CHUONG 2

Phần I: Đăng ký đất đai
Chương 2
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI BAN ĐẦU, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1 - NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
2.1.1 Yêu cầu chung của công tác đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý về
sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng, đòi hỏi phải đáp ứng các yêu
cầu cơ bản:
- Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý : đăng ký đúng đối tượng, diện tích trong
hạn mức được giao, đúng mục đích, thời hạn sử dụng, đúng quyền lợi và nghĩa
vụ theo quy định của pháp luật. Thực hiện đầy đủ thủ tục, đúng thẩm quyền
quy định. Thiết lập đầy đủ hồ sơ theo đúng quy định của Bộ Tài nguyên và Môi
trường.
- Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi
trường với chất lượng cao nhất về các loại thông tin : diện tích, hình thể, kích
thước từng thửa đất, hạng đất.
- Thực hiện triệt để, kịp thời : mọi đối tượng sử dụng đất hay có nhu cầu biến
động dưới mọi hình thức đều phải làm thủ tục đăng ký với cơ quan nhà nước
có thẩm quyền, không để sót bất kỳ trường hợp sử dụng đất nào mà không
đăng ký, đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai trên tòan bộ lãnh thổ.
Trong mọi trường hợp việc đăng ký đất đều phải được thực hiện ngay sau khi
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép
biến động đất đai, đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng
sử dụng đất, các quyền của người sử dụng đất luôn được bảo vệ và thực hiện
đúng pháp luật.
2.1.2 Đối tượng kê khai đăng ký đất đai
a - Người sử dụng đất phải thực hiện kê khai đăng ký
- Nguyên tắc chung:
+ Là người sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc đang sử
dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất;

+ Là người sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực
hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
- Người sử dụng đất chịu trách nhiệm ĐK (theo Điều 9 và 107/LĐĐ) gồm
có:
+ Các tổ chức trong nước;
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Trang 16
Phần I: Đăng ký đất đai
+ Hộ gia đình, cá nhân trong nước;
+ Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất NN và công trình tín
ngưỡng);
+ Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với
QSDĐ đất ở;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài
đầu tư vào VN (ĐK theo tổ chức kinh tế là pháp nhân VN).
- Những điểm lưu ý:
+ Đơn vị quốc phòng, an ninh (theo khoản 3 Điều 83/NĐ181):
• Đơn vị trực thuộc Bộ (nơi đóng quân, căn cứ quân sự, công
trình phòng thủ QG, trận địa, công trình đặc biệt, nhà công vụ, đất
khác mà Chính phủ giao nhiệm vụ riêng cho Bộ QP, Công an);
• Các đơn vị trực tiếp sử dụng (ga, cảng; công trình CN, khoa
học và công nghệ; kho tàng; trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí,
bãi huỷ vũ khí; nhà trường, bệnh viện, nhà an dưỡng; trại giam giữ,
cơ sở giáo dục, trường giáo dưỡng do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an
quản lý);
• Trụ sở cơ quan quân sự tỉnh, huyện; công an tỉnh, huyện, xã;
đồn biên phòng.
+ Uỷ ban nhân dân cấp xã (theo khoản 2 Điều 2/NĐ181) thực hiện đăng ký

đối với:
• Đất nông nghiệp vào mục đích công ích;
• Đất xây dựng trụ sở UBND;
• Đất giao cho UBND cấp xã xây dựng công trình công cộng
phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui
chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng
khác của địa phương.
+ Không thực hiện đăng ký trong các trường hợp sau:
• Người thuê đất nông nghiệp dành cho công ích xã, đất nhận
khoán của các tổ chức, thuê hoặc mượn đất của người khác để sử
dụng;
• Tổ chức, cộng đồng dân cư được giao đất để quản lý quy định
tại Điều 3/NĐ181:
Tổ chức được giao quản lý công trình công cộng: GT, thuỷ lợi, tượng đài, bia
tưởng niệm,
Tổ chức KT được giao quản lý đất để thực hiện DA theo hình thức
(BT),
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Trang 17
Phần I: Đăng ký đất đai
Tổ chức phát triển quỹ đất được giao quản lý đất;
Cộng đồng dân cư được giao đất rừng PH, ĐD để bảo vệ, phát triển
rừng.
UBND cấp xã quản lý đất đã thu hồi ở nông thôn; đất chưa giao,
chưa cho thuê tại địa phương, đất sử dụng vào mục đích công cộng
được giao quản lý;
Chủ tịch UBND cấp tỉnh quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có
người ở;
b - Người chịu trách nhiệm đăng ký
(Quy định tại Điều 2 và khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 115/NĐ181)

