đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận hà đông, thành phó hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNN
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM




ĐINH QUANG PHƯƠNG



ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHÓ HÀ NỘI



CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS. TS NGUYỄN THANH TRÀ



HÀ NỘI, NĂM 2015
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc./.


Tác giả Luận văn





Đinh Quang Phương

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Học
viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy,
hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thanh Trà,
là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Hà Đông, Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng quận Hà Đông, Chi
cục Thuế quận Hà Đông, Phòng Thống kê quận Hà Đông, Ủy ban nhân dân và
cán bộ địa chính của các phường điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung
cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận
văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình
học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.


Tác giả Luận văn

Đinh Quang Phương







Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

Lởi cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục bảng vi

Danh mục hình, đồ thị vii

Danh mực chữ viết tắt viii

MỞ ĐẦU 1

1. Tính cấp thiết của đề tài 1

2. Mục tiêu và yêu cầu 2

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 3

1.1.1. Quyền sở hữu 3

1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 3

1.1.3. Quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất 5

1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 7

1.2.1. Các nước phát triển 7

1.2.2. Một số nước trong khu vực 9

1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 12

1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam 14

1.3.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 14

1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ 18

1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 21

1.3.4. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội 23

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

2.1. Đối tượng nghiên cứu 25

2.2. Phạm vi nghiên cứu 25

2.3. Nội dung nghiên cứu 25

2.3.1. Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hà Đông. 25

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông. 25

2.3.3. Đánh giá thực hiện các quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân
giai đoạn 2010 – 2014 trên địa bàn quận Hà Đông. 25

2.3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn quận Hà Đông. 25

2.4. Phương pháp nghiên cứu 25

2.4.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 25

2.4.2. Phương pháp chọn điểm 26

2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 26

2.4.4. Phương pháp so sánh, tổng hợp số liệu 27

2.4.5. Phương pháp thống kê xử lý số liệu 27

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 28

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 28

3.1.1. Điều kiện tự nhiên 28

3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 33

3.1.3. Nhận xét chung 44

3.2 Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông. 46

3.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Hà Đông 46

3.2.2. Đánh giá những kết quả đạt được và những tồn tại cần khắc phục trong
công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận 51

3.2.3. Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông 52

3.2.4. Hiện trạng sử dụng đất các phường nghiên cứu, điều tra 54

3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở 56

3.3.1. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở của người sử dụng đất trên
địa bàn quận Hà Đông 56

3.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất ở tại
địa bàn nghiên cứu 59

3.3.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế, tặng cho của người sử dụng đất ở
tại địa bàn nghiên cứu 63

3.3.4. Tình hình thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất ở tại địa bàn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

nghiên cứu 65

3.3.5. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về việc thực hiện các quyền
sử dụng đất ở trên địa bàn nghiên cứu 67

3.3.6. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn quận Hà Đông 72

3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất trên địa bàn quận Hà Đông 73

3.4.1. Giải pháp về chính sách 73

3.4.2. Giải pháp về tổ chức quản lý đầu tư cơ sở vật chất 75

3.4.3. Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 76

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77

1. KẾT LUẬN 77

2. KIẾN NGHỊ 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 80
















Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG

Số bảng Tên bảng Trang
Bàng 3.1 Chuyển dịch kinh tế giai đoạn 2010 - 2014 34
Bảng 3.2 Giá trị sản phẩm ngành nông nghiệp ( Giá hiện hành) 35
Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông năm 2014 53
Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất các phường nghiên cứu 54 - 55
Bảng 3.5 Tình hình thực hiện QSDĐ trên địa bàn quận Hà Đông 56
Bảng 3.6 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ 60

Bảng 3.7 Tình hình thực hiện quyền thừa kế, tặng cho QSDĐ 64
Bảng 3.8 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ 66
Bảng 3.9 Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện QSDĐ 68












Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC HÌNH, ĐỒ THỊ

Số hình Tên hình Trang
Hình 3.1 Sơ đồ vị trí quận Hà Đông 28

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
BTNMT Bộ Tài nguyên môi trường
BTP Bộ Tư pháp
CP Chính Phủ
CN -TTCN - XD Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp – xây dựng
CNQSDĐ Chứng nhận quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HTX Hợp tác xã
NĐ Nghị định

