bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi nhà nuớc thu hồi đất ở

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT

----------

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA: 2012 - 2016
Hệ đào tạo: Chính quy
Đề tài:

BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT ĐỐI VỚI
HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN KHI NHÀ NUỚC
THU HỒI ĐẤT Ở

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

CHÂU HOÀNG THÂN

NGUYỄN HỒ DUY TIẾN

Bộ môn: Luật Hành chính

MSSV: S1200282
Lớp: Hành chính K38 (văn bằng 2)

Cần Thơ, tháng 11/2014


Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

NHẬN XÉT CỦA QUÝ THẦY, CÔ.


………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
……………………………………………./.

GVHD: Châu Hoàng Thân

-2-

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến


Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................... 1
1. Lí do chọn đề tài ............................................................................................ 1
2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 2
3. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
4. Phƣơng pháp nghiên cứu .............................................................................. 2
5. Kết cấu đề tài ................................................................................................. 3
CHƢƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT
Ở......................................................................................................................... 4
1.1 Khái niệm về thu hồi đất ở .......................................................................... 4
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của đất ở ............................................................... 4
1.1.2 Khái niệm liên quan ............................................................................... 6
1.2 Lƣợc sử quy định về bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở ................... 8
1.2.1 Giai đoạn Luật Đất đai 1987 .................................................................. 8
1.2.2 Giai đoạn Luật Đất đai 1993 .................................................................. 9
1.2.3 Giai đoạn Luật Đất đai 2003 ................................................................ 12
1.2.4 Giai đoạn Luật Đất đai 2013 ................................................................ 14
1.3 Tác động của đất ở và việc thu hồi đất ở .................................................. 15
1.3.1 Vai trò của đất ở đối với đời sống của người dân.................................. 15
1.3.2 Ảnh hưởng đối với người dân khi bị thu hồi đất ở ................................ 17

1.4 Nguyên tắc bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở...................... 24
1.5 Khái quát mục đích thu hồi đất và thẩm quyền thu hồi đất ................... 27
1.5.1 Khái quát mục đích thu hồi đất ............................................................. 27
1.5.2 Thẩm quyền thu hồi đất ........................................................................ 29
CHƢƠNG 2
QUY ĐỊNH BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN KHI
NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT Ở ..................................................................... 31
2.1 Điều kiện đƣợc bồi thƣờng về đất ............................................................. 31
2.2 Những quy định về xác định loại đất ........................................................ 34
2.2.1 Xác định loại đất khi có giấy tờ chứng minh ........................................ 34
2.2.2 Xác định loại đất khi không có giấy tờ chứng minh .............................. 34
GVHD: Châu Hoàng Thân

-3-

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến


Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

2.3 Hạn mức giao và công nhận đất ở ............................................................ 35
2.3.1 Hạn mức giao đất ở .............................................................................. 35
2.3.2 Hạn mức công nhận đất ở ..................................................................... 36
2.4 Quy định chi tiết bồi thƣờng về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nƣớc
thu hồi đất ở .................................................................................................... 37
2.4.1 Phương thức bồi thường đối với đất ở .................................................. 37
2.4.2 Bồi thường đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành
lang bảo vệ an toàn ........................................................................................... 39
2.4.3 Bồi thường khi thu hồi đất được giao không đúng thẩm quyền ............. 41
2.4.4 Bồi thường đối với trường hợp chênh lệch diện tích ............................. 41

2.4.5 Bồi thường khi người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng
đất ..................................................................................................................... 43
2.4.6 Bồi thường khi thu hồi đất đối với những người đang đồng quyền sử dụng đất
.......................................................................................................................... 44
2.5 Giá đất tính tiền bồi thƣờng ..................................................................... 44
2.5.1 Khái quát về giá đất ............................................................................. 44
2.5.2 Xác định giá đất để bồi thường ............................................................. 45
2.5.3 Chủ thể thực hiện xác định giá đất bồi thường ...................................... 48
2.6 Chủ thể làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thu hồi
đất ở ................................................................................................................. 48
2.6.1 Tổ chức dịch vụ công về đất đai ........................................................... 48
2.6.2 Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư............................................... 49
CHƢƠNG 3
THỰC TIỄN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT BỒI THƢỜNG VỀ
ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT Ở .................................................... 51
3.1 Thực trạng vấn đề bồi thƣờng về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nƣớc
thu hồi đất ở .................................................................................................... 51
3.2 Những vấn đề đặt ra trong thời kỳ Luật Đất đai 2003 và giải pháp trong thời kỳ
Luật đất đai 2013, quan điểm và kiến nghị của ngƣời viết ........................... 56
3.2.1 Vấn đề và giải pháp đặt ra trong các quy định về nguyên tắc bồi thường về đất
khi Nhà nước thu hồi đất ở ................................................................................ 56

GVHD: Châu Hoàng Thân

-4-

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến


Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

3.2.2 Vấn đề và giải pháp đặt ra trong các quy định về điều kiện bồi thường về đất khi
Nhà nước thu hồi đất ở ...................................................................................... 62
3.2.3 Vấn đề và giải pháp đặt ra về giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở
.......................................................................................................................... 64
3.2.4 Một số vướng mắc, bất cập chung trong việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu
hồi đất ở ............................................................................................................ 70
3.3 Định hƣớng hoàn thiện và kiến nghị chung trong pháp luật bồi thuờng về đất đối
với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nuớc thu hồi đất ở..................................... 72
KẾT LUẬN ..................................................................................................... 79

GVHD: Châu Hoàng Thân

-5-

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến


Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài
Theo Hiến định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Tuy nhiên Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà giao quyền chiếm hữu
và sử dụng đất trực tiếp cho người dân. Vì vậy tâm lí của người dân xem thửa đất đó như
là của chính mình, chính vì thế họ an tâm xây dựng nhà cửa, đầu tư cơ sở vật chất để an
cư lập nghiệp ổn định lâu dài trên mảnh đất đó.
Ngày nay, đất nước chúng ta đang trên tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa để
hội nhập và phát triển kinh tế cùng với xu thế của thế giới. Vì thế nhu cầu xây dựng hạ
tầng kỹ thuật, cơ sở vật chất để thay đổi bộ mặt của đô thị và nông thôn ở nước ta là hết

sức cần thiết nhằm thúc đẩy đất nước phát triển giàu mạnh. Để đáp ứng nhu cầu đó, Nhà
nước ta đã tiến hành thu hồi đất ở một số nơi và khu vực nhằm tạo mặt bằng cho quy
hoạch xây dựng. Khi đó một bộ phận người dân sẽ phải di dời khỏi nơi đang sinh sống,
làm ăn để giao lại đất cho Nhà nước nhằm phục vụ phát triển kinh tế cho cả đất nước. Ở
khía cạnh nào đó, những người này đã hi sinh lợi ích riêng vì sự phát triển chung của cả
đất nước nên người dân cần được bồi thường xứng đáng với những gì họ đã tạo lập trên
mảnh đất của họ. Do đó khi Nhà nước thu hồi đất cần phải tiến hành bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư cho người sử dụng đất. Đặc biệt đối với thu hồi đất ở thì chính sách bồi
thường có ý nghĩa vô cùng quan trọng vì nó liên quan trực tiếp tới nơi sinh sống của
người sử dụng đất.
Bồi thường khi thu hồi đất ở chỉ là một mảng trong tổng thể chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất. Tuy nhiên, việc bồi thường là một vấn đề
còn nhiều khó khăn, vướng mắc mà khá nhiều người còn gặp phải. Từ thực tế đó ảnh
hưởng không nhỏ đến tiến trình đẩy nhanh phát triển nền kinh tế đất nước, cho nên việc
giải quyết hầu hết các khó khăn, vướng mắc trong chính sách bồi thường cho người có
đất ở bị thu hồi là một nhu cầu cấp thiết và rất thực tế. Chính vì lẽ đó mà trong những
năm gần đây ở nước ta các quy định của pháp luật về chính sách bồi thường cho người có
đất ở bị thu hồi ngày càng được quy định hoàn thiện hơn và phù hợp hơn với yêu cầu của
thực tế cũng như quy luật kinh tế. Có thực hiện tốt chính sách bồi thường cho người có
đất ở bị thu hồi sẽ góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế thuận lợi hơn, đẩy nhanh
tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, bằng không sẽ có tác dụng ngược lại.
Mặc dù vậy, thực tế thi hành pháp luật đất đai nói chung và thi hành các quy định về bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng vẫn bộc lộ những hạn chế, thiếu sót. Theo báo
cáo kết quả giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật trong giải quyết khiếu nại, tố
cáo của công dân đối với các quyết định hành chính về đất đai của Ủy ban Thường vụ
Quốc hội, khiếu kiện liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vẫn chiếm 70%
GVHD: Châu Hoàng Thân