- Nguyên tắc chung: là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc
sử dụng đất của người sử dụng đất;
- Người chịu trách nhiệm đăng ký (quy định tại Điều 2 và khoản 1 Điều
39/NĐ181) gồm có:
+ Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng
đất;
+ Thủ trưởng đơn vị đơn vị quốc phòng, an ninh (tại khoản 3 Điều
81/NĐ);
+ Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã đối với đất do UBND cấp xã đăng ký;
+ Chủ hộ gia đình sử dụng đất;
+ Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài
SDĐ;
+ Người đại diện của cộng đồng dân cư SDĐ được UBND cấp xã chứng
thực;
+ Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất;
+ Người đại diện cho những người có quyền sử dụng chung thửa đất.
- Lưu ý: trên hồ sơ ĐC và GCN phải ghi tên người sử dụng đất
c - Ủy quyền đăng ký quyền sử dụng đất
(Quy định tại khoản 2 Điều 39 và khoản 2,3 Điều 115/NĐ)
- Người chịu trách nhiệm đăng ký được quyền ủy quyền cho người khác
trong mọi trường hợp;
- Việc ủy quyền phải theo quy định của pháp luật dân sự như sau:
+ Ủy quyền phải lập thành văn bản.
+ Văn bản uỷ quyền của chủ hộ, cá nhân phải có chứng thực của UBND
cấp xã (Theo các Điều từ 48-53 của Bộ Luật Dân sự) hoặc chứng nhận của
công chứng.
+ Văn bản ủy quyền của tổ chức phải có dấu, chữ ký của người ủy quyền;
+ Người được uỷ quyền phải có đủ năng lực hành vi dân sự.
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Trang 18

Phần I: Đăng ký đất đai
2.1.3 Điều kiện cấp GCN lần đầu cho hộ, cá nhân đang sử dụng đất (Điều
50/LĐĐ, Điều 48/NĐ)
(1) Có một trong 6 loại giấy tờ về QSDĐ và được UBND cấp xã xác nhận sử
dụng đất ổn định, không tranh chấp thì được cấp GCN và không phải nộp tiền
SDĐ;
Các loại giấy tờ về QSDĐ gồm có:
+ Giấy tờ về quyền được SDĐ do cơ quan NN có thẩm quyền cấp trước
15/10/1993;
+ GCN tạm thời được cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ
đăng ký ruộng đất (Lập từ 1982-1995);
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với
đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã xác nhận thời điểm sử dụng;
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
pháp luật;
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất.
(2) Có một trong các giấy tờ về QSDĐ nhưng ghi tên người khác thì được
cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ nếu có ĐK:
- Có giấy tờ về chuyển quyền có chữ ký của các bên có liên quan;
- Được UBND xã xác nhận không có tranh chấp (xác nhận trong quá trình
ĐK);
(3) Người đang sử dụng đất tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó
khăn ở miền núi, hải đảo thì phải được UBND xã nơi có đất xác nhận (trong
quá trình ĐK) thì được cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ;:
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và phải trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
- Là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

(4) Người sử dụng đất theo bản án hoặc QĐ của tòa án, QĐ thi hành án,
QĐ giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền và đã thực hiện nghĩa vụ
tài chính theo quy định thì được cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ;.
(5) Người được giao, thuê đất từ 15/10/1993 đến 30/6/2004 nhưng chưa
GCN
Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thực hiện theo quy định
mới.
(6) Người sử dụng đất không có giấy tờ về QSDĐ thì được cấp GCN nếu
được UBND cấp xã xác nhận:
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Trang 19
Phần I: Đăng ký đất đai
- Không có tranh chấp;
- Phù hợp với QH:
+ Sử dụng đất trước thời điểm có QH, KH (QHSDĐ, QHXD);
+ Sử dụng đất sau QH, KH thì phải phù hợp với QH, KH đã được xét
duyệt.
Chú ý: Nếu chưa QH thì đất sử dụng không vi phạm (lấn chiếm, chuyển
mục đích)
- Sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 thì không phải nộp tiền SDĐ;
- Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì phải nộp tiền
SDĐ;
2.1.4 Cấp GCN cho cộng đồng dân cư đang sử dụng:
- Cấp đối với các loại đất có: đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ
- Được cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ nếu được UBND cấp xã nơi có đất
xác nhận:
+ Đất sử dụng chung cho cộng đồng;
+ Đất không có tranh chấp.
2.1.5 Cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng
a - Đối với các tổ chức sử dụng đất: (Điều 51/LĐĐ, Điều 49,51,52,53/NĐ):

