Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện thạch thất thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------------------

Nguyễn Hữu Hải

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------------------

Nguyễn Hữu Hải

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học : TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ

Hà Nội - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ khoa học này là công trình nghiên cứu
của riêng tôi. Các số liệu thu thập, các kết quả nghiên cứu được nêu trong luận văn
là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kì công trình khoa học nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn thạc sỹ
khoa học này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Hữu Hải


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến các Thầy, các cô trong Khoa
Địa lý. Nhờ sự chỉ bảo, dạy dỗ tận tình của các Thầy cô, tôi đã nắm rõ được nhiều
hơn những kiến thức cơ bản về chuyên ngành Quản lý đất đai.
Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến TS. Thái Thị
Quỳnh Như, người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tận tình để tôi hoàn thành
luận văn thạc sỹ khoa học này.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể các đồng chí làm việc tại Văn phòng
đăng ký QSD đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Thạch Thất, phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Thạch Thất, Văn phòng HĐND-UBND huyện Thạch Thất,
phòng Thống kê huyện Thạch Thất, cán bộ địa chính, nhân dân địa phương các xã
thuộc địa bàn nghiên cứu đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi rất nhiều trong công tác thu

thập số liệu, tài liệu để tôi có thể hoàn thành Luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, bạn bè và cán bộ đồng nghiệp đã giúp
đỡ cho tôi trong quá trình thực hiện Luận văn này.
Luận văn này chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy tôi mong
nhận được sự góp ý của các Thầy cô và các bạn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Hữu Hải


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 9
Chƣơng 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨUError!

Bookmark

not

defined.
1.1. Cơ sở lý luận về quyền của người sử dụng đấtError!

Bookmark

not

defined.
1.1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu ................. Error! Bookmark not defined.
1.1.2. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ......... Error! Bookmark not defined.
1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giớiError! Bookmark not

defined.
1.2.1 Nhóm các nước phát triển ......................... Error! Bookmark not defined.
1.2.2 Nhóm các nước đang phát triển ................ Error! Bookmark not defined.
1.3 Tổng quan việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam
............................................................................... Error! Bookmark not defined.
1.3.1 Sự hình thành và phát triển các quyền của người sử dụng đất ......... Error!
Bookmark not defined.
1.3.2 Các quy phạm pháp luật liên quan đến việc thực hiện các QSD đất Error!
Bookmark not defined.
1.3.3 Thực trạng viêc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam
........................................................................... Error! Bookmark not defined.
Chƣơng 2. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ
HÀ NỘI .................................................................... Error! Bookmark not defined.
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................. Error! Bookmark not defined.
2.1.1 Điều kiện tự nhiên..................................... Error! Bookmark not defined.
2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ......................... Error! Bookmark not defined.
2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất .................... Error! Bookmark not defined.
2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụngError!

Bookmark

not

defined.
2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đấtError! Bookmark not
defined.


2.2.3 Tình hình biến động diện tích các loại đất giai đoạn 2009-2013 ..... Error!

Bookmark not defined.
2.2.4 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai ........... Error! Bookmark not defined.
2.3 Kết quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đấtError!

Bookmark

not defined.
2.3.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất ....... Error! Bookmark not defined.
2.3.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined.
2.3.3 Quyền cho thuê quyền sử dụng đất ........... Error! Bookmark not defined.
2.3.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất ............ Error! Bookmark not defined.
2.3.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất ........... Error! Bookmark not defined.
2.3.6 Quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất ................ Error!
Bookmark not defined.
2.3.7 Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đấtError! Bookmark not
defined.
2.3.8 Tổng hợp các chỉ tiêu, ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân thực hiện
các quyền sử dụng đất ........................................ Error! Bookmark not defined.
2.4 Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ..... Error!
Bookmark not defined.
2.4.1 Đánh giá chung một số quyền sử dụng đất được thực hiện trên địa bàn
........................................................................... Error! Bookmark not defined.
2.4.2 Những điểm tích cực và hạn chế khi thực hiện các quyền của người sử
dụng đất.............................................................. Error! Bookmark not defined.
Chƣơng 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC
HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤTError!

Bookmark

not

defined.
3.1 Giải pháp về cơ chế chính sách pháp luật về đất đaiError!

Bookmark

not

defined.
3.2 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính thực hiện các quyền sử dụng đất
............................................................................... Error! Bookmark not defined.
3.3 Giải pháp về đội ngũ cán bộ công chức, viên chức và cơ sở vật chất. .... Error!
Bookmark not defined.


