Lập dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng đường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ long, tỉnh Quảng Ninh

GiỚI THIỆU CHUNG VỀ DỰ ÁN:
Lập dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng đường Trần Hưng Đạo,
thành phố Hạ long, tỉnh Quảng Ninh.
Dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng đường Trần Hưng Đạo, thành phố
Hạ long, tỉnh Quảng Ninh thuộc Tổng Công ty Xây dựng công trình giao
thông 5 bao gồm các nội dung chính sau:
- Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng đường Trần Hưng
Đạo, thành phố Hạ long, tỉnh Quảng Ninh.
- Địa điểm: Đường Trần Hưng Đạo- Thành phố Hạ Long .
- Chủ đầu tư: Tổng Công ty Xây dựng công trình giao thông 5
- Diện tích khu đô thị : 14840 m
2
- Chức năng: căn hộ dùng để bán và cho thuê nhà ở
- Cụ thể :
+ Thiết kế cơ sở : 1 khối nhà 20 tầng nổi + 2 tầng hầm
1 khối nhà 18 tầng nổi + 2 tầng hầm
Tổng số căn hộ: 248 căn
Dân số tính toán : 992 người
+ Chức năng chính
1.Tầng nổi:
a. Khối 18 tầng: Tầng 1 + 2 : Nhà trẻ, siêu thị, sinh hoạt
cộng đồng
tầng 3-18 : Nhà ở
b.Khối 20 tầng: Tầng 1+2 : Siêu thị và dịch vụ công cộng
tầng 3-20 : Nhà ở
2.Tầng hầm :
Dùng để làm gara xe và bộ phận kĩ thuật
- Quy mô thiết kế:
Để đánh giá phân tích dự án đầu tư ở nền kinh tế thị trường thường
dùng phương pháp quen thuộc dựa trên một hệ chỉ tiêu tài chính, kinh tế - xã
hội. Hiệu qủa của dự án được thể hiện ở mọi sự thoả mãn các mục tiêu đặt ra

của dự án về tài chính, kinh tế xã hội và nó đặc trưng bằng các chỉ tiêu hiệu
quả định tính và định lượng.
- Hiệu quả về mặt định tính: Được thể hiện ở các loại hiệu quả mà dự án đạt
được như hiệu quả kinh tế, hiệu quả kỹ thuật, hiệu quả xã hội, hiệu quả an
ninh quốc phòng. Trong đó tuỳ thuộc vào từng loại dự án và tuỳ thuộc vào
chiến lược kinh doanh của mỗi công ty cung cách phân loại hiệu quả mà có
những loại hiệu quả như hiệu quả trực tiếp, gián tiếp, hiệu quả cục bộ, hiệu
quả toàn cục, hiệu quả mang lại lợi ích cho chủ đầu tư (hiệu quả tài chính),
hiệu quả mang lại lợi ích cho cộng đồng (hiệu quả kinh tế xã hội).
- Hiệu quả kinh tế: là những hiệu quả mang lại lợi ích về mặt kinh tế cho
chủ đầu tư, quốc gia, cộng đồng, người lao động.
- Hiệu quả kỹ thuật: cho chúng ta biết trình độ phát triển khoa học công
nghệ hoặc dự án góp phần thúc đẩy sự tiến bộ của khoa học công nghệ nước
nhà.
- Hiệu quả xã hội: dự án mang lại lợi ích xã hội như công ăn việc làm, sự
tăng trưởng của nền kinh tế, tăng thu ngân sách cho nhà nước, cải thiện đời
sống, cải thiện môi trường.
- Hiệu quả quốc phòng: Góp phần nâng cao khả năng quốc phòng của đất
nước như thế nào khi dự án đưa vào hoạt động
- Hiệu quả trực tiếp: là loại hiệu quả do dự án trực tiếp mang lại
- Hiệu quả gián tiếp: là loại hiệu quả kéo theo khi dự án đi vào hoạt động
- Hiệu quả cục bộ: là phạm vi ảnh hưởng về hiệu quả của dự án hẹp
- Hiệu quả toàn cục: là phạm vi ảnh hưởng về hiệu quả của dự án rộng
- Hiệu quả trước mắt: là loại hiệu quả mà thời gian tác động của dự án đối
với đời sống kinh tế.
- Chỉ tiêu tính cho cả đời dự án: đó là các chỉ tiêu động như NPV, IRR, thời
gian thu hồi vốn.
Cách tính các chỉ tiêu tài chính :
1. NPV : giá trị hiện tại thuần
Cú pháp : = NPV(rate,value1,value2,....)

Rate là tỷ suất chiết khấu/ giai đoạn
Value1, value2,.....là các giá trị của các khoản thu và chi. tối đa có 29 giá trị
phải xuất hiện với khoảng thời gian đều nhau và vào cuối các giai đoạn
2.IRR : hệ số hoàn vốn nội bộ
Cú pháp : = IRR(values,guess)
Values là các giá trị của các khoản thu và chi. Values phải có ít nhất một giá
trị dương và một giá trị âm để tính IRR
Guess là hệ số hoàn vốn nội bộ mà chúng ta dự đoán nếu guess không được
điền thì chúng ta ngầm định là 10%
3.T : thời gian hoàn vốn
Chúng ta tính chỉ tiêu này thông qua hàm Nper
Như vậy: hàm Nper dùng để tính tổng số các giai đoạn mà các khoản tiền phát
sinh đều đặn với tỷ suất không đổi
Cú pháp : = Nper(rate,pmt,pv,fv,type)
rate là tỷ suất trên giai đoạn
pmt là khoản tiền đều phát sinh mỗi giai đoạn
pv là giá trị hiện tại
fv là giá trị tương lai. Nếu không điền giá trị fv thì chương trình ngầm định = 0
type là số 0 hoặc 1 và cho biết khi nào khoản tiền đều phát sinh ( cuối giai
đoạn hoặc đầu giai đoạn )
BẢNG KHÁI TOÁN VỐN ĐẦU TƯ
ST
T Hạng mục công trình đvt
số
lượng
đơn
giá tt gt trước thuế
thuế
gtgt
gt sau

thuế
Tổng mức đầu tư 187552.1 18755.21 206307.31
I chi phí xây dựng m2
1. khối nhà 20tầng m2 24070 2.45 58981.3 5898.13 64879.43
2. khối nhà 18 tầng m2 27615 2.32 64066.8 6406.68 70473.48
3. khối tầng hầm lt giữa cácnhà m2 32252 2 64504 6450.4 70954.4
II chi phí thiết bị(dự kiến) 45950 4595 50545
III. chi phí khác
1. chi phí quản lý dự án
0.966%*( Gxd
+ Gtb)
2. chi phí lập dự án
0.158% *(Gxd
+ Gtb)
chi phi ks địa chất
3. bản đồ địa hình TT 445.5 44.55 490.05
4. chi phí thiết kế
1.055%* (Gxd
*1.55)
5. chi phí tư vấn gs-phần xd 0.584%*Gxd
chi phí tư vấn gs- phần tb 0.315%* Gtb
6. chi phí cn sự phù hợp công trình TT 942.8 94.28 1037.08
7. chi phí thí nghiệm kiểm tra TT 2072.5 207.25 2279.75
8. các chi phí tư vấn đầu tư khác TT 12072.5 1207.25 13279.75
IV. Chi phí về đất m2
1. tiền sử dụng đất 55000 0 55000
2. khấu trừ chi phí đ.tư hạ tầng(dk) 6.518 0 6.518
V. Chi phí dự phòng= 10%(I+II+III)
VI. Lãi vay ngân hàng