-6-

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến


Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

tổng số các vụ việc khiếu kiện về đất đai. 1 Điều này có nguyên nhân từ hệ thống pháp
luật về thu hồi đất và bồi thường có những nội dung còn chưa phù hợp với thực tiễn, như
các quy định về giá đất bồi thường; quy định về cơ chế thu hồi đất sử dụng vào mục đích
kinh tế; quy định về thời điểm xác định giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, v.v…Dó đó
việc nghiên cứu chính sách bồi thường cho người có đất thu hồi ở và thực tiễn áp dụng là
một nhu cầu cấp thiết, thể hiện sự quan tâm đặc biệt của người viết đối với vấn đề mang
tính thực tế này. Đó là lý do mà người viết chọn: “Bồi thƣờng về đất đối với hộ gia
đình, cá nhân khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt
nghiệp của mình.
2. Phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài này người viết tập trung tìm hiểu những quy
định của pháp luật hiện hành về bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà
nước thu hồi đất ở để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong đó sẽ tìm hiểu cụ thể những quy định bồi
thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở, và các trường hợp không thu hồi đất nhưng
vẫn được bồi thường. Song song đó, người viết sẽ nghiên cứu và phân tích một số trường
hợp thực tiễn để thấy được những khó khăn, vướng mắc từ đó đưa ra các giải pháp hoàn
thiện pháp luật về bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi
đất ở.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Việc nghiên cứu và thực hiện luận văn này là cơ hội để người viết hiểu rõ hơn về
chính sách bồi thường về đất cho người có đất thu hồi ở và thực tiễn áp dụng của chính
sách này. Qua đó người viết đưa ra những nhận xét, đánh giá, cũng như những quan điểm
của mình nhằm mong muốn tìm ra những giải pháp cho việc thực thi của chính sách bồi
thường được triển khai tốt hơn, nhằm đảm bảo tối ưu quyền và lợi ích cho người có đất ở

bị thu hồi, thể hiện sự quan tâm đặc biệt của người viết trước vấn đề mang tính thực tế
này. Tuy nhiên do nghiên cứu dưới gốc độ pháp lý nên những quan điểm mà người viết
đưa ra sẽ không tránh khỏi những sai sót và mang tính chủ quan. Do đó người viết rất
mong sự đóng góp và chỉ dẫn của quý thầy cô và các bạn để đề tài có thể hoàn thiện hơn.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Nhằm hoàn thiện bài viết một cách tốt nhất người viết đã vận dụng một vài
phương pháp nghiên cứu để làm công cụ phục vụ việc nghiên cứu của mình như:

1

Trường Giang, Tài Nguyên Và Môi Trường Online, Luật Đất đai 2013: Tăng trách nhiệm người đứng đầu,
[truy cập ngày 20-82014].

GVHD: Châu Hoàng Thân

-7-

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến


Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

- Phương pháp tổng hợp, phân tích nghiên cứu lý luận trên tài liệu sách vở liên
quan trong lĩnh vực thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Phương pháp phân tích luật viết để phân tích những quy định của pháp luật hiện
hành.
- Phương pháp đối chiếu, so sánh những quy định của pháp luật về cùng một vấn
đề, so sánh giữa lý luận và thực tiễn.
- Phương pháp sưu tầm, tổng hợp số liệu thực tế của một số địa phương trên cả
nước.

5. Kết cấu đề tài
Trong bài luận văn này ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục tài liệu
tham khảo thì kết cấu gồm 3 chương:
Chương 1: Khái quát chung bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
Ở chương này người viết tập trung nghiên cứu các khái niệm cơ bản như khái
niệm thu hồi đất, khái niệm bồi thường và các khái niệm có liên quan. Qua đó làm rõ mối
quan hệ giữa thiệt hại và bồi thường để từ đó thấy được vai trò của chính sách bồi thường
về đất khi thu hồi đất ở. Đồng thời người viết còn nghiên cứu lược sử phát triển của chính
sách bồi thường về đất qua các giai đoạn, đối tượng được hưởng chính sách bồi thường,
cũng như thẩm quyền quyết định chính sách bồi thường.
Chương 2: Phân tích những quy định của pháp luật về bồi thường về đất đối với
hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở
Trên cơ sở những kiến thức chung của chương 1, ở chương 2 người viết đi vào
phân tích và tìm hiểu những quy định bồi thường thiệt hại về đất, các loại thiệt hại được
bồi thường trong trường hợp không bị thu hồi đất.
Chương 3: Thực tiễn và giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường về đất đối
với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở
Ở chương này, người viết nêu lên thực trạng và đề xuất một số giải pháp khắc
phục những hạn chế, bất cập còn tồn tại nhằm hoàn thiện những quy định của pháp luật
về bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở.

GVHD: Châu Hoàng Thân

-8-

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến


Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

CHƢƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU
HỒI ĐẤT Ở
1.1 Khái niệm về thu hồi đất ở
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của đất ở
1.1.1.1 Khái niệm đất ở
Đất ở là một thuật ngữ pháp lý được sử dụng phổ biến trong các văn bản pháp luật
ở nước ta. Theo cách hiểu từ thực tế của người Việt Nam thì đất ở còn có nhiều nơi gọi là
đất thổ cư. Với quan điểm thông thường đất ở là đất để xây dựng nhà ở, tuy nhiên thường
bên cạnh nhà ở còn có các công trình phụ trợ khác.
Theo thông tư số 08/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy
định đất ở là đất có mục đích để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho
đời sống của người sử dụng đất; kể cả đất vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận
là đất ở theo đúng quy định của pháp luật cũng được xem là đất ở.
Theo Luật Đất đai 2013 căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân thành ba
nhóm đất là: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử
dụng. 2 Trong đó đất ở được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp và được xem là loại đất
rất quan trọng vì trong thời kỳ hiện nay được rất nhiều người quan tâm bởi nó là điều
kiện cơ bản để người dân sinh sống.
Tùy theo tiêu chí khác nhau mà đất ở có thể phân thành các loại khác nhau, tuy
nhiên hiện nay có 2 cách phân loại đất ở được dùng phổ biến:
- Theo khu vực dân cư, đất ở được phân thành:
+ Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã; để xây
dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất
thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
+ Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn;
để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất
thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt.

- Theo vị trí đất trong các khu vực địa lí: Đất ở vị trí 1; Đất ở vị trí 2; Đất ở vị trí
3; Đất ở vị trí 4. Việc xác định vị trí 1, 2, 3, 4 là tùy theo đặc điểm tiếp giáp với mặt
đường hay mặt ngõ và khoảng cách tiếp cận đường chính của thửa đất.
2

Luật Đất đai năm 2013, Điều 10

GVHD: Châu Hoàng Thân

-9-

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến


Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

1.1.1.2 Đặc điểm của đất ở
Đất được coi là tiền đề của tự nhiên, là điều kiện ban đầu của sự sống. Từ bao đời
nay, đất đai luôn là cái nôi để nuôi dưỡng sự sống của con người, là nơi ăn chốn ở, điều
kiện để sinh tồn. Với diện tích hơn 33 triệu ha, ở Việt Nam đất đai được chia làm nhiều
loại căn cứ theo mục đích sử dụng, trong đó đất ở là một loại đất nằm trong vốn đất đai
thống nhất của quốc gia.
Đất ở là một loại bất động sản, đây là hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc
điểm chung của hàng hoá thông thường thì đất ở còn có những đặc điểm đặc trưng là:
tính cố định về vị trí, tính bền vững, tính khác biệt, tính khan hiếm, tính có giá trị lớn.
+ Tính cố định về vị trí: là không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng
thêm về số lượng, diện tích tuy nhiên đất ở có thể tăng nhờ chuyển mục đích sử dụng
nhưng cũng không thể tăng đột biến và mãi mãi được. Mặt khác, đất đai tự nhiên là
nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Diện
tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi, do đó, các bất động sản khác như nhà, công

trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm.
+ Tính bền vững: đất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như ít bị hủy hoại (trừ trường hợp đặc biệt). Đồng thời, các công trình kiến trúc và
vật kiến trúc (nhà ở) có thể tồn tại nhiều năm, có công trình sau khi cải tạo nâng cấp có
thể tồn tại hàng trăm năm.
+ Tính khác biệt: đất ở không thể tìm thấy cái thứ hai giống nhau hoàn toàn, lý do
là có sự khác nhau về vị trí của đất ở; khác nhau về kết cấu; khác nhau về quyền đối với
đất ở; khác nhau về hướng; khác nhau về quang cảnh và các vật ngoại cảnh....Trong cùng
một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đất cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.
+ Tính khan hiếm: sự khan hiếm của đất ở chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự
nhiên là có giới hạn, đất ở có tính khác biệt, cố định về vị trí. Quỹ đất tự nhiên không thể
tăng lên được, chỉ có diện tích từng loại đất có thể thay đổi nhỏ nhờ chuyển mục đích sử
dụng đất đó có thể là chuyển từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp là đất ở.
+ Tính có giá trị lớn: điều này xuất phát từ giá trị của đất ở, cũng như chi phí xây
dựng các công trình trên đất là rất lớn. Vì lí do dân số ngày càng tăng và nhu cầu của
người dân là tập trung ở nơi khu dân cư đông đúc để tiện việc sinh hoạt, làm ăn, do đó
mất cân đối giữa cung và cầu đối với đất ở, theo hướng cung thì khan hiếm đất ở, do đó
làm cho giá trị đất ở tăng vọt trong nhiều năm gần đây.

GVHD: Châu Hoàng Thân

- 10 -

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến


Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

1.1.2 Khái niệm liên quan
1.1.2.1 Khái niệm thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người
sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.3
Thu hồi đất là thu lại quyền sử dụng đất hoặc là thu lại đất. Khái niệm này hiện
nay vẫn còn rất là nhọc nhằn giữa Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013. Luật Đất đai
2003 khái niệm “thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao” đã hết hiệu lực. Nhưng khái niệm trong Luật Đất đai
2013 cũng chưa thuyết phục lắm, bởi vì trong Luật Đất đai 2013 khái niệm thu hồi đất là
thu lại quyền sử dụng đất được nhà nước trao hoặc thu lại đất của người vi phạm pháp
Luật Đất đai, nhưng mà thu lại quyền sử dụng đất với thu lại đất khác nhau như thế nào
thì lại không trực tiếp giải thích vấn đề này. Nói chung quy lại thu hồi đất là thu lại quyền
sử dụng đất.
Nếu giao đất, cho thuê đất là cơ sở để làm phát sinh quan hệ pháp Luật Đất đai,
phát sinh quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng thì thu hồi đất
là một biện pháp chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai bằng một quyết định hành chính của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Thông qua những hoạt động này, Nhà nước thể hiện
rất rõ quyền định đoạt đất đai với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai.
Việc Nhà nước thu hồi đất sẽ chấm dứt quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức đã
được nhà nước giao đất, cho thuê đất bởi một quyết định hành chính. Tuy nhiên, Nhà
nước không tùy tiện tiến hành thu hồi đất, mà việc thu hồi đất của Nhà nước phải thực
hiện theo đúng các quy định của pháp luật. Đồng thời, trong những trường hợp thu hồi
đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh
tế Nhà nước phải tiến hành bồi thường về đất đai và tài sản cho người có đất bị thu hồi.
Luật Đất đai 2013 có những quy định cụ thể về các trường hợp thu hồi đất ở các Điều 61,
Điều 62, Điều 64 và Điều 65; các trường hợp bồi thường về đất cho người có đất ở bị thu
hồi được quy định tại Điều 79 Luật Đất đai và những trường hợp thu hồi đất nhưng chủ
thể có đất bị thu hồi không được bồi thường về đất được quy định tại Điều 82 Luật Đất
đai 2013.
Việc thu hồi đất có thể có rất nhiều lý do, ví dụ như người sử dụng đất vi phạm các
quy tắc về quản lý và sử dụng đất (thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai), hoặc do

người sử dụng đất trả lại… Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, người viết
chỉ tập trung vào các trường hợp thu hồi đất do thực hiện quy hoạch xây dựng, nên cần

3

Luật Đất đai năm 2013, Điều 3, Khoản 11

GVHD: Châu Hoàng Thân

- 11 -

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến


Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

đất để phục vụ các mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế theo
đồ án quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
1.1.2.2 Khái niệm bồi thường
Khái niệm bồi thường trong Luật Đất đai năm 1993 và Nghị định của Chính phủ
số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 khái niệm này được đề cập với tên gọi là “đền bù”
đến Luật Đất đai 2003 và cho đến nay thì được gọi là bồi thường. Như vậy bồi thường
khác đền bù ở chỗ nào? Bồi thường được hiểu là phục hồi nguyên trạng, có căn cứ là
hành vi trái pháp luật. Trong khi đó, đền bù được hiểu là Nhà nước bù đắp cho người dân
những thiệt hại gây ra bởi hoạt động hoàn toàn hợp pháp của Nhà nước. Tuy nhiên thuật
ngữ bồi thường được Nhà nước sử dụng ở đây không đồng nghĩa với việc Nhà nước có
hành vi trái pháp luật khi thu hồi đất của người dân mà những quy định với thuật ngữ bồi
thường này là nhằm tạo điều kiện cho người bị thiệt hại có thể được bảo đảm tối đa các
quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Theo quy định của pháp luật đất đai, trách nhiệm bồi thường được đặt ra khi nhà

nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng hay vì mục đích phát triển kinh tế. Việc thu hồi đất này không do lỗi của
người sử dụng đất mà vì mục đích chung của xã hội, hơn nữa khi bị thu hồi đất, người sử
dụng đất phải gánh chịu những thiệt thòi, bị ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, vì
vậy Nhà nước phải thực hiện trách nhiệm bồi thường. Như vậy, đối với những trường
hợp người sử dụng đất có lợi ích chính đáng cần được bảo vệ, thì Nhà nước với tư cách là
người đại diện cho quyền lợi của nhân dân, phải có nghĩa vụ khôi phục các quyền và lợi
ích đó bằng cách quy định chế định pháp lý về bồi thường như nguyên tắc, điều kiện của
việc bồi thường; cách thức bồi thường, trình tự thủ tục bồi thường…để làm sao quyền lợi
của người có đất thu hồi được đảm bảo, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi, nhanh chóng
cho quá trình thu hồi đất, giúp chủ đầu tư nhanh chóng có mặt bằng cho việc thực hiện dự
án.
Theo quy định của Luật Đất đai thì bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là
việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người
sử dụng đất. 4
Ở Luật Đất đai 2013 Nhà nước đã tách riêng ra thuật ngữ “bồi thường về đất” chứ
không còn là “bồi thường” chung chung như các văn bản trước đó. Ở đây “bồi thường về
đất” được hiểu là Nhà nước chỉ bồi thường những giá trị, thiệt hại hợp lý về đất cho
người có đất bị thu hồi; còn bồi thường về tài sản được dùng với thuật ngữ “Bồi thường
chi phí đầu tư còn lại vào đất” kèm theo đó có thể là hỗ trợ, tái định cư để giúp người sử
dụng đất nhanh chóng vượt qua những khó khăn khi bị thu hồi đất. Trong phạm vi nghiên
4

