đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên điạ bàn quận tây hồ thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-------

--------

NGUYỄN VĂN LONG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐIẠ BÀN QUẬN TÂY HỒ
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-------

--------

NGUYỄN VĂN LONG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐIẠ BÀN QUẬN TÂY HỒ
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ:

60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS CAO VIỆT HÀ

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả Luận văn

Nguyễn Văn Long

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Học
viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy,
hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Cao Việt Hà, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Tây Hồ, Phòng Tài nguyên
và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Tây Hồ, Chi cục Thuế
quận Tây Hồ, Phòng Thống kê quận Tây Hồ, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính
của các phường điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các
thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình
học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả Luận văn

Nguyễn Văn Long

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


MỤC LỤC
Lời cam đoan......................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ........................................................................................................... iii
Mục lục ................................................................................................................ iv
Danh mục bảng ................................................................................................... vii
Danh mục hình ................................................................................................... viii
Danh mục viết tắt ................................................................................................. ix
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu ......................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài.............................................................................................. 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU..................................................................... 3
1.1. Khái niệm đất đai và sử dụng đất .................................................................... 3
1.2. Phân biệt quyền sử dụng đất và các quyền của người sử dụng đất: .................. 3
1.3. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất ......................................... 4
1.3.1. Quyền sở hữu....................................................................................... 4
1.3.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ........................................................ 5
1.3.3. Quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất ............................................... 6
1.4. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới................................... 8
1.4.1. Các nước phát triển .............................................................................. 8
1.4.2. Một số nước trong khu vực ................................................................ 11
1.4.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ....................... 14
1.5. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam .................... 15
1.5.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..... 15
1.5.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ.......... 19
1.5.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam .................... 22
1.5.4. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội........ 24

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................ 26
2.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................... 26
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


2.2. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................... 26
2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................... 26
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Tây Hồ ............................... 26
2.3.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất quận Tây Hồ ...... 26
2.3.3. Đánh giá thực hiện các quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá
nhân giai đoạn 2010 - 2014 trên địa bàn quận Tây Hồ ....................... 26
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng
đất ở trên địa bàn quận Tây Hồ .......................................................... 26
2.4. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................. 26
2.4.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp ................................................. 26
2.4.2. Phương pháp chọn điểm .................................................................... 27
2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ................................................... 27
2.4.4. Phương pháp so sánh ......................................................................... 28
2.4.5. Phương pháp thống kê xử lý số liệu ................................................. 28
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ............................................................ 29
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Tây Hồ .......................................... 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................. 29
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................. 35
3.1.3. Thực trạng phát triển các ngành ......................................................... 37
3.1.4. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Tây Hồ ..........40
3.2 Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất quận Tây Hồ .................. 41
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Tây Hồ ........................... 41
3.2.2. Đánh giá những kết quả đạt được và những tồn tại cần khắc phục trong

công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Tây Hồ ..................45
3.2.3. Hiện trạng sử dụng đất quận Tây Hồ .................................................. 46
3.2.4. Hiện trạng sử dụng đất các phường nghiên cứu, điều tra .................... 48
3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở ......................... 51
3.3.1. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trên
địa bàn quận Tây Hồ .......................................................................... 51
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


3.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất
ở trên địa bàn quận Tây Hồ ................................................................ 54
3.3.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế, tặng cho của người sử dụng
đất ở trên địa bàn quận Tây Hồ .......................................................... 59
3.3.4. Tình hình thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất ở trên
địa bàn quận Tây Hồ .......................................................................... 63
3.3.5. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Tây Hồ................................... 65
3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ ............................................................... 74
3.4.1 Các tồn tại chính trong việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ..................................................... 74
3.4.2. Một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất trên địa bàn quận Tây Hồ ............................................................. 75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 79
Kết luận ............................................................................................................... 79
Kiến nghị............................................................................................................. 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 82

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

3.1

Chuyển dịch kinh tế giai đoạn 2010 - 2014 ............................................ 35

3.2

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của quận Tây Hồ ............................... 47

3.3

Hiện trạng sử dụng đất các phường nghiên cứu ...................................... 49

3.4

Tình hình thực hiện QSDĐ trên địa bàn quận Tây Hồ ............................ 51

3.5

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ................................. 57

3.6

Tình hình thực hiện quyền thừa kế, tặng cho QSDĐ............................... 61

3.7

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ.................................... 63

3.8

Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất................................................................................... 66

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

3.1

Sơ đồ vị trí quận Tây Hồ ........................................................................... 29

3.2

Biểu đồ các trường hợp thực hiện chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn
2010 - 2014............................................................................................... 52

