Thực trạng hoạt động môi giới giao dịch bất động sản trên địa bàn quận thanh xuân thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.55 MB, 126 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------
----------
PHAN THỊ LIÊN
THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG MÔI GIỚI GIAO DỊCH
BẤT ðỘNG SẢN TRÊN ðỊA BÀN
QUẬN THANH XUÂN – THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành
Mã số
: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
: 60.62.16
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ
HÀ NỘI – 2012
LỜI CẢM ƠN
Qua thời gian nghiên cứu lý luận và thực tế, tác giả ñã hoàn thành luận
văn thạc sỹ quản lý ñất ñai với ñề tài : “Thực trạng hoạt ñộng môi giới giao
dịch bất ñộng sản trên ñịa bàn quận Thanh Xuân – Thành phố Hà Nội”
Tác giả xin trân trọng cảm ơn PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà ñã quan
tâm, giúp ñỡ, hướng dẫn tận tình ñể tác giả hoàn thành luận văn tốt nghiệp
ñúng hạn.
Tác giả xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới: sự giúp ñỡ nhiệt tình của các
anh chị tại Quận Thanh Xuân ñã hỗ trợ và tạo ñiều kiện về tư liệu, Viện ñào
tạo sau ñại học trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã giảng dạy và tạo ñiều
kiện trong quá trình học tập; gia ñình, bạn bè và ñồng nghiêp ñã ủng hộ tác
giả thời gian qua.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà nội, ngày 30 tháng 11 năm 2012
Tác giả
Phan Thị Liên
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
i
LỜI CAM ðOAN
Tác giả xin cam ñoan những nội dung trong luận văn này, ngoài phần
tham khảo, là do tác giả nghiên cứu hoàn thành và chưa sử dụng vì các mục
ñích khác.
Mọi tham khảo dùng trong luận văn ñều ñược trích dẫn rõ ràng nguồn,
thời gian, ñịa chỉ tài liệu tham khảo.
Tác giả xin chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực của lời cam ñoan
này.
Hà nội, ngày 17 tháng 01 năm 2013
Tác giả
Phan Thị Liên
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
ii
MỤC LỤC
Lời cảm ơn
i
Lời cam ñoan
ii
Mục lục
v
Danh mục các chữ viết tắt
viii
Danh mục bảng
vi
Danh mục hình
vii
PHẦN I: ðẶT VẤN ðỀ
1
1.1
Tính cấp thiết của ñề tài
1
1.1.
Mục ñích và yêu cầu
4
1.2.1 Mục ñích
4
PHẦN II: TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
5
2.1
Cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý của hoạt ñộng môi giới dịch
BðS
5
2.1.1 Giải thích một số từ ngữ có liên quan ñến hoạt ñộng môi giới
bất ñộng sản.
5
2.1.2 Các thành phần tham gia thị trường bất ñộng sản.
13
2.1.3 Nguyên tắc hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản
14
2.1.4 Nội dung môi giới bất ñộng sản
15
2.1.5 Cơ sở pháp lý về ñiều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất ñộng
sản và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất ñộng sản
15
2.1.6 Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất ñộng sản
16
2.1.7 Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất ñộng sản
17
2.1.8 Chứng chỉ môi giới bất ñộng sản.
17
2.1.9 Hợp dồng môi giới bất ñộng sản.
18
2.1.10 Các cách tiêu thụ bất ñộng sản
18
2.1.11 Các hình thức môi giới uỷ thác.
19
2.1.12 Phí uỷ thác .
20
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
v
2.2
Quy trình môi giới bất ñộng sản
21
2.2.1 Thu thập thông tin về cung, cầu bất ñộng sản và xử lý thông tin
21
2.2.2 Kết hợp cung cầu bất ñộng sản
24
2.2.3 Ký kết và thực hiện hợp ñồng môi giới
26
2.2.4 Hỗ trợ khách hàng sau khi hoàn thành thương vụ môi giới
27
2.3
Tình hình hoạt ñộng giao dịch BðS trên thế giới và ở Việt
Nam
29
2.3.1 Tình hình hoạt ñộng môi giới giao dịch BðS trên thế giới
29
2.3.2 Tình hình hoạt ñộng môi giới giao dịch BðS ở Việt Nam
32
PHẦN III: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
41
3.1.
41
ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1 ðối tượng nghiên cứu
41
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu
41
3.2.
Nội dung nghiên cứu
41
3.3
Phương pháp nghiên cứu
42
PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1.
44
ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Thanh
Xuân
44
4.1.1 ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên
44
4.1.2 ðặc ñiểm kinh tế - xã hội
49
4.2.
51
Môi trường hoạt ñộng môi giới trên ñịa bàn quận Thanh Xuân
4.2.1 Tình hình quản lý ñất ñai trên ñịa bàn quận
51
4.2.2 Tài chính về ñất và giá ñất
54
4.2.3 Thực trạng thị trường bất ñộng sản liên quan ñến hoạt ñộng
môi giới trên ñịa bàn quận Thanh Xuân.
4.3.
55
Thực trạng hoạt ñộng môi giới BðS trên ñịa bàn quận Thanh
Xuân trong những năm gần ñây.
60
4.3.1 Loại hình hoạt ñộng môi giới tổ chức theo hình thức sàn giao
dịch và công ty kinh doanh bất ñộng sản.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
61
vi
4.3.2 Loại hình văn phòng, trung tâm môi giới BðS hoạt ñộng nhỏ lẻ
73
4.3.3 Loại hình hoạt ñộng môi giới là các cá nhân
81
4.4
Phân tích thực trạng hoạt ñộng môi giới giao dịch BðS trên ñịa
bàn quận Thanh Xuân
4.4.1 Hiệu quả của hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản
84
84
4.4.2 Các loại hình dịch vụ môi giới của các tổ chức, cá nhân hoạt
ñộng môi giới BðS cung cấp
85
4.4.3 Việc thu phí môi giới bất ñộng sản.
86
4.5
Những tồn tại trong hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản và tác ñộng
ñối với thị trường bất ñộng sản nói riêng và xã hội nói chung
86
4.5.1 Trình ñộ chuyên môn của các công ty, trung tâm và các cá
nhân hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản
87
4.5.2 Hoạt ñộng của các loại hình môi giới, giao dịch bất ñộng sản
còn thiếu tính chuyên nghiệp
87
4.5.3 Nguyên nhân của những tồn tại trong hoạt ñộng môi giới giao
dịch bất ñộng sản.
4.6
88
ðề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện một số loại hình
môi giới BðS
4.6.1 Pháp luật ñối với việc kinh doanh môi giới bất ñộng
89
89
4.6.2 Tăng cường thanh tra, kiểm tra hoạt ñộng quản lý và kinh
doanh môi giới bất ñộng sản
4.6.3 Giải pháp ñối với các loại hình môi giới giao dịch BðS
91
92
4.6.4 Giải pháp chung ñể hoàn thiện và phát triển lành mạnh thị
trường BðS.
94
PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
97
5.1
Kết luận
97
5.2
Kiến nghị
97
5.2.1 ðối với Chính phủ
97
5.2.2 ðối với Bộ Xây dựng
98
5.2.3 ðối với thành phố Hà Nội
98
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
vii
5.2.4 ðối với quận Thanh Xuân
98
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt Nguyên nghĩa
Chữ viết tắt Nguyên nghĩa
BðS
Bất ñộng sản
Qð
Quyết ñịnh
CP
Chính Phủ
SGDBðS
Sàn giao dịch bất
ñộng sản
GCN
Giấy chứng nhận
GCNQSDð Giấy
chứng
TðC
nhận TNHH
Tái ñịnh cư
Trách nhiệm hữu hạn
quyền sử dụng ñất
GS
Giáo sư
TP
Thành phố
HS
Hồ sơ
TS
Tiến sỹ
HSðK
Hồ sơ ñăng ký
TT
Thứ tự
Lðð
Luật ñất ñai
TTBðS
Thị trường bất ñộng
sản
NAR
Hiệp hội quốc gia về UBND
Uỷ ban nhân dân
bất ñộng sản Hoa Kỳ
Nð
Nghị ñịnh
VREA
Hiệp hội bất ñộng
sản Việt Nam
NVTC
Nghĩa vụ tài chính
WTO
Tổ chức thương mại
thế giới
NXB
Nhà Xuất Bản
XN
Xí nghiệp
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
viii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Diện tích và cơ cấu sử dụng ñất nông nghiệp năm 2010 ..............53
Bảng 4.2. Diện tích cơ cấu sử dụng ñất chuyên dùng năm 2010 ..................54
Bảng 4.3: Tỷ lệ môi giới BðS thành công của công ty................................63
Bảng 4.4: Phí môi giới mua, bán BðS của tập ñoàn ðất Việt......................71
Bảng 4.5: Phí môi giới thuê, cho thuê BðS của tập ñoàn ðất Việt ..............71
Bảng 4.6: Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của sàn......................72
Bảng 4.7: Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các văn
phòng.............................................................................................75
Bảng 4.8: Phí môi giới mua, bán bất ñộng sản của các văn phòng...............77
Bảng 4.9: Phí môi giới thuê, cho thuê BðS của các văn phòng ...................77
Bảng 4.10: Các khoản phí môi giới của cá nhân hoạt ñộng môi giới bất
ñộng sản trước và sau năm 2003. ...................................................83
Bảng 4.11: Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công / tháng của các cá
nhân môi giới bất ñộng sản trước và sau năm 2003........................84
Bảng 4.12: So sánh tổng hợp số giao dịch trung bình/tháng của hai loại
hình ...............................................................................................86
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
vi
DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Sơ ñồ quy trình mua bán BðS qua môi giới...................................28
Hình 4.1 Sơ ñồ khu vực nghiên cứu ..............................................................45
Hình 4.2 Sơ ñồ tổ chức hoạt ñộng theo mô hình công ty ...............................62
Hình 4.3 : Sàn giao dịch bất ñộng sản ðất Việt .............................................65
Hình 4.4: Sơ ñồ sơ cấu tổ chức sàn giao dịch bất ñộng sản ðất Việt .............66
Hình 4.5: Sàn giao dịch bất ñộng sản ðông Thiên Phú..................................72
Hình 4.6: Sàn giao dịch bất ñộng sản Chung Anh .........................................73
Hình 4.7: Sơ ñồ tổ chức của trung tâm môi giới theo mô hình văn
phòng...............................................................................................74
Hình 4.8:Văn phòng giao dịch bất ñộng sản ..................................................78
Hình 4.9: Văn phòng giao dịch bất ñộng sản 206 Hoàng Văn Thái ...............79
Hình 4.10: Văn phòng tư vấn bất ñộng sản Cự Lộc .......................................80
Hình 4.11: Trung tâm thông tin tư vấn nhà ñất số 9.......................................80
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
vii
PHẦN I: ðẶT VẤN ðỀ
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
BðS là nguồn tài sản lớn của mỗi quốc gia, mỗi nền kinh tế, mỗi gia
ñình và của từng cá nhân. Nó có vai trò rất quan trọng trong tất cả các ngành
sản xuất kinh tế - xã hội và luôn là tư liệu sản xuất ñặc biệt cho các ngành
hoạt ñộng hiệu quả và phát triển, ñảm bảo cho quá trình tái sản xuất xã hội
ñược diễn ra. Cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá, BðS cũng ñược
trao ñổi, mua bán trên thị trường và trở thành một loại hàng hoá ñặc biệt. Sự
trao ñổi, mua bán diễn ra mạnh mẽ ñã hình thành nên một loại thị trường - thị
trường BðS.
Ở Việt Nam, thị trường BðS chính thức ñược hình thành từ năm 1993,
sau khi Luật ðất ðai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, ñến năm
1996, lần ñầu tiên khái niệm “Thị trường BðS” ñược chính thức ñề cập trong
Văn kiện ðại Hội ðảng toàn quốc lần thứ VIII. Trong 20 năm hoạt ñộng và
phát triển, thị trường BðS Việt Nam luôn ñược ðảng và Nhà nước ta chú
trọng quan tâm phát triển, ñặc biệt trong tình hình hiện nay, khi Việt Nam ñã
chính thức gia nhập WTO, ñòi hỏi của quá trình hội nhập luôn ñặt thị trường
BðS của Việt Nam vào những thách thức của xu thế toàn cầu hoá.
Theo ñánh giá của các chuyên gia nước ngoài thì thị trường BðS Việt
Nam là một thị trường tiềm năng ñầy triển vọng và hấp dẫn. Việt Nam là
nước ñang phát triển với tốc ñộ tăng trưởng bình quân 8,46% năm và là ñiểm
ñến của các nhà ñầu tư nước ngoài, nên nhu cầu về BðS là rất lớn. Chính vì
thế, ngoài các doanh nghiệp chuyên sâu về lĩnh vực BðS với những thương
hiệu mạnh như: HUD, HACINCO, SUDICO... ; có rất nhiều doanh nghiệp
lớn trong nước ñã và ñang chuyển hướng sang hoạt ñộng trong lĩnh vực này
như: Công ty cổ phần ñầu tư và phát triển du lịch VINACONEX, Công ty cổ
phần Tư vấn ñầu tư và xây dựng HUD, Công ty ðầu tư xây dựng số 2 Hà Nội
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
1
HACINCO, Công ty hỗ trợ và phát triển Tin học SUDICO, Công ty Thương
mại và Du lịch Nam Cường NACIMEX...; có rất nhiều doanh nghiệp lớn
trong nước ñã chuyển hướng sang hoạt ñộng trong lĩnh vực này như: Tổng
công ty Lắp máy Việt Nam (LILAMA), Tập ñoàn Dầu khí Việt Nam, Tập
ñoàn ñiện lực Việt Nam, Công ty cơ ñiện lạnh (REE), Công ty cáp viễn thông
(SAM), Công ty CAVICO, Công ty CEO, Công ty Cổ Phần Nhiệt ðiện Phả
Lại, Công ty Viettronic Tân Bình, Công ty Giấy Viễn ðông, Công ty ðầu tư
Phát triển hạ tầng VIGLACERA…
Chưa kể ñến một loạt tập ñoàn, công ty nước ngoài như: Ciputra Indonesia, Công ty Liên Doanh Phú Mỹ Hưng - ðài Loan, Kumho Asiana,
Keangnam - Hàn Quốc, Gamuda Berhad - Malaysia, Tập ñoàn Riviera - Nhật
Bản…
Thị trường BðS Việt Nam ñang trong giai ñoạn phát triển. Tuy nhiên,
bên cạnh ñó còn rất nhiều vấn ñề nổi cộm của thị trường cần giải quyết như
môi trường pháp lý nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các
văn bản pháp lý; các chính sách của Nhà nước chưa thực sự tạo ñiều kiện
thuận lợi nhất cho sự phát triển của thị trường; thủ tục pháp lý còn rườm rà,
rắc rối, gây nhiều phiền hà cho người dân. ðặc biệt, sự thiếu minh bạch của
thông tin trên thị trường ñã có ảnh hưởng lớn ñến sự phát triển lành mạnh của
thị trường BðS. Thực tế, thông tin trên thị trường BðS hiện nay còn rất nhiều
bất cập, chưa rõ ràng, không minh bạch, thiếu chính xác, khó tiếp cận. Tình
hình thị trường BðS ở nước ta trong những năm qua còn bộc lộ nhiều khiếm
khuyết, diến biến phức tạp, nổi bật là tình trạng phát triển tự phát, tình trạng
ñầu cơ nhà ñất, kích cầu ảo,… gây nên những “cơn sốt” bất thường, ảnh
hưởng ñến hoạt ñộng sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực khác.[3]
Thực trạng nêu trên, ñặt ra hàng loạt vấn ñề lớn và cấp bách cần giải
quyết, ñể Việt Nam có thể tạo lập ñược một thị trường BðS phát triển mạnh
mẽ, góp phần làm ñồng bộ các loại thị trường, nhằm thu hút các nguồn lực ñể
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
2
phát triển kinh tế xã hội theo hướng công nghiệp hóa, hiện ñại hóa và hội
nhập kinh tế quốc tế.
Hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ môi giới BðS là một trong những hoạt
ñộng thúc ñẩy thị trường BðS phát triển mạnh, nó ñóng vai trò như chất xúc
tác có nhiệm vụ kích thích cho thị trường BðS hoạt ñộng hiệu quả. Vì vậy,
hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ môi giới bất ñộng sản là không thể thiếu và
ñược coi là một nghề có tính chuyên nghiệp cao. ða số các giao dịch liên
quan ñến thị trường BðS là do vai trò ñóng góp của các hoạt ñộng môi giới
BðS.[2]
Khoản 2 và Khoản 3, ðiều 8 của Luật kinh doanh bất ñộng sản qui
ñịnh các tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ bất ñộng
sản thì phải ñăng kí với cơ quan Nhà nước và phải có chứng chỉ hành nghề.
