thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất tại huyện thanh liêm, tỉnh hà nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM




ĐOÀN TRẦN TRUNG


THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC GIAO ĐẤT
KHÔNG THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN THANH LIÊM, TỈNH HÀ NAM



CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. TRẦN TRỌNG PHƯƠNG





HÀ NỘI - 2015
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực
và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn



Đoàn Trần Trung





Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thày giáo TS.Trần Trọng Phương giảng
viên Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam - người đã hướng dẫn, giúp đỡ rất tận tình
trong thời gian tôi nghiên cứu và hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
đã giảng dạy, đóng góp ý kiến, tạo điều kiện cho tôi học tập và hoàn thành luận văn
của mình.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Thanh Liêm, phòng Tài nguyên và
Môi trường, Chi cục Thống kê huyện Thanh Liêm đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu

thập số liệu và hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND các xã, Thị trấn, cán bộ địa chính đã giúp
đỡ tôi trong việc cung cấp tài liệu của địa phương, để tôi nghiên cứu và hoàn thành
luận văn này./.

Tác giả luận văn


Đoàn Trần Trung





Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữ viết tắt vi
Danh mục bảng vii
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục đích, yêu cầu nghiên cứu 3
Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1 Cơ sở khoa học về đất đai và vai trò của đất đai đến phát triển kinh tế
xã hội 4

1.1.1 Đất đai đối với sự phát triển của các ngành kinh tế 4
1.1.2 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến quản lý và sử dụng đất 4
1.1.3 Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức 5
1.1.4 Khái quát chung về quỹ đất của các tổ chức 7
1.1.5 Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất các tổ chức sử dụng đất 9
1.2 Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức 10
1.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao đất cho các tổ chức không
thu tiền sử dụng đất. 12
1.3.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó. 12
1.3.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 14
1.3.3 Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính 15
1.3.4 Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 15
1.3.5 Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng
đất đai 16
1.3.6 Yếu tố giá đất và định giá đất 16
1.3.7 Thị trường Bất động sản 18
1.4 Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất liên quan đến việc quản
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

lý sử dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam 18
1.4.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới 18
1.4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam 23
1.4.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao
đất không thu tiền sử dụng đất ở một số địa phương trong cả nước 29
1.4.4 Tình hình sử dụng đất đai của cả nước 30
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 43
2.1 Đối tượng nghiên cứu 43
2.2 Phạm vi nghiên cứu 43

2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có ảnh hưởng tới quá
trình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất. 43
2.2.2 Đánh giá tình hình quản lý Nhà nước về đất đai tại huyện. 43
2.2.3 Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không
thu tiền sử dụng đất tại huyện Thanh Liêm. 43
2.2.4 Đề xuất các giải pháp nhằm sử dụng đất hợp lý, có hiệu quả đối với
quỹ đất đã giao cho các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng
đất tại huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam. 43
2.3 Phương pháp nghiên cứu 43
2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 43
2.3.2 Phương pháp thống kê, so sánh 44
2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu 44
2.3.4 Phương pháp tổng hợp 44
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 45
3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và môi trường có
ảnh hưởng tới quá trình sử dụng đất của các tổ chức. 45
3.1.1 Điều kiện tự nhiên. 45
3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 50
3.2 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến
việc sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng tại huyện Thanh Liêm 58
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.2.1 Thuận lợi 58
3.2.2 Khó khăn, hạn chế 59
3.3 Đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Thanh Liêm 59
3.3.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai 59
3.3.2 Thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức năm 2013 huyện

Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam. 63
3.3.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai của các tổ chức 65
3.4 Thực trạng quản lý, sử dụng của các tổ chức được nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất tại huyện Thanh Liêm 66
3.4.1 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất của các
tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất. 66
3.4.2 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất 68
3.5 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các
tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất huyện Thanh Liêm-
tỉnh Hà Nam. 73
3.5.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 73
3.5.2 Giải pháp về thanh tra, kiểm tra 74
3.5.3 Giải pháp về khoa học công nghệ 74
3.5.4 Giải pháp về kinh tế 74
3.5.5 Giải pháp về nguồn lực 75
3.5.6 Giải pháp về tăng cường quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong thời gian tới trên
địa bàn huyện Thanh Liêm. 75
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 76
1 Kết luận 76
2 Đề nghị 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO 79
PHỤ LỤC 81
MỘT SỐ HÌNH ẢNH CỦA ĐỀ TÀI 81

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

WTO : Tổ chức Thương Mại Thế giới
SDĐ : Sử dụng đất
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
CN : Công nghiệp
CNH : Công nghiệp hoá
CSHT : Cơ sở hạ tầng
DV : Dịch vụ
ĐTH : Đô thị hoá
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB : Giải phóng mặt bằng
HĐND : Hội đồng Nhân dân
HTKT : Hạ tầng kỹ thuật
KDC : Khu dân cư
QĐ : Quyết định
QLNN : Quản lý Nhà nước

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

1.1 Hiện trạng sử dụng đất đai của cả nước năm 2013 30
1.2 Tình hình đất chưa sử dụng của các tổ chức sử dụng đất ở nước ta 34
3.1 Giá trị sản xuất các ngành kinh tế tại huyện Thanh Liêm 52
3.2 GDP các ngành kinh tế tại huyện Thanh Liêm 52
3.3 Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp huyện Thanh Liêm 53
3.4 Kết quả sản xuất ngành nông nghiệp huyện Thanh Liêm 54
3.5 Giá trị sản xuất ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và xây dựng

huyện Thanh Liêm 55
3.6 Giá trị ngành dịch vụ huyện Thanh Liêm giai đoạn 2009_2013 56
3.7 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 huyện Thanh Liêm 64
3.8 Hiện trạng tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức
phân theo loại hình sử dụng tại huyện Thanh Liêm 66
3.9 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức được giao đất theo đơn vị hành
chính xã, thị trấn tại huyện Thanh Liêm 67
3.10 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất của huyện Thanh Liêm 68
3.11 Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức 69
3.12 Diện tích cho thuê lại và bị lấn chiếm của các tổ chức được giao đất
không thu tiền sử dụng đất huyện Thanh Liêm 70
3.13 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức
được giao đất không thu tiền sử dụng đất huyện Thanh Liêm 71

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam là thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương Mại Thế giới (WTO) vào
ngày 7.11.2006. Việc gia nhập WTO là một trong những nỗ lực nhằm tiếp cận thị
trường thương mại toàn cầu, nâng cao vị thế của Việt Nam trên thị trường thương mại
quốc tế, tạo tiền đề hội nhập và phát triển nền kinh tế. Là một nước đang phát triển,
Việt Nam phải đối mặt với nhiều thách thức khi gia nhập môi trường cạnh tranh
quốc tế. Ý thức sâu sắc vấn đề này, Đảng và Nhà nước ta đã từng bước đưa ra
những quyết sách đúng đắn, phù hợp. Một trong những chính sách lớn là chương
trình hành động do Chính phủ đưa ra nhằm thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ
4 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X về một số chủ trương, chính sách lớn

để nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ
chức Thương mại thế giới (WTO). Chương trình hành động này xác định nhiệm
vụ của các cơ quan hành chính nhà nước ở Trung ương và địa phương, các doanh
nghiệp thuộc các thành phần kinh tế thực hiện Nghị quyết của Ban Chấp hành
Trung ương Đảng nhằm tận dụng cơ hội, vượt qua thách thức, đưa nước ta bước
vào giai đoạn phát triển mới, nhanh và bền vững. Chính phủ đã chỉ rõ 12 nhóm
nhiệm vụ chủ yếu cần được triển khai thực hiện và bảo vệ môi trường, phát triển
bền vững là một trong những nhiệm vụ quan trọng. Trong đó, mỗi nhiệm vụ được
cụ thể hoá bằng các đề án, kế hoạch, chính sách cần được xây dựng và thực hiện.
Các công việc cụ thể này được đề cập chi tiết đến nội dung, cơ quan chịu trách
nhiệm và thời gian hoàn thành. Đối với lĩnh vực thị trường đất đai và bất động
sản, công việc cần được triển khai thực hiện ngay từ năm 2007 là tổng kiểm kê
quỹ đất, quỹ nhà ở, trụ sở làm việc của các cơ quan Nhà nước, các tổ chức chính
trị xã hội.
Theo kết quả thống kê đất đai năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
diện tích này là hơn 10.000.000 ha, chiếm hơn 30% diện tích tự nhiên của cả nước.
Quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn nhưng việc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

