CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRONG BỐI CẢNH ỔN ĐỊNH KINH TẾ

MỤC LỤC
Trang
1.2.1. Khái niệm bất động sản và định giá bất động sản.................................................................7
1.2.3.2. Phương pháp chi phí....................................................................................................12
1.2.3.3. Phương pháp vốn hóa..................................................................................................13
Quy trình định giá BĐS..................................................................................................................37
Các nguyên tắc định giá BĐS thế chấp được áp dụng tại ACB......................................................38
Trường hợp 7: Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp.........................................................44
Ví dụ cụ thể về định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại ACB chi nhánh Hà Nội.....................45

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Tên viết tắt
ACB
BĐS
NHTM
NHNN
NHTMCP
NHTMNN
NN
NH
TSBĐ
VPBank
BIDV

Tên tiếng việt
Tên tiếng anh
Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

Asia commercial bank
Bất động sản
Ngân hàng thương mại
Ngân hàng Nhà nước
Ngân hàng thương mại cổ phần
Ngân hàng thương mại nhà nước
Nhà nước
Ngân hàng
Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ
thương
Ngân hàng thương mại cổ phần VPBank
Ngân hàng thương mại đầu tư và phát Bank for investment and

triển Việt Nam
NHNo&PTNT Ngân hàng thương mại Nông nghiệp và

development of Viet Nam
Việt Nam Bank for

Agribank

Agriculture

Phát triển Nông thôn Việt Nam

Development
Đại Tín

Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín

QSD
UBND

Quyền sử dụng
Ủy ban nhân dân

,

and

Rural


DANH MỤC SƠ ĐỒ HÌNH VẼ
1.2.1. Khái niệm bất động sản và định giá bất động sản.................................................................7
1.2.3.2. Phương pháp chi phí....................................................................................................12
1.2.3.3. Phương pháp vốn hóa..................................................................................................13
Quy trình định giá BĐS..................................................................................................................37
Các nguyên tắc định giá BĐS thế chấp được áp dụng tại ACB......................................................38
Trường hợp 7: Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp.........................................................44
Ví dụ cụ thể về định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại ACB chi nhánh Hà Nội.....................45

1.2.1. Khái niệm bất động sản và định giá bất động sản.................................................................7
1.2.3.2. Phương pháp chi phí....................................................................................................12
1.2.3.3. Phương pháp vốn hóa..................................................................................................13
Quy trình định giá BĐS..................................................................................................................37
Các nguyên tắc định giá BĐS thế chấp được áp dụng tại ACB......................................................38
Trường hợp 7: Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp.........................................................44
Ví dụ cụ thể về định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại ACB chi nhánh Hà Nội.....................45

DANH MỤC BẢNG BIỂU
1.2.1. Khái niệm bất động sản và định giá bất động sản.................................................................7
1.2.3.2. Phương pháp chi phí....................................................................................................12
1.2.3.3. Phương pháp vốn hóa..................................................................................................13
Quy trình định giá BĐS..................................................................................................................37
Các nguyên tắc định giá BĐS thế chấp được áp dụng tại ACB......................................................38
Trường hợp 7: Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp.........................................................44
Ví dụ cụ thể về định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại ACB chi nhánh Hà Nội.....................45


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngân hàng là một trong những tổ chức trung gian tài chính quan trọng
nhất của nền kinh tế với vai trò chủ lực trong việc luân chuyển dòng tiền của
một quốc gia. Được ra đời với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động
huy động để cho vay, hệ thống ngân hàng ngày càng phát triển lớn mạnh hòa
nhịp với tốc độ phát triển tăng trưởng chung của đất nước. Tuy nhiên cũng giống
như con dao hai lưỡi, hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn những rủi ro mà bất kỳ
một ngân hàng nào cũng phải đối mặt. Để hạn chế những rủi ro này, các ngân
hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ mà chủ yếu là các
BĐS. Thế chấp bằng bất động sản là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan
đến đất đai – một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản lý.
Với sự bùng nổ về số lượng của các ngân hàng thương mại ngày nay, để
có thể đứng vững và phát triển trên thị trường, các ngân hàng buộc phải cạnh
tranh với nhau. Sự cạnh tranh gay gắt ấy đã kéo theo sự phát triển của rất nhiều
nghiệp vụ tín dụng, một trong số đó là nghiệp vụ định giá bất động sản thế chấp
bởi bên cạnh lãi suất thì việc xác định lượng vốn cho vay cũng là một trong
những cách để thu hút khách hàng đến với ngân hàng. Thêm vào đó, trước tình
hình giá cả nhà đất có nhiều biến động như hiện nay thì việc định giá càng trở

nên cấp bách và là căn cứ quan trọng để ngân hàng quyết định lượng vốn cho
vay hợp lý sao cho vừa đảm bảo an toàn lại vừa mang tính cạnh tranh.
Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá bất động sản thế chấp
như vậy, các ngân hàng đều đã có những quy định, quy trình định giá riêng của
mình. Tuy nhiên, do đây là một vấn đề hết sức mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn
nên hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng còn gặp nhiều
khó khăn. Đặc biệt, khi thị trường bất động sản ở nước ta còn đang trong giai
đoạn chập chững bước đi, sự thiếu thông tin, không minh bạch về các nguồn
cung làm gia tăng thêm tính không hoàn hảo cũng như tình trạng đầu cơ đẩy giá
bất động sản lên cao thông qua các giao dịnh ngầm đã khiến hoạt động định giá


càng phát triển chậm chạp.
Xuất phát từ thực tế đó, đề tài “ Hoàn thiện công tác định giá bất động
sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong
bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô” đã được lựa chọn để nghiên cứu với mục tiêu
đánh giá thực trạng từ đó đề xuất, khuyến nghị nhằm hoàn thiện công tác định
giá trong thời gian tới, tạo điều kiện cho sự phát triển hoạt động cho vay, giảm
thiểu rủi ro của các ngân hàng thương mại Việt Nam.
2. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình tiến hành nghiên cứu, khảo sát, các phương pháp được sử
dụng là phương pháp phân tích định tính, định lượng và so sánh.
3. Đối tượng nghiên cứu
Công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các
ngân hàng thương mại Việt Nam trong đó tập trung nghiên cứu về tổ chức, quy
trình cũng như phương pháp áp dụng trong định giá BĐS thế chấp.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn trong công tác tổ chức định giá bất
động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt
Nam trong những năm gần đây. Tuy nhiên, đề tài tập trung nghiên cứu tại 2

ngân hàng thương mại là: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt
Nam (Agribank) và Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB).
5. Kết cấu của đề tài
Kết cấu của đề tài gồm có 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản trong hoạt động
cho vay của các ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho
vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ
mô.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt
động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam.