- Các tổ chức phải tự rà soát, kê khai việc sử dụng đất và báo cáo UBND cấp
tỉnh và cơ quan cấp trên trực tiếp
- Chỉ cấp GCN đối với diện tích đang sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả
- Đối với tổ chức sự nghiệp, DN nhà nước sử dụng đất nông nghiệp phải có
ĐK:
+ Phải được sắp xếp, đổi mới theo Đề án sắp xếp, đổi mới và phát triển
nông, lâm trường quốc doanh theo quy định của Chính phủ mà không bị giải
thể;
+ Phải lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết được UBND cấp tỉnh phê duyệt.
- Đối với các DN và các HTX sử dụng đất phi nông nghiệp được đất giao
không thu tiền, giao đã trả tiền SDĐ, thuê đã trả tiền thuê đất, nhận chuyển
nhượng hợp pháp bằng tiền thuộc ngân sách nhà nước thì phải lập phương án
sản xuất, kinh doanh.
Chú ý: Phương án phải được UBND cấp tỉnh xét duyệt (XĐ rõ mục đích, thời
hạn SDĐ).
- UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi:
+ Đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích,
+ Đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn chiếm, thất thoát;
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Trang 20
Phần I: Đăng ký đất đai
+ Đất đã cho tổ chức, cá nhân thuê hoặc mượn, liên doanh liên kết trái
pháp luật
- Bàn giao cho UBND cấp huyện quản lý diện tích đã làm nhà ở;
Trường hợp đất ở phù hợp với QH đã được xét duyệt thì cấp GCN cho
người sử dụng nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
- UBND cấp tỉnh giải quyết dứt điểm: DT đất lấn chiếm; bị lấn chiếm; có tranh
chấp để xác định người sử dụng đất.
b - Cấp GCN cho cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất (Điều 51/LĐĐ và Điều
55/NĐ):

- Tự rà soát, kê khai việc SDĐ và báo cáo UBND cấp tỉnh (theo khoản 1 Điều
55/NĐ);
- UBND cấp tỉnh kiểm tra, xác định rõ ranh giới, giải quyết cụ thể từng trường
hợp cho thuê, cho mượn, bị lấn chiếm, đang tranh chấp (theo khoản 2 Điều
55/NĐ);
- Diện tích đã được xác định của cơ sở tôn giáo sẽ được cấp GCN nếu có
đủ ĐK sau đây:
+ Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;
+ Có đề nghị bằng văn bản của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo đó;
+ Có xác nhận của UBND cấp xã về nhu cầu sử dụng đất của cơ sở tôn
giáo đó.
2.1.6 Cấp GCN thuộc phạm vi QH chuyển mục đích khác ( Điều 28,50//LĐĐ;
48/NĐ)
- Trường hợp có giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ) và không có tranh
chấp, chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì vẫn cấp
GCN;
- Trường hợp không có các giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/ LĐĐ)
+ Sử dụng đất từ trước thời điểm xét duyệt QH, KH; chưa có quyết định
thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì vẫn cấp GCN;
+ Sử dụng đất từ sau thời điểm xét duyệt QH, KH thì không cấp GCN.
2.1.7 Cấp GCN trong hành lang an tòan công trình (Điều 50,51/LĐĐ; Điều
92/NĐ)
- Sử dụng đất không ảnh hưởng đến an tòan công trình hoặc công trình
không ảnh hưởng đến người sử dụng đất thì cấp GCN như trường hợp ngoài
hành lang an tòan.
- Sử dụng đất có ảnh hưởng đến an tòan công trình hoặc công trình có ảnh
hưởng đến người sử dụng đất thì cấp GCN nếu có đủ các ĐK:
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Trang 21
Phần I: Đăng ký đất đai

