Báo cáo thực tập tại Công ty CP Bất động sản Hải Phát

Website: Email : Tel : 0918.775.368
GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP
Công ty CP Bất động sản Hải Phát được thành lập theo Giấy phép kinh
doanh số 0303001025 do Sở KH và ĐT Hà Nội cấp ngày 11 tháng 01 năm 2008,
có địa điểm đặt tại Tầng 1, Toà nhà 17T5, Hoàng Đạo Thuý, Trung Hoà Nhân
Chính, Thanh Xuân, Hà Nội.
Nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường góp phần làm công khai và minh
bạch các giao dịch BĐS. Ngày 11 tháng 01 năm 2008 Sàn giao dịch BĐS Hải
Phát ra đời theo giấy chứng nhận ĐKKD số 03030010254 do Sở KH & ĐT Hà
Nội cấp.
Tọa lạc tại Tầng 1, Toà nhà 17T5 Đường Hoàng Đạo Thuý, Trung Hoà
Nhân Chính, Hà Nội, Sàn Giao Dịch Bất Động Sản Hải Phát với diện tích
400m2 là một trong những Sàn giao dịch đầu tiên áp dụng những mô mình kinh
doanh bất động sản mới với mục đích tối ưu hóa lợi ích cao nhất cho Quý khách
hàng.
Lĩnh vực hoạt động
- Mua bán, chuyển nhượng bất động sản
- Môi giới bất động sản
- Định giá bất động sản
- Tư vấn bất động sản
- Đấu giá bất động sản
- Quản lý bất động sản
- Quảng cáo bất động sản
1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Café bất động sản (lần đầu tiên xuất hiện tại thị trường Bất động sản Việt
Nam nơi giao lưu của các nhà môi giới, nhà đầu tư, người yêu thích bất động
sản).
1. Thu thập thông tin về bất động sản:
Trong thực tế mỗi một BĐS đều ẩn dấu trong đó một bí mật, sự huyền bí,
tính hấp dẫn và thường xuyên là một vài khiếm khuyết nào đó. Tiếp xúc một

BĐS mới cũng như gặp một cô gáimới quen, đầy những bí ẩn muốn khám phá.
Nhà môi giới cũng như một người đàn ông từng trải. Khi người đàn ông
gặp một cô gái có thể đọc vanh vách số đo, cân nặng, tuổi tác của cô ta, thì ở
mặt trận kia, nhà môi giới có thể ngay lập tức đánh giá tuổi thọ, chất liệu, chất
lượng (cho dù nàng đã make up cẩn thận) cũng như biết được tai tiếng của của
nàng (cho chủ nhà đã dấu kĩ).
Cũng không ngoa khi nói rằng, có thể áp dụng kỹ năng, công phụ tìm vợ
tìm hiểu về BĐS. Đôi khi cần phải coi chủ nhà giới thiệu về BĐS như là một bà
mẹ quảng cáo về đứa con gái vừa quá lứa lại chua ngoa, đoảng vị.
Nhà môi giới cần trực tiếp xem xét BĐS do những nguyên nhân sau đây:
• Mỗi một BĐS đều khác nhau, không thể dựa trên kinh nghiệm để phán
đoán;
• Chỉ có sự ghi chép của bản thân mới có thể miêu tả chính xác bức tranh
toàn cảnh về BĐS, đánh giá chân thực hơn những lời miêu tả tốt đẹp về BĐS
của chủ sở hữu, bước đầu đánh giá được giá trị của BĐS. Nếu nhà môi giới chỉ
dựa trên lời của chủ sở hữu thì rất dễ gây ra sự hiểu biết lệch lạc, thiếu chân
thực về BĐS;
• Chỉ có ở tại hiện trường BĐS mới có thể xác định được tính cách và sở
thích của chủ sở hữu;
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
• Cho phép nhà môi giới đưa ra dãy những câu hỏi cụ thể. Hơn nữa họ có
thể được xem các giấy tờ liên quan ngay tại BĐS;
• Không rơi vào thế bị động khi khách hàng mua BĐS hỏi xem chúng ta đã
xem tận mắt BĐS đó chưa.
Khi khách hàng tìm đến văn phòng, hộ luôn hy vọng rằng nhà môi giới giúp họ
không chỉ nhanh chóng và hiệu quả đạt được mục đích, mà còn thay thế họ hoàn
toàn để họ không bị mất công sức, thời gian cho việc bán BĐS. Trong thực tế
không phải lúc nào cũng làm được như vậy. Tập hợp những giấy tờ và thông tin
mà khách hàng cung cấp cho nhà môi giới nhiều khi còn thiếu hoặc chưa hợp lệ,

chính xác. Có rất nhiều dạng thiếu sót về mặt giấy tờ do nhiều nguyên nhân khác
nhau liên quan đến tình trạng pháp lí của BĐS. Vấn đề này xuất phát từ sự thiếu
hiểu biết, nhận thức không phù hợp thực tế, hay đơn giản là chủ sở hữu chưa
hoặc không muốn làm. Vì vậy nhà môi giới cần tư vấn, nhiều khi là giúp đỡ chủ
sở hữu hoàn thiện hồ sơ của BĐS. Để thu thập những thông tin về tình trạng
pháp lí của BĐS, chúng ta đôi khi phải nhờ sự trợ giúp của luật sư, nhà địa chất
hay kiến trúc sư. Bằng con đường này chúng ta mới có thể hiểu rõ hơn về BĐS.
Để có được những thông tin từ những nguồn như đã nhắc đến tại mục 1 chương
I, mỗi nhà môi giới đều phải xây dựng cho mình một phong cách, cách tiếp cận
và xử lí riêng. Vấn đề này dựa trên nền tảng kiến thức về 20 tâm lí, năng lực ứng
xử, giao tiếp. "Nhất thân, nhì quen" vấn đề này đặc biệt đúng với thị trường Việt
Nam. Đây cũng là câu nói nằm lòng của các nhà môi giới. Vấn đề này cho thấy
tầm quan trọng của việc xây dựng các mối quan hệ với các cấp chính quyền, các
ngành như: xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, giao thông, địa chính, ngân hàng,
tòa án; các văn phòng luật sư, công chứng, và các văn phòng môi giới khác.
Thực tế cho thấy có những nhà môi giới năng lực chưa phải là giỏi nhưng với sự
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
quen biết rộng và sâu của mình, họ đạt được những thành công lớn mà các nhà
môi giới giỏi nghiệp vụ khác phải mơ ước. Để thành công trong sự nghiệp, nhà
môi giới phải là người nhạy bén nắm bắt thông tin.
Đôi khi trong những câu chuyện bâng quơ với một người chưa quen biết, nhà
môi giới cũng có thể bắt được thông tin quan trọng, quyết định đến sự thành bại
của một thương vụ. Trong các hoạt động nghề nghiệp, chúng ta cần luôn tâm
niệm rằng "mọi cố gắng đều sẽ được đền bù một cách xứng đáng".Khi thực hành
nghiệp vụ, nhà môi giới cần khéo léo hướng cuộc đối thoại đến chủ đề họ cần
tìm hiểu.
Qua đó nhà môi giới có thể chắt lọc đượng những thông tin hữu ích. Tuy
vậy cần chú ý trong khi nói chuyện với những nhà môi giới khác. Do tính chất
cạnh tranh, các nhà môi giới thường tung "hỏa mù". Vì vậy trong lúc giao tiếp

(với nhà môi giới khác hay với khách hàng), khi nói đến những thông tin mà
chúng ta quan tâm, nhà môi giới nên nhìn thẳng, nhìn sâu vào mắt người đối
thoại.
Việc này giúp chúng ta vừa chứng tỏ sự trung thực của mình, vừa là
phương pháp hữu hiệu để tìm hiểu xem có bao nhiêu % sự thật trong lời nói của
người đối thoại. Đây là một phương pháp khó, nhưng lại không quá khó đối với
những nhà môi giới có kinh nghiệm và nhạy cảm. Ngoài các dạng thông tin đã
nói đến ở những phần trên, có một dạng thông tin thường là không có cơ sở rõ
ràng nhưng nhiều khi lại mang tính quyết định đối với thương vụ, nhất là khi
nhà môi giới phục vụ cho khách hàng là người Việt Nam. Đó là những thông tin
mang tính tâm linh, hay mê tín.
Một ngôi nhà mà chủ sở hữu sống trong đó làm ăn thất bát liên tục, hoặc
hay bị ốm đau, cho dù chưa rõ nguyên nhân thì căn nhà cũng sẽ khó bán. Ngày
nay khoa học cũng chứng minh được có trường hợp từ trường, tia đất hay thậm
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
chí là chất phóng xạ gây ảnh hưởng đến BĐS. Để có được những thông tin dạng
này có thể tìm hiểu từ hàng xóm xung quanh hay người quen của chủ sở hữu. Sẽ
rất khó khăn khi khai thác từ chủ sở hữu nếu nhà môi giới không có kỹ năng.
2.2. Thu thập thông tin từ khách hàng:
Ngay từ buổi nói chuyện đầu tiên nhà môi giới đã phải nắm bắt được từ
khách hàng những thông tin cơ bản sau đây:
Những thông tin ban đầu:
Khách hàng quan tâm nhất đến những dạng nhà cơ bản nào, những loại nào
có thể chấp nhận được và loại nào tuyệt đối loại không phù hợp? Khách hàng
phụ thuộc nhiều vào những yếu tố nào? Nói chung tại sao khách hàng muốn mua
dạng BĐS đó và tại sao phải đúng là cái đó? Những thông tin về gia đình và
nghề nghiệp của khách hàng?
Khả năng tài chính:
Khách hàng định dành bao nhiêu tiền cho việc mua nhà? Khoản tiền này

đã tính đến những chi phí (tiền công cho nhà môi giới, tiền thuế chuyển đổi,
trước bạ, tiền chi cho văn phòng luật sư, công chứng, và đôi khi là tiền chi phí
tại Tòa) cho thương vụ chưa hay đó mới chỉ là khoản tiền dành cho ngôi nhà?
Khách hàng có tiên đoán trước được những tình huống, ví dụ như sau hai hay ba
tháng sẽ có khả năng dồi dào hơn về tài chính để mua hay không? Trong việc
xác định năng lực tài chính, khách hàng cần phải rất trung thực với chính bản
thân.
Tuy vậy không phải ai cũng thực sự có thể biết rõ tình trạng tài chính của
mình. Để làm được việc này cần phải xem xét đến tiền lương, cổ phần, cổ phiếu,
tiền tiết kiệm cũng như là những khoản thuế, khoản nợ phải trả, tiền thuê nhà,
chi phí cho xe cộ, chi phí cho giải trí, ăn uống, hiếu - hỉ, quần áo, quà tặng, đi du
lịch, bảo hiểm, y tế…..
5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Thương vụ liên quan:
Nhà môi giới đôi khi cũng cần tìm hiểu xem khách hàng mua nhà có thêm
điều kiện phải bán được ngôi nhà họ đang ở hay không. Nếu yêu cầu là như vậy,
thì khách hàng đã sẵn sàng chuẩn bị kí kết hợp đồng khởi điểm và đặt tiền đặt
cọc ngay cả khi chưa tìm được người muốn mua nhà của họ hay chưa? Đã cần
phải quảng cáo bán nhà của khách hàng hay chưa? Tại Mĩ theo thống kê có đến
50% khách hàng mua là có nhà để bán. Quyết định của họ về việc mua nhà mới
cũng gắn chặt với quyết định bán nhà. Nói theo ngôn ngữ thị trường thì rất nhiều
người mua cũng đồng thời là người bán trên cùng một thị trường.
Giới hạn thời gian:
Khách hàng muốn và có thể thanh toán vào thời gian nào? chúng ta có cho
rằng thời gian được định ra đó có thể thực hiện được không? Tại sao?
Liên lạc với khách hàng:
Bằng cách nào có thể liên lạc được với khách hàng? Trong trường hợp
khách hàng chỉ cung cấp số điện thoại di động thì là do nguyên nhân gì? Có phải
khách hàng ngoài điện thoại di động không còn điện thoại nào khác kể cả ở nhà

và cơ quan? Trong trường hợp này thì khách hàng có muốn gửi thông báo,
quảng cáo đến nhà bằng đường bưu điện không? Nếu vậy thì khách hàng muốn
gửi thông báo thông thường hay bảo đảm? Khách hàng muốn nhà môi giới liên
lạc với họ với một tần xuất như thế nào (thậm chí ngay cả khi không có những
đơn hàng phù hợp)?
Xem xét BĐS:
Khách hàng có muốn hẹn gặp mặt với chủ nhà không? Nếu không muốn thì
tại sao, và nếu vậy thì bằng cách nào và bao giờ nhà môi giới có thể nhận được
thông tin phản hồi về việc xem xét BĐS của họ? Khách hàng có muốn xem xét
BĐS cùng với sự có mặt của nhà môi giới không? Nếu không thì tại sao? Khách
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
hàng dự định xem xét BĐS trong vòng bao lâu và việc đó phụ thuộc vào điều
gì?
Những vấn đề thủ tục:
Nhà môi giới cần biết khách hàng đến tìm nhà cho chính mình hay tìm cho
người khác. Nếu tìm cho người khác thì họ tên người cần mua là gì, quan hệ thế
nào với 22 khách hàng? Cũng cần viết tên họ của người cần mua đó vào dữ liệu
máy tính cũng như vào bản đăng ký. Nếu khách hàng đi cùng người khác đến thì
người đi cùng là ai, quan hệ thế nào. Vấn đề này khá quan trọng vì hay xảy ra
trường hợp khách hàng muốn "chơi xấu" nhà môi giới khi lấy thông tin không
phải cho mình mà cho người khác. Cần tìm hiểu xem ngoài văn phòng của nhà
môi giới, khách hàng có tìm BĐS ở những văn phòng khác không? Ngoài việc
tìm cho mình, những người thân của họ có tìm mua BĐS hộ họ không (đề phòng
trường hợp một địa chỉ được giới thiệu ở hai văn phòng môi giới khác nhau)?
Ghi chép những thông tin thu lượm được:
Tất cả những thông tin nhận được từ khách hàng cần được ghi chép vào hệ
thống máy tính của nhà môi giới. Nhà môi giới cần ghi chép vào máy tính cả
những thông tin khác mà họ cảm thấy là có ích (ví dụ như: khách hàng thích
tranh luận; còn đang lưỡng lự, thiếu quyết đoán; có thể đang dò thông tin; tìm

cho người khác …)
Những chú ý chính:
Nhà môi giới cần cố gắng hạn chế cung cấp cho khách hàng ít nhất số
lượng những BĐS. Mặt khác những BĐS này bảo đảm đã được nhà môi giới cân
nhắc kỹ lưỡng về sự phù hợp với những yêu cầu của khách hàng. Nhà môi giới
phải bằng chính cách thể hiện về ngôn từ của mình, với một ngữ pháp thuần việt
giới thiệu với khách hàng. Không nên đọc lần lượt một cách máy móc từ máy
tính ra. Cần cung cấp những thông tin chính xác cho khách hàng về BĐS đang
7