Luật Đất đai năm 2013, Điều 3, Khoản 12

GVHD: Châu Hoàng Thân

- 12 -

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến

Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

cứu của đề tài, người viết chỉ đi sâu tìm hiểu về việc “bồi thường về đất” khi nhà nước
thu hồi đất ở.
Như vậy chúng ta có thể hiểu một cách đầy đủ về bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất ở như sau: Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở là việc Nhà nước hoặc tổ chức, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế phải bù đắp những tổn hại về
đất và tài sản trên đất do hành vi thu hồi đất ở gây ra cho người sử dụng đất tuân theo
những quy định của pháp luật đất đai.
1.2 Lƣợc sử quy định về bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở
1.2.1 Giai đoạn Luật Đất đai 1987
Trước khi có Hiến pháp năm 1980, Việt Nam cũng giống như các nước khác trên
thế giới đều thừa nhận sự tồn tại nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai, trong đó có
sở hữu Nhà nước đối với đất đai, thuật ngữ bồi thường (hay đền bù) khi Nhà nước thu hồi
đất được ghi nhận trong các văn bản pháp luật khá sớm.
Sau khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, với sự ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Ở Việt Nam chỉ còn thừa nhận một hình thức sở hữu
duy nhất đối với đất đai, đó là sở hữu toàn dân và Nhà nước sẽ thay mặt cho nhân dân
thực hiện quyền sở hữu đó. Bên cạnh đó, Điều 28 Hiến pháp 1980 đã ghi nhận: “Khi thật
cần thiết vì lợi ích chung, Nhà nước có thể trưng mua, trưng dụng hoặc trưng thu có bồi
thường tài sản của cá nhân hoặc tập thể”. Trong thời kỳ này, trước yêu cầu quản lý đất
đai một cách toàn diện bằng pháp luật, ngày 29/12/1987 đạo luật đất đai đầu tiên đã ra rời
tạo nên những nét mới trong việc ghi nhận về các khía cạnh quản lý Nhà nước trong lĩnh
vực đất đai.
Tại Điều 14 của Luật Đất đai 1987 đã quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi
đất, trong đó Khoản 8 có nêu trường hợp Nhà nước thu hồi khi “Cần sử dụng đất đai cho
nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội”. Tại Khoản 5, Điều 49, Luật Đất đai 1987 cũng

xác định trách nhiệm đền bù của Nhà nước: “Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu
của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác”.
Nhưng thực tế xã hội lúc bấy giờ vẫn chưa chú trọng nhiều đến việc đền bù khi Nhà nước
thu hồi đất ở, mà Nhà nước chỉ tập trung vào việc đền bù đối với đất nông nghiệp và đất
có rừng khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể là sau khi Luật Đất đai 1987 ra đời, Hội đồng
Bộ trưởng (nay là Chính Phủ) đã ban hành quyết định số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 quy
định “Về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục
địch khác”. Ở thời kỳ này, người có đất thu hồi không được hưởng khoản tiền đền bù về
đất, bởi vì họ được giao đất để sử dụng chứ không mất tiền, đất ở thời kỳ này chỉ được
coi như một thứ phúc lợi xã hội. Luật Đất đai 1987 chưa quy định về giá đất, ai có nhu
GVHD: Châu Hoàng Thân

- 13 -

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến


Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

cầu sử dụng thì Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, ai không còn nhu cầu sử
dụng thì Nhà nước thu hồi lại đất, pháp luật không cho phép người sử dụng đất thực hiện
các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, mà chỉ được định đoạt các tài sản thuộc sở
hữu của mình trên đất mà thôi. Các quy định về đền bù thiệt hại đối với đất hay tài sản
được ghi nhận trong pháp luật đất đai rất sơ sài, thiếu các cơ sở pháp lý cần thiết mang
tính nguyên tắc để thực hiện trên thực tế. Có thể nói, giai đoạn này chính sách đất đai còn
thể hiện sự bao cấp, đất đai được coi là không có giá, chỉ cấp phát để sử dụng chứ không
mất tiền. Đất đai không được nhìn nhận dưới quan hệ giá trị theo quy luật thị trường,
chính vì vậy vấn đề bồi thường đối với người sử dụng đất chưa được chú trọng cũng là
điều dễ hiểu.
Mặc dù vậy, nguyên tắc Nhà nước bảo hộ quyền lợi hợp pháp về tài sản của công

dân đã được Hiến pháp năm 1992 khẳng định: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức
không bị quốc hữu hóa. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và
vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của các
nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”.5 Như vậy, mặc dù không đề cập trực tiếp đến
việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất song Hiến pháp năm 1992 vẫn ghi nhận và bảo
hộ quyền lợi hợp pháp của công dân đối với tài sản của mình khi bị Nhà nước trưng mua,
trưng dụng vì lợi ích chung thông qua việc bồi thường.
1.2.2 Giai đoạn Luật Đất đai 1993
Để đáp ứng yêu cầu của công cuộc đổi mới, ngày 14/7/1993, Quốc hội khóa IX đã
thông qua Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai năm 1987 và có hiệu lực thi hành kể từ
ngày 15/10/1993. Luật Đất đai năm 1993 đã đề cập trực tiếp vấn đề bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất, Điều 27 Luật Đất đai 1993 quy định: “Trong trường hợp cần thiết, Nhà
nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người có đất thu hồi được đền bù
thiệt hại”, việc bù đắp thiệt hại khi bị thu hồi đất được coi như một quyền của người sử
dụng đất và được khẳng định tại Khoản 6 Điều 73 Luật Đất đai 1993: “Được Nhà nước
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; được bồi
thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi đất”. Nhà nước thể hiện sự tôn trọng và bảo vệ
quyền lợi hợp pháp đối với người sử dụng đất khi có quy định rõ ràng tại Điều 28 Luật
Đất đai 1993: “Trước khi thu hồi phải thông báo cho người đang sử dụng đất biết về lý do
thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án đền bù thiệt hại”.
Cụ thể hóa các quy định về vấn đề bồi thường trong Luật Đất đai 1993, ngày
17/8/1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 90/CP “Quy định về việc đền bù thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
5

Hiến pháp năm 1992, Điều 23

GVHD: Châu Hoàng Thân

- 14 -

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến


Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

lợi ích công cộng”. Cùng ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành Nghị Định số 88-CP quy
định về quản lý đất đô thị. Một nghị định quan trọng khác mà Chính phủ ban hành là
Nghị định số 87/CP quy định khung giá các loại đất, giá đất này làm căn cứ tính tiền đền
bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất; sau đó là Nghị định số 17/1998/NĐ-CP của Chính
phủ ngày 21/3/1998 về việc sửa đổi, bổ sung Khoản 2, Điều 4 của Nghị định số 87/CP
ngày 17/8/1994.
Theo tinh thần của Nghị định số 90/CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp
pháp mà bị Nhà nước thu hồi đất thì được Nhà nước đền bù thiệt hại về đất và đền bù
thiệt hại về tài sản hiện có trên đất. Theo Điều 6 Nghị định số 90-CP thì “Người được
Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích nào thì khi Nhà nước thu hồi đất được đền bù
bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng để thay thế hoặc đền bù bằng tiền theo giá
đất cùng mục đích sử dụng”. Cụ thể hơn vấn đề bồi thường về đất đối với đất ở được quy
định tại Khoản 2 Điều 8 của Nghị Định này: “Nếu đất bị thu hồi là đất chuyên dùng, đất
ở thì được đền bù bằng đất chuyên dùng, đất ở theo đúng diện tích và loại đất hoặc hàng
đất bị thu hồi. Trường hợp đất đền bù có giá trị thấp hơn thì được đền bù thiệt hại phần
chênh lệch giá trị giữa đất chuyên dùng và đất được đền bù. Đối với đất ở tại đô thị khi
Nhà nước thu hồi thì được đến bù chủ yếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền”. Như vậy Nhà
nước đã phân biệt rõ ràng giữa các loại đất. Đây là một bước tiến quan trọng trong quá
trình cải cách về vấn đề đền bù thiệt hại trong pháp luật về đất đai. Quy định này thể hiện
rất rõ ràng quan điểm của Nhà nước khi coi quyền sử dụng đất đã giao cho người sử dụng
đất là những tài sản hợp pháp được pháp luật bảo vệ nếu có thiệt hại xảy ra. Tuy nhiên,
thực tiễn triển khai Nghị định này cho thấy khá nhiều bất cập, mà bất cập lớn nhất là quy
định về giá bồi thường quá thấp, nên người có đất thu hồi không đồng thuận với phương

án bồi thường, phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Để khắc phục những hạn chế
này, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 “Về việc đền
bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng”, thay thế cho Nghị định số 90/CP. Một nguyên tắc đền
bù được bổ sung đáng chú ý ở đây là việc đền bù có thêm hình thức đền bù bằng nhà ở,
điều này cho thấy việc thu hồi đất ở đã thành một vấn đề cấp bách hơn, một khi đất ở của
người dân bị thu hồi mà việc đền bù không thích đáng. Việc đền bù thiệt hại về đất khi
Nhà nước thu hồi đất ở bao gồm đất ở tại đô thị và đất ở thuộc nông thôn được quy định
rõ ràng và cụ thể tại Điều 10 và Điều 11 của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP.
Với sự ra đời của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001
ngày 29/6/2001, thuật ngữ “đền bù” khi Nhà nước thu hồi đất được thay thế bằng thuật
ngữ “bồi thường” cho phù hợp hơn. Trong Luật Đất đai năm 2001, Điều 27 của Luật Đất
đai trước đây được sửa đổi, bổ sung như sau: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước
thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
GVHD: Châu Hoàng Thân