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI
1.1. Tổng quan về tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các ngân
hàng thương mại
1.1.1. Hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại
1.1.1.1. Khái niệm về ngân hàng thương mại
Ngân hàng là một trong các tổ chức tài chính quan trọng nhất, là một hệ
thống phức tạp và lớn mạnh nhất trong nền kinh tế và là công cụ mà thông qua
đó Nhà nước chi phối và điều hành những vấn đề kinh tế quan trọng nhất. Theo
Peter S.Rose : “Ngân hàng là các tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các
dịch vụ tài chính đa dạng nhất - đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm và dịch vụ thanh
toán - và thực hiện nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kỳ một tổ chức
kinh doanh nào trong nền kinh tế”. Ngoài ra còn có nhiều cách tiếp cận khác
nhau về Ngân hàng như thông qua chức năng, các dịch vụ hoặc vai trò mà NH
thực hiện trong nền kinh tế.

Các dịch vụ chính bất kỳ một Ngân hàng nào cũng thực hiện là tín dụng,
tiết kiệm và thanh toán. Ngoài ra tuỳ thuộc vào lĩnh vực và mục đích hoạt động
có thể chia làm nhiều loại Ngân hàng khác nhau. Nhưng điểm chung của các
NHTM là hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận. NHTM có 3 chức năng cơ bản là
trung gian tài chính, tạo phương tiện thanh toán và trung gian thanh toán với các
dịch vụ chính là huy động vốn, tín dụng, mua bán ngoại tệ, cung cấp các dịch vụ
thanh toán, bảo lãnh, quản lý ngân quỹ,...
1.1.1.2. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Theo luật các TCTD năm 2010, cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó
bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng
vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên
tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.


Hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng theo đó,
NHTM giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích
và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi.
1.1.1.3. Các hình thức cho vay của ngân hàng thương mại
Cho vay là một hoạt động quan trọng nhất của NHTM, mang lại lợi nhuận
chủ yếu cho NH nhưng cũng là hoạt động chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro nhất.
Việc phân loại các loại hình cho vay có cơ sở khoa học là tiền đề để thiết lập các
quy trình cho vay hợp lý và nhằm mục đích quản trị rủi ro tín dụng. Việc phân
loại cho vay dựa trên các căn cứ sau:
Căn cứ vào loại khách hàng vay
Khách hàng vay tiền của ngân hàng rất đa dạng bao gồm: Chính phủ, các
tổ chức tài chính, doanh nghiệp và cá nhân. Hình thức cho vay Chính phủ phổ
biến là ngân hàng mua tín phiếu và trái phiếu do Kho bạc phát hành. Tuy khả
năng hoàn trả của Chính phủ rất cao song ngân hàng cũng phải chú ý đến rủi ro
lãi suất, rủi ro thanh khoản và rủi ro hối đoái trong trường hợp Chính phủ mất
khả năng chi trả.

Ngân hàng cho vay doanh nghiệp nhằm tài trợ nhu cầu vốn tăng thêm cho
sản xuất kinh doanh. Đây là nhóm khách hàng có tỷ trọng lớn nhất của các
NHTM, có khả năng sinh lời cao nhất nhưng cũng rủi ro nhất.
Căn cứ vào thời hạn cho vay
Cho vay ngắn hạn: Là cho vay dưới 12 tháng và được sử dụng để bù đắp
sự thiếu hụt vốn lưu động của các doanh nghiệp và các nhu cầu chi tiêu ngắn
hạn của các cá nhân.
Cho vay trung hạn: Là các khoản cho vay có thời hạn từ 1 năm đến 5 năm
hoặc 7 năm. Cho vay trung hạn chủ yếu được sử dụng để đầu tư mua sắm tài sản
cố định, cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, công nghệ, mở rộng sản xuất kinh doanh,
xây dựng các dự án mới có quy mô nhỏ và thời gian thu hồi vốn nhanh.
Cho vay dài hạn: là loại cho vay có hình thức trên 5 năm hoặc trên 7 năm
và tối đa có thể lên đến 20-30 năm, một số trường hợp cá biệt có thể lên đến 40
năm. Đây là loại hình được cung cấp để đáp ứng các nhu cầu dài hạn như xây
dựng nhà ở, mua sắm các thiết bị, phương tiện vận tải có quy mô lớn, xây dựng


các xí nghiệp mới.
Căn cứ vào điều kiện bảo đảm của người vay
Cho vay không có bảo đảm: là loại cho vay không có tài sản cầm cố, thế
chấp hoặc bảo lãnh của người thứ ba, mà việc cho vay chỉ dựa vào uy tín của
bản thân khách hàng đó. Hình thức cho vay này chỉ áp dụng đối với những
khách hàng tốt, trung thực trong kinh doanh, có khả năng tài chính mạnh, quản
trị rủi ro có hiệu quả.
Cho vay có bảo đảm: là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm như thế
chấp tài sản thuộc sở hữu, cầm cố, hoặc phải có sự bảo lãnh của người thứ ba.
Các tài sản có thể là vàng, trái phiếu và các chứng từ có giá khác, các khoản
phải thu, đất đai, nhà cửa, cổ phiếu. Sự bảo đảm này là căn cứ pháp lý để ngân
hàng có thêm một nguồn thứ hai, bổ sung cho nguồn nợ thứ nhất chưa chắc
chắn. Nếu người vay không trả đúng hạn cam kết ngân hàng có quyền bán các

