ĐỀ CƯƠNG ôn tập THẨM ĐỊNH GIÁ bđs

ĐỀ CƯƠNG ÔN TẬP
MÔN HỌC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
PHẦN 1: LÝ THUYẾT
VẤN ĐỀ 1 :
Câu 1: Hãy trình bày khái niệm bất động sản? Bất động sản có những thuộc tính
cơ bản nào? Trong quá trình thẩm định giá bất động sản,việc xem xét các thuộc
tính cơ bản này của bất động sản có ý nghĩa gì?
Gợi ý trả lời:
- Khái niệm
- Những thuộc tính cơ bản : tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan
hiếm, tính bền vững.
- Ý nghĩa: rút ra ý nghĩa qua việc nghiên cứu từng đặc điểm của bất động sản.
Câu 2: Hãy trình bày các đặc trưng cơ bản của bất động sản.Việc nghiên cứu
các đặc trưng cơ bản của bất động sản có ý nghĩa gì đối với định giá bất động
sản?
Gợi ý trả lời:
- Các đặc trưng cơ bản :
+ Khả năng co giãn của cung BĐS kém
+ Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao.
+ Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
+ Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ.
- Ý nghĩa : đối với định giá bất động sản.
Câu 3: Hãy nêu các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản. Việc nghiên cứu
các yếu tố ảnh hưởng tới bất động sản có ý nghĩa gì đối với định giá bất động
sản?
Gợi ý trả lời:
- Nhóm yếu tố vĩ mô :
+ Chính sách của nà nước
+ Các yếu tố chung của quốc gia, địa phương
+ Cung cầu bất động sản : các yếu tố ảnh hưởng đến cầu( dân số, thu nhập,
việc làm, nghề nghiệp, đô thị hóa, sự hoàn thiện về kết cấu hạ tầng), các yếu

1


tố ảnh hưởng đến cung (phát triển kinh tế, sự phát triển của kết cấu hạ tầng,
sự tham gia của Nhà nước)
+ Các yếu tố xã hội và tâm lý
- Nhóm yếu tố vi mô :
+ Chi phí
+ Sự hữu dụng
+ Các yếu tố vật chất ( địa điểm, hình dáng lô đất, kích thước quy mô, kiểu
loại nhà, môi trường )
- Ý nghĩa đối với thẩm định giá bất động sản.
Câu 4: Hãy trình bày khái niệm thị trường bất động sản? Thị trường bất động
sản có những đặc trưng cơ bản nào?
Gợi ý trả lời:
- Khái niệm
- Những đặc trưng cơ bản:
+ Không có thị trường trung tâm
+ Thị trường mang tính chất địa phương ( đặc biệt là nhà ở)
+ Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Câu 5: Anh ( chị ) hãy phân tích mối quan hệ cung, cầu, giá cả bất động sản.
Gợi ý trả lời:
- Nêu :
+ Cung bất động sản
+ Cầu bất động sản
+ Giá cả bất động sản
- Phân tích mối quan hệ giữa cung, cầu và giá cả bất động sản.
Câu 6: Hãy trình bày các cách phân loại thị trường bất động sản ( cấu trúc thị
trường bất động sản )
Gợi ý trả lời:

- Căn cứ vào loại hình giao dịch:
+ Thị trường mua bán bất động sản
+ Thị trường giao dịch các bất động sản cho thuê.
+ Thị trường giao dịch các bất động sản dùng làm tài sản thế chấp.
+ Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn lien doanh.
+ Thị trường các giao dịch khác về các BĐS
- Căn cứ vào trình tự bất động sản gia nhập thị trường

2


+ Thị trường cấp 1
+ Thị trường cấp 2
+ Thị trường cấp 3
- Căn cứ vào mục đích sử dụng :
+ Thị trường nhà ở
+ Thị trường nhà xưởng công nghiệp
+ Thị trường BĐS thương mại
+ Thị trường đất sản xuất nông nghiệp
+ Thị trường tài sản đặc biệt
Câu 7: Theo anh( chị ) tham gia vào thị trường bất động sản gồm các chủ thể cơ
bản nào?
Gợi ý trả lời:
- Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản:
+ Nhà nước
+ Nhà đầu tư
+ Cá nhân
+ Các tổ chức tư vấn, môi giới
+ Các định chế tài chính.
Câu 8: Hãy trình bày khái niệm định giá bất động sản. Vai trò của việc thẩm

định giá bất động sản đối với các hoạt động giao dịch trong nền kinh tế ?
Gợi ý trả lời:
- Khái niệm
- Vai trò của thẩm định giá bất động sản :
+ Thẩm định giá bất động sản là một trung gian tài chính giúp cho hoạt động
kinh doanh bất động sản phát triển.
+ Giá trị bất động sản thẩm định giá là lời tư vấn về giá trong các giao dịch về
bất động sản
Câu 9: Thẩm định giá trị bất động sản nhằm những mục đích gì?
Gợi ý trả lời:
- Bảo tốn bất động sản
- Phục vụ cho các giao dịch mua, bán, cho thuê, thế chấp BĐS
- Góp vốn lien doanh bằng bất động sản
- Bảo hiểm tài sản là bất động sản
- Hợp nhất hoặc chia tách nhiều quyền sở hữu trên một BĐS

3


- Tính thuế BĐS
- Xác định mức giá bồi thường khi thu hồi đất
- Đấu giá , đấu thầu
- Phục vụ công tác xét xử và thi hành án
- ….
Câu 10: Theo anh ( chị) thẩm định giá bất động sản có ý nghĩa gì?
Gợi ý trả lời:
- Là công cụ quản lý của Nhà nước đối với bất động sản
- Là cộng cụ bảo vệ quyền hợp pháp của các cá nhân và tổ chức trong các
giao dịch
- ……

VẤN ĐỀ 2 :
Câu 1: Theo anh ( chị ) có mấy cơ sở giá trị sử dụng trong định giá bất động
sản? Kể tên các cơ sở giá trị đó. Xu hướng của thị trường hiện nay đối với định
giá bất động sản thường sử dụng cơ sở giá trị nào?Vì sao?
Gợi ý trả lời:
-

Có 2 cơ sở về giá trị
Kể tên : Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
Phần lớn hoạt động thẩm định giá thường dựa trên cơ sở giá trị thị trường
Giải thích.

Câu 2: Hãy trình bày khái niệm giá trị thị trường. Khi sử dụng giá trị thị trường
trong định giá cần lưu ý gì ?
Gợi ý trả lời:
- Khái niệm
- Một số lưu ý
Câu 3: Hãy trình bày khái niệm giá trị phi thị trường. Giá trị phi thị trường được
sử dụng để định giá đối với những loại tài sản nào? Hãy kể tên các loại giá trị
phi thị trường.
Gợi ý trả lời:

4


- Khái niệm
- Được sử dụng định giá với những loai tài sản riêng biệt, mục đích thẩm
định giá riêng biệt.
- Kể tên các loại giá trị phi thị trường (10 loại )
Câu 4: Hãy nêu các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản. Tại sao trong định

giá thẩm định viên phải nghiên cứu và vận dụng các nguyên tắc này ?
Gợi ý trả lời:
- Nêu các nguyên tắc định giá bất động sản ( 11 nguyên tắc )
- Giải thích tại sao?
VẤN ĐỀ 3 :
Câu 1: Trình bày quy trình thẩm định giá bất động sản ?
Gợi ý trả lời:
- Xác định tổng quát về BĐS cần thẩm định giá và loại giá trị làm cơ sở thẩm
địn giá.
- Lập kế hoạch thẩm định giá
- Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin
- Phân tích thông tin
- Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định
- Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.
VẤN ĐỀ 4 :
Câu 1: Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản là gì, các bước
tiến hành phương pháp ?
Gợi ý trả lời:
- Khái niệm
- Các bước tiến hành:
+ Bước 1 :
+ Bước 2 :
+ Bước 3 :
+ Bước 4 :
+ Bước 5 :
5


Câu 2: Phương pháp so sánh được xây dựng trên cơ sở nào ? Những hạn chế
của phương pháp so sánh và các điều kiện cần thiết phải có khi thực hiện thẩm

định theo phương pháp so sánh ?
Gợi ý trả lời:
- Phương pháp này dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với
tài sản thẩm định giá dã giao dịch thành công........
- Những hạn chế của phương pháp :
+ Cần thiết phải có thông tin
+ Các thông tin,dữ kiện thường mang tính chất lịch sử
- Các điều kiện cần thiết :
+ Chất lượng thông tin phải tốt
+ Thông tin thu thập phải có khả năng so sánh được.
+ Thị trường phải ổn định.
Câu 3: Anh ( chị ) hãy cho biết : Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất
động sản được xây dựng trên cơ sở nào? các bước tiến hành phương pháp ?
Gợi ý trả lời:
- Khái niệm
- Các bước tiến hành:
+ Bước 1 :
+ Bước 2 :
+ Bước 3 :
+ Bước 4 :
+ Bước 5 :
Câu 4: Phương pháp chi phí được xây dựng trên cơ sở nào ? Các nguyên tắc,
trường hợp ứng dụng và những hạn chế của phương pháp chi phí.
Gợi ý trả lời:
- Phương pháp này dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một bất động sản tương tự với
bất động sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của bất động sản
cần thẩm định giá.
- Nguyên tắc vận dụng : Nguyên tắc thay thế
- Trường hợp áp dụng : Thẩm định giá cho mục đích riêng biệt, cho các mục
đích bảo hiểm , thường được sử dụng để kiểm tra đối chiếu với các phương pháp

thẩm định khác.
6


- Những hạn chế của phương pháp :
+ Chi phí không ngang bằng với giá trị , có những chi phí không tạo ra giá trị
+ Nhất thiết phải có thông tin thị trường đầu đủ và chính xác về giá thành
+ Thẩm định viên phải có kiến thức về xây dựng và kinh nghiệm
Câu 5: Phương pháp thu nhập hay đầu tư trong thẩm định giá bất động sản là gì,
công thức xác định ? Các bước tiếp cận phương pháp.
Gợi ý trả lời:
- Khái niệm
- Công thức tính
- Các bước tiếp cận :.........
Câu 6: Hãy trình bày kỹ thuật dòng tiền chiết khấu trong phương pháp thu
nhập.
Gợi ý trả lời:
- Có 2 kỹ thuật dòng tiền chiết khấu
+ Phương pháp giá trị ròng hiện tại ( NPV)
+ Phương pháp suất lợi tức nội hoàn ( IRR )
Câu 7: Phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở nào ? Các bước tiến
hành thẩm định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư ?
Gợi ý trả lời:
- Phương pháp này là phương pháp mà giá trị thị trường của bất động sản cần
thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị
ước tính của sự phát triển giả định của BĐS ( tổng doanh thu) trừ đi tất cả các
chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
- Các bước tiến hành :........
Câu 8: Phương pháp lợi nhuận được xây dựng trên cơ sở nào ? Các bước tiến
hành thẩm định giá bất động sản theo phương pháp lợi nhuận ?

Gợi ý trả lời:
- Phương pháp này là phương pháp mà thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi
của việc sử dụng bất động sản để ước tính giá trị thị trường của bất động
- Các bước tiến hành :........
7


PHẦN II: BÀI TẬP
Trên thực tế có 3 nhóm phương pháp chủ yếu để thẩm định giá bất động
sản, tuy nhiên tùy từng loại tài sản và mục đích thực tế sử dụng tài sản thế nào
thì vận dụng các phương pháp cho phù hợp và hiệu quả.
- Phương pháp so sánh và chi phí
- Phương pháp thu nhập và lợi nhuận
- Phương pháp thặng dư
A. Phương pháp so sánh

8


Bài 1 :
Để định giá một lô đất trống rộng 80m 2, thẩm định viên đã thu thập được thông
tin về 5 lô đất tương tự, có thể so sánh được với lô đất cần định giá. Giá thị
trường và diện tích của các lô đất so sánh như sau:
Chỉ tiêu
Diện tích (m2)
Giá (triệu đồng)

So sánh 1

So sánh 2

So sánh 3

So sánh 4

So sánh 5

145

80

120

78

85

2.175

1.120

1.860

1.131

1.326

Sau khi phân tích, thẩm định viên đã tính toán được các mức điều chỉnh cụ
thể giữa lô đất mục tiêu và các lô đất so sánh về các thông số so sánh như trong
bảng:

Thông số so sánh So sánh 1

So sánh 2

So sánh 3

So sánh 4

So sánh 5

Pháp lý

0%

0%

0%

0%

0%

Vị trí

1%

3%

0%

1%

1%

Diện tích

3%

0%

1%

0%

0%

Hình dáng

-2%

-1%

-2%

-1%

0%

Môi trường

0%

5%

-1%

0%

-1%

Hạ tầng xã hội

-2%

3%

0%

4%

-1%

Ghi chú: dấu “-” thể hiện yếu tố thuộc bất động sản mục tiêu được đánh giá tốt
hơn so với bất động sản so sánh; dấu “+“ thể hiện yếu tố thuộc bất động sản mục tiêu
được đánh giá kém hơn so với bất động sản so sánh; tỷ lệ điều chỉnh trên được đánh
giá trực tiếp so với giá của các bất động sản so sánh.

Yêu cầu: Hãy ước tính giá thị trường của mảnh đất trên
Lời giải đề nghị
- Nhận xét:

- Đơn giá 1 m2 đất của các BĐS so sánh là:
Chỉ tiêu
Diện tích (m2)
Giá (triệu đồng)
Đ. giá (trđ/m2)

So sánh 1

So sánh 2

So sánh 3

So sánh 4

So sánh 5

145

80

120

78

85

2.175

1.120

1.860

1.131

1.326

15

14

15,5

14,5

15,6
9


- Tổng mức điều chỉnh của BĐS mục tiêu so với BĐS so sánh:
Thông số so sánh So sánh 1

So sánh 2

So sánh 3

So sánh 4

So sánh 5

Pháp lý

0%

0%

0%

0%

0%

Vị trí

1%

3%

0%

1%

1%

Diện tích

3%

0%

1%

0%

0%

Hình dáng

-2%

-1%

-2%

-1%

0%

Môi trường

0%

5%

-1%

0%

-1%

Hạ tầng xã hội

-2%

3%

0%

4%

-1%

Tổng mức đ/c

0%

10%

-2%

4%

-1%

- Giá 1 m2 BĐS so sánh 1 sau khi đã điều chỉnh:
15 triệu x 100%

= 15 triệu

- Giá 1 m2 BĐS so sánh 2 sau khi đã điều chỉnh:
14 triệu x (100%+10%) = 15,4 triệu

- Giá 1 m2 BĐS so sánh 3 sau khi đã điều chỉnh:
15,5 triệu x (100%-2%) = 15,19 triệu
- Giá 1 m2 BĐS so sánh 4 sau khi đã điều chỉnh:
14,5 triệu x(100%+4%) = 15,08 triệu
- Giá 1 m2 BĐS so sánh 5 sau khi đã điều chỉnh:
15,6 triệu x (100%-1%) = 15,444 triệu
- Xác định giá trị thị trường của BĐS mục tiêu:
Trên thực tế, thẩm định viên tự đưa ra mức giá hợp lý dựa trên cơ sở những
phân tích trên.
Giá BĐS mục tiêu từ 15 đến 15,444 triệu/m2
Có thể ước tính bằng cách tính trung bình cộng các kết quả trên:
(15+15,4+15,19+15,08+15,444):5=15,2228 triệu/m2
- Kết luận:
Vậy giá trị thị trường ước tính của BĐS mục tiêu là 15,2 triệu đồng/m2 .
Tổng giá trị của mảnh đất: 80m2 x 15,2 triệu/m2 = 1.216 triệu
10


Bài 2 :
Bất động sản cần thẩm định giá là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư có
diện tích 56m2 tại phường A thành phố X. Qua thu thập thông tin trong vòng 01
năm so với ngày thẩm định giá ở khu vực này (thuộc phường A và phường lân
cận) có 3 thửa đất giao dịch thành công và có các yếu tố so sánh gần tương tự
với thửa đất cần thẩm định giá. Cụ thể như sau:
TT

Yếu tố so sánh

Thửa đất cần
thẩm định giá

Thửa đất
so sánh 1

Thửa đất
so sánh 2

Thửa đất
so sánh 3

1

Giá bán

Chưa biết, cần thẩm
định giá

1,1 tỷ đ

980 triệu đ

1,35 tỷ đ

2

Tổng diện tích

56m2

50m2

49 m2

60m2

3

Giá bán/m2

Chưa biết, cần thẩm
định giá

22 triệuđ/m2

20 triệuđ/m2

22,5 triệu
đ/m2

4

Tình trạng
Pháp lý

Đã cấp sổ đỏ

Chưa hợp
thức hóa
quyền sử dụng
đất

Đã cấp sổ đỏ

Đã cấp sổ đỏ

5

Lợi thế kinh doanh

Mặt ngõ 10m

Mặt ngõ 10 m

Mặt ngõ 8m

Giáp 2 mặt
ngõ 8 m

6

Cơ sở hạ tầng

Điện ổn định, cấp
nước tốt; thoát nước
kém, hay bị ngập
khi mưa to

Điện ổn định,
cấp và thoát
nước tốt

Điện ổn định,
cấp và thoát
nước tốt

Điện ổn định,
cấp và thoát
nước tốt

7

Hướng

Tây

Đông

Đông Nam

Bắc

8

Cảnh quan

Nhìn ra khu
đông dân cư

Nhìn ra khu
đông dân cư

Nhìn ra khu
đông dân cư

Nhìn ra công
viên

9

Điều kiện thanh
toán

Thanh toán tiền mặt
ngay 1 lần khi mua

Thanh toán
tiền mặt làm 2
lần, 60% ngay
khi mua, 40%
sau đó 1 năm

Thanh toán
tiền mặt ngay
1 lần khi mua

Thanh toán
tiền mặt ngay
1 lần khi mua

Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập được các thông tin như sau:

- Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất thửa đất so sánh 1 là 1 triệu
đ/m

2
.

- Giá đất mặt ngõ 10m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m
5%.
- Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%.
- Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%.

11


- Giá đất của thửa đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng
kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng
Đông Nam 10%.
- Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 20%/ năm.
Gợi ý giải:
1/ Phân tích thông tin thu thập
- Giá đất mặt ngõ 10 m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m là
5%, điều này cho thấy: ngõ 10m có tỷ lệ 100%; ngõ 8m là 90%, 2 mặt ngõ 8m
là 105%. Tài sản thẩm định ở ngõ 10m, mức điều chỉnh cho tài sản 2 và 3 như
sau:
Tài sản so sánh 2 ở ngõ 8m: (100% / 90% - 100% )= + 11,11%
Tài sản so sánh 3 ở 2 mặt ngõ 8m: (100% / 105% - 100%) = - 4,76%
- Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%, điều này cho
thấy nhìn ra công viên bằng 1,05 lần nhìn ra khu dân cư. Tài sản thẩm định nhìn
ra khu dân cư nên sẽ bằng tài sản so sánh chia cho 1,05 lần. Mức điều chỉnh là:
(100% / 105% - 100%) = - 4,76%

- Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%,điều này
cho thấy khu vực thoát nước tốt bằng 1,1 lần khu vực thoát nước kém. Tài sản
thẩm định nằm ở khu vực thoát nước kém nên sẽ bằng tài sản so sánh chia cho
1,1 lần. Mức điều chỉnh là (100% / 110% - 100%) = - 9,09%.
- Giá đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém thửa đất nằm ở
hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%, điều này
cho thấy: giá đất hướng Tây và Bắc là 100%, hướng Đông là 105% và hướng
Đông Nam là 110% . Tài sản thẩm định nằm ở hướng tây nên có tỷ lệ là 100%.
Mức điều chỉnh là:
Điều chỉnh cho tài sản nằm hướng Đông: (100% / 105%) - 100% = - 4,76%
hoặc (100% - 105%)/105% hoặc (100% /105%) -1 = - 4,76%
Điều chỉnh cho tài sản hướng Đông Nam: (100% / 110%) - 100% = - 9,09%
2/ Bảng so sánh và điều chỉnh số liệu
Từ các thông tin nêu trên thực hiện việc điều chỉnh giá đất của các thửa
đất so sánh:
TT

Yếu tố so sánh

Thửa đất
cần thẩm định
giá

Thửa đất
so sánh 1

Thửa đất
so sánh 2

Thửa đất

so sánh 3

A

Giá bán

Chưa biết, cần
thẩm định giá

1,1 tỷ đ

980 triệu đ

1,35 tỷ đ

B

Tổng diện tích

56m2

50m2

49 m2

60 m2

C

Giá bán/m2

Chưa biết

22 triệu đ/m2

20 triệu đ/m2

22,5triệu đ/m2

12


D

Điều chỉnh theo
các yếu tố so sánh

D1

Điều kiện
thanh toán

Trả ngay

Thanh toán 2 lần
Không điều
chỉnh

Không điều
chỉnh

20
triệu đ/m2

22,5 triệu đ/m2

Tỷ lệ điều chỉnh

D2

D3

D4

D5

D6

E

Mức điều chỉnh

- 1,47 trđ

Giá sau điều chỉnh

20,53 tr đ/m2

Tình trạng
pháp lý

Đã cấp sổ đỏ

Chưa sổ đỏ

Mức điều chỉnh

+ 1 triệu đ/m2

Giá sau điều chỉnh

21,53 triệu đ/m2

-

Vị trí (Lợi thế
kinh doanh)

Ngõ 10m

Ngõ 10m

Ngõ 8m

2 mặt ngõ 8 m

Tỷ lệ

100%

100%

90%

105%

Tỷ lệ điều chỉnh

11.11%

- 4.76%

Mức điều chỉnh

+ 2,22 tr đ

- 1,07 tr đ

Cơ sở hạ tầng

Bị ngập khi mưa

Tốt

Tốt

Tốt

Tỷ lệ

100%

110%

110%
- 9,09%

Tỷ lệ điều chỉnh

- 9,09%

110%
- 9,09%

Mức điều chỉnh

- 1,96 trđ/m2

- 1,82 trđ/m2

- 2,05 trđ/m2

Hướng

Tây

Đông

Đông Nam

Bắc

Tỷ lệ

100%

105%

110%

100%

Tỷ lệ điều chỉnh

- 4,76%

- 9,09%

Mức điều chỉnh

-0,98 trđ/m2

-1,82 trđ/m2

Cảnh quan

Nhìn ra dân cư

Dân cư

Dân cư

Công viên

Tỷ lệ

100%

100%

100%

105%

Tỷ lệ điều chỉnh

- 4,76%

Mức điều chỉnh

- 1,07 tr đ

Mức giá chỉ
dẫn/m2

18,59 tr đ/m2

18,58 tr đ/m2

18,31 trđ/m2

Số lần điều chỉnh

4

3

3

Số điều chỉnh thuần (tr đ)

3,41

1,42

4,19

Số điều chỉnh tuyệt đối

5,41

5,86

4,19

Thống nhất mức giá chỉ dẫn
G

So sánh 2 và 3 có số lần điều chỉnh ít nhất (3), số điều chỉnh thuần của bất
động sản 2 là 1,42 triệu đồng và điều chỉnh gộp là 5,86 triệu đồng. So sánh 3 có

13


điều chỉnh thuần và điều chỉnh gộp đều là 4,19 trđ, thấp hơn so sánh 2 nên thẩm
định viên chọn so sánh 3 làm mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định.
Đơn giá đất / m2 ước tính cho thẩm định thẩm định là 18,31 trđ/m2
Giá thị trường của lô đất cần thẩm định giá: 18,31 trđ x 56m2 = 1.025,36 trđ
Làm tròn: 1.025 triệu đồng (Một tỷ không trăm hai mươi lăm triệu đồng)

Bài 3 : Phương pháp so sánh kết hợp pp chi phí
BĐS A nằm ở mặt tiền của một con đường có DTĐ 100m2( 4m x 25m),
xây dựng trên 120 m2 đất, giấy tờ đầy đủ .
- Công trình là nhà cấp 3, nhà 3 tầng. Chi tiết xây dựng mới trên m2 diện tích
XD như sau:
+ Chi phí trực tiếp: 2.000.000 đ/m2
+Chi phí gián tiếp bằng 40% chi phí trực tiếp
+ Lợi nhuận nhà xây dựng bằng 25% chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp
- Hao mòn tích lũy của công trình được ước tính theo phương pháp kết cấu
chính
+ Chi tiết kết cấu chính: móng 10%,tường 15%.sàn 10%,đỡ mái 9%,mái 16%
+ Tỷ lệ hao mòn của kết cấu chính được xác định như sau: móng 15%,tường
20%,sàn 30%,đỡ mái 30%,mái 30%.
Hiện tại BĐS A đang được cho thuê với mức giá cho thuê là 45 triệu đồng/
tháng và đất là đất sử dụng lâu dài.Trong điều kiện thị trường hiện tại, loại tài
sản đó đưa vào kinh danh trên thị trường thường tạo ra tỷ suất sinh lời là 20%.
- Giá đất thị trường khảo sát tại khu vực này như sau:
1.BĐS so sánh 1 nằm ở mặt tiền DTĐ 88m2(4mx22m), DTSXD 220m2,đầy đủ
giấy tờ, khung sàn BTCT,mái tôn, nền gạch men, CLCL 75%, vừa được bán
với giá 4.800 triệu đồng
2.BĐS so sánh 2 nằm trong ngõ 6m, cách mặt tiền đường 40m, có DTĐ

84m2(4m x 21m),đầy đủ giấy tờ, tóp hậu.Nhà có DTSXD 206.9m2,khung sàn
BTCT, mái ngói,nền gạch men,CLCL70%,vừa được bán với giá 2.800 triệu
đồng .
14


3. BĐS so sánh 3: nằm trong ngõ 6m có DTĐ 86m2 (4mx 21,5m),DTSXD
187,8m2, đầy đủ giấy tờ, nhà khung sàn BTCT mái tôn,nền gạch men, CLCL
80% vừa được bán với giá 3.000 triệu đồng
4. BĐS so sánh 4: nằm ở mặt tiền đường, có đầy đủ giấy tờ ,có DTĐ
158m2(7.9mx20m),DTSXD 189,1m2.nhà khung sàn BTCT,tường dày 20cm,mái
ngói,nền gạch men,CLCL 80% được bán với giá 8.200 triệu đồng
Thông tin thu thập được thị trường như sau:
a. Đơn giá xây dựng mới:
+ nhà khung sàn BTCT,mái ngói,nền đá granit : 3,2 trđ/m2
+ nhà khung sàn BTCT,mái ngói,nền gạch men: 3 trđ/m2
+ nhà khung sàn BTCT,mái tole, nền gạch men: 2.8 trđ/m2
b. Giá đất trong ngõ = 60% giá đất mặt tiền
c.Quy mô diện tích đất 80-100m2 bằng 100%, lớn hơn 100m2 bằng 90%
d.Đất tóp hậu thấp hơn 83% so với lô đất không tóp hậu,vuông vắn bằng 100%
e. Chiều rộng : từ 3,8m đến 4m : 100%, từ 3,8m trở xuống đạt 90%
từ 4m đến 6m trở lên : 105%
f. Chiều dài : từ 16m đến 25m : 100%
từ 25m trở lên : 95%
YÊU CẦU: Thẩm định giá BĐS nói trên.
Gợi ý giải:
1. Dựa vào các TSSS để ước tính giá đất :
TSSS1: 4.800tr – 220m2 x 75% x 2,8tr/m2 = 4.338tr
=>Giá 1m2 đất : 4.338tr / 88m2 = 49,3 tr/m2
TSSS2: 2.800tr – 206,9m2 x 70% x 3tr/m2 = 2.367,4tr

=> giá 1m2 đất : 2.367,4tr / 84m2 = 28,18tr /m2
TSSS3: 3.000tr – 187,8m2 x 80% x 2,8tr/m2 = 2.579,33tr
=> giá 1m2 đất : 2.579,33tr / 86m2 = 29,99tr /m2 = 30tr/m2
15


TSSS4: 8.200tr – 189.1m2 x 80% x 3tr /m2 = 7.546,16tr
=> giá 1m2 đất :47,76tr /m2
2. Lập bảng điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa TS cần thẩm định với
TSSS
Yếu tố so sánh

TSTĐG

TSSS1

TSSS2

TSSS3

TSSS4

Diện tích đất

100m2

88m2

84m2

86m2

158m2

Chiều rộng

4m

3,52m

4m

4m

7,9m

Chiều dài

25m

25m

21m

21,5m

20m

Trong ngõ

Mặt tiền

Hình dáng
Vị trí

Tóp hậu
Mặt tiền

Mặt tiền

Trong ngõ

Qua so sánh cho thấy các BĐS trên cùng nằm trong cùng một khu vực:
+ Diện tích :
TSTĐG TSSS1, TSSS2, TSSS3 : từ 80 -100m2 đạt 100% => không điều chỉnh
TSSS4 : đạt 90% => điều chỉnh : (100% - 90%)/90% = + 11,11%
+ Chiều rộng :
TSTĐG : đạt 100% => không điều chỉnh
TSSS2, TSSS3 không điều chỉnh
TSSS1 : đạt 90% => điều chỉnh : (100%/90% - 100% ) = + 11.11%
TSSS4 : => điều chỉnh : (100%/105% - 100% ) = - 4,76%
+ Chiều dài : tất cả các BĐS đều đạt 100% => không điều chỉnh
+ Hình dáng :
TSTĐG, TSSS1, TSSS3, TSSS4 đều không điều chỉnh
TSSS2 : tóp hậu, điều chỉnh : ( 100% /83% - 100% ) = + 20,48%
+ Vị trí :
16


TSTĐG, TSSS1, TSSS4 vị trí mặt tiền,đạt 100% => không điều chỉnh

(85%*10%+80%*15%+70%*10%+70%*9%+70%*16%)/(10%+15%+10%
+9%+16%) = 75%
TSSS2, TSSS3 vị trí trong ngõ đạt 60%
 điều chỉnh : (100%/60% - 100% ) = + 66.67%
Yếu tố so sánh
Đơn giá đất

TSTĐG

TSSS1
49,3 tr/m2

TSSS2

TSSS3

TSSS4

28,18 tr/m2

30tr/m2

47,76tr/m2

Diện tích đất
Chiều rộng

+11,11%
+ 11.11%

- 4,76%

Chiều dài
Hình dáng

+ 20,48%

Vị trí

+ 66,67%

+ 66,67%
+ 66,67%

Tổng % điều chỉnh

+ 11,11%

+ 87,15%

+ 6,35%

Đơn giá đất sau điều
chỉnh

54,7 tr/m2

52,74 tr/m2 50 tr/m2

50,79tr/m2

Số lần điều chỉnh

1

2

1

2

Số điều chỉnh thuần

5,4

24,56

20

3,03

Số điều chỉnh gộp

5,4

24,56

20

10,5

BĐS so sánh 1 có số điều chỉnh thuần và gộp đều bằng 5,4 thấp hơn so với BĐS
2,3 và 4 đồng thời có số lần điều chỉnh là 1 nên được chọn làm mức giá chỉ dẫn
cho BĐS cần thẩm định giá.
Giá đất có thể sử dụng ước tính cho BĐS TĐG là 54,7 tr đ/m2
 Giá đất của BĐS TĐG : 54,7 trđ/ m2 x 100m2 = 5.470 tr đồng
 Tỷ lệ chất lượng còn lại của CTXD :
 Tổng chi phí xây dựng tài sản trên đất = CPTT+CPGT+LN nhà xd
17


= (120m2 x 2trđ/m2 + 40% x 120m2x 2trđ/m2 + 25% x( 120m2 x2trđ/m2 +
40% x 120m2x 2trđ/m2 ) = ( 240trđ + 96trđ + 84trđ ) = 420 trđ
 Giá trị công trình xây dựng trên đất : 75% x 420 trđ = 315 trđ.
Giá trị ước tính của BĐS cần thẩm định giá : 5.470 trđ + 315 trđ = 5.785 trđ.

Bài 4: Anh (Chị) hãy ước tính giá trị thị trường của một bất động sản có các đặc
điểm như sau:
- Diện tích thửa đất: 60m2 (4m x 15m);
- Diện tích sàn xây dựng: 150m2;
- Nhà 3 tầng kết cấu khung bê tông; sàn, mái bê tông cốt thép; nền lát gạch
ceramic; chất lượng nhà còn lại 80%;
- Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 3,5 triệu đồng/m2;
Qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập thông tin về 3 bất động sản
ở khu vực lân cận vừa giao dịch thành công như sau:
- Bất động sản 1 có đặc điểm: diện tích thửa đất 80m 2 (5m x 16m); diện
tích sàn xây dựng 200m2 nhà 3 tầng kết cấu khung bê tông, sàn, mái bê tông cốt
thép, nền lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 75%; vừa bán được với giá
1.235 triệu đồng. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 3,5 triệu đồng /m2;
- Bất động sản 2 có các đặc điểm: diện tích thửa đất: 60m 2 (3m x 20m);

diện tích sàn xây dựng 150m2; nhà 3 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép,
mái ngói, tường gạch , nền lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 80% vừa
được bán với giá 924 triệu đồng. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự; 3,2 triệu
đồng/m2;
- Bất động sản 3 có đặc điểm: diện tích thửa đất 90m 2 (5m x 18m); diện
tích sàn xây dựng 250m2; nhà 3 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, tường
gạch, mái ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ; chất lượng nhà còn
lại 80%; vừa được bán với giá 1.470 triệu đồng. Đơn giá xây dựng mới nhà
tương tự 3,3 triệu đồng/m2;

18


Cũng qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập được tương quan giá
đất trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng, chiều dài và diện tích đất như sau:
- Về chiều rộng: từ trên 3,8m đến 4m được đánh giá là 100%; từ 3m đến
3,8m được đánh giá là 96%; từ trên 4m đến 6m được đánh giá là 104%;
- Về chiều dài: từ 16m trở xuống được đánh giá là 100%; từ trên 16m đến
25m được đánh giá là 95%;
- Về quy mô diện tích: từ 60m2 đến 80m2 được đánh giá là 100%; từ trên
80m2 đến 100m2 được đánh giá là 93%.
Lời giải đề nghị:
- Phân tích BĐS so sánh 1:
+ Giá trị còn lại của ctxd: 200 x 3,5 x75% = 525 trđ
+ Giá trị của đất: 1.235 trđ – 525 trđ = 710 trđ
- Phân tích BĐS so sánh 2:
+ Giá trị còn lại của ctxd: 150 x 3,2 x80% = 384 trđ
+ Giá trị của đất: 924 trđ – 384 trđ = 540 trđ
- Phân tích BĐS so sánh 3:
+ Giá trị còn lại của ctxd: 250 x 3,3 x80% = 660 trđ

+ Giá trị của đất: 1.470 trđ – 660 trđ = 810 trđ
- Giá trị còn lại của ctxd thuộc BĐS cần định giá: 150 x 3,5 x 80% = 420 trđ
- Ước tính giá mảnh đất mục tiêu cần định giá
Từ các thông tin trên thực hiện việc điều chỉnh giá đất của các thửa đất so
sánh:
TT
A
B
C
D
D1

D2

Yếu tố so sánh
Giá bán
Tổng diện tích
Giá bán/m2
Đ/c yếu tố so sánh
Chiều rộng
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Chiều dài
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh

Đất cần định giá
Chưa biết
60m2

Chưa biết

So sánh 1
710 tr.đ
80m2
8,875 triệu đ/m2

So sánh 2
540 tr.đ
60 m2
9 triệu đ/m2

So sánh 3
810 tr.đ
90 m2
9 triệu đ/m2

4m
100%

5m
104%
-3,85%
-0,3417trđ
16m
100%

3m
96%
+4,17%

+ 0,3753 tr đ
20m
95%
+ 5,26%

5m
104%
- 3,85%
- 0,3465 tr đ
18m
95%
+ 5,26%

15m
100%

19


D3
E

Mc iu chnh
Quy mụ
T l
T l iu chnh
Mc iu chnh
Giỏ ch dn/m2

+0,4734tr/m2

60m2
100%

80m2
100%
8,5333 tr /m2

+0,4734 tr/m2
90 m2
93%
+7,53%
+ 0,6777 tr
9,8487tr /m2 9,8046 tr/m2
60 m2
100%

Thng nht mc giỏ ch dn
G

S ln iu chnh

1

2

3

S iu chnh thun (tr )

0,3417tr

0,8487tr

0,8046tr

S iu chnh tuyt i

0,3417tr

0,8487tr

1,4976tr

So sỏnh 1 cú s ln iu chnh ớt nht (1), s iu chnh thun v iu chnh
gp cng ớt nht nờn thm nh viờn chn so sỏnh 1 lm mc giỏ ch dn cho ti
sn thm nh.
n giỏ t /m2 c tớnh cho thm nh thm nh l 8,5333 tr /m2
Giỏ th trng ca lụ t cn thm nh giỏ: 8,5333 tr x 60m2 = 512 tr
- Vy giỏ tr ca BS: 512 + 420 = 932 triu ng

B. Phng phỏp thu nhp
1.Phng phỏp vn hoỏ trc tip
Bi 1: Cn thm nh giỏ th trng mt cn nh mt tin ng ph X.
Hin ch s hu ang cho thuờ ton b cn nh, doanh thu 500.000.000 /nm,
chi phớ tu b, sa cha hng nm 20.000.000 , thu 125.000.000 , t sut vn
hoỏ qua iu tra th trng cho thy lói sut k vng i vi hot ng cho thuờ
nh ph bin trờn th trng l 15% nm.
Gi ý gii :
Thu nhp rũng hng nm t vic cho thuờ cn nh l:

500.000.000 20.000.000 125.000.000 = 355.000.000
Giỏ th trng ca cn nh

=

355.000.000
15%

=

2.366.666.600

Bi 2: Một bất động sản (bao gồm cả nhà và đất) hiện đang sử dụng là văn
phòng cho thuê.Việc cho thuê văn phòng hiện tại hàng năm tạo ra thu nhập ròng
trung bình hàng năm là 4.000 tr đồng. Hãy xác định giá trị của bất động sản, biết
tỷ lệ vốn hoá trên thị trờng về loại văn phòng cho thuê là 25%/năm .
20


Gi ý gii :

Giỏ tr ca BDS

4.000 tr
25%

=

=

16.000 tr

2. Phng phỏp dũng tin chit khu (DCF)
Bi 1: Cn thm nh giỏ tr th trng mt hp ng cho thuờ ti sn, thu
tin mi nm mt ln vo cui nm vi cỏc thụng s sau:
Thi hn cho thuờ: 5 nm
Thu nhp cho thuờ l 500 triu ng/nm
T sut chit khu l 10% nm
Giỏ tr th trng ca hp ng:
5

500.000.000 x


r=1

1
= 500.000.000 x 3,7907868 =
(1+0,1)1

1.895.393.40
0

Bi 2: Thu nhập ròng bình quân hàng năm của một bất động sản mang lai là
120 tr đồng. Cuối năm thứ 10 có thể bán bất động sản với giá 800 tr đồng. Chi
phí giao dịch ban đầu ngời mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua bán thờng vào
khoảng 3% giá trị giao dịch. Nhà đầu t yêu cầu lãi suất mọi rủi ro ở mức 14%.
Mức giá có thể chấp nhận đối với bất động sản này là bao nhiêu?
Gợi ý giải :
áp dụng công thức :

1 (1 +i ) n
T
V =A
+
i
(1 +i ) n

1 (1 +14%) 10
800tr
V =120tr
+
14%
(1 +14%)10
= 625,932 tr + 215,76 tr
= 841,692 tr đồng.
Mức giá có thể chấp nhận với BĐS là :
- Gọi giá bất động sản là : X
- Chi phí giao dịch

: 0,03.X
21


X + 0,03X = 841,692 tr ®ång
X = 817,177 tr ®ång.

Bài 3: ( Phương pháp thu nhập, lợi nhuận )
Cần định giá một trung tâm thương mại được xây trên một mảnh đất ở, có
diện tích sàn xây dựng 2.000m2, diện tích có thể cho thuê 80% diện tích sàn xây

dựng và các thông tin thu chi của trung tâm thương mại như sau:
- Giá cho thuê 1.100.000 đồng/m2/tháng (đã có thuế VAT);
- Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng 3 tỷ đồng/năm, trong đó khấu hao là
2 tỷ đồng;
- Chi phí quản lý điều hành 1 tỷ đồng;
- Thuế giá trị gia tăng 10%, thuế thu nhập 25% lợi nhuận trước thuế;
Theo hợp đồng thuê, 4 năm nữa hết hạn cho thuê, giá thuê mới dự kiến tăng
15%, chi phí khấu hao tu sửa bảo dưỡng tăng 5%, chi phí quản lý điều hành tăng
10% và tỷ suất các loại thuế không đổi. Tỷ suất vốn hoá là 12%, tiền thu về được
tính cuối năm và giả định các dòng thu chi này sẽ ổn định và kéo dài vĩnh viễn.
Lời giải đề nghị:
- Giai đoạn 1:
+ Giá cho thuê không VAT: 1,1 trđ/m2/tháng : 1,1 = 1 trđ/m2/tháng
+ Doanh thu không VAT: 2.000 x 80% x 1 x 12 = 19.200 trđ/năm
+ Lợi nhuận sau thuế TNDN: (19.200 – 3.000 – 1.000) x 75% = 11.400
trđ/năm
+ Thu nhập thuần: 11.400 + 2.000 = 13.400 trđ/năm
- Giai đoạn 2:
+ Giá cho thuê không VAT: 1,1 trđ/m2/tháng x 115% : 1,1 = 1,15
trđ/m2/tháng
+ Doanh thu không VAT: 2.000 x 80% x 1,15 x 12 = 22.080 trđ/năm
+ Lợi nhuận sau thuế TNDN: (22.080 – 3.000x 105% – 1.000 x 110%) x
75% = 13.372,5 trđ/năm
+ Thu nhập thuần: 13.372,5 + 2.000 x 105% = 15.472,5 trđ/năm
22


- Áp dụng công thức xác định giá trị hiện tại của dòng tiền 2 giai đoạn
V= (P/A=13.400; i=12%:n=4)+15.472,5/12%/(1+12%)^4
V= 40.700,48 trđ + 81.942,11 trđ = 122.642,59 trđ

Bài 4: Một người đang lên kế hoạch mua một căn hộ rộng 100m2, chưa có nội
thất tại tầng 10 của tòa nhà PACIFIC ở số 83 Lý Thường Kiệt- Hà Nội, Anh
(chị) hãy tư vấn cho người này mức giá hợp lý để mua căn hộ tại thời điểm hiện
nay (tháng X năm N), biết các thông tin sau:
- Tòa nhà tọa lạc trên mảnh đất sản xuất kinh doanh có thời hạn thuê 50
năm, được giao đất tháng X năm (N-15), chủ đầu tư đã trả tiền thuê một lần và
triển khai dự án trong 2 năm đến tháng X năm (N-12) thì đưa vào sử dụng;
- Tòa nhà cao 19 tầng, diện tích sàn xây dựng mỗi tầng là 2.000m 2, trong
đó 4 tầng dưới là trung tâm thương mại, 15 tầng trên là căn hộ tiêu chuẩn 5 sao;
- Theo thông tin từ khảo sát và điều tra thị trường, với một căn hộ có diện
tích như trên, đầy đủ đồ nội thất hiện nay đơn giá cho thuê thuần khoảng 3.250
USD/tháng và xác suất cho thuê được là 95%;
- Chi phí trang bị nội thất cho căn hộ khoảng 31.800 USD.
- Tỷ suất sinh lời của dịch vụ cho thuê nhà theo đôla Mỹ là 8%/năm, lãi
suất ngân hàng tính cho đôla Mỹ là 4%/năm.
Lời giải đề nghị:
- Thu thuần từ việc cho thuê căn hộ trong 1 năm: 3.250 x 12 x 95% = 37.050
USD/năm
- Thời hạn còn sử dụng được: 50-15 = 35 năm
- Tỷ lệ chiết khấu: 8%/năm
- Áp dụng công thức xác định giá trị hiện tại của dòng tiền đều có thời hạn
V = (P/A=37.050:i=8%; n=35) = 431.800 USD
- Chi phí nội thất: 31.800 USD
- Giá mua căn hộ khoảng: 431.800 USD – 31.800 USD = 400.000 USD
(tương đương khoảng 4.000USD/m2)
23


Bài 5: Cần định giá tòa tháp đôi VINCOM, biết:

- Mục đích định giá: chuyển nhượng trên thị trường
- Thời điểm định giá: thời điểm hiện tại (tháng X năm N)
- Các thông tin về bất động sản cần định giá:
+ Đặc điểm pháp lý:
o Khu đất rộng 6.700m2, đất giao sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
50 năm có thu tiền sử dụng đất đã trả 1 lần khi giao, đất được giao kể
từ tháng X năm (N-9).
o Công trình được xây dựng trên đất với mục đích kinh doanh dịch vụ
cho thuê văn phòng, siêu thị và cửa hàng, khu vui chơi giải trí, ăn
uống, giải khát, quảng cáo và trông giữ xe dưới tầng hầm.
+ Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: Tầng 1 đến tầng 6 (chân đế của cả hai toà
tháp) được dùng làm khu siêu thị, nhà hàng và giải trí với diện tích xây dựng
phần đế là 4.100m2/sàn, diện tích sử dụng bằng 70% diện tích sàn xây dựng. Từ
tầng 7 đến tầng 22 của cả 2 toà tháp được dùng làm khu văn phòng, với diện
tích xây dựng là 1.400m2/sàn/tháp, diện tích sử dụng bằng 80% diện tích sàn xây
dựng. 2 tầng hầm trông xe với diện tích xây dựng bằng với diện tích tầng chân
đế.
o Về hạ tầng xã hội: trung tâm thương mại nằm ở trung tâm Hà Nội,
thuộc quận Hai Bà Trưng, an ninh tốt;
o Về hạ tầng kỹ thuật: trung tâm thương mại có 4 mặt tiền, hệ thống
giao thông thuận tiện, cấp điện từ trạm biến áp ngoài nhà, nước sạch
từ Nhà máy nước Thành phố, nước thải sinh hoạt qua hố ga được
chuyển ra hệ chung;
- Thông tin thu thập từ nghiên cứu và điều tra thị trường:
+ Tọa nhà VINCOM có vị trí đắc địa, nên tỷ lệ phủ đầy của trung tâm
thương mại cũng như khối văn phòng rất cao, khoảng 95% diện tích sử dụng;
+ Đơn giá cho thuê trung tâm thương mại và văn phòng với vị trí tương tự
như Tòa nhà này như sau (đơn giá thuê không gồm VAT và đã có phí dịch vụ):
o Sàn 1, đơn giá cho thuê trung bình 100 USD/m2/tháng;
24

o Sàn 2- 6, đơn giá cho thuê trung bình 45 USD/m2/tháng;
o Sàn 7- 22, đơn giá cho thuê trung bình 30 USD/m2/tháng;
+ 2 tầng hầm trông giữ xe, tổng thu 500.000 USD/năm;
+ Phần chân đế còn thu được từ quảng cáo trung bình 500.000 USD/năm.
+ Hiện nay, chi phí vận hành cho các tòa nhà tương tự, thuế phải nộp ước
tính chiếm khoảng 23% tổng thu mỗi năm.
- Thông tin từ dự báo thị trường: nhìn chung với đơn giá cho thuê và chi phí tính
theo USD sẽ tương đối ổn định trong tương lai và tỷ suất sinh lời tính theo USD
khoảng 8%/năm.
Lời giải đề nghị:
- Doanh thu từ việc cho thuê sàn 1:
4.100 x 70% x 95% x 100 x 12 = 3.271.800USD/năm
- Doanh thu từ việc cho thuê sàn 2-6:
4.100 x 5 x 70% x 95% x 45 x 12 = 7.361.550USD/năm
- Doanh thu từ việc cho thuê sàn 7-22:
1.400 x 2 x 16 x 80% x 95% x 30 x 12 = 12.257.280USD/năm
- Doanh thu từ hầm và quảng cáo:
500.000 + 500.000 = 1.000.000USD/năm
- Tổng doanh thu: = 23.890.630USD/năm
-Thu nhập thuần: 23.890.630USD/năm x (100%-23%) = 18.395.785,1USD/năm
- Thời gian còn kinh doanh: 50 – 9 = 41 năm
- Tỷ lệ chiết khấu: 8%/năm
- Áp dụng công thức xác định giá trị hiện tại của dòng tiền đều có thời hạn
V = (P/A=18.395.785,1:i=8%; n=41) = 220.146.680 USD

C. Phương pháp thặng dư:
Bài 1: Có tài liệu về một mảnh đất trống, như sau:

25