3.4 Một số giải pháp cụ thể cho huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội .............. 89
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................ Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 11
PHỤ LỤC ................................................................. Error! Bookmark not defined.


DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH
Bảng 2.1 Thống kê các loại đất theo đối tượng sử dụng và quản lý ................. Error!
Bookmark not defined.
Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất theo các mục đích chính ................................................. 49

Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp......... Error! Bookmark not defined.
Bảng 2.4 Hiện trạng đất chuyên dùng ....................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 2.5 Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất huyện Thạch Thất giai
đoạn năm 2009-2013 ................................................. Error! Bookmark not defined.

Bảng 2.6 Diện tích đất chồng lấn giữa các xã của huyện Thạch Thất .............. Error!
Bookmark not defined.
Bảng 2.7 Thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất ở huyện Thạch Thất từ năm
2009-2014 ................................................................. Error! Bookmark not defined.
Bảng 2.8 Thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp huyện Thạch Thất
từ năm 2009-2014 ..................................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 2.9 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất
................................................................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 2.10 Thực hiện quyền cho thuê QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014
................................................................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 2.11 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền cho thuê QSD đất Error!
Bookmark not defined.
Bảng 2.12 Thực hiện quyền thừa kế QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014
................................................................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 2.13 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất .. Error!
Bookmark not defined.
Bảng 2.14 Thực hiện quyền tặng cho QSD đất ở huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014
................................................................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 2.15 Thực hiện quyền tặng cho QSD đất nông nghiệp huyện Thạch Thất từ
năm 2009-2014 .......................................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 2.16 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSD đất Error!
Bookmark not defined.


Bảng 2.17 Thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất huyện Thạch
Thất từ năm 2009-2014 ............................................. Error! Bookmark not defined.
Bảng 2.18 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh
QSD đất..................................................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 2.19 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các quyền sử
dụng đất ..................................................................... Error! Bookmark not defined.

Hình 2.1 Bản đồ hành chính huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội ........................35


BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

CHỮ VIẾT TẮT

STT

Ý NGHĨA

1

QSD

Quyền sử dụng

2

GCN

Giấy chứng nhận

3

SHNN

Sở hữu nhà nước

4

SHTN

Sở hữu tư nhân

5

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

6

UBND

Ủy ban nhân dân

7

TTCN-XDCB

Tiểu thủ công nghiệp-Xây dựng cơ bản

8

NTM

Nông thôn mới

9

KH

Kế hoạch

10

TDTT

Thể dục thể thao

11

THCS

Trung học cơ sở

12

PTTH

Phổ thông trung học

13

CNTT

Công nghệ thông tin

14

GPMB

Giải phóng mặt bằng

15

VPĐK

Văn phòng đăng ký

16

CNC

Công nghệ cao

17

TNMT

Tài nguyên môi trường

18

VPCC

Văn phòng công chứng

19

ĐHQG

Đại học quốc gia


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất chính
không thể thay thế được của một số ngành sản xuất như nông nghiệp, lâm nghiệp, là
một bộ phận không thể tách rời lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia,
là nơi trên đó, con người xây dựng nhà cửa, các công trình kiến trúc…; là nơi diễn
ra các hoạt động văn hóa; là nơi phân bổ các vùng kinh tế, các khu dân cư; là thành
quả cách mạng của cả dân tộc; là cơ sở để phát triển hệ sinh thái, tạo nên môi
trường, duy trì sự sống của con người và sinh vật. C.Mác đã khái quát vai trò kinh
tế của đất đai: "Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất". Đất
đai có vai trò quan trọng như vậy, nên Đảng và Nhà nước ta luôn luôn quan tâm đến
vấn đề đất đai, tăng cường quản lý nhà nước về đất đai.
Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nhân lực cơ bản để phát triển
kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đất đai được coi là một loại
bất động sản, là một hàng hoá đặc biệt, vì những tính chất của nó như cố định về vị
trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng
nếu sử dụng đất đai một cách hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà còn
tăng lên.
Theo Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Hiến pháp năm
2013, Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009 (gọi tắt là Luật đất
đai 2003 sửa đổi) và Luật Đất đai năm 2013 đều xác định rõ “đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, do đó đất đai là tài sản của toàn dân
trong đó Nhà nước là đại diện và thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu. Vấn đề
được đặt ra là cần phân định quyền và nghĩa vụ của “người chủ sở hữu” và “người