- 15 -

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến


Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người có đất thu hồi được bồi thường hoặc hỗ
trợ”.
Nhìn chung với sự ra đời của các văn bản pháp luật trên, đã từng bước tạo lập
được khung pháp lý quan trọng, đồng bộ cho việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Theo
báo cáo tổng kết 10 năm (1993-2003) của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì công tác thu
hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng đã đáp ứng hầu hết nhu cầu đầu tư kết cấu hạ

tầng, xây dựng các công trình. Những kết quả khả quan đạt được đã góp phần tạo đà cho
công tác quản lý đất đai dần đi vào nề nếp, tạo điều kiện sử dụng đất đai hợp lý và hiệu
quả hơn, góp phần chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước.
Tuy nhiên, cũng không thể phủ nhận rằng, mặc dù đã qua nhiều lần điều chỉnh với
nhiều văn bản pháp luật trong vòng 10 năm nhưng công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng vẫn còn nhiều ách tắc, bất cập. Đặc biệt là quy định về giá đất làm căn cứ tính bồi
thường trong Nghị định 87/CP quá thấp. Trong khi đó, khoảng thời gian này, những
người dân Việt Nam quan tâm đến bất động sản đã chứng kiến hai lần sốt đất (giai đoạn
1992-1993 và giai đoạn 2001-2002) làm cho giữa giá đất của Nhà nước quy định với giá
đất trên thị trường chênh nhau một khoảng cách khá lớn.6 Có thể nói, giá đất trên thị
trường ngày càng tăng so với giá Nhà nước, việc mua bán trao tay diễn ra khá sôi động,
giúp cho người dân kiếm lời dễ dàng, đây là nguyên nhân chính dẫn đến việc người dân
không chấp thuận các quy quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng, dẫn đến khiếu
kiện kéo dài.
Mặt khác, trong thời gian này, sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa diễn ra sôi
động. Theo đó nhu cầu sử dụng đất cho các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ
cao, nhu cầu đất cho chỉnh trang phát triển đô thị,…là rất lớn. Song pháp luật không quy
định về vấn đề thu hồi đất cho mục tiêu phát triển kinh tế, khi có nhu cầu cho mục đích
này Nhà nước để cho các chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân. Điều đó dẫn đến hậu
quả là mức bồi thường ở các dự án khác nhau sẽ khác nhau, cho dù đất có những điều
kiện tương đồng như cùng mục đích sử dụng, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội như nhau,
khả năng sinh lời như nhau. Đây cũng là một trong những nguyên nhân không nhỏ dẫn
đến khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, vấn đề tái định cư và
đào tạo nghề cho người có đất bị thu hồi chưa được quan tâm thỏa đáng trong giai đoạn
này, trong khi đây là vấn đề lớn của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Có thể
thấy, những quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng ngày càng được định hình rõ
6

Hoàng Lan, Bộ Xây dựng: 7-8 năm lại sốt đất một lần, Báo điện tử Vnexpress, 2014,

[ngày
truy cập 25-08-2014].

GVHD: Châu Hoàng Thân

- 16 -

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến


Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

nét và được điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp. Tuy nhiên trong thực tiễn cuộc sống, các
quan hệ đất đai luôn vận động không ngừng, đặc biệt là trong lĩnh vực thu hồi đất, bồi
thường, giải phóng mặt bằng khi đất nước chuyển sang thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại
hóa. Chính vì vậy, cần phải có sự nghiên cứu, phân tích, đánh giá vấn đề này một cách
nghiêm túc hơn từ khâu xây dựng pháp luật, đến cơ chế thực thi pháp luật trong lĩnh vực
này, Luật Đất đai năm 2003 đã ra đời trong bối cảnh đó.
1.2.3 Giai đoạn Luật Đất đai 2003
Đặt trong mối quan hệ so sánh với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế
- xã hội của đất nước và xu hướng hội nhập quốc tế, quy định của Luật Đất đai năm 1993
về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không còn phù hợp. Phúc đáp đòi hỏi của thực
tiễn, ngày 26/11/2003, Quốc hội Khóa XI, kỳ họp thứ 4 đã thông qua Luật Đất đai mới
(gọi là Luật đai năm 2003) thay thế cho Luật Đất đai năm 1993.
Luật Đất đai 2003 dành hẳn mục 4 chương 2 để quy định về thu hồi đất và bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất với nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng, kèm theo là khá
nhiều văn bản hướng dẫn thi hành, có thể kể tên một số văn bản tiêu biểu sau:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi tắt là Nghị định 197) – Đây là
văn bản đề cập trực tiếp và toàn diện những khía cạnh pháp lý về bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất, trong đó nhấn mạnh quan điểm giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước,
lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích của nhà đầu tư, đề cao nguyên tắc công khai minh
bạch trong thu hồi đất. Cụ thể tại Điều 13 của Nghị định 197 quy định “Bồi thường đối
với đất phi nông nghiệp là đất ở” qua đó quy định phương thức bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất ở của người sử dụng đất. Và quy định hướng dẫn một số trường hợp cụ thể về
đất ở gặp phải khi Nhà nước thu hồi đất ở của người sử dụng đất tại Điều 14, Điều 15 và
Điều 16 của Nghị định 197;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Đặc biệt sau khi có sự ra đời của Nghị định 197, một văn bản khá trọn vẹn các vấn
đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; qua một thời gian thực hiện,
Nhà nước đã tiếp tục ban hành hai văn bản quy định khá chi tiết một số vấn đề cần sửa
đổi, bổ sung trong lĩnh vực bồi thường, để đáp ứng kịp thời nhu cầu đòi hỏi của thực tiễn
cuộc sống, đó là:
GVHD: Châu Hoàng Thân

- 17 -

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến


Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết

khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Có thể thấy, các quy định hiện hành về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất đã có những sửa đổi, bổ sung cơ bản nhằm đáp ứng yêu cầu của cuộc
sống, thể hiện ở một số khía cạnh chủ yếu sau đây:
- Quy định rõ các trường hợp bị thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng và vì mục tiêu phát triển kinh tế.
- Quy định rõ những điều kiện để được bồi thường đất và bồi thường tài sản khi bị
Nhà nước thu hồi đất; đồng thời, đảm bảo hơn nữa quyền lợi cho người có đất bị thu hồi,
bằng cách quy định chi tiết những trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất nhưng vẫn được xem xét để bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất.
- Quy định nguyên tắc công khai, minh bạch trong việc thu hồi đất, cải cách thủ
tục hành chính trong thu hồi và bồi thường đất.
Với sự có mặt của Luật Đất đai năm 2003, sau gần 10 năm thi hành cho thấy, Luật
Đất đai 2003 đã đóng góp tích cực cho sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Xét trong lĩnh vực thu hồi đất nói chung và thu hồi đất ở nói riêng, nhìn chung diện tích
đất được thu hồi đã đáp ứng được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc
phòng, an ninh của địa phương; các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từng bước
được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, đảm bảo tốt hơn
quyền lợi hợp pháp của người có đất thu hồi. Tuy nhiên, việc thu hồi đất để thực hiện các
dự án vẫn là một trong những vấn đề nổi cộm ở nhiều địa phương, làm chậm tiến độ triển
khai nhiều dự án đầu tư, gây bức xúc cho cả người sử dụng đất, nhà đầu tư và chính
quyền nơi có đất bị thu hồi, do các nguyên nhân cơ bản sau:
- Thứ nhất, các quy định về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thường
xuyên thay đổi dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự
án hoặc trong một dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm, mặt khác giá đất bồi
thường chủ yếu thực hiện theo khung giá nhà nước quy định nên còn thấp so với giá thị
trường, điều này cũng dẫn đến những phản ứng gay gắt của người sử dụng đất.