tài sản bảo đảm để thu nợ. Hình thức cho vay này áp dụng đối với những khách
hàng không có uy tín cao đối với ngân hàng.
Căn cứ vào phương thức cho vay
Cho vay từng lần: là hình thức cho vay của ngân hàng đối với các khách
hàng không có nhu cầu vay thường xuyên, không có điều kiện để được cấp hạn
mức thấu chi. Chỉ khi khách hàng có nhu cầu thời vụ hay mở rộng sản xuất đặc
biệt mới vay ngân hàng.
Cho vay theo hạn mức: đây là nghiệp vụ tín dụng theo đó ngân hàng thỏa
thuận cấp cho khách hàng hạn hoặc cuối kỳ, đó là số dư tối đa tại thời điểm tính.
Cho vay thấu chi: là nghiệp vụ cho vay qua đó ngân hàng cho phép người
vay được chi trội trên số dư tiền gửi thanh toán của mình đến một giới hạn nhất
định và trong khoảng thời gian xác định. Giới hạn này được gọi là hạn mức thấu
chi.
1.1.1.4. Nguyên tắc cho vay của ngân hàng thương mại
Theo quy chế cho vay 1627 và luật các tổ chức tín dụng, nguyên tắc cho vay
đầu tiên của ngân hàng là phải thu đủ và đúng hạn cả gốc và lãi tiền đã cho vay.
Cho vay đúng mục đích không chỉ là nguyên tắc mà còn là phương châm
của ngân hàng. Vốn cho vay của ngân hàng phải hướng đến mục tiêu và yêu cầu


của toàn bộ nền kinh tế cũng như của từng đơn vị kinh tế.
Ngân hàng sẽ đáp ứng các khoản vay của khách hàng khi nguyên tắc có
tài sản tương đương làm bảo đảm được thực hiện. Cho vay có tài sản bảo đảm
không chỉ nhằm đảm bảo quan hệ cân đối tiền – hàng mà còn tạo phương tiện
cho ngân hàng có thêm nguồn vốn khác để thu nợ nếu nguyên tắc hoàn trả đúng
hạn cả gốc và lãi không được thực hiện.
Thông tư số13/2010/TT-NHNN về các quy định bảo đảm an toàn trong
TCTD ban hành ngày 20/05/2010 đã nâng tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu từ 8% lên
9%. Quyết định 493 và Quyết định 18 cũng quy định về các tỉ lệ an toàn, về
phân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro trong hoạt động của TCTD, trong đó

quyết định 493 đã tiến dần đến những đánh giá mang các yếu tố định tính và dự
phòng được chia thành dự phòng chung và dự phòng cụ thể, hướng tới khuôn
khổ dự phòng theo Basel II. Đây là bước tiến quan trọng trong việc từng bước
áp dụng các chuẩn mực Basel II tại Việt Nam.
1.1.2. Tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại
1.1.2.1. Tầm quan trọng của tài sản bảo đảm
Hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm là việc bên vay vốn dùng tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm với bên cho vay khả năng hoàn trả nợ
vay của mình. Theo điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006, tài sản
bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
đối với bên nhận bảo đảm. Hiện nay ở Việt Nam việc bảo đảm cho vay bằng tài
sản bảo đảm cũng được thực hiện theo Nghị định này. Tác dụng đối với việc bảo
đảm bằng tài sản cho các món vay:
- Giảm bớt tổn thất cho Ngân hàng khi khách hàng vì một lý do nào đó
không trả được nợ, lúc đó Ngân hàng sẽ phát mại tài sản bảo đảm để trừ vào tiền
vay của khách hàng.
- Là động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ và sử dụng vốn vay có hiệu quả.
- Là rào cản đối với những đối tượng đi vay với mục đích lừa đảo.
1.1.2.2. Các loại tài sản bảo đảm
Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định như sau với TSBĐ:


- Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa
vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản
bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được
phép giao dịch.
- Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo
đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.
Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời

điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo
đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm.
- Doanh nghiệp nhà nước được sử dụng tài sản thuộc quyền quản lý, sử
dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy
định khác.
Các biện pháp đảm bảo tiền vay: Có 2 hình thức chính sau:
- Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay: Cầm cố là việc người
đi vay chuyển giao tài sản cho Ngân hàng cho vay nắm giữ để vay một số tiền
nhất định và dùng tài sản đó đảm bảo cho món vay, khi đến hạn trả nếu khách
hàng không trả Ngân hàng sẽ phát mại tài sản để thu nợ. Còn thế chấp là việc
người đi vay đem tài sản của mình thế chấp cho Ngân hàng vay một món tiền.
Người đi vay vẫn có thể sử dụng tài sản đó nhưng không có quyền định đoạt nó,
mọi giấy tờ pháp lý Ngân hàng sẽ thu giữ. Khi khách hàng không thể trả nợ,
Ngân hàng có quyền bán tài sản đó để thu nợ của khách hàng.
- Đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay: Đây là hình thức rất thông
dụng trong cho vay của các NHTM, như vậy tài sản đảm bảo chính là tài sản
hình thành từ một phần lớn hay toàn bộ khoản vay của khách hàng. Khách hàng
vẫn có quyền sử dụng tài sản nhưng không có quyền bán hay chuyển nhượng.
Đây là một hình thức thế chấp bằng chính tài sản hình thành từ món vay.

