pháp luật về thuế sử dụng đất đối với đất ở thực trạng và giải pháp hoàn thiện

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.78 MB, 215 trang )

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT THƯƠNG MẠI


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 2011 - 2015
ĐỀ TÀI:

PHÁP LUẬT VỀ THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT
ĐỐI VỚI ĐẤT Ở - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
HOÀN THIỆN

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU
Bộ Môn: Luật Thương Mại

VŨ CƯỜNG
MSSV: 5115964
Lớp: Luật Thương Mại-Khóa 37

Cần Thơ, tháng 12 năm 2014

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên người viết xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến tất cả quý thầy cô Khoa
Luật – Trường Đại học Cần Thơ. Trong thời gian bốn năm học tập, người viết đã được

thầy cô chỉ bảo, hướng dẫn tận tình để có được nguồn kiến thức quý giá, những kỹ năng
bổ ích, đó là hành trang cho người viết bước vào con đường tương lai và sự nghiệp sau
này. Đặc biệt, người viết rất biết ơn và xin gửi lời cảm ơn chân thành đến cô Lê Thị
Nguyệt Châu, người đã hết lòng hướng dẫn, giúp đỡ người viết trong suốt quá trình thực
hiện luận văn. Ngoài ra, người viết cũng xin được cảm ơn gia đình, bạn bè đã ủng hộ,
quan tâm, đã là chỗ dựa tinh thần cho người viết. Tất cả những điều này đã hỗ trợ người
viết rất nhiều trong khoảng thời gian nghiên cứu đề tài.
Với vốn hiểu biết còn hạn hẹp, khả năng cũng như kinh nghiệm nghiên cứu khoa
học còn kém nên luận văn còn nhiều thiếu sót. Người viết hi vọng sẽ nhận được sự góp ý
quý báu từ các thầy cô để người viết có thể tiếp tục hoàn thiện đề tài “Pháp luật về thuế
sử dụng đất đối với đất ở - thực trạng và giải pháp hoàn thiện” nhằm bồi dưỡng thêm
kiến thức cho bản thân và góp phần vào sự phát triển của chính sách thuế sử dụng đất của
Việt Nam.

Xin chân thành cảm ơn!
Cần Thơ, ngày 01 tháng 12 năm 2014
Tác giả

Vũ Cường

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................

..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
Cần Thơ, ngày tháng 12 năm 2014

NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN

..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................

DANH MỤC CÁC BẢNG
STT
1
2
3

TÊN BẢNG
Bảng 1: Biểu thuế lũy tiến từng phần
Bảng 2: Hiện trạng sử dụng đất tính đến ngày 01/01/2013 ở Việt Nam
Bảng 3: Cơ cấu đất sử dụng phân theo địa phương

TRANG
28
48
50

LỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU ...................................................................... Error! Bookmark not defined.
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................. Error! Bookmark not defined.
2. Mục đích nghiên cứu ....................................................... Error! Bookmark not defined.
3. Phạm vi nghiên cứu ......................................................... Error! Bookmark not defined.
4. Phương pháp nghiên cứu ................................................ Error! Bookmark not defined.
5. Bố cục đề tài ....................................................................................................................2
CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT VỀ THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI ĐẤT Ở TẠI VIỆT
NAM ...................................................................................... Error! Bookmark not defined.
1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT Ở VÀ CHÍNH SÁCH ĐẤT Ở TẠI VIỆT
NAM ...................................................................................... Error! Bookmark not defined.
1.1.1 Khái niệm về đất ở .................................................... Error! Bookmark not defined.

1.1.2 Đặc điểm của đất ở.................................................... Error! Bookmark not defined.
1.1.3 Khái quát về chính sách đất ở tại Việt Nam ............................................................... 5
1.2 KHÁI QUÁT VỀ THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM
Error! Bookmark not defined.
1.2.1 Khái niệm về thuế sử dụng đất đối với đất ở tại Việt NamError! Bookmark not
defined.
1.2.2 Đặc điểm thuế sử dụng đất đối với đất ở tại Việt NamError!

Bookmark

not

Bookmark

not

defined.
1.2.3 Vai trò của thuế sử dụng đất đối với đất ở tại Việt NamError!
defined.
1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến chính sách thuế sử dụng đất đối với đất ở tại Việt Nam
............................................................................................ Error! Bookmark not defined.
1.3 CHÍNH SÁCH THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI ĐẤT Ở CỦA MỘT SỐ NƯỚC
14
1.4 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI
VỚI ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM ............................................. Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ................................................................................................ 19
CHƯƠNG II: NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI ĐẤT Ở
THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT....................................... Error! Bookmark not defined.

2.1 NGƯỜI NỘP THUẾ ...................................................... Error! Bookmark not defined.
2.2 CĂN CỨ TÍNH THUẾ .................................................. Error! Bookmark not defined.
2.2.1 Diện tích đất tính thuế ............................................... Error! Bookmark not defined.
2.2.2 Hạn mức đất tính thuế ............................................... Error! Bookmark not defined.
2.2.3 Giá đất tính thuế ........................................................ Error! Bookmark not defined.
2.2.4 Thuế suất ...................................................................................................................29
2.3 PHƯƠNG PHÁP TÍNH THUẾ .................................... Error! Bookmark not defined.
2.3.1 Nguyên tắc tính thuế ................................................. Error! Bookmark not defined.
2.3.2 Phương pháp xác định số thuế phải nộp cho mỗi thửa đấtError!

Bookmark

not

defined.
2.4 THỦ TỤC ĐĂNG KÝ, KÊ KHAI VÀ NỘP THUẾ ... Error! Bookmark not defined.
2.4.1 Thủ tục đăng ký thuế cấp mã số thuế........................ Error! Bookmark not defined.
2.4.2 Kê khai thuế đất ở ..................................................... Error! Bookmark not defined.
2.4.3 Khai bổ sung hồ sơ khai thuế .................................... Error! Bookmark not defined.
2.4.3 Nộp thuế .................................................................... Error! Bookmark not defined.
2.5 MIỄN THUẾ VÀ GIẢM THUẾ ................................... Error! Bookmark not defined.
2.5.1 Nguyên tắc miễn, giảm thuế ..................................... Error! Bookmark not defined.
2.5.2 Miễn thuế .................................................................. Error! Bookmark not defined.
2.5.3 Giảm thuế .................................................................. Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ................................................................................................ 49
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH
THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAMError!
Bookmark
not
defined.

3.1 THỰC TRẠNG ĐẤT Ở VÀ ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤT Ở TẠI VIỆT
NAM ...................................................................................... Error! Bookmark not defined.
3.1.1 Thực trạng đất ở ........................................................ Error! Bookmark not defined.
3.1.2 Đánh giá thực trạng đất ở .......................................... Error! Bookmark not defined.
3.2 THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI ĐẤT Ở HIỆN
NAYError! Bookmark not defined.

3.2.1 Những thuận lợi của chính sách thuế sử dụng đất đối với đất ở hiện nay ........ Error!
Bookmark not defined.
3.2.2 Một số tồn tại của chính sách thuế sử dụng đất đối với đất ở hiện nay ............ Error!
Bookmark not defined.
3.3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI
ĐẤT Ở HIỆN NAY .............................................................. Error! Bookmark not defined.
3.3.1 Những thuận lợi trong việc hoàn thiện chính sách thuế sử dụng đất đối với đất ở
............................................................................................ Error! Bookmark not defined.
3.3.2 Những khó khăn trong việc hoàn thiện chính sách thuế sử dụng đất đối với đất ở
............................................................................................ Error! Bookmark not defined.
3.3.3 Giải pháp hoàn thiện chính sách thuế sử dụng đất đối với đất ởError!

Bookmark

not defined.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .................................................... Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN ........................................................................... Error! Bookmark not defined.

LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của bất kỳ một quốc gia nào trên

thế giới, là một tư liệu sản xuất quan trọng đối với đời sống người dân và sự phát triển
của đất nước. Ở nước ta, đất đai là tài sản của toàn dân do nhà nước đại diện làm chủ sở
hữu. Nếu quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả sẽ góp phần làm đất nước ngày càng
phát triển, chính sách thuế là một trong những công cụ hữu hiệu nhất để làm được điều
này, trong đó có chính sách “thuế sử dụng đất đối với đất ở”. Thuế sử dụng đất đối với
đất ở là một trong những loại thuế xuất hiện sớm nhất trong hệ thống thuế của Việt Nam
cũng như hầu hết các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là những nước có nền kinh tế thị
trường phát triển và hiện nay hầu hết các quốc gia đều có xu hướng hoàn thiện sắc thuế
này. Vì ngoài vai trò đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, đáp ứng nhu cầu chi tiêu của
Nhà nước, nó còn là công cụ hết sức quan trọng trong việc ổn định thị trường đất đai, hạn
chế tích tụ đầu cơ lũng đoạn đất đai, bảo tồn, duy trì và phát triển quỹ đất, huy động quỹ
đất vào phát triển kinh tế hiệu quả….Ở Việt Nam, chính sách động viên thuế đối với đất
ở thông qua các sắc thuế như: Pháp lệnh về thuế nhà, đất năm 1992 (được sửa đổi bổ
sung năm 1994), hiện nay là Luật thuế sử dung đất phi nông nghiệp năm 2010, lệ phí
trước bạ. Việc triển khai thực hiện chính sách thuế sử dụng đất đối với đất ở bước đầu đã
phát huy được một số tác dụng tích cực trên các khía cạnh tài chính, kinh tế, xã hội,...Tuy
nhiên trong những năm gần đây, Việt Nam đã có những bước tiến quan trọng trong phát
triển kinh tế, đời sống nhân dân được cải thiện rõ rệt, khối lượng tài sản mà nhất là nhà ở
và đất ở trong dân cư vì vậy cũng được gia tăng mạnh mẽ. Bên cạnh đó, trước những yêu
cầu nhiệm vụ mới trong giai đoạn công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và xây dựng
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trước xu thế mở rộng hội nhập và
trước những diễn biến phức tạp, đa dạng về tài sản, thu nhập của dân cư, từ đó hệ thống
chính sách động viên cho ngân sách nhà nước thông qua thuế sử dụng đất đối với đất ở đã
bộc lộ những khiếm khuyết trên nhiều mặt, như: phương pháp tính thuế, kê khai thuế,
miễn giảm thuế, đặc biệt là giá tính thuế và thuế suất... Ngoài ra, xu hướng chung của các
quốc gia, đặc biệt các quốc gia đang phát triển là hoàn thiện hệ thống chính sách thuế đất
đai nói chung, trong đó có chính sách thuế sử dụng đất đối với đất ở. Vì vậy, việc nghiên
cứu xây dựng và hoàn thiện chính sách thuế sử dụng đất đối với đất ở phù hợp với điều
kiện kinh tế - xã hội mới, đáp ứng yêu cầu trọng tâm của công cuộc cải cách thuế và xu
hướng phát triển chung của chính sách thuế trên thế giới là điều cần thiết, cho nên, người

viết đã lựa chọn đề tài nghiên cứu luận văn tốt nghiệp của mình là “Pháp luật về thuế sử
dụng đất đối với đất ở - thực trạng và giải pháp hoàn thiện”.

2. Mục đích nghiên cứu
Luận văn được thực hiện với mục tiêu nghiên cứu một cách có hệ thống chính sách
thuế sử dụng đất đối với đất ở của Việt Nam hiện hành trên cơ sở tìm hiểu các quy định
của pháp luật, và tình hình thực tế khi triển khai thực hiện, ngoài ra cũng có sự tham khảo
chính sách thuế sử dụng đất của một số nước trên thế giới. Từ những vấn đề còn tồn tại,
người viết đưa ra một số kiến nghị để góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về
chính sách thuế sử dụng đất đối với đất ở và Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện
hành nói chung.
3. Phạm vi nghiên cứu
Do thời gian nghiên cứu đề tài có hạn nên trong quá trình nguyên cứu người viết chỉ
đi vào làm rõ một số vấn đề lý luận về đất ở, chính sách thuế đối với việc sử dụng đất ở
tại Việt Nam hiện hành với tư cách là chính sách thuế tài sản. Song song đó, người viết
cũng đã tập trung phân tích những quy định pháp luật hiện hành về thuế sử dụng đất đối
với đất ở như người nộp thuế, diện tích đất tính thuế, hạn mức đất tính thuế, phương pháp
tính thuế, miễn giảm thuế, đăng ký, kê khai và nộp thuế, đặc biệt là vấn đề về giá tính
thuế và thuế suất. Những nội dung nghiên cứu chủ yếu dựa trên quy định của Luật thuế
sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, các văn bản hướng dẫn thi hành, và có tham khảo
thêm sách, báo, tạp chí, giáo trình có liên quan đến chính sách thuế sử dụng đất đối với
đất ở.
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài này được người viết nghiên cứu trên cơ sở tổng hợp nhiều phương pháp. Về
tổng thể, các nghiên cứu trong luận văn sẽ được xem xét trước hết trên cơ sở lý thuyết,
sau đó sẽ được đối chiếu, kiểm nghiệm thực tế trước khi khái quát thành các nhận định
làm cơ sở cho cho việc đưa ra các kết luận và giải pháp cụ thể. Đi vào nội dung chi tiết,
người viết sử dụng các phương pháp phân tích luật viết, thống kê dữ liệu đã tìm hiểu, so
sánh các quy định pháp luật có liên quan, đồng thời sử dụng phương pháp quy nạp, diễn

dịch, đánh giá các quy định của pháp luật, có tham khảo ý kiến các chuyên gia luật học,
tài chính từ đó đưa ra một số ý kiến đóng góp của cá nhân.
5. Bố cục đề tài
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và các Phụ lục, luận
văn được kết cấu gồm 3 chương:
Chương 1: Khái quát về thuế sử dụng đất đối với đất ở tại Việt Nam
Chương 2: Nội dung cơ bản của thuế sử dụng đất đối với đất ở theo quy định của
pháp luật

Chương 3: Thực trạng và giải pháp hoàn thiện chính sách thuế sử dụng đất đối với
đất ở tại Việt Nam

CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT VỀ THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI ĐẤT Ở TẠI VIỆT
NAM
Để biết rõ hơn về thuế sử dụng đất đối với đất ở là loại thuế như thế nào, bản chất,
vai trò của nó trong cuộc sống là gì, những nhân tố nào có thể ảnh hưởng đến nó, cũng
như quá trình hành thành và phát triển ra sao, nên người viết đã đi vào tìm hiểu ở Chương
1 này của luận văn.
1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT Ở VÀ CHÍNH SÁCH ĐẤT Ở TẠI VIỆT
NAM
1.1.1 Khái niệm về đất ở
Theo cách hiểu thông thường thì đất ở là đất để xây dựng nhà ở, tuy nhiên thường
bên cạnh đất ở còn có các công trình xây dựng phục vụ cho đời sống, ao, vườn gắn với
đất đai trong cùng một thửa đất. Để hiểu rõ pháp luật quy định như thế nào về đất ở, ta có
thể dựa vào các quy định của Luật đất đai năm 2013, từ đó đưa ra khái niệm như sau:
“Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao
trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy

hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.
Tùy theo các tiêu chí khác nhau mà đất ở có thể được phân thành các loại khác
nhau, hiện nay có hai cách phân loại phổ biến là:
 Theo khu vực dân cư, đất ở được phân thành:
 Đất ở tại thành thị: “Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng
các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô
thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt1.
 Đất ở tại nông thôn: “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn
gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong
cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt”2.
 Theo vị trí đất trong các khu vực địa lí: đất ở vị trí 1, đất ở vị trí 2, đất ở vị trí 3,
đất ở vị trí 4. Việc xác định vị trí 1, 2, 3, 4 là tùy theo đặc điểm tiếp giáp với mặt đường,
mặt ngõ, khoảng cách tiếp cận đường chính của thửa đất.
1
2

khoản 1 Điều 143 Luật đất đai năm 2013
khoản 1 Điều 144 Luật đất đai năm 2013

1.1.2 Đặc điểm của đất ở
Đất ở là một loại bất động sản, là một loại hàng hóa đặc biệt, ngoài những đặc
điểm của những hàng hóa thông thường thì nó còn có những đặc điểm riêng biệt sau đây:
Thứ nhất, tính cố định về vị trí: đất ở là tài sản cố định về vị trí và không có khả
năng di chuyển, khó có khả năng tăng thêm về số lượng và diện tích (đất ở có thể tăng
thêm nhờ nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục
đích sử dụng đất nhưng cũng không thể tăng đột biến và mãi mãi được).

Thứ hai, tính bền vững: đất đai nói chung và đất ở nói riêng là tài sản do thiên
nhiên ban tặng, một loại tài nguyên khó có thể bị hủy hoại hay mất đi.
Thứ ba, tính khác biệt: đất đai là tài sản có vị trí địa lí cá biệt nên chúng ta không
thể tìm thấy một mảnh đất nào giống nhau hoàn toàn; nó có thể khác nhau về hướng,
khác nhau về quang cảnh, tính chất vật lý, hóa học… Kể cả trong cùng một khu vực nhỏ,
thậm chí hai mảnh đất cạnh nhau đều có thể có những yếu tố không giống nhau.
Thứ tư, tính khan hiếm: sự khan hiếm của đất không chỉ ở đất là tài sản do thiên
nhiên tạo ra và không có khả năng tái sinh mà nó còn xuất phát từ diện tích đất đai tự
nhiên cũng có diện tích giới hạn và đất ở có tính khác biệt, cố định về vị trí như đã nói ở
trên. Quỹ đất tự nhiên không thể tăng lên được, chỉ có thể diện tích từng loại đất có sự
thay đổi nhờ chuyển mục đích sử dụng đất (cụ thể là chuyển từ đất nông nghiệp thành đất
ở, hoặc từ đất sản xuất kinh doanh…).
Thứ năm, tính có giá trị lớn: đất có giá trị lớn không chỉ xuất phát từ giá trị của đất
mà nó còn có thể ảnh hưởng từ các công trình xây dựng có giá trị lớn trên đất. Nếu xét ở
khía cạnh cung cầu, thì tính giá trị lớn này xuất phát từ sự mất cân đối về cung và cầu, vì
cung thì luôn khan hiếm như đã trình bày ở trên, còn cầu thì không ngừng tăng lên (do
tăng dân số, tăng thu nhập…).
Thứ sáu, có tính ảnh hưởng: giá trị của đất bị tác động rất lớn bởi nhà ở, đất ở
khác, đặc biệt trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng
kỹ thuật; ngoài ra thì việc quy hoạch đất hay xây dựng kết cấu hạ tầng có thể làm tôn lên
vẻ đẹp và sự hấp dẫn của các công trình khác…
1.1.3 Khái quát về chính sách đất ở tại Việt Nam
Để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước theo định hướng mà mình đề ra, Nhà
nước cần phải thường xuyên đưa ra các loại chính sách công, các chính sách được ban
hành có tác động qua lại lẫn nhau trong một chỉnh thể thống nhất. Trong tổng thể các
chính sách đó, thì chính sách đất ở là một mảng chính sách rất quan trọng. Với tầm quan
trọng như thế, vậy chính sách đất ở là gì?

Chúng ta có thể hiểu một cách khái quát: “Chính sách đất ở là tổng thể các quan

điểm, các giải pháp và công cụ mà Nhà nước sử dụng để quản lý đất ở nhằm thực hiện
những mục tiêu nhất định theo định hướng mục tiêu tổng thể của đất nước”3.
Chính sách đất ở giúp nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý đối với đất ở và thị
trường đất ở. Đất ở là nhu cầu thiết yếu của mỗi người, đó là nền tảng cho các hoạt động
kinh tế và xã hội của một đất nước. Vì vậy, nếu nhà nước không quản lý được lĩnh vực
này sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy, kéo theo là nhà nước không thể quản lý được nền kinh tế và
không quản lý được xã hội.
Chính sách đất ở đảm bảo công bằng và bình đẳng xã hội. Các nước trên thế giới
trong đó có Việt Nam đều có những chính sách quy định cụ thể về nhà ở xã hội, những
quy định này không nhằm vào mục đích kinh doanh mà là để phân phối công bằng đất ở
cho mọi thành phần trong dân cư. Việc công bằng và bình đẳng xã hội còn được thể hiện
thông qua việc thực hiện các chính sách để hỗ trợ những người nghèo để họ có thể có đất
ở. Việc trợ giúp được thực hiện bằng nhiều cách khác nhau như: cung cấp nhà ở, đất ở
trực tiếp, cung cấp các phúc lợi liên quan đến đất ở. Dù cho một đất nước có phát triển
như thế nào, thu nhập người dân cao đến đâu, thì trong xã hội vẫn có một bộ phận người
nghèo phải sống trong những điều kiện thiếu thốn, điều đó cho chúng ta thấy nếu như họ
không nhận được sự giúp đỡ từ các chính sách của nhà nước và của cộng đồng thì họ khó
có thể kiếm được một chỗ ở ổn định.
Chính sách đất ở là một bộ phận trong hệ thống chính sách bất động sản nói chung
và có quan hệ tác động với các chính sách về bất động sản. Có rất nhiều yếu tố ảnh
hưởng đến chính sách đất nói chung và chính sách đất ở nói riêng như : tâm lý tiêu dùng,
vị trí đại lý của đất ở, cảnh quan môi trường, cơ sở hạ tầng, an ninh, chính trị, hệ thống
pháp luật… Nói đến chính sách đất ở ta có thể đề cập đến hai vấn đề sau :
 Chính sách đất ở: đất đai hoặc quyền sử dụng đất nói chung là một loại hàng
hóa đặc biệt như đã đề cập ở phần trên, nó có thể được chuyển nhượng, nhận chuyển
nhượng, trao đổi, là một nguồn lực, một nguồn tài nguyên quan trọng mà không một quốc
gia nào lại không quản lý. Việc tăng cường vai trò của Nhà nước trong việc quản lý đất
đai, trong đó có đất ở là vấn đề quan trọng để bảo đảm các mối quan hệ liên quan đến đất
đai vận động theo đúng định hướng của nền kinh tế - xã hội mà mình đề ra. Đăng ký đất
đai và cấp giấy chứng nhận (quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tùy vào chính sách của

mỗi quốc gia) là một nội dung rất quan trọng trong chính sách đất đai. Việc này không
chỉ đảm bảo việc nhà nước có thể quản lý được quỹ đất của mình, mà còn là một nội
dung để đảm bảo quyền của chủ đất .
Phạm Văn Bình, Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam, Trường Đại học kinh tế Quốc dân, Hà Nội năm 2013,
tr. 30
3

 Chính sách tài chính đối với đất ở: chính sách tài chính đối với đất ở tác động
đến đất ở thông qua việc phân phối các nguồn vốn từ nơi dư thừa đến nơi có nhu cầu vốn
để phục vụ cho các nhu cầu phát triển đất ở trong dân cư. Khi nói đến chính sách tài
chính đối với đất ở chúng ta phải nói đến chính sách thành phần như: chính sách về định
giá, chính sách thuế, chính sách tín dụng…
1.2 KHÁI QUÁT VỀ THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM
1.2.1 Khái niệm về thuế sử dụng đất đối với đất ở tại Việt Nam
Để đưa ra khái niệm về thuế là một công việc không hề đơn giản, vì nó có thể tùy
vào từng lĩnh vực, góc độ nghiên cứu khác nhau của các nhà nghiên cứu. Các nhà kinh tế
học đã có quá trình nghiên cứu sâu sắc ở nhiều khía cạnh khác nhau theo cách đánh giá
của mình. Các Mác viết “thuế là cơ sở kinh tế của bộ máy nhà nước, là thủ đoạn đơn
giản để nhà nước thu được tiền của người dân để dùng về việc chi tiêu của nhà nước”4.
Bằng một định nghĩa khác, các nhà nghiên cứu kinh tế cho rằng thuế là “một hình thức
phân phối thu nhập của nhà nước, để thực hiện chức năng của mình, dựa vào quyền lực
chính trị, tiến hành phân phối sản phẩm thặng dư của xã hội một cách cưỡng chế và
không hoàn lại”5. Cụ thể hơn, Giáo trình Quản lý Tài chính công của học viện tài chính
quan niệm rằng “thuế là một hình thức động viên bắt buộc của nhà nước theo luật định,
thuộc phạm trù phân phối, nhằm tập trung một bộ phận thu nhập của các thể nhân vào
ngân sách nhà nước để đáp ứng các nhu cầu chi tiêu của nhà nước và phục vụ các lợi ích
công cộng”6.
Tuy nhiên, có thể thấy rõ các khái niệm trên điều thống nhất rằng: “Thuế là khoản
nộp bắt buộc vào ngân sách nhà nước để đáp ứng các nhu cầu chi tiêu của nhà nước”7.

Riêng khi nói đến thuế đất đai nói chung và đất ở nói riêng là một loại thuế thu
trên tài sản của cá nhân, tổ chức. Việc đánh thuế dựa trên những thực quyền của cá nhân
và tổ chức có trên tài sản. Thực quyền ở đây là việc sử dụng đất của chủ thể có quyền sử
dụng đất. Cơ sở để đánh thuế đối các sắc thuế liên quan đến đất đai ở đây là giá trị của
đất. Vì vậy nó có thể phân biệt được với các loại thuế khác thu trên doanh thu hoặc lợi
nhuận.
Loại thuế này thu ổn định hàng năm và thường được giữ lại ở ngân sách địa
phương. Mục đích của việc thu thuế sử dụng đất ở đầu tiên là để quản lý chặt chẽ đất đai,
Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật thuế VIệt Nam, NKB Tư Pháp năm 2007, tr.10, phần khái niệm của
Marx được tác giả trích ra từ Các Marx, Ăng Ghen Tuyển tập, Nxb Sự Thật Hà Nội 1961
5
Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật thuế VIệt Nam, NKB Tư Pháp năm 2007, tr.10, được tác giả trích từ
Đại từ điển kinh tế thị trường, Viện Nghiên cứu tri thức và bổ biến tri thức bách khoa, H. 1998,tr.669
6
Ts. Lê Thị Nguyệt Châu, Giáo trình Luật tài chính 2, Tủ sách Đại học Cần Thơ, 2009, tr.7, được tác giả trích từ
Học viện tài chính, Giáo trình quản lý tài chính công, Nxb Tài chính năm 2005
7
Ts. Lê Thị Nguyệt Châu, Giáo trình Luật tài chính 2, Tủ sách Đại học Cần Thơ, 2009, tr. 7
4

tiếp đến là để tận dụng và thúc đẩy việc sử dụng đất đai hiệu quả, hạn chế đầu cơ đất đai.
Thuế sử dụng đất ở thu trên tổng giá trị đất, diện tích đất nhiều cộng với giá trị đất cao thì
tổng số thuế nộp càng cao. Đặc biệt trong trường hợp áp dụng thuế suất lũy tiến từng
phần thì số thuế phải nộp càng tăng nhanh khi diện tích đất sử dụng và giá trị đất càng
lớn. Việc chủ thể sử dụng đất không sử dụng hay sử dụng không hiệu quả vẫn phải nộp
thuế. Như vậy để tiết kiệm chi phí cho mình, chủ thể sử dụng đất phải có biện pháp sử
dụng đất hiệu quả hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác.
Điều này thúc đẩy việc sử dụng đất hiệu quả, hạn chế đầu cơ đất đai, điều tiết cung về đất
đai trên thị trường bất động sản.

1.2.2 Đặc điểm thuế sử dụng đất đối với đất ở tại Việt Nam
Ngoài những đặc điểm chung của thuế như : mang tính chất bắt buộc, gắn với yếu
tố quyền lực, tính pháp lý cao, không mang tính đối giá, không hoàn trả trực tiếp…thuế
trong lĩnh vực đất đai có một số đặc điểm riêng sau:
Thứ nhất, đây là loại thuế trực thu: vì chủ thể có quyền sử dụng đất ở là đối tượng
chịu thuế và trực tiếp nộp thuế, số thuế phải nộp được trích ra từ các khoản lợi ích mà họ
nhận được do việc sử dụng đất ở chịu thuế. Đặc điểm này còn thể hiện ở khả năng
chuyển dịch gánh nặng về thuế. Do chủ thể nộp thuế không thể chuyển dịch gánh nặng về
thuế cho đối tượng khác, họ phải trực tiếp nộp thuế. Thông thường các loại thuế trực thu
như đất đai đánh trực tiếp vào người chịu thuế sẽ tạo ra phản ứng trực tiếp của các đối
tượng này, gây khó khăn cho công tác quản lý thu thuế. Do vậy, việc xây dựng chính
sách thuế đánh vào đất ở phải xem xét đầy đủ các yếu tố như loại đất chịu thuế, giá trị đất
ở chịu thuế, thuế suất, công tác quản lý thuế phù hợp…
Thứ hai, thuế đất ở thường dễ thu hơn các loại thuế khác: do đất ở là tài sản có giá
trị lớn và có ý nghĩa quan trọng đối với đời sống của mỗi người. Vì vậy, người có quyền
sử dụng đất thường có tâm lý muốn được Nhà nước công nhận quyền sử dụng hợp pháp
của mình đối với đất ở của họ. Việc đăng ký quyền sử dụng đất góp phần thuận lợi cho
công tác quản lý và thu thuế dễ dàng hơn.
Thứ ba, thuế đất ở là nguồn thu ổn định và bền vững của ngân sách nhà nước: đặc
điểm này có được là do tính ổn định, không thể di dời và lâu bền của đất đai.
Thứ tư, việc định giá đất đúng là điều rất khó: với các loại hàng hóa khác chúng có
thể xác định được chi phí sản xuất và giá thành sản phẩm tương đối dễ dàng. Nhưng đối
với đất đai rất khó để chúng ta xác định chính xác giá của chúng. Tổng giá trị của đất ở là
cơ sở để chúng ta tính được thuế đối với đất ở, nhưng để biết được tổng giá trị của đất ở
ta phải xác định được giá đất một cách chính xác. Độ chính xác của giá đất ảnh hưởng tới
số thuế phải nộp thuế.

1.2.3 Vai trò của thuế sử dụng đất đối với đất ở tại Việt Nam
Với mỗi quốc gia, thuế là công cụ chủ yếu trong việc tập trung các nguồn lực tài

chính nhằm đáp ứng các nhu cầu chi tiêu của nhà nước, thực hiện điều tiết vĩ mô nền kinh
tế. Nhà nước còn dựa vào thuế để thực hiện công bằng xã hội, thực hiện kiểm tra, kiểm
soát các hoạt động sản xuất kinh doanh. Thuế trong lĩnh vực đất đai cũng là một bộ phận
cấu thành trong hệ thống thuế của các nước nên cũng có những vai trò cơ bản như các
loại thuế khác. Tuy nhiên, đối với lĩnh vực đất đai trong đó có thuế sử dụng đất ở, loại
thuế này phát huy vai trò chủ yếu trong lĩnh vực quản lý và điều tiết đối với thị trường bất
động sản qua những nét cơ bản sau:
Thứ nhất, thuế sử dụng đất đối với đất ở có vai trò điều tiết hợp lý thu nhập, góp
phần thực hiện công bằng xã hội:
 Ngoài việc đất ở là tài sản thuộc quyền sử dụng của các chủ thể, nó còn là tài
sản quý báu của mỗi quốc gia mà thiên nhiên ban tặng. Do đặc điểm của nó, nên đất ở
ngày càng có khuynh hướng tăng về giá cả, việc đảm bảo công bằng trong việc nắm giữ
và sử dụng hiệu quả có ý nghĩa hết sức quan trọng. Để thực hiện được vai trò đó, nhà
nước quy định rằng ai sử dụng nhiều đất ở hơn so với mức trung bình sẽ phải nộp thuế
nhiều hơn, hay ai thu được nhiều lợi ích hơn từ đất ở sẽ phải chia bớt một phần lợi ích
của mình cho người khác thông qua nộp thuế. Ngoài ra, có những đối tượng có thu nhập
ngầm từ đất chưa bị điều tiết bởi thuế thu nhập khi mua đất ở, sử dụng đất ở sẽ bị đánh
thuế.
 Vì người nắm giữ nhiều đất ở thể hiện khả năng và mức độ giàu có của họ, nên
họ sẽ thu được những lợi ích nhất định từ đất ở và lợi ích này càng tăng khi số tài sản của
họ có giá trị càng lớn, vì vậy khả năng thu nhập tạo ra từ đất ở của họ ngày càng tăng. Và
rõ ràng, những người có nhiều đất ở sẽ được hưởng nhiều lợi ích hơn so với những người
có ít đất ở, lúc này việc đánh thuế có tác dụng tái phân phối lại của cải xã hội, giảm bớt
sự chênh lệch quá mức về đất ở giữa các chủ thể sử dụng đất.
Như vậy, quy định đánh thuế cao vào những đối tượng có quyền sử dụng nhiều
đất ở đã góp phần vào việc điều tiết thu nhập, góp phần đảm bảo công bằng xã hội trong
việc nắm giữ, chuyển dịch đất ở. Ngoài ra, nhờ nguồn thu thuế trên mà nhà nước có thêm
chi phí cho việc đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển quỹ đất cho những người có thu nhập
thấp.
Thứ hai, hạn chế đầu cơ đất ở: hiểu theo nghĩa thông thường, đầu cơ là hành vi

mua bán hàng hóa có giá trị (chẳng hạn là đất ở) để kiếm lợi cao bằng cách lợi dụng

những biến động bất thường của giá cả, thông qua việc tích lũy hàng hóa và chờ cho thị
trường khan hiếm (giả tạo) để bán với giá cao8.
Như vậy đầu cơ đất ở và đất động sản nói chung sẽ gây ra những tổn thất cho thị
trường bất động sản, làm cho thị trường bất động sản rơi vào trạng thái “nóng, lạnh giả
tạo”, hơn thế việc đầu cơ đất ở đôi khi mang lại những khoản thu siêu lợi nhuận cho các
nhà đầu cơ, như vậy cần có biện pháp để hạn chế đầu cơ, và thuế là một trong những biện
pháp để hạn chế việc điều đó. Nhà nước có thể áp dụng mức thuế cao đối với các trường
hợp nắm giữ nhiều đất ở, nắm giữ nhưng không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích,
và có thể đánh vào thuế chuyển quyền mà một người có được từ việc mua đi, bán lại đất
ở.
Việc hạn chế đầu cơ đất ở như trên, làm cho thuế đất đai có xu hướng giành lại đất
đai từ những người đầu cơ và đặt trả lại cho những người có nhu cầu sử dụng đất thật sự.
Với việc những người đầu cơ có thể bị loại ra khỏi thị trường bất động sản như vậy, làm
cho giá bán đất đai nói chung giảm xuống khiến giá mua với những người dân giảm
xuống, tạo điều kiện cho những người có nhu cầu sử dụng đất thật sự dễ tiếp cận hơn đối
với đất đai. Ngoài ra, việc hạn chế đầu cơ đất đai còn làm giảm bớt việc chuyển đổi quá
sớm đất nông nghiệp sang sử dụng cho các dự án, điều này góp phần sử dụng đất hiệu
quả, tránh lãng phí.
Thứ ba, qua chính sách thuế đất đai, nhà nước kiểm soát được việc đăng ký quyền
sử dụng đất ở hợp pháp: qua việc ban hành các loại thuế cho đến triển khai thực hiện,
thanh tra, kiểm tra thuế, các cơ quan Thuế, Địa chính cũng như chính quyền các cấp đã
nắm vững được số lượng, quy mô đất đai của các tổ chức, cá nhân nắm giữ, cho đến
chuyển nhượng đất ở từ người này đến người khác.
Vì một chủ thể nào đó muốn thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất, thì họ phải
xuất trình các loại giấy tờ liên quan chứng minh quyền liên quan của mình đối với đất ở
với cơ quan có thẩm quyền, trên cơ sở đó cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét, phê duyệt
hồ sơ nếu đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của pháp luật, và chủ thể đó phải nộp một khoản

thuế, đó là thuế đăng ký đất ở. Trên cơ sở đó, Nhà nước có thể chủ động nắm được tình
hình sử dụng đất ở hợp pháp, đây là cơ sở để Nhà nước thực hiện các chính sách quản lý
đất ở. Mặt khác, thông qua quá trình thu thuế, cơ quan có thẩm quyền sẽ phát hiện được
những việc làm vi phạm pháp luật của các cá nhân, tổ chức, hoặc phát hiện những bất
cập, vướng mắc trong lĩnh vực đất đai để có biện pháp xử lý kịp thời, hiệu quả.
Thứ tư, thuế sử dụng đất ở còn khuyến khích người sử dụng đất sử dụng đất tiết
kiệm, có hiệu quả: chính sách thuế đất ở sẽ tác động đến người nắm giữ nhiều đất, không
Hội đồng Quốc gia chỉ đạo biên soạn Từ điển Bách khoa Việt Nam, Từ điển Bách khoa Việt Nam 1, Trung tâm
Biên soạn Từ điển Bách khoa Việt Nam, Hà Nội 1995, tr. 758
8

sử dụng đất, hoặc sử dụng đất không đúng mục đích, những chủ thể này sẽ phải chịu mức
thuế cao theo luật định. Thông qua việc thu thuế này, có thể góp phần cho việc thực hiện
kiểm tra, kiểm soát việc sử dụng đất ở, đảm bảo sử dụng đúng mục đích.
1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến chính sách thuế sử dụng đất đối với đất ở tại
Việt Nam
Ảnh hưởng đến chính sách thuế sử dụng đất đối với đất ở có rất nhiều yếu tố, từ
các yếu tố có tầm vĩ mô, cho đến các yếu tố nội tại của chính sách thuế như: quy trình
chính sách thuế, các nguồn lực của chính sách thuế (nhân lực, thông tin, tài chính…). Ta
có thể xét từng yếu tố như sau:
Thứ nhất, các yếu tố môi trường vĩ mô: bao gồm các yếu tố như kinh tế, chính trị,
văn hóa - xã hội, khoa học - công nghệ…
 Về kinh tế: một chính sách thuế nói chung, cũng như chính sách thuế đất ở nói
riêng bao giờ cũng gắn liền với một bối cảnh kinh tế nhất định. Bối cảnh kinh tế đó
chúng ta có thể nhìn nhận thông qua các chỉ tiêu kinh tế của Nhà nước ở tầm vĩ mô như:
tốc độ tăng trưởng, chỉ số giá tiêu dùng, tỷ giá ngoại hối, chỉ số chứng khoán…Chính
sách thuế sẽ bị thay đổi theo nếu như các yếu tố trên thay đổi, trong đó bao gồm chính
sách thuế sử dụng đất ở.
 Yếu tố chính trị: điều này được thể hiện qua quan điểm của Nhà nước đối với

chính sách thuế ở từng thời kỳ; tính đầy đủ, đồng bộ, rõ ràng và chi tiết của chính sách
thuế; năng lực thực thi pháp luật của cơ quan Nhà nước, ý thức chấp hành pháp luật của
công dân.
 Yếu tố văn hóa-xã hội: những nhân tố này bao gồm các quan niệm, tư tưởng; cơ
cấu dân cư; sự gia tăng dân số… cũng có những tác động nhất định đến chính sách thuế
đất ở.
 Yếu tố khoa học công nghệ: khoa học-công nghệ có tác động rất lớn tạo nên
hiệu quả và hiệu lực của chính sách thuế đất ở. Với sự phát triển như hiện nay, nó đã làm
thay đổi căn bản về quy trình chính sách thuế nói chung, đặc biệt trong việc quản lý và
thực thi thu nộp thuế.
Thứ hai, các yếu tố thuộc về quy trình chính chính sách thuế đất ở: hiểu một cách
đơn giản đó là một quá trình tuần tự các bước từ khởi đầu một chính sách cho tới xác
định được kết quả, đánh giá được những ảnh hưởng của chính sách trong đời sống xã hội.
Một quy trình chính sách thuế đất đai có thể bao gồm các bước sau:
 Hoạch định chính sách thuế: đây là các trình tự, công đoạn để tạo ra một chính
sách thuế, quy trình này bao gồm:

 Xác định những vấn đề vướng mắc trong quá trình đánh thuế đất ở, từ đó đặt ra
yêu cầu ban hành một chích sách thuế đất ở để giải quyết;
Xác định mục tiêu của chính sách: đây là mục đích mà một chính sách thuế nói
chung, trong đó có thuế sử dụng đất ở muốn đạt tới.
 Xây dựng phương án cho chính sách thuế: sau khi xác định được các mục tiêu
thì công việc tiếp theo là phải tìm ra các phương án và lựa chọn một phương án tối ưu để
thực hiện chính sách, nội dung của một phương án đưa ra là phải làm như thế nào để thực
hiện mục tiêu và thực hiện bằng cái gì đối với mục tiêu đề ra.
 Thông qua và quyết định chính sách: để quá trình thông qua chính sách thuế dễ
dàng và nhanh chóng đưa vào thực thi trong cuộc sống, chủ thể xây dựng phải có một
chính sách thuế khoa học, hợp lý nhất; phải thực hiện quá trình lấy ý kiến nhân dân một
cách thực sự nghiêm túc, điều này đánh giá được chính sách thuế đã đề ra có thực sự đáp

ứng được nguyện vọng, lợi ích của đa số các tầng lớp nhân dân.
 Tổ chức thực thi chính sách thuế: sau khi đã đề ra được một chính sách thuế
hoàn chỉnh, tiếp theo ta sẽ đưa nó vào thực thi trong cuộc sống, đây là công việc quyết
định đến thành bại của một chính sách thuế. Để tổ chức thực thi được một chính sách
thuế đất ở, nó có thể bao gồm các nội dung cơ bản sau:
 Thiết lập bộ máy thực thi chính sách thuế: đây là công việc mà các cơ quan
trung ương, trước tiên là Bộ tài chính sẽ thành lập và phân công đội ngũ cán bộ thuế để
thực hiện các nhiệm vụ chính sách thuế đã đề ra.
 Xây dựng kế hoạch để triển khai thực hiện: trên cở sở đã có đội ngũ cán bộ, kế
tiếp cần phải xây dựng một kế hoạch cụ thể từ trung ương đến địa phương trước khi đưa
chính sách thuế vào cuộc sống. Nó có thể bao gồm các kế hoạch về: thời gian, tài chính,
nhân lực, về kiểm tra, đôn đốc thực hiện…
 Ban hành văn bản hướng dẫn: cũng như những chính sách thuế khác, thuế đất ở
cũng thế, sau khi đã có một chính sách thuế cụ thể, để dễ dàng trong quá trình thực hiện,
các văn bản quy phạm pháp luật khác như Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ tài
chính sẽ được ban hành để triển khai chính sách thuế vào cuộc sống.
 Phổ biến tuyên truyền chính sách: đây là công việc giúp cho người dân, các cấp
chính quyền biết và hiểu về chính sách thuế đất ở, nó giúp cho chính sách được đưa vào
cuộc sống dễ dàng và đạt hiểu quả hơn. Việc tuyên truyền phải được thực hiện một cách
chuyên môn, đầu tư trang thiết bị đầy đủ, với mọi hình thức có thể, và còn phải liên tục
lâu dài, ngay cả trong quá trình đã áp dụng chính sách…

 Phân công phối hợp thực hiện: vì một chính sách thuế không phải đưa ra để áp
dụng cục bộ mà nó được áp dụng với quy mô rộng khắp cả nước, do đó cần phải có sự
phân công phối hợp từ trung ương đến địa phương, giữa các bộ phận liên quan, giữa các
bộ phận trong cùng một cơ quan…
 Theo dõi, đôn đốc thực hiện: để một chính sách được thực hiện đúng, hiệu quả
và nhanh chóng cần phải có sự theo dõi đôn đốc. Ngoài ra công tác này còn giúp cho cơ
quan cấp trên nắm bắt được tình hình hoạt động của cơ quan cấp dưới, tiếp cận được

những vướng mắc kịp thời để điều chỉnh, hoàn thiện một cách nhanh chóng.
Thứ ba, các yếu tố thuộc về nguồn lực của chính sách thuế. Đây là những nguồn
lực trực tiếp phục vụ cho các khâu của quá trình chính sách thuế, các nguồn lực có thể kể
đến bao gồm:
 Nguồn nhân lực: một lực lượng nòng cốt để một chính sách thuế có thể được
ban hành và đưa vào cuộc sống, đó là sự tham gia của các nhà khoa học, các chuyên gia
pháp lý, chuyên gia bất động sản, tài chính, đội ngũ cán bộ về thuế…Họ là những nhân tố
quyết định nhất đối với sự thành công hay thất bại của một chính sách thuế, vì vậy Nhà
nước cần phải có những phương pháp làm sao để khai thác tối ưu chất xám của đội ngũ
này, nó không những dừng lại ở việc hoạch định ra chính sách thuế, mà còn phải tiến tới
việc tổ chức thực hiện và kiểm soát, điều chỉnh chính sách thuế sử dụng đất ở sau này.
Nếu đội ngũ hoạch định chính sách giỏi sẽ giúp ban hành được một chính sách thuế tốt.
Ngoài ra nếu có được một đội ngũ cán bộ thuế có trình độ, được phân công, phân cấp hợp
lý sẽ giúp cho chính sách thuế đất ở đi vào cuộc sống đúng mục đích và hiệu quả. Tuy
nhiên, chúng ta còn phải kể đến trình độ nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật của người
dân, việc họ nhận thức đúng đắn và ý thức chấp hành pháp luật cao thì chính sách thuế sử
dụng đất ở sẽ đi vào cuộc sống càng dễ dàng và hiệu quả hơn.
 Nguồn thông tin: đối tượng mà một chính sách thuế đất đai nói chung tác động
là rất lớn, vì vậy việc cung cấp các nguồn thông tin đi cũng như có biện pháp để có được
sự phản hồi từ người dân là rất quan trọng. Nguồn thông tin đi và thông tin phản hồi
không những được thực hiện từ quá trình hoạch định chính sách thuế để người dân có thể
đóng góp ý kiến, mà còn phải được tiếp tục thực hiện trong quá trình áp dụng thuế để họ
có cơ hội phản hồi những hạn chế của chính sách thuế. Từ đó Quốc hội, Chính phủ, các
bộ ngành có điều kiện để hoàn thiện chính sách thuế đất đai một cách kịp thời, phản ánh
đúng tâm tư, nguyện vọng của người dân.
 Nguồn tài chính: nếu có nguồn tài chính tốt Nhà nước sẽ quy tụ được nhiều
chuyên gia giỏi, điều này sẽ cho ra một chính sách thuế đất ở tốt. Ngoài ra, nguồn tài
chính tốt sẽ giúp cho quá trình tuyên truyền, triển khai chính sách thuế đất ở được đưa
vào cuộc sống một cách rộng khắp, dễ dàng và hiệu quả hơn.

1.3 CHÍNH SÁCH THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI ĐẤT Ở CỦA MỘT SỐ NƯỚC
Chính sách thuế sử dụng đất tại các nước thường ra đời vào những buổi đầu sơ
khai của hệ thống thuế và cho đến nay, sắc thuế này đang được sử dụng rộng rãi ở các
nước trên thế giới. Việt Nam là quốc gia đang trong quá trình chuyển đổi, việc hoàn thiện
chính sách thuế là một đòi hỏi tất yếu, mà một trong những cơ sở quan trọng trong quá
trình xây dựng và hoàn thiện chính sách thuế đó là tham khảo, học hỏi kinh nghiệm ở các
quốc gia khác. Vì vậy, ở phần này tập trung vào sưu tầm, tìm hiểu nội dung các chính
sách thuế sử dụng đất đối với đất ở chủ yếu của 3 quốc gia và vùng lãnh thổ là: Pháp,
Trung Quốc, Đài loan. Luận văn này chọn 3 quốc gia và vùng lãnh thổ trên vì hệ thống
chính sách thuế có những đặc trưng nhất định, trong đó, Pháp là quốc gia có nền kinh tế
phát triển, đại diện cho quốc gia phát triển; Trung Quốc là quốc gia có điều kiện kinh tế
tương đồng với Việt Nam và Đài loan là vũng lãnh thổ đã có hệ thống chính sách thuế
đánh vào đất rất lâu đời. Việc xem xét chính sách thuế sử dụng đất của các quốc gia và
vùng lãnh thổ này cho phép chúng ta rút ra những kinh nghiệm bổ ích trong việc hoàn
thiện chính sách thuế sử dụng đất đối với đất ở của Việt Nam.9
 Thuế đánh vào đất đối với đất ở tại Cộng hòa Pháp10:
Thuế đánh vào đất đối với đất ở tại Cộng hòa Pháp nằm trong chính sách thuế
đánh vào đất đai xây dựng do các chủ sở hữu đất đai nộp hàng năm.
Thuế đất xây dựng được xác định bằng giá tính thuế đất nhân với thuế suất:
 Giá tính thuế được xác định bằng 50% giá trị lợi tức cho thuê đất. Lợi tức cho
thuê làm căn cứ tính thuế đất được xác định theo định kỳ giá giá trị đất căn cứ vào hiện
trạng của tài sản, được khoán cố định trong nhiều năm. Trường hợp lợi tức cho thuê thực
tế tăng hoặc giảm trên 10% so với giá trị khoán, Luật cho phép được điều chỉnh lại.
 Thuế suất cũng được xây dựng theo từng xã và được thay đổi hàng năm tùy
thuộc vào số thu và nhu cầu chi tiêu của ngân sách xã trong từng năm. Các chủ sở hữu
thuộc đối tượng nộp thuế đất phải kê khai trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày hoàn thành
công trình xây dựng mới cũng như mọi sự thay đổi liên quan như: công trình xây dựng
thêm, phá hủy một phần công trình, hoặc những thay đổi có liên quan đến việc chuyển
đổi mục đích sử dụng của nhà từ mục đích kinh doanh thương mại sang mục đích ở hoặc

ngược lại.
Loại thuế này quy định miễn thuế cho các đối tượng nộp thuế là người già yếu
hoặc có điều kiện khó khăn, miễn thuế đối với nhà cao tầng.
Phạm Văn Bình, Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam, Trường Đại học kinh tế Quốc dân, Hà Nội năm 2013,
tr. 67
10
Phạm Văn Bình, Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam, Trường Đại học kinh tế Quốc dân, Hà Nội năm 2013,
tr. 68
9

 Thuế sử dụng đất đối với đất ở tại đô thị của Trung Quốc11:
 Người nộp thuế
Người nộp thuế sử dụng đất đối với đất ở tại đô thị bao gồm tất cả các doanh
nghiệp, đơn vị, hộ kinh doanh và các cá nhân khác (không bao gồm doanh nghiệp đầu tư
nước ngoài, doanh nghiệp nước ngoài và người nước ngoài).
 Thuế suất
Áp dụng khung thuế suất tuyệt đối hàng năm theo diện tích đất thực tế sử dụng và
phân theo từng khu vực, các địa phương căn cứ vào khung thuế suất quy định cụ thể cho
địa phương mình, khung thuế suất phải nộp hàng năm trên mỗi mét vuông đất như sau:
 0.5 – 10 nhân dân tệ đối với thành phố lớn
 0.4 – 8 nhân dân tệ đối với thành phố cỡ vừa
 0.3 – 6 nhân dân tệ đối với thành phố nhỏ
 0.2 – 4 nhân dân tệ đối với trị trấn và khu mỏ
Đối với các vùng nghèo khoản thuế phải nộp trên đơn vị có thể được xem xét thấp
hơn ở mức trên. Đối với các vùng phát triển khoản thuế có thể được tăng lên.
 Cách tính thuế
Số thuế phải nộp được tính dựa trên diện tích thực tế người nộp thuế sử dụng và
khoản thuế phải nộp cụ thể trên một đơn vị. Công thức tính thuế như sau:
Thuế phải nộp = Diện tích thực tế sử dụng X Mức thuế suất tuyệt đối đã được xác định

 Chính sách thuế sử dụng đất đối với đất ở tại Đài Loan12:
 Đối tượng nộp thuế: đất thuộc sở hữu cá nhân do chủ sở hữu đất hoặc chủ cho
thuê nộp. Đất thuộc sở hữu nhà nước do cơ quan phụ trách nộp, đất thuộc sở hữu chung
do người quản lý nộp. Đất liên doanh do các chủ sở hữu nộp thuế trên phần đất thuộc sở
hữu của mình. Trong trường hợp chưa xác định được chủ sở hữu thì người đang sử dụng
đất là đối tượng phải nộp thuế.
 Căn cứ tính thuế: thuế được xác định căn cứ vào giá trị đất tính thuế và thuế
suất.
 Giá trị đất tính thuế do Hội đồng định giá đất ở các địa phương chịu trách nhiệm
xác định theo giá thị trường và công bố chính thức theo từng khu vực.
11

Giới thiệu hệ thống thuế ở Trung Quốc, trang điện tử Công ty luật Minh Khuê, />
nhap-khau/gioi-thieu-he-thong-thue-o-trung-quoc.aspx, [truy cập ngày 10/9/2014]
Phạm Văn Bình, Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam, Trường Đại học kinh tế Quốc dân, Hà Nội năm 2013,
tr. 71
12

 Thuế suất: đối với các loại đất thông thường, áp dụng biểu thuế suất lũy tiến
từng phần từ 1.5% đến 7%. Thuế suất 1.5% chỉ áp dụng đối với trường hợp có giá trị đất
thấp hơn giá trị khởi điểm được xác định trên cơ sở xác định bình quân của 700 mét
vuông đất ở, quy định cho từng tỉnh, thành phố. Đối với mảnh đất có giá trị cao hơn giá
trị khởi điểm, nhưng không quá 5 lần mức khởi điểm thì nộp thêm 2% trên phần giá trị
vượt. Đối với mảnh đất có giá trị vượt mức khởi điểm trên 5 lần thì cứ mỗi phần vượt 1
lần trong khung, đóng thêm 1% trên phần giá trị vượt cho đến khi đạt mức thuế tối đa
7%. Đối với đất ở thuộc sở hữu nhà nước chịu thuế suất 0.5% (chỉ đối với phần diện tích
không quá 300m2 đối với đất đô thị và 700m2 đối với đất nông thôn). Đất thuộc công
trình công cộng theo quy hoạch thành phố nếu để ở chịu thuế 0.5%.
 Về miễn thuế, giảm thuế: đối với đất thuộc sở hữu tư nhân, được miễn thuế về

phần diện tích đất của các đối tượng không kinh doanh.
1.4 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI
VỚI ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM
Thuế đất đai của nước ta hình thành từ rất lâu, ngay từ thời kỳ phong kiến, chính
quyền nhà nước đã có chế độ thu thuế điền thổ, đây là loại thuế thu vào ruộng đất. Đến
thời kỳ Pháp thuộc, chính quyền thực dân đô hộ thực hiện chính sách thu thuế đất đai với
tên gọi là thuế thổ trạch. Qua nhiều thời kỳ dựng nước và giữ nước, chính sách thuế nói
chung và thuế đất đai có nhiều cải cách, cụ thể như sau:
 Sau khi Cách mạng Tháng 8 thành công năm 1945, Chủ tịch Chính phủ liên
hiệp lâm thời Việt Nam dân chủ cộng hoà đã ký Sắc lệnh số 15 ngày 30 tháng giêng năm
1946 bãi bỏ thuế thổ trạch ở nông thôn, tuy nhiên thuế đất ở thì người dân vẫn còn phải
chịu. Đến ngày 28 tháng 2 năm 1947, Chủ tịch Chính phủ Việt Nam dân chủ cộng hoà đã
ban hành Sắc lệnh số 27 về chế độ thuế trực thu áp dụng trong thời kỳ kháng chiến. Điều
thứ ba của Sắc lệnh quy định “Tạm đình chỉ việc thu thuế thổ trạch trong toàn quốc”.
 Sau chiến thắng Điện Biên Phủ năm 1954, miền Bắc hoàn toàn giải phóng và
bước vào thời kỳ xây dựng xã hội chủ nghĩa. Chính phủ Việt Nam dân chủ cộng hoà đã
ban hành Nghị định số 661-TTg ngày 12 tháng 01 năm 1956 ban hành Bản điều lệ tạm
thời về thuế thổ trạch. Theo Nghị định này thì người có đất đai nói chung và người quản
lý hoặc sử dụng đất khi người có đất hoặc người nhận cầm đất không có ở địa phương là
đối tượng phải chịu thuế thổ trạch. Nghị định cũng quy định các trường hợp miễn thuế
hẳn, miễn có thời hạn, mức phạt đối với các trường hợp không khai báo, khai man lậu
thuế hoặc nộp thuế không đúng hạn, thậm chí truy tố trước toà án đối với trường hợp dây
dưa thuế, chống thuế. Ngoài ra những người đã tố giác và giúp đỡ cơ quan thuế tìm ra
những vụ gian lậu sẽ được thưởng.

pháp luật về thuế sử dụng đất đối với đất ở thực trạng và giải pháp hoàn thiện

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về