bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi nhà nước thu hồi đất – thực tiễn tại tỉnh cà mau

7

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 2011 – 2015
ĐỀ TÀI:

BỒI THƢỜNG
CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG, VẬT KIẾN TRÚC
KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT – THỰC TIỄN
TẠI TỈNH CÀ MAU

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

TS. Phan Trung Hiền
Bộ môn Luật Hành chính

Phạm Thị Thủy
MSSV: 5116025
Lớp Luật Hành chính – K37

Cần Thơ, tháng 12/2014


LỜI CẢM ƠN


Mọi thứ cứ ngỡ chỉ mới ngày hôm qua, ngày mà mọi thứ hoàn toàn lạ lẫm,
những ngỡ ngàng của ngày đầu tiên bước chân vào giảng đường đại học nay đã không
còn nữa, đã gần 4 năm trôi qua và giờ đây những cảm xúc đan xen - buồn vui khó tả
khi phải gấp rút chuẩn bị mọi thứ để ra trường. Dưới sự giảng dạy tận tình quý thầy cô
Khoa Luật; sự quan tâm, tạo điều kiện của lãnh đạo Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh
Cà Mau; sự ân cần giúp đỡ của anh chị trong ban bồi thường, giải phóng mặt bằng đã
tạo cơ hội cho người vi t thực tập, ti p xúc với môi trường thực t để người vi t có
những ki n thức nền tảng hoàn thành luận văn tốt nghiệp cũng như trang bị hành trang
cho công việc của mình sau này.
Nhân đây, người vi t xin lời gửi lời tri ân sâu sắc đ n Ba Mẹ, người luôn động
viên, tạo điều kiện vật chất cũng như tinh thần cho người vi t thực hiện ước mơ vào
giảng đường đại học của mình.
Người vi t xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, giảng dạy tận tâm của quý thầy
cô Khoa Luật. Đặc biệt người vi t xin chân thành gửi lời tri ân đ n thầy Phan Trung
Hiền, người thầy đã trực ti p hướng dẫn, giúp đỡ người vi t rất nhiều trong quá trình
hoàn thành đề tài luận văn tốt nghiệp.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng, song do khoảng thời gian hạn hẹp cũng như những
hạn ch về ki n thức của bản thân nên không tránh khỏi những thi u sót trong quá
trình thực hiện. Do vậy rất mong nhận sự được sự đóng góp của quý Thầy Cô, để luận
văn có thể hoàn chỉnh hơn.
Người vi t xin chân thành cảm ơn!

Ngày … tháng … năm 2014
Sinh viên thực hiện


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................

...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................


NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN

...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................

...........................................................................................................................................


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1. Lý do chọn đề tài .................................................................................................... 1
3. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................... 3
4. Phƣơng pháp nghiên cứu ....................................................................................... 3
5. Kết cấu luận văn .................................................................................................... 3
CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ BỒI THƢỜNG ĐỐI VỚI CÔNG TRÌNH XÂY
DỰNG, VẬT KIẾN TRÚC KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT .............................. 5
1.1. Một số khái niệm cơ bản ..................................................................................... 5
1.1.1. Khái niệm thu hồi đất ................................................................................ 5
1.1.2. Khái niệm về công trình xây dựng, vật kiến trúc ........................................ 6
1.1.3. Khái niệm về thiệt hại và thiệt hại về công trình xây dựng, vật kiến trúc .... 6
1.1.4. Khái niệm bồi thường thiệt hại đối với công trình xây dựng, vật kiến trúc
khi Nhà nước thu hồi đất.............................................................................................. 8
1.2. Mục đích, ý nghĩa, vai trò của công tác bồi thƣờng công trình xây dựng, vật
kiến trúc khi Nhà nƣớc thu hồi đất ........................................................................... 9
1.2.1. Mục đích của công tác bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi
Nhà nước thu hồi đất ................................................................................................... 9
1.2.2. Ý nghĩa của công tác bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi
Nhà nước thu hồi đất ................................................................................................... 9
1.2.3. Vai trò của công tác bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà
nước thu hồi đất ......................................................................................................... 10
1.3. Những điểm cần lƣu ý khi xác định thiệt hại và tính toán bồi thƣờng về công
trình xây dựng, vật kiến trúc ................................................................................... 10
1.3.1. Công trình xây dựng và giấy phép xây dựng ............................................ 10
1.3.2. Thời điểm, xây dựng, tạo lập công trình .................................................. 11
1.3.3. Thời điểm được phép xây dựng và không được phép xây dựng ................ 12

CHƢƠNG 2 NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƢỜNG ĐỐI
VỚI CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG, VẬT KIẾN TRÚC KHI NHÀ NƢỚC THU
HỒI ĐẤT.................................................................................................................. 14
2.1. Các quy định pháp luật về bồi thƣờng đối với công trình xây dựng, vật kiến
trúc khi nhà nƣớc thu hồi đất qua các giai đoạn lịch sử ........................................ 14
2.1.1. Giai đoạn trước Luật đất đai năm 1993 ................................................... 14


2.1.2. Giai đoạn từ Luật đất đai năm 1993 đến trước Luật đất đai năm 2003 .... 14
2.1.3. Giai đoạn từ Luật đất đai năm 2003 đến trước Luật đất đai năm 2013 .... 16
2.1.4. Giai đoạn từ khi ban hành Luật đất đai năm 2013 ................................... 16
2.2. Nguyên tắc, điều kiện, quy trình thực hiện bồi thƣờng đối với các công trình
xây dựng, vật kiến trúc ............................................................................................ 17
2.2.1. Nguyên tắc bồi thường đối với các công trình xây dựng, vật kiến trúc ..... 17
2.2.2. Điều kiện bồi thường đối với các công trình xây dựng, vật kiến trúc ........ 18
2.3. Chủ thể thực hiện bồi thƣờng ........................................................................... 19
2.3.1. Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .................................................. 19
2.3.2. Tổ chức phát triển quỹ đất ....................................................................... 20
2.3.3. Các chủ thể tham gia, hỗ trợ .................................................................... 21
2.5. Bồi thƣờng thiệt hại các loại tài sản khi Nhà nƣớc thu hồi đất ....................... 22
2.5.1. Bồi thường thiệt hại đối với nhà, công trình xây dựng trên đất ................ 22
2.5.2. Bồi thường về di chuyển mồ mả ............................................................... 24
2.5.3. Bồi thường đối với công trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa,
am, miếu .................................................................................................................... 25
2.6. Trình tự, thủ tục thực hiện bồi thƣờng đối với các công trình xây dựng, vật
kiến trúc ................................................................................................................... 26
2.7. Một số quy định về bồi thƣờng về nhà ở, công trình xây dựng, vật kiến
trúc ........................................................................................................................... 29
2.7.1. Bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước ................................................................................................................... 29

2.7.2. Các trường hợp bồi thường công trình, vật kiến trúc phát sinh khi Nhà
nước thu hồi đất ......................................................................................................... 29
2.7.3. Xử lý các trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, công trình .......... 32
2.7.4. Một số chính sách hỗ trợ đối với công trình, vật kiến trúc khi Nhà nước thu
hồi đất ....................................................................................................................... 34
CHƢƠNG 3 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƢỜNG ĐỐI VỚI CÔNG
TRÌNH XÂY DỰNG, VẬT KIẾN TRÚC KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT TẠI
TỈNH CÀ MAU........................................................................................................ 38
3.1. Tình hình thực hiện thu hồi đất và bồi thƣờng thiệt hại đối với công trình xây
dựng, vật kiến trúc trên cả nƣớc ............................................................................. 38