đại diện”. Tuy nhiên chúng ta cần nhấn mạnh Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về
đất đai nhưng Nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền này cho các
đối tượng sử dụng đất và đồng nghĩa với việc này là người sử dụng đất được trao
một số quyền nhất định.
Thạch Thất là một huyện phía tây của thành phố Hà Nội, với vị trí địa lý và
điều kiện tự nhiên khá thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội. Khi sát nhập vào
11


thành phố Hà Nội và có quy hoạch là 1 trong 5 khu đô thị vệ tinh của thành phố Hà
Nội, thị trường đất đai đã trở lên rất sôi động, người sử dụng đất cũng đã nhìn nhận
rõ hơn về các quyền của mình. Tuy nhiên do các quy định, chính sách pháp luật và
sự hiểu biết của người sử dụng đất còn hạn chế do đó kéo theo rất nhiều bất cập
trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất,
đồng thời việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực
hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn còn rất nhiều
bất cập.
Từ những lý do thực tế trên, để nhìn nhận đầy đủ về việc thực hiện đầy đủ
các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội
tôi tiến hành thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng
cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thạch Thất, thành phố Hà Nội”
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất (hộ
gia đình, cá nhân) trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
- Làm rõ những nguyên nhân và bất cập trong việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách về các quyền của người sử dụng đất.

- Thu thập, tài liệu số liệu về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Điều tra, khảo sát về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Đánh giá, phân tích thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

12


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Lê Xuân Bá và các cộng sự (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất
động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, NXB Khoa học và Kỹ thuật,
Hà Nội, tr. 39 - 48.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (9/2012), “Báo cáo kinh nghiệm nước ngoài về
quản lý và pháp luật đất đai”.
3. Nguyễn Đình Bồng (2006), “Một số vấn đề về thị trường quyền sử dụng đất ở nước
ta trong giai đoạn hiện nay”, Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực
trạng, nguyên nhân và những giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội.
4. Nguyễn Đình Bồng và các tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ thuật
để tài cấp nhà nước “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình
thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”, Trung tâm Điều tra
Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội.
5. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của
vương quốc Thụy Điển”, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình
hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa
học và Hợp tác Quốc tế.
6. Nguyễn Thị Mai (2002), “Hướng hoàn thiện pháp luật về đất đai”, Hội thảo Chính
sách pháp luật đất đai và thị trường bất động sản, (11/2002), Hà Nội.
7. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thạch Thất, Số liệu thống kê đất đai năm
2013 và các số liệu khác liên quan đến quản lý và sử dụng đất các năm.

8. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1980, Hiến pháp , Nxb Chính trị Quốc gia;
9. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992, Hiến pháp , Nxb Chính trị Quốc gia;
10. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1987, Luật Đất đai, Tổng cục Quản lý
ruộng đất, Hà Nội.
11. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993, Luật Đất đai , NXB Chính trị Quốc
gia, Hà Nội.
12. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Đất đai, NXB Bản Đồ, Hà Nội. .
13. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2001, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Đất đai, NXB Bản Đồ, Hà Nội.
13


14. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc
gia, Hà Nội.
15. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, Bộ luật dân sự (2005), NXB Chính trị
Quốc gia, Hà Nội.
16. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản của Luật xây dựng số 16/2003/QH11,
Luật đấu thầu số 61/2005/QH11, Luật doanh nghiệp số 60/2005/QH11, Luật
đất đai số 13/2003/QH11 và Luật nhà ở số 56/2005/QH11. NXB Chính trị
Quốc gia , Hà Nội.
17. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009, Luật sửa đổi Điều 126 của Luật
Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai. NXB Chính trị Quốc gia , Hà Nội.
18. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013, Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc
gia, Hà Nội.
19. Đinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử
dụng đất của người sử dụng đất: thực trạng và kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước
và Pháp luật, (10/2003), tr. 55 - 64.
20. Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài vào thị

trường bất động sản ở Trung Quốc”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường,
(8/2006), tr. 43 - 44.
21. UBND huyện Thạch Thất, Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển
kinh tế, xã hội năm 2014 và mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu thực
hiện năm 2015.
22. UBND huyện Thạch Thất, Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ chuyên môn
năm 2009 và phương hướng, nhiệm vụ công tác năm 2010.
23. UBND huyện Thạch Thất, Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ chuyên môn
năm 2010 và phương hướng, nhiệm vụ công tác năm 2011.
24. UBND huyện Thạch Thất, Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ chuyên môn
năm 2011 và phương hướng, nhiệm vụ công tác năm 2012.
25. UBND huyện Thạch Thất, Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ chuyên môn
năm 2012 và phương hướng, nhiệm vụ công tác năm 2013.
26. UBND huyện Thạch Thất, Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ chuyên môn
năm 2013 và phương hướng, nhiệm vụ công tác năm 2014.
14