quản lý và sử dụng nhìn chung còn chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn để xảy ra tiêu
cực như: Sử dụng không đúng diện tích, không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển
nhượng, cho thuê trái phép…
Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành
Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử
dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 01/4/2008. Đây là
việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với
nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho
các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng.
Thanh Liêm là huyện bán sơn địa nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Hà Nam,

thời gian vừa qua với quá trình phát triển công nghiệp và chuyển dịch đất đai diễn ra
tương đối mạnh mẽ, phù hợp với quá trình phát triển kinh tế xã hội của huyện. Công
tác quy hoạch, kế hoạch, sử dụng đất cũng như công tác giao đất cho thuê đất được
huyện thực hiện tốt phù hợp với quy định của pháp luật. Đối với việc giao đất cho các
tổ chức không thu tiền sử dụng đất đã giải quyết được nhu cầu về đất cho các tổ chức
giáo dục, chính trị, xã hội và tổ chức hành chính Nhà nước. Song, bên cạnh đó vẫn còn
tồn tại không ít những thách thức và khó khăn trong công tác giao đất cho các tổ chức
không thu tiền sử dụng đất mà trong thời gian tới cần khắc phục kịp thời để đáp ứng
nhu cầu sử dụng của các đối tượng sử dụng đất, tránh lãng phí đất đai
Vì vậy để giải quyết vấn đề sử dụng đất cho các tổ chức được giao đất
không thu tiền sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý thúc đẩy kinh tế của huyện phát
triển vấn đề đặt ra là phải đánh giá được hiệu quả sử dụng đất nói chung và đất
các tổ chức nói riêng trên địa bàn huyện Thanh Liêm đảm bảo bền vững có hiệu
quả. Xuất phát từ những lý do trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Thực trạng
và giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được giao đất
không thu tiền sử dụng đất tại huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam" được đặt ra
với mong muốn đưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường
vai trò nắm chắc, quản chặt quỹ đất của Nhà nước (đại diện chủ sở hữu đối với
đất đai) nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức được giao đất quản
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

lý sử dụng nói riêng trên địa bàn huyện Thanh Liêm và góp phần thực hiện các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
2. Mục đích, yêu cầu nghiên cứu
2.1 Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được
giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của
các tổ chức giao đất không thu tiền sử dụng đất theo đúng mục đích được giao, hiệu

quả và bền vững.
2.2 Yêu cầu của đề tài:
- Đề tài nghiên cứu trên cơ sở các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra phải
trung thực, chính xác, đảm bảo độ tin cậy và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất
của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp thiết thực, phù hợp với đặc điểm của địa phương
nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không
thu tiền sử dụng đất trên địa bàn huyện.




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở khoa học về đất đai và vai trò của đất đai đến phát triển kinh tế xã hội
1.1.1. Đất đai đối với sự phát triển của các ngành kinh tế
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một
tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế
quốc dân, đất đai cũng có những vị trí vai trò khác nhau.
Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền tảng, làm cơ
sở, làm địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh.
Trong ngành nông nghiệp đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng, là nguồn lực
hàng đầu của ngành nông nghiệp. Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất cho lao động
mà còn là nguồn thức ăn cho cây trồng. Mọi tác động của con người vào cây trồng
đều được dựa vào đất đai và thông qua đất đai. Đất đai sử dụng trong nông nghiệp
được gọi là ruộng đất.

1.1.2. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến quản lý và sử dụng đất
1.1.2.1. Nhân tố điều kiện tự nhiên
Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế hàng
đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa hình, thổ
nhưỡng) và các nhân tố khác.
- Điều kiện tự nhiên khí hậu: Các yếu tố khí hậu, thủy văn ảnh hưởng rất lớn,
trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện tự nhiên sinh hoạt của con người.
- Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhưỡng): Địa hình, địa mạo và độ dốc
ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp, đặt ra yêu cầu quy hoạch,
xây dựng đồng ruộng để thủy lợi hóa và cơ giới hóa. Điều kiện thổ nhưỡng quyết
định rất lớn đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp.
Đối với đất phi nông nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá thành
xây dựng công trình và gây khó khăn cho việc đưa đất vào sử dụng.
Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí địa lý của
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

vùng với sự khác biệt về điều kiện tự nhiên ánh sáng, nhiệt độ nguồn nước và các
điều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định khả năng, công dụng và hiệu quả sử dụng
đất đai. Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận
dụng các lợi thế nhằm đạt được hiệu ích cao nhất về xã hội, môi trường và kinh tế.
1.1.2.2. Nhân tố kinh tế - xã hội
Bao gồm các yếu tố như chế độ, dân số và lao động, thông tin và quản lý,
chính sách môi trường và chính sách đất đai, yêu cầu quốc phòng, sức sản xuất và
trình độ phát triển của kinh tế hàng hóa, cơ cấu kinh tế và phân bố sản xuất, các
điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải, sự phát
triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện và trang
thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ thuật vào
sản xuất
Nhân tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc

sử dụng đất đai.
1.1.2.3. Nhân tố không gian
Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất (như các ngành nông
nghiệp, công nghiệp, khai thác, xây dựng, mọi hoạt động kinh tế và hoạt động xã hội)
đều cần đến đất đai như điều kiện không gian để hoạt động. Không gian bao gồm cả vị
trí mặt bằng. Đặc tính cung cấp không gian của đất đai là yếu tố vĩnh hằng của tự nhiên
ban phát cho xã hội loài người. Vì vậy, không gian trở thành một trong những nhân tố
hạn chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất.
Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng công trình,
nhà xưởng, giao thông mặt bằng không gian và vị trí của đất đai có ý nghĩa đặc
biệt quan trọng và đem lại giá trị kinh tế.
1.1.3. Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, Hiến pháp
sửa đổi 2013 tại Chương II Điều 18 quy định "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất
đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà
nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài".
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

Theo Luật Đất đai sửa đổi 2013, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức
quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:
Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng quyết
định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định
là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó.
Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được
người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các
hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc

góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. ( Luật đất đai 2013)
Người sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến tổ chức
như sau:
Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã
hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công,
đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây
gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền
sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
Tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà
nước Việt Nam cho thuê đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

Theo Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất đai, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử
dụng đất được hiểu như sau:
Sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi sử dụng đất không đúng với
mục đích được giao, loại đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết định giao
đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc
giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật

Đất đai 2003; khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật đất đai năm 2013.
Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh
giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.
Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép hoặc chủ sử dụng đất cho phép sử dụng hoặc việc sử dụng đất do
được Nhà nước tạm giao hoặc mượn đất nhưng hết thời hạn tạm giao, mượn đất mà
không trả lại đất. ( Luật đất đai 2013)
1.1.4. Khái quát chung về quỹ đất của các tổ chức
Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất được kiểm kê bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu
tư vào Việt Nam.
Tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý
đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà
nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao
đất để quản lý, quy định trong Luật này bao gồm:
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính
phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên

hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà
nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện
các hoạt động dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả.
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản
đồ hiện trạng sử dụng đất thì Loại hình tổ chức được phân thành:
- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao
gồm: cơ quan của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội (trừ các cơ
quan cấp xã); tổ chức sự nghiệp công; đơn vị quốc phòng, an ninh.
- Uỷ ban nhân dân cấp xã là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất sử
dụng vào các mục đích: đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích; đất làm
trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã
hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho Uỷ ban nhân dân cấp xã xây dựng các
công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí,
chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương.
Đối với các công trình công cộng do các tổ chức được công nhận là pháp nhân hoặc
do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì không thống kê vào đối tượng Uỷ ban nhân dân
cấp xã sử dụng.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

- Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức xã
hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác không phải là
cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế.
- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm

doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức nước ngoài
có chức năng ngoại giao. [Bộ Tài nguyên và Môi trường (2007), Thông tư số
08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện
trạng sử dụng đất]
1.1.5. Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất các tổ chức sử dụng đất
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn; mọi hoạt động của con
người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích đất tự nhiên
của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát triển,
dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con
người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì
luôn có xu hướng tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những
người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử
dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu
cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất
trong cả nước. Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất
trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất
đai. Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài
hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu
phát triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử
dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một
trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà
nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế nói riêng.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

1.2. Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến
đáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều

thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến
sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế
quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển
đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân. (Chính phủ, 1996, Nghị
định số 85/CP)
Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng được cải
thiện. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản
lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng
của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà
nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua
Luật đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan.
Cụ thể như:
Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối
với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng
đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận. Hình thức cho thuê
đất đối với các đối tượng như: Tổ chức kinh tế trong nước; Tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao.
Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng
kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng.(Chính phủ, 1999, Nghị định số 17/1999/NĐ-CP )
Luật Đất đai năm 2003 (đã được chi tiết hóa thêm ở Luật đất đai 2013),
quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: Tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm.
Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, tại Điều 54, Luật Đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

đai năm 2013 quy định 05 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử

dụng đất,
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại
Điều 129 của Luật này;
2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất
là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh
doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản
4 Điều 55 của Luật này;
3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng
công trình sự nghiệp;
4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án
của Nhà nước;
5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi
nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này.
* Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ, ngành có liên
quan đã ban hành các văn bản các văn bản, chính sách về giao đất cho các tổ
chức không thu tiền sử dụng đất tại Việt Nam hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định
việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành
Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10
năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết về bồi
thường, hỗ trợ, TĐC và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất của các tổ chức
kinh tế đã bị sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn
chiếm, chiếm dụng…
Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ
tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang
quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục
tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được nhà nước
giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý, sử dụng hiệu
quả hơn đối với quỹ đất này. [Chính phủ (2007), Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về
kiểm kê quỹ đất đang quản lý sử dụng của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất]
1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao đất cho các tổ chức không thu
tiền sử dụng đất.
1.3.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền KT-XH. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các
văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế- xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó
không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi quốc
hội thông qua Luật Đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh
chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ
thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ
chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ
đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình
thành trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn
đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc
phòng, an ninh và ổn định xã hội (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006) .
Theo đó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn được Chính phủ không
ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi
thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp
luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã
cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy
nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua
các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở.
Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về
quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ
thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều,
mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ,
chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật (Tôn Gia
Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm
tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy
UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng

nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Từ
đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, TĐC, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên
truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều địa
phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật
trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói
chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi
phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành
pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng
trực tiếp đến tiến độ GPMB (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007).
1.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Quy hoạch sử
dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng
đất của các ngành KT-XH và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ
cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với
nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng (Nguyễn Đức
Minh, 2001).
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức
việc bồi thường hỗ trợ thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng
vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, hỗ trợ nào đều dựa trên
một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án
có hiệu quả KT-XH cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính
sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo
quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có

quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng
tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi
thường.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp,
thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững.
Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ
quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là
nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo” (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, 2007).
1.3.3. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu để
“quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp
lý của đất đai. Trước tháng 12/2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy đủ hồ sơ địa
chính theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính
(khoảng trên 30% số xã đã cấp GCNQSDĐ) để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử
dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCNQSDĐ
như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh, (Bộ
Tài nguyên và Môi trường, 2007).
Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định tại
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều
địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy đủ, chưa đồng
bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên đang làm nảy
sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như không đủ cơ sở giải quyết tranh
chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy,
việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ và lập lại
HSĐC là rất cần thiết.

1.3.4. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản
lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm
bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất. Theo quy định của các nước, đất đai là
một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy
định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp
GCNQSDĐ. Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an
toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
Trong công tác GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi
thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở
nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc
cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác GPMB đã gặp rất nhiều
khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác GPMB sẽ
thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.3.5. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai
Công tác bồi thường, hỗ trợ là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền
lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất
chính của chính quyền địa phương. Hội đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra,
kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện
công tác bồi thường hỗ trợ, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử
lý tạo niềm tin trong nhân dân.
1.3.6. Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một
trong những điểm mới của Luật Đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu như
trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai

khác nhau thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan
hệ đất đai khác nhau.
- Trước khi có Luật Đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC
đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày
17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày
17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 17

cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ ban hành quy
định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Giá đất để tính bồi thường thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định
trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP.
Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại
Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm),
mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính
bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất
nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá
thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các địa
phương.
- Từ khi có Luật Đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây (Điều 55):
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá theo quy định tại
khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất,
bồi thường, hỗ trợ và TĐC đã được quy định khá cụ thể tại Luật Đất đai năm 2003.
Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường” (khoản 1
Điều 56). Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật Đất đai năm 2003, ngày
16/11/2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất. Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá
đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình
phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo