quy định pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
----------

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
NIÊN KHOÁ 2011 - 2015

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Phạm Quy Tính
MSSV: 5115855
Lớp: Luật Thương mại 1-K37

Bộ môn Luật Thương mại

Cần Thơ, tháng 12 / 2014


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

LỜI CẢM ƠN
Trải qua gần bốn năm học tập tại Khoa Luật – Trường Đại học Cần Thơ em đã

có được những kiến thức vô cùng quý báu mà thầy cô đã tận tâm truyền thụ. Đầu
tiên, em xin chân thành cảm ơn thầy cô của Khoa Luật đã tận tình chỉ dạy em qua
từng môn học, thầy cô truyền thụ cho em những chuỗi kiến thức mà nhờ đó em tích
góp thêm được vào quá trình nghiên cứu và công tác của em sau này. Những kiến
thức mà thầy cô truyền thụ sẽ là những hành trang quý báu để em thêm vững bước
trên đường đời. Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn cô Nguyễn Huỳnh Anh đã tận
tình hướng dẫn cho em học phần Pháp luật về Kinh doanh bất động sản giúp cho em
có những kiến thức nền tãng đầu tiên về kinh doanh bất động sản và cho đến khi
hoàn thành luận văn tốt nghiệp của em.
Qua quá trình nghiên cứu đề tài Người viết mong có thể đóng góp tích cực cho
hoạt động hoàn thiện pháp luật. Hi vọng nhận được những ý kiến đóng góp từ thầy
cô cũng như các bạn để Người viết hoàn thành đề tài được tốt hơn.
Xin chân thành cảm ơn!

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

SVTH: PHẠM QUY TÍNH


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
Cần Thơ, ngày …… tháng 12 năm 2014

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

SVTH: PHẠM QUY TÍNH


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU..........................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài..................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài .................................................................................2
3. Phạm vi nghiên cứu đề tài...................................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu đề tài .........................................................................2
5. Kết cấu đề tài .......................................................................................................3
CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI ........................................4
1.1 Những vấn đề cơ bản về nhà ở, nhà ở thương mại.........................................4
1.1.1 Tổng quan về nhà ở ...................................................................................4
1.1.1.1 Khái niệm về nhà ở.........................................................................4
1.1.1.2 Các loại hình nhà ở ........................................................................5
1.1.2 Khái quát chung về nhà ở thương mại ......................................................6
1.1.2.1 Khái niệm về nhà ở thương mại .....................................................6
1.1.2.2 Đặc điểm của nhà ở thương mại ....................................................7
1.1.2.3 Vai trò của nhà ở thương mại ........................................................9
1.2 Tổng quan về nhà đầu tư nước ngoài ............................................................11
1.2.1 Khái niệm nhà đầu tư nước ngoài ...........................................................12
1.2.1.1 Nhà đầu tư nước ngoài theo pháp luật đầu tư .............................12
1.2.1.2 Nhà đầu tư nước ngoài theo pháp luật đất đai ............................13
1.2.2 Đặc điểm nhà đầu tư nước ngoài ............................................................15
1.2.3 Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam
..........................................................................................................................16
1.3 Tầm quan trọng của quy định pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại của nhà đầu tư nước ngoài ............................................................................18

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

SVTH: PHẠM QUY TÍNH

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

1.3.1 Tầm quan trọng dưới góc độ quản lý Nhà nước......................................18
1.3.2 Tầm quan trọng dưới góc độ nhà đầu tư .................................................20
Kết luận Chương 1 ................................................................................................22
CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ...............24
2.1 Quy định pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu
tư nước ngoài .........................................................................................................24
2.1.1 Cơ sở pháp lý thành lập doanh nghiệp ....................................................25
2.1.1.1 Vốn pháp định kinh doanh bất động sản......................................25
2.1.1.2 Phạm vi kinh doanh các loại hình nhà ở......................................26
2.1.1.3 Năng lực tài chính của chủ đầu tư ...............................................27
2.1.2 Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài ..............28
2.1.2.1 Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án nhà ở thương
mại ............................................................................................................29
2.1.2.2 Góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở
thương mại ...............................................................................................32
2.1.2.3 Tham gia đấu thầu dự án nhà ở thương mại hoặc đấu giá quyền
sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại ..................................33
2.1.3 Hoạt động huy động vốn của nhà đầu tư.................................................36
2.1.3.1 Nguồn vốn huy động.....................................................................36
2.1.3.2 Thời điểm huy động vốn ...............................................................43
2.2 Thực trạng pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của nhà đầu
tư nước ngoài .........................................................................................................44
2.2.1 Thực trạng về quy định thành lập doanh nghiệp .....................................45
2.2.2 Thực trạng về quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước
ngoài .................................................................................................................46

2.2.3 Thực trạng về hoạt động huy động vốn của nhà đầu tư nước ngoài .......48

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

SVTH: PHẠM QUY TÍNH


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

2.3 Giải pháp hoàn thiện về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của nhà đầu
tư nước ngoài .........................................................................................................51
2.3.1 Giải pháp về cơ sở pháp lý đối với doanh nghiệp ...................................51
2.3.2 Giải pháp về thực hiện nâng cao khả năng tiếp cận quyền sử dụng đất
đai đối với nhà đầu tư nước ngoài ...................................................................52
2.3.3 Giải pháp về hoạt động huy động vốn đối với nhà đầu tư nước ngoài ...54
Kết luận Chương 2 ................................................................................................57
KẾT LUẬN ............................................................................................................59

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

SVTH: PHẠM QUY TÍNH


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng là yếu tố nền tảng quyết định chất lượng dân

sinh, sự thịnh vượng của quốc gia. Năm 2007 Việt Nam chính thức gia nhập Tổ
chức Thương mại Thế giới (WTO) sau nhiều năm phấn đấu. Đây được xem là một
bước tiến mạnh mẽ, là cơ hội phát triển trong quá trình hội nhập kinh tế thế giới,
nhưng cũng đặt ra không ít khó khăn, thử thách cho nền kinh tế Việt Nam. Trong
những năm gần đây, nước ta đang nắm bắt những nguồn lực đầu tư mạnh mẽ trong
và ngoài nước để thực hiện các dự án phát triển cơ sở hạ tầng của đất nước nói
chung, về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nói riêng. Vai trò của nhà đầu tư nước
ngoài được Nhà nước quan tâm tới để góp phần phát triển nền kinh tế đất nước,
trong đó lĩnh vực kinh doanh bất động sản được hầu hết các nhà đầu tư quan tâm.
Cùng với sự phát triển của đất nước, ngày càng nhiều công trình xây dựng, cơ sở hạ
tầng, nhà ở… được hình thành. Nhà đầu tư nước ngoài cũng đóng góp một phần
không nhỏ vào sự hoàn thiện ấy của xã hội.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời có hiệu lực thi hành từ ngày 01
tháng 01 năm 2007 cho đến nay đã tạo bước phát triển cho hoạt động kinh doanh
bất động sản. Hoạt động kinh doanh bất động sản và đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại có những bước phát triển vượt bậc. Nhà đầu tư nước ngoài tham gia sâu rộng
vào thị trường Việt Nam để thực hiện các hoạt động đầu tư nói chung, thực hiện
kinh doanh bất động sản nói riêng ngày càng nhiều. Hoạt động đầu tư xây dựng nhà
ở thương mại được nhiều nhà đầu tư quan tâm, đặc biệt là các nhà đầu tư nước
ngoài. Nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia sâu rộng vào thị trường bất động sản
Việt Nam để thực hiện các dự án đầu tư nhằm khai thác tiềm năng vốn có của thị
trường.
Hiện tại, một số quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản và một số luật
liên quan, cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành điều chỉnh về hoạt động đầu tư
xây dựng nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài bộc lộ nhiều bất cập và cần
những giải pháp hữu hiệu để khắc phục.
Với mục tiêu muốn góp một phần nhỏ sức lực trong quá trình hoàn thiện quy
định pháp luật, cũng như muốn nghiên cứu về các quy định, vai trò của nhà đầu tư

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

Trang 1

SVTH: PHẠM QUY TÍNH


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

nước ngoài trong các hoạt động kinh doanh bất động sản và đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại. Nên Người viết đã chọn cho mình đề tài “Quy định pháp luật về đầu tư
xây dựng nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài” để tìm hiểu và nghiên cứu.
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
Mục tiêu nghiên cứu đề tài nhằm hiểu rõ hơn những quy định của pháp luật về
đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Ngoài
ra, thông qua việc nghiên cứu tìm hiểu và đánh giá của Người viết, phần nào giúp
cho Người viết có cái nhìn bao quát hơn về vấn đề nghiên cứu để bổ trợ cho công
việc về sau.
3. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Trong phạm vi nghiên cứu đề tài của mình, Người viết chủ yếu nghiên cứu
hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Các vấn đề về địa vị pháp lý doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, quyền tiếp cận
quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài và quy trình huy động vốn thực hiện
xây dựng nhà ở thương mại. Từ đó làm sáng rõ vấn đề khoa học mà Người viết
nghiên cứu.
4. Phương pháp nghiên cứu đề tài
Trong quá trình nghiên cứu những quy định của Luật Kinh doanh bất động sản
đối với nhà đầu tư nước ngoài trong hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
tại Việt Nam. Người viết đã chọn nhiều phương thức để tìm hiểu, nghiên cứu những
vấn đề trong luận văn:

Thứ nhất là, phương pháp phân tích luật viết giúp Người viết hiểu rõ hơn vấn
đề từ đó nắm vững những quy định của pháp luật về đề tài mà Người viết nghiên
cứu và áp dụng vào đề tài nhằm làm rõ vấn đề nghiên cứu.
Thứ hai là, phương pháp phân tích lịch sử giúp Người viết liên hệ, so sánh,
đối chiếu giữa các quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành với
các văn bản quy phạm pháp luật trước đó để Người viết có cái nhìn sâu sắc hơn về
vấn đề nghiên cứu.

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

Trang 2

SVTH: PHẠM QUY TÍNH


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

Ngoài ra, Người viết còn dùng phương pháp sưu tầm thông tin, nghiên cứu lý
luận dựa trên quy định của Luật, Nghị định, Thông tư, giáo trình, sách, cập nhật
thông tin trên báo điện tử liên quan đến nội dung đề tài.
5. Kết cấu đề tài
Đề tài mà Người viết chọn làm Luận văn tốt nghiệp của mình có hai chương
và kết cấu chính của đề tài được chia thành ba phần: Lời nói đầu, phần nội dung và
kết luận.
Lời nói đầu
Phần nội dung
Chương 1: Những vấn đề lý luận về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của
nhà đầu tư nước ngoài
Trong Chương 1 Người viết sẽ lần lượt trình bày về những vấn đề lý luận về

đầu tư dự án nhà ở thương mại và những khái niệm liên quan. Ngoài ra, còn đề cập
đến những khái niệm như nhà ở, nhà ở thương mại, nhà đầu tư nước ngoài và nhà
đầu tư nước ngoài thực hiện dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam. Từ đó nêu lên
tầm quan trọng của quy định pháp luật trong hoạt động nói trên để làm cơ sở nền
tảng liên hệ làm sáng rõ vấn đề khoa học mà Người viết nghiên cứu.
Chương 2: Quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương
mại – Thực trạng và giải pháp hoàn thiện
Trong Chương 2 Người viết trình bày về quy định của pháp luật Việt Nam về
đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư nước ngoài như cơ sở pháp lý
về thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, quyền tiếp cận quyền sử dụng
đất của nhà đầu tư nước ngoài và hoạt động huy động vốn của nhà đầu tư. Qua đó
nhìn nhận những thực trạng của quy định pháp luật về các vấn đề trên và đưa ra một
số giải pháp hoàn thiện trên cơ sở nghiên cứu của Người viết.
Kết luận.

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

Trang 3

SVTH: PHẠM QUY TÍNH


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI
Trong Chương 1 này Người viết sẽ lần lượt trình bày về những vấn đề lý luận
về đầu tư dự án nhà ở thương mại và những khái niệm liên quan. Ngoài ra, còn đề

cập đến những khái niệm như nhà ở, nhà ở thương mại, nhà đầu tư nước ngoài và
nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam. Từ đó nêu
lên tầm quan trọng của quy định pháp luật trong hoạt động nói trên để làm cơ sở
nền tảng liên hệ làm sáng rõ vấn đề khoa học mà Người viết nghiên cứu.
1.1 Những vấn đề cơ bản về nhà ở, nhà ở thương mại
1.1.1 Tổng quan về nhà ở
Nhà ở là nhu cầu cần thiết và chính đáng đối với mỗi con người. Nơi đó không
chỉ là nơi nương náo, sinh sống và nghỉ ngơi để tái tạo sức lao động mà còn là nơi
gắn bó tình cảm giữa các thành viên trong gia đình. Có nhà ở cũng là một nhu cầu
thiết yếu đối với mỗi con người.
1.1.1.1 Khái niệm về nhà ở
Ở Hiến pháp trước đây1 thì quyền có nhà ở của công dân được ghi nhận tại
Điều 62 “Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật. Quyền
lợi của người thuê nhà và người có nhà cho thuê được bảo hộ theo pháp luật.” Kế
thừa những quy định nhân văn ấy, tại Hiến pháp hiện hành thì quyền có nhà ở của
công dân được khái quát hơn. Tại Khoản 1, Điều 22 của Hiến pháp hiện hành quy
định “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Quyền có nhà ở của công dân không
chỉ còn gắn kết với quyền xây dựng nhà ở nữa mà đã được pháp luật khái quát hoá
lên ở tầm vĩ mô hơn là có quyền có nơi ở hợp pháp, chứ không chỉ là quyền xây
dựng nhà ở theo Hiếp pháp trước đó. Quyền có nhà ở của công dân còn được cụ thể
hoá trong văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành “Công dân có quyền có chổ ở
thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà

1

Hiến pháp 1992 được sửa đổi, bổ sung năm 2001

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

Trang 4

SVTH: PHẠM QUY TÍNH


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

ở theo quy định của pháp luật. Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối
với nhà ở đó”.2
Thuật ngữ nhà ở được nhìn nhận dưới nhiều góc độ khác nhau như trong câu
từ, trong hoạt động xây dựng, trong kinh tế học, trong quy định pháp luật… Trong
đề tài của mình, Người viết giới thiệu khái niệm nhà ở được nhìn nhận chỉ ở một số
góc độ. Quan trọng nhất, Người viết tập trung nêu rõ khái niệm nhà ở dưới góc độ
theo quy định pháp luật Việt Nam.
Theo từ điển Từ và Ngữ Việt Nam thì nhà ở được hiểu là “Nơi mỗi gia đình
sống hằng ngày: Dân số càng đông càng cần có nhiều nhà ở”.3 Ở góc độ câu từ ta
có thể xem nhà ở là nơi sinh sống hằng ngày của con người, cũng như là nơi nối kết
các thành viên trong gia đình với nhau. Dưới góc độ xây dựng thì nhà ở được hiểu
với góc độ chuyên môn hơn, là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian
bên trong được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở. Nhà ở được hình
thành từ những kết cấu vật liệu được liên kết với nhau một cách hài hoà để tạo
thành một tổng thể nhất định phục vụ cho nhu cầu của con người.
Trong khoa học pháp lý, khái nhiệm nhà ở được nhìn nhận như sau. Quy định
tại Điều 1 Luật Nhà ở năm 2005, thì nhà ở là “công trình xây dựng với mục đích để
ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” gồm nhà ở thương
mại do tổ chức, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu thị trường, nhà ở
riêng lẻ do hộ gia đình cá nhân xây dựng, nhà do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân
xây dựng để đáp ứng nhu cầu xã hội (nhà ở xã hội), nhà ở do Nhà nước xây dựng để
đáp ứng nhu cầu luân chuyển cán bộ (nhà ở công vụ).4
Như vậy, khái niệm nhà ở được nhìn nhận dưới góc độ luật học là loại công

trình xây dựng được tạo lập nhằm mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của
hộ gia đình cá nhân.
1.1.1.2 Các loại hình nhà ở
Dựa vào những tiêu chí khác nhau sẽ có những cách phân loại khác nhau. Nhà
ở được phân loại đa dạng và phong phú tuỳ theo từng cách thức khác nhau.
Điều 4 Luật Nhà ở năm 2005
Nguyễn Lân, (2000), Từ điển Từ và Ngữ Việt Nam, NXB TP. Hồ Chí Minh, TP. Hồ Chí Minh, tr 1300
4
Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, (2009), Pháp Luật về Kinh doanh bất động sản, NXB Tư Pháp,
Hà Nội, tr 52
2
3

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

Trang 5

SVTH: PHẠM QUY TÍNH


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

Căn cứ và khu vực xã hội thì phân ra thành: Nhà ở nông thôn; Nhà ở đô thị.
Căn cứ vào đặc trưng nhà ở thì phân chia thành: Nhà biệt thự; Nhà liền kề;
Nhà ở kiểu khách sạn; Nhà ở ký túc xá; Nhà chung cư.
Căn cứ vào chất lượng nhà và kết cấu xây dựng có: Nhà biệt thự; Nhà cấp I;
Nhà cấp II; Nhà cấp III; Nhà cấp IV và nhà tạm.5
Căn cứ vào đối tượng sử dụng thì có thể phân chia thành: Nhà ở dành cho
người có thu nhập thấp; Nhà ở dành cho người có thu nhập khá; Nhà ở dành cho

người có thu nhập cao.
Căn cứ vào chủ thể xây dựng và mục đích sử dụng nhà ở thì có các loại sau:
Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân tự tạo lập; Nhà ở thương mại; Nhà ở xã hội và nhà ở
công vụ.
1.1.2 Khái quát chung về nhà ở thương mại
Cùng với các loại hình nhà ở khác như nhà ở tạo lập của hộ gia đình, cá nhân,
nhà ở xã hội, nhà ở công vụ… thì nhà ở thương mại cũng đóng góp một phần tích
cực vào công cuộc từng bước thực hiện quyền có chổ ở và quyền sở hữu nhà ở của
công dân.
1.1.2.1 Khái niệm về nhà ở thương mại
Nhà ở thương mại được quy định cụ thể tại Khoản 1, Điều 3 Nghị định số
71/2010/NĐCP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
(Sau đây gọi là Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) “Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ
chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo
nhu cầu và cơ chế thị trường”.
Từ định nghĩa theo quy định pháp luật thì có thể hiểu khái quát về nhà ở
thương mại là nhà ở được xây dựng dùng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhằm
mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận của chủ đầu tư theo nhu cầu của thị trường. Như vậy,
tìm kiếm lợi nhuận từ nhà ở là mục tiêu chính yếu để xác định loại hình nhà ở
thương mại. Vì nếu như xây dựng nhà ở không phải với mục tiêu tìm kiếm lợi
nhuận thì không được gọi là nhà ở thương mại mà thuộc các loại hình nhà ở khác.
Thông tư liên Bộ số 07/LB-TT ngày 30 tháng 9 năm 1991 của Bộ Xây dựng – Tài chính – Uỷ ban vật giá
Nhà nước và Tổng cục quản lý ruộng đất.
5

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

Trang 6

SVTH: PHẠM QUY TÍNH

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

Ví dụ: Dự án phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp. Hình thức của dự án này
không nhằm mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận từ hoạt động bán hoặc cho thuê mà mục
tiêu chính yếu là tạo cho những người có thu nhập thấp trong xã hội có điều kiện sở
hữu được nhà ở, góp phần phát triển dân sinh cho quốc gia. Dự án trên được xem là
dự án nhà ở xã hội chứ không phải là nhà ở thương mại.
1.1.2.2 Đặc điểm của nhà ở thương mại
Nhà ở, nhà ở thương mại trước hết mang những đặc trưng riêng của một loại
hình nhà ở và cũng là bất động sản nên có đầy đủ các đặc điểm của một loại hình
bất động sản.
Thứ nhất: Nhà ở thương mại mang tính đa dạng, phong phú và đáp ứng cơ sở
kỹ thuật nghiêm ngặt.
Nhà ở thương mại mang tính đa dạng như về chủng loại, quy mô, hay về thiết
kế. Ngoài ra phải đáp ứng các yêu cầu như kết cấu nhà ở, cũng như chất lượng được
giám sát nghiêm ngặt. Nhà ở thương mại phải tuân thủ theo những thiết kế kỹ thuật
nghiêm ngặt và phải được thẩm định theo quy trình kỹ thuật xây dựng.
Thứ hai: Nhà ở thương mại chịu tác động bởi các bất động sản khác.
Nhà ở thương mại mang tính chịu ảnh hưởng rất lớn có thể bị tác động bởi
một bất động sản khác vì bất động sản ảnh hưởng và tác động tới giá nhà ở thương
mại. Nhà ở gần các trung tâm vui chơi, giải trí, bệnh viện, trường học thường có giá
trị cao hơn ở những nơi khác. Ví dụ: Cùng một loại nhà ở như nhau nhưng giá trị
nhà ở tại trung tâm quận Ninh Kiều có giá trị cao hơn nhà ở tại quận ngoại thành
như Bình Thuỷ hay Cái Răng.
Thứ ba: Nhà ở thương mại là tài sản có giá trị lớn, nguồn vốn đầu tư cao.
So với các tài sản khác thì khi xây dựng hay mua nhà ở thì đòi hỏi người mua
phải có một khoản tài chính khá lớn. Do xây dựng nhà ở thương mại cần có nguồn

vốn lớn nên nhà ở thương mại là loại tài sản có giá trị cao.
Thứ tư: Nhà ở thương mại là hàng hoá có vị trí cố định về vị trí và không có
khả năng di dời.
Đây là một đặc điểm khác biệt của nhà ở và nhà ở thương mại đối với hàng
hoá khác. Đối với các loại hàng hoá khác thì người mua có thể mua và mang về như

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

Trang 7

SVTH: PHẠM QUY TÍNH


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

mua một chiếc xe máy hay vật dụng tiêu dùng. Đối với nhà ở, nhà ở thương mại thì
không có đặc điểm như vậy, với nhà ở thì người mua, người bán khi muốn mua
hoặc bán phải trực tiếp đến nhà ở để xem nhà ở muốn mua hoặc xem thông qua mô
hình, bản vẽ của nhà ở và sau đó phải dọn đến nơi có nhà ở để trú ngụ.
Thứ năm: Nhà ở thương mại là hàng hoá có tình lâu bền theo thời gian.
Do đặc điểm không di dời được và gắn liền với đất đai được xây dựng kiên cố
nên nhà ở thường có tính lâu bền. Thông thường thì độ bền của nhà ở từ vài năm
đến hàng vài chục năm hoặc lâu hơn nữa tuỳ theo độ bền của vật liệu xây dựng và
sự bảo dưỡng của chủ sở hữu nhà ở. Ví dụ: Năm 1910 một căn nhà được xây dựng
bằng những vật liệu cao cấp và được bảo dưỡng định kì tốt cho đến hiện tại vẫn còn
được sử dụng tốt.
Thứ sáu: Nhà ở thương mại là hàng hoá mang tính cá biệt và khan hiếm.
Nhà ở là công trình được xây dựng gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam cũng như
các nước trên thế giới thì đất đai là tài nguyên hữu hạn, có giá trị nhất định. Nhà ở,

nhà ở thương mại nói riêng và công trình xây dựng nói chung khi xây dựng đa số
đều được gắn liền với đất đai và được thống nhất quy hoạch cụ thể để xây dựng trên
một diện tích, khu vực hay địa bàn nhất định. Chính vì thế mà nhà ở, nhà ở thương
mại và công trình xây dựng cũng chịu sự ảnh hưởng đó, vì thế mà có tính cá biệt và
khan hiếm.
Thứ bảy: Nhà ở thương mại là hàng hoá mang tính thị hiếu và tâm lý.
Hàng hoá nhà ở chịu ảnh hưởng từ đặc tính này đậm hơn các loại hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về nhà ở ở mỗi vùng miền, mỗi khu vực, mỗi quốc gia
là không giống nhau. Do đó, tuỳ thuộc vào nhu cầu, thị hiếu và tập quán của người
dân sinh sống tại vùng miền, khu vực hay quốc gia đó mà có những nhu cầu sử
dụng nhà ở khác nhau. Ví dụ: Nhu cầu về nhà ở tại Quận 1 – Thành phố Hồ Chí
Minh cao hơn rất nhiều so với nhu cầu nhà ở tại Thành phố Cao Lãnh – tỉnh Đồng
Tháp.
Mặc khác, yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tâm linh cũng ảnh hưởng không
nhỏ đến việc lựa chọn nhà ở của người dân. Ví dụ: Diện tích phía trước căn nhà
rộng hơn diện tích phía sau. Theo yếu tố tâm linh, người ta xem đó là không có hậu,

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

Trang 8

SVTH: PHẠM QUY TÍNH


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

nếu cất nhà ở trên diện tích đất này thì công việc làm ăn sẽ gặp nhiều khó khăn. Vì
thế mà nhà ở được xem là hàng hoá mang đậm tính thị hiếu và tâm lý.
Thứ tám: Nhà ở thương mại là hàng hoá bất động sản chịu sự ảnh hưởng qua

lại lẫn nhau.
Giữa những hàng hoá bất động sản nói chung, nhà ở và nhà ở thương mại nói
riêng có sự tác động qua lại lẫn nhau là do sự ra đời thêm hoặc giảm bớt đi sẽ có thể
làm tăng hoặc giảm giá trị của bất động sản hay nhà ở. Vì thế mà nhà ở được xem là
loại hàng hoá chịu sự ảnh hưởng qua lại lẫn nhau.
Thứ chín: Nhà ở thương mại là hàng hoá chịu sự tác động và chi phối mạnh
mẽ bởi pháp luật và chính sách của Nhà nước.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Nhà ở là một loại
hình bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý trên toàn quốc. Hoạt động xây dựng,
phát triển nhà ở có tác động to lớn đến đời sống xã hội nên các hoạt động đều phải
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và thông qua thì mới có thể thực hiện được.
Vì vậy, để tăng cường khả năng quản lý của Nhà nước, cũng như thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu mình, Nhà nước thực hiện các chức năng nhằm thống nhất quản
lý. Vì thế mà nhà ở được xem là hàng hoá chịu sự chi phối mạnh bởi pháp luật và
chính sách của Nhà nước.
1.1.2.3 Vai trò của nhà ở thương mại
Vì sự xuất hiện của loại hình nhà ở thương mại thì loại hình nhà ở này cũng
đóng góp những vai trò nhất định trong đời sống xã hội.
Trước tiên: Nhà ở thương mại góp phần làm tăng số lượng nhà ở
Cùng với các loại hình nhà ở khác, nhà ở thương mại góp phần làm tăng thêm
lượng nhà cho đất nước. Nhà ở thương mại được hình thành ngày càng nhiều góp
phần đảm bảo nhà ở cho công dân. Theo số liệu thống kê của Uỷ ban Nhân dân
Thành phố Hồ Chí Minh trong Báo cáo Tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất
động sản thì từ năm 2006 đến nay thì trên địa bàn Thành phố phát triển được

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

Trang 9

SVTH: PHẠM QUY TÍNH


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

51.879,2 triệu m2 sàn nhà ở, trung bình mỗi năm xây dựng được 8,3 triệu m2 sàn,
diện tích bình quân đầu người đạt 16,05 m2/người.
Như vậy cho thấy rằng diện tích nhà ở ngày càng được gia tăng góp phần thực
hiện mục tiêu cho mọi công dân đều có được nhà ở theo quy định của pháp luật.
Đảm bảo cho người dân có thể tiếp cận với những dịch vụ cơ bản của xã hội như
đảm bảo nhà ở tối thiểu cho công dân. Tiếp tục cải thiện điều kiện ở cho người dân,
đặc biệt là người nghèo, người có thu nhập thấp ở đô thị, từng bước đảm bảo nhu
cầu về nhà ở cho người lao động, cũng như tăng cường số lượng nhà ở cho xã hội.
Hai là: Nhà ở thương mại góp phần phát triển kinh tế, xã hội cho đất nước
Sự gia tăng số lượng nhà ở thương mại góp phần tăng cường phát triển kinh tế
xã hội cho đất nước, từng bước hiện đại hoá đất nước thông qua các dự án nhà ở
quy mô lớn, nhà cao tầng, dự án khu đô thị hiện đại. Tại đô thị lớn nhất cả nước thì
số lượng vốn đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước
ngoài chiếm số vốn khá lớn. Số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài được cấp giấy chứng nhận đầu tư trên
địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh là 36 doanh nghiệp với tổng số vốn đầu tư đăng kí
là 3,22 tỷ đô-la Mỹ, tương đương 54.711,26 tỷ đồng Việt Nam.6 Như vậy, chỉ riêng
khu vực Thành phố Hồ Chí Minh đã thu hút được một lượng vốn đầu tư rất lớn.
Hiện tại, Đảng và Nhà nước ta đang thực hiện mục tiêu đến năm 2020, tầm
nhìn đến năm 2030, phân công cho Bộ Xây dựng cùng các Bộ, ngành, địa phương
phấn đấu thực hiện hỗ trợ cho khoảng 500 nghìn hộ gia đình nghèo tại khu vực
nông thôn (theo chuẩn nghèo mới) cải thiện nhà ở. Hỗ trợ cho khoảng 160.000 hộ

nghèo cư trú tại các tỉnh duyên hải, trong vùng ảnh hưởng của bão, lũ, lụt có chỗ ở
an toàn, ổn định. Phấn đấu thực hiện diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt mức
30m2 sàn/người, diện tích nhà ở tối thiểu đạt 12m2 sàn/người. Tỷ lệ nhà có chất
lượng xây dựng và tiện nghi cao đạt trên 80% (tầm nhìn 2030). 7 Với nguồn lực tài
chính đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài như thế vào Việt Nam trong hoạt động kinh
doanh bất động sản nói chung, đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nói riêng có vai
Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: Báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm
2006, (2013), Thành phố Hồ Chí Minh.
7
Báo Xây dựng – Cơ quan của Bộ Xây Dựng, Người dân hưởng lợi từ các chính sách nhà ở,
truy cập ngày 11 tháng 10 năm 2014
6

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

Trang 10

SVTH: PHẠM QUY TÍNH


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

trò to lớn trong sự phát triển nền kinh tế. Ngoài ra, nhà ở thương mại cũng góp phần
tăng cường mỹ quan đô thị về số lượng cũng như chất lượng, đóng góp vào sự phát
triển chung của đất nước.
Ba là: Nhà ở thương mại góp phần phát triển thị trường đất đai, bất động sản
nhà ở theo hướng văn minh hiện đại
Cùng với vai trò đảm bảo nhà ở cho công dân, tăng thêm lượng nhà cho xã
hội, góp phần phát triển kinh tế thì một vai trò khác nữa của nhà ở thương mại là

góp phần phát triển thị trường bất động sản nhà ở. Phát triển đô thị và nông thôn
theo hướng văn minh hiện đại. Từ nhiều năm qua, Đảng và Nhà nước ta quan tâm
xây dựng và thực hiện chính sách an sinh xã hội. Đây là mục tiêu và cũng là động
lực để phát triển bền vững, ổn định xã hội. Thông qua việc hàng loạt dự án xây
dựng nói chung, dự án nhà ở thương mại nói riêng thì mức độ đô thị hoá ngày càng
phát triển nhanh chóng.
Tại Khoản 3, Điều 9 Luật Đất đai hiện hành có quy định về Nhà nước khuyến
khích đầu tư vào đất đai phát triển kết cấu hạ tầng làm tăng giá trị của đất. Quy
hoạch xây dựng trên đất đai được chú trọng nhằm tạo điều kiện để quy hoạc tổng
thể, đồng bộ nhằm phát huy tiềm năng vốn có và tranh thủ những thuận lợi từ bên
ngoài. Bằng chứng là nhiều dự án nhà ở, nhà cao tầng, trung tâm thương mại mọc
lên với mức độ hiện đại góp phần làm tăng cường diện mạo khu vực thành thị cũng
như nông thôn.
1.2 Tổng quan về nhà đầu tư nước ngoài
Trong khoa học kinh tế, đầu tư được hiểu là hoạt động sử dụng nguồn lực hiện
tại nhằm đem lại cho nền kinh tế xã hội những kết quả tương lai lớn hơn nguồn lực
đã sử dụng để đạt được những kết quả. Hoạt động đầu tư đóng một vai trò quan
trọng trong thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế quốc gia, tạo ra thêm nhiều của
cải vật chất cho xã hội. Để hoạt động đầu tư được vận hành trôi chảy thì nhân tố
đóng vai trò quan trọng, quyết định không thể thiếu chính là nhà đầu tư. Nhà đầu tư
là chủ thể đứng ra thực hiện các hoạt động đầu tư và trực tiếp hoặc gián tiếp ảnh
hưởng đến kết quả đầu tư.

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

Trang 11

SVTH: PHẠM QUY TÍNH

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

1.2.1 Khái niệm nhà đầu tư nước ngoài
Khái niệm nhà đầu tư nước ngoài là một khái niệm phức tạp trong hệ thống
pháp luật, được điều chỉnh bởi nhiều đạo luật khác nhau.
Luật Đất đai năm 2013 không dùng thuật ngữ nhà đầu tư nước ngoài để xác
định đối tượng sử dụng đất mà chỉ dùng thuật ngữ “Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài” và “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn
đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu
tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại”8 để chỉ nhà đầu tư nước ngoài.
Ở một số đạo luật khác như Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Đầu tư năm
2005 khái niệm nhà đầu tư nước ngoài được sử dụng rộng rãi. Theo Luật Đầu tư thì
nhà đầu tư nước ngoài “là tổ chức, cá nhân nước ngoài bỏ vốn để thực hiện hoạt
động đầu tư tại Việt Nam”.9
1.2.1.1 Nhà đầu tư nước ngoài theo pháp luật đầu tư
Pháp luật về đầu tư nước ta hiện nay đang dần thu hẹp khoảng cách giữa nhà
đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước. Nhà nước ngày càng ban hành nhiều
văn bản quy phạm pháp luật để đảm bảo đối xử bình đẳng giữa nhà đầu tư nước
ngoài và nhà đầu tư trong nước, như việc tiếp cận các nguồn vốn tín dụng, quỹ hỗ
trợ và đặc biệt là trong tiếp cận quyền sử dụng đất và các nguồn tài nguyên khác.
Theo quy định của Luật Đầu tư thì nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức, cá nhân
nước ngoài thực hiện bỏ vốn để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam. Luật Đầu
tư năm 2005 không quy định rõ về nhà đầu tư nước ngoài vì không thể xác định cụ
thể tổ chức nước ngoài và cá nhân nước ngoài bao gồm những đối tượng nào.
Tại Quyết định số 88/2009/QĐ-TTg về ban hành quy chế góp vốn, mua cổ
phần của nhà đầu tư nước ngoài tại các doanh nghiệp Việt Nam và Quyết định số
55/2009/QĐ-TTg quy định về tỷ lệ tham gia của nhà đầu tư nước ngoài trên thị
trường chứng khoán thì khái niệm tổ chức, cá nhân nước ngoài được hiểu rộng và
đa dạng hơn. Theo hai quyết định trên, thì nhà đầu tư nước ngoài được hiểu là tổ

chức và cá nhân nước ngoài bao gồm: Tổ chức thành lập và hoạt động theo pháp
luật nước ngoài và chi nhánh của các tổ chức này tại nước ngoài và tại Việt Nam;
8
9

Khoản 6, Khoản 7, Điều 5 Luật Đất đai năm 2013
Khoản 5, Điều 3 Luật Đầu tư năm 2005

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

Trang 12

SVTH: PHẠM QUY TÍNH


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

Tổ chức thành lập và hoạt động ở Việt Nam có tỷ lệ tham gia góp vốn của bên nước
ngoài trên 49%; Quỹ đầu tư, công ty chứng khoán có tỷ lệ tham gia góp vốn của bên
nước ngoài trên 49%; Cá nhân nước ngoài là người không mang quốc tịch Việt
Nam, cư trú tại nước ngoài hoặc tại Việt Nam.10 Như vậy, theo Quyết định số
88/2009/QĐ-TTg và Quyết định số 55/2009/QĐ-TTg có cách hiểu về nhà đầu tư
nước ngoài là giống nhau. Trường hợp tổ chức thành lập tại Việt Nam có phần vốn
góp của bên nước ngoài trên 49% thì vẫn được xem là nhà đầu tư nước ngoài.
Tại Khoản 6, Điều 3 Luật Đầu tư năm 2005 quy định “Doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài bao gồm doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để
thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam; Doanh nghiệp Việt Nam do nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại”. Quy định này đưa thêm đối tượng
chủ thể mới có liên quan đến việc tiếp cận quyền sử dụng đất, về trường hợp nhà

đầu tư nước ngoài thực hiện mua cổ phần, vốn góp hoặc thực hiện mua lại, sáp nhập
của các doanh nghiệp trong nước. Nhưng Luật Đầu tư năm 2005 cũng như các văn
bản hướng dẫn thi hành đều không giải thích rõ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài
mua lại số lượng cổ phần trên phần vốn góp bao nhiêu sẽ là nhà đầu tư nước ngoài
và bao nhiêu sẽ là nhà đầu tư trong nước. Vì thế, ta có thể hiểu rằng khi nhà đầu tư
nước ngoài mua lại ít nhất 1% cổ phần trên phần vốn của doanh nghiệp trong nước
thì doanh nghiệp trong nước cũng được áp dụng theo quy định đối với nhà đầu tư
nước ngoài.
Luật Đầu tư cần quy định rõ về tổ chức, cá nhân nước ngoài là những đối
tượng nào và có quy định chi tiết, cụ thể trong những trường hợp cụ thể như trong
đầu tư, chứng khoán, doanh nghiệp…
1.2.1.2 Nhà đầu tư nước ngoài theo pháp luật đất đai
Nếu như quy định của Luật Đất đai năm 2003 chỉ liệt kê từng chủ thể sử dụng
đất nhưng không nêu khái niệm về chủ thể đó. Tại Khoản 7, Điều 9 Luật Đất đai
năm 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng là người sử dụng
đất. Trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam chỉ được sử
dụng đất theo hình thức cho thuê đất. Đồng thời Luật Đất đai năm 2003 không quy
định nhà đầu tư nước ngoài gồm những đối tượng nào, mà chia ra từng chủ thể
Khoản 1, Điều Quy chế góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài trong các doanh nghiệp Việt
Nam ban hành kèm theo Quyết định số 88/2009/QĐ-TTg và Điều 1 Quyết định số 55/2009/QĐ-TTg
10

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

Trang 13

SVTH: PHẠM QUY TÍNH


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

riêng biệt như: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước
ngoài. Ngoài các đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá
nhân nước ngoài là người sử dụng đất khi thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam.
Các đối tượng được quy định tại Khoản 5 và Khoản 6, Điều 9 Luật Đất đai năm
2003 cũng là các đối tượng nước ngoài được quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Trường hợp thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất tại Việt Nam, pháp luật về
đất đai quy định về quyền và nghĩa vụ của các đối tượng theo Luật Đất đai năm
2003. Chủ thể sử dụng đất dưới hình thức giao đất sẽ có quyền và nghĩa vụ khác
nhiều so với chủ thể sử dụng dưới hình thức là thuê đất.
Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội thông qua vào ngày 29 tháng 11
năm 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014. Mở rộng quy định hơn
về nhà đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất để thực hiện dự án đầu tư. Nhà đầu tư nước ngoài được Luật Đất đai quy định
là “Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao,
cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao
được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; Cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp
quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính
phủ; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc
tịch; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước
ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”11
Luật Đất đai hiện hành đã quy định cụ thể hơn về các đối tượng sử dụng đất có
yếu tố nước ngoài. Theo đó, nhà đầu tư nước ngoài theo pháp luật về đất đai được
hiểu bao gồm: Cá nhân nước ngoài và tổ chức nước ngoài, theo đó cá nhân nước
ngoài là người có quốc tịch nước ngoài hoặc người không quốc tịch cư trú tại nước
ngoài hoặc tại Việt Nam. Tổ chức nước ngoài là tổ chức thành lập và hoạt động
theo pháp luật nước ngoài hoặc theo pháp luật Việt Nam. Doanh nghiệp có 100%
vốn nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư

nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định pháp luật về đầu tư.

11

Khoản 5, Khoản 6, Khoản 7, Điều 5 Luật Đất đai năm 2013

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

Trang 14

SVTH: PHẠM QUY TÍNH


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

1.2.2 Đặc điểm nhà đầu tư nước ngoài
Nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức cá nhân nước ngoài thực hiện bỏ vốn để thực
hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam. Nhà đầu tư mang một số đặc điểm cơ bản như
yếu tố quốc tịch, nguồn vốn đầu tư, công nghệ kỹ thuật cao và trình độ lao động
chuyên môn cao.
Thứ nhất: Về yếu tố quốc tịch
Để được xem là nhà đầu tư nước ngoài thì trước hết nhà đầu tư là cá nhân
không có quốc tịch Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được xác định
theo pháp luật về quốc tịch. Nhà đầu tư là tổ chức thì tổ chức phải được thành lập
theo pháp luật nước ngoài hoặc pháp luật Việt Nam. Tổ chức thành lập theo pháp
luật Việt Nam thì phải thỏa mãn các điều kiện về quy định thành lập theo Luật Đầu
tư và Luật Doanh nghiệp.
Thứ hai: Nguồn vốn đầu tư
Nguồn vốn đầu tư nước ngoài thực hiện đầu tư vào Việt Nam của nhà đầu tư

nước ngoài thường là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và nguồn vốn đầu
tư gián tiếp nước ngoài (FII). Do sự chênh lệch về vốn giữa các nước, có những
nước thì thừa vốn trong khi đó một số nước khác thì lại thiếu vốn. Hiện tượng khác
biệt này dẫn đến tình trạng dịch chuyển dòng vốn từ nơi dư thừa sang nơi khan
hiếm. Vì chi phí sản xuất của các nước thừa vốn thường cao hơn các nước thiếu vốn
nên nhà đầu tư thực hiện đầu tư nguồn vốn lớn nhằm để thu lại lợi nhuận cho hoạt
động đầu tư của mình.
Khi nhà đầu tư thực hiện đầu tư bằng nguồn vốn nước ngoài thì có thể thực
hiện đầu tư bằng hình thức đầu tư trực tiếp hoặc đầu tư gián tiếp. Đầu tư trực tiếp
thì nhà đầu tư nước ngoài thông qua các hình thức như: Thành lập tổ chức kinh tế
100% vốn nhà đầu tư nước ngoài; Tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong
nước và nhà đầu tư nước ngoài; Đầu tư theo các hình thức hợp đồng BCC, BOT,
BTO, BT; Đầu tư phát triển kinh doanh; Mua cổ phần, góp vốn để tham gia quản lý;
Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp; Các hình thức đầu tư trực
tiếp khác theo quy định. Đầu tư gián tiếp nước ngoài thông qua: Mua cổ phần, cổ
phiếu, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác; Thông qua quỹ đầu tư chứng khoán;
Thông qua các định chế tài chính trung gian khác.

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

Trang 15

SVTH: PHẠM QUY TÍNH


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

Thứ ba: Trình độ lao động và công nghệ kỹ thuật cao
Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư vào Việt Nam thông

thường sẽ đem những công nghệ kỹ thuật tiên tiến và người lao động có trình độ
chuyên môn kỹ thuật cao vào làm việc. Trình độ lao động cao ở đây được hiểu là
các chuyên gia, nhà quản lý có chuyên môn nghiệp vụ được đưa từ nước ngoài sang
để phục vụ cho việc. Công nghệ kỹ thuật cao được hiểu là những khoa học kỹ thuật
có hàm lượng cao về nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ, được tích hợp từ
thành tựu khoa học và công nghệ hiện đại nhằm tạo ra sản phẩm có chất lượng, tính
năng vượt trội, giá trị gia tăng cao và thân thiện với môi trường. Công nghệ, kỹ
thuật cao đóng một vai trò rất quan trọng đối với việc hình thành ngành sản xuất,
dịch vụ mới hoặc hiện đại hóa, công nghiệp hóa các ngành sản xuất, dịch vụ hiện
có.
Theo đó, công nghệ kỹ thuật cao của nhà đầu tư nước ngoài mang vào Việt
Nam giúp thực hiện tốt hơn các hoạt động đầu tư của nhà đầu tư. Nhà đầu tư nước
ngoài góp phần thúc đẩy chuyển giao công nghệ tiên tiến vào Việt Nam, phát triển
các ngành kinh tế quan trọng của đất nước như viễn thông, thăm dò khai thác dầu
khí, hóa chất, cơ khí chế tạo, tin học, ô tô, xe máy… Mặt khác, nhà đầu tư nước
ngoài với nguồn lao động chất lượng cao, phương thức quản lý tiên tiến ngang tầm
với các nước phát triển, được kết nối từng khâu với nhau có chất lượng lao động
cực tốt.
1.2.3 Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam
Một chủ thể muốn mang tiền, tài sản để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt
Nam trước tiên họ cần phải có dự án đầu tư. Theo đó, dự án đầu tư được hiểu là tập
hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư trên địa bàn
cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại
thì cũng có những yếu tố tương đồng với dự án đầu tư. Dự án nhà ở thương mại
được hiểu là:12

Huỳnh Thị Ngọc Xuân, (2011), Luận văn Thạc sĩ: Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước
ngoài để thực hiện dự án nhà ở thương mại, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ
Chí Minh, tr 07
12

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

Trang 16

SVTH: PHẠM QUY TÍNH


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

“Dự án nhà ở thương mại là dự án thương mại nhằm mục đích phát triển nhà
ở do tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, thuê mua theo nhu cầu và
cơ chế thị trường.”
Theo đó dự án nhà ở do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện ở Việt Nam được
hiểu là dự án thương mại nhằm mục đích phát triển nhà ở do nhà đầu tư nước ngoài
thực hiện xây dựng theo nhu cầu và cơ chế của thị trường. Dự án nhà ở trước hết
nhằm phục vụ mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận của nhà đầu tư, sau đó góp phần phát
triển số lượng nhà ở.
Khi muốn thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư nước ngoài cân nhắc
xem xét về các đặc điểm như:
Đặc điểm đầu tiên của dự án nhà ở thương mại đó là việc tuân thủ quy hoạch
về phát triển dân số, đảm bảo các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phù
hợp đi kèm.
Đặc điểm thứ hai là do tác động môi trường, hầu hết các dự án nhà ở thương
mại đều có nhu cầu sử dụng đất, đặc biệt là các dự án xây mới. Điều này dẫn đến
việc một quỹ đất không nhỏ trước đây được sử dụng cho mục đích khác sẽ phải
chuyển đổi sang mục đích xây dựng nhà ở, ngoài ra còn có vấn đề xử lý các nguồn
chất thải từ sinh hoạt.
Đặc điểm thứ ba là vấn đề an toàn đặc biệt với các công trình nhà ở cao tầng,

bảo hành và bảo dưỡng công trình.
Đặc điểm thứ tư là do khung pháp lý cho việc thực hiện dự án nhà ở thương
mại. Khung pháp lý có vai trò quan trọng trong việc thực hiện dự án nhà ở thương
mại.
Đặc điểm thứ năm là hiệu quả của dự án, hay lợi nhuận mà dự án. Đây là yếu
tố quyết định thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Đặc điểm thứ sau là bảo đảm sự hình thành và phát triển kinh tế - xã hội gắn
với sự phát triển bền vững, phù hợp phong tục, tập quán, nâng cao điều kiện sống
của người dân.

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

Trang 17

SVTH: PHẠM QUY TÍNH


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

1.3 Tầm quan trọng của quy định pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại của nhà đầu tư nước ngoài
“Quan hệ pháp luật thuộc kiến trúc thượng tầng và phụ thuộc cơ sở hạ tầng.
Các quan hệ pháp luật phát triển, biến đổi của quan hệ sản xuất và phục vụ quan
hệ sản xuất. Mặc dù phụ thuộc vào các quan hệ sản xuất nhưng quan hệ pháp luật
cũng có ảnh hưởng rất lớn tới sự phát triển của cơ sở hạ tầng”.13
Quan hệ pháp luật hay quy định pháp luật có tầm quan trọng cốt yếu trong
việc điều chỉnh hành vi xã hội. Trong hoạt động đầu tư xây dựng thì quy định pháp
luật góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế thông qua những điều chỉnh xã
hội của luật pháp. Năm 2007 là một năm đánh dấu sự thay đổi của xã hội Việt Nam

nói chung, đời sống pháp luật của Việt Nam nói riêng.
Thông qua sự kiện gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), các văn
bản quy phạm pháp luật như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu
tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành từng bước ra
đời cũng như hoàn thiện để phù hợp với xu hướng chung của thế giới.
1.3.1 Tầm quan trọng dưới góc độ quản lý Nhà nước
Dưới góc độ quản lý Nhà nước thì những quy định pháp luật có vai trò quan
trọng mật thiết trong công tác quản lý một cách tổng thể thị trường bất động sản
cũng như hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở thương mại.
Những đóng góp thiết thực của quy định pháp luật trong hoạt động đầu tư xây
dựng nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài mang lại dưới góc độ quản lý
Nhà nước gồm các yếu tố chính như: Nhà nước thực hiện hoạt động quản lý các dự
án đầu tư được dễ dàng hơn; Góp phần tăng trưởng nền kinh tế quốc dân; Góp phần
cải thiện thị trường bất động sản và tạo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước.
Trước hết: Nhà nước thực hiện hoạt động quản lý các dự án đầu tư được dễ
dàng hơn
Nhà nước tạo lập khung pháp lý cho thị trường bất động sản nói chung, đầu tư
xây dựng nhà ở thương mại nói riêng. Các quy phạm pháp luật được ban hành có

Nguyễn Minh Đoan, (2010), Giáo trình Lý luận về Nhà nước và pháp luật, NXB Chính Trị Quốc Gia Sự
Thật, Hà Nội, tr 372
13

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

Trang 18

SVTH: PHẠM QUY TÍNH

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

tác động to lớn đến hoạt động quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản,
đầu tư xây dựng nhà ở thương mại góp phần cho Nhà nước quản lý tốt các dự án
đầu tư. Từ quy định của hoạt động thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
đến các quy định về thực hiện dự án đầu tư, quy định về hoạt động huy động vốn,
tiếp cận quyền sử dụng đất... Những khuôn khổ pháp lý phù hợp giúp cho thị trường
phát triển lành mạnh, góp phần vào thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước trong
lĩnh vực bất động sản.
Thứ hai: Góp phần tăng trưởng nền kinh tế quốc dân
Quy định pháp luật được hoàn thiện dưới góc độ quản lý Nhà nước góp phần
tăng trường nền kinh tế quốc dân. Quy định ban hành góp phần tạo môi trường pháp
lý thuận lợi cho nhà đầu tư, từ đó tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện hoạt động
đầu tư vào Việt Nam được dễ dàng hơn.
Mặc dù tình hình kinh tế thế giới cũng như trong nước nói chung đang gặp
nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản, nhưng lĩnh vực
kinh doanh bất động sản vẫn chiếm tỉ trọng lớn trong tổng vốn đầu tư đăng ký từ
ngày 01/01/2007 đến ngày 04/04/2013. Cụ thể là chiếm 44,11% trong tổng vốn đầu
tư đăng ký là 7,3 tỷ đô-la Mỹ, tương đương 122.570,78 tỷ đồng Việt Nam.14 Nhà
đầu tư được tham gia vào các dự án phát triển nhà ở ngày càng sâu rộng, góp phần
thúc đẩy sự phát triển kinh tế đất nước. Mặt khác, thông qua vai trò định hướng,
điều tiết vĩ mô của Nhà nước đối với thị trường bất động sản bằng các quy định
pháp luật để thị trường bất động sản phát triển mạnh và bền vững hơn.
Thứ ba: Góp phần cải thiện thị trường bất động sản và tạo nguồn thu cho
Ngân sách Nhà nước
Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết nguyên nhân dẫn đến
thị trường bất động sản phục hồi là bởi giá bất động sản nhà ở đã được điều chỉnh
sát với nhu cầu của thị trường. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm,

tăng cường thông tin, tiếp thị nên tiêu thụ được nhiều hơn. Ngoài ra, các điều kiện
kinh tế vĩ mô được cải thiện cũng sẽ hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Các Luật

Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh, (2013), Báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động
sản năm 2006, Thành phố Hồ Chí Minh.
14

GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH

Trang 19

SVTH: PHẠM QUY TÍNH