3.3

Biểu đồ các trường hợp thực hiện thừa kế, tặng cho QSDĐ giai đoạn
2010 – 2014 .............................................................................................. 53

3.4

Biểu đồ các trường hợp thực hiện thế chấp QSDĐ giai đoạn 2010 –
2014.......................................................................................................... 54

3.5

Biểu đồ ý kiến đánh giá về giá đất (giá quyền sử dụng đất) trên thị
trường ....................................................................................................... 67

3.6

Biểu đồ ý kiến đánh giá về thủ tục thực hiện các quyền sử dụng đất ......... 68

3.7

Biểu đồ ý kiến đánh giá về thời gian để hoàn thành các thủ tục................. 69

3.8

Biểu đồ ý kiến đánh giá các văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện
các QSDĐ................................................................................................. 69

3.9

Biểu đồ ý kiến đánh giá khả năng thực hiện các quy định của Luật Đất
đai về QSDĐ ............................................................................................ 70

3.10

Biểu đồ ý kiến đánh giá các các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ .......... 71

3.11

Biểu đồ ý kiến đánh giá về thái độ thực hiện của các cán bộ....................... 71

3.12

Biểu đồ ý kiến đánh giá về việc vay vốn từ các tổ chức tín dụng ................ 72

3.13

Biểu đồ ý kiến đánh giá về khả năng tìm kiếm thông tin và giao dịch
trong vấn đề chuyển nhượng, thuê QSDĐ ................................................. 72

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa của từ viết tắt

BTNMT

Bộ Tài nguyên môi trường

BTP

Bộ Tư pháp

CP

Chính Phủ

CN -TTCN - XD

Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp – xây dựng

CNQSDĐ

Chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HTX

Hợp tác xã

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TT

Thông tư

UBND

Uỷ ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ix


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật, mỗi quốc gia có một phương pháp quản
lý và sử dụng riêng. Ở Việt Nam, tại nội dung Hiến pháp 2013 khẳng định ở nước ta
chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân và tổ chức cá nhân được
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển
quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định. Cụ thể hoá Hiến
pháp sửa đổi năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hoá quy định này và ngày
càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Tại Điều 167, Luật Đất đai năm
2013 thể hiện người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất.
Ngày nay với cơ chế thị trường, quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và
quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp
cho xã hội, cho Nhà nước. Sự pháp triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà
nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ
với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Hội nghị lần 6 Ban
chấp hành Trung ương Đảng đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế
phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003, cụ thể như sau:
- Quy định cụ thể nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như quy
định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của
Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp;
trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân.
- Quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù
hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các
điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong

và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án.
Quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội là một quận nằm ở phía Tây Bắc nội thành
Hà Nội, được xác định là trung tâm dịch vụ - du lịch, trung tâm văn hoá, là cảnh quan
thiên nhiên của Thủ đô Hà Nội với tổng diện tích là 2400,81 ha với 08 đơn vị hành
chính gồm 5 xã thuộc huyện Từ Liêm trước đây và 03 phường thuộc quận Ba Đình.
Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt
động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên
hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất không khai báo hoặc thực hiện
không đầy đủ các quy định của pháp luật trên địa bàn quận vẫn còn diễn ra.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai Học
viện Nông nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của PGS. TS. Cao Việt Hà, tôi
thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên
địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội”.
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
quận Tây Hồ.
- Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường trách nhiệm và hiệu quả trong quá
trình thực thi quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ.
3. Yêu cầu của đề tài
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về đánh giá tình hình thực hiện các
quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam và nước ngoài
- Nắm vững chủ trương chính sách pháp luật về đất đai liên quan tới quyền
sử dụng đất.
- Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao, đánh giá đúng tình hình

thực hiện các quyền sử dụng đất.
- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy
việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái niệm đất đai và sử dụng đất
* Đất Đai (Land): Trong phạm vi nghiên cứu về sử dụng đất, “đất đai” được
nhìn nhận là một nhân tố sinh thái (FAO, 1976). Với khái niệm này, đất đai bao
gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất
định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa đất đai bao gồm:
- Khí hậu
- Dáng đất, địa mạo, địa hình
- Đất (thổ nhưỡng)
- Thủy Văn
- Thảm thực vật tự nhiên bao gồm cả rừng
- Cỏ dại trêm đồng ruộng
- Động vật tự nhiên
- Những biến đổi của đất do các hoạt động của con người.
* Sử dụng đất: Đất đai là nguồn tài nguyên cơ bản cho nhiều kiểu sử dụng:
- Sử dụng trên cơ sở sản xuất trực tiếp (cây trồng, đồng cỏ và gỗ rừng)
- Sử dụng trên cơ sở sản xuất thứ yếu/gián tiếp (chăn nuôi)
- Sử dụng vì mục đích bảo vệ (chống suy thái đất, bảo tồn đa dạng hóa loài
sinh vật, bảo vệ các loài quý hiếm).
- Sử dụng đất theo các chức năng đặc biệt như đường xá, dân cư, công
nghiệp, an dưỡng...

