CHUONG 1

Phần I: Đăng ký đất đai
PHẦN I
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
Chương 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
1.1 - KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
1.1.1 Khái niệm
Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều công việc phải đăng ký như khi
phát sinh các sự việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi con nuôi (đăng ký hộ
tịch) hoặc phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu,
sử dụng nhà cửa, xe cộ, tàu thuyền,...); khi phát sinh các nhu cầu khác :
đăng ký lao động, du lịch, mua bán tài sản, đăng ký nghĩa vụ quân sự,...),
song cũng có nhiều việc đăng ký theo tự nguyện của người có nhu cầu.
Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc
một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự
việc hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được
đăng ký cũng như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực
hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng
đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá
trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình
sản xuất và đời sống.
Theo điều 33 của Luật Đất đai và điều 696 của bộ Luật dân sự, việc
đăng ký đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm
cả đất chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử
dụng đất phải thực hiện trong mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng
ký, mới được Nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho
phép thay đổi mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi
những nội dung chuyển quyền sử dụng đất đã đăng ký khác.
Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm
thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính

từng xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà
nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật.
Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ
địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp
Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai
Trang 1
Phần I: Đăng ký đất đai
pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với
người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai
theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ
địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển
của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng
đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như : giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất,...Vì
vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc
để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử
dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của
mình theo pháp luật. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về
đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn :
Giai đoạn 1 : đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên
trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn
bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử
dụng đủ điều kiện.
Giai đoạn 2 : đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương
đã hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi
nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
1.1.2 Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai
a. Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất

đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu
quả cao nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia
đình cá nhân. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm
thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực
hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà
nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà
nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp
luật đất đai. Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung
cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền
Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai
Trang 2
Phần I: Đăng ký đất đai
của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như
xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật,
như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai
có hiệu quả,...
b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng
đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các
loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước
muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông
tin theo yêu cầu của quản lý đất.
Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển

ngành địa chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất
đai gồm có:
- Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin
cần biết gồm : tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện
tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về
quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm : vị
trí, hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt
đất).
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất.
Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh
tế, xã hội và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện đăng ký
đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở
thực hiện đồng bộ các nội dung : đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử
dụng đất, giao đất, cho thuê đất,... phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới
thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành
chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng
pháp luật.
c. Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các
nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế,
xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế
thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như :
Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai
Trang 3
Phần I: Đăng ký đất đai
- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng
đất. Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho

việc đăng ký thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa
vụ sử dụng đất;
- Công tác điều tra, đo đạc : kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học
cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ
đang thực tế sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký;
- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất : kết quả quy hoạch và
lập kế hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao
đất để đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định hợp lý, có hiệu quả
cao. Vì vậy thông qua việc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất
có tác động gián tiếp tới đăng ký đất đai để đảm bảo cho việc thiết lập một
hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đơn giản, ổn định (ít biến động) và tiết
kiệm. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến
đăng ký đất đai, vì thiếu quy hoạch sử dụng đất thì sẽ không giải quyết triệt
để các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp,
do vậy sẽ không hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban
đầu;
- Công tác giao đất, cho thuê đất : Chính phủ hoặc UBND các cấp có
thẩm quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất. Đây là bước tạo tập cơ sở
pháp lý ban đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ
tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa; chỉ
sau khi người được giao đất, thuê đất đã đăng ký và được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp
lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Vì vậy, quyết định giao đất, cho
thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền (nguồn gốc) hợp pháp
của người sử dụng đất khi đăng ký;
- Công tác phân hạng và định giá đất : kết quả phân hạng và định giá
đất là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất
trước và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời
là cơ sở để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử
dụng;

- Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai : trong quá trình
thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh
chấp đất đai có vai trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng
ký (trong những trường hợp có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để
những tồn tại của lịch sử trong quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử
dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai
Trang 4
Phần I: Đăng ký đất đai
Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao
nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng
bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách
đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và
định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai,...
Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền
đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả
các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất
cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất
để đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách,
chiến lược quản lý và sử dụng đất. Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin
cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất và thu hồi đất, công tác
phận hạng và định giá đất, công tác thống kê đất đai. Thông qua đăng ký đất
đai, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại
được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả đo đạc
và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của người sử dụng đất.
1.1.3 Đặc điểm của đăng ký đất đai
a. Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà
nước về đất đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt :

Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi
người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa
Nhà nước và những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai.
Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có
những hình thức sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc
người có đất sử dụng phải đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của Nhà
nước theo pháp luật.
Hai là, đăng ký đất là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp,
do hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện.
Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm
vững mục đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất
đai mới có khả năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý
nhà nước về đất đai. Đồng thời Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý
và trực tiếp khai thác sử dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất
đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có
Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai
Trang 5
Phần I: Đăng ký đất đai
chất lượng, đáp ứng được đầy đủ, chính xác các thông tin theo yêu cầu
quản lý nhà nước về đất đai.
b. Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai
Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền
sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng
đất được giao, do đó, đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng
ký quyền sử dụng đất đai.
Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao quyền
sử dụng đất dưới hai hình thức giao đất và cho thê đất. Hình thức giao đất
hay cho thuê đất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng
vào một số mục đích cụ thể. Từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích

sử dụng có những quyền và nghĩa vụ sử dụng khác nhau. Vì vậy, việc đăng
ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định
cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký.
Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài
sản cố định trên đất như : nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu
năm,...Các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động
sản. Trong nhiều trường hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu
nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để
đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở
hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất chúng ta không thể không tính đến
đặc điểm này.
c. Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính
từng xã, phường, thị trấn.
Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành 04 cấp : Trung
ương, tỉnh, huyện, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà
nước với nhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành
chính xã. Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo :
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng
ký đất đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa :
“Nhà nước của dân, do dân, vì dân”.
- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử
dụng đất ở địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chổ dựa tin cậy để các
cấp có thẩm quyền xét duyệt đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo đúng quy định của pháp luật.
Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai
Trang 6