hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT THƢƠNG MẠI

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 2010 – 2014
Đề tài:

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
NHÀ CHUNG CƢ THEO PHÁP LUẬT
HIỆN HÀNH

Giảng viên hướng dẫn:
Phạm Mai Phƣơng

Người thực hiện:
Trần Thị Ngọc Nở
MSSV: 5106172
Lớp: LK1064A2

Cần Thơ, tháng 11 năm 2013


LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên ngƣời viết muốn gửi lời cảm ơn đến gia đình, những ngƣời đã quan
tâm, động viên tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài. Tôi rất biết ơn cha mẹ ngƣời
đã sinh thành và nuôi lớn tôi không ngại cực khổ khó khăn chăm lo cho tôi để tôi theo
đuổi con đƣờng học vấn từ bé đến nay. Cha, mẹ là ngƣời đã tạo ra cho tôi động lực để
vƣợt qua những trở ngại, là ngƣời để tôi noi gƣơng khi gặp khó khăn để rồi không bị
khuất phục trƣớc khó khăn. Là ngƣời đã cho tôi những tình thƣơng yêu bao la và vô bờ

bến, họ đã cho tôi những giá trị vật chất cho đến những giá trị tinh thần. Họ đã cho tôi
tất cả những gì họ có. Lời cám ơn thứ hai ngƣời viết muốn gửi đến quý Thầy, Cô Khoa
Luật. Các Thầy, các Cô đã tận tâm truyền đạt những kiến thức của mình cho tôi và
khơi dậy niềm đam mê học hỏi tạo điều kiện cho tôi có thể nghiên cứu thuận lợi.
Ngoài ra, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất giành cho cô Phạm Mai Phƣơng trong
thời gian qua đã giúp tôi hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp và truyền dạy cho tôi
những kiến thức mà cô có để giúp tôi nghiên cứu tốt đề tài. Lời cảm ơn thứ ba tôi xin
gửi đến các anh, chị, bạn bè cùng khóa đã giúp đỡ tôi trong việc tìm kiếm tài liệu và
thảo luận những vấn đề còn vƣớng mắc.
Cuối cùng tôi xin chúc tất cả mọi ngƣời dồi dào sức khỏe, tràn đầy niềm tin vui
trong cuộc sống và gặt hái đƣợc nhiều thành công trong công việc cũng nhƣ trong cuộc
sống.
Cần Thơ, ngày 05 tháng 12 năm 2013
Sinh viên thực hiện

Trần Thị Ngọc Nở


NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................

...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Chữ cái viết tắt
Cụm từ đầy đủ
NĐ
Nghị định
NQ

Nghị quyết
TT
Thông tƣ
UBND
Ủy ban nhân dân
Tp.HCM
Thành phố Hồ Chí Minh


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU .................................................................................................................1
Chƣơng 1: ........................................................................................................................ 3
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ NHÀ CHUNG CƢ VÀ PHÁP LUẬT KINH
DOANH NHÀ CHUNG CƢ ........................................................................................... 3
1.1 Những vấn đề lý luận về nhà ở ..................................................................................3
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà ở. ..................................................................................3
1.1.2 Chính sách về nhà ở tại Việt nam qua các thời....................................................6
1.2 Những vấn đề lý luận về nhà chung cƣ .....................................................................7
1.2.1 Khái niệm về nhà chung cƣ ..................................................................................7
1.2.2 Đặc điểm nhà chung cƣ ....................................................................................... 9
1.2.3 Vai trò nhà chung cƣ .......................................................................................... 10
1.3 Những vấn đề lý luận về kinh doanh nhà chung cƣ ................................................13
1.3.1 Khái niệm chung về kinh doanh .........................................................................13
1.3.2 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh nhà chung cƣ .................................................13
1.3.2.1. Khái niệm kinh doanh nhà chung cư ................................................................ 13
1.3.2.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh nhà chung cư ................................................15
1.4 Quá trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung cƣ ở Việt Nam
.......................................................................................................................................17
Chƣơng 2: ...................................................................................................................... 20
HOẠT ĐỘNG KINH DOANH NHÀ CHUNG CƢ THEO QUY ĐỊNH ..................... 20

CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM ...................................................................................20
2.1 Đầu tƣ tạo lập nhà chung cƣ .................................................................................... 20
2.1.1 Chủ đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ ..................................................................20
2.1.2 Các hình thức huy động vốn xây dựng nhà chung cƣ .......................................22
2.1.2.1 Vốn của chủ đầu tƣ .......................................................................................... 23
2.1.2.2 Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác ........................................24
2.1.2.3 Vốn vay của tổ chức tín dụng ..........................................................................25
2.1.2.4 Vốn từ tiền ứng trƣớc của khách hàng ............................................................ 27
2.1.2.5 Vốn huy động từ các nguồn khác ....................................................................29
2.2 Tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cƣ ........................................................................30
2.3 Các giao dịch nhà chung cƣ .................................................................................... 35
2.3.1. Hoạt động mua bán nhà chung cƣ ....................................................................35
2.3.1.1. Hợp đồng mua bán nhà chung cƣ .....................................................................35
2.3.1.2. Quyền sở hữu nhà chung cƣ .............................................................................38
2.3.2. Hoạt động cho thuê nhà chung cƣ .......................................................................44
2.3.3. Kinh doanh dịch vụ nhà chung cƣ .......................................................................45
2.4 Vấn đề minh bạch thông tin trong kinh doanh nhà chung cƣ .................................47
Chƣơng 3: ...................................................................................................................... 50
THỰC TRẠNG VÀ PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH
DOANH NHÀ CHUNG CƢ ......................................................................................... 50
3.1 Hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ ở VN hiện nay .............................................50
3.2 Những bất cập của pháp luật trong hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ...............54
3.3 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ ........56
KẾT LUẬN ...................................................................................................................60
TÀI LIỆU THAM KHẢO


Hoạt động kinh doanh nhà chung cư
theo pháp luật hiện hành

LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đời sống kinh tế xã hội ở nƣớc ta ngày càng phát triển, bộ mặt xã hội có nhiều
thay đổi theo hƣớng tích cực, đi cùng với sự phát triển đó là nhu cầu đời sống của
ngƣời dân cũng ngày một tăng. Hơn hết là nhu cầu lựa chọn nhà ở, ngƣời dân chú
trọng đến loại hình nhà ở theo xu hƣớng tiện nghi, hợp túi tiền, hợp với lối sống đô thị.
Từ những điều kiện đó, sự lựa chọn của ngƣời dân đã hƣớng đến các căn hộ chung cƣ
với nhiều ƣu điểm sạch sẽ, không gian thoáng và yên tĩnh,…
Trong những năm gần đây, các dự án nhà chung cƣ đƣợc xây dựng nhiều ở
nƣớc ta đặc biệt là ở các đô thị, và nhận đƣợc nhiều sự quan tâm của ngƣời dân. Với
việc phát triển nhà chung cƣ đã đáp ứng đƣợc nhu cầu về phát triển đô thị hiện đại, tiết
kiệm quỹ đất tạo quỹ nhà ở cho ngƣời dân. Các dự án phát triển nhà chung cƣ ngày
càng nhận đƣợc sự quan tâm từ phía ngƣời dân, các chủ đầu tƣ cũng nhƣ từ phía Nhà
nƣớc ta. Hoạt động đầu tƣ phát triển các dự án chung cƣ trở nên sôi nổi hơn, tuy nhiên
hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ pháp luật phát sinh trong lĩnh vực kinh
doanh nhà chung cƣ vẫn chƣa đầy đủ và thống nhất, từ đó phát sinh nhiều rủi ro cho
ngƣời dân khi tham gia vào các quan hệ trong lĩnh vực này. Hoạt động kinh doanh nhà
chung cƣ chủ yếu đƣợc điều chỉnh bởi Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2006 và các văn bản có liên quan. Các văn bản luật chỉ điều chỉnh mang
tính chất chung cho tất cả các loại hình nhà ở, chƣa có tách biệt nhà chung cƣ với các
loại nhà ở khác trong khi nhà chung cƣ lại mang nhiều đặc trƣng riêng của một căn hộ
khép kín.
Từ quá trình nghiên cứu các quy định pháp luật về kinh doanh nhà chung cƣ
cũng nhƣ tìm hiểu hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ trong thực tế, tác giả chọn đề
tài: “Hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ theo pháp luật hiện hành” với mong muốn
tìm hiểu những bất cập trong quy định của pháp luật về kinh doanh nhà chung cƣ để từ
đó nêu lên các giải pháp hoàn thiện nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ
ngày càng bền vững.
2. Đối tƣợng và mục tiêu nghiên cứu
Với đề tài này, tác giả tìm hiểu định nghĩa, đặc điểm cũng nhƣ hoạt động kinh

doanh nhà chung cƣ. Trên cơ sở lý luận này, tác giả đi sâu nghiên cứu các quy định
của pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ, đi từ hoạt
động tạo lập đến mua bán, cho thuê nhà chung cƣ và các hoạt động liên quan khác. Từ
đó rút ra những điểm tích cực cũng nhƣ hạn chế của quy định pháp luật và nêu lên kiến
nghị để hoàn thiện.

GVHD: Phạm Mai Phương

1

SVTH : Trần Thị Ngọc Nở


Hoạt động kinh doanh nhà chung cư
theo pháp luật hiện hành

3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu các quy định của pháp luật đối với nhà chung cƣ thƣơng mại
theo các quy định trong Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm
2006 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành. Không nghiên cứu đối với nhà chung cƣ
thuộc các nhóm khác nhƣ nhà tái định cƣ,…
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Tác giả tiếp cận nghiên cứu đề tài từ khía cạnh lý luận thực tiễn. Với phƣơng
pháp nghiên cứu là sử dụng phƣơng pháp luận của chủ nghĩa Mác- LêNin, kết hợp với
phƣơng pháp phân tích, so sánh đối chiếu, tổng hợp.
5. Mục đích nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu các quy định của pháp luật kinh doanh nhà chung cƣ, phân
tích mặt tích cực cũng nhƣ hạn chế của các quy định pháp luật đối với hoạt động kinh
doanh trên thực tế. Qua đó, nêu lên kiến nghị để hoàn thiện chế định kinh doanh nhà
chung cƣ, góp phần thúc đẩy thị trƣờng nhà chung cƣ phát triển.

6. Kết cấu đề tài
Kết cấu đề tài bao gồm:
Lời mở đầu.
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận về nhà chung cƣ và kinh doanh nhà chung cƣ.
Chƣơng 2: Hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ theo quy định của pháp luật
Việt Nam.
Chƣơng 3: Thực trạng và phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà
chung cƣ.
Kết luận.
Danh mục tài liệu tham khảo.

GVHD: Phạm Mai Phương

2

SVTH : Trần Thị Ngọc Nở


Hoạt động kinh doanh nhà chung cư
theo pháp luật hiện hành

Chƣơng 1:
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ NHÀ CHUNG CƢ VÀ PHÁP LUẬT KINH
DOANH NHÀ CHUNG CƢ
1.1

Những vấn đề lý luận về nhà ở
Nhà ở luôn là một vấn đề quan trọng, đặc biệt hơn nữa đối với ngƣời Việt Nam

khi đã “an cƣ” rồi mới “lạc nghiệp”, giải quyết đƣợc chỗ ở ổn định cho ngƣời dân thì

mới đảm bảo đƣợc khả năng tái tạo sức lao động của họ cũng nhƣ sự phát triển của thế
hệ trẻ, sự phát triển của nền kinh tế, văn hóa xã hội mới phát triển đƣợc.
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà ở.
a. Khái niệm về nhà ở
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và chính đáng trong đời sống của mỗi con ngƣời và
thực sự là tổ ấm của mỗi gia đình.
Vào thời kì nguyên thủy, nhà ở mới chỉ đơn giản đƣợc hiểu là nơi che mƣa, che
nắng, tránh thú dữ. Khi cuộc sống ngày một phát triển hơn thì cũng là lúc tầm quan
trọng của ngôi nhà đƣợc nâng lên. Nhà ở trở thành nơi diễn ra mọi sinh hoạt, nơi tái
tạo sức lao động và còn là một hàng hóa đặc biệt có những đặc điểm riêng.
“Nhà” đƣợc định nghĩa theo từ điển Tiếng Việt là công trình xây dựng có mái,
có tƣờng vách để ở hay để dùng vào một công việc nào đó.
Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu.
Dƣới góc độ xây dựng, nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không
gian bên trong có tổ chức đƣợc ngăn cách với môi trƣờng bên ngoài dùng để ở.
Dƣới góc độ về kinh doanh thƣơng mại: Nhà ở là tài sản có giá trị, là một hàng
hóa của hoạt động đầu tƣ kinh doanh.
Nhìn nhận ở góc độ pháp luật, Điều 1 Luật Nhà ở năm 2005 đã quy định: “Nhà
ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các
nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Theo điểm a khoản 1 Điều 6 Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2006, nhà ở là một loại bất động sản có thể đƣa vào kinh
doanh.
b. Đặc điểm
Theo điểm b khoản 1 Điều 174 Bộ luật dân sự (BLDS) 2005 Nhà ở là một loại
bất động sản do vậy nhà ở mang đầy đủ những đặc điểm của bất động sản.
Thứ nhất, nhà ở là một tài sản cố định, không thể di dời, gắn liền với vị trí
không gian, đƣợc xây dựng trên đất. Đây là đặc trƣng khác biệt của hàng hoá nhà ở so
với các hàng hóa khác. So với các loại hàng hóa khác, ngƣời bán, ngƣời mua có thể dễ
dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhƣng đối với nhà ở thì không thể di dời mang đi
trao đổi mua bán. Sự khác biệt của nhà ở so với các loại hàng hóa khác là không thể

đem ra thị trƣờng để trƣng bày mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình
GVHD: Phạm Mai Phương

3

SVTH : Trần Thị Ngọc Nở


Hoạt động kinh doanh nhà chung cư
theo pháp luật hiện hành

ảnh, bản vẽ hoặc các mô tả khác. Từ tính cố định trên mà nhà ở trở thành loại hàng hóa
mang “tính địa điểm” và “tính địa phƣơng” rất cao. Cùng một loại nhà ở nhƣng tại
những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau.
Thứ hai, nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, lâu dài. Nhà ở gắn liền với
sự trƣờng tồn của đất đai. Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài
nguyên đƣợc xem nhƣ không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Một
ngôi nhà có thể là nơi sinh hoạt của các thế hệ trong một hay nhiều gia đình, trải qua
hàng trăm năm lịch sử.
Thứ ba, là tính cá biệt. Đặc điểm này của nhà ở xuất phát từ tính cá biệt và tính
khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có
hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng
đất, khu vực, vùng, địa phƣơng, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và
không di dời đƣợc của đất đai nên hàng hoá nhà ở có tính cá biệt. Trong cùng một khu
vực nhỏ kể cả hai nhà ở cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị
trƣờng nhà ở khó tồn tại hai nhà ở hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian
khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong
một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hƣớng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra,
chính các nhà đầu tƣ, kiến trúc sƣ đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn
đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v..

Thứ tư, là tính đa dạng và phong phú. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá
nhà ở, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá nhà ở rất phong
phú và đa dạng cả về số lƣợng và chất lƣợng. Đặc điểm này một mặt là do sự đa dạng
của các tầng lớp dân cƣ đô thị, mặt khác là thu nhập của dân cƣ đô thị đã tăng lên,
phong tục tập quán truyền thống từng nơi khác nhau.
Thứ năm, là tính kinh tế cao. Giá nhà ở trƣớc hết phụ thuộc vào giá đất, tiếp
theo là phụ thuộc vào mức độ bền vững về kết cấu xây dựng, mức thuận tiện trong
sinh hoạt. Mức giá nhà ở đƣợc chia thành hai phần gồm: mức giá đất và mức giá xây
dựng. Nhà ở là một trong những loại hàng hóa có giá trị đắt nhất. Do chi phí xây dựng
lớn, giá thành nguyên vật liệu cao và quỹ đất xây dựng luôn có giới hạn so với mức gia
tăng của dân số nên giá nhà là rất đắt, đặc biệt là ở những thành phố lớn;
Thứ sáu, là loại hàng hóa mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Hàng hóa nhà ở chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông
thƣờng khác. Nhu cầu về nhà ở của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác
nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của ngƣời dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý
xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngƣỡng, tôn giáo, tâm linh….chi phối nhu cầu và
hình thức nhà ở.

GVHD: Phạm Mai Phương

4

SVTH : Trần Thị Ngọc Nở


Hoạt động kinh doanh nhà chung cư
theo pháp luật hiện hành

Thứ bảy, việc giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng nhà ở phải thực hiện theo
những quy định hết sức chặt chẽ của pháp luật. Hàng hóa nhà ở chịu sự chi phối mạnh

mẽ của chính sách và pháp luật. Các chính sách pháp luật về đất đai; chính sách pháp
luật về kinh doanh bất động sản; chính sách pháp luật về nhà ở, xây dựng; chính sách
pháp luật về doanh nghiệp, đầu tƣ…có sự ảnh hƣởng, tác động mạnh tới giá cả hàng
hóa nhà ở.
Ý nghĩa của nhà ở:
Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị:
Môi trƣờng cƣ trú, điều kiện sinh hoạt của nơi ở, nơi làm việc, môi trƣờng văn
hóa khu vực, môi trƣờng tự nhiên khu vực...ảnh hƣởng rất lớn tới sản xuất sức lao
động và tác động tới tâm sinh lý của ngƣời lao động, ảnh hƣởng tới quá trình sản xuất,
tới hiệu quả nền kinh tế. Chẳng hạn nhƣ khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc có tác
động rất lớn tới lao động, đó là thể lực và trí lực, nó làm hao phí về thời gian, mà trong
môi trƣờng cạnh tranh khốc liệt của thời đại này thì thời gian làm việc luôn đƣợc sử
dụng triệt để và hiệu quả.
Sự phát triển của nhà ở trực tiếp tác động đến những ngành có liên quan khác
nhƣ ngành công nghệ vật liệu xây dựng, ngành cung cấp thiết bị, máy móc xây dựng.
Chất lƣợng và quy mô nhà ở sẽ góp phần kích thích hay hạn chế nhu cầu của ngƣời
dân với các loại hàng hóa nhƣ: dụng cụ gia đình, hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội
thất. Cùng với chính sách của Nhà nƣớc thì chất lƣợng và quy mô nhà ở ảnh hƣởng tới
thị trƣờng tiêu thụ sản phẩm, hệ thống Ngân hàng, phân bố dân cƣ và nguồn lao động.
Nền kinh tế thị trƣờng phát triển khi nó phát triển đồng bộ các thị trƣờng, trong
đó thị trƣờng bất động sản là một bộ phận. Trong khi đó thị trƣờng bất động sản chỉ
hoạt động mạnh mẽ và sôi nổi ở các đô thị lớn. Cung - cầu và chất lƣợng nhà ở sẽ ảnh
hƣởng lớn đến thị trƣờng bất động sản, sức ảnh hƣởng này thể hiện ở những cơn sốt
nhà đất.
Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động:
Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động là đầu vào của quá
trình sản xuất. Chất lƣợng của lao động bao gồm thể lực và trí lực ảnh hƣởng trực tiếp
đến quá trình sản xuất. Để nâng cao chất lƣợng lao động thì đầu tiên là đảm bảo các
điều kiện ăn, ở, mặc và những tƣ liệu sinh hoạt khác. Nhƣ Ph-Ăngghen nói: “Con
ngƣời trƣớc hết phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới đến làm chính trị, khoa học,

nghệ thuật, tôn giáo…” 1
Nhà ở không chỉ là phƣơng tiện quan trọng để bảo vệ con ngƣời trƣớc các hiện
tƣợng tự nhiên nhƣ nắng, mƣa, gió, bão, giá rét…mà còn là nơi nuôi dƣỡng, giáo dục

1

C.Mác- Ăngghen: Toàn tập, NXB. Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội 1995, trang 500

GVHD: Phạm Mai Phương

5

SVTH : Trần Thị Ngọc Nở


Hoạt động kinh doanh nhà chung cư
theo pháp luật hiện hành

đào tạo con ngƣời từ khi sinh ra và lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất sức lao động của
con ngƣời.
Nhà ở là điều kiện vật chất ảnh hƣởng tới sinh hoạt xã hội và điều chỉnh quan
hệ xã hội:
Nhà ở không chỉ là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia
đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thƣớc đo phản ánh trình độ phát triển
kinh tế - xã hội của quốc gia, mức sống dân cƣ của một dân tộc. Một thực tế là khi
nhìn vào một ngôi nhà ta có thể biết đƣợc phong tục tập quán, đời sống vật chất tinh
thần của những ngƣời đang sống trong ngôi nhà đó. Đối tƣợng xã hội ngày càng phát
triển, tỷ lệ ngƣời già, ngƣời độc thân, các cặp vợ chồng mới ngày càng tăng dẫn tới
phải xây dựng những mẫu nhà, mẫu căn hộ thích hợp. Xã hội phát triển, căn hộ đông
ngƣời sẽ giảm, lối sống, tập quán của dân cƣ thay đổi. Sự hình thành và phát triển các

khu dân cƣ và quá trình phát triển đô thị luôn gắn liền với phát triển nhà ở. Đi kèm là
sự đa dạng về kiến trúc nhà ở, thể hiện ở phong cách xây dựng, vật liệu xây dựng, thiết
kế…bộc lộ quan điểm tôn giáo, nhân sinh, thẩm mỹ.
1.1.2 Chính sách về nhà ở tại Việt nam qua các thời
a. Thời kì trước đổi mới (1954 - 1985)
Vào thời kì này, nền kinh tế đƣợc quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập trung,
quan liêu, bao cấp. Nhà nƣớc trở thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều
hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh cũng nhƣ phân phối sản phẩm trong xã hội.
Nhà nƣớc đóng vai trò là ngƣời sản xuất và phân phối trực tiếp nhà ở cho một bộ phận
dân cƣ. Một chƣơng trình nhà ở quốc gia nhằm mục tiêu xây dựng và cung cấp nhà ở
cho những ngƣời làm việc trong những khu vực kinh tế Nhà nƣớc ở các đô thị đã đƣợc
triển khai. Việc xây dựng các khu nhà ở đƣợc đƣa vào kế hoạch 5 năm và hàng năm
của chính phủ.
Nhà nƣớc ban hành nhiều chính sách về nhà ở đã phần nào giải quyết đƣợc nhu
cầu nhà ở. Tuy nhiên, trên thực tế sự mất cân đối về cung cầu nhà ở là rất lớn. Nhu cầu
nhà ở rất cao song quỹ nhà ở hạn hẹp. Cùng với cách sản xuất và phân phối kéo dài và
phức tạp đã tạo ra nhiều bất công trong xã hội. Việc bao cấp nhà ở đã làm cho ngƣời
dân trở nên thụ động, mất tính sáng tạo, tất cả hoàn toàn trông chờ vào Nhà nƣớc.
Trong thời kì này, có hai hình thức sở hữu nhà ở chủ yếu: sở hữu nhà nƣớc và sở hữu
của từng cá nhân.
Các giao dịch về nhà ở chủ yếu là các giao dịch về thuê lại hoặc chuyển nhƣợng
nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc; hay các giao dịch về mua bán nhà ở thuộc sở hữu tƣ
nhân.
b. Thời kì sau đổi mới (1986 - nay )

GVHD: Phạm Mai Phương

6

SVTH : Trần Thị Ngọc Nở

Hoạt động kinh doanh nhà chung cư
theo pháp luật hiện hành

Việc thực hiện chính sách đổi mới, xóa bỏ bao cấp, phát triển nền kinh tế hàng
hóa nhiều thành phần từ năm 1986 đến nay, lĩnh vực nhà ở đã có những chuyển biến
rõ rệt. Nhà nƣớc xóa bỏ chế độ bao cấp nhà ở, cho phép và tạo điều kiện để ngƣời dân
phát triển nhà ở. Việc chuyển quỹ nhà ở do Nhà nƣớc quản lý sang hình thức kinh
doanh đƣợc triển khai. Nhà nƣớc rất quan tâm tạo điều kiện bố trí quỹ đất phát triển
nhà ở. Ngoài bố trí hàng vạn hecta đất cho phát triển nhà ở thƣơng mại để kinh doanh
thông qua các dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở… Nhà nƣớc cũng dành quỹ đất
để xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, học sinh sinh viên, ngƣời có thu
nhập thấp tại khu vực đô thị, ngƣời có công với cách mạng, và thực hiện cấp đất giúp
đồng bào dân tộc thiểu số có điều kiện xây dựng nhà ở. Với sự ra đời của hàng loạt các
văn bản pháp luật nhƣ: Pháp lệnh nhà ở đƣợc ban hành ngày 6/4/1991; Hiến pháp
1992; Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở; Luật Đất đai
năm 1993 đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 1998, năm 2001; Luật Đất đai 2003; Luật Nhà ở
2005; Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và một số văn bản pháp luật khác, đã khẳng
định một chính sách mới, chính sách đứng đắn của Đảng và Nhà nƣớc về việc phát
triển nhà ở cho ngƣời dân.
1.2 Những vấn đề lý luận về nhà chung cƣ
1.2.1 Khái niệm về nhà chung cƣ
“Chung cƣ” (condominium) là khái niệm đã đƣợc ngƣời La Mã cổ đại sử dụng
từ thế kỷ thứ 6 trƣớc công nguyên. Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (đƣợc
viết tắc là “condo”), là từ đƣợc sử dụng phổ biến để chỉ các công trình chung cƣ, một
hình thức quyền sở hữu. Các căn hộ ở đƣợc tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn
viên khu đất chung cƣ, khi một ngƣời sở hữu căn hộ chung cƣ, ngƣời đó có quyền sở
hữu đối với không gian nằm giữa các bức tƣờng, sàn và trần căn hộ của mình, và một
quyền sử dụng chung không thể chia sẻ đối với tất cả “không gian chung” thuộc khuôn

viên dự án chung cƣ chứa căn hộ đó. Khái niệm chung cƣ condominium thƣờng đƣợc
sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung cƣ hoặc dùng để chỉ từng căn hộ
chung cƣ.
Tại Singapore2 – một quốc gia phát triển mạnh hệ thống nhà chung cƣ thì khái
niệm chung cƣ đƣợc sử dụng nhƣ một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp
lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở đƣợc xây dựng nhằm
mục đích khai thác tối đa quỷ đất.
Ở Việt Nam, khái niệm “nhà chung cƣ” đƣợc hiểu theo nghĩa tƣơng tự với các
khái niệm “nhà tập thể”, “cƣ xá” đó là nhà ở có nhiều căn hộ cho gia đình, cá nhân
sinh sống. Tùy vào từng thời điểm mà ngƣời ta sử dụng các thuật ngữ trên. Thuật ngữ

2

Tài liệu từ website: />
GVHD: Phạm Mai Phương

7

SVTH : Trần Thị Ngọc Nở


Hoạt động kinh doanh nhà chung cư
theo pháp luật hiện hành

“nhà chung cƣ” ngày nay đƣợc sử dụng phổ biến thay thế cho “nhà tập thể”, “cƣ xá”
bởi khái niệm “nhà chung cƣ” đã đƣợc các văn bản luật nhà ở quy định.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 70 Luật Nhà ở: “Nhà chung cƣ là nhà ở có từ
hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho
nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cƣ có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình,
cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cƣ”

và cũng theo quy định của luật nhà ở, nhà chung cƣ là nhà ở thƣơng mại, đƣợc phát
triển theo dự án xây dựng của tổ chức, cá nhân có chức năng kinh doanh nhà ở.
Nhƣ vậy, “nhà chung cƣ” đƣợc hiểu là nhà cao tầng, có nhiều căn hộ để ở,
ngƣời sở hữu căn hộ có quyền sở hữu riêng diện tích bên trong căn hộ và phần diện
tích thuộc sở hữu chung của cƣ dân sống trong nhà chung cƣ. Việc phát triển các dự án
nhà chung cƣ nhằm mục đích phát triển quỷ nhà ở trên cơ sở khai thác mật độ xây
dựng của quỹ đất.
Nhà chung cƣ ở Việt Nam đƣợc xem là nhà ở thƣơng mại do tổ chức , cá nhân
thuộc các thành phần kinh tế đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế
thị trƣờng nhƣng có những chung cƣ không phải là nhà ở thƣơng mại nhƣ chung cƣ là
nhà ở xã hội, nhà ở tái định cƣ,…Trong phạm vi công trình của đề tài này, tác giả chỉ
nghiên cứu nhà chung cƣ dƣới khía cạnh là nhà ở thƣơng mại.
Nhà ở thƣơng mại bao gồm nhà chung cƣ, nhà biệt thự và nhà ở riêng lẻ. Tuy
cùng là nhà ở thƣơng mại nhƣng giữa các loại nhà này có sự khác biệt.
Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang
đƣợc dùng vào mục đích khác) có sân, vƣờn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số
tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng
hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vƣờn, có diện tích xây dựng không vƣợt
quá 50% diện tích khuôn viên đất, đƣợc xác định là khu chức năng trong quy hoạch đô
thị đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt. Trong khi đó Luật Nhà ở chƣa có khái niệm
nhà ở riêng lẻ, chúng ta có thể hiểu nhà ở riêng lẻ là nhà ở riêng biệt, đƣợc xây dựng
theo thiết kế đã đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, pháp luật không quá khắc khe
khi quy định về diện tích xây dựng cũng nhƣ kiến trúc nhà riêng lẻ.
Nhìn chung, nhà biệt thự và nhà ở riêng lẻ có cùng điểm chung là chủ sở hữu có
quyền sở hữu riêng với tất cả diện tích thuộc ngôi nhà của mình, ở hai kiểu nhà này,
không có sở hữu chung nhƣ nhà chung cƣ. Mặt khác, xét về mật độ xây dựng thì nhà
chung cƣ thông thƣờng có mật độ cao hơn, các dự án nhà chung cƣ đền tận dụng khai
thác tối đa không gian thẳng đứng, xây dựng căn hộ để bán cho các chủ sở hữu. Theo
đó, lợi nhuận thu đƣợc từ dự án xây dựng nhà chung cƣ cũng lớn hơn dự án xây dựng
nhà ở thƣơng mại khác.

GVHD: Phạm Mai Phương

8

SVTH : Trần Thị Ngọc Nở


Hoạt động kinh doanh nhà chung cư
theo pháp luật hiện hành

Trong sự phát triển nhanh chóng của các đô thị vào thời gian gần đây, các tòa
nhà cao tầng dần xuất hiện ở các vị trí đắc địa với thiết kế đẹp, sang trọng. Các tòa nhà
này thƣờng sử dụng diện tích phía dƣới làm trung tâm thƣơng mại, cho các doanh
nghiệp thuê làm văn phòng và diện tích phía trên là các căn hộ dùng để ở. Thực chất,
đây không phải là nhà chung cƣ mà là nhà phức hợp. Bởi là nhà chung cƣ thì chỉ bao
gồm các căn hộ để ở còn nhà phức hợp vừa có phần chung cƣ đúng nghĩa, vừa có các
vật, kiến trúc thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tƣ hoặc một bên thứ ba để khai thác thu
lợi, không phục vụ tới nhu cầu thiết yếu của các hộ dân tại đây. Cũng chính vì pháp
luật chƣa có quy định cụ thể về loại hình nhà ở phức hợp này nên ngƣời dân đã có sự
nhầm lẫn giữa hai loại nhà trên.
Tóm lại, nhà chung cƣ là mô hình nhà ở ra đời ở nƣớc ta từ lâu, tuy nhiên khái
niệm “nhà chung cƣ” mới đƣợc pháp luật quy định trong Luật nhà ở năm 2005. Cũng
từ thời điểm này, mô hình nhà chung cƣ phát triển mạnh mẽ và ngày càng phổ biến.
Việc phát triển nhà chung cƣ không chỉ đem lại bộ mặt mới cho đô thị, góp phần tạo
nguồn cung cho thị trƣờng mà nó còn đáp ứng đƣợc lối sống hiện đại tất bật của cƣ
dân thành thị.
1.2.2 Đặc điểm nhà chung cƣ
Từ khái niệm về nhà chung cƣ, chúng ta thấy đƣợc nhà chung cƣ có những đặc
điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, nhà chung cƣ là nhà ở thƣơng mại, do tổ chức, cá nhân có khả năng
kinh doanh nhà ở đầu tƣ xây dựng theo dự án. Dự án đầu tƣ này phải có sự phê duyệt,
kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền. Theo quy định của Luật nhà ở thì nhà ở thƣơng
mại là nhà ở đƣợc đầu tƣ xây dựng để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu của thị trƣờng.
Nhƣ vậy, sự phát triển nhà chung cƣ còn tùy thuộc vào nhu cầu của thị trƣờng, giá cả
chịu sự chi phối bởi quan hệ cung cầu. Cũng bởi là nhà ở thƣơng mại mà chủ đầu tƣ
xây dựng nhà chung cƣ phải có chức năng kinh doanh nhà ở, thông qua việc đăng ký
kinh doanh (hoặc thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tƣ của nhà đầu tƣ nƣớc ngoài)
mà nhà nƣớc có thể quản lý đƣợc hoạt động của các dự án xây dựng nhà chung cƣ, góp
phần xây dựng thị trƣờng nhà ở minh bạch.
Thứ hai, nhà chung cƣ là nơi có nhiều hộ gia đình, cá nhân sinh sống theo hình
thức các căn hộ khép kín. Nếu với loại nhà ở riêng lẻ, hộ gia đình, cá nhân sinh sống
trong các ngôi nhà riêng với diện tích khá lớn, có cổng, tƣờng bao ngăn cách với
những ngôi nhà khác thì nhà chung cƣ là tập hợp các căn hộ khép kín đƣợc sắp xếp
theo không gian thẳng đứng. Trong căn hộ có kết cấu không gian đáp ứng đƣợc nhu
cầu sinh hoạt nhƣ phòng ngủ, phòng khách, nhà bếp, nhà vệ sinh,…
Thứ ba, nhà chung cƣ có phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu
nhà chung cƣ và sở hữu riêng của hộ gia đình, cá nhân.
GVHD: Phạm Mai Phương

9

SVTH : Trần Thị Ngọc Nở


Hoạt động kinh doanh nhà chung cư
theo pháp luật hiện hành

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cƣ bao gồm: Phần diện tích bên trong căn
hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác

trong nhà chung cƣ đƣợc công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ
thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở
hữu riêng.
Phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của
nhà chung cƣ ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; Không gian và hệ thống kết cấu
chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cƣ, gồm khung, cột, tƣờng
chịu lực, tƣờng bao ngôi nhà, tƣờng phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thƣợng, hành
lang, cầu thang bộ, thang máy, đƣờng thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe,
hệ thống cấp điện, nƣớc, gas, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nƣớc, bể
phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; Hệ
thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhƣng đƣợc kết nối với nhà chung cƣ đó.
Nhìn chung, diện tích thuộc sở hữu riêng là phần diện tich gắn liền với từng căn
hộ, đảm bảo nhu cầu cơ bản về không gian sinh hoạt, còn diện tích thuộc phần sở hữu
chung là những phần diện tích còn lại, có vai trò trong việc tạo dựng không gian cộng
đồng nhà chung cƣ và hơn hết ảnh hƣởng tới một số nhu cầu của ngƣời dân sống trong
nhà chung cƣ nhƣ bãi gửi xe, lồng xả rác,…Yếu tố sở hữu chung, sở hữu riêng luôn
gắn liền với nhà chung cƣ, cả hai tạo nên không gian sinh hoạt hoàn chỉnh, đáp ứng
nhu cầu cho ngƣời dân sống trong nhà chung cƣ.
1.2.3 Vai trò nhà chung cƣ
Nhà chung cƣ mới phát triển mạnh ở Việt Nam trong những năm gần đây
nhƣng đã góp phần tích cực trong việc phát triển thị trƣờng nhà ở, đáp ứng nhu cầu về
mặt nhà ở cho ngƣời dân, đặc biệt là ngƣời dân đô thị. Vai trò của nhà chung cƣ tập
trung thể hiện ở góc độ kinh tế và góc độ xã hội. Cụ thể:
Thứ nhất, ở góc độ kinh tế, nhà chung cƣ vừa phù hợp với khả năng tài chính
của khách hàng vừa đem lại khoản lợi nhuận đáng kể cho chủ đầu tƣ kinh doanh nhà ở
chung cƣ.
Trong thực tế, giá cả bất động sản ở nƣớc ta đang ở mức rất cao so với nhiều
nƣớc trên thế giới, một m2 nhà có mặt tiền tại trung tâm Hà Nội và thành phố Hồ Chí
Minh hiện nay lên tới 5.000 USD, trong khi thu nhập trung bình của một ngƣời dân
vốn chỉ khoảng từ 1.500 đến 2.000 USD/năm.

Trong tình hình nền kinh tề lạm phát nhƣ hiện nay, giá nhà ở tăng lên nhanh
chóng, việc chuyễn hƣớng từ sở hữu nhà ở riêng lẻ qua sở hữu căn hộ chung cƣ là một
lựa chọn hợp lý của ngƣời dân đặc biệt đối với các gia đình trẻ. Bởi giá cả các căn hộ
không quá cao, đối với nhà chung cƣ trung bình thì giá chỉ từ 600 triệu/căn hộ có diện
tích 70m2, trong khi đó, nhà ở riêng lẻ với diện tích tƣơng tự có giá từ 2 tỷ đồng.
GVHD: Phạm Mai Phương

10

SVTH : Trần Thị Ngọc Nở


Hoạt động kinh doanh nhà chung cư
theo pháp luật hiện hành

Trong khi đó, thiết kế căn hộ hợp lý, tuy diện tích nhỏ nhƣng đáp ứng đƣợc nhu
cầu về không gian sinh hoạt của ngƣời dân.
Mặt khác, việc phát triển nhà chung cƣ cũng đem lại nguồn lợi nhuận đáng kể
cho chủ đầu tƣ. Là nhà ở thƣơng mại, nhà chung cƣ đƣợc xây dựng theo dự án đầu tƣ.
So với những loại nhà ở thƣơng mại khác nhƣ biệt thự, nhà phố….thì nhà chung cƣ
đƣợc chủ đầu tƣ lựa chọn bởi nó đem lại nguồn lợi nhuận lớn. Trong quá trình đầu tƣ,
trên diện tích đất, chủ đầu tƣ xây dựng dự án nhà chung cƣ có thể khai thác tối đa mật
độ xây dựng cho phép, đặc biệt ở những vị trí đất không quá giới hạn độ cao của công
trình. Các nhà chung cƣ đƣợc xây dựng thƣờng là những ngôi nhà cao tầng, có rất
nhiều căn hộ, vì vậy, chủ đầu tƣ thu đƣợc rất nhiều lợi nhuận từ việc đầu tƣ xây dựng
nhà chung cƣ.
Thứ hai, dƣới góc độ xã hội, nhà chung cƣ đáp ứng nhu cầu nhà ở của ngƣời
dân, tạo nên môi trƣờng sống đô thị văn minh, khang trang, hiện đại.
Trong những năm gần đây, nhà nƣớc đã có nhiều chính sách khuyến khích dự
án phát triển nhà chung cƣ. Chính phủ cũng đã thực hiện chủ trƣơng chuyển việc phát

triển nhà ở có quy mô nhỏ, lẻ sang phát triển nhà ở theo mô hình nhà chung cƣ đồng
bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Đảm bảo việc phát triển nhà ở đồng thời với
việc xây dựng đồng bộ các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nhƣ hệ thống
đƣờng giao thông, hệ thống cấp thoát nƣớc, hệ thống điện, các trƣờng học, nhà trẻ, các
khu vui chơi giải trí và các dịch vụ đô thị khác, tạo điều kiện để nâng cao đời sống về
vật chất và tinh thần của ngƣời dân. Hiện nay, trong cả nƣớc có hơn 2.500 dự án nhà ở
đã và đang đƣợc triển khai thực hiện. Các dự án này không chỉ tạo thêm vẻ đẹp cho
kiến trúc đô thị mà còn góp phần tạo bộ mặt đô thị của đất nƣớc ta ngày một văn minh
và hiện đại hơn. (dự thảo) Ví dụ nhƣ khu vực quận 7, quận Bình Thành, Quận 2…ở
thành phố Hồ Chí Minh.
Mặt khác nhà chung cƣ nay đƣợc tổ chức quản lý vận hành đồng bộ, chuyên
nghiệp đã xóa bỏ đƣợc tâm lý không tốt về những khu nhà ở tập thể và chung cƣ cũ
trƣớc đây, đang thu hút đƣợc sự quan tâm của các tấng lớp dân cƣ đô thị, từng bƣớc
góp phần hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại. Phát triển nhà chung cƣ tạo ra
không gian sống hòa đồng, hiện đại về hạ tầng, bảo đảm thuận lợi và dễ dàng cho công
tác quản lý dân cƣ.
Vai trò xã hội của nhà chung cƣ còn thể hiện ở việc nhà chung cƣ cung cấp
lƣợng nhà ở lớn, tạo nguồn cung cho thị trƣờng nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở của
ngƣời dân, đặc biệt là ngƣời dân đô thị, góp phần thực hiện chính sách nhà ở của Đảng
và nhà nƣớc.
Thật vậy, nhu cầu về nhà ở tại khu vực đô thị trong những năm tới đến năm
2020 là rất lớn do nƣớc ta đang trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa- hiện đại hóa,
GVHD: Phạm Mai Phương

11

SVTH : Trần Thị Ngọc Nở


Hoạt động kinh doanh nhà chung cư

theo pháp luật hiện hành

với tốc độ đô thị nhanh. Nhu cầu nhà ở tại khu vực đô thị phát sinh từ việc gia tăng
dân số tự nhiên và cơ học cũng nhƣ sự thay đổi cơ cấu hộ gia đình. Ở các thành phố
lớn, lƣợng ngƣời tập trung về để học tập, làm việc ngày càng nhiều, trong khi đó đất
đai ngày càng khan hiếm, phát triển nhà ở theo mô hình chung cƣ đã đem lại hiệu quả
tích cực, giải quyết bài toán nhà ở cho ngƣời dân đô thị.
Theo báo cáo nghiên cứu thị trƣờng Thành Phố Hồ Chí Minh của công ty
Savills Việt Nam trong quý II năm 2010 có khoảng 11.200 căn hộ để bán trong thị
trƣờng sơ cấp, tăng khoảng 24% so với quý I năm 2010.
Nguồn cung sơ cấp chủ yếu ở các quận: Bình Tân, Bình Thạnh và Quận 2 dẫn
đầu nguồn cung sơ cấp với thị phần tƣơng ứng là 14%, 14% và 12%.
Mặt khác có khoảng 49.400 căn hộ trong thị trƣờng thứ cấp tại Thành Phố Hồ
Chí Minh tăng 2.160 căn so với quý I năm 2010. Quận 7, Quận Bình Thạnh và Quận 2
vẫn là ba quận dẫn đầu về số lƣợng căn hộ trên thị trƣờng thứ cấp với thị phần tƣơng
ứng là 25%, 12% và 10%. Ƣớc tính vào năm 2012, sẽ có 5o dự án nhà chung cƣ đƣợc
xây dựng xong, cung cấp cho thị trƣờng khoảng hơn 80.000 căn hộ.
Nhƣ vậy, các dự án nhà chung cƣ cung cấp lƣợng lớn căn hộ cho thị trƣờng nhà
ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho ngƣời dân, hỗ trợ tích cực trong chính sách nhà ở cho
ngƣời dân đô thị của nhà nƣớc, góp phần ổn định xã hội.
Nhìn chung, vai trò của nhà chung cƣ thể hiện ở hai mặt kinh tế và xã hội. Ở
khía cạnh kinh tế, nhà chung cƣ với giá cả vừa phải, phù hợp với khả năng tài chính
của ngƣời dân, tạo điều kiện để ngƣời dân sở hữu nhà ở. Mặt khác, việc phát triển dự
án nhà ở chung cƣ đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tƣ, tạo điều kiện phát triển thị trƣờng
nhà ở, qua đó, Nhà nƣớc có thêm nguồn thu vào ngân sách. Về mặt xã hội, nhà chung
cƣ có vai trò to lớn trong việc xây dựng bộ mặt đô thị hiện đại, tạo dựng nếp sống đô
thị văn minh, và hơn hết là vai trò tạo nguồn cung nhà ở cho ngƣời dân, hỗ trợ tích cực
chính sách nhà ở của Đảng và nhà nƣớc. Trong dự thảo Chiến lƣợc phát triển nhà ở
đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Bộ xây dựng đã đề ra chỉ tiêu: tăng tỷ lệ nhà
ở chung cƣ cao tầng phù hợp với điều kiện của từng đô thị để tiết kiệm quỷ đất, tạo

diện mạo và cuộc sống đô thị văn minh, công nghiệp và hiện đại. Phấn đấu đến năm
2020, nâng tỷ lệ nhà ở chung cƣ tại khu vực đô thị trên cả nƣớc đạt 15% (hiện tại là
4%); tại Hà Nội tỷ lệ chung cƣ đạt 25- 30% (hiện tại là 17%); tại Thành Phố Hồ Chí
Minh tỷ lệ chung cƣ đạt 18- 20% (hiện tại là 6%); tại các đô thị loại I tỷ lệ nhà chung
cƣ đạt 15% (hiện tại là 4- 6%); tại các đô thị khác tỷ lệ nhà ở chung cƣ đạt 5- 7%; Với
những vai trò quan trọng, việc phát triển nhà chung cƣ hiện nay đang là yêu cầu và là
xu hƣớng của việc phát triển một đô thị văn minh, hiện đại.

GVHD: Phạm Mai Phương

12

SVTH : Trần Thị Ngọc Nở


Hoạt động kinh doanh nhà chung cư
theo pháp luật hiện hành

1.3

Những vấn đề lý luận về kinh doanh nhà chung cƣ

1.3.1 Khái niệm chung về kinh doanh
“Kinh doanh” là một trong những hoạt động phong phú nhất của loài ngƣời.
Hoạt động kinh doanh thƣờng đƣợc thông qua các thể chế kinh doanh nhƣ công ty, tập
đoàn, doanh nghiệp tƣ nhân… nhƣng cũng có thể là hoạt động tự thân của các cá nhân.
Kinh doanh là phƣơng thức hoạt động kinh tế trong điều kiện tồn tại nền kinh tế hàng
hoá, gồm tổng thể những phƣơng pháp, hình thức và phƣơng tiện mà chủ thể kinh tế
sử dụng để thực hiện các hoạt động kinh tế của mình (bao gồm quá trình đầu tƣ, sản
xuất , vận tải ,thƣơng mại, dịch vụ…) trên cơ sở vận dụng quy luật giá trị cùng với các

quy luật khác, nhằm đạt mục tiêu vốn sinh lời cao nhất. Để đánh giá các hoạt động
kinh doanh, ngƣời ta có nhiều chỉ tiêu khác nhau nhƣ doanh thu, tăng trƣởng, lợi
nhuận biên, lợi nhuận ròng…
Theo từ điển luật học: Kinh doanh là các hoạt động đầu tƣ, sản xuất, mua bán
cung ứng dịch vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập thƣờng xuyên
trên thị trƣờng nhằm mục đích lợi nhuận. (Trƣờng Đại học Luật Hà nội (2000), Từ
điển giải thích thuật ngữ luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội.)
Theo từ điển tiếng Việt: Kinh doanh là tổ chức việc sản xuất, buôn bán sao cho
sinh lời. (Viện ngôn ngữ học ( 1997),Từ điển tiếng việt, Nxb Đà nẵng.)
Theo khoản 2 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2005: “Kinh doanh là việc thực
hiện một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tƣ từ sản xuất đến tiêu
thụ sản phẩm hoặc thực hiện dịch vụ trên thị trƣờng nhằm mục đích sinh lời”.
Nhƣ vậy, từ các định nghĩa về kinh doanh chúng ta có thể thấy kinh doanh đƣợc
nhận biết qua các dấu hiệu sau:
- Phải mang tính nghề nghiệp, nghĩa là chúng đƣợc tiến hành một cách chuyên
nghiệp, thƣờng xuyên liên tục và mang lại nguồn thu nhập chính cho các chủ thể kinh
doanh.
- Phải đƣợc thực hiện một cách độc lập. Các chủ thể nhân danh mình để tiến
hành hoạt động kinh doanh. Họ tự quyết định mọi vấn đề liên quan và tự chịu trách
nhiệm về hoạt động của mình.
- Kinh doanh đƣợc các chủ thể tiến hành với mục đích tìm kiếm lợi nhuận.
1.3.2 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh nhà chung cƣ
1.3.2.1. Khái niệm kinh doanh nhà chung cư
Trong khái niệm kinh doanh nhà chung cƣ cũng mang ý nghĩa nhƣ khái niệm
“kinh doanh”, chỉ khác là khái niệm này bao gồm một đối tƣợng kinh doanh cụ thể là
nhà chung cƣ. Vậy “kinh doanh nhà chung cƣ” là hoạt động bỏ vốn để đầu tƣ xây
dựng, bán, cho thuê nhà chung cƣ của chủ đầu tƣ nhằm mục đích lợi nhuận.

GVHD: Phạm Mai Phương

13

SVTH : Trần Thị Ngọc Nở


Hoạt động kinh doanh nhà chung cư
theo pháp luật hiện hành

Trong quá trình kinh doanh nhà chung cƣ, chủ đầu tƣ phải bỏ ra một số vốn
nhất định ban đầu để đầu tƣ giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng sau đó mới
tiến hành bán, cho thuê nhà chung cƣ theo quy định của pháp luật.
Trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà chung
cƣ nói riêng có nhắc đến hoạt động đầu cơ, và trong thời gian qua khi thị trƣờng bất
động sản sôi động, thu hút sự quan tâm của ngƣời dân thì hiện tƣợng đầu cơ càng trở
nên phổ biến.
Về bản chất, hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ và đầu cơ nhà chung cƣ đều
có mục đích giống nhau đó là lợi nhuận, nhƣng về hành vi thì hoạt động kinh doanh và
đầu cơ hoàn toàn khác nhau. Bởi “đầu cơ” là hiện tƣợng các tổ chức, cá nhân lợi dụng
thời điểm mà thị trƣờng có nhiều biến động theo xu hƣớng tăng giá của loại hàng hóa
nào đó đƣợc dự báo trƣớc, để tích trữ. Sau đó, đợi đến thời điểm thị trƣờng có giá cả
tăng vọt rồi tung hàng tích trữ của mình ra nhằm thu về mức lợi nhuận cao.
Nhƣ vậy, đầu cơ nhà chung cƣ có nghĩa là ngƣời đầu cơ dự báo đƣợc thị trƣờng
nhà chung cƣ có biến động theo hƣớng tăng giá để mua vào tích trữ, đến thời điểm giá
chung cƣ tăng cao thì bán ra để thu lợi. Nếu nhƣ trong hoạt động kinh doanh nhà
chung cƣ ngƣời kinh doanh trở thành nhà đầu tƣ thật sự, bỏ vốn, công sức để xây dựng
nhà chung cƣ, tạo nguồn hàng cung cấp ra thị trƣờng thì trong hoạt động đầu cơ, ngƣời
đầu cơ không phải tiến hành bất kì hoạt động đầu tƣ nào, họ chỉ cần bỏ vốn mua vào
tích trữ và lúc giá tăng thì bán ra kiếm lợi thông qua phần chênh lệch. Hoạt động đầu
cơ không hề tạo ra nguồn cung sản phẩm cho thị trƣờng nhà ở chung cƣ. Mặc khác,
trong tình trạng thông tin thị trƣờng không minh bạch, ngƣời đầu cơ có điều kiện thuận

lợi để tung tin thất thiệt, đẩy giá nhà chung cƣ lên cao, tạo sốt ảo để mong bán thu lợi
lớn. Chính vì thế, trong thị trƣờng nhà chung cƣ vẫn còn tồn tại nghịch lý, các doanh
nghiệp kinh doanh nhà chung cƣ phải bỏ vốn xây dựng nhà chung cƣ, trải qua nhiều
giai đoạn với thời gian dài mới thu đƣợc lợi nhuận trong khi đó, mức lợi nhuận có khi
thấp hơn lợi nhuận mà những ngƣời đầu cơ thu đƣợc trên cơ sở mua đi bán lại nhà
chung cƣ do doanh nghiệp bán ra. Trên thực tế, giá bán căn hộ chung cƣ của ngƣời đầu
cơ cao hơn rất nhiều lần so với giá ban đầu khi nhà đầu tƣ bán ra thị trƣờng. Vì thế
hoạt động đầu cơ gây ra nhiều trở ngài lớn trong quá trình kinh doanh nhà chung cƣ.
Về phía chủ đầu tƣ, đầu cơ gây rối loạn thị trƣờng, khiến đầu tƣ không bền vững. Mặc
khác, đầu cơ còn gây khó khăn cho ngƣời dân trong quá trình tiếp cận nhà chung cƣ
với giá ban đầu.
Tóm lại, khái niệm kinh doanh nhà chung cƣ là một khái niệm vừa mang tính
pháp lý vừa mang tính kinh tế. Tựu trung lại, kinh doanh nhà chung cƣ là hoạt động bỏ
vốn đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê nhà chung cƣ của chủ đầu tƣ nhằm mục đích lợi
nhuận. Trên phƣơng diện kinh tế, xã hội, hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ có vai
GVHD: Phạm Mai Phương

14

SVTH : Trần Thị Ngọc Nở


Hoạt động kinh doanh nhà chung cư
theo pháp luật hiện hành

trò quan trọng trong quá trình phát triển thị trƣờng nhà ở. Dự án nhà chung cƣ cung
cấp cho thị trƣờng khối lƣợng lớn nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở của ngƣời dân. Mặc
khác, kinh doanh nhà chung cƣ tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nƣớc, giúp ổn
định kinh tế xã hội.
1.3.2.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh nhà chung cư

Hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, kinh doanh nhà chung cƣ là hoạt động yêu cầu nguồn vốn lớn, thời
gian thu hồi vốn lâu. Có thể nói đây là đặc điểm nổi bật của kinh doanh nhà chung cƣ
so với kinh doanh nhà ở khác. Bởi lẽ, dự án xây dựng nhà chung cƣ thƣờng có mật độ
xây dựng lớn, chủ yếu thiết kế là các tòa nhà cao tầng với trang thiết bị hiện đại. Theo
đó, thời gian xây dựng hoàn thành dự án sẽ lâu, tối thiểu khoảng 3 năm. Ngoài ra còn
chƣa kể đến các rủi ro trong thị trƣờng nhà ở, vì nhà chung cƣ có số lƣợng căn hộ lớn.
Trong khi đó các dự án xây dựng biệt thự hoặc nhà ở riêng lẻ thông thƣờng có quy mô
nhỏ, lƣợng vốn đầu tƣ cho dự án cũng ít nên thời gian thu hồi vốn sẽ nhanh. Do đó, để
kinh doanh nhà chung cƣ, nhà đầu tƣ phải có tiềm lực về tài chính thực sự, xây dựng
đƣợc chiến lƣợc kinh doanh dài hạn đồng thời vạch ra các vấn đề về quản lý nguồn
vốn, phân bổ chi phí, phân tích kinh doanh…đặc biệt phải xây dựng đƣợc nguồn vốn
dự phòng để tránh rủi ro của thị trƣờng.
Thứ hai, hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ mang tính cục bộ và khu vực. Đây
có thể đƣợc xem là đặc điểm vừa mang nét chung của hoạt động kinh doanh nhà ở vừa
mang nét riêng của hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ. Nét chung đƣợc thể hiện qua,
nhà ở luôn có vị trí cố định, vị trí nhà ở khác nhau sẽ đem lại cho nhà kinh doanh
những giá trị khác nhau. Bởi bất động sản là không đồng nhất. Nét riêng là bởi, nhà
chung cƣ là tập hợp nhiều căn hộ đƣợc xây dựng trên diện tích lớn, vị trí của nhà
chung cƣ ảnh hƣởng tới giá trị tập hợp của căn hộ đó. Chẳng hạn, nếu nhà ở riêng lẻ
đƣợc xây dựng ở vị trí không tốt thì nhà kinh doanh chỉ chịu ảnh hƣởng từ một khách
hàng, nhƣng nếu nhà chung cƣ xây dựng ở những vị trí không thuận lợi, thì giá trị nhà
chung cƣ sẽ bị hạ thấp xuống rất nhiều lần bởi nhiều khách hàng. Vì thế, mô hình kinh
doanh nhà chung cƣ sẽ khác nhau theo từng đại bàn, không thể áp dụng mô hình kinh
doanh ở địa bàn này cho địa bàn khác đƣợc. Mặc khác, chủ đầu tƣ cần phải có khả
năng nhận biết, đánh giá sự giống và khác nhau của hoạt động kinh doanh nhà chung
cƣ ở các khu vực để từ đó xây dựng nên kế hoạch kinh doanh phù hợp.
Thứ ba, kinh doanh nhà chung cƣ là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hƣởng mạnh
mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nƣớc. Chúng ta có thể thấy thời gian vừa qua,
thị trƣờng nhà chung cƣ đã có rất nhiều biến động theo những chính sách của nhà nƣớc

nhƣ các chính sách về đất đai, thuế, tín dụng, thủ tục hành chính... Có sự ảnh hƣởng
này là do ở nƣớc ta hiện nay đất đai là do nhà nƣớc quản lý thông qua các quy định
GVHD: Phạm Mai Phương

15

SVTH : Trần Thị Ngọc Nở


Hoạt động kinh doanh nhà chung cư
theo pháp luật hiện hành

pháp luật về đất đai, nhà ở,…Mặt khác, nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội
chủ nghĩa, vẫn chịu sự can thiệp của nhà nƣớc, chƣa thể tự vận hành theo cơ chế vốn
có của nó. Nhìn chung, thị trƣờng nhà ở nói chung chịu sự ảnh hƣởng từ các chính
sách, và kinh doanh nhà chung cƣ chịu ảnh hƣởng mạnh mẽ nhất. Bởi, các dự án nhà
chung cƣ thông thƣờng thời gian xây dựng lâu, các chính sách đƣợc ban hành theo
kiểu hành chính, đột ngột khiến chủ đầu tƣ không có thời gian chuẩn bị. Ví dụ nhƣ các
chính sách điều tiết về tín dụng cho vai bất động sản của Ngân hàng nhà nƣớc trong
thời gian qua đã khiến cho nhiều dự án xây dựng nhà chung cƣ không thể thực hiện,
bởi việc ban hành chính sách đột ngột, mang tính hành chính, mệnh lệnh. Theo đó, nhà
đầu tƣ phải cắt bỏ các dự án chƣa xây dựng, còn các dự án đang xây dựng thì lâm vào
tình trạng thiếu vốn, không thể xây dựng tiếp. Chính vì thế, để hoạt động kinh doanh
nhà chung cƣ đƣợc thuận lợi, nhà kinh doanh phải am hiểu các quy định của pháp luật
liên quan, đặc biệt phải biết cách phân tích, đánh giá các chính sách của nhà nƣớc để
từ đó xây dựng phƣơng hƣớng, kế hoạch kinh doanh phù hợp.
Thứ tư, kinh doanh nhà chung cƣ vừa là hoạt động đa ngành vừa là hoạt động
kinh doanh đặc thù. Tính đặc thù thể hiện ở các vấn đề nhƣ: thông tin thị trƣờng không
minh bạch, thị trƣờng không hoàn chỉnh cung phản ứng chậm hơn cầu…Tính đa ngành
thể hiện qua việc cần vận dụng nhiều ngành nghề khác nhau trong quá trình kinh

doanh. Điển hình nhƣ, khâu đầu tƣ xây dựng cần các vấn đề về kinh tế nhƣ định giá,
tính toán khả năng sinh lợi, vốn, chi phí …cần các vấn đề kỹ thuật nhƣ thiết kế, kiến
trúc…Và sau khi sản phẩm hình thành tham gia vào thị trƣờng thì cần đến maketting
sản phẩm, môi giới,…Cũng giống nhƣ đặc điểm về tính nhạy cảm, chịu ảnh hƣởng
mạnh mẽ của pháp luật, chính sách, đặc điểm này cũng tồn tại ở các hoạt động kinh
doanh nhà ở khác, tuy nhiên trong kinh doanh nhà chung cƣ thì nó thể hiện mạnh mẽ,
rõ nét nhất. Do quy mô, tính chất của nhà chung cƣ lớn rất nhiều lần so với các dự án
nhà ở khác, từ dó yêu cầu về kinh tế, kỹ thuật, maketting bán hàng…cũng nhiều hơn.
Chính vì vậy, có thể nói hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ là một hoạt động tổng
hợp, yêu cầu nhiều giai đoạn, nhiều quá trình, liên quan tới nhiều ngành nghề khác.
Tóm lại, hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ là một hoạt động phức tạp, yêu
cầu nguồn vốn lớn để đầu tƣ lâu dài, chịu sự chi phối của các chính sách, pháp luật vì
thế hoạt động này tiềm ẩn nhiều rũi ro. Vì thế nhà kinh doanh cần phải trang bị những
kiến thức về kinh tế, pháp luật, nhạy bén trong việc nắm bắt chính sách để hông rơi
vào thế bị động. Mặc khác, nhà nƣớc cũng cần có những chính sách phù hợp để quản
lý hoạt động này.

GVHD: Phạm Mai Phương

16

SVTH : Trần Thị Ngọc Nở


Hoạt động kinh doanh nhà chung cư
theo pháp luật hiện hành

1.4 Quá trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung cƣ
ở Việt Nam
Trƣớc những năm 1990, việc phát triển nhà ở chủ yếu thông qua hình thức giao

đất nhỏ lẻ để từng hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở, thị trƣờng nhà ở chƣa hình
thành. Nhà nƣớc quản lý thông qua chính sách bao cấp về nhà ở.
Năm 1991, theo Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, pháp lệnh nhà
ở đƣợc ban hành, ở vào thời điểm này, tổ chức cá nhân đƣợc phép kinh doanh nhà ở
bằng việc xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động khác theo
quy định của pháp luật. Theo đó, pháp lệnh cũng có nhiều điều khoản quy định về
quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở, quy định về hợp đồng mua bán nhà ở cũng
nhƣ các quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu…Tuy nhiên, pháp lệnh chƣa có
quy định các loại nhà đƣa vào kinh doanh, chỉ mới dừng lại ở nhà ở nói chung. Vì thế,
trên thực tế lúc này có hình thành những nhà cao tầng với nhiều căn hộ khép kín có
bản chất là nhà chung cƣ nhƣng với những tên gọi khác nhau nhƣ nhà tập thể hay cƣ
xá ...những tên gọi này không có trong văn bản pháp luật mà hình thành theo cách gọi
của ngƣời dân.
Khi NĐ 61/1994/NĐ-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở đƣợc ban hành, đã
quy định cụ thể hơn về đối tƣợng kinh doanh nhà ở, về bảng giá chuẩn tối thiểu nhà ở
xây dựng mới. Tuy nhiên nghị định chỉ mới chia nhà ở ra thành nhà biệt thự và nhà ở
theo cấp từ 1 đến 4. Đến NĐ 21/1996 sửa đổi bổ sung NĐ 61/1994 đã bổ sung thêm
quy định về hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ theo
cấu trúc kiểu căn hộ. Nhƣ vậy, vào thời điểm này, nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ đã
phát triển và đƣợc pháp luật điều chỉnh nhƣ một kiểu nhà ở riêng biệt. Bản chất của
kiểu nhà ở này chính là nhà chung cƣ theo định nghĩa của Luật nhà ở, bởi nó có nhiều
tầng, nhiều căn hộ dành cho các hộ gia đình sinh sống. Tuy nhiên khái niệm chung cƣ
lúc này chƣa thật sự ra đời.
Năm 2001, NĐ 71/2001/NĐ-CP ra đời quy định về ƣu đãi đầu tƣ xây dựng nhà
ở để bán và cho thuê đã tạo điều kiện để thị trƣờng nhà ở phát triển mạnh mẽ, đặc biệt
là nhà chung cƣ. Nghị định tuy không định nghĩa một cách trực tiếp nhà chung cƣ
nhƣng qua cách quy định tại Điều 2, ta có thể hiểu: nhà chung cƣ cao tầng là dự án nhà
ở cao tầng (từ 5 tầng trở lên đối với Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ 3 tầng trở
lên đối với các tỉnh, thành phố khác); có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và
lối đi chung. Nhƣ vậy, nhà chung cƣ đã đƣợc pháp luật thừa nhận và có nhiều quy định

ƣu đãi cho chủ đầu tƣ trong quá trình thực hiện dự án xây dựng nhà chung cƣ để đƣa
vào kinh doanh. Cụ thể:
Về vấn đề đền bù, giải phóng mặt bằng: Chủ đầu tƣ dự án xác định phƣơng án
đền bù, giải phóng mặt bằng, quỷ đất phục vụ tái định cƣ trình UBND cấp tỉnh phê
GVHD: Phạm Mai Phương

17

SVTH : Trần Thị Ngọc Nở


Hoạt động kinh doanh nhà chung cư
theo pháp luật hiện hành

duyệt. Trong trƣờng hợp cần thiết để đảm bảo tiến độ của dự án thì chủ đầu tƣ đƣợc bổ
sung chi phí hỗ trợ di chuyển, nhƣng phải đảm bảo hiệu quả kinh tế của dự án. Nếu
chủ đầu tƣ dự án đƣợc giao đất thì phải nộp tiền sử dụng đất và phải đền bù thiệt hại về
đất thì số tiền sử dụng đất phải nộp đƣợc trừ toàn bộ số tiển đền bù thiệt hại về đất của
dự án, nhƣng tối đa không vƣợt quá tổng số tiền sử dụng đất mà chủ đầu tƣ phải nộp.
Trong trƣờng hợp chủ đầu tƣ dự án là các doanh nghiệp trong nƣớc gặp khó khăn về
vốn thì đƣợc Nhà nƣớc tạo điều kiện cho vai vốn để thực hiện đền bù, giải phóng mặt
bằng. Chủ đầu tƣ dự án chủ trì, phối hợp với UBND địa phƣơng để thống nhất phƣơng
án đền bù, kinh phí, tiến độ giải phóng mặt bằng và việc thanh quyết toán đối với công
tác giải phóng mặt bằng. UBND địa phƣơng có trách nhiệm cùng phối hợp tổ chức
thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng theo tiến độ và bàn giao mặt bằng xây
dựng cho nhà thầu xây dựng.
Về điều kiện về giao, nhận thầu xây dựng: Kế hoạch đấu thầu, kết quả đấu thầu
xây lắp các dự án nhà ở do ngƣời có thẩm quyền hoặc cấp có thẩm quyền theo quy
định của Quy chế đấu thầu xem xét, phế duyệt. Chủ đầu tƣ dự án có thể lập kế hoạch
đấu thầu để trình duyệt đồng thời với báo cáo nghiên cứu khả thi. Chủ đầu tƣ dự án

đƣợc phép tự thực hiện xây dựng hoặc chọn nhà thầu xây dựng (không phải đấu thầu)
các công trình, hạng mục công trình hoặc gói thầu sử dụng trên 50% vốn đầu tƣ là vốn
hợp pháp của chính chủ đầu tƣ (vốn tự có, vốn ứng trƣớc của tổ chức, cá nhân).
Về điều kiện về huy động vốn đầu tƣ: Chủ đầu tƣ dự án đƣợc huy động vốn ứng
trƣớc của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về nhà ở; đƣợc vay vốn của các tổ chức tín
dụng và áp dụng các hình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp
luật. Đƣợc Nhà nƣớc xem xét cho vay vốn từ Quỹ hổ trợ phát triển hoặc đƣợc bảo lảnh
tín dụng đầu tƣ theo quy định tại NĐ 43/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 6 năm 1999 của
Chính phủ hoặc vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ phát triển đô thị.
Ngoài ra chủ đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ còn đƣợc các ƣu đãi về tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp…Ngoài việc ƣu
đãi cho nhà đầu tƣ trong nƣớc, NĐ 71/2001 còn có các quy định ƣu đãi cho các doanh
nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài tham gia thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng nhà chung
cƣ tại Việt Nam nhƣ các ƣu đãi về tiền thuê đất, thuế thu nhập doanh nghiệp…
Vì thế, có thể nói NĐ 71/2001 đã tạo một bƣớc tiến lớn, thúc đẩy hoạt động nhà
kinh doanh nhà chung cƣ phát triển mạnh mẽ. So với các văn bản trƣớc nhƣ Pháp lệnh
nhà ở, NĐ 61/1994, NĐ 71/2001 đã có nhiều quy định mới mẽ, phù hợp với xu thế đầu
tƣ thị trƣờng nhà chung cƣ, phá bỏ các rào cản về thủ tục, đồng thời, các quy định
pháp luật không còn chung chung, dễ áp dụng trên thực tế.
Pháp luật là kiến trúc thƣợng tầng, vận động phát triển theo sự thay đổi của cơ
sở hạ tầng, để từ đó, pháp luật đƣợc phù hợp, phát huy vai trò điều chỉnh của mình.
GVHD: Phạm Mai Phương

18

SVTH : Trần Thị Ngọc Nở


Hoạt động kinh doanh nhà chung cư
theo pháp luật hiện hành

Sau khi NĐ 71/2001 ra đời, hoạt động kinh doanh nhà ở nói chung và nhà chung cƣ
nói riêng phát triển mạnh mẽ, kéo theo sự phát triển của thị trƣờng bất động sản. Có
nhiều quan hệ mới ra đời, đặt ra yêu cầu phải có hệ thống pháp luật điều chỉnh phù
hợp. Năm 2005 Quốc hội ban hành Luật Nhà ở, năm 2006 Luật Kinh doanh bất động
sản ra đời, theo đó Chính phủ, các Bộ, ban ngành ban hành nghị định, thông tƣ để
hƣớng dẫn thi hành luật. So với NĐ 71/2001, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động
sản có nhiều điểm tiến bộ trong việc ban hành các quy định phù hợp với thị trƣờng nhà
ở, khắc phục những bất cập trƣớc đó. Cụ thể nhƣ các quy định về vấn đề điều kiện của
chủ đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ, các hình thức huy động vốn, mua bán nhà chung
cƣ hình thành trong tƣơng lai, vấn đề sở hữu chung, sở hữu riêng, vấn đề cải tạo nhà
chung cƣ.
Có thể nói các quy định của pháp luật nhà ở đã tạo ra hành lang pháp lý điều
chỉnh khá hiệu quả hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ. Tuy vẫn còn một số hạn chế,
nhƣng vai trò của Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006
đối với thị trƣờng nhà chung cƣ là không thể phủ nhận. Các văn bản pháp luật trên đã
tạo nên hệ thống các quy định khá thống nhất, vừa bảo vệ quyền lợi của ngƣời dân khi
tham gia thị trƣờng nhà chung cƣ vừa có các quy định hỗ trợ cho chủ đầu tƣ trong quá
trình thực hiện dự án. Vì thế, thị trƣờng nhà chung cƣ trong những năm gần đây phát
triển rất mạnh mẽ, với nhiều loại hình, nhiều cấp độ với giá cả khác nhau tạo nguồn
cung lớn cho thị trƣờng nhà ở, đáp ứng đƣợc nhu cầu nhà ở của ngƣời dân, đặc biệt là
ngƣời dân ở các đô thị.
Nhìn chung, quá trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung
cƣ ở Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn, phụ thuộc vào tình hình kinh tế xã hội và
chính sách của nhà nƣớc. Pháp lệnh nhà ở năm 1991 đƣợc xem là văn bản pháp luật
đầu tiên điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở ở nƣớc ta, tạo điều kiện cho thị trƣờng
nhà ở phát triển. Khi các NĐ 61/1994 và 71/2001 lần lƣợt ra đời đã có những quy định
cụ thể hơn các vấn đề kinh doanh nhà chung cƣ cũng nhƣ các ƣu đãi cho chủ đầu tƣ
trong quá trình thực hiện dự án. Góp phần thúc đẩy thị trƣờng nhà chung cƣ phát triển
mạnh mẽ. Năm 2005 với sự xuất hiện của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động

sản năm 2006 đã dần hoàn thiện các quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở nói chung
và kinh doanh nhà chung cƣ nói riêng. Từ đó, tạo nên tâm lý an toàn cho ngƣời dân
khi tham gia vào thị trƣờng nhà chung cƣ, góp phần thúc đẩy thị trƣờng nhà chung cƣ
phát triển.

GVHD: Phạm Mai Phương

19

SVTH : Trần Thị Ngọc Nở


Hoạt động kinh doanh nhà chung cư
theo pháp luật hiện hành

Chƣơng 2:
HOẠT ĐỘNG KINH DOANH NHÀ CHUNG CƢ THEO QUY ĐỊNH
CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM
2.1

Đầu tƣ tạo lập nhà chung cƣ
Trong hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ thì quá trình đầu tƣ tạo lập nhà

chung cƣ có một vai trò quan trọng, đó là việc tạo ra nguồn cung sản phẩm nhà chung
cƣ để tham gia vào thị trƣờng, đáp ứng nhu cầu của ngƣời dân về nhà ở. Đây là hoạt
động đầu tƣ nhà ở thƣơng mại, việc đầu tƣ tạo lập nhà chung cƣ đƣợc pháp luật về
kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở quy định về các loại chủ đầu tƣ, điều kiện của
chủ đầu tƣ cũng nhƣ quy định về các hình thức huy động vốn xây dựng nhà chung cƣ.
2.1.1 Chủ đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ
Cùng với quá trình phát triển kinh tế xã hội, quá trình phát triển khu dân cƣ thì

Đảng và Nhà nƣớc đã có những chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng,
về minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức cá nhân tham gia phát
triển nhà ở, tạo quỹ nhà đáp ứng nhu cầu ngƣời dân.
Trƣớc khi Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đƣợc
ban hành, hoạt động kinh doanh nhà ở đƣợc điều chỉnh bởi NĐ 61/1994 và đƣợc sửa
đổi bổ sung bởi NĐ 21/1996 theo đó các đối tƣợng đƣợc phép kinh doanh nhà ở chỉ là
các tổ chức cá nhân trong nƣớc, cá nhân là công dân Việt Nam định cƣ ở Việt Nam,
khi đó đối tƣợng kinh doanh chỉ có giới hạn.
Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, nhà nƣớc ta đã có những đổi mới trong
chính sách đầu tƣ nhằm phục vụ nhu cầu đầu tƣ của bộ phận không nhỏ cá nhân, tổ
chức nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc phép đầu tƣ phát triển
nhà ở thƣơng mại nếu đáp ứng đƣợc các điều kiện của pháp luật hiện hành.
Điều 34 Luật Nhà ở quy định về đối tƣợng và điều kiện tham gia phát triển nhà
ở thƣơng mại:
1. Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nƣớc và nƣớc ngoài đều
đƣợc tham gia đầu tƣ phát triển nhà ở thƣơng mại.
2. Tổ chức, cá nhân trong nƣớc đầu tƣ phát triển nhà ở thƣơng mại phải có đăng
ký kinh doanh nhà ở; đối với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thì phải có giấy
chứng nhận đầu tƣ theo quy định của pháp luật về đầu tƣ.
Đƣợc quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 12 Nghị định 71/2010:
Chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở thƣơng mại (chủ đầu tƣ dự án phát triển khu nhà
ở và chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở độc lập) bao gồm:
a. Doanh nghiệp trong nƣớc đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của luật
Doanh nghiệp.

GVHD: Phạm Mai Phương

20

SVTH : Trần Thị Ngọc Nở