Loại hình sử dụng đất là bức tranh mô tả thực trạng sử dụng đất của một
vùng đất với những phương thức quản lý sản xuất trong các điều kiện kinh tế xã hội
và kỹ thuật được xác định. (Đào Châu Thu, Nguyễn Khang, 1998).
1.2. Phân biệt quyền sử dụng đất và các quyền của người sử dụng đất:
* Theo Điều 166 Luật đất đai 2013 quy định về quyền chung của người sử
dụng đất:
1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do công trình của nhà nước, phục vụ việc bảo vệ, cải tạo
đất nông nghiệp.
4. Được nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp.
5. Được nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp
về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
* Theo Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thể hiện người sử dụng đất được
thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
1.3. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất
1.3.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một
chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu (Nguyễn Đình

Bồng, 2014).
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, để thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Như tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.
1.3.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu đất đai được hình thành và phát triển theo những
tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái
kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam
đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy
nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được khẳng định một cách tuyệt đối và
duy nhất từ Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992 và tiếp tục được khẳng định và củng
cố trong Hiến pháp sửa đổi năm 2013. Điều 53 Hiến pháp sửa đổi năm 2013 khẳng
định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển,

vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là
tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý” (Điều 53, Hiến pháp 2013) nhà nước quản lý đất đai theo pháp luật. Luật
Đất đai năm 2013 đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy
định về đất đai của Hiến Pháp “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất theo quy định của pháp luật” (Điều 4 Luật Đất đai 2013). Nhà nước thống
nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử
dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảo đảm lợi ích của Nhà nước
cũng như người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở, đó là:
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
- Quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước
cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể
với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải vĩnh viễn, sự chiếm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu
tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Về nguyên tắc, nhà nước điều tiết các
nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và
phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời
đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi từ đất do chính mình đầu
tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng lợi từ tài sản,
tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện
quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà
nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn

xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích. Quyền
sử dụng đất của Nhà nước được trích ra giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quản lý về đất đai với các quyền: giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên
quan đến QSDĐ thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp, tặng cho, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích
sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp
luật (Đào Trung Chính, 2007).
1.3.3. Quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất
Tại Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thể hiện “người sử dụng đất được thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” (Điều 167, Luật Đất đai 2013)
- Chuyển đổi QSDĐ: Là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử
dụng đất. Việc “lấy đất đổi đất” được sử dụng thuận lợi trong những trường hợp sau
đây: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối) cho nhau để tổ chức lại sản xuất,
hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh, hoặc khắc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng. Những người có đất ở trong cùng
một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không
có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép.

Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn
dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất;
Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế
chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định
một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ
đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm
pháp (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
- Cho thuê QSDĐ: Cho thuê quyền sử dụng đất được thực hiện trong trường
hợp người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng
đất đó theo quy định của pháp luật; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một
khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho
thuê và bên thuê QSDĐ.
- Cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường
hợp người có quyền sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây
dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng…. Cho các tổ
chức, cá nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh
doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất
định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và
bên cho thuê lại QSDĐ.
- Thừa kế, tặng cho QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, giá trị chuyển
nhượng QSDĐ rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi

hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có
một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận
thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp
đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất
động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay
tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động
vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách
nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường, 2012).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
1.4. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.4.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân
về đất đai, dó đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc
điểm riêng so với những hàng hoá tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác
1.4.1.1. Thụy Điển
Tại Thuỵ Điển. pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy niên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên
nhiều lĩnh vực, ví dụ phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là
một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp
luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thuỵ Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của chính sách đất đai của Thụy Điển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai. Đăng ký đất đai là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất
phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp
đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ
quan công chứng) nên khó kiểm soát việc đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự
vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên
khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được
đăng ký rất cần thiết khi thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản
tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp
cho chủ sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp vay một khoản tiền nhất định. Nếu
đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu
một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế
chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi
đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thuỵ Điển
(Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được
tính trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ
sử dụng đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường
hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản
và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp
thuế chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất
cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã
hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi
thường dựa trên giá trị của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


1.4.1.2. Úc
Úc có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất từ thời gian trước
01/01/1875, Luật pháp Úc quy định hai loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất
Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà
nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng
lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khoán sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Úc quy định Nhà nước và tư
nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và
đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được
quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn
bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá,
dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh đất đai 1933); nếu nhà
nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ sử dụng đất
và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Úc thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối,
không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho
thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hơặc thiết lập các công trình công
cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc
sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng ký chủ sở
hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền
(Trần Thị Minh Hà, 2000), (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.4.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rõ ràng. Chính phủ thực hiện sự cam kết

với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ pháp lý
bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền sở hữu nhà ở của công dân được
quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua bán theo nguyên tắc của thị trường (Trần Tú Cường, 2012).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


1.4.2. Một số nước trong khu vực
1.4.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước
và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, chủ sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về
đất đai. Ở Thái Lan nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy
chứng nhận có quy định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở
hữu, sử dụng đất. Cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất đai (NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về
đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc
1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại
giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa
đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của
giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp lại từ loại giấy chứng nhận
NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có
giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng đất là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu):
Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào
để đo ranh giới thửa đất
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này
có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không
được sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy

chứng nhận NS3K được cấp lại từ giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc
chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó
được đo độc lập bằng phương pháp tam giác, sau 30 ngày thông báo loại giấy này
mới được chuyển nhượng. Đất không được để không sử dụng trên 5 năm
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy ngày được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc
vùng đất mà Ủy ban cấp đất Quốc gia thông báo là khu vực Địa chính. Loại giấy
này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu “ Được sử
dụng ”. Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NS3K sau khi cấp
ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không
được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và
sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận
này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng
nhận sở hữu NS4
- Giấy chứng nhận STK1 và STK 2: Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh
trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được
QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp
Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc
lợi Xã hội và Khuyến khích hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển
nhượng chỉ được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua

việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này không
chuyển nhượng được
- Giấy chứng nhận SPK – 01: Do Văn phòng cải cách Đất đai nông nghiệp
cấp dựa theo luật Cải cách đất nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị
thoái hóa. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng
chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 – 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy
chứng nhận SPK – 01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy
NS4 (Hoàng Huy Biều, 2000).
1.4.2.2. Trung Quốc
Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở
hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là
đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung
Quốc (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”
và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được “cấp” là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng
cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước
không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp
này QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp
- Chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho
nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành
chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản
để được chuyển nhượng đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ, có
giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu từ một mức độ nhất
định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án

(Lưu Quốc Thái, 2006).
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về
điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định
của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền
của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
- Cho thuê QSDĐ: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền
cho thuê. Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong
giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê
trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng
là bên cho thuê phải sử dụng đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam
kết trước đây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006).
- Thế chấp QSDĐ: Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy
CNQSDĐ tại cái tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải
được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu
đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải
đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới (Lưu Quốc Thái, 2006).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


1.4.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước
Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản,
đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là gì
và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể
chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Những vướng mắc trong việc
phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở
việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên. Trên cơ sở sự phát triển của hệ
thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có

hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam. Ở khía cạnh này, vai trò tiên phong của các
nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, các nhà tư vấn và các cơ
quan quản lý nhà nước cần được đề cao.
Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để
hình thành và phát triển thị trường đất đai. Do những điều kiện lịch sử, quá trình
hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù.
Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai, việc quản lý
loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng chế. Do đó,
về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất động
sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết. Đặc biệt trong điều kiện
hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch kinh
doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với
thông lệ quốc tế. Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai
thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy
nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố
đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần
phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa. Để tạo dựng khung pháp lý, cần
từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng
và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy định các bên tham gia thị
trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ tục và
hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự.
Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức là
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông
qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp.
Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp với

điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh
gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo lãnh, bảo
hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng đất đai. Cần có các
biện pháp đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng
xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc sử dụng nhiều
biện pháp cưỡng chế. Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung
quá lớn vào các nông thôn. Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ
dân cư như đánh thuế cao đối với những người sử dụng nhà ở các thành phố lớn và
đánh thuế thấp đối với những nhà ở vùng ngoại ô. Biện pháp này có tác dụng làm
giảm mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chế được tình trạng đầu cơ đất nông thôn
và giữ bình ổn thị trường.
1.5. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam
1.5.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa
Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày
29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các
quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hóa đường lối, chính
sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp năm 1980 (Điều 19 và 20)
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật
Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai
đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa.
Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1988 là: Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng
những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ dưới mọi hình
thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát
canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng
không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15