1.2. Vấn đề định giá bất động sản trong hoạt động cho vay
1.2.1. Khái niệm bất động sản và định giá bất động sản


Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở các quốc gia trên
thế giới. Trong tiếng Anh người ta dùng từ “Real estate”, trong tiếng Pháp người
ta dùng từ “Immobilié”. Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động
sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai,
của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của
con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa

màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất
đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS là
đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai,
được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà
Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên
bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên,
Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói
chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh
thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn
liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa
màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi
là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật
Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự
Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm
cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm
BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định:
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Ðất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; kể cả những tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;


d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước.

Theo giáo sư A.F Minglington - chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế
đất đai, trường Hawkerbury, New South Wales: “Định giá có thể được định
nghĩa là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một
mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định BĐS tại một thời điểm cụ thể.
Đây cũng là giai đoạn người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô
hình toán học, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi ích của BĐS và
các lĩnh vực liên quan, xem xét tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra
các quan điểm cá nhân”.
Theo giáo sư Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá tài sản quốc tế và
giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: “ Định giá giá trị BĐS là một nghệ
thuật hoặc khoa học về xác định giá trị của BĐS cho mục đích cụ thể ở một thời
điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiểm
ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư”.
Còn theo giáo sư W.Sealrooke - viện đại học Portsmouth – Vương quốc
Anh “Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Tính khoa học của định giá BĐS thể hiện qua kiến thức chuyên môn về
nghề nghiệp vững vàng của người định giá, qua việc phân tích các số liệu, sử
dụng các phương pháp tính toán khoa học để đưa ra giá trị của bất động sản.
Định giá BĐS cũng đòi hỏi tính nghệ thuật ở chỗ người định giá phải có
kĩ năng nắm vững các thông tin, có sự nhạy cảm tốt với thị trường, trợ giúp cho
quá trình định giá và luôn linh hoạt để từ đó hình thành những quan điểm riêng
của từng người.
Mục đích cụ thể là quyết định giá của từng bất động sản cụ thể.
Thời điểm nhất định: trong quy định của pháp luật, giá trị của tài sản chỉ
có giá trị pháp lí tại một thời điểm nhất định tức vào một ngày cụ thể.
Theo điều 4, Luật Kinh doanh BĐS được Quốc Hội thông qua ngày
29/06/2006 của Việt Nam: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của

một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”.
1.2.2. Tầm quan trọng của việc định giá bất động sản trong hoạt động cho
vay của các ngân hàng thương mại
Hoạt động định giá BĐS tại các NHTM ngày càng trở nên quan trọng, đặc
biệt đối với các nghiệp vụ ngân hàng mang tính chuyên sâu và nhạy cảm như
nghiệp vụ cho vay. Rủi ro tín dụng trong ngân hàng là điều không thể tránh khỏi
do đó định giá BĐS có vai trò vô cùng quan trọng nhằm đảm bảo an toàn cho
khoản tín dụng vì luôn có nguồn thu nợ thứ hai khá ổn định từ BĐS thế chấp và
để tăng trách nhiệm của khách hàng đối với khoản vay của mình.
Hiện nay, các ngân hàng thương mại được phép tự thoả thuận và tự chịu
trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp bảo đảm tiền vay của doanh
nghiệp đi vay nên việc định giá BĐS sao cho hợp lý, sát với giá thị trường là
một vấn đề quan trọng được đặt ra. Nếu định giá thấp sẽ ảnh hưởng đến quy mô
vay vốn của khách hàng nhưng nếu định giá cao, ngân hàng sẽ gặp rủi ro trong
việc thu hồi nợ vay và lãi vay khi doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, buộc
ngân hàng phải thanh lý bất động sản với giá thấp hơn so với mức giá đã định
gây tổn thất cho ngân hàng.
1.2.3. Các phương pháp định giá bất động sản
1.2.3.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá được tiến hành bằng cách so
sánh trực tiếp BĐS mục tiêu cần định giá với BĐS tương tự đã bán trên thị trường
để ước tính giá trị thực của BĐS mục tiêu từ giá bán của các BĐS so sánh.
Phương pháp này dựa trên giả định: giá trị thị trường của một BĐS có
mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh đã được
mua, bán hoặc cho thuê trên thị trường. Chính vì vậy nó phản ánh khá chính xác
giá trị do thị trường đánh giá và dễ được khách hàng và cơ quan pháp lý chấp
nhận. Phương pháp này đòi hỏi phải tìm kiếm các giao dịch trên thị trường của
các BĐS giống hoặc tương đối giống với BĐS mục tiêu. Trên cơ sở đó phân tích
giá bán mua của các tài sản có thể so sánh được, thực hiện những điều chỉnh
thích hợp để xác định ra giá trị của tài sản mục tiêu cần định giá.

Các nguyên tắc cơ sở của phương pháp so sánh là: nguyên tắc cung cầu,


nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng và nguyên tắc ngoại ứng.
Các bước thực hiện:
Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu
Bước 2: Thu thập tìm kiếm các thông tin về những BĐS đã được giao dịch
trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các
yếu tố ảnh hưởng đến giá trị, như: kiểu cách, điều kiện môi trường, vị trí…
Bước 3: Kiểm tra các thông tin về các BĐS so sánh để lựa chọn nhóm BĐS
so sánh phù hợp nhất.
Bước 4: Phân tích giá bán và điều kiện của BĐS so sánh để tìm ra cơ sở
điều chỉnh.
Bước 5: So sánh điều kiện của BĐS mục tiêu với các BĐS so sánh để tiến
hành điều chỉnh giá.
Bước 6: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở hòa hợp các chỉ số giá trị
của BĐS so sánh đã điều chỉnh.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
Ưu điểm:
Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có
công thức hay mô hình cố định nào, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao
dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
Hạn chế:
Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể
sử dụng để so sánh được. Các thông tin so sánh thường mang tính chất lịch sử.
Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một
thời gian ngắn do đó tính chính xác sẽ thấp.
Điều kiện áp dụng:
Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra
được.Thị trường phải ổn định: nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả

khi các đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt.
Đây là phương pháp được áp dụng để định giá cho các BĐS dùng cho
mục đích mua bán, thế chấp và thường dùng trong các trường hợp: các BĐS
có tính đồng nhất như các căn hộ, các chung cư, các phân xưởng và các nhà


kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng, các nhóm cửa hiệu và các mảnh
đất trống.
1.2.3.2. Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là việc xác định giá trị bất động sản dựa trên chi phí
để làm ra một BĐS tương tự như một vật thay thế.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần định giá.
Bước 2: Ước tính chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình.
Bước 4: Trừ tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình khỏi chi phí
thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình để nhận được giá trị hiện tại hay chi phí
thay thế đã giảm giá của công trình cần định giá.
Bước 5: Ước tính phần giảm giá của công trình xây dựng phụ và các chi
phí của các công trình cải tạo khác trên địa điểm và trừ khỏi chi phí thay thế của
nó để nhận được chi phí thay thế công trình phụ đã giảm giá.
Bước 6: Cộng giá trị mảnh đất với chi phí thay thế công trình đã giảm giá
và chi phí thay thế công trình phụ đã giảm giá sẽ được giá trị ước tính của BĐS
cần định giá
Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của BĐS mục tiêu đối với bất cứ tài
sản cá nhân nào đã đưa vào tính chi phí, nếu cần thiết, điều chỉnh này phản ánh
giá trị toàn quyền sở hữu các lợi ích bộ phận cần định giá để đưa ra chỉ số giá trị
của các lợi ích cụ thể trong BĐS.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
Ưu điểm:

Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so
sánh. Sử dụng để định giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ
sở dự báo lợi ích tương lai.
Hạn chế:
Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng của nhiều bộ phận
chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.Việc ước tính một số khoản giảm giá


có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện. Trên thực tế chưa có một phương
pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi.
Điều kiện áp dụng:
Mặc dù có nhiều hạn chế, song nó lại là một phương pháp thích hợp khi
định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, đặc biệt là những
công trình công cộng ít chứng cứ thị trường để so sánh.
1.2.3.3. Phương pháp vốn hóa
Là phương pháp chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước lượng thu nhập hàng năm của BĐS
Bước 2: Ước tính các khoản chi phí
Bước 3: Xác định tỷ lệ vốn hóa phù hợp
Bước 4: Áp dụng công thức vốn hóa thu nhập để tìm giá trị của BĐS
Bao gồm phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp vốn hóa thu nhập:
Phương pháp vốn hóa trực tiếp: là phương pháp được sử dụng để
chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng một năm cụ thể thành chỉ số giá trị
trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước lượng với yếu tố
thu nhập phù hợp.
Gbđs = NOI/R0 hoặc G = NOI * Y với : Y = 100/R0
Trong đó: - Gbđs là giá bất động sản
- NOI là thu nhập hoạt động ròng
- R0 là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ bất động sản (tỷ lệ vốn hóa chung )

- Y Là số nhân
Phương pháp vốn hóa thu nhập:
Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị
hiện tại bằng cách sử dụng công thức “ dòng tiền chiết khấu ” phát sinh không
đều giữa các năm hoặc giai đoạn của quá trình kinh doanh :
G = NOI1 / (1+r)1 + NOI2 / (1+r)2 + NOI3 / (1+r)3 +… NOIN / (1+r)N + SVN
* 1/(1+r)N
Trong đó:
- G là giá trị hiện tại của những lợi nhuận thu được


- NOIN là giá trị dòng tiền thu nhập đến giai đọan thứ (n)
- r là lãi suất bình quân hàng năm
- SVN là khoản tiền hu hồi, đó là khoản tiện nhận được khi kết thúc đầu tư
Nếu NOI1 = NOI2 = NOI3 = … NOIN = A= const thì G = A* (1+r)N-1 /(1+r)N * r +
SVN * 1/(1+r)N
1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến vấn đề định giá bất động sản trong hoạt
động cho vay của các ngân hàng thương mại
1.3.1. Các nhân tố chủ quan
1.3.1.1. Quan điểm của lãnh đạo ngân hàng về định giá bất động sản
NH hoạt động vì mục đích cuối cùng là lợi nhuận, để đạt được mục tiêu
đó, mỗi NH tuỳ thuộc vào từng thời kỳ sẽ có những kế hoạch và mục tiêu cụ
thể khác nhau. Thời kỳ phát triển thuận lợi, kinh tế ổn định NH muốn tăng dư
nợ, phát huy tối đa vai trò của hoạt động tín dụng, NH sẽ giảm bớt các điều
kiện ràng buộc cho vay, đặc biệt là đối với TSBĐ, và kết quả việc định giá
TSBĐ sẽ được nới lỏng hơn. Trong thời kỳ kinh tế khủng hoảng, khó khăn
NH sẽ đưa ra những biện pháp thắt chặt cho vay, thì yêu cầu về TSBĐ cũng
tăng lên do đó việc định giá bất động sản cũng sẽ được chỉ thị thực hiện chặt
chẽ và khắt khe hơn.
1.3.1.2. Nhân tố thông tin về bất động sản được định giá