- Thứ hai, việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận đã tạo điều kiện cho nhà đầu tư chủ
động quỹ đất thực hiện dự án, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, đồng thời giảm tải
công việc cho các cơ quan Nhà nước trong thu hồi đất. Tuy nhiên, đã tạo ra sự chênh lệch
GVHD: Châu Hoàng Thân

- 18 -

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến


Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

lớn về giá đất so với dự án do nhà nước thu hồi trong cùng khu vực, hơn nữa có nhiều dự
án, người có đất thu hồi đòi hỏi giá đất cao hơn, không hợp tác với nhà đầu tư, khiến dự
án chậm tiến độ do đó rất khó hoàn thành việc giải phóng mặt bằng.
- Thứ ba, Luật Đất đai thiếu quy định làm cơ sở thực hiện đo đạc, kiểm đếm để lập
phương án bồi thường, hỗ trợ nên khó khăn trong việc thực hiện bởi vì có nhiều trường
hợp người có đất thu hồi không hợp tác để thực hiện đo đạc, kiểm đếm. Việc thu hồi đất,
bồi thường, giải phóng mặt bằng còn khá nhiều bất cập, chưa có cơ chế giải quyết một
cách rõ ràng, minh bạch, hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà
đầu tư.
1.2.4 Giai đoạn Luật Đất đai 2013
Để khắc phục những hạn chế, bất cập nêu trên, việc ban hành Luật Đất đai sửa đổi
là hết sức cần thiết, vì vậy ngày 29/11/2013 Luật Đất đai năm 2013 đã được thông qua,
Luật đã có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014. Đây là sự kiện quan trọng đánh dấu
những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội
trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Luật Đất đai năm 2013
đã có nhiều quy định bổ sung, sửa đổi, đồng thời cũng đã quy định cụ thể trong luật nhiều
nội dung liên quan đến vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và thu hồi
đất ở nói riêng nhằm hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này. Trong đó có thể kể đến một

tiến bộ trong vấn đề bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi hồi đất ở khi quy định này
đã được đưa trực tiếp vào Luật Đất đai 2013 tại Điều 79, sự tiến bộ so với quy định trước
đây như thế nào ta sẽ tìm hiểu ở chương sau.
Để triển khai thi hành Luật Đất đai 2013, ngày 15/5/2014 Chính Phủ đã ban hành
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
đồng thời Chính Phủ cũng ban hành Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất có
hiệu lực từ ngày 01/7/2014, và ngay sau đó Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất có hiệu lực thi
hành từ ngày 13/8/2014. Quan trọng nhất là Chính phủ đã ban hành Nghị định số
47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất có
hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014. Để hướng dẫn thi hành Nghị định này ngày
30/6/2014 Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT
quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có hiệu lực
thi hành từ ngày 13/8/2104. Trong đó Chính phủ một lần nữa quy định cụ thể hơn, chi tiết
hơn đối với vấn đề bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở của người sử dụng đất
được quy định tại Điều 6 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP.

GVHD: Châu Hoàng Thân

- 19 -

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến


Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

Với hàng loạt văn bản mới được ban hành cho ta thấy Nhà nước đang chú trọng
cải cách các quy định về Luật Đất đai, qua đó nhằm giảm bớt các vướng mắc và gỡ bỏ
một số bất cập trong hệ thống các quy định về chính sách đất đai của Nhà nước ta trong

những giai đoạn trước đây.
Như vậy, pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và thu hồi
đất ở nói riêng đã trải qua một quá trình hình thành và phát triển khá lâu dài, gắn liền với
việc Nhà nước ban hành các đạo luật: Luật Đất đai 1987; Luật Đất đai 1993; Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào năm 1998 và năm 2001, Luật Đất đai 2003
và Luật Đất đai 2013. Các quy định trong lĩnh vực này thường xuyên được sửa đổi, bổ
sung và ngày càng hoàn thiện nhằm đáp ứng kịp thời những đòi hỏi của thực tiễn cuộc
sống, chú trọng việc bù đắp lợi ích vật chất và tinh thần của người có đất bị thu hồi, đảm
bảo giải quyết hài hòa mối quan hệ về lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và
người được giao đất.
1.3 Tác động của đất ở và việc thu hồi đất ở
1.3.1 Vai trò của đất ở đối với đời sống của ngƣời dân
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu
tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người. Dù con người ở bất kỳ đâu
cũng cần có một nơi ăn chốn ở. Vì thế đất ở đóng vai trò rất quan trọng trong đời sống
của con người. Trong bối cảnh đất ở ngày càng khan hiếm ở các khu vực thành thị cũng
như ngoại thành trên cả nước, đất ở càng trở nên có vai trò quyết định đối với đời sống
của người dân. Mỗi người dân, mỗi gia đình đều có một nơi ở cố định, phong tục tập
quán và thói quen văn hóa vùng, miền riêng, họ an cư và sản xuất từ bao đời.
Đất ở là nền tảng để xây dựng nhà ở là tổ ấm của mỗi gia đình, tại đây con người
được sinh ra, nuôi dưỡng tồn tại và trưởng thành. Nhà ở là nơi che mưa, che nắng, chống
lại ảnh hưởng thời tiết khắc nghiệt của thiên nhiên đối với con người, nơi tái tạo sức lao
động, nơi hình thành và phát triển nhân cách con người. Đất ở không chỉ có ý nghĩa đối
với mỗi cá nhân mà còn là một trong những điều kiện đầu tiên để hình thành nên các
điểm dân cư, các quần cư của con người. Đất ở là một vấn đề có ý nghĩa quan trọng trong
đời sống của người dân.
Theo hướng phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý của nhà
nước và sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước thì đất ở tại đô thị sẽ trở thành
các trung tâm công nghiệp, thương mại và các loại dịch vụ khác, là đầu mối giao thông,
quan hệ kinh tế quan trọng giữa các vùng, các địa phương trong cả nước. Đất ở là nền

tảng của các mối quan hệ đó, nó tham gia vào các hoạt động của đời sống kinh tế - xã
hội. Đó là vai trò chung của đất ở nhưng khi được quy định là đô thị thì giá trị của nó
được tăng lên nhiều lần bởi vai trò của đô thị đối với cuộc sống và bên cạnh đó nhu cầu
GVHD: Châu Hoàng Thân

- 20 -

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến


Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

đô thị có xu hướng ngày càng tăng do qui mô và tốc độ tăng nhanh chóng của quá trình
đô thị hoá, mà đất đai là tài nguyên có hạn, do đó đất ở có vai trò quan trọng đối với đời
sống kinh tế - xã hội. Ngoài ra đất ở còn làm thỏa mãn nhu cầu để mở rộng sản xuất, lập
văn phòng giao dịch, trung tâm tư vấn, cửa hàng dịch vụ… Với vai trò là tư liệu sản xuất
không thể thiếu được, đất ở luôn có mặt trong các ý tưởng kinh doanh của nhiều nhà kinh
doanh.
Điển hình là chính sách phát triển nhà ở xã hội của nước ta đã được quan tâm từ
rất sớm, ngay sau khi đất nước hoàn toàn thống nhất, từ năm 1975. Thị trường bất động
sản và nhà ở của nước ta chính thức được công nhận thông qua Pháp lệnh về nhà ở năm
1991 và Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993. Lúc này, quyền sử dụng đất đai và
sở hữu nhà ở được chính thức giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, phải đến các năm
2006 - 2008, thị trường bất động sản mới thật sự phát triển mạnh với số lượng doanh
nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này tăng, giá nhà cũng tăng mạnh.
Theo kết quả một báo cáo của Trung tâm Thông tin (Bộ Xây dựng), giai đoạn
1999 đến năm 2009, tổng diện tích sàn nhà ở tăng thêm 706,2 triệu m2, trong đó diện tích
nhà khu vực đô thị tăng từ 251,5 triệu m2 lên đến 476,2 triệu m2 đáp ứng phần lớn hộ gia
đình có nhu cầu về nhà ở. Trong 10 năm diện tích nhà ở của cả nước tăng trung bình trên
70 triệu m2/năm. Diện tích sàn nhà ở tăng thêm là nhờ có sự thay đổi lớn về cơ chế chính