+ Sử dụng đất có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ). Trường
hợp không có giấy tờ thì phải sử dụng đất trước khi công bố hành lang an tòan
công trình;
+ Chưa có quyết định thu hồi đất;
2.1.8 Các trường hợp không cấp GCN (khoản 2 Điều 41/NĐ):
- Đất do Nhà nước giao cho các tổ chức để quản lý;
- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích (Không cấp cho cả UBND và người thuê
đất);
- Người sử dụng đất do thuê của người khác;
- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường;
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50, 51/LĐĐ và các Điều 46, 47, 50,
51, 52, 54, 90/NĐ;
2.1.9 Trường hợp thửa đất ở gắn liền với vườn, ao
- Trường hợp đã được cấp GCNQSDĐ nay có nhu cầu chuyển mục đích
sử dụng đất từ vườn, ao sang đất ở thì diện tích đất ở được xác định lại theo
quy định tại khoản 2, 3, 4 Điều 87 Luật đất đai; Khoản 2, 3 Điều 80 của NĐ
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 (Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn ao
được hình thành trước ngày 18/12/1980 thì diện tích đất vườn, ao được xác
định là đất ở; Đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao được hình thành từ
18/12/1980 đến trước 01/07/2004 nếu trên GCNQSDĐ ghi rõ diện tích đất ở thì
diện tích đất ở là diện tích trên GCNQSDĐ
- Trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ được xác định như sau:
Thửa đất có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư
được sử dụng trước ngày 18/12/1980 mà trong hồ sơ địa chính hoặc các loại
giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất
đai có ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì toàn bộ diện tích đất
đó được xác định là đất ở; trường hợp ranh giới thửa đất chưa được xác định
trong hồ sơ địa chính hoặc trên các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định
tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai thì diện tích đất ở được xác định

không quá 05 lần định mức giao đất ở của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương, phần diện tích còn lại được xác định theo hiện trạng.
Thửa đất có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư
được sử dụng sau ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004 thì diện tích
đất ở được xác định tại các khoản 3, 4 và 5 điều 87 của Luật đất đai.
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Trang 22
Phần I: Đăng ký đất đai
2.2 - NỘI DUNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1 Yêu cầu nội dung đăng ký quyền sử dụng đất
Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất gồm các thông tin về thửa đất liên
quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được xác định và thể hiện
trên GCN, hồ sơ địa chính phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
Theo khoản 2 Điều 47 của Luật Đất đai, các Điều 43, 44 của Nghị định
về thi hành Luật Đất đai và Điều 3 của Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày
01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nội dung đăng ký
quyền sử dụng đất gồm có các thông tin thể hiện trên GCN và hồ sơ địa chính
theo yêu cầu sau:
(1) Vị trí thửa đất
- Ý nghĩa là thông tin pháp lý để tra cứu thửa đất trên hồ sơ địa chính và xác
định vị trí trên thực địa
- Vị trí sử dụng đất được xác định bằng các thông tin:
+ Mã thửa đất (NT) là duy nhất trong cả nước gồm có các thông tin:
MX.SB.ST
• MX là mã đơn vị hành chính cấp xã (theo Quyết định số
124/2004/QĐ-TTg ngày 08/7/2004 của Thủ tướng Chính phủ);
• SB là số thứ tự tờ bản đồ địa chính trong phạm vi mỗi xã;
trường hợp trích đo địa chính thửa đất thì số thứ tự của tờ bản đồ
(SB) được xác định là “00”
• ST là số thứ tự thửa đất trên tờ bản đồ địa chính.

+ Địa chỉ thửa đất gồm: tên khu vực(thôn, ấp, xử đồng…), tên đơn vị hành
chính các cấp có thửa đất.
(2) Ranh giới thửa đất
Ranh giới thửa đất được xác định bằng các thông tin: hình thể, kích thước
các cạnh thửa, tọa độ đỉnh thửa
- Hình thể thửa đất:
+ Ý nghĩa: Là thông tin định dạng ranh giới thửa đất;ảnh hưởng đến độ
chính xác diện tích thửa đất;
+ Được thể hiện trên bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính (bằng nét
liền)
+ Phương pháp xác định: Đo vẽ bản đồ địa chính hoặc trích đo theo quy
định của Bộ TNMT
- Kích thước cạnh thửa
+ Ý nghĩa: ảnh hưởng đến độ chính xác hình thể và diện tích thửa;
Làm cơ sở cho quản lý (giao đất, thu hồi đất, thanh tra, giải quyết tranh chấp);
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Trang 23
Phần I: Đăng ký đất đai
+ Thể hiện trên GCN và Sơ đồ kèm theo bản đồ; đơn vị thể hiện là (m),
được làm tròn đến hai chữ số thập phân;
- Toạ độ đỉnh thửa
+ Ý nghĩa: Là thông tin toán học để định vị các đỉnh và cạnh thửa trên bản
đồ;Liên quan đến độ chính xác diện tích thửa đất;Có ý nghĩa pháp lý định vị
thửa ở thực địa (nơi chưa có bản đồ).
+ Thể hiện trên Sơ đồ thửa kèm theo sổ mục kê đất;
(3) Diện tích thửa đất
- Ý nghĩa: Là thông tin định lượng về quy mô thửa đất; Làm cơ sở định lượng
về các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
- Yêu cầu thể hiện:
+ Đơn vị thể hiện là (m

2
); làm tròn số đến một chữ số thập phân;
+ Xác định rõ: Diện tích sử dụng “riêng” hay “chung”; Diện tích theo từng
mục đích (thửa đất gồm cả đất ở, vườn, ao).
(4) Người sử dụng đất:
- Ý nghĩa: Là thông tin pháp lý xác định chủ thể thực hiện quyền, nghĩa vụ
SDĐ;
- Yêu cầu thể hiện:
+ Bảo đảm người sử dụng đất là duy nhất trong phạm vi cả nước.
+ Có đầy đủ các thông tin chi tiết như sau:
• Cá nhân: họ và tên, năm sinh, số và ngày, nơi cấp CMND, địa chỉ
ĐK hộ khẩu.
• Người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ
ở: họ và tên, năm sinh, quốc tịch, số và ngày, nơi cấp hộ chiếu, địa
chỉ tạm trú tại Việt Nam .
• Đối với hộ gia đình: “Hộ” và họ, tên, năm sinh của chủ hộ; số và
ngày cấp sổ hộ khẩu, địa chỉ;
(Trường hợp Hộ gia đình có cả vợ và chồng và trường hợp QSDĐ là tài
sản chung của cả vợ, chồng thì thể hiện thông tin về cả vợ và chồng; (kể
cả vợ, chồng là Người Việt Nam định cư ở NN được mua nhà ở gắn liền
với QSDĐ ở theo tại Điều 121/LĐĐ))
• Tổ chức trong nước: tên tổ chức, số và ngày ký QĐ thành lập; địa
chỉ trụ sở;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài đầu tư vào VN: tên của tổ chức là pháp nhân VN, số và
ngày ký giấy phép đầu tư, địa chỉ trụ sở;
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: tên tổ chức, địa chỉ
trụ sở;
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Trang 24

Phần I: Đăng ký đất đai
• Cơ sở tôn giáo: tên cơ sở tôn giáo, địa chỉ đơn vị hành chính có cơ
sở đó;
• Cộng đồng dân cư: tên cộng đồng, địa chỉ đơn vị hành chính nơi
cộng đồng cư trú;
(5) Nguồn gốc sử dụng đất
- Ý nghĩa: Xác định chế độ sử dụng đất (giao hay thuê, hình thức trả tiền);
Làm cơ sở xác định quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật; Thể hiện lịch
sử chuyển dịch đất đai.
- Yêu cầu thể hiện:
+ Nhà nước giao đất: Nhà nước giao đất không (hoặc có) thu tiền sử dụng
đất
Chú ý: Giao có thu tiền bao gồm cả trường hợp:
* Giao đất trong Khu công nghệ cao, khu kinh tế;
* Người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở (trừ nhà
chung cư)
* Thuộc chế độ sử dụng có thu tiền SDĐ nhưng được miễn,
giảm;
+ Nhà nước cho thuê đất: Nhà nước cho thuê trả tiền một lần (hoặc hàng
năm)
+ Nhà nước công nhận QSDĐ thì thể hiện:
• Nhà nước công nhận QSDĐ như Nhà nước giao đất không (hoặc
có) thu tiền;
• Nhà nước công nhận QSDĐ như Nhà nước cho thuê trả tiền một lần (hoặc
hàng năm).
+ Trường hợp nhận chuyển quyền: thể hiện nguồn gốc của bên chuyển
quyền lần đầu và ghi (*), tiếp theo ghi thông tin:
• Nhận quyền sử dụng đất do chuyển đổi quyền sử dụng đất;
• Nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Nhận quyền sử dụng đất do thừa kế quyền sử dụng đất;

• Nhận quyền sử dụng đất do tặng cho quyền sử dụng đất;
• Nhận quyền sử dụng đất do góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà
hình thành pháp nhân mới;
• Nhận quyền sử dụng đất từ quyền sử dụng chung của hộ gia đình
(hoặc của nhóm người sử dụng chung thửa đất);
• Nhận quyền sử dụng đất theo bản án (hoặc theo quyết định của tòa án
nhân dân);
• Nhận quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan thi hành án;
• Nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành;
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Trang 25
Phần I: Đăng ký đất đai
• Nhận quyền sử dụng đất theo quyết định hành chính giải quyết
khiếu nại (hoặc theo tố cáo) về đất đai;
• Nhận quyền sử dụng đất theo quyết định chia tách, sáp nhập tổ
chức;
• Nhận quyền sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý
nợ;
• Nhận quyền sử dụng đất theo kết quả đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Trường hợp thuê đất, thuê lại đất của DN đầu tư hạ tầng trong khu công
nghiệp thì thể hiện: Thuê đất của Doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công
nghiệp.
+ Trường hợp mua nhà chung cư thì thể hiện: Sở hữu căn hộ chung cư
(6) Mục đích sử dụng đất
- Ý nghĩa: Định hướng hình thức sử dụng trên bề mặt đất trong thời hạn sử
dụng; Làm cơ sở xác định quyền và nghĩa vụ của người SDĐ theo pháp luật;
Làm căn cứ để quản lý việc sử dụng đất theo QH .
- Yêu cầu thể hiện:
+ Thống nhất mục đích trên GCN, sổ địa chính, mục kê, bản đồ;
+ Thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích thì thể hiện cả mục đích chính và mục

đích phụ
+ Thể hiện bằng tên gọi trên GCN, bằng ký hiệu trên hồ sơ địa chính theo
hướng dẫn tại các trang đầu mỗi quyển sổ.
(7) Thời hạn sử dụng đất (Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT, Thông tư 29/2004/TT-
BTNMT)
- Ý nghĩa: Là thông tin định lượng về thời gian mà người SDĐ được hưởng
quyền và thực hiện nghĩa vụ SDĐ theo pháp luật.
- Yêu cầu thể hiện
+ Sử dụng đất có thời hạn thể hiện "ngày-tháng-năm" hết hạn sử dụng
+ Sử dụng đất ổn định lâu dài thể hiện "Lâu dài";
(8) Tài sản gắn liền với đất (Điều 48/LĐĐ và Điều 44/NĐ)
- Các tài sản thể hiện gồm: Nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng
cây
- Nội dung thông tin về tài sản thể hiện như sau:
+ Tài sản đã đăng ký sở hữu thì ghi theo nội dung đã đăng ký sở hữu;
+ Tài sản chưa đăng ký sở hữu thì thể hiện nội dung theo hiện trạng như
sau:
• Đối với cây lâu năm, cây rừng thì thể hiện: loại cây, diện tích có cây;
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Trang 26
Phần I: Đăng ký đất đai
• Đối với nhà ở hoặc công trình kiến trúc khác thì thể hiện: loại nhà
(công trình), diện tích xây dựng (là diện tích chiếm đất);
• Đối với nhà chung cư thì thể hiện:
* Thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư thì thể hiện: loại nhà (Nhà
chung cư), số tầng, diện tích XD, tổng số căn hộ
* Đã bán căn hộ thì thể hiện: tên căn hộ (Căn hộ chung cư số), diện
tích sử dụng của căn hộ;
(9) Nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện
- Ý nghĩa: làm căn cứ xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất.

- Các khoản nghĩa vụ chưa thực hiện phải thể hiện: tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất, thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ;
- Nội dung thông tin thể hiện: loại nghĩa vụ tài chính được chậm nộp hoặc
được nợ; khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với khoản tiền chưa thực hiện
thì thể hiện: Đã nộp nghĩa vụ tài chính.
(10) Những hạn chế về quyền sử dụng đất
- Ý nghĩa: Hạn chế một phần QSDĐ;
- Những trường hợp có hạn chế phải thể hiện gồm:
+ Thuộc QH sử dụng vào mục đích khác;
+ Thuộc hành lang bảo vệ an tòan công trình;
+ Có hạn chế diện tích xây dựng;
+ Hạn chế khác
- Yêu cầu thông tin phải thể hiện gồm:
+ Phạm vi hạn chế: tòan bộ thửa đất hoặc ranh giới (vị trí, hình thể, kích
thước), diện tích phần đất có hạn chế quyền sử dụng đất;
+ Nội dung hạn chế: thuộc quy hoạch sử dụng đất phải thu hồi, hoặc thuộc
hành lang bảo vệ an tòan công trình, hoặc không được xây dựng, hoặc tường
(lối đi) chung.
- Khi có thay đổi yêu cầu về hạn chế: phải thể hiện lại phù hợp với sự thay
đổi đó.
2.2.2 Xác định nội dung đăng ký quyền sử dụng đất
Nội dung đăng ký được xác định trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký
như sau:
(1) Người sử dụng đất có nghĩa vụ kê khai các nội dung:
- Người sử dụng thửa đất;
- Vị trí sử dụng đất: địa chỉ thửa, số thứ tự thửa và số thứ tự tờ bản đồ (do VPĐK
cung cấp)
- Diện tích thửa (theo bản đồ hoặc trích đo thửa đất do VPĐK cung cấp);
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Trang 27

Phần I: Đăng ký đất đai
- Nguồn gốc sử dụng đất:
+ Có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc giấy tờ khác: khai theo giấy
tờ;
+ Không có giấy tờ: khai rõ nguồn gốc có đất và thời điểm sử dụng.
- Mục đích sử dụng đất:
+ Có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SD: khai theo
giấy tờ;
+ Không có giấy tờ: kê khai theo hiện trạng đang sử dụng đất.
- Thời hạn sử dụng đất: kê khai theo QĐ giao, cho thuê đất, hoặc giấy tờ khác
(nếu có)
- Tài sản gắn liền với đất:
+ Tài sản đã đăng ký sở hữu thì kê khai theo nội dung đã đăng ký sở
hữu;
+ Tài sản chưa đăng ký sở hữu thì kê khai theo hiện trạng thực tế đang
sử dụng,
- Thay đổi về sử dụng đất: kê khai đối với trường hợp ĐK biến động về sử
dụng đất.
Yêu cầu kê khai cụ thể những nội dung đã ghi trên GCN cần thay đổi.
(2) Cơ quan có thẩm quyền xác định nội dung đăng ký QSDĐ theo quy
định sau:
- Về Ranh giới thửa đất được xác định như sau:
+ Trường hợp có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ mà
trong đó ghi rõ tình trạng ranh giới của thửa đất thì cơ quan TNMT có trách
nhiệm xác định ranh giới thửa đất đúng như trong giấy tờ và trích sao hồ sơ gửi
cho những người sử dụng đất liền kề biết. Sau 10 ngày nhận trích sao mà
không có đơn tranh chấp thì ranh giới thửa đất được xác định theo giấy tờ hiện
có.
+ Trường hợp không giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ hoặc
có giấy tờ đó nhưng không ghi rõ tình trạng ranh giới của thửa đất thì khi đo vẽ

bản đồ địa chính, đơn vị đo đạc dựa vào tình hình sử dụng đất cụ thể, ý kiến
của những người liền kề để xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả về ranh
giới thửa đất và gửi cho những người có chung ranh giới thửa đất. Sau 10
ngày nhận được bản mô tả mà không có đơn tranh chấp thì ranh giới thửa đất
xác định theo bản mô tả đó.
+ Trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt dài ngày thì cơ quan
TNMT có trách nhiệm thông báo ba lần trong thời gian không quá mười ngày
trên phương tiện thông tin đại chúng của TW và địa phương về việc xác định
ranh giới chung của các thửa đất khi cấp GCN. Sau một tháng kể từ ngày thông
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Trang 28
Phần I: Đăng ký đất đai
báo cuối cùng, nếu không có đơn tranh chấp của người liền kề thì thì ranh giới
thửa đất xác định theo trích sao hồ sơ hoặc bản mô tả ranh giới đã lập.
- Về Vị trí, diện tích, người sử dụng đất được xác định trong quá trình
thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào quy định tại các Điều
50, 51 của Luật Đất đai và các Điều 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53 và 54 của
Nghị định thi hành Luật Đất đai;
Việc xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn, ao gắn liền với nhà
ở trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư thực hiện theo quy định tại Điều 87
của Luật Đất đai và Điều 45 và 80 của Nghị định về thi hành Luật Đất đai như
sau:
+ Trường hợp sử dụng đất có giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ) mà
trong giấy tờ đã xác định rõ ranh giới, diện tích đất ở (hoặc thổ cư) thì xác định
theo giấy tờ đó:
+ Trường hợp sử dụng đất có giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ) mà
trong giấy tờ chưa xác định rõ ranh giới, diện tích đất ở thì xác định đất ở như
sau:
• Thửa đất hình thành trước ngày 18/12/1980: thì diện tích đất ở
được xác định bằng không quá 5 lần hạn mức giao đất ở của tỉnh.

• Thửa đất hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004:
thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức công nhận đất ở
của UBND cấp tỉnh
Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận thì diện
tích đất ở là diện tích thửa đất đó.
+ Trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều
50/LĐĐ) thì diện tích đất ở xác định bằng hạn mức giao đất ở mới của UBND
tỉnh quy định.
+ Trường hợp diện tích đã XD nhà ở vượt hạn mức quy định của UBND
tỉnh thì xác định đất ở theo hiện trạng nhưng phải nộp tiền sử dụng đất đối với
diện tích vượt;
+ Đối với thửa đất đã cấp GCN trước ngày 01/10/2004 thì xác định theo
Điều 45/NĐ:
• Diện tích đất ở là diện tích đã ghi trên GCN;
• Khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao sang làm nhà ở thì diện
tích đất ở được xác định lại theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 Điều
87 của /LĐĐ, Điều 80/NĐ.
• Phần diện tích đất ở mới được xác định thêm không phải nộp tiền
sử dụng đất;
• Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích QP,AN, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thì diện tích đất ở
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Trang 29
Phần I: Đăng ký đất đai
được xác định lại để tính bồi thường như đối với trường hợp
chuyển mục đích.
- Về nguồn gốc sử dụng đất được xác định căn cứ vào quyết định giao,
cho thuê hoặc các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm
quyền cấp.
Trường hợp không có các giấy tờ về QSDĐ thì căn cứ:

• Đối tượng đang sử dụng đất và mục đích sử dụng đất
• Quy định về hình thức giao đất, cho thuê đất tại:
* Các Điều 33, 34, 35, 108 của Luật đất đai
* Các Điều 49, 52, 53 của Nghị định về thi hành Luật Đất đai
Chú ý:
+ Các tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp thì thực hiện như sau:
• Giao đất không thu tiền sử dụng đối với:
* Các BQL rừng đặc dụng, phòng hộ;
* Các nông, lâm trường hoạt động theo loại hình DN công ích, sự
nghiệp có thu;
* Nông, lâm trường làm dịch vụ giống và chuyển giao kỹ thuật cho
nông dân;
* Nông, lâm trường làm nhiệm vụ phát triển KT kết hợp an ninh quốc
phòng;
• Giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm đối với các
trường hợp còn lại (Tổ chức được lựa chọn một trong hai hình thức
này)
+ Đối với các DN và HTX đang sử dụng đất phi nông nghiệp thì thực hiện
như sau:
• Trường hợp Nhà nước giao đất đã trả tiền SDĐ, thuê đất đã trả tiền
thuê hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp mà tiền đã trả không có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tiếp tục sử dụng theo hình thức
giao, thuê đất trước đó;
• Trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền hoặc giao đất đã trả
tiền SDĐ, thuê đất đã trả tiền thuê và nhận chuyển nhượng hợp pháp
mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì phải chuyển
sang thuê trả tiền hàng năm.
Nếu lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền thì phải nộp tiền sử dụng
đất;
• Các HTX sử dụng đất làm trụ sở, nhà kho, sân phơi, cơ sở dịch vụ

phục vụ sản xuất nông, lâm nghiệp, thuỷ sản, làm muối thì được giao
đất không thu tiền.
Chương 2: Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
Trang 30