3.2. Tình hình thực hiện thu hồi đất và bồi thƣờng thiệt hại đối với công trình xây
dựng, vật kiến trúc ở tỉnh Cà Mau.......................................................................... 41
3.2.1. Giới thiệu chung về tỉnh Cà Mau ............................................................. 41
3.2.2. Tình hình thu hồi đất thực hiện quy hoạch tại tỉnh Cà Mau...................... 43
3.2.3. Những quy định về bồi thường đối với tài sản khi thu hồi đất ở Cà Mau .. 45
3.3. Thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện công tác bồi thƣờng thiệt hại đối
với công trình xây dựng, vật kiến trúc ở tỉnh Cà Mau ........................................... 47
3.3.1. Những thuận lợi ....................................................................................... 47
3.3.2. Khó khăn ................................................................................................. 49
3.4. Thực trạng về việc thực hiện trình tự, thủ tục bồi thƣờng đối với công trình
xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nƣớc thu hồi đất ................................................. 50
3.4.1. Vướng mắc trong quy trình thực hiện chế định bồi thường ...................... 50
3.4.2. Nguyên nhân dẫn đến thiếu hiệu quả trong việc thực hiện công tác bồi
thường ....................................................................................................................... 53
3.5. Một số kiến nghị đề xuất nhằm hoàn thiện công tác bồi thƣờng đối với công
trình xây dựng, vật kiến trúc ................................................................................... 54
3.5.1. Hoàn thiện quy định của pháp luật về bồi thường đối với công trình xây
dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất ............................................................. 54

3.5.2. Đối với cơ quan Nhà nước ....................................................................... 57
3.5.3. Đối với người dân .................................................................................... 57
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 59
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Việt Nam đang trong quá trình hội nhập và phát triển theo định hướng của nền kinh
t thị trường xã hội chủ nghĩa, “đến năm 2020 dân số Việt Nam ước tính tăng đến 100
triệu người, trong đó 40% sẽ là dân đô thị”1. Công nghiệp hóa, đô thị hóa đã và sẽ diễn
ra ở nước ta trong nhiều thập kỷ tới với tốc độ ngày càng nhanh. Trong quá trình đó xây
dựng bộ mặt đô thị, nông thôn là một nhu cầu thi t thực để phục vụ cho quá trình phát
triển kinh t -xã hội. Nhiều dự án đầu tư phát triển các khu thương mại, khu kinh t , các
dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng như: giao thông thủy lợi, văn hóa, thể thao đã và
đang được triển khai và đưa vào hoạt động trên hàng vạn hecta đất. Khi đó Nhà nước sẽ
ti n hành giải phóng mặt bằng và thu hồi đất giành một tỷ lệ cho quy hoạch xây dựng vì
mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh t - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
uá trình này diễn ra sẽ ảnh hưởng rất lớn đ n người bị thu hồi đất, họ sẽ là lực lượng xã
hội chịu thiệt thòi nhất n u không được hưởng những phúc lợi một cách công bằng khi
phải di dời nơi đang sinh sống do nhà ở nằm trên diện tích đất ở bị thu hồi. Hơn ai h t
những người đóng góp cho sự phát triển chung cần được bảo vệ quyền lợi, cần được tạo
điều kiện để họ ổn định đời sống và sản xuất, cân bằng lại cuộc sống như trước khi có
quy t định thu hồi đất.
Năm 2007, Bộ Xây dựng đã chuẩn bị Chiến lược quốc gia về nâng cấp đô thị và
quy hoạch đầu tư tổng thể nâng cấp đô thị đến năm 2020 (NUUS) dựa trên các bài
học và kinh nghiệm rút ra từ Dự án Nâng cấp đô thị đang triển khai tại 4 thành phố

(Thành phố Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Hải Phòng và Nam Định). Chi n lược Nâng cấp
đô thị quốc gia đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt vào tháng 6 năm 2009.
Chi n lược này ước tính nhu cầu đầu tư cho các công trình hạ tầng cơ bản dự ki n
khoảng 11 tỷ USD.
Mặc dù chi n lược đã có nhiều nỗ lực trọng việc nâng cao đời sống của người
dân, tuy nhiên tồn tại nhiều vấn đề như bất bình đẳng tại khu vực đô thị trong các khu
dân cư. Vẫn còn những căn nhà được xây dựng dọc theo các tuy n đường giao thông
hoặ c dọc theo các tuy n kênh, mương. Tình trạng ngập úng xảy ra thường xuyên do
các cống rãnh chưa phù hợp. Nhằm cải thiện điều kiện sống của người dân, nâng cao
năng lực quản lý đô thị, nhiều k hoạch được lập ra với những dự án nâng cấp đô thị cho
phát triển kinh t . Đồng thời cũng lập ra những phương án thi t thực để giải quy t thỏa
đáng vấn đề bồi thường, tái định cư và khôi phục cuộc sống cho những người dân bị ảnh
1

Văn bản số 470/TTg-QHQT ngày 10 tháng 4 năm 2012 về việc phê duyệt khung chính sách bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư của dự án Dự án Nâng cấp đô thị vùng đồng bằng sông Cửu Long.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 1

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

hưởng bởi việc thu hồi đất đai, dẫn tới việc mất nơi ở, mất toàn bộ hoặc một
phần các tài sản sinh lợi hoặc mất khả năng ti p cận các nguồn sinh lợi, các nguồn
tạo thu nhập được khai thác từ tài sản, công trình xây dựng.

Bồi thường thiệt hại về tài sản trong đó bồi thường về công trình xây dựng, vật ki n
trúc khi Nhà nước thu hồi đất là một phần trong tổng thể chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, bồi thường về tài sản là công trình xây
dựng, vật ki n trúc là một vấn đề phức tạp và rất nhạy cảm, vì công trình xây dựng, vật
ki n trúc chi m vị th kinh t rất quan trọng đối với người bị thu hồi đất, trong khi các
quy định về bồi thường, hỗ trợ về vấn đề này thường xuyên thay đổi, việc bồi thường trên
thực t còn nhiều bất cập, thi u sót, chưa giải quy t triệt để những vướng mắc của người
có tài sản hợp pháp bị thiệt hại, việc bồi thường chỉ chú trọng bồi thường về đất, trong
khi công trình xây dựng, vật ki n trúc nhất là nhà ở nằm trên phần đất bị thu hồi khi bị
thiệt hại có ảnh hưởng rất lớn đ n người sử dụng đất, và thiệt hại kể đ n không đơn thuần
là những thiệt hại vật chất mà còn là những thiệt hại phi vật chất, những ảnh hưởng đ n
sức khỏe, tâm lý của người dân trong khu vực có đất thu hồi.
Người Việt luôn quan niệm “an cư lạc nghiệp”, khi chính sách bồi thường chưa đáp
ứng được những vấn đề phát sịnh trên thực t sẽ dẫn đ n gia tăng số lượng khi u nại,
khi u kiện về phương án. Bên cạnh đó một số địa phương thi u sự phối hợp chặt chẽ giữa
các cấp, các ngành, chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân
hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thi u cương quy t, không giải quy t dứt
điểm, làm cho quá trình giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm. Vì những lẽ trên mà
người vi t chọn đề tài “ Bồi thường công trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu
hồi đất - thực tiễn tại tỉnh Cà Mau” làm đề tài luận văn tốt nghiệp cử nhân luật của mình.
Trên cơ sở nghiên cứu những quy định chung về bồi thường tài sản đối với công
trình, vật ki n trúc k t hợp tìm hiểu những quy định riêng về bồi thường đối với công
trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Cà Mau. Đồng
thời xem xét, đánh giá những vấn đề đang tồn tại, những vướng mắc khi thực hiện trình
tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ trên thực tiễn để có thể đưa ra một số khuy n nghị giải quy t
những vấn đề bất cập, góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường về công trình xây
dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển
kinh t - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
2. Mục đích nghiên cứu
uy hoạch xây dựng, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là những vấn đề

nhạy cảm và có tính thời sự cấp bách trong chi n lược phát triển kinh t - xã hội. Song
song với quá trình phát triển của nền công nghiệp hóa, hiện đại hóa, khi diện tích đất cho
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 2

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

sản xuất nông nghiệp, đất ở, đất sản xuất kinh doanh của nhiều địa phương bị thu hẹp thì
việc bồi thường được các cấp Ủy Đảng, chính quyền quan tâm nhiều hơn nhằm tạo điều
kiện tốt nhất cho người có đất bị thu hồi nhưng trong thực t họ vẫn là người bị thiệt thòi,
đời sống còn gặp nhiều khó khăn. Mục đích nghiên cứu đề tài “Bồi thường công trình xây
dựng, vật ki n trúc khi nhà nước thu hồi đất - thực tiễn tại tỉnh Cà Mau” của người vi t là
tìm hiểu và phân tích những quy định của pháp luật hiện hành về bồi thường thiệt hại về
tài sản là công trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời phản
ánh cũng như đánh giá thực trạng về chính sách bồi thường hiện hành, sau cùng là những
đề xuất góp phần hoàn thiện chính sách pháp luật bồi thường thiệt hại về tài sản là công
trình xây dựng, vật ki n trúc gắn liền với đất khi nhà Nước thu hồi đất trong quy hoạch
xây dựng.
3. Phạm vi nghiên cứu
Thu hồi đất được ti n hành trong nhiều trường hợp như thu hồi đất do vi phạm pháp
luật về đất đai, thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, thu hồi do người sử
dụng đất tự nguyện trả đất, và thu hồi trong một số trường hợp khác theo quy định của
pháp luật. Song song với quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất là những quy định về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dành cho người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên trong đề tài
nghiên cứu người vi t chỉ tập trung tìm hiểu những quy định của phát luật về chính sách

bồi thường đối với tài sản là nhà, công trình, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh t – xã hội vì lợi
ích quốc gia, công cộng.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu dựa trên việc vận dụng những ki n thức đã học trên lớp, những
thu thập, tổng hợp từ thực tiễn trong quá trình thực tập tại Trung tâm phát triển quỹ đất
tỉnh Cà Mau, đồng thời nghiên cứu các tài liệu liên quan đ n “Bồi thường, hỗ trợ di
chuyển đối với tài sản khi Nhà nước thu hồi đất”. Bên cạnh đó người vi t còn sử dụng
phương pháp nghiên cứu lý luận trên tài liệu, các sách chuyên đề, phương pháp so sánh
những quy định của pháp luật hiện hành về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư với những
quy định trước đó. Ngoài ra phương pháp phân tích luật vi t k t hợp với lý luận và thực
tiễn cũng được người vi t sử dụng để làm sáng tỏ đề tài nghiên cứu.
5. Kết cấu luận văn
Đề tài “Bồi thường công trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau”.
Luận văn gồm ba phần: Lời nói đầu, phần nội dung và phần k t luận.
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 3

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

Phần nội dung bao gồm:
Chương 1: Tổng quan về bồi thường đối với công trình xây dựng, vật kiến trúc khi
Nhà nước thu hồi đất.
Trong Chương 1 người vi t tập trung tìm hiểu các khái niệm về thu hồi đất, công
trình xây dựng, vật ki n trúc, khái niệm về thiệt hại, các khái niệm liên quan đ n bồi

thường đối với công trình xây dựng, vật ki n trúc. Ngoài ra, người vi t còn tìm hiểu về
mục đích, ý nghĩa, vai trò của công tác bồi thường cũng như những điểm cần lưu ý khi
xác định thiệt hại và tính toán bồi thường về công trình xây dựng, vật ki n trúc.
Chương 2: Những quy định của pháp luật về bồi thường đối với công trình xây
dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất.
Lược sử hình thành ch định bồi thường, hỗ trợ công trình xây dựng, vật ki n trúc
qua các giai đoạn. Nguyên tắc, điều kiện, quy trình, thủ tục thực hiện bồi thường cũng
như chủ thể thực hiện bồi thường, chủ thể nhận bồi thường và những quy định có liên
quan đ n bồi thường thiệt hại về công trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi
đất là những vấn đề được người vi t tìm hiểu trong Chương 2.
Chương 3: Thực tiễn pháp luật về bồi thường đối với công trình xây dựng, vật kiến
trúc khi Nhà nước thu hồi đất tại tỉnh Cà Mau.
Đối với Chương 3, sau khi tìm hiểu công tác bồi thường đối với công trình xây
dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn cả nước nói chung, người vi t
đi sâu tìm hiểu tình hình thực hiện công tác thu hồi đất và bồi thường thiệt hại đối với
công trình xây dựng, vật ki n trúc trên địa bàn tỉnh Cà Mau. Trên cơ sở những thuận lợi,
khó khăn nhìn nhận được cũng như đánh giá thực trạng, những vướng mắc còn tồn tại
trong trình tự, thủ tục bồi thường, người vi t đưa ra một số ki n nghị đề xuất nhằm hoàn
thiện công tác bồi thường đối với công trình xây dựng, vật ki n trúc góp phần giải quy t
những vấn đề khó khăn, bất cập còn tồn tại.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 4

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ BỒI THƢỜNG ĐỐI VỚI CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG, VẬT
KIẾN TRÚC KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT
1.1. Một số khái niệm cơ bản
1.1.1. Khái niệm thu hồi đất
Theo từ điển Ti ng Việt thu hồi là “lấy lại cái đã nhường, phát, cho người khác như
thu hồi tiền tệ, thu hồi đất đai2”, như vậy có thể hiểu thu hồi là việc chủ sở hữu lấy lại tài
sản của chính mình. Đối với một quốc gia thuần nông như Việt Nam, đất đai là tài
nguyên đặc biệt, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật.
Với tư cách là người đại diện cho toàn dân, Nhà nước cho mình quyền thu hồi đất cho các
mục tiêu phát triển kinh t - xã hội. “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quy t định
thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại
đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai3”. Tuy nhiên nhằm đảm bảo
quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Hi n pháp năm 2013 đã thu hẹp các trường hợp
Nhà nước thu hồi đất với quy định “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử
dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát
triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”4.
Thể ch hóa quy định của Hi n pháp, Luật đất đai năm 2013 quy định các trường
hợp thu hồi đất vì mục đích an ninh, quốc phòng; phát triển kinh t - xã hội vì lợi ích
quốc gia, công cộng. Có 10 trường hợp thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh. Trường
hợp thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh t - xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng thì tùy theo quy mô và cần được phê duyệt bởi uốc hội, Thủ tướng Chính phủ.
Các dự án phát triển đô thị ở khu vực nông thôn cần được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh
chấp thuận và quy t định chủ trương đầu tư.
Như vậy, khi thật sự cần thi t phải sử dụng diện tích đất của người đang sử dụng đất
thực hiện các dự án phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng; phát triển kinh t - xã hội
vì lợi ích quốc gia công cộng. Nhà nước sẽ ra quy t định hành chính ti n hành thu hồi đất
của người sử dụng đất. Hình thức pháp lý này thể hiện quyền lực của Nhà nước với tư
cách đại diện chủ sở hữu toàn dân và làm chấm dứt mối quan hệ đất đai giữa Nhà nước

và người sử dụng đất. uy t định thu hồi đất buộc người có diện tích đất trong khu vực
thu hồi phải thực hiện, n u không thực hiện sẽ bị cưỡng ch theo quy định của pháp luật.

