đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố bắc giang, tỉnh bắc giang giai đoạn 2011 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM






NGUYỄN MINH PHÚC




ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ BẮC GIANG,
TỈNH BẮC GIANG GIAI ĐOẠN 2011 - 2013




LUẬN VĂN THẠC SĨ






HÀ NỘI, NĂM 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM




NGUYỄN MINH PHÚC




ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ BẮC GIANG,
TỈNH BẮC GIANG GIAI ĐOẠN 2011 - 2013



CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ




HÀ NỘI, NĂM 2015
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc.


Hà Nội, ngày 20 tháng 6 năm 2015
Tác giả luận văn



Nguyễn Minh Phúc











Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, sự đóng góp
quý báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Trước hết tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới giáo viên hướng dẫn khoa
học PGS.TS Hồ Thị Lam Trà đã chỉ bảo tận tình và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình
thực hiện đề tài và hoàn chỉnh luận văn của mình.
Tôi xin trân trọng cám ơn các Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý đất đai - Học
viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn
thành đề tài.
Tôi xin trân trọng cám ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Phòng Quản lý đất đai -
Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký QSD đất tỉnh Bắc Giang; Phòng
Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Phòng Quản lý đô thị, Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Bắc Giang, Chi cục Thống kê thành
phố Bắc Giang, cấp uỷ, chính quyền và nhân dân các xã, phường trên địa bàn thành
phố đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài trên địa bàn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng
nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cám ơn!


Hà Nội, ngày 20 tháng 6 năm 2015
Tác giả luận văn



Nguyễn Minh Phúc

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữ viết tắt vi
Danh mục bảng vii
Danh mục hình ix
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục đích và yêu cầu của đề tài 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất 4
1.1.1 Quyền sở hữu về đất đai 4
1.1.2 Quyền sử dụng đất 4
1.1.3 Mối quan hệ giữa quyền sở hữu về đất đai và quyền sử dụng đất 5
1.2 Hệ thống đăng ký đất đai 6
1.2.1 Khái quát chung về hệ thống đăng ký đất đai 6
1.2.2 Hệ thống đăng ký đất đai của một số nước trên thế giới 12
1.2.3 Hệ thống đăng ký đất đai tại Việt Nam 17
1.3 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 21
1.3.1 Cở sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ 21
1.3.2 Vị trí, chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký QSD đất 22
1.3.3 Hiện trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta 25
1.3.4 Đánh giá chung 30
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 32

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32
2.2 Nội dung nghiên cứu 32
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.3 Phương pháp nghiên cứu 32
2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 32
2.3.2 Phương pháp chọn địa điểm, đối tượng điều tra 33
2.3.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 35
2.3.4 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 35
2.3.5 Phương pháp so sánh 35
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 36
3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 36
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36
3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 37
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 42
3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất thành phố Bắc Giang 43
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai 43
3.2.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn 44
3.3 Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Bắc Giang 47
3.3.1 Thực trạng nhân lực, điều kiện cơ sở vật chất 47
3.3.2 Quy định về trình tự, thủ tục giải quyết thủ tục hành chính 49
3.3.3 Tình hình thực hiện nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ thành phố Bắc Giang 51
3.4 Đánh giá của người dân về hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất
thành phố Bắc Giang 68
3.4.1 Đánh giá về điều kiện cơ sở vật chất, ứng dụng CNTT 68
3.4.2 Mức độ công khai thủ tục hành chính 69
3.4.3 Thái độ phục vụ của cán bộ khi thực hiện nhiệm vụ 71
3.4.4 Thời gian giải quyết công việc của VPĐK 72

3.4.5 Đánh giá về chất lượng, hiệu quả giải quyết công việc 73
3.4.6 Các khoản phí, lệ phí 74
3.4.7 Đánh giá chung mức độ hài lòng của người dân 76
3.5 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Bắc Giang 78
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.5.1 Nguyên nhân ảnh hưởng đến hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất thành phố Bắc Giang 78
3.5.2 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Bắc Giang 82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85
1 Kết luận 85
2 Kiến nghị 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
1 BĐS Bất động sản
2 BTC Bộ Tài chính
3 BNV Bộ Nội vụ
4 BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
5 CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
6 CNTT Công nghệ thông tin
7 ĐKĐĐ Đăng ký đất đai

8 GCN Giấy chứng nhận
9 HSĐC Hồ sơ địa chính
10 HĐND Hội đồng nhân dân
11 KT-XH Kinh tế - Xã hội
12 QSD Quyền sử dụng
13 TCQLĐĐ Tổng cục Quản lý đất đai
14 TNMT Tài nguyên và Môi trường
15 TTHC Thủ tục hành chính
16 VPĐK Văn phòng đăng ký
17 VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
18 UBND Ủy ban nhân dân









Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

1.1 Tình hình lập VPĐKQSDĐ các cấp 25
1.2 Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ của cả nước 25
2.1 Tình hình thực hiện công việc về đất đai của các hộ gia đình, cá nhân

tại địa bàn các phường, xã được chọn điều tra 34
3.1 Hiện trạng sử dụng đất giai đoạn 2011-2013 44
3.2 Tình hình nhân lực của VPĐK thành phố Bắc Giang 47
3.3 Kết quả cấp GCNQSD đất lần đầu giai đoạn 2011 - 2013 51
3.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận lần đầu chia theo loại hồ sơ 52
3.5 Tình hình hồ sơ yêu cầu bổ sung 53
3.6 Tình hình hồ sơ trả lại không đủ điều kiện cấp GCN 54
3.7 Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký biến động đất đai 55
3.8 Kết quả giải quyết hồ sơ chia theo hình thức biến động 56
3.9 Tình hình lập, chỉnh lý các loại Sổ 58
3.10 Tình hình lập bản đồ địa chính 59
3.11 Tình hình quản lý, sử dụng Bản đồ địa chính 60
3.12 Tình hình cập nhật chỉnh lý biến động trên địa bàn thành phố Bắc
Giang giai đoạn 2011 – 2013 61
3.13 Tình hình kinh phí hoạt động của VPĐKQSDĐ 62
3.14 Tình hình thu phí, lệ phí của VPĐKQSDĐ từ giải quyết thủ tục hành
chính theo cơ chế một cửa 63
3.15 Kết quả thu phí, lệ phí từ hoạt động dịch vụ công 64
3.16 Tình hình ứng dụng phần mềm tại VPĐK 65
3.17 Kết quả đánh giá của người sử dụng đất về điều kiện cơ sở vật chất,
ứng dụng CNTT của VPĐK 69
3.18 Đánh giá về mức độ công khai thủ tục hành chính 70
3.19 Đánh giá về thái độ khi phục vụ của cán bộ VPĐK 71
3.20 Đánh giá về thời gian giải quyết công việc của VPĐK 72
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

3.21 Đánh giá về chất lượng, hiệu quả giải quyết công việc của VPĐK 73
3.22 Đánh giá các chi phí ngoài phí, lệ phí phải nộp theo quy định 75
3.23 Đánh giá về mức phí, lệ phí phải nộp theo quy định 76

3.24 Đánh giá chung về mức độ hài lòng của người dân 77
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ix

DANH MỤC HÌNH

STT Tên sơ đồ Trang

1.1 Sơ đồ vị trí của VPĐKQSDĐ trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam 24
1.2 Mô hình tổ chức VPĐKQSDĐ tỉnh Bắc Giang 2013 29
3.1 Tổ chức bộ máy VPĐKQSDĐ thành phố Bắc Giang năm 2013 48
3.2 Quy trình cấp GCN lần đầu 50
3.3 Quy trình thực hiện đăng ký biến động 50









Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản vô giá mà thiên nhiên đã ban cho loài người; nó gắn liền
với lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn đời xưa của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Đất

đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kì quốc gia nào và
chế độ nào. Không một quốc gia nào không có lãnh thổ, không có đất đai của
mình, nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội của quốc gia. Dù ở đâu hay làm
gì, thì các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều là trên đất đai. Bởi
thế, đất đai luôn được coi là vốn quý của xã hội, và luôn được chú tâm gìn giữ và
phát huy tiềm năng từ đất. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, người sử dụng đất chỉ được thực hiện
các quyền năng sau khi đã được Nhà nước công nhận thông qua hoạt động cấp
Giấy chứng nhận, đồng thời các giao dịch về quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực
pháp lý sau khi có sự đồng ý (chấp thuận) của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
thông qua việc chỉnh lý hồ sơ địa chính. Do vậy, đăng ký quyền sử dụng đất
được hiểu là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước trong
lĩnh vực đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất cứ người sử dụng
đất hợp pháp nào cũng được hưởng. Từ sau khi ra đời, Luật Đất đai (2003) đã trở
thành là một trong những đạo luật quan trọng, thu hút được sự quan tâm của toàn
xã hội. Luật đã nhanh chóng đi vào cuộc sống, tạo bước tiến lớn trong việc hoàn
thiện chính sách pháp luật về đăng ký đất đai, sự ra đời và phát triển của hệ thống
cơ quan dịch vụ công về đăng ký đất đai (Văn phòng Đăng ký QSD đất) là điểm
đột phá. Sau hơn 10 năm thực hiện Luật Đất đai, cùng với thành tựu công nghệ
thông tin được ứng dụng trong công tác đăng ký đất đai, cải cách hành chính theo
cơ chế một cửa, một cửa liên thông, hoạt động của Văn phòng Đăng ký QSD đất
đã dần đi vào nề nếp và đạt những kết quả đáng ghi nhận.
Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã chính thức
thông qua Luật Đất đai (2013), có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014 với
nhiều điểm mới (quy định về trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

thông tin đất đai cho người dân, hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai, thủ tục
hành chính và các dịch vụ công về đất đai…) phù hợp với các quan điểm, định

hướng đổi mới chính sách pháp luật về đất đai theo Nghị quyết Đại hội lần thứ
XI của Đảng. Đây là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách
đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội
nhập quốc tế. Theo quy định của Luật Đất đai (2013) và Nghị định số
43/2014/NĐ-CP cả nước sẽ tổ chức lại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
thành Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp và hoàn thành trước ngày 31/12/2015.
Căn cứ tình hình thực tế Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo cả nước sẽ hoàn thành
việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp nhằm đẩy mạnh giảm thủ tục
hành chính về đất đai, giảm phiền hà cho người dân và doanh nghiệp.
Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố Bắc Giang được thành lập từ
tháng 03/2006 theo Quyết định số 39/QĐ-UBND ngày 08/3/2006 của UBND
thành phố Bắc Giang. Sự ra đời của VPĐKQSDĐ thành phố với vai trò là cơ
quan dịch vụ công thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai đã đẩy mạnh tiến
độ cấp GCN trên địa bàn thành phố (tỷ lệ cấp giấy đến hết năm 2013 đạt khoảng
96,0%), đáp ứng yêu cầu của người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch về
chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (từ 8.000-10.000
hồ sơ/năm) góp phần tăng ngân sách nhà nước thông qua việc thu tiền sử dụng
đất, thu phí, lệ phí. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được so với yêu
cầu thì hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Bắc Giang vẫn còn tồn tại nhiều
bất cập do nhiều yếu tố tác động có cả chủ quan lẫn khách quan. Việc tìm hiểu
thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ để tìm ra điểm hạn chế, kiến nghị giải
pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ phù hợp với tình hình thực
tế khi thành phố Bắc Giang trở thành đô thị loại 2 là hết sức cần thiết.
Xuất phát yêu cầu thực tiễn em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá hoạt
động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Bắc Giang, tỉnh
Bắc Giang giai đoạn 2011-2013” với mong muốn đề xuất một số giải pháp nâng
cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố
Bắc Giang trong thời gian tới.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.
2.2. Yêu cầu
- Các số liệu điều tra, thu nhập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy.
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu về đất đai

Điều 17, Hiến Pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 khẳng định: đất
đai thuộc sở hữu toàn dân; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch
và pháp luật. Luật Đất đai (2003) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất
đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch, pháp luật. Luật Đất đai (2003) đã quy định về chế độ sở hữu đất đai, quản
lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân
về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai, Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Luật đất đai (2013) tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Luật Đất đai (2013) đã quy

định cụ thể hơn về quyền và trách nhiệm của Nhà nước về đất đai, Luật đất đai
xác định Nhà nước có 08 quyền với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai như:
Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; Quyết định mục đích
sử dụng đất; Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; Quyết định
thu hồi đất, trưng dụng đất; Quyết định giá đất; Quyết định trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất; Quyết định chính sách tài chính về đất đai; Quy định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
1.1.2. Quyền sử dụng đất
Luật Đất đai (2003), tại Điều 105 quy định người sử dụng đất có 6 quyền
chung trong đó có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền
của người sử dụng đất được Luật Đất đai (2003) quy định theo 4 nhóm đối tượng
sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân; tổ chức trong nước; tổ chức, cá nhân nước
ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Ngoài ra, tại Điều 106 của Luật
quy định người sử dụng đất có 10 quyền riêng sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất”. Như vậy, Nhà nước thực hiện cấp Giấy chứng nhận QSD đất
là nhằm đảm bảo các quyền về pháp lý đối với người đang sử dụng đất. (Quốc
hội nước CHXHCNVN, 2003)
Luật đất đai (2013) được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền
của từng đối tượng sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất có 7 quyền chung
gồm 6 quyền chung như Luật Đất đai (2003) và bổ sung thêm quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất và 8 quyền riêng như Luật Đất đai (2003), giảm
01 quyền là do người sử dụng đất không có quyền bảo lãnh; quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất được chuyển sang thành quyền chung. Đồng
thời, Luật cũng quy định việc kê khai đăng ký đất đai là yêu cầu bắt buộc với
người sử dụng đất. Do vậy, theo quy định mới thì đăng ký đất đai vừa là quyền

và vừa là nghĩa vụ. (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)
1.1.3. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu về đất đai và quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất
đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho
thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng
đất; Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng
đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không trọn vẹn,
không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các khía cạnh sau: Người sử
dụng đất không có đầy đủ các quyền như Nhà nước với tính cách là đại diện chủ
sở hữu toàn dân về đất đai; Không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất
hợp pháp cũng có quyền chuyển quyền.
Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên
quyền sử dụng đất được hình trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều
này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép
người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền chung)
nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu. Quyền sử dụng đất được tham gia
vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn
dân về đất đai và quyền sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể
đồng nhất giữa hai loại quyền này. (Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Xuân
Trọng, 2010)
1.2. Hệ thống đăng ký đất đai
1.2.1. Khái quát chung về hệ thống đăng ký đất đai
1.2.1.1. Sự cần thiết của hệ thống đăng ký đất đai
Mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính trị đến văn hoá tinh
thần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và không thể thiếu. Theo đó, việc

khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai được sử dụng đất theo
ý thích riêng của mình. Điều này đỏi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý đất
đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo cho sự
phát triển bền vững của loại tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảo cho
sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai. Quản lý đất đai hiệu quả
còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế bởi nó bảo vệ quyền sở hữu và lợi ích của
người sử dụng đất, tạo sự yên tâm cho nhà đầu tư; và ngay cả hoạt động của bộ
máy nhà nước thông qua chính sách thuế, phí, lệ phí về đất đai.
Hệ thống đăng ký đất đai là một thành phần quan trọng của hệ thống quản
lý đất đai, chứa đựng và cung cấp thông tin liên quan đến đất đai, bao gồm nhưng
không giới hạn thông tin về quyền đối với đất đai, chủ thể có quyền và các thuộc
tính của đất đai. Các thông tin này được đăng ký và lưu trữ theo nhiều cách khác
nhau tuỳ thuộc vào mục đích mà chúng được khai thác, sử dụng.
Để quản lý tốt đất đai, điều quan trọng là thông tin về đất đai phải được
nắm rõ và được tiếp cận một cách dễ dàng. Nó phụ thuộc vào cách thức tổ chức
hệ thống thông tin đất đai. Thông tin đất đai lại là kết quả thu được từ quá trình
đăng ký đất đai nên việc xây dựng một hệ thống đăng ký đất đai hiệu quả đang
trở thành vấn đề cần thiết của nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là các quốc
gia đang phát triển mà trong đó có Việt Nam. (Đặng Anh Quân, 2011)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

1.2.1.2. Các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai
Hệ thống đăng ký đất đai xác lập và chứa đựng bốn yếu tố cơ bản của đất
đai gồm: yếu tố hình học, yếu tố pháp lý, yếu tố giá trị và yếu tố sử dụng:
- Yếu tố hình học thể hiện sử hình thành và xác định ranh giới của từng
thửa đất cũng như tất cả các thửa đất trong một diện tích nhất định thông qua các
hoạt động điều tra, khảo sát, đo đạc lập các loại bản đồ đất đai. Các Sổ địa chính,
các loại bản đồ địa chính là sản phẩm của hoạt động địa chính chứa đựng thông
tin về đặc điểm hình học, vật lý của các thửa đất như hình thể, vị trí, diện tích,

toạ độ bản đồ.
- Yếu tố pháp lý thể hiện sự xác lập và thừa nhận quyền sử dụng đối với
một hoặc một số diện tích nhất định của cá nhân hay tổ chức nào đó. Để được
thừa nhận và pháp luật bảo vệ người sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký với
nhà nước nhằm xác lập quyền sử dụng của mình đối với những diện tích đất đai
xác định. Việc đăng ký có thể tiến hành từ thời điểm ban đầu thửa đất được tạo
lập hoặc diễn ra khi có sự biến động trong quá trình sử dụng đất. Việc đăng ký
giúp Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng và biến động của đất đai, phục vụ
hiệu quả cho công tác quản lý nhà nước.
- Định giá đất đai là yếu tố thứ ba cần thiết phải có trong hệ thống thông
tin đất đai được đăng ký. Nó thể hiện phương diện giá trị của diện tích đăng ký,
góp phần củng cố và làm phong phú thông tin đất đai. Đây là hoạt động phổ biến
do Nhà nước tiến hành nhằm hỗ trợ cho việc thu thuế của Nhà nước. Kết quả của
hoạt động định giá được ghi nhận trong hệ thống đăng ký đất đai thể hiện qua
những thông tin về giá trị bằng tiền của thửa đất.
- Mục đích sử dụng đất là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc định
giá đất đai bởi nó quyết định giá trị kinh tế của đất đai. Sự thay đổi trong mục
đích sử dụng đất sẽ dẫn đến sự thay đổi giá trị thị trường của nó, đồng thời cũng
làm thay đổi nguồn thu phát sinh từ thuế đất. (Đặng Anh Quân, 2011)
1.2.1.3. Lợi ích của hệ thống đăng ký đất đai
- Đối với chủ thể sử dụng đất và các chủ thể liên quan: Lợi ích đầu tiên
được thể hiện rõ ràng là sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

đất đối với một diện tích xác định. Bởi vì dữ liệu đăng ký thể hiện chủ quyền chỉ
của duy nhất một người thì chỉ người đó mới có thể định đoạt đối với quyền sử
dụng và những lợi ích trên đất, và quyền lợi của họ sẽ được Nhà nước đảm bảo
trước sự xâm phạm của chủ thể khác. Đăng ký đất đai còn cung cấp một sự bảo
vệ phù hợp cho tất cả những người liên quan đối với thửa đất không phải chủ sử

dụng đất đối với các thửa đất liền kề về lối đi, các tiện ích công cộng như điện,
nước, cống rãnh, hạn chế mục đích sử dụng đất, xây dựng công trình trên đất.
- Đối với Nhà nước: Thông tin đất đai đáng tin cậy và luôn được cập nhật
là cơ sở để thực hiện nhiệm vụ bảo vệ lãnh thổ, chủ quyền quốc gia, thực thi
nhiệm vụ của một chủ thể quản lý xã hội và sau đó là bảo vệ quyền sở hữu đất
đai của Nhà nước. Thông tin đất đai có trong hệ thống đăng ký là cơ sở đảm bảo
hoạt động cho thị trường đất đai và bất động sản, làm tăng ngân sách thông qua
các nguồn thu từ thuế; hỗ trợ cho hoạt động quy hoạch đất đai cho các mục đích
phát triển kinh tế;
- Đối với xã hội: Hệ thống đăng ký đất đai góp phần trong việc bình ổn xã
hội, thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai và bất động sản, hạn chế ô
nhiễm môi trường, đảm bảo sự phát triển bền vững của tài nguyên quốc gia.
(Đặng Anh Quân, 2011)
1.2.1.4. Những yêu cầu đối với hệ thống đăng ký đất đai
Để đánh giá tính hiệu quả, những yêu cầu cơ bản đã được đặt ra như là
tiêu chí quan trọng đối với xây dựng hệ thống đăng ký đất đai, gồm có:
- Sự chính xác và an toàn: Đây là yêu cầu thiết yếu đối với hệ thống đăng
ký nhằm đảm bảo cho sự ổn đinh trong hoạt động và hiệu quả của hệ thống đăng
ký đất đai. Sự chính xác đòi hỏi hoạt động đăng ký phái được tiến hành theo
những trình tự, thủ tục chặt chẽ, đúng chủ thể, đúng đối tượng, đúng quyền lợi,
nghĩa vụ và thiết lập đầy đủ hồ sơ theo quy định. Yêu cầu an toàn thể hiện trong
việc sắp xếp, lưu trữ thông tin đăng ký khi có rủi ro, tính bảo mật của thông tin.
- Sự rõ ràng và đơn giản: Đây là một yêu cầu không thể dễ dàng được đáp
ứng. Bởi lẽ hệ thống đăng ký đất đai gồm bốn thành phần về hình học, pháp lý,
giá trị và sử dụng đất đai được thể hiện bằng những hoạt động mang tính chất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

khác nhau do những cơ quan khác nhau thực hiện thông qua những phương pháp,
công cụ, phương tiện đa dạng. Do vậy, sự rõ ràng và đơn giản có thể được hiểu

là: thủ tục đăng ký không phức tạp, rườm rà, thời gian nhanh chóng, thành phần
hồ sơ đơn giản, thông tin đăng ký dễ tiếp cận; hệ thống lưu trữ thông tin được sắp
xếp, lưu trữ và thể hiện kết cấu đơn giản, dễ hiểu, dễ sử dụng.
- Sự triệt để, kịp thời: Mọi trường hợp sử dụng đất cũng như những biến
động trong việc sử dụng đất phải được ghi nhận một cách chính xác, kịp thời
ngay khi việc sử dụng đất được bắt đầu hoặc ngay sau khi biến động sử dụng đất
diễn ra. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải chủ động trong các hoạt động quản lý về
quy hoạch, đo đạc bản đồ, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng
nhận QSD đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai.
- Sự công bằng và dễ tiếp cận: Đây là yêu cầu đặt ra đối với việc sử dụng
dữ liệu thông tin thu được từ hoạt động của hệ thống đăng ký, bởi lẽ những thôn
tin này có ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người sử dụng đất. Thông tin về
đất đai phải được công bố, công khai và công bằng trong việc tiếp cận thông tin
của tất cả người có nhu cầu. Điều này rất có vai trò lớn trong việc phát triển hoạt
động dịch vụ công về đất đai.
- Chi phí thấp: Chi phí thấp được đề cập ở đây bao gồm chi phí mà Nhà
nước đầu tư cho hệ thống đăng ký và khoản thu phí mà khách hàng phải trả khi
sử dụng các dịch vụ từ hệ thống đăng ký đất đai. Tuy nhiên trên thực tế yêu cầu
này là rất khó đạt được bởi vì chi phí đầu tư để xây dựng ban đầu, chi phí thường
xuyên để duy trì hoạt động của hệ thống đăng ký đất đai là rất lớn, trong khi đó,
kinh phí đầu tư từ nguồn ngân sách Nhà nước là có hạn, các khoản thu phí từ
hoạt động dịch vụ còn hạn chế. Đây là nguyên nhân chính ảnh hưởng đến hiệu
quả hoạt động của hệ thống đăng ký đất đai của nước ta trong giai đoạn hiện nay.
(Đặng Anh Quân, 2011)
1.2.1.5. Hệ thống đăng ký đất đai phát triển
a. Mục đích của việc xây dựng đăng ký đất đai phát triển:
Hệ thống đăng ký đất đai phát triển là thành phần quan trọng của hệ thống
quản lý đất đai phát triển (bao gồm thành phần: hệ thống lập bản đồ địa chính đa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

mục đích, hệ thống đăng ký đất đai phát triển, hệ thống định giá bất động sản
thống nhất, hệ thống quy hoạch sử dụng đất phù hợp, hệ thống cơ quan đăng ký
bất động sản, hệ thống thông tin đất đai hiện đại, hệ thống pháp luật về đất đai).
Việc xây dựng hệ thống đăng ký đất đai phát triển là một nhu cầu thiết yếu không
chỉ cho quản lý nhà nước về đất đai, nhu cầu của người sử dụng đất, mà cho cả
hệ thống quản lý đất đai phát triển nhằm khơi dậy các nguồn lực về đất đang nằm
ngoài các hoạt động sản xuất kinh doanh, cung cấp đất đai cho thị trường bất
động sản để tạo nên các công trình trên đất, tạo dựng điều kiện thuận lợi cho các
doanh nghiệp có khả năng tiếp cận dễ dàng tới nguồn lực đất đai và sử dụng đất
đai có hiệu quả, hộ gia đình, cá nhân có điều kiện có chỗ ở và có cơ hội tiếp cận
đất đai sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh.
b. Nguyên tắc xây dựng đăng ký đất đai phát triển:
Để xây dựng đăng ký đất đai phát triển cần phải dựa trên nguyên tắc đăng
ký theo thửa đất là hệ thống phù hợp nhất. Điều này có nghĩa là đối tượng đăng
ký là một thửa đất xác định bởi các đường ranh giới, giới hạn một khu vực với
quyền sử dụng đồng nhất. Thửa đất là cơ sở cho đăng ký và toàn bộ các thông tin
thuộc tính như chủ sử dụng, mục đích sử dụng, giá trị quyền sử dụng và các
thông tin khác. Các thông tin đăng ký và các thông tin trên bản đồ được tích hợp
trong một cơ sở dữ liệu để tạo thành hạ tầng dữ liệu đất đai quốc gia đầy đủ. Hạ
tầng dữ liệu như vậy đáp ứng đầy đủ dữ liệu phục vụ các phân tích không gian.
Nguyên tắc này đã được quy định trong quy trình xây dựng hệ thống thông tin
đất đai ở. Vấn đề còn lại là xác định các thông tin cần bổ sung để bảo đảm tính
phục vụ đa mục đích. Xây dựng hệ thống đăng ký đất đai phát triển trên phạm vi
cả nước đòi hỏi cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương cần đưa ra quy trình thống
nhất để áp dụng cho tất cả các địa phương. Quá trình chuyển đổi hệ thống đăng
ký trên giấy (gồm 4 cuốn sổ: sổ mục kê, sổ địa chính, sổ chỉnh lý biến động, sổ
cấp giấy chứng nhận) sang hệ thống đăng ký dạng số cần được triển khai thống
nhất và đồng loạt tại các địa phương. Bên cạnh việc tổ chức đăng ký trên cơ sở
hệ thống điện tử, nhiệm vụ quan trọng hơn là tạo một quy trình đăng ký thật tiện

lợi cho người đăng ký với số lượng thủ tục ít nhất, thời gian ít nhất và chi phí ít
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

nhất. Nhiều thủ tục đăng ký có thể thực hiện ngay trên mạng mà người đăng ký
không phải đến cơ quan đăng ký. Nâng lên mức cao hơn, cơ quan đăng ký cần
phải trả lời người đăng ký bất kỳ lúc nào là hồ sơ đăng ký đang được giải quyết ở
thủ tục nào và do bộ phận nào giải quyết. Đây chính là những yêu cầu nhằm thu
hút người dân sử dụng hệ thống đăng ký đã xây dựng nên.
c. Yêu cầu của việc xây dựng đăng ký đất đai phát triển:
Hệ thống đăng ký đất đai và tài sản gắn liền chính là cầu nối giữa hệ thống
quản lý đất đai và người sử dụng đất. Do vậy, việc xây dựng hệ thống đăng ký
đất đai phát triển phải đảm bảo các yêu cầu sau:
+ Các cơ quan đăng ký đất đai cũng đã trở thành các tổ chức dịch vụ công
độc lập, không thuộc các cơ quan quản lý nhà nước.
+ Các tổ chức đăng ký đất đai có hai chức năng chủ yếu: một là thực hiện
chức năng ghi nhận thông tin đăng ký để bảo đảm các quyền về bất động sản; hai
là cung cấp thông tin cho công chúng về đất đai, tài sản trên đất, chủ sở hữu bất
động sản và các giao dịch bất động sản; cả hai chức năng này đều có thu phí để
các tổ chức này bảo đảm tự trang trải về tài chính.
+ Các tổ chức này được độc quyền thực hiện dịch vụ đăng ký và cung cấp
thông tin theo mức phí do chính phủ quy định; tất nhiên, chính phủ thường buộc
các cơ quan này phải giảm dần mức phí đăng ký bất động sản (do được độc
quyền thực hiện); để đáp ứng yêu cầu này, các tổ chức đăng ký đất đai cũng phải
áp dụng công nghệ mới để tăng hiệu suất hoạt động.
+ Do các hoạt động của thị trường bất động sản ngày càng phát triển, nhu
cầu giao dịch tăng cao và nhu cầu thông tin cũng tăng cao nên nguồn thu tăng lên
mặc dù mức thu ngày càng giảm; hiện nay, ở nhiều nước nguồn thu của các tổ
chức đăng ký đất đai đã cho phép tái đầu tư vào công nghệ để nâng cao hiệu quả
hoạt động và cuối cùng là tăng thu lên mức khá cao.

+ Quá trình giảm phí dịch vụ và tăng chất lượng dịch vụ của các tổ chức
đăng ký đất đai làm cho công chúng được hưởng lợi rất nhiều.
d. Lợi ích của việc xây dựng đăng ký đất đai phát triển:
Bên cạnh chức năng làm cầu nối giữa chính quyền với người dân, hệ thống
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

đăng ký đất đai phát triển với cơ sở dữ liệu đầy đủ, chính xác, kịp thời còn tạo
được các lợi ích sau đây:
+ Tăng cường tính chặt chẽ trong quản lý đất đai để tránh các trường hợp bị
sót, bị nhầm lẫn, bị chồng chéo trong quyết định về pháp luật đất đai, chính sách
tài chính đất đai và các quyết định hành chính về đất đai do các biến động về sử
dụng đất được cập nhật thường xuyên.
+ Bảo đảm quyền được tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân. Mọi
thủ tục hành chính về đất đai được thực hiện trên mạng thông tin, triệt để thực
hiện cải cách hành chính trong quản lý đất đai, bảo hộ tốt các quyền và quyền lợi
của người sử dụng đất và những người có quyền lợi liên quan.
+ Người dân thực hiện được chức năng giám sát việc thực thi pháp luật, về
đất đai của các cơ quan nhà nước, cơ quan dịch vụ công. Do vậy, tạo điều kiện
loại bỏ tình trạng tham nhũng, lãng phí trong bộ máy quản lý đất đai, loại bỏ tình
trạng đầu cơ đất đai và tích trữ tiền tiết kiệm trong đất đai của người sử dụng.
+ Tạo nên tính công khai, minh bạch trong thị trường bất động sản.
+ Việc tách cơ quan đăng ký bất động sản đưa về hệ thống dịch vụ công là
một kinh nghiệm quan trọng để “thể chế hoá” việc đưa một số hoạt động hành
chính công về khu vực dịch vụ công, làm giảm chi phí cho bộ máy hành chính.
1.2.2. Hệ thống đăng ký đất đai của một số nước trên thế giới
1.2.2.1. Australia
Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất
đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang
giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một

phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi
phí. Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống
đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là
Hệ thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này
vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên
thế giới như Ai Len, Anh. Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản
giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

GCN dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống
máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng GCN,
người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua.
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản
của Úc gồm: GCN được đảm bảo bởi Nhà nước; Hệ thống đăng ký đơn giản, an
toàn và tiện lợi; Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho
hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến
động lâu dài; GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng; Sơ
đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo; Giá
thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng; Hệ
thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập
nhật, tra cứu, đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng. (BTNMT, 2012)
1.2.2.2. Anh:
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất
đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống
nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực
(địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi
hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo
một hệ thống thống nhất (chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu). Toàn bộ hệ
thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự

động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số từ năm 1994. Dữ liệu số là dữ liệu
có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp.
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai
được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm
2003 và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002, Văn
phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì
đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới
(năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì
khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt
chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ
Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền
sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký. Đơn vị thửa đất
được lấy làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liền với đất được đăng ký kèm
theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu
cá nhân và sở hữu tập thể. (BTNMT, 2012)
1.2.2.3. Hoa Kỳ
Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng ký và hệ thống thi hành hoàn chỉnh.
Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể
tiến hành đăng ký ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở
hữu đất đai. Mục đích đăng ký là nói cho người khác biết người mua đất đã có
quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng ký thì có thể bị người bán đất thứ
hai gây thiệt hại. Luật đăng ký bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên
đối với người đăng ký. Luật đăng ký đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến
hành đăng ký để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để
ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng ký trước.
Yêu cầu có liên quan về việc đăng ký là: Về nội dung, có thể đăng ký

được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển
nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa
nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả
mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng,
khế ước nộp cho nhân viên đăng ký huyện để vào sổ đăng ký, tiến hành chụp khế
ước và xếp theo thứ tự thời gian. Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh
những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào
muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào
thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự
giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã
được phát triển ra toàn Liên bang.