sách cho phát triển đầu tư vào bất động sản nhà ở. Kết quả thành công của giai đoạn thị
trường bất động sản từ năm 1999 đến 2009 đã đáp ứng nhu cầu nhà ở của đại bộ phận
người dân. Ở giai đoạn 2005 - 2009 được đánh giá là giai đoạn phát triển theo chiều rộng
về các phân khúc đầu tư bất động sản, trong đó trọng tâm là phân khúc nhà ở, dòng vốn
đầu tư vào thị trường bất động sản nhà ở tăng mạnh. Tốc độ đô thị hoá của giai đoạn này
tăng với số lượng lớn, nếu năm 1999 cả nước có 629 đô thị với số dân đô thị là 14,9 triệu
người. Đến năm 2009, cả nước có 752 đô thị tăng 123 đô thị với số dân đô thị là 22,3
triệu người. Hầu hết phát triển nhà ở tại khu vực các đô thị trong những năm qua theo dự
án, theo các khu có hạ tầng đồng bộ.7
Đến 2015, nhu cầu về nhà ở xã hội ước tính cần 700.000 căn, hiện nay tại Hà Nội
và Thành phố Hồ Chí Minh đã có gần 40 dự án nhà thương mại xin chuyển sang nhà xã
hội với quy mô khoảng 20.000 căn. Theo rà soát của Bộ Xây dựng, hiện nay và đến năm
2015 trong khu vực đô thị cả nước có khoảng 1,74 triệu người có khó khăn về nhà ở (diện
tích bình quân dưới 5m2) và khoảng trên 1,7 triệu công nhân có nhu cầu nhà ở ổn định.
Để đáp ứng được nhu cầu bức thiết về nhà ở này, chúng ta cần xây dựng khoảng 700.000
căn hộ. Theo dự báo của Bộ Xây dựng nhu cầu về nhà ở của công nhân khu công nghiệp
7

Kim Dung, Xây dựng nhà ở xã hội và vấn đề đặt ra, Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam, 2014,
[ngày truy cập 0610-2014].

GVHD: Châu Hoàng Thân

- 21 -

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến


Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

tăng thêm khoảng 200.000 căn. Cũng theo Bộ Xây dựng, riêng tổng hợp nhu cầu ở 25
Bộ, ngành tại Hà Nội đã lên khoảng 30.000 căn. Một số địa phương đặt mục tiêu phát
triển nhà ở từ 2012 -2015 như Hà Nội đưa ra kế hoạch xây 100.000 căn hộ, Tp.HCM là
67.000 căn,… Theo con số thống kê mới nhất từ Bộ Xây dựng, tính đến nay cả nước đã
có 157 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai xây dựng với quy mô 68.500 căn hộ, tổng
mức đầu tư khoảng 19.900 tỷ đồng (trong đó có 58 dự án dành cho người thu nhập thấp
với quy mô trên 33.000 căn, tổng mức đầu tư khoảng 10.900 tỷ và 99 dự án nhà ở xã hội
dành cho công nhân với quy mô 35.500 căn hộ, tổng mức đầu tư 9.000 tỷ).8
1.3.2 Ảnh hƣởng đối với ngƣời dân khi bị thu hồi đất ở
1.3.2.1 Ảnh hưởng tích cực
* Tạo ra nguồn vốn và tạo ra cơ hội nghề nghiệp tốt hơn
Đối với người dân bị thu hồi đất điều mà họ quan tâm nhất khi bị thu hồi đất phục
vụ lợi ích chung là số tiền bồi thường họ nhận được là bao nhiêu và họ có được lợi ích gì
trong những dự án, công trình này. Lợi ích trước mắt đối với người dân là số tiền bồi
thường có được là khá lớn. Đa phần người dân từ trước đến nay đều rất ít khi có được số
tiền lớn, nên khi nhận được tiền bồi thường đối với họ là một điều không tưởng. Có rất
nhiều hộ dân đã giàu lên và cuộc sống ở vùng đó nhìn chung là khá hơn rất nhiều nhờ vào
số tiền bồi thường này. Thông thường với số tiền bồi thường, người dân có thể sử dụng
để mua đất ở và xây nhà mới, ngoài ra tiền còn dư có thể làm nguồn vốn sản xuất kinh
doanh tiếp hoặc một số người đầu tư để mua thêm đất có thể mở rộng diện tích đất ở
cũng như sản xuất của gia đình mình hoặc có thể là kinh doanh, một điều tưởng chừng
như là không thể xảy ra đối với những người dân, nhất là những người dân nghèo trước
khi bị thu hồi đất ở, đây cũng là điều kiện tốt để họ vươn lên cải thiện cuộc sống của
mình. Mặt khác, với số tiền bồi thường họ có thể gửi tiết kiệm với thời gian lâu dài mà
hưởng lãi, cuộc sống cũng bớt vất vả phần nào. Một bộ phận khác thì đầu tư kinh doanh,
mở cơ sở sản xuất của riêng mình hoặc mua thêm, nâng cấp những dụng cụ, thiết bị sản
xuất và sửa sang nhà cửa, vật dụng nhờ vào số tiền này. Nhìn tổng thể cuộc sống của
người dân đã được cải thiện rất nhiều, đời sống vật chất lẫn tinh thần tương đối đầy đủ
hơn trước.
Những thiệt hại của người dân được tính rất chi tiết và cụ thể nhằm đảm bảo tốt

nhất cho họ. Đối với những trường hợp thu hồi một phần nhưng mảnh đất còn lại bị chia
ra làm nhiều mảnh nhỏ hoặc không đủ để ở thì người dân có thể làm đơn để Nhà nước
thu hồi và bồi thường như trường hợp bị thu hồi. Điều này nhằm đảm bảo cho người dân
không bị thiệt thòi và khó khăn trong việc cư trú và sinh hoạt đời sống hằng ngày. Không
8

Sẽ bùng nổ nguồn cung nhà ở xã hội, Fitgroup, [ngày truy cập 06-10-2014].

GVHD: Châu Hoàng Thân

- 22 -

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến


Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

những thế, người dân còn nhận được sự hỗ trợ để ổn định cuộc sống và chuyển đổi nghề
nghiệp, đây là việc thiết thực và ý nghĩa vì có những khu vực bị thu hồi toàn bộ đất,
người dân không thể tiếp tục làm công việc cũ mà phải chuyển sang làm việc khác. Vì thế
Nhà nước xây dựng những khu công nghiệp, những công trình tiên tiến phục vụ lợi ích
chung của vùng nói riêng, cả nước nói chung sẽ tạo ra nhiều lĩnh cực ngành nghề mới thu
hút lao động cả lao động phổ thông lẫn trí thức. Những người dân bị thu hồi đất ở khu
vực đó có thể lựa chọn cho mình một việc làm thích hợp với khả năng của mình và nhận
được sự hỗ trợ trong những bước đầu chuyển đổi. Chính nhờ sự hỗ trợ này có khi đã mở
ra cơ hội nghề nghiệp mới cho nhiều người, tăng thêm thu nhập so với trước đây, đây là
nền tảng của sự ổn định xã hội.
Lợi ích của người dân trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn thể
hiện ở việc nhiều người dân xung quanh khu công nghiệp, xí nghiệp được xây dựng trên
xóm làng trước kia của họ, nhờ đó họ có việc làm ổn định, giải quyết được nạn thất

nghiệp cho nhiều người và tăng thêm thu nhập cho một số người dân xung quanh khu đó
do họ đầu tư buôn bán, kinh doanh hoặc dịch vụ. Hiện nay, nhờ việc quy hoạch của Nhà
nước và việc thực hiện tốt pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã thu hút được nhiều
lao động làm việc ngay tại quê nhà mà thu nhập ổn định với khả năng phát triển cao và
lâu dài, thuận lợi hơn trước rất nhiều. Hơn nữa, còn thu hút được nhiều lao động ở những
tỉnh thành lân cận góp phần giải quyết được tình trạng thất nghiệp của vùng, khu vực.
Mặt khác, cơ hội nghề nghiệp ngày càng đa dạng hơn và sự chuyển đổi nghề nghiệp cũng
trở nên dễ dàng hơn trước, phù hợp với nhiều đối tượng.
* Phát triển nhờ vào vị trí thuận lợi trong vùng quy hoạch, khu tái định cƣ
Trước khi thu hồi đất, có những hộ dân lâu nay vẫn ở trong hẻm, giao thông không
được thuận tiện vì thế họ cũng không thể kinh doanh, buôn bán, nhưng nhờ vào quy
hoạch, khu đất của họ trở thành khu đất mặt tiền đắt giá, thuận tiện rất nhiều và có thể
buôn bán kinh doanh tiện lợi chứ không phải khó khăn như lúc trước hoặc có những hộ
đủ điều kiện được hỗ trợ vào khu tái định cư, khi vào khu tái định cư họ được bố trí giao
thông thuận lợi giáp với nhiều đường chính, gần chợ, bệnh viện, có đầy đủ cơ sở vật chất,
khu giải trí, văn hóa. So với nơi ở cũ thì tốt hơn rất nhiều, và đây cũng mang đến cho họ
nhiều cơ hội kinh doanh và việc làm hơn, điều mà trước khi vào khu tái định cư họ không
có được.
Mặt khác, khu tái định cư có đầy đủ tiện nghi, phù hợp với lối sống của người dân
trong vùng, xây dựng nhiều khu tái định cư theo đặc tính nghề nghiệp và phù hợp khả
năng của nhiều người dân lựa chọn khi mua suất tái định cư. Nhìn chung, cuộc sống của
họ không còn phải vất vả mưu sinh như lúc còn ở trong hẻm và con em họ cũng có đầy
đủ cơ hội thuận tiện để đến trường, học tập, được tiếp cận thông tin một cách dễ dàng
GVHD: Châu Hoàng Thân