2

Nguyễn Như (chủ biên), Từ điển Ti ng Việt, Nxb Văn hóa – thông tin, Hà Nội, 1993, trang 193.
Điều 3, Luật đất đai năm 2013.
4
Khoản 3, Điều 54 Hi n pháp năm 2013.
3

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 5

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

1.1.2. Khái niệm về công trình xây dựng, vật kiến trúc
Công trình xây dựng là sản phẩm có hình dạng nhất định, không được tạo thành
bởi thiên nhiên mà “được hình thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng,
thi t bị lắp đặt vào công trình, được liên k t định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới
mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng
theo thi t k . Công trình xây dựng bao gồm công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công
trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi, năng lượng và các công trình khác” 5. Như vậy để
xây dựng được công trình xây dựng đòi hỏi về yêu cầu kỹ thuật, nguồn vật chất, thời gian
và sức lao động của con người.

Vật kiến trúc, hiện tại chưa có định nghĩa cụ thể cho đối tượng này, tuy nhiên xét
về nghĩa từ ngữ có thể hiểu vật ki n trúc cũng được xem là một công trình phụ tạo thành
do sức lao động, có hình khối cụ thể được xây dựng theo kiểu mẫu với thi t k riêng có
tác dụng phụ trợ cho công trình chính như cầu thang, gác x p, tường rào, bể chứa nước,
cổng,…Một số vật ki n trúc nằm ngoài phạm vi công trình chính với mục đích xây dựng
để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính. Ngoài ra một số vật
ki n trúc được thi t k xây dựng mang tính nghệ thuật được sử dụng cho sinh hoạt văn
hóa, tín ngưỡng dân gian điển hình như tháp, nền mộ, tượng, chân đ tượng, hồ sen. Khái
niệm về công trình xây dựng, vật ki n trúc mang tính liệt kê được ghi nhận trong uy t
định 13/2013/ Đ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Cà Mau như sau: “Công trình xây
dựng, vật ki n trúc bao gồm các nhóm: Nhà xưởng, nhà kho; chòi vuông, chuồng, trại
chăn nuôi cố định, mái che; nhà vệ sinh độc lập có hầm tự hoại, nhà tắm độc lập; nhà mồ,
mồ mả; hàng rào; sàn nước, cầu dẫn; hồ nước, hồ ươm tôm giống; mương, cống, cửa
cống; bờ kè, tường chắn; lò nấu, bệ, ống khói; sân, nền, hành lang, lộ nông thôn, đường
ray; gi ng khoan, mi u thờ, cột điện”6.
Tóm lại, công trình xây dựng, vật ki n trúc là những tài sản cố định hữu hình được
liên k t định vị với đất, là sản phẩm nhân tạo được xây dựng để đáp ứng nhu cầu về công
năng và thẩm mĩ, có mục đích sử dụng cụ thể, như được sử dụng cho mục đích sinh hoạt
hay sử dụng cho một số mục đích khác: thưởng thức mĩ thuật, giải trí, phục vụ cho sản
xuất, kinh doanh… có đầu tư và tiêu tốn chi phí xây dựng nhất định.
1.1.3. Khái niệm về thiệt hại và thiệt hại về công trình xây dựng, vật kiến trúc
Thiệt hại theo cách hiểu thông thường là sự mất mác, hư hỏng do tác động nhất
định của một hành vi hay một sự kiện theo chiều hướng không tích cực gây ra những tổn
thất thực t , xâm phạm đ n tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, tài sản cho chủ thể.
5
6

Khoản 2, Điều 3 Luật Xây dựng năm 2003.
Khoản 2, Điều 3 uy t định 13/2013/ Đ-UBND ngày 17 tháng 10 năm 2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh Cà Mau
uy định về đơn giá xây dựng mới Nhà ở, công trình xây dựng và vật ki n trúc trên địa bàn tỉnh Cà Mau.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 6

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

Thiệt hại về tài sản, biểu hiện cụ thể là mất tài sản, hư hỏng hay giảm sút tài sản dẫn tới
việc không sử dụng được công năng của tài sản như ban đầu, sự tiêu tốn những chi phí để
ngăn chặn, hạn ch , sửa chữa, thay th tài sản khi tài sản bị thiệt hại, những lợi ích gắn
liền với việc sử dụng, khai thác công dụng của tài sản so với trước khi tài sản bị thiệt hại.
Đây là những thiệt hại vật chất hữu hình, về nguyên tắc chung chủ thể gây thiệt hại phải
chịu trách nhiệm bồi thường cũng như khắc phục những thiệt hại do hành vi có lỗi của
mình gây ra.
Thiệt hại về công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất cũng
được nhìn nhận là những tổn thất được tính bằng tiền do việc xâm phạm đ n tài sản của
người sử dụng đất khi Nhà nước ra quy t định thu hồi đất. Tuy nhiên, thiệt hại về công
trình xây dựng, vật ki n trúc không xuất phát từ hành vi hay sự kiện theo chiều hướng
không tích cực. Để xây dựng các công trình phát triển kinh t – xã hội vì lợi ích quốc gia,
công cộng và các công trình phục vụ cho an ninh, quốc phòng trong tình trạng quỹ đất
của Nhà nước không đủ để thực hiện tất y u dẫn đ n việc Nhà nước phải thu hồi đất. Quá
trình thu hồi đất diễn ra dẫn đ n tài sản của người sử dụng đất như nhà ở, công trình phục
vụ sinh hoạt, phục vụ sản xuất kinh doanh bị hư hại. Các thiệt hại điển hình như: nhà ở bị
hư hại một phần hay toàn bộ hoặc một phần bị thiệt hại và phần còn lại không đảm bảo
tiêu chuẩn không thể ti p tục sử dụng,... Những thiệt hại kể trên hiện hữu trong thực t ,
xác định được cụ thể và định giá được bằng tiền, bởi đó là những tài sản hợp pháp của

người sử dụng đất tạo lập. Tuy nhiên trong một số trường hợp thiệt hại xảy ra có thực,
trực ti p phát sinh từ quá trình thu hồi đất nhưng không được xem xét bồi thường, ví dụ
như tài sản được tạo lập sau khi quy t định thu hồi đất được công bố, hoặc công trình hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình sử dụng khác không còn sử dụng trên thực t .
Bên cạnh những thiệt hại về vật chất, là những thiệt hại phi vật chất như việc thu hồi đất
làm mất vị th kinh doanh, sản xuất. Vì th một số công trình xây dựng phục vụ cho việc
kinh doanh không tạo ra được nguồn sinh lợi dẫn đ n mất thu nhập cho người bị thu hồi
đất, hơn nữa là những ảnh hưởng về tâm lý, sức khỏe, những xáo trộn trong đời sống,
đơn cử như trường hợp một gia đình 3 th hệ đang chung sống, nay phần đất ở của hộ gia
đình nằm trong khu vực quy hoạch phải thu hồi h t đất ở, tuy đủ điều bố trí tái định cư
nhưng 3 th hệ không thể ti p tục sinh sống.
Như vậy có thể tổng k t thiệt hại về công trình xây dựng, vật ki n trúc không chỉ là
những thiệt hại vật chất hiện hữu mà bao gồm cả những thiệt hại về tinh thần tác động
đ n những người trong khu vực có đất thu hồi.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 7

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

1.1.4. Khái niệm bồi thường thiệt hại đối với công trình xây dựng, vật kiến trúc
khi Nhà nước thu hồi đất
Nhằm khắc phục thiệt hại, bồi thường những tổn thất tương xứng cho người có đất
bị thu hồi. Nhà nước đã có những quy định bồi thường thiệt hại đối với công trình xây
dựng, vật ki n trúc khi tài sản hợp pháp của chủ sở hữu bị thiệt hại nhằm đảm bảo quyền

và lợi ích hợp pháp, tạo điều kiện thuận lợi để chủ sở hữu tài sản ổn định đời sống và
phục hồi sản xuất.
Thuật ngữ “đền bù”, “bồi hoàn” trước đây thường được sử dụng trong các văn bản
pháp quy là khái niệm dùng để chỉ sự “đền trả” của một chủ thể cho một chủ thể khác khi
gây ra tổn hại cho chủ thể đó. Luật đất đai năm 1987 ghi nhận người sử dụng đất có nghĩa
vụ đền bù thiệt hại thực t cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi
hoàn thành quả lao động và k t quả đầu tư đã làm gia tăng giá trị của đất đó, trường hợp
đất bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực t . Như
vậy vấn đề bồi thường được đặt ra khi một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác
và đương nhiên họ phải có trách nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại do hành vi của
mình gây ra. “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”7. Từ những phân tích về bồi thường nói
chung có thể rút ra nhận định: bồi thường thiệt hại về công trình xây dựng, vật ki n trúc
khi Nhà nước thu hồi đất là trả lại đầy đủ hoặc tương xứng với mất mác, thiệt hại về nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất và sự vất vả mà người sử dụng đất phải gánh chịu do việc
thu hồi đất gây ra.
Bồi thường thiệt hại đối với công trình xây dựng, vật ki n trúc là những bồi thường
tổn thất vật chất và tinh thần được tính thành tiền, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí
hợp lý để ngăn chặn, hạn ch , khắc phục thiệt hại, chi phí khôi phục tinh thần khi tài sản
bị ảnh hưởng. Tuy nhiên đây là quá trình không tự nguyện, bởi khi có quy t định hành
chính thu hồi đất đồng nghĩa quy t định đó phải được thi hành, có tính cưỡng ch và đòi
hỏi một sự “hy sinh”. Do vậy đó không phải là sự bồi thường ngang giá tuyệt đối. Hơn ai
h t những người “hy sinh” cho lợi ích chung cần được bảo vệ cũng như tạo điều kiện tối
ưu cho cuộc sống mới bằng hoặc tốt hơn nơi cũ, phục hồi thu nhập, hỗ trợ di chuyển,
chuyển đổi thu nhập, hỗ trợ di dời tùy theo mức độ gây thiệt hại, có như vậy chính sách
bồi thường thiệt hại đối với công trình xây dựng, vật ki n để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh; phát triển kinh t – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng mới có
tính khả thi và được sự đồng thuận cao của xã hội.

7

Khoản 12, Điều 3 Luật đất đai năm 2013.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 8

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

1.2. Mục đích, ý nghĩa, vai trò của công tác bồi thƣờng công trình xây dựng, vật kiến
trúc khi Nhà nƣớc thu hồi đất
1.2.1. Mục đích của công tác bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi
Nhà nước thu hồi đất
Công tác giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đ n
việc làm sạch mặt bằng, ti n hành điều tra, khảo sát, đo đạc, xác định diện tích đất, thống
kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất bị thiệt hại, thực hiện di dời các công trình của tổ
chức, cá nhân, hộ gia đình chuyển giao mặt bằng cho chủ dự án, để chủ đầu tư ti n hành
thi công công trình trên cơ sở đã hoàn hành việc bồi thường thiệt hại, ổn định cuộc sống
cho những đối tượng phải di chuyển chỗ ở.
Để giải quy t thỏa đáng vấn đề bồi thường, hỗ trợ và khôi phục cuộc sống cho chủ
sở hữu tài sản bị thiệt hại do quá trình thu hồi đất gây ra. Các cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền đã lần lượt ban hành các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi ti t công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư trong đó có bồi thường về tài sản với mục đích giúp hài hòa
lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, giúp người dân an cư, lạc nghiệp,
những thiệt hại được bồi thường có thể giúp họ cải thiện sinh k hoặc tối thiểu là duy trì
mức sống như trước khi có dự án. Đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải

phóng mặt bằng được ti n hành nhanh chóng, đảm bảo giao đúng ti n độ mặt bằng sạch
cho các nhà đầu tư để ti n hành triển khai thực hiện các dự án phục vụ cho an ninh, quốc
phòng; phát triển kinh t - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
1.2.2. Ý nghĩa của công tác bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi
Nhà nước thu hồi đất
Thu hồi đất không chỉ làm chấm dứt quan hệ pháp Luật đất đai (làm chấm dứt
quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất) mà còn là vấn đề
liên quan đ n lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan như lợi ích của người bị thu hồi
đất, lợi ích của Nhà nước, của xã hội, lợi ích của người bị ảnh hưởng từ việc thu hồi đất
như các nhà đầu tư, doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức. Do vậy, trên thực t việc giải quy t
hài hòa lợi ích kinh t giữa các bên còn gặp nhiều khó khăn, phức tạp. N u chủ trương,
chính sách pháp Luật đất đai đúng đắn, phù hợp với thực tiễn và được thực thi nghiêm
túc sẽ góp phần phát triển nền kinh t - xã hội của đất nước.
Ngược lại sẽ có nguy cơ gây mất ổn định về chính trị khi không được sự đồng thuận
của người dân, họ không chỉ quan tâm về số tiền được bồi thường mà còn cả về chính
sách hỗ trợ, mưu k sinh sống sau này. Trong trường hợp thu hồi đất nói chung và thu hồi
đất ở nói riêng, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trực ti p bị xâm hại. Họ
không chỉ mất quyền sử dụng đất mà còn buộc phải di chuyển chỗ ở, nhà ở cùng một số
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 9

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

tài sản khác bị thiệt hại do vậy ảnh hưởng rất lớn đ n tâm lý của người bị thu hồi đất bởi
người Việt Nam luôn có quan niệm “an cư mới lạc nghiệp”. Vì th họ sẽ phản ứng mạnh

mẽ, và khi u kiện n u như chính sách bồi thường, hỗ trợ di chuyển không thỏa đáng,
không đảm bảo quyền lợi và không đền trả những cho họ thiệt hại tương xứng.
Như vậy, công tác bồi thường công trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu
hồi đất là một giai đoạn có ý nghĩa quan trọng trong việc giải phóng mặt bằng. Được bồi
thường thiệt hại về tài sản là quyền lợi chính đáng của chủ sở hữu. Do vậy thực hiện tốt
công tác này sẽ tạo dựng được niềm tin cho người có đất bị thu hồi, ngăn chặn nguy cơ
mất ổn định về chính trị, góp phần phát triển kinh t - xã hội.
1.2.3. Vai trò của công tác bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà
nước thu hồi đất
Thực hiện tốt chính sách bồi thường công trình xây dựng, vật ki n trúc có vai trò
đảm bảo cho công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện đúng ti n độ, ti t kiệm thời
gian và tài chính, cũng như nâng cao cơ ch quản lý chuyên ngành về đất đai. Căn cứ vào
tình hình thực t thực hiện công tác bồi thường các cơ quan chuyên môn có thể kịp thời
ki n nghị biện pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quy t bồi thường
phát sinh trong thực tiễn, những khó khăn phát sinh từ hoạt động giải quy t bồi thường,
đặc biệt là đối với các lĩnh vực phức tạp, nhạy cảm. Hạn ch tối thiểu tình trạng khi u nại
của người dân trong khu vực có đất bị thu hồi, góp phần bảo vệ lợi ích của Nhà nước nói
chung cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của công dân nói riêng khi ti n hành thu hồi
đất thực hiện xây dựng các công trình vì mục đích an ninh, quốc phòng; phát triển kinh t
- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
1.3. Những điểm cần lƣu ý khi xác định thiệt hại và tính toán bồi thƣờng về công
trình xây dựng, vật kiến trúc
1.3.1. Công trình xây dựng và giấy phép xây dựng
Việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu
phát triển kinh t - xã hội, quốc phòng, an ninh vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng dẫn
đ n việc gây thiệt hại đối với công trình xây dựng, nhà ở, vật ki n trúc của chủ sở hữu tài
sản. Vì th việc xác định thiệt hại cũng như mức độ bị ảnh hưởng có tầm quan trọng đáng
kể bởi nó là tiêu chí, căn cứ để áp giá bồi thường. Tuy nhiên, khi xác định thiệt hại đối
với công trình xây dựng, vật ki n trúc cần lưu ý một số vấn đề sau:
Thứ nhất, Công trình xây dựng là sản phẩm hiện hữu trên thực t và là tài sản hợp

pháp khi chủ sở hữu được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 10

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đã đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng
nhận thì cũng được xem xét là tài sản hợp pháp của chủ sở hữu.
Thông tin chi ti t về công trình để xác định thiệt hại cũng như làm căn cứ để bồi
thường bao gồm: loại nhà ở, ví dụ: nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự; diện tích xây dựng được
xác định từ diện tích mặt bằng chi m đất của công trình tại vị trí ti p xúc với mặt đất theo
mép ngoài tường bao công trình (m2); giá trị hiện có của nhà, công trình được xác định
bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị mới của
nhà, công trình có tiêu chuẩn tương đương; về hình thức sở hữu: nhà ở thuộc sở hữu của
một chủ, nhà ở thuộc sở hữu chung của nhiều chủ sở hữu hoặc trường hợp nhà ở có phần
sở hữu riêng và có phần sở hữu chung ví dụ: “Sở hữu riêng 60m2; sở hữu chung 50m2”.
Thứ hai, Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Trừ
trường hợp một số công trình xây dựng không cần phải có giấy phép theo quy định của
pháp luật hiện hành. Khi ti n hành xây dựng sai một trong các nội dung của giấy phép
xây dựng và các bản vẽ thi t k được cơ quan cấp giấy phép xây dựng đóng dấu kèm theo
giấy phép xây dựng được cấp. thì được xem là hành vi xây dựng trái phép.
Tuy nhiên, không phải tất cả hành vi xây dựng không theo giấy phép xây dựng điều
là hành vi xây dựng trái phép. “Đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ mà người

tiến hành xây dựng thay đổi thiết kế bên trong công trình và điều đó không ảnh hưởng
đến việc phòng cháy chữa cháy, không ảnh hưởng đến môi trường, công năng sử dụng,
kết cấu chịu lực chính hoặc kiến trúc mặt ngoài công trình hoặc trường hợp giảm số tầng
so với giấy phép xây dựng đối với những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ
lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được phê duyệt thì không được xem là hành vi xây dựng
sai phép”8. Và trong những trường hợp này khi xác định thiệt hại, vẫn xác định bình
thường như đối với công trình có giấy phép xây dựng.
1.3.2. Thời điểm, xây dựng, tạo lập công trình
Thời điểm xây dựng công trình được tính “trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày được
cấp Giấy phép xây dựng mà công trình chưa khởi công thì người xin cấp Giấy phép xây
dựng phải xin gia hạn Giấy phép xây dựng 9” và trong thời hạn 30 ngày, trước thời điểm
giấy phép xây dựng h t hạn người xây dựng phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng,
8

Khoản 2, Điều 6, thông tư 02/2014/TT-BXD ngày 12 tháng 02 năm 2014 của Bộ Xây dựng

uy định chi ti t và

hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ quy
định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh
doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển Nhà và công sở.
9
Khoản 1, Điều 26, nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 10 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ Về quản lý dự án đầu tư
xây dựng công trình.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 11

SVTH: Phạm Thị Thủy

Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn một lần, thời gian gia hạn đối đa không quá 6
tháng. uy định trên đồng nghĩa khi hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép
xây dựng cho chủ đầu tư và thời điểm xây dựng được tính là 12 tháng kể từ ngày được
cấp giấy phép, n u có gia hạn thời gian trên được kéo dài thêm 6 tháng, tương đương một
công trình có thời hạn xây dựng đối đa 18 tháng. Như vậy, trong thời điểm xây dựng
công trình n u có quy hoạch sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh t - xã hội,
quốc phòng, an ninh mà công trình xây dựng chưa khởi công thì không được bồi thường,
hỗ trợ, do tài sản chưa được tạo lập. Điều này đồng nhất với nguyên tắc tài sản của chủ sở
hữu hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại thì được bồi thường.
Thời điểm tạo lập công trình được xác định từ sau khi khởi công xây dựng công
trình tức là sau thời điểm xây dựng cho đ n khi công trình hoàn thành. Tạo lập nghĩa là
làm ra, từ không thành có, từ những thi t k trên bản vẽ giấy tạo lập thành sản phẩm hiện
hữu trên thực t . Trong trường hợp “tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định
của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thì không được bồi thường”10.
1.3.3. Thời điểm được phép xây dựng và không được phép xây dựng
Thứ nhất, công trình được phép xây dựng từ khi được cơ quan có thẩm quyền cấp
giấy phép xây dựng, trừ một số trường hợp công trình xây dựng không cần giấy phép.
Công trình phải đảm bảo xây dựng đúng với thi t k , đúng quy định của pháp luật và
phải tạo lập trước khi có k hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
Thứ hai, trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng cấp huyện
chưa có k hoạch sử dụng đất hàng năm, hoặc sau 3 năm kể từ ngày quy hoạch đất được
công bố mà không có quy t định thu hồi cũng không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều
chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh hủy bỏ thì người sử dụng đất được
ti p tục sử dụng và được ti p tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất như được

xây dựng mới nhà ở, công trình.
Thứ ba, đối với khu vực đã có quy hoạch chi ti t tỷ lệ 1/500 được duyệt, đã có chủ
đầu tư đang tổ chức triển khai thực hiện dự án, nhưng chưa có quy t định thu hồi đất thì
người sử dụng đất được phép sửa chữa nhà và các công trình hiện hữu nhưng không làm
thay đổi quy mô và cấp công trình nhưng không được cơi nới, mở rộng diện tích, trước
khi sửa chữa phải thông báo cho chính quyền địa phương (phường, xã) nội dung sửa chữa
và không cần phải thực hiện thủ tục xin phép xây dựng.

10

Khoản 2, Điều 92, Luật đất đai năm 2013.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 12

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

Định nghĩa về quy hoạch chi ti t “ uy hoạch chi ti t là việc phân chia và xác định
chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ
tầng xã hội nhằm cụ th hóa nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung” 11.
uy hoạch chi ti t được công bố công khai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền quy t định, phê duyệt.
Thứ tư, công trình không được phép xây dựng trong trường hợp công trình không đủ
điều kiện được cấp giấy phép xây dựng do không đủ điều kiện được cấp giấy phép,
không phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch sử dụng đất.

Thứ năm,

uy hoạch sử dụng đất được công bố và cấp huyện có k hoạch sử dụng

đất hàng năm thì người sử dụng đất không được xây dựng mới nhà ở, công trình, “n u
người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”12. Sau khi có thông
báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng khong được phép
xây dựng, tất cả tài sản tạo lập sau khi có thông báo hồi đất không được bồi thường.
Nhìn chung, tổng quan Chương 1 là những nội dung làm rõ các khái niệm liên quan
đ n công tác bồi thường công trình xây dựng, vật ki n trúc như khái niệm về thu hồi đất,
khái niệm về thiệt hại và bồi thường thiệt hại. Có thể nhận xét thời gian qua chính sách
bồi thường về công trình xây dựng, vật ki n trúc chưa thật sự được quan tâm mặc dù
công tác này có ý nghĩa và vai trò rất quan trọng trong công tác giải phóng mặt bằng.
Luật đất đai năm 2003 chỉ chú trọng, quan tâm đ n bồi thường về đất cho người sử dụng
đất, trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi còn về tài sản của chủ sở
hữu hợp pháp bị thiệt hại chỉ được quy định bồi thường trong các văn bản hướng dẫn thi
hành Luật. Cho đ n khi Luật đất đai năm 2013 được ban hành, bồi thường về tài sản là
một trong những vấn đề được Luật hóa. Như vậy pháp luật về bồi thường đối với công
trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh
t - xã hội và phục vụ cho quốc phòng, an ninh được quy định như th nào? và những quy
định này có khắc phục những tồn tại của Luật đất đai năm 2003? vấn đề này được người
vi t nghiên cứu, tìm hiểu ở Chương 2.

11
12

Khoản 9, Điều 3, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009.
Khoản 2, Điều 49, Luật đất đai năm 2013.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 13

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

CHƢƠNG 2
NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƢỜNG ĐỐI VỚI CÔNG
TRÌNH XÂY DỰNG, VẬT KIẾN TRÚC KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT
2.1. Các quy định pháp luật về bồi thƣờng đối với công trình xây dựng, vật kiến trúc
khi nhà nƣớc thu hồi đất qua các giai đoạn lịch sử
2.1.1. Giai đoạn trước Luật đất đai năm 1993
Trước năm 1993, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan những quy định về
bồi thường công trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích an
ninh, quốc phòng; phát triển kinh t - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng ít được đề cập
đ n trong các văn bản quy phạm pháp luật. Công tác giải phóng mặt bằng với hình thức
và nội dung đơn giản do lợi ích xã hội được đặt trên lợi ích cá nhân thể hiện qua chính
sách nông nghiệp hợp tác xã. Luật đất đai đầu tiên của Việt Nam được uốc hội thông
qua ngày 29 tháng 12 năm 1987, Điều 49 quy định “khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì
nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực t và được giao đất
khác”. Tuy nhiên, quy định này chỉ dừng lại ở mức độ khái quát, chưa cụ thể mục đích
thu hồi chỉ tổng quan ở câu chữ vì nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội, việc đền bù
trong giai đoạn này có đề cập đ n nhưng trường hợp bồi thường hay không bồi thường?,
mức độ bồi thường như th nào? chưa có quy phạm điều chỉnh cụ thể, người sử dụng đất
chỉ có những quyền năng rất hạn ch . Việc thu hồi mang tính trao đổi do đất đai không
được xem là một tài sản lưu thông trên thị trường. Do vậy việc đền bù đối với công trình

xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất trong giai đoạn này với nội dung hoán
đổi, Nhà nước chỉ hỗ trợ, cung cấp những điều kiện cần thi t để người sử dụng đất có thể
ổn định cuộc sống, phục hồi, sửa chữa lại tài sản bị thiệt hại.
2.1.2. Giai đoạn từ Luật đất đai năm 1993 đến trước Luật đất đai năm 2003
Trên tinh thần của Hi p pháp 1992, Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội khóa X
thông qua ngày 14 tháng 7 năm 2003 đã từng bước ghi nhận quyền năng của người sử
dụng đất trong sự phát triển của nền kinh t thị trường xã hội chủ nghĩa. Nhiều vấn đề cơ
bản về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được đặt ra. Người sử dụng đất “Được Nhà nước
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, được bồi
thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi”13. Luật đất đai năm 1993 cũng ghi nhận rằng đất
đai là tài sản “có giá”, do vậy khi thu hồi, người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại
tương xứng. Nghị định 90/1994/NĐ-CP ban hành ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính
phủ uy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
13

Khoản 6,điều 73, Luật đất đai năm 1993.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 14

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là văn bản quy phạm pháp luật
cụ thể hóa các quy phạm liên quan đ n đền bù thiệt hại khi thu hồi đất sử dụng vào mục
đích quốc phòng – an ninh, lợi ích công cộng, quy định về điều kiện được bồi thường đối

với tài sản gắn liền với đất, giá trị xác định mức bồi thường, các chi phí liên quan. Trên
tinh thần của Nghị định: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp mà bị Nhà nước
thu hồi đất thì được Nhà nước đền bù thiệt hại về tài sản hiện có trên đất, còn đối với
trường hợp đất được tạm giao, đất đấu thầu thì tùy trường hợp cụ thể được đền bù tài sản
và trợ cấp vốn, đối với công trình, vật ki n trúc là mồ mả, di tích lịch sử, nhà thờ, đình,
chùa thì được xem xét đền bù chi phí di chuyển. Tuy nhiên, do chưa có nguyên tắc áp
dụng, chưa xác định được phạm vi, đối tượng được bồi thường nên khi thực hiện công tác
giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, trở ngại, làm chậm ti n độ thực thi các dự án.
Ngày 24 tháng 4 năm 1998 Chính phủ ban hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP Quy
định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được ban hành thay th Nghị định
90/1994/NĐ-CP nhằm hoàn thiện chính sách về bồi thường, đồng thời xác lập nguyên tắc
đền bù thiệt hại, nhiều vấn đề được đề cập đ n, công tác bồi thường có những bước ti n
đáng kể n u như đối với quy định của Nghị định 90/1994/NĐ-CP “đối với nhà ở, vật kiến
trúc và các công trình khác gắn liền với đất thì được đền bù bằng giá trị hiện có của
công trình”14 thì nay theo quy định của Nghị định 22/1998/NĐ-CP mức đền bù được tính
bằng giá trị hiện có của nhà và công trình cộng thêm một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần
trăm (%) trên giá trị hiện có của nhà và công trình, bên cạnh đó là chính sách hỗ trợ như:
“Mức đền bù cho mỗi hộ phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, thành phố được đền bù
từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng, nếu di chuyển chỗ ở sang tỉnh khác thì được đền
bù từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng. Mức cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương quy định”15. Song do sự thay đổi của nền kinh t , nhu cầu của xã hội,
Nghị định 22/1998/NĐ-CP không đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn đặt ra nên xảy ra
nhiều khi u nại, khi u kiện về vấn đề bồi thường, hỗ trợ cả về số lượng và mức độ tăng
đột bi n, về giá bồi thường quá thấp không đủ để khắc phục những thiệt hại xảy ra, vẫn
còn những quy định chưa phù hợp với tình hình thực tiễn, do vậy một số phương án
không đạt được sự đồng thuận cao của người dân trong khu vực có đất thu hồi.

14

Điều 11 Nghị định 90/1994NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ Quy định về đền bù thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
15
Khoản 5, điều 17, Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ Quy định về đền bù thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 15

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

2.1.3. Giai đoạn từ Luật đất đai năm 2003 đến trước Luật đất đai năm 2013
Để khắc phục những khi m khuy t của Nghị định 22/1998/NĐ-CP, giảm tình trạng
khi u nại, khi u kiện về bồi thường, hỗ trợ, nhằm cụ thể hóa và triển khai những quy
định của Luật đất đai năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP Quy
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất xác lập nguyên tắc tài
sản của chủ sở hữu hợp pháp bị thiệt hại thì được bồi thường, n u tài sản gắn liền với đất
mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tùy trường hợp cụ thể được bồi
thường hoặc hỗ trợ về tài sản. Ti p đ n Chính phủ ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP
đã dành nhiều quy phạm để hướng dẫn trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quy t khi u nại, khi u kiện về đất đai, song
qua quá trình triển khai thực hiện Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã bộc lộ nhiều bất cập
trong trình tự, thủ tục thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Để khắc phục tình trạng
trên, ngày 13 tháng 8 năm 2009 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP
uy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư. Nghị định ngoài việc quy định rõ phần được bồi thường và phần được hỗ trợ cho
người có đất bị thu hồi, tăng mức hỗ trợ từ việc thu hồi đất còn có những quy định mới
phù hợp với tình hình thực tiễn, bổ sung những khi m khuy t cũng như thay th những
quy định không phù hợp với thực tại của Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị định
84/2007/NĐ-CP. Nghị định còn có những quy định mới xác định mức bồi thường đối với
nhà, công trình xây dựng trên đất, góp phần đẩy nhanh công tác bồi thường, hỗ trợ, tạo
điều kiện thuận lợi cho quá trình thực hiện quy hoạch, giảm tình trạng khi u nại, khi u
kiện trong vấn đề thu hồi cũng như bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
2.1.4. Giai đoạn từ khi ban hành Luật đất đai năm 2013
Ngày 28 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, uốc hội khóa XIII đã thông qua
Hi n pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Trong những nội dung sửa đổi của
Hi n pháp, những quy định về lĩnh vực đất đai luôn thu hút sự quan tâm của các tầng lớp
nhân dân, các tổ chức, đơn vị cũng như các ngành chức năng. Lần đầu tiên Hi n pháp ghi
nhận Nhà nước thu hồi đất đai vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh t - xã
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong trường hợp thật cần thi t do luật định. Thể ch
hóa Hi n pháp sửa đổi, Luật đất đai được uốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm
2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014. N u như Luật đất đai năm
2003 quy định 12 trường hợp thu hồi đất của người sử dụng đất thì nay Luật đất đai năm
2013 đã nhóm thành 3 trường hợp thu hồi đất, đó là các trường hợp: thu hồi vì mục đích
quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh t – xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng; thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai và trường hợp thu hồi do chấm dứt việc sử
dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 16

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất

Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

người. Như vậy, Luật xác định rõ và quy định cụ thể những trường hợp mà Nhà nước
phải thu hồi đất nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất tràn lan, sai quy
hoạch làm ảnh hưởng đ n quyền và lợi ích của người sử dụng đất.
Nhằm điều ti t hài hòa lợi ích giữa Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai,
người sử dụng đất và nhà đầu tư. Ngày 15 tháng 5 năm 2014 Chính phủ ban hành Nghị
định 47/2014/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất. Nghị định đã có những quy phạm quy định hướng dẫn việc thực hiện bồi thường
thiệt hại về nhà, công trình gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất, giải quy t nhiều
vướng mắc hiện nay trong công tác giải phóng mặt bằng, các quy định mới như “đối với
nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn, kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý
chuyên ngành ban hành thì UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp
với điều kiện thực tế tại địa phương”16. Mức bồi thường, hỗ trợ cho người dân có đất thu
hồi tăng lên, quyền và lợi ích được bảo vệ nhờ những cơ ch công khai, minh bạch, quy
định rõ ràng, dễ áp dụng, phù hợp với thực tiễn hiện tại, góp phần thúc đẩy nhanh công
tác giải phóng mặt bằng được thực hiện quy hoạch đúng ti n độ.
2.2. Nguyên tắc, điều kiện, quy trình thực hiện bồi thƣờng đối với các công trình xây
dựng, vật kiến trúc
2.2.1. Nguyên tắc bồi thường đối với các công trình xây dựng, vật kiến trúc
Luật đất đai năm 2013 xác lập nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà
nước thu hồi đất, cụ thể như sau:
Thứ nhất, chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản khi
Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường. Áp dụng nguyên tắc trên khi Nhà nước thu hồi
đất mà chủ sở hữu hợp pháp công trình xây dựng, vật ki n trúc bị thiệt hại sẽ được bồi
thường theo quy định. Một số công trình xây dựng, vật ki n trúc điển hình như: nhà ở,
công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất và một số công trình sử dụng ngoài mục
đích sinh hoạt như nhà kho, nhà xưởng phục vụ cho sản xuất, kinh doanh.
Thứ hai, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước

thu hồi đất mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại. Trong một số trường hợp việc
thu hồi đất dẫn đ n tình trạng phải ngừng sản xuất, kinh doanh do diện tích mặt bằng ti n
hành kinh doanh không còn, vị th kinh doanh mất hoặc công trình sử dụng cho sản xuất,
kinh doanh bị thiệt hại dẫn đ n không thể ti p tục hoạt động gây nên thiệt hại cho các chủ
thể kể trên khi mà công trình không thể tạo ra nguồn sinh lợi như ban đầu.
16

Khoản 3, Điều 9, Nghị định Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 17

uy định về

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

Như vậy, Luật đất đai năm 2013 vừa ti p tục k thừa, luật hóa nguyên tắc bồi
thường về tài sản còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Nghị định 197/2004/NĐCP nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn ch ,
bất cập, đảm bảo tốt hơn quyền lợi của chủ sở hữu hợp pháp cũng như tạo điều kiện cho
các chủ thể khắc phục thiệt hại để có thể ti p tục sinh hoạt, ti n hành lại hoạt động sản
xuất, kinh doanh, ổn định lại nguồn thu nhập.
2.2.2. Điều kiện bồi thường đối với các công trình xây dựng, vật kiến trúc
Khi Nhà nước thu hồi đất, chủ sở hữu công trình xây dựng, vật ki n trúc gắn liền
với đất bị thiệt hại thì được bồi thường căn cứ vào một số y u tố như:

Chủ sở hữu tài sản hợp pháp có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được
cấp. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sở, sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở
được cấp cho người có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định17 chứng minh việc tạo lập hợp
pháp về nhà ở và công trình xây dựng điển hình như: Giấy phép xây dựng nhà ở đối với
trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Giấy
tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn k t; Giấy tờ về sở hữu
công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà
nước đã quản lý, bố trí sử dụng; Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan nhà nước có
thẩm quyền giải quy t được quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật,..
Công trình xây dựng như nhà ở, công trình xây dựng phục vụ cho sinh hoạt và một
số công trình khác phải là tài sản được tạo lập trước khi có khi có thông báo thu hồi đất
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp đã có k hoạch sử dụng đất
hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất không được xây mới nhà ở, công trình,
chỉ được phép cải tạo, sửa chữa khi có sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Đồng thời tài sản được xây dựng trên phần diện tích đất có đủ điều kiện bồi thường18,
không vi phạm pháp luật về đất đai. Đối với những trường hợp xây dựng công trình trên
đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; người sử
dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành
chính mà không chấp hành thì được xem xét bồi thường hay hỗ trợ thiệt hại về tài sản.
Đối với những công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như: hệ thống cấp nước,
thoát nước, cấp điện, chi u sáng, công trình cấp xăng dầu và khí đốt, thông tin liên lạc, hệ
thống thu gom và xử lý chất thải rắn, nghĩa trang, công trình giao thông đô thị và những
17

Điều 3, Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định chi ti t thi hành
một số điều của Luật đất đai.
18
Điều 75, Luật đất đai năm 2013 “Điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng,
an ninh; phát triển kinh t - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 18

SVTH: Phạm Thị Thủy