“Tìm hiểu công tác đấu giá Đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội”.

Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
LỜI CẢM ƠN
Sau một thời gian nghiên cứu, cùng với sự giúp đỡ tận tình của cô giáo
ThS. Đặng Hoàng Nga đến nay em đã hoàn thành đồ án tốt nghiệp chuyên
ngành địa chính với đề tài: “Tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Mê Linh thành phố Hà Nội”.
Với tấm lòng biết ơn sâu sắc em xin chân thành cảm ơn cô giáo ThS.
Đặng Hoàng Nga người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình
thực tập và hoàn thành đồ án này.
Em xin chân thành cảm ơn sự dạy dỗ chỉ bảo của quý thầy cô trường
Đại Học Mỏ Địa Chất Hà Nội đặc biệt là các thầy cô trong bộ môn Địa Chính
– Khoa Trắc Địa đã tận tình chỉ dạy cho em những kiến thức quý báu trong
suốt thời gian em học tập tại trường.
Em xin chân thành cảm ơn các Cô, Chú cán bộ Trung tâm phát triển
quỹ đất huyện Mê Linh – thành phố Hà Nội đã nhiệt tình giúp đỡ em trong
quá trình điều tra, thu thập số liệu và có những đóng góp quý báu giúp em
hoàn thiện đồ án.
Mặc dù đã rất cố gắng song do thời gian có hạn và lượng kiến thức thực
tế còn hạn chế. Vì vậy, không tránh khỏi những thiếu sót là điều chắc chắn,
em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của quý Thầy Cô và
các bạn học cùng lớp để kiến thức của em trong lĩnh vực này được hoàn thiện
hơn. Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, tháng 6 năm 2014
Sinh viên thực hiện
Lỗ Văn Trung
Lỗ Văn Trung - 1 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
DANH MỤC VIẾT TẮT
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
BĐS : Bất động sản
UBND : Ủy ban nhân dân

HĐĐG : Hội đồng đấu giá
NĐ – CP : Nghị định chính phủ
LĐĐ : Luật đất đai
QĐ : Quyết định
Lỗ Văn Trung - 2 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Lỗ Văn Trung - 3 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
MỤC LỤC
Lỗ Văn Trung - 4 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
LỜI NÓI ĐẦU
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của
mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành
phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninhvà quốcphòng.
Theo sự phát triển của nền kinh tế, tốc độ đô thị hóa nhanh nhu cầu
hoàn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất ở gây áp lực đối với quỹ đất đai và thị
trường QSDĐ.Thực hiện công tác đấu giá QSDĐ tạo nguồn kinh phí phục vụ
cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, góp phần tạo thuận lợi cho công tác quản lý
nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Mê Linh
Việc đưa đất vào đấu giá nhằm khai thác tối đa tiềm năng của đất đai,
góp phần vào điều tiết quan hệ cung cầu về đất đai, tăng cường quản lí đất đai
bằng công cụ kinh tế và huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai dân
chủ, phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.Công tác đấu giá QSDĐ
thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS, giá đất quy định và giá đất
theo thị trường đã gần xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá
QSDĐ.Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa

phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn
nội lực giá trị của đất đai và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy,
để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho
nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà
nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện nhân rộng mô hình đấu giá QSDĐ ở.
Để công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất là
cách thức tổ chức và thực hiện đấu giá QSDĐ cho hợp lý.
Xuất phát từ những vấn đề trên đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy
mạnh công tác đấu giá QSDĐ em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Tìm hiểu
công tác đấu giá Đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mê Linh,
thành phố Hà Nội”.
Lỗ Văn Trung - 5 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công tác
đấu giá QSDĐ qua một số dự án đấu giá trên địa bàn huyện Mê Linh thành
phố Hà Nội.
- Đề xuất được một số biện pháp thiết thực nhằm góp phần hoàn thiện và nâng
cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội.
ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề sau:
- Giá đất trong đấu giá: Giá sàn, bước giá, giá trúng đấu giá, giá tính lệ
phí trước bạ khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
- Quy hoạch khu vực đấu giá QSDĐ.
- Quy chế, quy trình và hình thức đấu giá QSDĐ tại huyện Mê Linh,
thành phố Hà Nội.
PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài này em chỉ giới hạn nghiên cứu,
tìm hiểu về công tác đấu giá QSDĐ đã tiến hành đấu giá trên địa bàn huyện
Mê Linh trên cơ sở phân tích đánh giá một số dự án đấu giá QSDĐđã thành

công trên địa bànnhư sau:
- Dự án đấu giá QSDĐ tại khu Dộc Ổn, xã Vạn Yên, huyện Mê Linh, thành
phố Hà Nội.
- Dự án đấu giá QSDĐ khu ao Lò Gạch, xã Tiến Thắng, huyện Mê Linh, Thành
phố Hà Nội.
- Dự án đấu giá QSDĐ khu Ao Đấu, xã Tráng Việt, huyện Mê Linh thành phố
Hà Nội.
Lỗ Văn Trung - 6 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu
- Điều tra, thu thập các văn bản có liên quan tới công tác định giá đất và
công tác đấu giá QSDĐ do Chính phủ, Bộ ngành, UBND thành phố quy định
và hướng dẫn.
- Điều tra thu thập tài liệu, số liệu tại các Phòng, ban chuyên môn,
nghiệp vụ của UBND huyện Mê Linh.
2. Phương pháp điều tra thống kê, phân tích số liệu
- Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại các địa bàn điều tra, thu thập
thống kê số liệu liên quan đến các dự án đấu giá QSDĐ.
- Phỏng vấn trực tiếp người tham gia đấu giá hoặc người sử dụng đất,
nắm bắt tình hình sử dụng đất, các đối tượng trúng đấu giá QSDĐ và tổng
hợp, sắp xếp số liệu theo thời gian các năm điều tra.
3. Phương pháp xử lý số liệu bằng phần mềm máy tính
Tổng hợp và phân tích, xử lý số liệu thuộc tính bằng phần mềm Exel
4. Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực
BĐS, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý sử dụng đất đai
5. Phương pháp so sánh
Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô
trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác

đấu giá QSDĐ, so sánh các phương pháp, các phương thức đấu giá QSDĐ để
lựa chọn phương án, phương thức đấu giá hợp lý và mang lại hiệu quả cao
nhất.
NỘI DUNG CHÍNH CỦA ĐỀ TÀI GỒM:
Chương 1: Tổng quan công tác đấu giá QSDĐ
Chương 2: Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Mê
Linh thành phố Hà Nội trong năm 2013
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn
huyện Mê Linh.
CHƯƠNG 1
Lỗ Văn Trung - 7 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
TỔNG QUAN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.Khái niệm, vai trò của đất đai
Đất đai là một khoảng không gian có thời hạn theo chiều thẳng đứng
(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật,
nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiều
ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng
nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với
hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
Vai trò của đất đai:
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội.
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công
nghiệp giao thông, thủy lợi và các công trình khác. Đất đai cung cấp nguyên
liệu cho các ngành công nghiệp như gạch, ngói, xi măng, gốm sứ… Trong các
điều kiện vật chất đất đai giữ vị trí và ý nghĩa đặc biệt quan trọng là điều kiện
đầu tiên của mọi quá trình sản xuất, là nơi tìm được công cụ lao động, nguyên
liệu lao động và nơi sinh tồn của con người.
Vai trò của đất đai đối với từng ngành là khác nhau:
- Trong các ngành phi nông nghiệp đất đai giữ vai trò thụ động với

chức năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là
kho tàng dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình
sản xuất và sản phẩm tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm độ phì nhiêu của
đất, chất lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.
- Trong các ngành nông lâm nghiệp đất đai là yếu tố tích cực của quá
trình sản xuất, là điều kiện vật chất, cơ sở không gian đồng thời là đối tượng
lao động và là công cụ hay phương tiện lao động. Quá trình sản xuất nông lâm
nghiệp luôn liên quan chặ chẽ với quá trình sinh học tự nhiên của đất.
Với vai trò quan trọng của đất như vậy đòi hỏi con người phải nghiên
cứu tìm hiểu quy mô đặc điểm đất đai, tìm ra phương hướng phát triển, phân
Lỗ Văn Trung - 8 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
phối quỹ đất hiện có sao cho phù hợp với sự phát triển các ngành của nền
kinh tế.
1.2.Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, chuyển nhượng, nói
cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi thời điểm có thể thu lợi
nhuận nhiều hay ít ở một khoảng thời gian nhất định nào đó. Quyền lợi đất
đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả
tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
thuê, chuyển nhượng, thừa kế, quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền
kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện về mặt giá trị của quyền sở
hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu,
quyền sử dụng đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu, quyền sử dụng thửa
đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Giá đất là sự điều tiết giữa quan hệ đất đai - thị trường – sự quản lý của
nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật

cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung- cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý
thị trường chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả nhưng giá đất lại phụ thuộc vào
khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi
xác định giá đất phải xem xétđầy đủ các yếu tố chi phối đó.
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
Giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề đang được quan
tâm, chú trọng của nhiều cấp, nhiều ngành. Vì vậy, xác định cơ sở hình thành
giá đất là một nhân tố quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, cơ sở để hình thành giá đất
là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
Lỗ Văn Trung - 9 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
1.2.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người Chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự
ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô
lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự
do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông
nô tạo ra. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong
nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô Tư bản chủ nghĩa
chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư
bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh
quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, Tư bản kinh doanh nông nghiệp và Công
nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô gồm
địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã
hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay
nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu
của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa tư

bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu
mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn hoặc tư bản đầu tư thêm có
hiệu suất cao hơn. Địa tô chênh lệch là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã
hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt
và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh
lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc
sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới
hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc
quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại
cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới
Lỗ Văn Trung - 10 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của
nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô
chênh lệch: địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2. Địa tô chênh lệch 1 là
địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung
bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch 2 là địa tô
chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch
1 sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất
đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về những
người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể cao hay thấp, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho
nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu
ảnh hưởng bởi những yếu tố nào. Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà cao
thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ
có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà thấp thì số

tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ
để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào
ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy,
nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà
tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất
ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán QSDĐ căn
cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên, đó phải
là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối
dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc
dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay
thành thị, nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể; như vậy, lãi suất ngân
hàng quyết định và làm ảnh hưởng đến giá đất đai của thị trường BĐS.
Lỗ Văn Trung - 11 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao và ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ
thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng
hóa thông thường là do nó có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn
toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc
cung cầu riêng và vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa
lý, không sinh sôi và không thể di chuyển được, nên cung và cầu đều giới hạn
trong từng khu vực mang tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ
yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của đất trong một khu
vực nhất định phụ thuộc các yếu tố như: Vị trí địa lý, mật độ dân cư, tỷ lệ tăng
trưởng kinh tế, việc làm, mức thu nhập bình quân của người dân tại địa

phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp.
Mặc dù tổng cung về đất đai là cố định, nhưng lượng cung về một loại
đất cụ thể hay một mục đích sử dụng đất cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu sử dụng giữa các loại đất như điều
chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển đổi một lượng diện tích nông nghiệp, đất
phi nông nghiệp sang mục đích làm đất ở, cung về đất ở tại đó nhờ thế mà
tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của
khu vực này. Bên cạnh đó, sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của
một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất
cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các lô
đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay vào đó những khoảng đất trống là
những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai luôn có hạn, cố định về số
lượng mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất vẫn có
Lỗ Văn Trung - 12 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
xu hướng tăng liên tục. Tuy nhiên, có sự khác biệt lớn về giá trị đất ở giữa
khu vực đô thị và khu vực nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm
chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị giá đất có sự
khác biệt về giá và giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các loại hàng hoá
thông thường khác.
Nhìn chung, ở nước ta, quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích
sản xuất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng chưa đến mức
mất cân đối. Phần lớn diện tích đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất tại các
vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác đưa
đất chưa sử dụng vào sử dụng, Luật Đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô
sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao
động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung
tâm thương mại, du lịch, dịch vụ cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao
động từ khu vực nông nghiệp, nông thôn. Tuy nhiên, tốc độ tăng lao động của
Việt Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ

kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động.
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất
đai, đó là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. LĐĐ cho phép
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có các quyền như: quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh
và góp vốn bàng giá trị QSDĐ. Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị
hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi
người đều có đất để canh tác, sản xuất và có đất nhà để ở.
1.3. Định giá đất
1.3.1. Khái niệm
Định giá đất là sự ước tính giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản
đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó
còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy định giá đất chỉ có thể
Lỗ Văn Trung - 13 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
coi là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ giá trị như
định giá các tài sản thông thường.
1.3.2. Các nguyên tắc định giá
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất, thấp nhất xét về sự phù hợp về mặt
pháp lý về vật chất.
+ Phù hợp về mặt pháp lý: đúng với quy hoạch, đúng theo quy định về
xây dựng, thu nhập hợp pháp.
+ Phù hợp về mặt vật chất: khả thi về mặt tài chính, thu nhập mang tính
lâu dài và ổn định, thu nhập gắn với công suất khai thác trung bình của BDS.
- Nguyên tắc thay thế: xuất phát từ đặc điểm của BDS có thể thay thế cho nhau
nên khi định giá BDS có thể dựa vào các BDS tương tự nó.
- Nguyên tắc cung cầu: khi định giá phải phân tích mối quan hệ của cung và
cầu trên thị trường tại thời điểm định giá, đồng thời dự báo xu hướng vận
động để phản ánh vào kết quả định giá.

- Nguyên tắc cân bằng: Giá trị của BDS chỉ có thể đạt được tối đa nếu như nó
cân đối và hoàn chỉnh giữa BDS và quần thể BDS xung quanh.
- Nguyên tắc cạnh tranh: sự cạnh tranh giữa các BDS với nhau, các BDS tương
tự cùng mục đích sử dụng, lực chọn những đặc tính, lợi thế riêng làm tăng giá
trị BDS, Môi trường kinh doanh BDS.
- Nguyên tắc đóng góp: theo nguyên tắc này giá trị của một bộ phận hay toàn
bộ BDS sẽ được đánh giá dựa trên cơ sở sự có mặt, vắng mặt của nó vào toàn
bộ hay quần thể BDS xung quanh.
- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: khi định giá BDS phải dự kiến được
những lợi ích trong tương lai mà BDS đó mang lại, phản ánh vào kết quả định
giá.
- Nguyên tắc thời điểm: định giá phải gắn liền với một thời điểm nhất định do
yếu tố giá trị thay đổi theo thời gian.
- Nguyên tắc thực tế: định giá phải căn cứ vào hiện trạng sử dụng, tất cả những
thông tin chứng cứ được đưa vào để phục vụ định giá phải có bằng chứng xác
thực.
- Nguyên tắc trình tự: quy trình định giá phải tuân thủ theo một trật tự nhất
định, không được bỏ sót cũng như đảo lộn các bước.
Lỗ Văn Trung - 14 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
1.3.3. Các phương pháp định giá đất
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định giá đất dựa
trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá
đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm
định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của
thửa đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa
đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối
chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị
trường xảy ra trong thời gian gần nhất. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình

khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian và các nhân tố khác để
hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá. Phương pháp
so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những
phương pháp định giá đất quan trọng nhất, phổ biến nhất, được sử dụng ở
nhiều nước trên thế giới.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là một trong những
phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản
để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, BĐS hoặc những tài sản khác có tính chất
cho thu nhập. Khi dùng phương pháp này để định giá đất, được xem việc mua
đất như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích
đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu
nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi
tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời
điểm định giá.
- Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương
pháp phát triển giả thiết. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do
có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà để ở và có thể tạo ra lợi nhuận. Giá
đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí
đầu tư và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả BĐS được dự
Lỗ Văn Trung - 15 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
tính. Phương pháp thặng dư là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán giá cả
giao dịch bình thường của BĐS đã hoàn thành việc phát triển, sau khi khấu
trừ chi phí xây dựng công trình, chi phí nghiệp vụ liên quan đến xây dựng
công trình, mua bán, lợi tức, thuế Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc
đối tượng định giá.
- Phương pháp triết trừ: đây phương pháp xác định giá đất của thửa
đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài
sản gắn liền với đất). Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất

của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu
về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so
sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá trị thị trường của các
thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất,
không có phương pháp nào là phương pháp riêng biệt, mà chỉ có sử dụng
phương pháp nào cho thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được
sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất. Quá trình định
giá đất bao gồm: xác định mục tiêu, lên kế hoạch định giá, thu thập tài liệu,
vận dụng và phân tích tài liệu, chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo.
1.4.Đấu giá QSDĐ
1.4.1. Khái niệm đấu giá QSDĐ
Đấu giá QSDĐ là việc nhà nước giao QSDĐ hoặc cho thuê đất có thu
tiền sử dụng đất theo phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ
chức cá nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy
hoạch).
1.4.2. Vai trò của công tác đấu giá QSDĐ
- Đấu giá QSDĐ mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào ngân sách
nhà nước để đầu tư, cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng.
Lỗ Văn Trung - 16 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
- Đấu giá QSDĐ có thể lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực,
góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch thực hiện một
cách đồng bộ.
- Đấu giá QSDĐ mang mục đích lớn đó là chuyển nhượng mảng đất
với mức giá cao nhất, đem lại giá trị kinh tế lớn nhất.
- Đấu giá QSDĐ không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn mang ý nghĩa
xã hội sâu sắc, là một trong những hình thức khai thác, sử dụng đất đai một
cách hiệu quả, tiết kiệm.
- Đấu giá QSDĐ góp phần bình ổn chính trị và phát triển nền kinh tế

một cách bền vững. Thông qua đấu giá mang lại hiệu quả về kinh tế cao hơn
hẳn so với hình thức giao đất có thu tiền, mọi công dân đều bình đẳng và có
thể tham gia vào hoạt động đấu giá khi có đủ điều kiện. Đấu giá QSDĐ hạn
chế được cơ chế ”xin – cho” dựa vào các mối quan hệ trong xã hội từ đó
khẳng định xã hội công bằng và phát triển lâu dài.
- Đấu giá QSDĐ góp phần vào quá trình cải cách hành chính. Trong
đấu giá QSDĐ có sự góp mặt của nhà nước tham gia với vai trò là một bên
giao dịch trực tiếp với người sử dụng đất. Từ đó các công tác liên quan đến
lĩnh vực đất đai như ĐKTK, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, biến động đất đai
được thực hiện một cách có hiệu quả hơn.
1.4.3. Các hình thức đấu giá QSDĐ
- Đấu giá công khai: người tham gia sẽ trả giá công khai với nhau, giá đưa ra
sau bao giờ cũng cao hơn giá đưa ra trước đó. Cuộc đấu giá chỉ kết thúc khi
không ai đưa ra giá cao hơn hoặc khi đạt tới giá trần, khi đó người trả giá cao
nhất sẽ là người mua được. Trong đấu thầu người thắng cuộc hay người thắng
thầu là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng với mức giá đó, ví
dụ việc đấu thầu xây dựng công trình công cộng.
- Đấu giá kín: tất cả mọi người cùng đặt giá đồng thời nhưng không ai biết giá
của ai và người trả giá cao nhất sau khi công bố sẽ là người mua được. Đấu
Lỗ Văn Trung - 17 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
giá kín có thể trải qua 1 vòng hoặc cũng có thể là 2,3 vòng để xác định người
thắng cuộc.
Đối với đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Mê Linh dùng hình thức đấu
giá bỏ phiếu kín và được phân làm 2 dạng là đấu giá theo lô và đấu giá theo
thửa.
1.4.4.Cơ sở pháp lý về đấu giá QSDĐ
Quy định về đáu giá đất theo LĐĐ 2003: Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội
f.khoá XI đã thông qua LĐĐ mới, LĐĐ năm 2003 thay thế LĐĐ năm 1993 và
có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Luật này quy định quản lý tài chính

về đất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tại Mục 6 và Mục 7
của Chương II, các quy định đó đã được sửa đổi như sau:
- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển
nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- LĐĐ năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp được phép làm dịch
vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch QSDĐ.
- Bổ sung quy định về đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án trong đó có
QSDĐ. Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vận
hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý Nhà nước; Huy động đúng và đủ
nguồn thu từ quỹ đất vào Ngân sách Nhà nước.
- Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn
nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS.
Căn cứ LĐĐ năm 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông
qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004
hướng dẫn thi hành LĐĐ năm 2003; Nghị định đã quy định các trường hợp
đất được tham gia thị trường BĐS, các hoạt động được pháp luật thừa nhận
Lỗ Văn Trung - 18 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
của thị trường QSDĐ trong thị trường BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể
về đấu giá QSDĐ như sau:
Tại Điều 61 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định các trường hợp
đấu giá và không đấu giá QSDĐ:
- Đấu giá QSDĐ được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến
QSDĐ, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 61.
- Đấu giá QSDĐ không được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến

QSDĐ trong các trường hợp sau:
- Sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của LĐĐ.
- Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền
sử dụng đất.
- Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất.
- Đất để đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành.
Về trình tự đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ
đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62 đã
quy định, cụ thể:
- Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:
+ Đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu
tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
+ Đầu thầu xây dựng công trình và đấu giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng
công trình đó trong cùng một gói thầu.
- Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn bằng
tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực
hiện theo nguyên tắc sau:
Lỗ Văn Trung - 19 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
+ Việc đấu giá QSDĐ và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hành
độc lập.
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác
định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá.
- Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công tình và đấu
giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì
được thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau:
+ Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để
chấm đầu giá QSDĐ được xây dựng riêng.

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác
định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đối với đất đưa ra đấu giá.
+ Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và
dự án phải được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét
duyệt.
Ngoài ra, Nghị định 181/2004/NĐ-CP còn quy định hàng năm, Uỷ ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhân
dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để tạo vốn
thực hiện các dự án đó.
Ngoài hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương II Nghị định số
181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy
định cụ thể về việc thành lập văn phòng đăng ký đất và nhà, Tổ chức phát triển
quỹ đất, tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất đai nhằm mục
đích thúc đẩy thị trường BĐS và tăng tính minh bạch khi người sử dụng đất
thực hiện các giao dịch nhằm tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giao
dịch về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất là nơi thực hiện các hoạt động:
- Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển QSDĐ,
tài sản gắn liền với đất.
Lỗ Văn Trung - 20 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
- Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, tài
sản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ, tài sản
gắn liền với đất.
- Giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của quyển sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất, các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất.
- Tổ chức phiên giao dịch về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Tổ chức đấu giá QSDĐ, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu.
Việc tổ chức Sàn giao dịch về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được quy

định do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh
trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất đai,
dịch vụ bán đấu giá BĐS thành lập.
Cho tới nay công tác đấu giá QSDĐ đã được thực hiện rộng khắp trên
địa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao đất bằng đấu giá đất vẫn còn mới
và chưa được hướng dẫn cụ thể nhưng các địa phương đã tiến hành thực hiện
khá tốt và đem lại những hiệu quả nhất định.
Khi Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất
tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, các địa phương thực hiện công tác xác định
giá sàn khi đấu giá theo các cách làm khác nhau. Tuy nhiên công tác xác định
giá sàn, bước giá đấu giá đều dựa trên các cơ sở sau:
- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ quy định (Nghị định 87/CP
và Nghị định 17/CP), bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành đối với
các khu vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức đấu giá.
- Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng.
- Hệ số sinh lợi của khu đất.
- Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá
QSDĐ hoặc khu vực lân cận.
Lỗ Văn Trung - 21 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
Công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn để
tổ chức đấu giá đã đáp ứng được khá đấy đủ yêu cầu, được các địa phương
bước đầu áp dụng và đã đạt được kết quả đáng khích lệ. Tuy nhiên, giá sàn
xác định để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá.
Từ khi có LĐĐ 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có
liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị
trường đất đai như sau:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 và Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về thi hành LĐĐ.

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng
đăng ký QSDĐ và Tổ chức phát triển quỹ đất.
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán
đấu giá tài sản thay thế cho Nghị định số 86/CP ngày 19/12/996 của Chính
phủ quy định về việc ban hành Quy chế bán đấu giá tài sản.
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính
phủ ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính
hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán
đấu giá.
Lỗ Văn Trung - 22 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
-Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về
bán đấu giá tài sản thay thế cho Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày
18/01/2005.
- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư
pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số
17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
- Văn bản số 3175/BTP-BTTP ngày 09/9/2010 của Bộ Tư pháp
về việc Hội đồng bán đấu giá QSDĐ.
Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trường
hợp đấu giá QSDĐ là giá trúng đấu giá và là mức giá cao nhất trả cho thửa

đất khi tham gia đấu giá.
1.5. Khái quát công tác đấu giá QSDĐ tại Việt Nam
1.5.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy định của LĐĐ 1988, Nhà nước
nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên thị
trường. Đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các
doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. LĐĐ năm 1988 mang
nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành
chính về đất đai giữa Nhà nước với người được giao, cấp đất. Trong giai đoạn
này, giá đất không được đề cập đến, Nhà nước quản lý đất đai theo diện tích,
loại, hạng đất mà không quản lý đất đai mang nặng tính hành chính, mệnh
lệnh đã làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực, đất đai
không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm,
mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát được.
LĐĐ năm 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụng
đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá
trị QSDĐ đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát
triển thị trường BĐS chính thức ở nước ta.
Lỗ Văn Trung - 23 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
LĐĐ năm 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết
mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan
hệ giữa người sử dụng đất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về đất đai):
Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển QSDĐ,
thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS, thừa nhận đất có giá và Nhà nước
xác định giá đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo
diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất. Như vậy, bên cạnh
hình thức giao đất không thu tiền, Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất
có thu tiền sử dụng. Theo quy định LĐĐ năm 1993 Nhà nước giao đất có thu

tiền sử dụng trong các trường hợp sau:
- Giao đất để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân.
- Giao đất cho các tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc cho thuê.
- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê QSDĐ gắn liền với kết cấu hạ tầng đó.
- Giao đất cho một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
theo dự án do Chính phủ quyết định.
Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp
với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có
nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Mặt khác, với
chính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người sử
dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng
đất vào mục đích kinh doanh. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị
sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất đai
sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế sử dụng đất tại các
địa phương đã chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách sử dụng đất có
thu tiền sử dụng.
Lỗ Văn Trung - 24 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh,
thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động
nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa
phương. Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng tại
các địa phương được tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:
- Hình thức 1: Uỷ ban nhân dân tỉnh cho phép các nhà đầu tư có năng
lực tài chính nhận làm các công trình. Sau đó, các nhà đầu tư này thuê các
đơn vị thi công để xây dựng công trình. Sau khi hoàn thành, Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được

nghiệm thu.
- Hình thức 2: Uỷ ban nhân dân tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư vừa
có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công để trực tiếp xây dựng công
trình (Hình thức này khắc phục được nhược điểm hình thức là tránh tình trạng
quá trình thi công công trình qua nhiều khâu trung gian gây tốn kém về thời
gian và tiền của). Sau khi hoàn tất công trình, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ thanh
toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu. Song
trên thực tế các nhà đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công
là rất ít.
- Hình thức 3: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép các nhà đầu tư nộp
một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng một công trình
thuộc danh mục công trình đầu tư bằng quỹ đất được Chính phủ cho phép và
theo tổng mức đầu tư được duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, Uỷ ban
nhân dân tỉnh sẽ giao cho nhà đầu tư một diện tích đất có giá trị tương ứng để
thanh toán. Với số tiền thu được, Uỷ ban nhân dân tỉnh tự tổ chức đầu tư xây
dựng công trình.
Hiện nay, hệ thống cơ sở hạ tầng như: Hệ thống đường giao thông, hệ
thống cấp điện, cấp thoát nước, các công trình phúc lợi trường học, bệnh viện,
trạm xá, nơi vui chơi, giải trí ở hầu hết các địa phương còn lạc hậu, nghèo
nàn, thiếu đồng bộ, chưa tương xứng với trình độ và tốc độ phát triển của nền
Lỗ Văn Trung - 25 - Địa Chính K54