đánh giá công tác thu hồi đất, giao đất một số dự án xây dựng nhà ở trên địa bàn huyện thanh trì, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM







HOÀNG TRỌNG HIỀN




ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIAO ĐẤT
MỘT SỐ DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI






LUẬN VĂN THẠC SĨ





HÀ NỘI – 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM






HOÀNG TRỌNG HIỀN



ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIAO ĐẤT
MỘT SỐ DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI





CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. ĐỖ THỊ TÁM

HÀ NỘI – 2015
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, số liệu và
kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo
vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2015


Tác giả luận văn


Hoàng Trọng Hiền






Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự lỗ lực của bản thân, tôi đã nhận
được sự hướng chu đáo của các quý thầy cô và sự giúp đỡ nhiệt tình, cùng nhiều ý
kiến đóng góp quý báu một số cá nhân và tập thể để giúp tôi hoàn thành bản luận
văn này.
Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn TS. Đỗ Thị Tám – giảng viên Khoa
Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo
tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Bộ
môn Quy hoạch đất đai - Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam
giúp tôi hoàn chỉnh luận văn.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Thanh Trì, Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện Thanh Trì; UBND xã Tân
Triều, UBND xã Thanh Liệt, Cục B42, B57 - Tổng cục V – Bộ Công an, Công ty cổ
phần HTG, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì cùng các trưởng thôn và
những người dân tham gia trả lời phỏng vấn đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên
cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân và bạn bè đã tạo điều kiện về
mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2015
Tác giả luận văn


Hoàng Trọng Hiền



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữ viết tắt vi
Danh mục các bảng vii
Danh mục hình viii
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục đích nghiên cứu 2
3 Yêu cầu 2
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2
5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1 Cơ sở lý luận về thu hồi đất, giao đất 4
1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất, giao đất 4
1.1.2 Cơ chế thu hồi đất, giao đất 6
1.2 Tình hình thu hồi đất, giao đất ở Việt Nam 11
1.2.1 Khái quát pháp luật về thu hồi đất, giao đất ở Việt Nam 11
1.2.2 Thẩm quyền, trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất 16
1.2.3 Tình hình thực hiện thu hồi đất, giao đất ở Việt Nam 21
1.3 Kinh nghiệm về thu hồi đất và giao đất của một số nước trên thế giới 25
1.3.1 Kinh nghiệm về thu hồi đất và giao đất của Trung Quốc 25
1.3.2 Kinh nghiệm về thu hồi đất và giao đất của Hàn Quốc 26
1.3.3 Kinh nghiệm về thu hồi đất và giao đất của Đức 26
1.3.4 Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam 27
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv

2.1 Nội dung nghiên cứu 29
2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Thanh Trì 29
2.1.2 Công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì 29
2.1.3 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi
đất để thực hiện các dự án 29
2.1.4 Một số giải pháp để thực hiện tốt công tác thu hồi đất và giao đất 29
2.2 Phương pháp nghiên cứu 29
2.2.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 29
2.2.2 Phương pháp chọn dự án 30
2.2.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 30
2.2.4 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu 31
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32
3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Thanh Trì 32
3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 32
3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội 34
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội 35
3.2 Công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì 36
3.2.1 Công tác quản lý đất đai 36
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Trì năm 2014 40
3.3 Đánh giá công tác thu hồi đất và giao đất tại một số dự án xây
dựng nhà ở trên địa bàn huyện Thanh Trì 45
3.3.1 Khái quát về các dự án 45
3.3.2 Đánh giá công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án 54
3.3.3 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi
đất để thực hiện các dự án 65
3.3.4 Đánh giá công tác giao đất để thực hiện dự án 79
3.4 Một số giải pháp để thực hiện tốt công tác thu hồi đất và giao đất 87
3.4.1 Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện 88

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.4.2 Nhóm giải pháp về chế độ chính sách 88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 90
1 Kết luận 90
2 Kiến nghị 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO 93
DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC 95
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chữ viết đầy đủ
BTHTTĐC Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
CBCS Cán bộ, chiến sỹ
CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
CSHT Cơ sở hạ tầng
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB Giải phóng mặt bằng
HĐBT Hội đồng bồi thường
SDĐ Sử dụng đất
TĐC
THĐ
Tái định cư
Thu hồi đất
UBND Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

STT Tên bảng Trang

3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của huyện Thanh Trì 43
3.2 Biến động sử dụng đất huyện Thanh Trì giai đoạn 2005 - 2014 44
3.3 Diện tích các loại đất bị thu hồi khi thực hiện dự án 1 55
3.4 Quy hoạch sử dụng đất của dự án 1 56
3.5 Kết quả thu hồi đất khi thực hiện dự án 1 59
3.6 Tổng hợp phương án bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đấtthực hiện dự án 1 59
3.7 Quy hoạch sử dụng đất dự án 2 61
3.8 Tổng hợp phương án bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất thực hiện dự án 2 63
3.9 Tổng hợp về thông tin sử dụng đất của các hộ điều tra 65
3.10 Phương thức sử dụng tiền bồi thường và hỗ trợ của các hộ điều tra 67
3.11 Thực trạng thay đổi về việc làm của các hộ điều tra trước và sau
khi bị thu hồi đất 68
3.12 Tổng hợp kết quả điều tra về kinh tế, việc làm của các hộ dân bị
ảnh hưởng 70
3.13 Đánh giá về sự hiểu biết của các hộ dân điều tra về giá đất trước

và sau thu hồi đất 71
3.14 Ý kiến đánh giá của người dân bị thu hồi đất về mức độ phù hợp
của giá đất tính bồi thường so với giá đất trên thị trường 72
3.15 So sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại dự án 1
với giá đất tính bồi thường tại dự án 2 73
3.16 Đánh giá của người dân về quá trình thực hiện công tác thu hồi đất 74
3.17 So sánh giữa hai cơ chế thu hồi đất của hai dự án 78
3.18 Các loại đất được giao để thực hiện dự án 1 80
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

3.19 Chênh lệch giữa số tiền bồi thường khi bị Nhà nước thu hồi đất
và số tiền nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất 84


DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

1.1 Trình tự và thủ tục giao đất ở tại nông thôn 20
1.2 Trình tự, thủ tục giao đất cho các tổ chức (đối với đất chưa GPMB) 21
3.1 Cơ cấu sử dụng đất huyện Thanh Trì năm 2014 42
3.2 Biến động sử dụng đất huyện Thanh Trì giai đoạn 2005-2014 45
3.3 Hệ thống ăng ten thu phát tin tại xã Tân Triều 46
3.4 Phối cảnh tổng thể dự án 1 48
3.5 Công trình nhà liền kề dự án 1 49
3.6 Công trình nhà biệt thự dự án 1 đang thi công 49
3.7 Quy hoạch sử dụng đất dự án 1 56
3.8 Mặt bằng dự án 2 đã được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng 64
3.9 Sự thay đổi lao động theo ngành, nghề trước và sau thu hồi đất 69

3.10 Đánh giá của người dân về việc phổ biến thông tin liên quan đến
thu hồi đất 75
3.11 Đánh giá của người dân về cơ chế thỏa thuận với chủ đầu tư 75
3.12 Đánh giá của người dân về các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất 76
3.13 Đánh giá của người dân về công tác kiểm đếm tài sản để bồi thường 76
3.14 Ý kiến của người dân về giải pháp cải thiện cơ chế thu hồi đất 79
3.15 Đánh giá của người dân về phổ biến thông tin liên quan đến
công tác giao đất 85
3.16 Các hình thức người dân tiếp cận với thông tin liên quan đến
giao đất 85
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ix

3.17 Ý kiến đánh giá của người dân về sự minh bạch trong bắt thăm
vị trí lô đất 86
3.18 Mục đích sử dụng đất của các người dân sau khi được giao đất 87
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là trong thời kỳ đẩy mạnh
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế là điều tất
yếu. Phát triển đồng bộ với quá trình này là sự xuất hiện của nhiều khu công nghiệp,
khu kinh tế, khu du lịch, cơ sở hạ tầng, và đặc biệt là các khu đô thị, khu nhà ở cũng
cần được mở rộng để đáp ứng nhu cầu của sự phát triển. Trong khi quỹ đất hiện có
để Nhà nước giao cho các hạng mục trên không thể đáp ứng được nhu cầu của sự
phát triển. Vì vậy, việc thu hồi đất ở, đất nông nghiệp đang sử dụng để chuyển sang

đất chuyên dùng là điều không thể tránh khỏi. Nhu cầu chuyển đổi đất đai ngày
càng tăng đã và đang tạo ra những mâu thuẫn giữa việc thu hồi đất để tập trung quỹ
đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội với việc sử dụng đất đai một cách
hợp lý và bền vững. Ngài ra cũng cần quan tâm đến các vấn đề liên quan đến việc
làm, thu nhập cho những người bị thu hồi đất, đồng thời phân bổ quỹ đất một cách
hợp lý, giữ ổn định và công bằng xã hội.
Thực tế cho thấy công tác thu hồi đất, giao đất trong cả nước nói chung và
trên địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng đang diễn ra rất khó khăn và phức tạp. Mặc
dù các quy định của pháp luật về giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư đã và đang từng bước được hoàn thiện. Nguyên tắc, điều kiện và đơn giá ngày
càng được rõ ràng, cụ thể nhằm giải quyết một cách hài hòa lợi ích của Nhà nước,
lợi ích của người bị thu hồi đất và lợi ích của nhà đầu tư. Tuy nhiên, về lý thuyết khi
Nhà nước tiến hành thu hồi đất thì việc bồi thường một giá trị lớn hơn mà người bị
thu hồi đất có thể nhận được từ đất là phù hợp. Nhưng trên thực tế đất đai thì có hạn
và ngày càng khan hiếm, điều này tương đương với việc giá đất luôn có xu hướng
tăng cao ngay cả khi nó chưa được sử dụng. Chính vì điều này nên người có đất
luôn có xu hướng yêu cầu giá bồi thường về đất cao hơn so với giá mà Nhà nước
đặt ra. Điều đó dẫn đến việc thu hồi đất và giao đất để thực hiện các dự án bị kéo
dài. Ngoài ra, quỹ đất càng khan hiếm thì việc giao đất, phân bố quỹ đất vào các
mục đích phát triển kính tế, xã hội sao cho hợp lý đảm bảo sự hài hòa và phát triển
bền vững lại càng trở nên bức thiết.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

Huyện Thanh Trì nằm ven phía Nam và Đông Nam thành phố Hà Nội. Trong
những năm gần đây, huyện có tốc độ đô thị hóa rất nhanh, có rất nhiều dự án được
đầu tư trên địa bàn huyện làm thay đổi bộ mặt đô thị của huyện. Tuy nhiên, vấn đề
nào cũng có hai mặt của nó, vốn là một huyện sản xuất nông nghiệp nhưng do tốc
độ đô thị hóa tăng nhanh dẫn đến bên cạnh các dự án thu hồi đất để thực hiện tái
định cư, giãn dân còn có rất nhiền các dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở cho

các bộ nhân viên của các cơ quan, tổ chức được triển khai thực hiện. Do đó, đòi hỏi
cần có một cơ chế, giải pháp để thực hiện công tác thu hồi đất và giao đất đảm bảo
đúng trình tự, thủ tục của pháp luật và có những giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ
thực hiện các dự án trên địa bàn.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác
thu hồi đất, giao đất một số dự án xây dựng nhà ở trên địa bàn huyện Thanh Trì,
thành phố Hà Nội”.
2. Mục đích nghiên cứu
Đánh giá tình hình thu hồi đất và giao đất tại một số dự án xây dựng nhà ở
trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
Đề xuất một số giải pháp góp phần thực hiện tốt công tác thu hồi đất và giao
đất đối với các dự án trên địa bàn huyện.
3. Yêu cầu
- Nắm vững những văn bản quy định về thu hồi đất và giao đất và các văn
bản pháp luật có liên quan.
- Số liệu điều tra, khảo sát phải phản ánh khách quan, chính xác và đảm bảo độ
tin cậy.
- Giải pháp và đề xuất phải phù hợp với thực tiễn tại địa phương.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a) Đối tượng nghiên cứu
- Các cơ chế chính sách liên quan đến công tác thu hồi đất, giao đất thực hiện
dự án.
- Quỹ đất nằm trong chỉ giới thu hồi thuộc các dự án nghiên cứu.
- Các hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức bị thu hồi đất và được giao đất khi
thực hiện dự án.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

b) Phạm vi nghiên cứu
Hai dự án xây dựng nhà ở trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.

- Dự án 1: Dự án xây dựng nhà ở cho các bộ chiến sỹ cục B42, B57 – Tổng
cục V – Bộ công an tại xã Tân Triều, huyện Thanh Trì. Với tổng diện tích
234.793m2, ảnh hưởng đến 335 hộ gia đình, cá nhân và 01 tổ chức.
- Dự án 2: Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư phục vụ giải
phóng mặt bằng xã Thanh Liệt, huyện Thanh Trì. Với tổng diện tích 17.367,1m2,
ảnh hưởng đến 31 hộ gia đình , cá nhân và 01 tổ chức.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Làm cơ sở để đánh giá chung tình hình thực hiện trình
tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất trên địa bàn huyện Thanh Trì.
- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả của đề tài ngoài việc góp phần giải quyết vấn đề
khó khăn tồn tại khi thực hiện các dự án xây dụng nhà ở trên địa bàn huyện Thanh
Trì, còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương có tình trạng tương tự.










Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở lý luận về thu hồi đất, giao đất
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, giao đất
1.1.1.1. Thu hồi đất

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước nắm giữ quyền
quyết định số phận pháp lý của đất đai. Đây là quyền năng tuyệt đối của chủ sở hữu,
nó bao trùm lên toàn bộ vốn đất trong phạm vị lãnh thổ quốc gia, ngoài Nhà nước
không ai được phép định đoạt. Thu hồi đất là một trong những hành vi pháp lý thể
hiện quyền định đoạt đó.
Thu hồi đất không chỉ hiểu một cách thuần túy là Nhà nước tước đi quyền sử
dụng của các chủ sử dụng đất mà qua đó để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới
phù hợp với lợi ích của Nhà nước và xã hội. Thực tế, thu hồi đất là giai đoạn kết
thúc việc sử dụng đất của chủ thể này nhưng là bước kế tiếp của việc sử dụng đất
của một chủ thể mới. Do vậy, các quy định về thu hồi đất cần kết nối được ba lợi
ích của ba chủ thể quan trọng là: Nhà nước – chủ đầu tư – người bị thu hồi đất.
“Thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước, của
xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng
đất” (Trần Quang Huy, 2008).
Theo quy định tại Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà
nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp
luật về đất đai” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Từ các định nghĩa trên, thu hồi đất được hiểu dưới hai góc độ cơ bản đó là:
(i) Thu hồi đất là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt mối quan hệ pháp luật
đất đai được thể hiện dưới hình thức là một quyết định hành chính của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền về giao đât, cho thuê đất. Đây là một quyết định thể hiện quyền
lực của Nhà nước nhằm thực thi một trong những nội dung của nhà nước về quản lý
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

đất đai. Vì vậy, thẩm quyền thu hồi đất phải tuân thủ Điều 44 Luật Đất đai 2003
(nay là điều 66, Luật Đất đai 2013). Một quyết định thu hồi đất không đúng thẩm

quyền hoặc trái thẩm quyền không làm chấm dứt quan hệ về đất đai, ví dụ như
quyết định thu hồi đất của chủ tịch UBND cấp huyện đối với đất giao cho tổ chức
sử dụng đất. Cho nên mọi quyết định thu hồi đất phải tuân thủ quy định về thẩm
quyền thu hồi đất.
(ii) việc thu hồi đất phải xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước và xã hội hoặc là
biện pháp, chế tài nhằm xử lý các vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất.
Điều này có nghĩa Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế theo các trường hợp quy
định tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 và Nghi định số
69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ. Mặt khác, trong nhiều lý do thu
hồi đất thì các vi phạm pháp luật về đất đai của người sử dụng đất chiếm một tỷ lệ
đáng kể. Đây là các trường hợp không tuân thủ các quy định của Nhà nước về quản
lý và sử dụng đất, vi phạm với quy mô và mức độ nghiêm trọng dẫn tới hậu quả là
Nhà nước phải tước đi quyền sử dụng đất của họ. Thu hồi đất là một biện pháp cần
thiết để chấm dứt sự vi phạm của người sử dụng đất và lập lại kỷ cương trong quá
trình quản lý của Nhà nước về đất đai.
1.1.1.2. Giao đất
Giao đất là một nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai, được
hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu.
Nhà nước thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng
đất thông qua việc giao đất (cho thuê đất). So sánh với các nước có sự tương đồng
về chế độ sở hữu đất đai với nước ta cho thấy, khái niệm giao đất là sự khác biệt,
đặc thù trong hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam. Theo quy định tại Khoản 7,
Điều 3 Luật Đất đai 2013 “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà
nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử
dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 2003).
Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lí Nhà nước đối với đất đai, là
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và
quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử
dụng đất. Nếu như thu hồi đất là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp
luật đất đai thì giao đất lại là biện pháp pháp lý làm hình thành một quan hệ pháp
luật đất đai nhằm mục đích (Trần Quang Huy, 2008):
- Đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích có hiệu quả;
Giao đất là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai, công nhận quyền sử
dụng đất của người được công nhận. Người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích ghi
trong hồ sơ xin giao đất. Tính hợp pháp của quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho
chủ sử dụng đất yên tâm đầu tư vốn, công sức nhằm khai thác tốt tiềm năng đất đai,
cải tạo bồi bổ đất đai, phát triển sản xuất, thực sự coi đất như tài sản của mình,
không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
- Xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ
pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luật.
- Làm cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh quyền sử dụng đất theo pháp
luật phù hợp với sự vận động vốn có của quan hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống.
1.1.2. Cơ chế thu hồi đất, giao đất
1.1.2.1. Nhà nước thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất
của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử
dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất gồm
(Chính phủ, 2009):
(i) Thu hồi đất do nhu cầu của Nhà nước: Trong trường hợp này, thu hồi đất
được xem như là một biện pháp quản lý Nhà nước về đất đai. Trong quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Nhà nước với tư cách là chủ đầu tư lớn nhất có
nhiệm vụ xây dựng các cơ sở kinh tế, hạ tầng xã hội, sử dụng đất vào mục đích
công cộng, lợi ích của cộng đồng, bảo vệ chủ quyền quốc gia cùng với các chủ đầu
tư khác có nhu cầu sử dụng đất rất lớn. Trong khi đó, diện tích đất mà Nhà nước có

nhu cầu sử dụng lại do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang có quyền sử dụng do
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

được giao đất, cho thuê đất, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, vì lợi ích của xã hội, những người đang sử dụng
đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà nước và được Nhà nước bồi
thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật. Các trường hợp đó là: Nhà nước nước
sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh; Nhà nước sử dụng đất vào mục đích
công cộng, lợi ích quốc gia; Nhà nước nước sử dụng đất vào mục tiêu phát triển
kinh tế để xây dựng các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
(ii) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai: Trong quá trình sử dụng đất,
người sử dụng do vô ý hoặc cố ý vi phạp pháp luật đất đai. Các vi phạm này là
nghiêm trọng và dẫn tới hậu quả pháp lý là Nhà nước thu hồi đất, đây là một biện
pháp chế tài nhằm tước đi quyền sử dụng đất của người vi phạm. Các trường hợp
này gồm:
-Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
- Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
- Đất bị lấn, chiếm;
- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền;
đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liền; đất trồng
rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liền;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không
được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24
tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.
Các trường hợp nêu trên khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường
mà còn bị xử lý theo quy định của pháp luật.
(iii) Thu hồi đất vì lý do đương nhiên: Trường hợp này, Nhà nước thu hồi đất

không xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước cũng không do việc người sử dụng đất
mắc lỗi trong quá trình sử dụng mà đơn thuần là vì lý do đương nhiên dẫn tới việc
Nhà nước thu hồi dất. Các trường hợp đó là:
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản,
chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi
hết thời hạn.
Ngoài ra, theo phân loại đất của Luật Đất đai 2003, 2013 thu hồi đất được
phân ra thành: thu hồi đất nông nghiệp và thu hồi đất phi nông nghiệp. Theo đối
tượng bị thu hồi đất, thu hồi đất được phân ra thành thu hồi đất của hộ gia đình, cá
nhân, thu hồi đất của tổ chức, thu hồi đất của cơ sở tôn giáo…
1.1.2.2. Nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất
Bản chất cơ chế này là hình thức chuyển đổi đất đai tự nguyện, đây là một
quan hệ dân sự giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất, không thể đưa ra bất kỳ một
quyết định hành chính nào vào mối quan hệ này. Cơ chế này được điều chỉnh chỉ
bằng pháp luật dân sự. Tất nhiên, như vậy thì không thể giải quyết được tình trạng
một số người đang sử dụng đất không đồng ý chuyển nhượng những thửa đất cuối
cùng trong vùng dự án cho nhà đầu tư. Từ thực tế triển khai, rất nhiều ý kiến cho
rằng cần có quyết định hành chính để hỗ trợ giải quyết những thửa đất cuối cùng
trong vùng dự án không đạt được sự đồng thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng
đất. Nói cách khác, đó là áp dụng song song hai hình thức Nhà nước thu hồi đất và
hình thức chuyển đổi đất đai tự nguyện. Trước Luật Đất đai 2003, chỉ có một hình
thức chuyển đổi đất đai bắt buộc là một quan hệ hành chính dựa trên các quyết định

hành chính về thu hồi đất và mọi người có trách nhiệm thực hiện các quyết định
hành chính đó (Đào Trung Chính, 2013). Dựa trên cơ sở quyết định hành chính của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc thu hồi đất và giao đất hoặc cho thuê đất
đó cho người khác sử dụng; người được giao đất hoặc cho thuê đất phải chi trả tiền
bồi thường về đất cho người bị thu hồi đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho
Nhà nước. Cơ chế thu hồi đất được áp dụng cho cả dự án đầu tư phát triển kinh tế vì
mục đích lợi nhuận của nhà đầu tư. Trong quá trình triển khai, các nhà đầu tư thấy
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc rất phức tạp, khó khăn, phiền hà. Một mặt, nhà
đầu tư vẫn phải thương thảo trực tiếp với người đang sử dụng đất để thực hiện việc
chi trả tiền bồi thường về đất. Mặt khác, để tiếp cận được với đất nhà đầu tư cũng
phải thảo luận trực tiếp với cả ba cấp chính quyền tỉnh, huyện, xã và trong nhiều
trường hợp cũng phải thông qua các thủ tục phức tạp với những chi phí không chính
thức. Do đó, các nhà đầu tư đề nghị phải đổi mới cơ chế chuyển đổi đất đai sao cho
bớt phiền hà về thủ tục hành chính, tăng thêm độ công khai và tốt nhất là nhà đầu tư
có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng trực tiếp từ tổ chức kinh tế, hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng đất.
Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 1998 đã cho phép các tổ chức kinh tế
được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là các nhà
đầu tư có thể tự thực hiện việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người
đang sử dụng đất để có đất thực hiện dự án đầu tư. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư
năng động đã tự thực hiện cơ chế chuyển đổi đất đai này. Nhưng do chưa có quy
định rõ ràng trong hệ thống pháp luật về cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện nên
hầu hết các địa phương vẫn ban hành quyết định thu hồi đất và bắt các nhà đầu tư đã
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất
cho Nhà nước theo đúng quy trình chuyển đổi đất đai bắt buộc. Thực tế như vậy đặt
ra yêu cầu phải tiếp tục đổi mới hệ thống pháp luật đất đai theo hướng xác định nội
dung cụ thể của cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện.

Luật Đất đai 2003 đã quy định rất cụ thể phạm vị được áp dụng cơ chế
chuyển đổi đất tự nguyện, đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyện nhượng, thuê
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế,
hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án.
Trong thời gian đầu triển khai, cơ chế này đã được các nhà đầu tư năng động
đón nhận và triển khai khá tốt, giúp cho các nhà đầu tư chủ động tiếp cận đất đai,
không chịu áp lực do mối quan hệ hành chính nặng nề với chính quyền địa phương
các cấp. Tuy nhiên sau một vài năm thực hiện, tại một số dự án đã xảy ra tình trạng
người đang sử dụng đất không muốn hợp tác với nhà đầu tư, đòi giá đất rất cao để
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

nhà đầu tư không thể chấp nhận nổi. Nhiều nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng
được khoảng 80% đất cho dự án đầu tư nhưng không thể nhận chuyển nhượng tiếp
20% đất còn lại, dự án không thể có đầy đủ đất để triển khai. Pháp luật hiện hành về
đất đai chưa có quy định để giải quyết tình trạng một số người dân đang sử dụng đất
không chấp nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư, hoặc chấp
nhận với giá quá cao. Đây là nhược điểm mấu chốt của cơ chế chuyển đổi đất đai tự
nguyện, là nguyên nhân chính làm cho các nhà đầu tư sau một thời gian lại muốn
chỉ áp dụng cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc.
1.1.2.3. Nhà nước giao đất
Giao đất là hành vi pháp lý của cơ quan Nhà nước thực hiện việc phân phối
lại đất đai cho tộc chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm đảm bảo cho đất đai được sử
dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả nhằm mục đích: Giao đất phải đúng quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất; Giao đất phải đúng thẩm quyền, đúng đối tượng; Giao đất
phải đúng trình tự, thủ tục.
Để Nhà nước thực hiện tốt được chức năng quản lý đối với đất đai và đáp
ứng các nguyện vọng khác nhau của các chủ sử dụng đất, Nhà nước tiến hành giao
đất theo hai hình thức:

- Giao đất không thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng
đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử
dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Theo Luật Đất đai 1987,
chỉ có duy nhất một hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất. Việc giao đất
được điều chỉnh bằng quan hệ hành chính, bao cấp, cụ thể là ai có nhu cầu thì được
Nhà nước giao đất, không còn nhu cầu thì Nhà nước thu hồi lại đất đã giao và khi
đó người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất. Đến Luật Đất đai 1993, Luật
Đất đai 2003 và mơi nhất là Luật Đất đai 2013, Nhà nước thực hiện đồng thời hai
hình thức giao đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử
dụng đất. Theo quy định của Luật này thì Nhà nước thực hiện giao đất không thu
tiền sử dụng đất trong các trường hợp sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an
ninh, công cộng không nhằm mục đích kinh doanh hay giao đất cho các hộ trực tiếp
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

- Giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất
bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng
đất phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Hình thức giao đất này được hình thành từ Luật Đất đai 1993, khi Nhà nước chính
thức bỏ chính sách bao cấp về đất đai khi giao đất để đáp ứng nhu cầu để ở, xây
dựng công trình hoặc kinh doanh thu lợi nhuận từ việc kinh doanh nhà đất của tổ
chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Theo quy định của pháp luật, Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất trong các trương hợp: giao đất để làm nhà ở cho hộ gia đình
cá nhân; giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đó; giao đất
cho một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ
quyết định. Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền sử dụng đất là chính sách tiến
bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thi trường, nhà nước
có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Mặt khác, với chính
sách giao đất có thu tiền sử dụng đất sẽ tạo tạo ra được công bằng giữa người sử
dụng đất với nhau, với người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào
mục đích sản xuất kinh doanh. Sử dụng đất phải trả tiền sẽ đưa đến kết quả đất đai
được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định
rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất
đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn.
1.2. Tình hình thu hồi đất, giao đất ở Việt Nam
1.2.1. Khái quát pháp luật về thu hồi đất, giao đất ở Việt Nam
1.2.1.1. Thời kỳ trước Luật Đất đai 1987
a. Thời kỳ phong kiến
Để củng cố và thâu tóm quyền lực của mình, trong thời kỳ này hầu hết các
nhà nước phong kiến (từ Lý, Trần, Lê, Nguyễn) đều duy trì và thay đổi trật tự các
hình thức sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu Nhà nước đối với đất đai. Chính
sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ này chủ yếu tập trung vào giải quyết các vấn
đề sở hữu đất đai thông qua “Ruộng đất công làng xã”, “Đồn điền”, “Sự nghiệp khai
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

hoang mở đất làm nông nghiệp”. Các nhà nước phong kiến đều lấy nông nghiệp làm
nền tảng khai hoang, mở rộng sản xuất tạo nguồn thu cho ngân khố quốc gia. Nhà
nước Trung ương không ngừng tìm mọi biện pháp để củng cố quyền lực mà một
trong những vấn đề then chốt là tìm cách nắm chắc quyền quản lý ruộng đất, nhằm
hình thành quyền sở hữu tối cao về ruộng đất trên thực tế (tức là bao gồm cả quyền
tịch thu hay sung công ruộng đất tư nhân trong các trường hợp cần thiết). Tóm lại,
chính sách ruộng đất của các triều đại phong kiến nổi bật lên là sự chi phối của
chính quyền vào các quan hệ ruộng đất. Sự chi phối mạnh hay yếu phụ thuộc vào
mục đích thực hay hư của quyền sở hữu tối cao của nhà nước (cũng là dựa vào sức
mạnh áp chế của Nhà nước). Mỗi thời các chính sách phát huy tác dụng tùy theo
hoàn cảnh lịch sử cụ thể, nhưng gặp nhau ở điểm chung là việc nhà nước vừa muốn

nắm chặt ruộng đất trong tay qua sở hữu ông làng xa lại vừa có chính sách khuyến
khích sở hữu tư nhân phát triển. Khuynh hướng phong kiến hóa ruộng đất là điều tất
yếu (Tổng cục Quản lý đất đai, 2001).
b.Thời kỳ Pháp thuộc (1858 – 1945)
Thực dân Pháp xâm lược nước ta theo quy trình từ Nam ra Bắc. Đối với Nam
kỳ, chính sách, pháp luật đất đai của thực dân Pháp là xóa bỏ các loại ruộng đất
công làng xã. Ở Bắc – Trung kỳ, Pháp dành cho người Nam triều quản lý các phủ
huyện xã nông thôn về mặt hành chính. Các doanh nghiệp công nghiệp đều nằm
trong sự quản lý của thực dân Pháp.
Như vậy, chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ này tập trung vào việc
xác lập quyền sở hữu ruộng đất, duy trì chế độ công điền và chế độ sở hữu nhỏ về
ruộng đất ở Bắc và Trung kỳ, cướp ruộng đất của dân đen để lập đồn điền ở Nam
kỳ… Chính những chính sách mang tính bóc lột này của thực dân Pháp đã đẩy hàng
vạn nông dân Việt Nam rơi vào cảnh mất ruộng, thiếu ruộng để sản xuất, phải rời bỏ
quê quán vào làm thuê cho các chủ đồn điền. Tuy nhiên việc mở mang đồn điền của
thực dân Pháp cũng góp phần tăng diện tích canh tác, phát huy thế mạnh của đất đai
ở các vùng trung du vào mục đích phát triển cây công nghiệp, từng bước phá vỡ thế
độc canh cây lúa, đổi mới cơ cấu cây trồng, tạo cơ sở cho việc hình thành các nông
lâm trường quốc doanh, doanh nghiệp sau này (Tổng cục Quản lý đất đai, 2001).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

c. Thời kỳ từ tháng 8/1945 đến trước năm 1986
Sau cách mạng Tháng 8 thành công, chúng ta tiến hành xoá bỏ chiếm hữu
ruộng đất của địa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho nông dân. Đảng và Nhà
nước chủ trương thực hiện khôi phục nền kinh tế sau chiến tranh và phấn đấu hoàn
thành những nhiệm vụ của cách mạng dân tộc dân chủ. Với khẩu hiệu người cày có
ruộng, Đảng và Nhà nước ta đã hoàn thành cải cách ruộng đất với một loạt các biện
pháp giúp nông dân sau khi được chia ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác đã

từng bước khôi phục nền kinh tế nông nghiệp. Với chính sách này, trong xã hội có
rất nhiều các thành phần kinh tế, nhiều cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất. Mỗi
một chủ thể, một thành phần kinh tế tương ứng với một hình thức SHĐĐ, tài sản
nhất định. Hiến pháp năm 1959, nhà nước thừa nhận ba hình thức sở hữu đất đai
bao gồm sở hữu Nhà nước, sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể. Đến Hiến pháp 1980 ra
đời quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Việc
sử dụng đất đai trong giai đoạn này được thực hiện theo cơ chế cấp phát (Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất). Khi tiến hành thu hồi đất Nhà nước tiến hành
điều chỉnh ruộng đất hoặc nhượng lại ruộng đất cho người bị trưng dụng sẽ được
đền bù từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng bị trưng dụng. Thực tế
trong thời kỳ này, quan hệ đất đai trong đền bù chủ yếu là thoả thuận sau đó thống
nhất giá trị đền bù mà không cần có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
phương án đền bù hay ban hành giá đền bù (Tổng cục Quản lý đất đai, 2001).
1.2.1.2. Thời kỳ từ năm 1987 đến trước Luật Đất đai 1993
Tháng 12/1986, Đại hội VI của Đảng với đường lối đổi mới toàn diện đã trở
thành bước ngoặt đối với nền kinh tế của nước ta, khẳng định việc chuyển sang nền
kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Luật Đất đai
được thông qua ngày 29/12/1987 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1988) là một
đạo luật quan trọng trong bước khởi đầu đổi mới nền kinh tế, xã hội của đất nước đã
được thể chế hóa một phần quan trọng về chính sách đất đai: Quy định về thẩm quyền
giao đất; Quy định về các đảm bảo của nhà nước đối với quyền của người sử dụng
đất; Quy định người sử dụng đất phải đăng ký đất đai đang sử dụng vào sổ địa chính
và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện đăng ký đất đai.
Bên cạnh đó, Luật này không thừa nhận giá trị của đất cũng như giá trị quyền sử dụng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

đất, không được tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nhu cầu thị trường.
Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong một số trường hợp nhất
định. Người đang sử dụng đất mà bị Nhà nước thu hồi đất do nhu cầu của Nhà nước

hoặc của xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác. Người được
giao đất có nghĩa vụ phải đền bù thiệt hại thực tế cho người bị thu hồi đất, bồi hoàn
thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất…
Có thể khẳng định rằng Luật Đất đai 1987 ra đời đã tạo ra những cơ sở pháp
lý đầu tiên cho hoạt động khai thác và sử dụng đất, góp phần tạo điều kiện cho
người sử dụng đất tiếp cận, khai thác và phát huy được giá trị của đất (Tổng cục
Quản lý đất đai, 2001).
1.2.1.3. Thời kỳ từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003
Trước yêu cầu của nền kinh tế, xã hội đặt ra yêu cầu về việc hoàn thiện các
chính sách pháp luật về đất đai Luật Đất đai 1987 đã không còn phù hợp với cơ chế
thị trường. Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Ngày 14/7/1993, Quốc hội khóa IX của nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Luật Đất đai mới (có hiệu lực thi
hành từ ngày 15/10/1993). Luật Đất đai 1993 đã có những đổi mới quan trọng về giá
đất và quyền của người sử dụng đất theo hướng phù hợp hơn với cơ chế thị trường
như: Lần đầu đưa ra quy định Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong và
ngoài nước thuê đất; Chó phép người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất…, đặt nền móng cho
sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản sau này; Nhà nước quy định giá
các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho
thuê đất… pháp luật thừa nhận đất có giá và xác định giá đất để quản lý.
Cùng với sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, nhiều văn bản khác được ban
hành tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Để phù hợp
với yêu cầu quản lý và sử dụng đất trong giai đoạn tiếp theo, trên cơ sở Luật Đất đai
1993, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 và Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 2001.
Quá trình 10 năm thực hiện hệ thống pháp luật đất đai xây dựng trên cơ sở
Luật Đất đai 1993, bổ sung năm 1998, 2001 đã thể hiện đầy đủ các mặt của quá
trình đổi mới chính sách pháp luật đất đai khi nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế bao
cấp sang cơ chế thị trường. Trong quá trình này, có thể đưa ra các kết luận sau: