Luận văn thạc sĩ nghiên cứu các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến giá căn hộ tại TP hồ CHÍ MINH

BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING

PHẠM THỊ GIANG
NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ KINH TẾ VÀ TÀI CHÍNH
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ TẠI TP. HCM

Chuyên ngành: Kinh tế Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 60 34 02 01

TP. Hồ Chí Minh, năm 2014
BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING


PHẠM THỊ GIANG
NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ KINH TẾ VÀ TÀI CHÍNH
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ TẠI TP. HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kinh tế Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 60 34 02 01
NGƯỜI HƯỚNG DẪN: VS.TSKH NGUYỄN VĂN ĐÁNG

TP. Hồ Chí Minh, năm 2014



LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài nghiên cứu các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến
giá căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh là công trình nghiên cứu của bản than và được đúc

kết từ quá trình học tập và nghiên cứu của tôi trong suốt thời gian qua.
Tôi xin cam đoan các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực
và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.

TP. Hồ Chí Minh, ngày 18 tháng 10 năm 2014
Tác giả luận văn

Phạm Thị Giang

i


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô trường Đại học Tài Chính – Marketing,
Khoa Đào tạo sau đại học đã truyền đạt những kiến thức làm nền tảng cho tôi thực hiện
luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Viện sĩ. Tiến sĩ khoa học Nguyễn Văn Đáng đã tận tình
hướng dẫn và chỉ bảo để tôi có thể hoàn thành luận văn thạc sĩ này.
Sau cùng Tôi cũng xin chân thành cảm ơn đến những người bạn, đồng nghiệp đã
tận tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ tôi trong suốt thời gian qua và những người giúp tôi trả lời
bảng khảo sát làm nguồn dữ liệu cho việc phân tích và cho ra kết quả nghiên cứu của luận
văn thạc sĩ này.

ii


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT
TP.HCM:

Thành phố Hồ Chí Minh

GDP:

Tổng sản phẩm quốc nội

GNP:

Tổng sản phẩm quốc dân

BĐS:

Bất động sản

KCN:

Khu công nghiệp

USD:

Dollar Mỹ

VND:

Việt Nam đồng

CSTT:

Chính sách tiền tệ

DN:

Doanh nghiệp

DNNN:

Doanh nghiệp nhà nước

TCTD:

Tổ chức tín dụng

NHNN:

Ngân hàng nhà nước

NHTM:

Ngân hàng thương mại

OMO:

Thị trường mở

IMF:

Quỹ tiền tệ quốc tế

VAMC:

Công ty khai thác và quản lý tài sản

Dấu “ . ” (chấm)

Dấu phân cách thập phân trong kết quả chạy SPSS

iii


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Tiêu chí đánh giá trong thang đo nhân tố ........................................................ 34
Bảng 2.1: Tăng trưởng kinh tế thế giới 2011 – 2013 (%) ............................................... 36
Bảng 2.2: Tăng trưởng kinh tế chia theo khu vực giai đoạn 2011-2013 .......................... 37
Bảng 2.3: Lạm phát của TP.HCM và cả nước năm 2011-2013 ....................................... 48
Bảng 2.4: Tốc độ tăng GDP và CPI trong giai đoạn 2007 - 2013 .................................... 50
Bảng 4.1: Tổng hợp Cronbach Alpha và hệ số tương quan biến ..................................... 70
Bảng 4.2: Tổng hợp kết quả phân tích nhân tố khám phá cho các biến quan sát ............. 73
Bảng 4.3: Kết quả phân tích hồi qui (tổng hợp mô hình) ................................................. 76
Bảng 4.4: Kết quả phân tích hồi qui (ANOVA) ............................................................... 77
Bảng 4.5: Kết quả phân tích hệ số hồi qui........................................................................ 77
Bảng 4.6: Tổng hợp kết quả thống kế với thủ tục Explore ............................................... 79

iv


DANH MỤC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ
Hình 1.1: Biểu đồ tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam giai đoạn 2007 – 2013 .......... 20
Hình 1.2: Biểu đồ chỉ số CPI của Việt Nam giai đoạn 2007 - 2013 ............................. 22
Hình 1.3: Biểu đồ tốc độ dân cư đô thị hóa ...................................................................... 23
Hình 1.4: Biểu đồ lãi suất năm 2011 đến tháng 8 năm 2013 .......................................... . 26
Hình 1.5: Thuyết nhu cầu cấp bậc của Maslow (1954) ..................................................... 30

Hình 1.6: Đề xuất mô hình nghiên cứu ............................................................................ 33
Hình 2.1: Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản .............................................. 39
Hình 2.2: Biểu đồ thể hiện chỉ số giá năm 2011 ảnh hưởng đến giá căn hộ .................... 49
Hình 2.3: Biểu đồ diễn biến lãi suất huy động và cho vay trung bình năm 2011 (%) .... . 52
Hình 2.4: Biểu đồ diễn biến lãi suất huy động và cho vay trung bình năm 2012 (%). ..... 53
Hình 3.1: Quy trình thực hiện nghiên cứu ........................................................................ 62
Hình 4.1: Mô hình nghiên cứu chính thức ........................................................................ 74

v


DANH MỤC PHỤ LỤC
PHỤ LỤC A: PHIẾU KHẢO SÁT .................................................................................. 96
PHỤ LỤC B: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH TỪ PHẦN MỀM SPSS ..................................... 98
B.1. Phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha ................................................................... 98
B.2. Phân tích nhân tố ............................................................................................... 105
B.3. Ma trận tương quan giữa các biến nhân tố và biến phụ thuộc .......................... 110
B.4. Phân tích hồi qui tuyến tính (Phương pháp Enter) ............................................ 111
B.5. Thống kê mô tả với thủ tục Explore. .................................................................. 112
B.6. Kiểm định Independent Samples, K Independent Samples .............................. 116
PHỤ LỤC MÔ TẢ C ....................................................................................................... 119

vi


MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan ........................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................... ii
Danh mục các ký hiệu và chữ viết tắt................................................................................. iii

Danh mục các bảng biểu..................................................................................................... iv
Danh mục các hình vẽ, đồ thị .............................................................................................. v
Danh mục phụ lục ............................................................................................................... vi
LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................................... 1
1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI .................................................................................................. 1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ........................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu chung ...................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ....................................................................................................... 2
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ............................................................... 2
3.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................ 2
3.2. Phạm vị nghiên cứu ................................................................................................ 3
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................................. 4
5. CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH NGHIÊN CỨU ................................................................... 4
6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN .................................................................... 4
6.2. Khoa học ................................................................................................................ 4
6.3. Thực tiễn ................................................................................................................ 5
7. KẾT CẤU LUẬN VĂN ................................................................................................. 5
KẾT LUẬN ......................................................................................................................... 5
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ................................................................................ 6
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN ....................................................................................................... 6
1.1.1. Khái niệm về thị trường ...................................................................................... 6
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm về bất động sản ............................................................. 8
1.1.3. Thị trường bất động sản .................................................................................... 10
1.1.4. Nhà chung cư (căn hộ) ...................................................................................... 16
vii


1.1.5. Kinh tế vĩ mô .................................................................................................... 18
1.2. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ CĂN HỘ .......................................................... 19
1.2.1. Tình hình kinh tế các cường quốc nhất là Mỹ và Châu Âu .............................. 19

1.2.2. Yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến giá căn hộ ...................................... 20
1.2.3. Các yếu tố khác ................................................................................................. 28
1.3. MỘT SỐ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU TRƯỚC ......................................................... 31
1.3.1. Nghiên cứu nước ngoài ..................................................................................... 31
1.3.2. Nghiên cứu trong nước ..................................................................................... 32
1.3.3. Mô hình nghiên cứu của đề tài .......................................................................... 32
TÓM TẮT CHƯƠNG 1 ................................................................................................... 35
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CÁC YẾU TỐ KINH TẾ VÀ TÀI
CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ TẠI TP.HCM ....................................... 36
2.1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH KINH TẾ THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM ....................... 36
2.1.1. Tổng quan tình hình kinh tế thế giới ................................................................. 36
2.1.2. Tổng quan về tình hình kinh tế Việt Nam ......................................................... 37
2.2. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH .......................... 39
2.2.1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ........................ 39
2.2.2. Thực trạng thị trường căn hộ tại TP. HCM giai đoạn 2011 – 2013 .................. 42
2.3. THỰC TRẠNG CÁC YẾU TỐ KINH TẾ VÀ TÀI CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ CĂN HỘ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH .......................................................................... 47
2.3.1. Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) ...................................................................... 47
2.3.2. Lạm phát ........................................................................................................... 48
2.3.3. Lãi suất .............................................................................................................. 51
2.3.4. Tỷ giá hối đoái USD/VND ............................................................................... 55
2.3.5. Tỷ lệ dữ trữ bắt buộc – cung tiền ...................................................................... 56
2.3.6. Chính sách pháp luật ......................................................................................... 57
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ................................................................................................. 59
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN.............................................................. 61
3.1. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................ 61
3.1.1. Nghiên cứu định tính ........................................................................................ 61
viii

3.1.2. Nghiên cứu định lượng ..................................................................................... 61
3.1.3. Xác định nguồn thu thập thông tin .................................................................... 61
3.2. QUY TRÌNH THỰC HIỆN NGHIÊN CỨU ............................................................ 62
3.2.1. Thiết kế bảng câu hỏi ........................................................................................ 63
3.2.2. Nghiên cứu sơ bộ .............................................................................................. 65
3.2.3. Nghiên cứu chính thức ...................................................................................... 65
3.2.4. Kiểm định độ tin cậy của thang đo Cronbach Alpha ........................................ 66
3.2.5. Phân tích nhân tố khám phá – EFA .................................................................. 66
3.2.6. Phân tích hồi qui ............................................................................................... 67
3.3. MÃ HÓA DỮ LIỆU .................................................................................................. 67
3.3.1. Làm sạch dữ liệu .............................................................................................. 67
3.3.2. Mã hóa số liệu ................................................................................................... 67
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .................................................................................................. 68
CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ ......................................................................... 69
4.1. PHÂN TÍCH ĐỘ TIN CẬY CỦA THANG ĐO ........................................................ 69
4.1.1. Hệ số Cronbach Alpha ...................................................................................... 70
4.1.2. Thang đo từng nhân tố ...................................................................................... 70
4.1.3. Phân tích nhân tố khám phá EFA ..................................................................... 71
4.2. PHÂN TÍCH HỒI QUI TUYẾN TÍNH .................................................................... 74
4.2.1. Kiểm định hệ số tương quan (ma trận hệ số tương quan) ................................. 75
4.2.2. Đánh giá độ phù hợp của mô hình .................................................................... 76
4.2.3. Đặc điểm cá nhân ảnh hưởng đến sự thỏa mãn của yếu tố kinh tế, tài chính đến
giá căn hộ tại TP.HCM ..................................................................................................... 78
KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 ................................................................................................. 80
CHƯƠNG 5: GỢI Ý CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ...................... 83
5.1. ĐỊNH HƯỚNG CHUNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (CĂN HỘ) TẠI
TP.HCM ............................................................................................................................ 83
5.2. CƠ SỞ GỢI Ý CHÍNH SÁCH .................................................................................. 85
5.2.1. Dựa vào kết quả nghiên cứu ............................................................................. 85
5.2.2. Dựa vào định hướng của nhà nước ................................................................... 87

ix


5.2.3. Dựa vào điều kiện thị trường căn hộ hiện tại .................................................... 88
5.3. GỢI Ý PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ TẠI TP.HCM ............................... 88
5.3.1. Về kinh tế và xã hội. ......................................................................................... 88
5.3.2. Về tài chính tiền tệ ............................................................................................ 89
5.3.3. Về yếu tố chính sách, pháp luật ........................................................................ 90
5.3.4. Về phát triển thị trường ..................................................................................... 90
KẾT LUẬN CHƯƠNG 5 ................................................................................................. 91
KẾT LUẬN ..................................................................................................................... 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................................. 94

x


LỜI MỞ ĐẦU
1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Tình hình kinh tế - xã hội năm 2013 của Thành phố Hồ Chí Minh, đã có những
chuyển biến tích cực, đúng hướng, các giải pháp kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế vĩ
mô đã được phát huy hiệu quả. GDP của thành phố ước đạt 764.444 tỷ đồng, tăng 9,3%,
còn GDP bình quân đầu người đạt 4.530 USD. Hiện Thành phố giữ vai trò đầu tàu kinh
tế của cả nước chiếm tới 24,3% tổng sản phẩm, trong đó khu vực dịch vụ đạt khoảng
11,1%; công nghiệp và xây dựng đạt khoảng 7,5%, nông lâm và thủy sản đạt 5,7%. (Tổng
cục thống kê). Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đối mặt với khủng hoảng,
trầm lắng, diễn ra với hầu hết các phân khúc bất động sản, đã ảnh hưởng đến tình hình
sản xuất kinh doanh, vốn bị tồn đọng không quay vòng được, tác động đến các ngành
khác như xi măng, sắt thép, trang trí nội thất . . .
Theo nghiên cứu của Dragon Capital, đến hết tháng 6/2013, tổng bất động sản tồn
đọng của cả Hà Nội và TP. HCM đã lên tới khoảng 70.000 căn hộ, mỗi nơi có khoảng

hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán mà không có giao dịch. Nếu mức giá là 1,5 tỷ đồng
mỗi căn thì ước tính tổng số vốn bị tồn đọng trong bất động sản lên tới khoảng 100.000 tỷ
đồng. Theo số liệu thống kê của hơn 60 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán có tỉ
lệ hàng bất động sản tồn kho chiếm đến 70 - 90% trên tổng giá trị tài sản. (GS.TS. Đặng
Hùng Võ - Tạp chí Tài chính). Phần lớn các doanh nghiệp không còn tiền mặt để hoạt
động và để trả các khoản nợ. Điều đó cho thấy thị trường BĐS Việt Nam đã bộc lộ nhiều
khuyết tật, thể hiện trên các mặt sau: phát triển một cách tự phát; giao dịch phi chính thức
chiếm tỷ trọng lớn; giá cả bất động sản tăng nhanh và đột biến dẫn đến tình trạng “sốt”
nhà đất; hoạt động đầu cơ diễn ra nhiều nơi và phát triển mạnh đã và đang gây ảnh hưởng
không nhỏ tới hoạt động đầu tư, tài chính - tín dụng, sản xuất, quản lý xây dựng theo quy
hoạch, tác động trực tiếp đến vấn đề cải thiện chỗ ở của nhân dân và ảnh hưởng không tốt
đến sự tăng trưởng kinh tế của đất nước cũng như phát triển đô thị, nông thôn văn minh,
hiện đại và bền vững. Và thêm nguyên nhân nữa từ thay đổi chính sách, quy hoạch, mất
cân đối cung cầu… dẫn đến tiềm ẩn rủi ro cho hoạt động đầu tư bất động sản ở Việt Nam.
1


Nhận thức được thị trường bất động sản chịu tác động rất lớn từ những quyết định
của Nhà nước đặc biệt là từ những thay đổi chính sách, vì vậy Nhà nước đã có nhiều nổ
lực trong việc điều chỉnh, chi phối hệ thống văn bản quy phạm pháp luật thực hiện các
chính sách nhằm giải quyết vấn đề. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó
có những bất cập về tình hình kinh tế, chính sách nên giải quyết vấn đề còn quá nhiều khó
khăn. Đứng trước nhu cầu như thế, tác giả thực hiện đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố kinh
tế và tài chính ảnh hưởng đến giá căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh”. Với mong
muốn phân tích, đánh giá thực trạng thị trường bất động sản nói chung và thị trường căn
hộ nói riêng. Và nhìn thấy được các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến giá căn hộ
ra sao. Từ đó có thể đề xuất giải pháp phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh thị
trường căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
2.1. Mục tiêu chung

Vận dụng cơ sở lý thuyết và lý luận chung về kinh tế, tài chính và thị trường bất
động sản để phân tích, đánh giá thực trạng thị trường căn hộ tại TP.HCM; nhìn thấy được
yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến giá căn hộ; từ đó gợi ý chính sách để phát triển
thị trường mạnh mẽ, bền vững và phù hợp với định hướng chung của Nhà nước.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến giá căn hộ;
- Gợi ý chính sách để phát triển bền vững thị trường căn hộ.
Để đạt được các mục tiêu nêu trên, nghiên cứu cần trả lời các câu hỏi như sau:
- Các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng như thế nào đối với giá căn hộ;
- Các chính sách nào để phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh thị trường căn hộ.
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là giá căn hộ TP.HCM; là khách hàng những người dân sống
hoặc làm việc tại TP.HCM bao gồm những người đang sống tại một số căn hộ, những
người chưa có nhà ở, những người môi giới về bất động sản và những người được khảo
sát cũng am hiểu về lĩnh vực kinh tế.
2


3.2. Phạm vị nghiên cứu
3.2.1. Thời gian nghiên cứu: Thời gian thực hiện đề tài là 6 tháng; Thời gian dữ liệu
phân tích thực trạng của đề tài là 3 năm (2011 - 2013).
3.2.2. Không gian nghiên cứu: tác giả thực hiện khảo sát và nghiên cứu thị trường căn
hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh.
3.2.3. Nội dung nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu các yếu tố kinh tế và tài
chính ảnh hưởng đến giá căn hộ tại TP.Hồ Chí Minh. Qua đó, gợi ý chính sách để phát
triển ổn định, bền vững và lành mạnh thị trường căn hộ.
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Luận văn sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau để có cái nhìn toàn
diện, tổng thể nhất vấn đề mà đề tài nghiên cứu. Trong đó, bao gồm các phương pháp

như: thống kê mô tả, phân tích tổng hợp, so sánh, đối chiếu để xử lý các số liệu thu thập
được nhằm giải quyết các vấn đề được đặt ra. Tuy nhiên, để thực hiện bước đầu nghiên
cứu thì tác giả sử dụng nghiên cứu định tính để thực hiện trong quá trình nghiên cứu này.
Nghiên cứu định tính là dựa vào cơ sở lý thuyết và các yếu tố ảnh hưởng đến thị
trường để tác giả nghiên cứu định tính nhằm đưa ra, điều chỉnh thang đo và đánh giá các
biến quan sát dùng để đo lường các khái niệm trong nghiên cứu. Sau đó, thực hiện thảo
luận kết hợp với khảo sát thử bằng bảng phiếu khảo sát đã được chuẩn bị trước. Kết quả
nghiên cứu định tính là cơ sở để đưa vào nghiên cứu chính thức.
Nghiên cứu định lượng là nghiên cứu chính thức và lượng hóa thành con số cụ
thể, phục vụ đo lường và phân tích các khái niệm nghiên cứu. Nghiên cứu định lượng
nhằm để kết luận các vấn đề cần nghiên cứu và kết quả nghiên cứu phục vụ cho các mục
tiêu nghiên cứu đề ra.
Phương pháp thu thập dữ liệu:
o Về dữ liệu sơ cấp: Thu thập dữ liệu qua thực hiện khảo sát, phỏng vấn, bảng
điều tra câu hỏi liên quan đến các vấn đề nghiên cứu. Số liệu sau khi được thu thập thì
được xử lý và đưa vào mô hình nghiên cứu và các giả thuyết trong mô hình. Dựa trên kết
3


quả xử lý số liệu thống kê bằng phần mềm SPSS 20 để kết luận các vấn đề cần nghiên
cứu. Kết quả nghiên cứu phục vụ cho các mục tiêu nghiên cứu đã đề ra.
o Về dữ liệu thứ cấp: thu thập số liệu trên thị trường. Bên cạnh đó, tác giả còn
tham khảo các tài liệu trong sách báo, tạp chí, các trang tin liên quan trên internet, các báo
cáo nghiên cứu chuyên sâu và các tài liệu thống kê từ các cơ quan trong và ngoài nước.
Xử lý và phân tích số liệu: Dữ liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm SPSS
phiên bản 20.0, được tiến hành dựa theo quy trình sau:
Mã hóa bảng hỏi

-

Nhập dữ liệu

Phân tích dữ liệu

Mã hóa bảng hỏi là một số dữ liệu định lượng thì không cần mã hóa, còn các dữ

liệu định tính cần được chuyển đổi thành các con số.
-

Nhập dữ liệu theo phương pháp nhập một lần và làm sạch dữ liệu bằng thống

kê và bảng tần số.
-

Tiến hành các bước xử lý và phân tích dữ liệu.

5. CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH NGHIÊN CỨU
Vấn đề cần nghiên cứu
Cở sở lý thuyết
Mô hình nghiên cứu
Thu thập dữ liệu
Phân tích và thảo luận kết quả
Báo cáo kết quả và gợi ý chính sách
6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
6.1. Khoa học
Hệ thống hóa cơ sở lý luận và lý thuyết về các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh
hưởng đến giá căn hộ tại TP.HCM. Và nghiên cứu cũng góp phần làm tài liệu tham khảo
4

mang tính khoa học phục vụ cho công tác hoạch định, xây dựng chiến lược phát triển bền
vững thị trường.
6.2. Thực tiễn
Kết quả nghiên cứu và gợi ý chính sách sẽ giúp cho thị trường căn hộ phát triển
mạnh mẽ, bền vững, phù hợp với định hướng phát triển chung của Nhà nước; Gợi ý
những chính sách để góp phần phát triển thị trường căn hộ. Ngoài ra, kết quả nghiên cứu
cũng định lượng mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố tác động đến thị trường. Từ đó, các
nhà đầu tư, khách hàng và nhà quản lý có cái nhìn sâu sắc hơn về thị trường trong việc
đưa ra những quyết định của mình.
7. KẾT CẤU LUẬN VĂN
Ngoài phần mở đầu và kết luận thì luận văn có kết cấu gồm 5 chương với nội dung cụ
thể như sau:
Chương 1: Cơ sở lý thuyết.
Chương 2: Phân tích thực trạng các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến giá
căn hộ tại TP.HCM.
Chương 3: Phương pháp thực hiện.
Chương 4: Phân tích kết quả khảo sát.
Chương 5: Gợi ý chính sách phát triển thị trường.
KẾT LUẬN
Đề tài nghiên cứu các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến giá căn hộ tại TP.
Hồ Chí Minh đã xác định rõ mục tiêu và kết quả của nghiên cứu. Thông qua việc phân
tích các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bằng thực hiện khảo sát ý kiến của khách hàng,
nhà đầu tư có liên quan đến thị trường căn hộ tại TP.HCM và kết hợp với việc phân tích
thực trạng hiện nay của thị trường để mang đến một cái nhìn toàn diện về thị trường căn
hộ. Những yếu tố này mang đến sự thỏa mãn hay chưa thỏa mãn trong từng yếu tố tác
động đến thị trường. Vì vậy nó sẽ giúp cho khách hàng, nhà đầu tư định hướng rõ hơn
trong quyết định của mình, cũng như Nhà nước có cái nhìn bao quát hơn và định hướng
cụ thể rõ ràng hơn trong điều hành chính sách kinh tế, tài chính liên quan đến thị trường
từ đó sẽ tác động tích cực và làm cho thị trường phát triển mạnh, bền vững.
5

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1.1. Khái niệm về thị trường
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền quá trình sản xuất và lưu thông
hàng hóa. Thừa nhận sản xuất hàng hóa không thể phủ định sự tồn tại khách quan của thị
trường. Qua nghiên cứu và phân tích lý thuyết về thị trường của các nhà kinh tế ta thấy
một số vấn đề cần lưu ý:
Thị trường gắn với sản xuất hàng hóa. Sản xuất hàng hóa là cơ sở kinh tế quan
trọng của thị trường. Thị trường phản ánh trình độ và mức độ của nền sản xuất xã hội;
Mối quan hệ giữa thị trường trong nước và thị trường nước ngoài ngày càng nhận
thức đầy đủ và đúng đắn. Điều tiết thị trường theo yêu cầu các quy luật kinh tế và sự vận
động khách quan của thị trường.
Ngày nay không tồn tại thị trường dưới dạng thuần túy đơn nhất. Trong nền kinh tế
mỗi nước điều tồn tại nhiều dạng thức, nhiều thể loại và nhiều cấp độ thị trường khác
nhau. Từ những nghiên cứu sơ lược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học
ngày nay phạm trù thị trường luôn được đưa thêm nội dung mới. Tùy vào từng điều kiện
và gốc độ nghiên cứu, người ta có khái niệm về thị trường khác nhau:
 Khái niệm cổ điển cho rằng thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi
mua bán hàng hóa. Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và
những địa điểm mua bán hàng hóa cụ thể. Trong kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này.


Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều: Theo sự tương tác của các chủ thể

trên thị trường người ta cho rằng thị trường là quá trình người mua và bán tác động qua
lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hóa mua bán. Theo quan niệm này tác
động và hình thành thị trường là một quá trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ
thể; Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu

thông hàng hóa và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ.
Như vậy thị trường vừa là yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. Bản chất của thị trường là
giải quyết các quan hệ.
6


Trong lịch sử phát triển các học thuyết kinh tế, vấn đề thị trường luôn được đề cập
đến như một phạm trù trung tâm.
Những người theo chủ nghĩa trọng thương chủ trương xây dựng một thị trường tiền
tệ mạnh, coi thường khâu sản xuất.
Những người theo chủ nghĩa trọng nông lại thiên về khâu sản xuất và tuyệt đối hóa
lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, cho rằng sự phát triển của kinh tế và thị trường là quá trình
tự nhiên, phụ thuộc vào những quy luật nhất định, không phụ thuộc vào ý chí của con
người.
Theo trường phái kinh tế học cổ điển của A. Smith, mục đích của thị trường là để
thu lợi nhuận. Thị trường chính là “Bàn tay vô hình” điều khiển nền kinh tế thị trường và
A.Smith đã tuyệt đối hóa sự điều tiết thị trường.
Lý thuyết về thị trường được phát triển trong học thuyết kinh tế của J.Keynes, mục
đích là làm sao để mở rộng đầu tư để tăng cầu tiêu dùng, chống khủng bố và thất nghiệp,
đồng thời qua đó tăng lợi nhuận cho tư bản. Học thuyết J.Keynes mở ra giai đoạn mới cho
sự can thiệp của nhà nước vào thị trường thông qua các công cụ kinh tế vĩ mô.
Lý luận của chủ nghĩa C.Mác – Lênin về thị trường trên cơ sở kế thừa có phê phán
các lý thuyết cũ để xây dựng một học thuyết mới về thị trường. C.Mác đã chỉ rõ: thị
trường là lĩnh vực của trao đổi và cao hơn là lưu thông hàng hóa. Lênin là người đã kế
thừa và phát triển một cách toàn diện và sáng tạo chủ nghĩa Mác. Theo Lênin, khái niệm
thị trường không tách rời khái niệm phân công lao động xã hội được. Hễ ở đâu và khi nào
có phân công lao động xã hội và sản xuất hàng hóa thì ở đó và khi ấy có thị trường. Quy
mô của thị trường gắn chặt với trình độ chuyên môn hóa của lao động xã hội. Phân công
lao động sẽ phát triển vô cùng tận bởi vậy phát triển thị trường cũng là vô cùng tận.
(Nguồn: Giáo trình Tổ chức và kinh doanh trên thị trường hàng hóa và dịch vụ của Việt

Nam – Trường ĐH Kinh tế Quốc dân).
Như vậy có thể tổng hợp lại rằng, người mua và người bán là hai lực lượng cơ bản
trên thị trường. Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của hai yếu tố cung cầu trên thị trường.

7


1.1.2. Khái niệm và đặc điểm về bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm về bất động sản
Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm về bất động sản. Tuy nhiên, có
một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và
không di dời được.
Theo Giáo sư Dan Swango: "Bất động sản là đất đai và các công trình xây dựng
trên đất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó" .
Theo từ điển các thuật ngữ tài chính: "Bất động sản là một miếng đất và tất cả tài
sản vật chất gắn liền với đất".
Ở Việt Nam, theo Bộ Luật dân sự năm 2005 (tại điều 174): "Bất động sản là các tài
sản không di, dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với
đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định". Trong đó, đất đai phải là đất không di
dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể; phải là đất đai đã được xác định chủ
quyền; và đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị.
Như vậy, bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là
nó không thể di dời được. Nó bao gồm đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai,
không tách rời đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.
1.1.2.2. Đặc điểm về bất động sản
Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, BĐS còn những đặc điểm cụ thể sau:
1) Tính cố định về vị trí: Đặc điểm cố định đã làm cho bất động sản khác với các
hàng hóa thông thường là không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác, vì vậy mà
chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực đó như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính

chất xã hội,...
2) Tính lâu bền: đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên
được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các
vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử
dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Chính vì tính
8


chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý
sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau.
3) Tính khan hiếm: Gắn liền với phạm trù nhu cầu và cầu, chính đặc tính này làm
mất cân đối cung cầu và đẩy giá bất động sản không ngừng tăng lên. Nhưng tính khan
hiếm ở đây mang tính tương đối (mang tính vùng, tính thời gian). Bất động sản là một
dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào
những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về bất
động sản luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ
về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng
lên. Vì vậy các chính sách điều tiết cân bằng cung cầu không thể sử dụng công cụ giá cả
mà quan trọng là phải có chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.
4) Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và
ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động
sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị
sử dụng của hàng hóa bất động sản kia. Ví dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây
dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những
tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ…bám theo trục
đường đó. Do vậy khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến yếu tố
ảnh hưởng tới các công trình khác; khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh
hưởng khi có các công trình bất động sản khác sẽ ra đời. Cũng chính vì sự ảnh hưởng
của bất động sản đến các hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý

và điều tiết thị trường bất động sản.
5) Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá bất động sản
chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu
về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào
thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các
vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh, v.v. chi phối nhu cầu và hình thức kiến trúc của bất
động sản.
9


6) Tính dị biệt: Tính dị biệt bắt nguồn từ sự khác nhau về vị trí, diện tích, kiến trúc,
kết cấu của mỗi bất động sản hiện vật. Không có bất động sản nào giống nhau về mọi
mặt, điều này là nguyên nhân của những vấn đề bất đồng trong việc xác định cung cầu và
giá cả thị trường bất động sản.
7) Bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi
phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy,
đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai
thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh. Cũng do đặc điểm
này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân
hàng và các tổ chức tín dụng.
8) Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân
tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Mặt khác, bất động sản gắn liền với
đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội. Do vậy, bất động sản chịu sự chi
phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.
9) Giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc
nhiều vào năng lực quản lý. Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng
loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực
cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường. Đặc biệt vấn
đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê

đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng…cũng đòi hỏi cần có những nghiên
cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.
1.1.3. Thị trường bất động sản
1.1.3.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Dựa trên các lý luận, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS
trong và ngoài nước đã đưa ra một số khái niệm về thị trường bất động sản như sau:
Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp
cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào vì mục đích gì?
10


Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị
của hàng hóa bất động sản.
Khái niệm 3: thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn, . . . giữa các
chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kiềm hãm hoạt động kinh doanh đối
với thị trường bất động sản.
Khái niệm 4: thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản
gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn.
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản. Tuy
nhiên, một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trường bất động sản là tổng hòa
các quan hệ trao đổi hàng hóa bất động sản, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và
người bán, giữa cung - cầu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị bất động sản.
Vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm
hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
1.1.3.2. Phân loại thị trường bất động sản
Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung chỉ mang tính chất tương đối,
có thể tóm tắt như sau:
 Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi

Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền sở
hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường này lại có thể
chia thành:
- Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị,
nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị
trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,…
- Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS
thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..
- Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là Thị trường bất động sản
tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v..
11




Căn cứ vào khu vực có bất động sản
- Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS

nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v..
- Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị
trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp
(đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị trường BĐS
nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v..
- Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị
trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công
cộng v.v..
 Căn cứ theo công dụng của bất động sản
- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá,...)

- Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN)
- Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)
- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được
coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản văn hoá, di
tích lịch sử, v.v..
 Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh doanh)
- Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản
- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
- Thị trường cho thuê bất động sản
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản
- Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất
động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì
bảo dưỡng bất động sản v.v..
 Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường
- Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng
đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp).
12