Thông tin đầy đủ và chính xác sẽ giúp cho công tác định giá thuận lợi, kết
quả định giá phản ánh đúng với giá trị của BĐS và hạn chế được tổn thất cho
NH. Nhưng nếu cập nhật thông tin không thường xuyên hay không theo kịp với
những thay đổi của thị trường sẽ làm tăng nguy cơ tổn thất, NH sẽ không kịp
kiểm soát món vay và thu hồi nợ.
1.3.1.3. Nhân tố cơ sở vật chất kỹ thuật
Nếu một NH có các điều kiện về máy móc, thiết bị, ứng dụng những phần
mềm tiên tiến trong việc quản lý và định giá BĐS sẽ đem đến kết quả chính xác
hơn nhiều so với tính toán thủ công. Hơn nữa những phần mềm định giá hiện đại
sẽ góp phần làm giảm thời gian và tiết kiệm chi phí định giá TSBĐ.
1.3.1.4. Đội ngũ nhân lực
Theo tiêu chuẩn số 03 trong Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ban hành


ngày 18/04/2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì
doanh nghiệp, tổ chức định giá và định viên viên phải luôn tôn trọng và chấp
hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề. Định giá viên phải
là người đáp ứng các tiêu chuẩn đạo đức: độc lập, chính trực, khách quan, bí mật
và công khai minh bạch đổng thời phải có trình độ chuyên môn: năng lực
chuyên môn và tính thận trọng, tư cách nghề nghiệp, tuân thủ tiêu chuẩn chuyên
môn.
Độc lập: là nguyên tắc hành nghề cơ bản của doanh nghiệp định giá và
định giá viên. Nó đòi hỏi định viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác
động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung
thực, khách quan của việc định giá.
Chính trực: định giá viên phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ
ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi định giá.
Khách quan: định giá viên phải công bằng, tôn trọng sự thật và không
được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân
tích các yếu tố tác động khi định giá.

Bí mật: doanh nghiệp, định giá viên không được tiết lộ những thông tin,
dữ liệu thực tế của khách hàng hay kết quả định giá với bất kỳ người ngoài nào,
trừ trường hợp được khách hàng hoặc pháp luật cho phép.
Công khai, minh bạch: Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên
phải công khai những điều kiện hạn chế và những điều kiện loại trừ theo thỏa
thuận với khách hàng trong báo cáo kết quả định giá. Mọi tài liệu thể hiện tính
pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản và kết quả định giá phải được thể hiện
đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết quả định giá.
Năng lực chuyên môn và tính thận trọng: Định giá viên phải là người có
đầy đủ năng lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, cân nhắc
đầy đủ các dữ liệu thu thập được trước khi đề xuất ý kiến chính thức với giám
đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức định giá.
1.3.1.5. Nội dung, quy trình, phương pháp định giá bất động sản
Với một quy trình chuẩn xác, rõ ràng, đơn giản thể hiện tính chuyên
nghiệp sẽ rút ngắn thời gian và chi phí của công tác định giá trong khi kết quả


định giá lại có tính chính xác cao. Ngoài ra do tính đặc thù của BĐS mà việc lựa
chọn phương pháp định giá là rất quan trọng. Lựa chọn phương pháp nào cho
phù hợp với loại hình BĐS mục tiêu sẽ giúp việc định giá được tiến hành thuận
lợi và hiệu quả.
1.3.2. Các nhân tố khách quan
1.3.2.1. Nhóm các nhân tố về điều kiện tự nhiên
Đây là nhóm nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả của BĐS. Vị trí của
BĐS là yếu tố mang lại giá trị cao nhất và ảnh hưởng lớn nhất. Nếu một BĐS
nằm ở vị trí trung tâm, ở các thành phố lớn thì sẽ được định giá cao hơn các
BĐS nằm ở nông thôn hay vùng quê hẻo lánh hay các khu vực xa trung tâm.
Hơn nữa, kích thước, hình thể, diện tích của những BĐS khác nhau thì sẽ có giá
trị định giá khác nhau. Kích thước lô đất có phù hợp hay không phù hợp với
kiến trúc hay loại hình BĐS; hình dáng lô đất vuông vức hay méo mó tóp hậu;

hình thức kiến trúc bên ngoài BĐS có phù hợp thị hiếu không, địa hình BĐS tọa
lạc cao hay thấp so với các BĐS lân cận…đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS.
1.3.2.2. Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường
Nhu cầu loại BĐS đó có được thị trường quan tâm hay không, tình trạng
khan hiếm của BĐS trên thị trường ra sao, quyền chiếm hữu và khả năng chuyển
giao thế nào,… Nếu một BĐS với cung lớn hơn cầu, thị trường giao dịch nhiều,
với số lượng giao dịch lớn và giá trị giao dịch cao, có thể chuyển nhượng một
cách dễ dàng ...chắc chắn sẽ được định giá cao.
1.3.2.3. Nhóm yếu tố thuộc về pháp lý, chính sách kinh tế
Luật đất đai hay các chính sách của Nhà nước về chế độ sở hữu sẽ tác động
trực tiếp đến hoạt động định giá bất động sản. Các chính sách của Nhà nước
trong việc xây dựng khung giá đất và định mức xây dựng công trình; quy định
của NHNN về hoạt động tín dụng, giao dịch có tài sản bảo đảm.... đều ảnh
hưởng trực tiếp đến giá trị định giá của BĐS đó.
1.4. Kinh nghiệm một số nước trên thế giới về định giá bất động sản trong
hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại
Định giá bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả
nước phát triển cũng như đang phát triển quan tâm, đầu tư nghiên cứu từ nhiều


năm qua. Tại các nước như Thụy Điển, Anh, Pháp, Singapore, Thái Lan, Trung
Quốc… định giá BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Qua
việc nghiên cứu mô hình đinh giá BĐS của một số nước sẽ giúp chúng ta có cái
nhìn toàn diện hơn về hoạt động định giá, từ đó có thể học hỏi những kinh
nghiệm qúy báu từ các nước bạn và vận dụng linh hoạt vào thực tiễn nước ta.
• Định giá BĐS ở Trung Quốc
Tại đất nước đông dân nhất thế giới Trung Quốc, cơ quan định giá BĐS là
Trung tâm Tư vấn Định giá BĐS Trung Quốc trực thuộc Bộ Đất đai và Tài
Nguyên Trung Quốc. Trung tâm có tư cách pháp nhân định giá tài sản nhà nước,
có nhiệm vụ định giá từng thửa đất, tư vấn pháp lý, buôn bán nhà đất, dịch vụ