- 23 -

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến

Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

như bao trẻ em khác ở những đô thị lớn chứ không phải khó khăn đến trường như lúc
trước. Giao thông thuận tiện ở mọi nơi, hệ thống thông tin được trang bị đầy đủ và hiện
đại hơn giúp họ tiếp cận với sự phát triển một cách dễ dàng và đơn giản, góp phần rút
ngắn khoảng cách giữa các vùng miền và hạn chế sự phát triển không đồng đều trên cả
nước.
* Phát triển nhờ vào quy hoạch và tiền bồi thƣờng
Lợi ích lâu dài đầu tiên mà người dân có được đó chính là những công trình, dự án
mà Nhà nước xây dựng trên mảnh đất của người dân sẽ là những công trình lâu dài, mang
lại nhiều phúc lợi và mang đến sự phát triển cho xã hội. Người dân chính là người thụ
hưởng, những công trình được xây dựng này đã giúp khai hóa, thay đổi những vùng đất
vốn ích người biết đến, lâu nay cơ sở hạ tầng còn hạn chế, môi trường ô nhiễm thành
những khu công nghiệp, khu đô thị, trung tâm sầm uất, nó trở nên hiện đại và thuận tiện
hơn rất nhiều, có thể kết hợp vừa nâng cấp cơ sở hạ tầng mà vừa có thể sản xuất kinh
doanh, giao thông thuận tiện chính là điều kiện giúp người dân vùng quy hoạch đó phát
triển lâu dài. Đời sống của người dân được nâng lên rất nhiều so với trước và đây cũng là
điều kiện thuận lợi cho sự ổn định và phát triển lâu dài trong tương lai. Mức sống của
người dân tăng cao, khu vực quy hoạch trở nên hiện đại hơn đưa người dân trong vùng
hòa vào sự phát triển chung chứ không còn nghèo nàn và lạc hậu như trước nữa. Bên
cạnh còn có những công trình phúc lợi xã hội phục vụ tốt hơn đến cuộc sống vật chất
cũng như tinh thần của người dân. Có thể nói nhờ vào quy hoạch và pháp luật bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư mà vùng đất của người dân đã thay đổi diện mạo và cuộc sống, họ
cũng đã khá giả lên rất nhiều so với trước khi bị thu hồi đất. Có những công trình lớn, khi
được xây dựng xong thì giúp cho vùng đất đó trở nên nhộn nhịp và hiện đại hơn, là niềm
hãnh diện của người dân vùng đó và cơ hội để họ phát triển lâu dài trong tương lai. Chính
sách bồi thường vừa mang đến cơ hội phát triển cho người dân cả trước mắt lẫn tương lai,
là nên tảng vật chất của sự ổn định trong cuộc sống và lâu dài.
* Đầu tƣ phát triển cho thế hệ trẻ tốt hơn
Một lợi ích lâu dài của người dân mà ta còn thấy được trong pháp luật thu hồi đất,

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư này chính là thế hệ con em của họ có được cuộc sống tốt
hơn rất nhiều, nhờ vào những công trình xây dựng và tiền bồi thường một mặt họ kinh
doanh còn mặt khác họ có thêm điều kiện để chăm lo tốt hơn đến cuộc sống vật chất cũng
như tinh thần cho con em của họ. Trẻ em từ nhỏ đến lớn sẽ có điều kiện để đến trường
một cách tốt nhất và thiết bị học tập cũng hiện đại hơn rất nhiều, cơ hội tiếp xúc với
những tiến bộ của xã hội cao hơn thế hệ của cha mẹ chúng, giúp thế hệ trẻ phát triển một
cách toàn diện, đây chính là lợi ích lâu dài mang tính xã hội thiết thực nhất. Mặt khác, có
những dự án, công trình xây dựng nhằm phục vụ cho phúc lợi xã hội, đặc biệt là chăm lo
GVHD: Châu Hoàng Thân

- 24 -

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến


Đề tài: Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở

cho thế hệ trẻ hay trong khu tái định cư quy định xây dựng trên tinh thần đầy đủ tiện nghi
và gần khu nhà trẻ, bệnh viện, trường học nhằm mang lại sự phát triển của thế hệ trẻ một
cách đầy đủ và tốt nhất. Nói chung, lợi ích đạt được trong vấn đề này là rất khả quan và
tương đối bền vững.
1.3.2.2 Ảnh hưởng tiêu cực
* Sự chênh lệch về mức giá bồi thƣờng còn cao và vấn đề chậm chi trả tiền
bồi thƣờng cho ngƣời dân
Giá bồi thường trong thu hồi đất là một vấn đề được quan tâm hàng đầu trong thu
hồi đất phục vụ an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và nhu cầu phát
triển kinh tế. Đây cũng là nguyên nhân gây ra nhiều khó khăn và phức tạp nhất trong
khâu bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi tiến hành thu hồi đất. Hầu như đa phần dự án nào
khi triển khai cũng vấp phải khâu giá bồi thường và người chịu thiệt thòi nhất thường là
người dân.

Nhà nước quy định giá đất do Ủy ban nhân dân ấn định phải sát với giá thị trường
trong điều kiện bình thường, nhưng thật sự vấn đề này chưa khả thi mà ngược lại còn
thấp hơn giá thị trường nhiều lần. Cho nên người dân không đồng ý vì họ cảm thấy bị
thiệt thòi về lợi ích trước mắt và đây cũng là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện
kéo dài. Nếu đặt trong trường hợp người dân thì rõ ràng đúng là chưa hợp lý, có những
trường hợp thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau và có
cùng mục đích sử dụng nhưng khi bồi thường quy hoạch thì lại khác nhau, làm người dân
bức xúc và gây ra việc so sánh với nhau giữa các hộ dân.
Bên cạnh đó, việc bồi thường giá thấp khiến cho người dân không đủ kinh phí để
tái lập cuộc sống và khó khăn trong ổn định cuộc sống và kinh doanh sản xuất rất nhiều.
Có nhiều người không có khả năng phục hồi sau khi đã bị thu hồi đất đai, tài sản và các
điều kiện mưu sinh của mình để dự án chung được thực hiện, đây là điều rất nguy hiểm
cho xã hội và bản thân của người dân là phải gánh chịu nhiều nhất. Từ đó dẫn đến nhiều
hệ lụy và khi đó chính những người này lại trở thành gánh nặng cho xã hội cần sự quan
tâm của Nhà nước nhiều hơn trước khi thu hồi đất. Như vậy, so với việc thu hồi đất để
phục vụ lợi ích chung mà lại dẫn đến nhiều khó khăn và hệ lụy cho người dân thì lợi ích
trong trường hợp này là chưa cân bằng và khoa học. Có thể nói giá bồi thường là một vấn
đề muôn thuở khi áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đặc biệt là trong
giai đoạn hiện nay thì vấn đề này càng trở nên phổ biến hơn nữa do quá trình đô thị hóa
đang diễn ra với tốc độ rất nhanh và đất hiện nay được xem là “vàng”, giá đất cao và
khan hiếm. Mặt khác, do ảnh hưởng của tình hình biến động kinh tế cho nên giá trị của
đồng tiền bị giảm sút, nếu giá bồi thường chênh lệch quá cao thì sẽ tạo ra rất nhiều khó
khăn cho người dân lẫn Nhà nước.
GVHD: Châu Hoàng Thân

- 25 -

SVTH: Nguyễn Hồ Duy Tiến