý, lưu trữ HSĐC và tổ chức kiểm tra, chỉ đạo chỉnh lý biến động HSĐC
đối với cấp dưới;
Vai trò kiểm tra, hướng dẫn trong việc cập nhật, chỉnh lý HSĐC của
Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh đối với Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện và
của Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện đối với cấp phường (xã) chưa được thực
hiện đầy đủ hoặc thực hiện kém hiệu quả[21].
Nguyên nhân chủ yếu của những tồn tại, hạn chế nói trên là do:
Chính quyền một số địa phương chưa nhận thức đúng vị trí, vai trò của
Văn phòng ĐKQSDĐ, nên chưa thật sự quan tâm thành lập, kiện toàn và bảo
đảm các điều kiện cần thiết cho hoạt động của Văn phòng ĐKQSDĐ theo
đúng chức năng nhiệm vụ được giao. Một số địa phương do khó khăn về kinh
phí đã trì hoãn việc thành lập Văn phòng ĐKQSDĐ hoặc hạn chế không cho
Văn phòng ĐKQSDĐ được tuyển dụng thêm hợp đồng lao động để phát triển
lực lượng, thậm chí có địa phương giải thể các Văn phòng ĐKQSDĐ huyện
(như trường hợp ở tỉnh Bạc Liêu).
Việc thực hiện quy định Văn phòng ĐKQSDĐ hoạt động theo cơ chế
tự trang trải tài chính đang tạo khó khăn rất lớn cho việc phát triển và tổ chức