thông tin thị trường và nghiên cứu tình hình thị trường. Mục đích chủ yếu của
công tác định giá nhằm giúp quyết định giá trong chuyển nhượng quyền sở hữu
của các chủ sở hữu, xác định giá trị của tài sản mang thế chấp mà phần lớn là
BĐS, cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để mua thế chấp BĐS trong lĩnh vực
tài chính tín dụng. Tổ chức của Trung tâm gồm 12 phòng nghiệp vụ, 28 chi
nhánh trong và ngoài nước với trên 400 biên chế. Được thành lập tháng 8/1992
đến cuối năm 1995, Trung tâm Tư vấn Định giá BĐS Trung Quốc đã xây dựng
tiêu chuẩn định giá của 26 thành phố, định giá cho 200 tổ hợp, hạng mục lớn về
nhà đất, định giá 26 doanh nghiệp nhà nước thực hiện cổ phần hóa.
Tại các tỉnh, vùng Trung Quốc cũng đã thành lập các cơ quan định giá đất
tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá tại các địa phương.
• Định giá BĐS ở Australia
Định giá BĐS ở Australia phát triển từ rất lâu đời. Cơ quan định giá đất
được thành lập từ năm 1971 trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường và chịu
trách nhiệm trước Chính phủ. Hoạt động định giá đất được thực hiện khoa học
và thống nhất trên toàn bộ lãnh thổ do vậy mọi giao dịch đều được thực hiện
thông qua cơ quan này. Chức năng của nó không chỉ giúp việc cho Chính phủ là
cung cấp, làm tư vấn về kết quả định giá BĐS phục vụ cho việc thu thuế và các
khoản thu khác; lưu và bổ sung hoàn chỉnh hồ sơ định giá hàng năm với từng
BĐS mà còn hỗ trợ dịch vụ cho người dân trong việc xác định giá cả chuyển


nhượng trên thị trường đồng thời kiểm tra, giải đáp khiếu nại của dân về kết quả
định giá BĐS bằng những giá trị có tính chất pháp lý. Phương pháp áp dụng chủ
yếu ở Australia là phương pháp so sánh.
• Định giá BĐS ở Thái Lan
Tại Thái Lan vấn đề định giá BĐS đã sớm được Nhà nước quan tâm và
đầu tư. Ngày 03/02/1984, Thái Lan đã thành lập Văn phòng Định giá Tài sản
(Property Valuation Bureau-PVB) là đơn vị Trung ương thuộc Tổng cục Địa
chính thuộc Bộ Nội vụ. Việc đăng ký các quyền và các văn bản pháp lý liên

quan đến BĐS ở Thái Lan được thực hiện trên cơ sở hiểu rõ hiện trạng của tài
sản cần đăng ký do đó có thể ngăn chặn tình trạng lừa đảo trong các giao dịch về
tài sản, thủ tục đăng ký đất đai và các quyền về sở hữu lại tương đối thuận tiện.
Với phương pháp xác định giá đất được sử dụng từ định giá theo đơn vị hành
chính nhỏ sang định giá đất theo từng thửa đất và từng lô đất với hệ thống dữ
liệu đất đai, bản đồ hiện nay… đã giúp cho kết quả định giá chính xác hơn, phản
ánh đúng giá trị thị trường hơn.
Bên cạnh đó, năm 1985, hiệp hội Định giá Tài sản Thái Lan-một tổ chức
độc lập với hơn 1000 chuyên gia là thành viên với mục tiêu phát triển nguồn
nhân lực, nâng cao trình độ của các nhà định giá và xây dựng tiêu chuẩn, nguyên
tắc tuyển dụng định giá được thành lập. Ngoài Văn phòng Định giá BĐS của
Chính phủ, các công ty tư nhân và các công ty nhà nước, còn có Ủy ban chứng
khoán Nhà nước, Ngân hàng về Nhà ở của Chính phủ Thái Lan, phòng Định giá
thuộc Bộ Tài chính Thái Lan cũng thực hiện hoạt động định giá.
Nhờ không ngừng học hỏi, tiếp thu kinh nghiệm từ những quốc gia phát
triển trên thế giới, đặc biệt là những nghiên cứu kỹ lưỡng các mô hình định giá
của Mỹ như Viện nghiên cứu định giá (AI), Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế
(IVSC) cùng sự áp dụng linh hoạt trong điều kiện của mình, đến nay Thái Lan
đã chuẩn hóa được công tác định giá BĐS sánh tầm với quốc tế. Phương pháp so
sánh vẫn là phương pháp được áp dụng rộng rãi bên cạnh các
phương pháp khác như chi phí hay thu nhập (đầu tư). Thêm vào đó những nỗ lực
không ngừng của Chính phủ trong việc ứng dụng công nghệ thông tin đã mang
lại những công cụ đắc lực trợ giúp cho công tác định giá tại nước này. Đó là mô


hình thống kê nhằm nghiên cứu chu kỳ tài sản năm 1988, khung phân tích
CAMA cho kế hoạch điều chỉnh đất và nghiên cứu về thuế tài sản trên toàn quốc
năm 1990 và hệ thống thông tin địa lý GIS năm 1998. Các bản đồ quy hoạch
1:5000, 1:10000, 1:50000 của Băng Cốc , các khu đô thị lớn và trên toàn quốc
cũng được thiết lập. Cơ sở dữ liệu về các dự án BĐS với thông tin về người và

đất đều được lưu trữ trong hệ thống này.
• Những bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam
Ở các nước hoạt động định giá phát triển, Nhà nước đóng vai trò quan
trọng trong việc tạo lập cơ quan định giá trực thuộc Nhà nước nhưng vẫn đảm
bảo cơ chế giá thị trường, tạo hành lang pháp lý và các chính sách rõ ràng, cụ
thể. Từ những nghiên cứu ấy có thể rút ra những bài học kinh nghiệm quý báu
cho công tác định giá BĐS thế chấp hiện nay ở Việt Nam như sau:
(i) Phương pháp áp dụng: phương pháp so sánh vẫn là phương pháp được
sử dụng phổ biến và rộng rãi bởi tính thuyết phục cao của kết quả định giá mà
kỹ thuật áp dụng lại đơn giản. Tuy nhiên, có không ít những BĐS mang tính đặc
thù, khó định giá và ít khi được giao dịch trên thị trường thì lúc này cần có sự
kết hợp các phương pháp khác như phương pháp thu nhập, phương pháp thặng
dư…mới mang lại kết quả chính xác được.
(ii) Công tác hỗ trợ định giá: Cần xây dựng một hệ thống thông tin BĐS
chuẩn và phủ khắp, cách thức khai thác thuận lợi cho hoạt động thu thập, cập
nhật và quản lý. Các quốc gia trên thế giới đều đã xây dựng được một hệ thống
thông tin khá đầy đủ, minh bạch, chính xác, khách quan và thường xuyên được
cập nhật trong khi hệ thống thông tin ở nước ta vẫn chưa đáp ứng được điều kiện
này. Hệ thống thông tin nước ta vẫn trong tình trạng thiếu hụt, thiếu công khai
minh bạch, thiếu tính hệ thống và nhiều thông tin ảo…
Ngoài ra cần thiết phải đào tạo đội ngũ định giá viên chuyên nghiệp, phát
triển lực lượng chuyên gia BĐS theo cả chiều rộng và chiều sâu trong đó cần
hình thành các hiệp hội định giá chuyên nghiệp hỗ trợ cho công tác định giá
BĐS. Ở nước ta, nghề định giá vẫn còn là một nghề mới, chưa được chú trọng
phát triển do đó các chuyên viên định giá còn rất thiếu chuyên nghiệp và ít kinh
nghiệm đã dẫn đến hạn chế trong việc thu thập thông tin có giá trị, phân tích,


đánh giá thông tin, điều chỉnh các yếu tố một cách khoa học. Đặc biệt trong
những trường hợp phức tạp còn đòi hỏi cán bộ phải có vốn kiến thức tổng hợp

về phương pháp định giá, về quản trị doanh nghiệp, về khoa học kỹ thuật, về
luật pháp, về xã hội. Với những yêu cầu đó, cán bộ định giá phải thực sự chuyên
sâu mới có thể thực hiện tốt công việc được.
(iii) Công tác tổ chức định giá BĐS: Tại các quốc gia phát triển, tương
ứng với hệ thống chứng từ về quyền sở hữu đất hay sở hữu quyền sử dụng đât
chính thức được tổ chức khoa học, thống nhất, theo đó là một thị trường BĐS
hiệu quả, là một hệ thống thị trường tài chính với các khoản tín dụng dựa trên tài
sản cầm cố chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng mức tín dụng. Cũng trên nền thị
trường BĐS đã phát triển ở mức độ cao ấy, thông qua việc chứng khoán hóa các
khoản vay cầm cố-tức là những khoản vay được bảo đảm bằng BĐS các NH có
thể bán lại các khoản vay đó để thu hồi số tiền đã cho vay cầm cố. Điều đó có
nghĩa là hoạt động định giá BĐS ở các nước này đã ở bước phát triển cao trợ
giúp đắc lực cho thị trường BĐS và thị trường tài chính. Do vậy, hoạt động định
giá BĐS phải được thực hiện chuyên nghiệp sao cho sát với giá thị trường nhất.
Điều đó cũng giải thích vì sao Nhà nước giữ vai trò quan trọng trong việc tạo lập
cơ quan định giá trực thuộc Nhà nước. Tuy nhiên, ở Việt Nam khi mà thị trường
BĐS mới hình thành và vẫn còn non yếu thì hoạt động định giá BĐS mới chỉ có
vai trò là cơ sở cho việc xác định mức cho vay tại các ngân hàng. Trong khi đó,
tại rất nhiều NHTM Việt Nam hiện nay, bộ phận định giá vẫn gắn liền với bộ
phận tín dụng, cán bộ tín dụng có thể kiêm luôn nhiệm vụ định giá. Từ đó dẫn
đến tình trạng kết quả định giá BĐS không chính xác do trình độ chuyên môn
của nhân viên tín dụng về định giá không cao hay quan điểm xem nhẹ công tác
định giá, thường dựa trên giá trị khoản vay mà đưa ra kết quả. Do vậy để nâng
cao hiệu quả công tác định giá BĐS các NH cần thành lập phòng định giá riêng,
hoạt động độc lập có thể tại Hội sở chính nhằm có được những kết quả mang
tính khách quan và chính xác nhất.


KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Như vậy có thể thấy định giá BĐS là một nghiệp vụ quan trọng bởi nó là

căn cứ để các ngân hàng xác định mức cho vay và giảm thiểu rủi ro. Định giá
BĐS phải được thực hiện theo một quy trình khoa học, chặt chẽ và rõ ràng.
Trong bốn phương pháp định giá được đề cập: phương pháp so sánh, phương
pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư thì phương pháp
so sánh được sử dụng rộng rãi và phổ biến hơn cả vì tính đơn giản và ít gặp khó
khăn về mặt kỹ thuật do không phải tính toán nhiều. Có rất nhiều nhân tố ảnh
hưởng đến công tác định giá BĐS được phân loại thành nhân tố chủ quan và
nhân tố khách quan. Đặc biệt từ việc tìm hiểu kinh nghiệm định giá của các
nước trên thế giới như ở Trung Quốc, Australia và Thái Lan giúp chúng ta có
thể rút ra những bài học kinh nghiệm quý báu về phương pháp cũng như quy
trình nhằm đảm bảo tính thống nhất trong hoạt động định giá BĐS thế chấp.