QĐ Quyết định
QSDĐ

Quyền sử dụng đất
TNHH Trách nhiệm hữu hạn
TT Thông tư
UBND

Uỷ ban nhân dân













Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật, mỗi quốc gia có một phương pháp
quản lý và sử dụng riêng. Ở Việt Nam, tại nội dung Hiến pháp 2013 khẳng định ở

nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân và tổ chức cá
nhân được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng
đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy
định. Cụ thể hoá Hiến pháp sửa đổi năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể
hoá quy định này và ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Tại
Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thể hiện người sử dụng đất được thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp quyền sử dụng đất.
Ngày nay với cơ chế thị trường, quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và
quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp
cho xã hội, cho Nhà nước. Sự pháp triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà
nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ
với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Hội nghị lần 6
Ban chấp hành Trung ương Đảng đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại,
hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Cụ thể như:
- Quy định cụ thể nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như
quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách
nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất
nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho
người dân.
- Quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù
hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định
các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu
tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực

thực hiện dự án.
Hà Đông là một quận thuộc thủ đô Hà Nội, nằm bên bờ sông Nhuệ, cách
trung tâm Hà Nội 11 km về phía Tây. Quận Hà Đông nằm giữa giao điểm của
Quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hòa Bình, và quốc lộ 70A. Đồng thời cũng là nơi khởi
đầu của quốc lộ 21B nối trung tâm Hà Nội với các huyện phía nam của Thủ đô
và tỉnh Hà Nam, Tỉnh Ninh Bình. Quận Hà Đông nằm ở đầu mối nhiều tuyến
đường giao thông quan trọng. Do đó chịu tác động lớn của quá trình mở rộng đô
thị. Tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu, phân bổ lại đất đai cho
các nhu cầu phát triển các khu đô thị, các dự án phát triển. Do nhu cầu về quyền
sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện
các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình
trạng thực hiện các quyền sử dụng đất không đăng ký kê khai hồ sơ hoặc thực
hiện không đầy đủ các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật trên địa bàn
quận vẫn còn diễn ra.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai
Học viện Nông nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của PGS. TS. Nguyễn
Thanh Trà, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người
sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu và yêu cầu
Mục tiêu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn quận Hà Đông.
- Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường trách nhiệm và hiệu quả trong
quá trình thực thi quyền sử dụng đất tại địa bàn quận Hà Đông.
Yêu cầu
- Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao, đánh giá đúng tình
hình thực hiện các quyền sử dụng đất.
- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
đẩy việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở quận Hà Đông, Hà Nội.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một
chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu (Nguyễn Đình
Bồng, 2014)
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, để thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Như tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu đất đai được hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những
hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Chế độ sở hữu công về đất đai ở
Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác

nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được khẳng định một cách
tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992 và tiếp tục được khẳng
định và củng cố trong Hiến pháp sửa đổi năm 2013. Điều 53 Hiến pháp sửa đổi

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

năm 2013 khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn
lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà
nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Điều 53, Hiến pháp 2013) nhà nước quản lý
đất đai theo pháp luật. Luật Đất đai năm 2013 đã thể chế hoá chính sách đất đai
của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến Pháp “Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (Điều
4 Luật Đất đai 2013). Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả
nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, bảo đảm lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng. Nhà nước thực
hiện đầy đủ các quyền của chủ sở, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt.
- Quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa
đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải vĩnh viễn,
sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao
đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Về nguyên tắc, nhà nước
điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm
vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng
đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi từ đất
do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006)

- Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng lợi từ tài
sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành
phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho toàn xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi
mục đích. Quyền sử dụng đất của Nhà nước được trích ra giao về cho người sử
dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể (Nguyễn Đình

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

Bồng, 2006).
- Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quản lý về đất đai với các quyền: giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể
liên quan đến QSDĐ thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo
từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy
định cụ thể của pháp luật (Đào Trung Chính, 2007)
1.1.3. Quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất
Tại Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thể hiện “người sử dụng đất được
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” (Điều 167, Luật Đất đai 2013)
- Chuyển đổi QSDĐ: Là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử
dụng đất. Việc “lấy đất đổi đất” được sử dụng thuận lợi trong những trường hợp sau
đây: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối) cho nhau để tổ chức lại sản xuất,
hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh, hoặc
khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng. Những người có đất ở
trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi

QSDĐ là không có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép.
Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn
dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất;
Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế
chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định
một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ
đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm
pháp (Nguyễn Đình Bồng, 2014).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

