Thực trạng về đầu tư trên thị trường bất động sản của các doanh nghiệp ở Việt Nam

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Lêi më ®Çu
Cùng với sự phát triển chung của nền kinh tế, việc xây dựng các
công trình nhà ở, khu dân cư để phục vụ lợi ích cộng đồng ngày càng trở
thành một vấn đề hết sức cấp thiết. Với tốc độ gia tăng dân số và tốc độ
đô thị hoá hiện nay của nước ta thì cung về nhà ở tại các đô thị tăng nhiều
nhưng vẫn không đủ so với cầu về nhà.
Trên thực tế, việc xây dựng các khu chung cư, nhà cao tầng, các
khách sạn, khu vui chơi giải trí phục vụ nhu cầu người dân đang được các
doanh nghiệp chú trọng. Đầu tư trên thị trường bất động sản không chỉ
giải quyết được các nhu cầu của xã hội mà còn đưa lại những lợi nhuận
lớn cho các doanh nghiêp. Hiện nay, tại các thành phố lớn, một bộ phận
dân cư vẫn chưa có nhà ở hoặc đang ở những khu nhà xuống cấp trầm
trọng.
Từ thực tế đó, việc nghiên cứu hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp
trên thị trường bất đông sản là vô cùng cần thiết.
Đề án được hoàn thành với sự hướng dẫn cua thầy giáo, TS. Phạm
Văn Hùng.
1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
A. Lý luận chung về đầu tư của doanh nghiệp trên thị trường bất động sản
1.Các khái niệm về đầu tư phát triển trong doanh nghiệp
Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn
định, được đăng kí kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực
hiện các hoạt động kinh doanh
1.1. Đầu tư phát triển.
Đầu tư theo nghĩa chung nhất là sự bỏ ra hay hi sinh các nguồn lực ở hiện tại để
tiến hành các hoạt động nào đó nhằm đạt các kết quả, thực hiện được mục tiêu nhất
định trong tương lai.
Tuy nhiên đứng dưới các góc độ khác nhau, nó cụ thể như sau:
 Theo quan điểm tài chính: Đầu tư là một chuỗi các hoạt động chi tiêu để chủ

đầu tư nhận về một chuỗi các dòng thu nhằm hoàn vốn sinh lời.
 Theo góc độ tiêu dung: Đầu tư là hạn chế tiêu dùng hiện tại để thu về một
mức độ tiêu dùng nhiều hơn trong tương lai.
Đầu tư phát triển là một bộ phận cơ bản của đầu tư, là việc chi dùng vốn
trong hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm làm tăng thêm hoặc tạo ra những tài
sản vật chất ( nhà xưởng, thiết bị…) và tài sản trí tuệ ( trí thức, kĩ năng…), gia tăng
năng lực sản xuất, tạo thêm việc làm và vì mục tiêu phát triển.
Để có thể hiểu rõ về bản chất của hoạt động đầu tư chúng ta cần làm rõ
những yếu tố như: nguồn lực đầu tư, hoạt động đầu tư, đối tượng của hoạt động
đầu tư.
1.2. Nguồn lực đầu tư.
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Theo nghĩa hẹp được hiểu là tiền vốn, còn theo nghĩa rộng nó bao gồm vốn
bằng tiền, đất đai, máy móc, lao động.
Mục tiêu của hoạt động đầu tư: bao gồm lợi ích về tài chính gắn liền với doanh
nghiệp, chủ đầu tư; những lợi ích về mặt kinh tế và những lợi ích về mặt xã hội do
hoạt động đầu tư tạo nên.
Đối tượng của hoạt động đầu tư: Đầu tư vào tài sản hữu hình( tài sản vật chất),
đầu tư vào tài sản vô hình( nghiên cứu và phát triển, dịch vụ, quảng cáo, phát triển
thương hiệu), đầu tư vào tài sản sản xuất hay tài sản lâu bền.
1.3. Nguồn vốn đầu tư.
Là thuật ngữ chỉ các nguồn tập trung và phân phối cho đầu tư phát triển kinh tế
đáp ứng nhu cầu của Nhà Nước và của xã hội. Nguồn vốn đầu tư bao gồm nguồn
vốn đầu tư trong nước và nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
2. Bất động sản và hàng hoá bất động sản
2.1. Bất động sản
* Khái niệm bất động sản:
“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác

gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
* Các đặc điểm của bất động sản:
- Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan
hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu
vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và
không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một
khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí
không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết
kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà
khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị
biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân
v.v..
- Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến
trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử
dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy,
tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế
chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí
sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài
hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của
vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an
toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng
cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi

thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới
đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của
BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm;
của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v..
Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không
bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
-Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các
công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS
trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và
sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
-Các tính chất khác:
a. Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,
đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn
nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá
thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian
dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông
thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất
khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố
tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối

nhu cầu và hình thức BĐS.
* Phân loại bất động sản:
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản
có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS
sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là
trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao
gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ
trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ
quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn
là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước
ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả
năng tham gia thị trường rất thấp.
2.2. Hàng hoá bất động sản:
*Khái niệm về hàng hoá bất động sản:
Hàng hoá bất động sản là bất động sản được đem trao đổi mua bán trên thị
trường trong khuôn khổ luật pháp cho phép. Hàng hoá bất động sản được xác
định có 2 loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc liên quan đến đất đai
5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
* Các đặc điểm của hàng hoá bất động sản:
- Giá cả liên tục biến đổi
- Thời gian giao dịch dài

- Tính thanh khoản kém
- Chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước
3. Thị trường bất động sản:
3.1. Khái niệm:
Thị trương BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, thế chấp cho thuê, cầm
cố, môi giới BĐS theo quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước.
3.2. Phân loại thị trường bất động sản
a/ Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi.
Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền
sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường này
lại có thể chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS
tư liệu tiêu dùng.
* TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị trường BĐS
mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,..
* Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương
mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..
* Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu
cống v.v..
b/ Căn cứ vào khu vực có BĐS:
+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường
BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công
cộng v.v..
+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp,
thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị
trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v..
+ Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị

trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công
cộng v.v..
c/ Căn cứ theo công dụng của BĐS:
* Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
* Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn
hoá...)
* Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN,
KCX...)
* Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)
* Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được
coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản văn hoá, di
tích lịch sử, v.v..
đ/ Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh):
* Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
* Thị trường cho thuê BĐS
* Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
* Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn
BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v..
e/ Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:
+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
7
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được
mua hoặc thuê.
3.3. Đặc điểm
a. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành

và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.
b. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị
trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động),
suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên
có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ
(1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị
trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng
10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã
có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình
là 8-9 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm
1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực
ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất
nhanh trong năm 1994.
c. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải
rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh
hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị
8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị
trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền
của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể
đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa
phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các
vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội
khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau.
Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt
động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v..

d. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS
tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về
BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm
pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về
đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I
(thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết
định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị
trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy
động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triêể kinh tế-xã hội.
đ. Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy
đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).
9
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối
của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội
trong quá trình sử dụng BĐS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao
dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên
quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của
thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường
BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục
tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị
trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị
trường cạnh tranh không hoàn hảo.
e. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động
thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh
tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà

đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành
BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường
BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh
doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi
nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan
trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài
chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở
10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm
80% trong tổng lượng vốn cho vay).
4. Đầu tư của các doanh nghiệp trên thị trường bất động sản:
4.1 Nội dung đầu tư của các doanh nghiệp trên thị trường bất động sản
Như vậy nội dung nghiên cứu chính của đề tài là nghiên cứu về việc đầu tư của
doanh nghiệp trên thị trương bất động sản sơ cấp. Đấy là hoạt động xây dựng các
dự án bất động sản được thực hiện bởi các doanh nghiệp cổ phần, doanh nghiệp tư
nhân hoặc các nhà đầu tư nước ngoài nhằm mang lại lợi nhuận. Các hoạt động đầu
tư này khác với việc mua đi bán lại của các nhà đầu tư trên thị trương bất động sản
thứ câp.
4.1.1 Đầu tư vào xây dựng căn hộ,chung cư :
Với mật độ dân cư ngày càng đông tại các thành phố lớn, việc đáp ứng nhu cầu
nhà cửa cho người dân ngày càng bức thiết. Chính vì vậy, đầu tư vào xây dựng căn
hộ, chung cư thu hút được lượng lớn các doanh nghiệp tham gia.
Đối với phân khúc đầu tư này các chủ đầu tư chính thường là các Công ty cổ
phần xây dựng trong nước.
Đầu tư vào xây dựng các căn hộ, chung cư là việc sử dụng nguồn vốn của
doanh nghiệp để mua đất, giải phóng mặt bằng, tổ chức xây dựng rồi sau đó bán lại
cho người dân nhằm mục đích thu lợi nhuận.
Đầu tư vào xây dựng căn hộ, chung cư của doanh nghiệp có 2 phân khúc chính.

Căn cứ vào mức thu nhập, mức sống hiện tại của người dân mà các doanh
nghiệp lựa chọn phân khúc đầu tư phù hợp.
-Đầu tư vào xây dựng căn hộ, chung cư giá rẻ, trung bình:
Đối tượng mà các doanh nghiệp tập trung vào khi xây dựng căn hộ, chung cư
giá rẻ, trung bình là những người có mức thu nhập trung bình khá. Vì đây là thu
nhập chung của phần lớn người dân nên nhu cầu mua nhà có giá cả phải chăng của
bộ phận này là rất lớn.
-Đầu tư vào xây dựng căn hộ, chung cư cao cấp:
11
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Do đây chỉ là 1 bộ phận nhỏ nên việc đầu tư phải có chon lọc, đáp ứng yêu cầu
của những người có thu nhập cao. Tuy nhiên lợi thế khi đầu tư vào phân khúc này
là các doanh nghiệp thu hồi vốn nhanh, tránh được tình trạng ứ đọng vốn, tái đầu
tư dễ dàng. Ngoài ra, các doanh nghiệp còn có thể đầu tư vào các dịch vụ tại các
khu chung cư sau khi bán cho khách hàng.
4.1.2 Đầu tư vào văn phòng, căn hộ dịch vụ cho thuê:
Với việc kinh tế trong nhưng năm qua của Việt Nam tăng trưởng không ngừng,
các công ty trong và ngoài nước tiếp tục mở rộng quy mô, nhu cầu về văn phòng
ngày càng lớn. Nắm bắt đước cơ hội này các doanh nghiệp trên thi trường bất động
sản đã tham gia đầu tư vào việc xây dựng các văn phòng, căn hộ dịch vụ cho thuê.
Đầu tư vào văn phòng, căn hộ dịch vụ cho thuê là hình thức đầu tư mà các
doanh nghiệp đầu tư bỏ vốn xây các cao ốc tại các thành phố lớn, khu vực trung
tâm để các doanh nghiệp, các công ty thuê mở văn phòng đại diện, trụ sở để thực
hiện các giao dịch với khách hàng.
Giá cho thuê của các văn phòng phụ thuộc vào xếp hạng của nó. Tiêu chí xếp
hạng chính là địa điểm mà nó được xây dựng, thông thường tại các khu vực trung
tâm của các thành phố lớn giá được xác định cao nhất, từ đó để hình thành mức giá
thuê những nơi khác.
Việc đầu tư vào phân khúc này đòi hỏi nguồn vốn của doanh nghiệp phải rất lớn
vì thời gian thu hồi vốn sẽ là khá dài, mức độ rủi ro cao, phụ thuộc rất nhiều vào

biến động của tình hình phát triển kinh tế. Khi kinh tế phát triển chậm cũng đồng
nghĩa với việc các doanh nghiệp sẽ có lợi nhuận kém, khi đó họ cân nhắc giữa việc
thuê các văn phòng làm việc cũng như thu hẹp quy mô kinh doanh.
4.1.3 Đầu tư vào xây dựng các khu vui chơi giải trí, khách sạn:
Hiện nay, thu nhập của người dân ngày càng được nâng cao, nhu cầu giải trí
ngày càng lớn. Ngoài ra, do quá trình hội nhập phát triển, nghành du lịch cũng phát
triển mạnh chính vì thế việc đâu tư xây dựng các khu vui chơi giải trí cũng được
các doanh nghiệp chú trọng.
Đầu tư xây dựng khu vui chơi, giải trí, khách sạn là việc các doanh nghiệp bỏ
vốn để hình thành các khu vực phục vụ cho nhu cầu giải trí, thư giãn cho người
12
Website: Email : Tel : 0918.775.368
dân. Các nguồn thu từ việc đầu tư này chính là từ cho thuê phòng, kinh doanh các
dịch vụ.
Với phân khúc này thì không chỉ là các doanh nghiệp trong nước mà còn có sự
tham gia rất lớn của các nhà đầu tư nước ngoài. Thường thì nhà đầu tư nước ngoài
sẻ mang theo các đặc trưng riêng của mình để thu hút khách hàng cũng như cạnh
tranh với các doanh nghiệp trong nước. Các đặc điểm về kiến trúc, công nghệ cho
việc thư giãn, phục vụ được chú trọng.
Ngoài những phân khúc chính như các khu tắm biển, khách sạn, công viên, sân
thể thao thì các doanh nghiệp cũng chú trọng hơn vào các phân khúc đầu tư mới
như sân golf, các khu nghĩ dưỡng cao cấp.
Ưu điểm của phân khúc đầu tư này là không chỉ thu hút được người dân địa
phương mà còn phục vụ cho một lượng khách tham quan, du lịch trong và ngoài
nước.
4.1.4 Đầu tư vào xây dựng các trung tâm thương mại:
Là việc các nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng các trung tâm thương mại, họ thu lợi
nhuận thông qua việc cho các công ty, dịch vụ thuê mặt băng để bán, giới thiệu sản
phẩm, kinh doanh các dịch vụ như ăn uống, chiếu phim…
4.1.5 Đầu tư vào hạ tầng khu công nghiệp:

Là hình thức đầu tư của các doanh nghiệp để xây dựng các khu công nghiệp
nhằm phục vụ sản xuất hoặc xây dựng các bến cảng nhăm phục vụ cho quá trinh
xuất nhập khẩu hàng hoá.
4.2. Quá trình thực hiện của các doanh nghiệp khi đâu tư trên thị trường bất
động sản:
Trên một khu đất, nhà đầu đứng trước bài toán lựa chọn mô hình đầu tư tối ưu
trong số các mô hình trên. Để thành công trong quyết định lựa chọn mô hình đầu tư
và quản lý khai thác hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thực hiện phân tích lựa chọn
theo quy trình sau:
Bước 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp:
Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư bất động
sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác
13
Website: Email : Tel : 0918.775.368
kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước; thứ hai là mua đất
từ đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu,
khi nào mua... dựa trên sự phù hợp của khu đất.
Khu đất phụ hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển
kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụ
như định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về
mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi
chính quyền địa phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam
đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó
(quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đich công, hoặc các
tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính
phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông
số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không). Để biết được
thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch
của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc nhứng
chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nới quản lý khu đất. Trong

trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi
công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ của họ.
Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu
tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận
chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc
hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).
Bước 2: Ý tưởng kinh doanh
Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy
hoạch cho mục đích kinh tế hay mục địch xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu
đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là
kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn
của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà
đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị
trường. Khi đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị
trường đó ra quyết định trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ
thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định
Bước 3: Nghiên cứu thị trường
Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển
từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn
14
Website: Email : Tel : 0918.775.368
chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng,
căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp,
dịch vụ nhà ở.... Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng
của từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi
của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.
Bước 4: Thiết kế ý tưởng
Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:
• Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;
• Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu

dụng cao, có cảnh quan đẹp.
• Chứng minh được hiệu quả đầu tư;
• Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;
• Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân.
Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:
• Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự
án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;
• Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;
• Các đặc điểm kỹ thuật;
• Thị trường mục tiêu;
• Quản lý đầu tư và khác thác như thế nào?
Bước 5: Phân tích tài chính
Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ
tiêu chủ yếu sau:
• Ước tính toàn bộ chi phí dự án
• Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;
• Ước tính nguồn vốn vay;
• Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án;
• Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư,
nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài
chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn...
• Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.
(Phân phân tích tài chính cho dự án kinh doanh bất động sản, tác giả sẽ trình bày
một bài viết tiếp theo).
Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép,
vay vốn và triển khai dự án.
15