Ứng dụng cơ sở dữ liệu địa chính xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất tại phường trần hưng đạo, thành phố hạ long, tỉnh quảng ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––––

TRẦN MẠNH HÙNG

ỨNG DỤNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH XÂY DỰNG
VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI VÀ BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT TẠI
PHƢỜNG TRẦN HƢNG ĐẠO, THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––––

TRẦN MẠNH HÙNG

ỨNG DỤNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH XÂY DỰNG
VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI VÀ BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT TẠI
PHƢỜNG TRẦN HƢNG ĐẠO, THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. HOÀNG VĂN HÙNG

THÁI NGUYÊN - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Trần Mạnh Hùng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của
các thầy giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng
nghiệp, sự động viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tôi vượt qua

những trở ngại và khó khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ
Chuyên ngành: Quản lý đất đai.
Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự cảm ơn chân thành tớ
- nguyên Trưởng khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên đã hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt
nhất cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng QL Đào
tạo Sau đại học, các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy tại Phòng QLĐT Sau
đại học - Trường Đại họ

.

Xin cảm ơn UBND phường Trần Hưng Đạo cùng cán bộ công chức và
người dân trên địa bàn phường đã giúp đỡ tôi trong việc điều tra nghiên cứu
thực tế để hoàn thành luận văn này.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về
thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi
những thiếu sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu
của các thầy, cô giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn
được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
, ngày tháng năm 2014
Học viên

Trần Mạnh Hùng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................ vi
DANH MỤC HÌNH ẢNH .............................................................................. vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của Đề tài ....................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu chung ........................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của Đề tài ......................................................................................... 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ......................... 4
1.1.1. Giá đất ..................................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở và phương pháp định giá đất ........................................................ 7
1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất .......................................................... 10
1.2.1. Nhân tố thông thường ........................................................................... 10
1.2.2. Nhân tố khu vực .................................................................................... 12
1.2.3. Nhân tố cá biệt ...................................................................................... 13
1.3. Tổng quan về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai. .................................. 14
1.3.1. Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai ......................................... 14
1.3.2. Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai ....................................... 16
1.3.3. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai ..... 17
1.4. Các nhân tố và giải pháp tìm vùng giá trị đất đai .................................... 18
1.4.1. Các nhân tố ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai ..................................... 18
1.4.2. Giải pháp tìm vùng giá trị đất đai ......................................................... 19
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

iv
1.5. Tình hình nghiên cứu trên thế giới và trong nước ................................... 21
1.5.1. Tình hình trên thế giới........................................................................... 21
1.5.2. Tình hình trong nước............................................................................. 22
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 25
2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 25
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 25
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Trần Hưng Đạo, TP.
Hạ Long .......................................................................................................... 25
2.3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất ........................................................ 25
2.3.3. Tổng quan về giá đất tại địa bàn và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất. ....... 25
2.3.4. Thực trạng bản đồ địa chính và công tác định giá đất .......................... 26
2.3.5. Xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất với sự hỗ trợ bản đồ
địa chính .......................................................................................................... 26
2.3.6. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai ................................... 26
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 26
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp .................................... 26
2.4.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ................................................ 27
2.4.3. Phương pháp xây dựng bản đồ.............................................................. 28
2.4.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 28
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................ 29
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.......................................................... 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 29
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................... 33
3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất ........................................................... 45
3.2.1. Thực trạng quản lý đất đai .................................................................... 45

3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 54
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

v
3.3. Kết quả điều tra - phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất. ................ 55
3.4. Thực trạng bản đồ địa chính và công tác định giá đất ............................. 57
3.4.1. Thực trạng về bản đồ địa chính ............................................................. 57
3.4.2. Công tác định giá đất trên địa bàn......................................................... 58
3.5. Xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất với sự hỗ trợ của GIS..... 60
3.5.1. Xây dựng dữ liệu không gian ................................................................ 60
3.5.2. Xây dựng dữ liệu thuộc tính.................................................................. 63
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 70
1. Kết luận ....................................................................................................... 70
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 72
PHỤ LỤC

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

vi
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phường Trần Hưng Đạo ............................ 54
Bảng 3.2: Bảng giá đất năm 2014 theo quy định ............................................ 63
Bảng 3.3: Tính giá đất chi tiết từng thửa đất trên toàn bộ .............................. 68

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

vii
DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 3.1: Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng giá đất ............................. 55
Hình 3.2: Tỷ lệ đồng dạng các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất .......................... 56
Hình 3.3: Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hưởng tới.............................57
Hình 3.4: Bản đồ phường Trần Hưng Đạo được chuẩn hóa và ...................... 60
Hình 3.5: Hệ thống giao thông phường Trần Hưng Đạo trong ArcGIS ......... 61
Hình 3.6: Dữ liệu chi tiết vùng dân cư trên đoạn đường Giếng Đồn trên hệ
thống giao thông của phường Trần Hưng Đạo ............................... 62
Hình 3.7: Dữ liệu chi tiết về vùng dân cư trên toàn phường Trần Hưng
Đạo theo hệ thống giao thông ......................................................... 62
Hình 3.8: Vùng giá trị theo tuyến đường Giếng Đồn ..................................... 64
Hình 3.9: Vùng giá trị theo tuyến đường Trần Nguyên Hãn .......................... 65
Hình 3.10: Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai ........................................... 65
Hình 3.11: Vùng giá trị theo thực tế điều tra (bên trái)và theo quy định
(bên phải) của đường Giếng Đồn.................................................... 66
Hình 3.12: Tính giá đất chi tiết theo vùng giá trị đất đai ................................ 67

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Tài nguyên đất đai có vai trò vô cùng quan trọng trong sự phát triển của
đất nước, được coi là nguồn lực quan trọng trong sự nghiệp phát triển của

quốc gia (Trịnh Hữu Liên, 2010)[15]. Quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn tài
nguyên đất đai sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, khơi thông
nguồn lực tài chính về đất đai và đóng góp lớn vào nền kinh tế - xã hội đất
nước (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16]. Trong khi giá đất lại
chính là cốt lõi của thị trường đất đai, vì nó phản ánh trực tiếp những thay đổi
trong thị trường đất đai (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[9].
Trong thực tế, ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra từ
rất sớm, nhưng chủ yếu là hoạt động mang tính tự phát. Thị trường bất động
sản thực sự bùng nổ khi hiến pháp 1992 ra đời (Viện Nghiên cứu Địa chính,
2002)[35]. Ngay sau đó là bộ luật đất đai ra đời để đáp ứng nhu cầu điều

chỉnh, quản lý tài nguyên đất đai hiệu quả, tránh lãnh phí tài nguyên quý giá
này. Thực hiện Hiến pháp năm 1992, Bộ luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1993
và cứ sau 10 năm luật đất đai lại sửa đổi để kịp thời điều chỉnh những khó
khan, bất cập trong quá trình sử dụng đất đai. Cho tới nay, năm 2013 tiếp tục
điều chỉnh luật đất đai, “linh hồn” của lần sửa đổi Luật đất đai 2013 là
phương pháp định giá đất và giá đất (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013)[17]. Thậm
chí trước đó đề án nâng cao năng lực quản lý nhà nước ngành quản lý đất đai
giai đoạn 2011 – 2020, được phê duyệt ngày 14/12/2012, đã khẳng định cần
phải hoàn thiện, xây dựng phương pháp xác định giá đất theo vùng giá trị
(Phòng TNMT Hạ Long, 2013)[27].
Câu hỏi đặt ra: “Tại sao cần phải xác định giá đất theo vùng giá trị đất
đai, trong khi có tới năm phương pháp định giá kinh điển trên thế giới đã và
đang được áp dụng”. Chúng ta hãy nhìn lại trên thực tế, giá thị trường đất đai
ở nước ta biến động mặc dù giá trị sử dụng đất chưa thay đổi, mặt khác áp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

2

dụng các phương pháp định giá truyền thống chỉ giải quyết việc định giá với
một số thửa đất đơn lẻ (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16]. Trong
khi đó nhu cầu cần thiết phải định giá hàng loạt trên quy mô lớn trong khoảng
thời gian ngắn nhất, vì khi có sự chênh lệch 20% giữa giá thị trường và giá
quy định thì cần phải có bảng giá đất mới (Sở TNMT Quảng Ninh, 2012)[30].
Cùng với sự phát triển của công nghệ trên thế giới, công nghệ GIS đã
được khẳng định là công cụ mạnh mẽ trong việc quản lý tài nguyên. GIS đã
được ứng dụng tại Việt Nam từ sớm, đã đạt được nhiều thành tựu trong việc
xây dựng hệ thống thông tin số nói chung và hệ thống thông tin đất đai nói
riêng (Đặng Phúc An, Trần Văn Tuấn, 2011)[1]. Sau thời gian triển khai, tới
nay đã đạt được những thành quả trong xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên
toàn lãnh thổ Việt Nam (Trịnh Hữu Liên, 2010)[15].
Xuất phát từ những đòi hỏi của thực tiễn, cùng với sự giúp đỡ của giáo
viên hướng dẫn, tôi tiến hành thực hiện Đề tài: “Ứng dụng cơ sở dữ liệu địa
chính xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất tại phường Trần
Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”
2. Mục tiêu của Đề tài
2.1. Mục tiêu chung
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và đất ở đô thị tại
phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Nghiên cứu xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai (giới hạn ở
nhóm đất phi nông nghiệp) thử nghiệm tại phường Trần Hưng Đạo, thành phố
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá và quản
lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Thu thập đầy đủ các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và số liệu
thuộc tính về đất đai (diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng,…)
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

3
- Cụ thể hóa bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành năm 2013 tại phường
Trần Hưng Đạo.
- Điều tra, khảo sát giá đất thực tế trên thị trường.
- Thao tác xử lý thành thạo trên một số phần mềm GIS
- Từ các kết quả nghiên cứu, xây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất trên địa
bàn phường Trần Hưng Đạo, góp phần vào công tác quản lý đất đai để sử dụng
nguồn tài nguyên quý giá đất một cách hợp lý, tiết kiệm đáp ứng nhu cầu của sự
nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước .
- Đề xuất và đưa ra các giải pháp để khắc phục những tồn tại và hoàn
thiện hệ thống cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai trong những năm tới.
3. Ý nghĩa của Đề tài
Nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao trong công tác quản lý đất đai,
đặc biệt là lĩnh vực giá đất. Vì hiện nay, công tác quản lý về giá đất là một
trong những nội dung vô cùng quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến nhiều lĩnh
vực trong đời sống kinh tế xã hội, thậm trí những biến động lớn về giá đất có
thể ảnh hưởng đến sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô.
Việc xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất bằng công nghệ
GIS giúp cho chính quyền địa phương có thể xác định được giá đất hàng loạt
trên quy mô lớn và trong một thời gian rất ngắn. Từ đó có thể cập nhật, điều
chỉnh một cách kịp thời, chính xác những biến động về giá đất trên địa bàn,
đáp ứng yêu cầu về xác định giá đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng..., đồng thời có thể công khai hoặc
cung cấp các thông tin một cách rộng rãi về giá đất tới người dân, doanh
nghiệp trong và ngoài địa phương.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.1. Giá đất
Theo Điều 4, Luật Đất Đai 2003 [28] quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
+ Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2003[28].
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau:
+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhu nhau.
- Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các
loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh
giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ương.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

5
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 55
Luật đất đai 2003, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
do chính phủ quy định , Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng
cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
- Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử
dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, cho thuê đất không thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá
trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước
bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người
có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
* Phương pháp định giá đất
Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ
[5] về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định
số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sử đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP[26]. Nhìn chung có 4 phương pháp
xác định giá đất cụ thể được hướng dẫn thi hành:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá
thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất,
diện tích đất, thửa đất, hạng đất loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so
sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên
thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so
sánh được với các loại đất cần định giá.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

6
- Phương pháp thu thập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu thập thuần túy thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm (tính đến thời điểm
xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân
hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên
địa bàn. Phương pháp này chủ yếu áp dụng cho các loại đất xác định được
khoản thu nhập mang lại từ đất.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản
gắn liền với đất). Phương pháp này được áp dụng để xác định giá đất của
thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về
giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so
sánh trực tiếp, trong khi có thể thu nhập sô liệu về giá thị trường của các
thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa
đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi
mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước
tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giá định của bất
động sản. Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất trống có
tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử
dụng đất trong khi không có giá chuyển quyền sử dụng đất tương tự trên thị

tường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp (Trịnh Hữu Liên, Hoàng
Văn Hùng, 2013)[16].
* Giá đất trong đấu giá QSDĐ
Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu
thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao
dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận giá cả giữa các bên,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

7
tính đúng giá trị thực của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà
nước và phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường. Người trả giá cao nhất có quyền sử dụng mảnh đất đấu giá đó
(Phùng Văn Nghệ, 2005)[24].
1.1.2. Cơ sở và phương pháp định giá đất
- Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự
ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô
lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ
tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông
nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản do còn
chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô (Trịnh
Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16]. Về thực chất địa tô chính là giá trị
thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh
nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ của
ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh và công nhân nông nghiệp làm thuê.
Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối
và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu

toàn dân, không còn tư hữu của địa chủ hay tư bản, thì những cơ sở kinh tế
để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn
tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản
chất với địa tô chênh lệch của Chủ nghĩa Tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất màu mỡ
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu
xuất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất
cá biệt (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16]. Vì ruộng đất thuộc sở
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

8
hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới
hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc
quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn
tại trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới
hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của
nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa
tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I
là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên
trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa
tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất. Địa tô chênh lệch
I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả
đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về
những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác nhau
cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các

đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng
sử dụng đất vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh
lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó (Trịnh Hữu Liên và
cs, 2013)[17]. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng
lớn tới địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều
kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô
đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong
nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ
thể đến các loại đất trong nhóm nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng
năm tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các
thửa đất: Độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu;
điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

9
- Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập tới giá đất cho nên có
thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng
của yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền
mua đất phải giảm đi. Nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi
hơn là mua đất có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số
tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp,
họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào
ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá
cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng
giảm do đó giá đất ngày tăng. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người

bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương
nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời
gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền
kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất củ các ngân hàng là như nhau, không kể
ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai
nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
- Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ
thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại
hàng hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn
toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc
cung cầu riêng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

10
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan
hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa
đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất
biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố
cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập
bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông,
tỷ lệ lãi suất của ngân hàng.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy khi đất

nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành
phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này
sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà
tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất
ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của
một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất
cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Đất đai luôn có hạn mà
nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị vẫn có xu
hướng tăng liên tục (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[9].
1.2. Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất
1.2.1. Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế - xã hội thông thường bao
gồm: nhân tố kinh tế, nhân tố nhân khẩu, nhân tố xã hội, nhân tố quốc tế
(Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng, 2012)[36].
- Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của
kinh tế - xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên
quan mật thiết với:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

11
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất
cũng tăng, vì thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố
chất văn hoá của nhân khẩu.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
- Nhân tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối

với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nước.
+ An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực
có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không
đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu
người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất
biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu
đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô
thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
- Nhân tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là
không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều
liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị
trường, đất đai cũng không ngoại lệ.
+ Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với
quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở,
hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

12
- Nhân tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc
gia. Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn
định kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế

mà đi đến ổn định. Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua
các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế.
+ Mức độ dự trữ và đầu tư.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
+ Biến động vật giá.
+ Mức lãi suất.
1.2.2. Nhân tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của khu vực có đất, tác động
tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ
tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị v.v. trong đó vị trí
là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến giá đô thị .
- Vị trí: nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh
tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS
luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên
phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng
trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị
hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã tư hoặc
ngã ba, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu
đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do
yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy, xem xét
đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất
(Trịnh Hữu Liên, 2010)[15].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

13

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: yếu tố này chủ yếu bao gồm: điện, nước, điện
thoại, nhà trẻ, công viên, bệnh viện v.v. Ngoài ra, còn xem xét đến cấp hạng,
kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần,... Điều kiện
cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu, gồm: loại đường giao thông
của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng
thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao
thông công cộng và mật độ lưới giao thông (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn
Hùng, 2013)[16].
- Chất lượng môi trường: chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất
chủ yếu là môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên. Các điều kiện môi
trường tự nhiên, gồm có: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô
nhiễm tiếng ồn v.v. Các điều kiện nhân văn có: loại hình nghề nghiệp của dân
cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng,
2013)[16].
- Nhân tố quy hoạch: nhân tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu
có: tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn
chế sử dụng đất v.v. Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan
trực tiếp tới tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất khác
nhau trong đô thị (Phùng Văn Nghệ, 2005)[24].
1.2.3. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân
của thửa đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiề

ình dáng, độ dốc,

hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất,… Ảnh
hưởng của nhân tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng
thửa đất.
Trong đó nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá
biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật

độ xây dựng, loại hình sử dụng v.v.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

14
Ngoài những nhân tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác
như: yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất v.v.
1.3. Tổng quan về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai.
1.3.1. Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai
* Vùng giá đất
- Định nghĩa về vùng giá đất
Định giá đất như đã nêu, tại thời điểm nào đó, nếu định giá cho hàng
loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng có sự ước tính về giá trị của quyền sử
dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định,
có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích. Khi đó ta gọi tập hợp
các vùng này là các vùng có cùng ước tính về giá trị quyền sử dụng đất có
giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích hay vùng có cùng giá đất
gọi tắt là vùng giá đất (Luật đất đai, 2013)[28].
- Vùng giá đất theo đường phố và vị trí đường phố
Ta gọi tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị
diện tích của một đường phố là các vùng cùng giá đất; gọi tắt là vùng giá đất
theo đường phố. Tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn
vị diện tích của một loại vị trí nào đó trên một đường phố là các vùng cùng
giá đất hay vùng có cùng giá đất của loại vị trí đó; gọi tắt là vùng giá đất
theo vị trí của đường phố đó (Hoàng Văn Hùng và cs, 2013)[10].
* Vùng giá trị đất đai
- Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai
Phân hạng định cấp đất đai là quá trình tiến hàng kiểm định tổng hợp
đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết

quả kiểm định theo mục đích xác định. Trong phạm trù khoa học về định giá
đất, nó là một loại hình đánh giá đất, đồng thời đánh giá một cách tổng hợp,
toàn diện đối với các thuộc tính kinh tế, tự nhiên của đất đai, cuối cùng thu
về kết quả định giá được xếp hạng, chi tiết tỷ lệ lớn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

15
Phân hạng định cấp đất đô thị là một phần của công việc phân hạng
định cấp đất đai, là quá trình căn cứ vào hai mặt thuộc tính tự nhiên và kinh
tế xã hội của đất đai thành phố thị trấn và vị trí, tác dụng của nó trong hoạt
động kinh tế xã hội ở thành phố, để đánh giá tổng hợp chất lượng đất đai,
phân chia cấp hạng đất thành phố thị trấn.
Thực chất của phân hạng định cấp đất đai là căn cứ vào giá trị sử dụng
tốt xấu của đất, để định ra các cấp hạng đất. Loại giá trị sử dụng đất này tức
là đánh giá chất lượng đất là do cơ quan chủ quan về đất dai căn cứ vào các
nhân tố về điều kiện phân vùng đất đai ảnh hưởng đến giá trị sử dụng đất,
điều kiện tự nhiên của bản thân đất đai và điều kiện cải tạo đất, đề ra tiêu
chuẩn và phương pháp định giá, tổ chức các chuyên gia tiến hành đánh giá,
rồi căn cứ vào đó để phân cấp hạng đất, làm cơ sở cho việc quản lý đất đai
hợp lý và chuyển dịch đất đai.
Trong quá trình phân chia cấp hạng tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng
cấp hạng đất, hay các vùng có cùng giá trị sử dụng. Ta gọi các vùng này là
vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng.
- Vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá
Theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động về giá đất.
Vùng giá trị là khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý
mà tại đó các Bất động sản - Đối tượng của định giá cùng chịu ảnh hưởng
bởi các tác động từ điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật giống

nhau hoặc gần giống nhau...
Theo phạm trù định giá từ góc độ vùng giá đất thì các vùng giá đất
được tạo ra có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích tại một thời
điểm. Trong một khoảng thời gian nào đó sự ước tính về giá trị tiền tệ trong
vùng đó có thể tăng lên hoặc hạ xuống trên một đơn vị diện tích nhưng các
giới hạn địa lý của vùng đó vẫn không thay đổi (ổn định tương đối) khi đó ta
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

16
gọi các vùng giá trị này là các vùng giá trị trong khoảng thời gian đó (Trần
Đăng Hướng, 2010)[12]. Vùng giá trị đối với đất phi nông nghiệp: nếu
chúng ta đi tìm vùng giá của một loại hình sử dụng đất nào đó ví dụ như đất
phi nông nghiệp khi đó tập hợp các thửa đất có cùng sự ước tính về giá trị
của quyền sử dụng của đất phi nông nghiệp, có giá trị tiền tệ giống nhau trên
một đơn vị diện tích. Cho ta hình ảnh về vùng có cùng giá đất. Nếu vùng này
ổn định tương đối trong một khoảng thời gian thì ta gọi đó là vùng giá trị
của đất phi nông nghiệp trong khoảng thời gian đó.
- Vùng giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố.
Các vùng giá đất đường phố theo các đường phố hằng năm có giá trị trên
một đơn vị diện tích có thể tăng lên hay giảm xuống, nhưng giới hạn địa lý của
các vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian; khi đó ta gọi vùng
này là vùng giá trị đất đai theo đường phố trong khoảng thời gian đó.
Các vùng giá đất theo vị trí đường phố hàng năm có giá trị trên một
đơn vị diện tích có thể tăng hay giảm, nhưng giới hạn địa lý của các vùng
này ổn định tương đối trong khoảng thời gian, khi đó ta gọi các vùng này là
vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố trong khoảng thời gian đó (Trịnh
Hữu Liên, 2013)[18].
- Nhận xét

Về bản chất thì hai định nghĩa trên là tương đồng vì cùng xem xét dưới
góc độ phạm trù định giá. Định nghĩa 1 ngắn gọn dễ hiểu nhưng chưa nêu
bật được bản chất giá trị của phạm trù định giá. Chưa cho thấy mối quan hệ
giữa chúng và giá đất, tính quan hệ tương đối của chúng với thời gian. Tuy
nhiên chúng ta có thể sử dụng tùy vào hoàn cảnh. Xây dựng vùng giá trị theo
định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc định giá hàng loạt.
1.3.2. Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai
Từ các khái niệm định nghĩa đã nêu trên chúng ta có thể thấy:
-Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó
là dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội. Chúng khác
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>