- Cho thuê QSDĐ: Cho thuê quyền sử dụng đất được thực hiện trong
trường hợp người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để
sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng
đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận
giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ
- Cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường
hợp người có quyền sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây
dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng…. Cho các tổ
chức, cá nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh
doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất
định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên
cho thuê lại QSDĐ
- Thừa kế, tặng cho QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội,

giá trị chuyển nhượng QSDĐ rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường
bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn.
Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong
thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường
hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ
của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường, 2012).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, dó đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có
một số đặc điểm riêng so với những hàng hoá tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản
xuất khác
1.2.1.1. Thuỵ Điển
Tại Thuỵ Điển. pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy niên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên nhiều lĩnh vực, ví dụ phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù

hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thuỵ Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất
đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng
ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được
luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của chính sách đất đai của Thuỵ Điển
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai. Đăng ký đất đai là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan
trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển
nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và
không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên khó kiểm soát việc đăng ký. Vì
việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho
chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó
và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp
(Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một
khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

án sẽ cấp cho chủ sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp vay một khoản tiền
nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp
cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận
đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế
được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường
như chỉ có ở Thuỵ Điển (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được

tính trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác.
Chủ sử dụng đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong
trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể
bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua
nhưng phải nộp thuế chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của
mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho
các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và
chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị của tài sản (Nguyễn Thị Thu
Hồng, 2000).
1.2.1.2. Úc
Úc có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất từ thời gian trước
01/01/1875, Luật pháp Úc quy định hai loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất
Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do
Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển
nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khoán sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Úc quy định Nhà nước và tư
nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà
và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được
quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật).
Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc,
than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh đất đai
1933); nếu nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất
với chủ sử dụng đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Úc thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối,
không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc

ngăn trở nào. Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hơặc thiết lập
các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được
Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân
vùng và đất phải được đăng ký chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí
trước bạ và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000),
(Nguyễn Đình Bồng, 2014).
2.2.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rõ ràng. Chính phủ thực hiện sự cam kết
với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ pháp lý
bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền sở hữu nhà ở của công dân
được quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được
mua – bán theo nguyên tắc của thị trường (Trần Tú Cương, 2012).
1.2.2. Một số nước trong khu vực
1.2.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, chủ sử dụng đất được cấp giấy chứng
nhận về đất đai. Ở Thái Lan nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau.
Mỗi loại giấy chứng nhận có quy định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất
đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất. Cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất đai (NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền
của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển
nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng,
tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận
NS4 được cấp lại từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng
10 năm không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng đất là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu):
Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp
nào để đo ranh giới thửa đất
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại
giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất
không được sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu
giấy chứng nhận NS3K được cấp lại từ giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế
việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó
được đo độc lập bằng phương pháp tam giác, sau 30 ngày thông báo loại giấy
này mới được chuyển nhượng. Đất không được để không sử dụng trên 5 năm
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy ngày được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau
khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không
thuộc vùng đất mà Ủy ban cấp đất Quốc gia thông báo là khu vực Địa chính.
Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu “
Được sử dụng ”. Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NS3K
sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều
kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu
và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng
nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy
chứng nhận sở hữu NS4
- Giấy chứng nhận STK1 và STK 2: Năm 1995 Chính phủ cho phép các
Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng
được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm

nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục
Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích hợp tác quản lý. Loại đất này không được
chuyển nhượng chỉ được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông
qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này
không chuyển nhượng được
- Giấy chứng nhận SPK – 01: Do Văn phòng cải cách Đất đai nông nghiệp
cấp dựa theo luật Cải cách đất nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp
bị thoái hóa. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển
nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 – 1995 Chính phủ cho phép người dân
có giấy chứng nhận SPK – 01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi
thành giấy NS4 (Hoàng Huy Biều, 2000).
1.2.2.3. Trung Quốc
Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở
hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là
đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu
đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung
Quốc (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được
“cấp” và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được “cấp” là loại QSDĐ truyền thống
được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh
nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào.
Đối với trường hợp này QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp
- Chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho
nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp

hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện
cơ bản để được chuyển nhượng đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có
QSDĐ, có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ử
một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc
sử dụng theo dự án (Lưu Quốc Thái, 2006).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nên trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu.
Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn
quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
- Cho thuê QSDĐ: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền
cho thuê. Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong
giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê
trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp
đồng là bên cho thuê phải sử dụng đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê
đã cam kết trước đây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006).
- Thuế chấp QSDĐ: Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua
giấy CNQSDĐ tại cái tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế
chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể
cho vay. Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho
vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới
(Lưu Quốc Thái, 2006).
1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước
Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản,
đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là
gì và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với

thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Những vướng mắc trong
việc phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên
nhân ở việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên. Trên cơ sở sự phát triển
của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức
quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam. Ở khía cạnh này, vai trò tiên
phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, các nhà tư
vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần được đề cao.
Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để
hình thành và phát triển thị trường đất đai. Do những điều kiện lịch sử, quá

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm
đặc thù. Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai,
việc quản lý loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính,
cưỡng chế. Do đó, về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về
thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết. Đặc
biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó
có giao dịch kinh doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng
bước phù hợp với thông lệ quốc tế. Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là
điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động
sản Việt Nam. Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ
pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường
này và quá trình đó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa. Để tạo
dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ
bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với
quy định các bên tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng)
bất động sản cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự.
Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức

là các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước
thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp.
Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp với
điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai,
tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo
lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng đất đai.
Cần có các biện pháp đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu
tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc
sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế. Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ
dân cư tập trung quá lớn vào các nông thôn. Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất
để điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối với những người sử dụng nhà ở
các thành phố lớn và đánh thuế thấp đối với những nhà ở vùng ngoại ô. Biện
pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chế được tình
trạng đầu cơ đất nông thôn và giữ bình ổn thị trường.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam
1.3.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa
Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày
29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các
quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hóa đường lối, chính
sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp năm 1980 (Điều 19 và 20
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào
giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa.
Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1988 là: Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng

những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ dưới mọi
hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất
đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử
dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có
rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai”
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu
sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua
bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực
chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh, nhà nước
chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý
Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai. Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp
luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở của
nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước
ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị
quyết số 05- NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khóa
VII: “tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho
người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp QSDĐ”.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp 1992). Do đó,
Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật
năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và
có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai năm 1988 và bổ
sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật
cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ (Luật Đất đai 1993). Như vậy, luật đã

đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử
dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là quyền QSDĐ phải
tuân theo điều kiện, nội dung hình thức do Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai
quy dịnh. Năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một
số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền
cho thuê lại QSDĐ. Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách
hành chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời
gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại
Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong
chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội
năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày
29/06/2001 Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật Đất đai: “cho phép người sử dụng đất được chuyển mục
đích sử dụng đất, có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy dịnh của pháp luật
cũng được bảo lãnh bằng trí QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” (Luật đất đai
sửa đổi năm 2001).
Trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa – hiện đại hóa, tình hình quản lý
và sử dụng đất còn bộc lộ nhiều thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, tiếp tục sửa đổi Luật
Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục
đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử đụng đất, bảo đảm tính
ổn định của pháp luật, đồng thời thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương chính

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được
Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. Luật
Đất đai 2003 kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung
quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất

thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng
và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ. Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “ Quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ” (Luật Đất đai 2003).
Sau hơn 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2003, Các quyền của người sử
dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện đã làm cho người
sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh
doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất. Thị trường bất động sản trong đó có quyền
sử dụng đất đã tạo lập được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ; từng
bước hoàn thiện chính sách tài chính đất đai theo hướng tiếp cận cơ chế thị
trường, đã huy động được nguồn vốn xã hội cho thị trường, thu hút đầu tư cho
phát triển, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước.
Tuy nhiên trong quá trình thi hành Luật Đất đai vẫn còn tồn tại bất cập:
- Thứ nhất, đất đai có nguồn gốc rất phức tạp; chính sách đất đai thay đổi
qua nhiều thời kỳ; việc quản lý đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhưng lại trao cho người sử dụng đất nhiều
quyền, quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt cũng đặt ra nhiều vấn đề mới,
trong khi chúng ta còn thiếu kinh nghiệm. Mặt khác, công tác nghiên cứu, tổng
kết thực tiễn để làm rõ cơ sở lý luận còn hạn chế, chưa kịp thời (Bộ tài nguyên và Môi
trường, 2013).
- Thứ hai, pháp luật về đất đai còn một số nội dung chưa đủ rõ, chưa phù
hợp; các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành nhiều nhưng còn
thiếu đồng bộ, có mặt còn chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu thống nhất giữa pháp
Luật đất đai với các pháp luật khác. Việc phân cấp thẩm quyền trong quản lý đất
đai chưa đi đôi với quy định cơ chế bảo đảm quản lý thống nhất của Trung ương;