Trên thực tế, việc ñăng kí hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ môi giới bất ñộng sản
chưa thực hiện nghiêm túc; như trách nhiệm, kỹ năng, ñạo ñức nghề nghiệp
và hiệu quả công việc của những người kinh doanh dịch vụ môi giới bất ñộng
sản còn nhiều khiếm khuyết, thiếu tính chuyên nghiệp làm mất niềm tin trong
cộng ñồng và ảnh hưởng xấu ñến thị trường bất ñộng sản nước ta[11]
Quận Thanh Xuân là một quận mới thành lập (22/11/1996) của Thành
Phố Hà Nội, nhưng có những bước phát triển về mọi mặt: kinh tế, văn hóa, xã
hội, ñất ñai có nhiều biến ñộng …ñiều ñó ñã tác ñộng mạnh mẽ ñến mọi sự
phát triển của thị trường BðS nói chung và hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ môi
giới BðS nói riêng. ðể tìm hiểu tình hình giao dịch, hoạt ñộng môi giới BðS,
ñề xuất một số giải pháp nhằm phát triển loại hình hoạt ñộng này trên ñịa bàn
quận Thanh Xuân một cách chuyên nghiệp, lành mạnh, ñảm bảo có trật tự, kỷ
cương theo ñúng pháp luật. Tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: “Thực trạng
hoạt ñộng môi giới giao dịch BðS trên ñịa bàn quận Thanh Xuân – Thành
phố Hà Nội”
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
3
1.1.
Mục ñích và yêu cầu
1.2.1 Mục ñích
Tìm hiểu thưc trạng các loại hình môi giới bất ñộng sản trên ñịa bàn
Quận Thanh Xuân - Hà Nội.
ðánh giá hiệu quả hoạt ñộng của tổ chức kinh doanh dịch vụ môi
giới giao dịch BðS.
ðề xuất một số giải pháp nhằm góp phần phát triển hoạt ñộng môi
giới giao dịch BðS ở Quận Thanh Xuân - Hà Nội trên cơ sở kết quả nghiên
cứu.
1.2.2 Yêu cầu
•
Nắm vững cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý về hoạt ñộng môi giới
giao dịch BðS.
•
Nghiên cứu tổng quan tình hình phát triển của hoạt ñộng môi giới
giao dịch BðS trên Thế Giới và ở Việt Nam qua các thời kỳ.
•
ðiều tra các công ty, sàn giao dịch bất ñộng sản, văn phòng, trung
tâm và các cá nhân môi giới bất ñộng sản trên ñịa bàn quận Thanh Xuân Hà Nội. Sử dụng phiếu ñiều tra ñến trực tiếp các ñơn vị, cá nhân trên ñịa
bàn quận Thanh Xuân ñể ñiều tra kết quả hoạt ñộng môi giới.
•
Tổng hợp, phân tích số liệu ñiều tra theo phiếu ñiều tra ñến tình
hình hoạt ñộng môi giới.
•
ðánh giá khách quan thực trạng của các loại hình môi giới, giao dịch
BðS ñối với thị trường BðS ở quận Thanh Xuân.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
4
PHẦN II: TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1 Cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý của hoạt ñộng môi giới dịch BðS
2.1.1 Giải thích một số từ ngữ có liên quan ñến hoạt ñộng môi giới bất ñộng
sản.
- Bất ñộng sản
Khái niệm về bất ñộng sản
Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc (công trình xây dựng) và
các vật không thể tách rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc, cùng với những thứ
dùng ñể nâng cao giá trị sử dụng của BðS như hàng rào, cây cối hoặc vườn
hoa, cây cảnh, núi non bộ, các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp ñiện, vệ sinh
thông gió, thang máy, hệ thống phòng cháy. [10]
BðS bao gồm:
- ðất ñai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó;
- Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh.
ðặc ñiểm của bất ñộng sản:
- BðS là hàng hoá có vị trí cố ñịnh về vị trí ñịa lý, về ñịa ñiểm, về
không gian và không có khả năng di dời ñược;
- BðS là hàng hoá có tính lâu bền;
- Hàng hoá BðS mang tính cá biệt và khan hiếm;
- Hàng hoá BðS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;
- Hàng hoá BðS chịu ảnh hưởng lẫn nhau;
- Hàng hoá BðS có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà nước;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
5
- Hàng hoá BðS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý.
Xuất phát từ các ñặc ñiểm trên, ñối tượng của hoạt ñộng môi giới hoàn
toàn không phải là ở bản thân BðS mà là ở các quyền liên quan ñến nó. Chỉ
có các quyền về BðS mới ñược luân chuyển và là ñối tượng của việc chuyển
giao. Có nhiều dạng quyền liên quan ñến BðS nên nhà môi giới phải phân
biệt rõ mỗi loại quyền hạn này bởi không phải quyền nào cũng có thể luân
chuyển. Những quyền hạn này liên quan ñến BðS nên cần phải ñịnh nghĩa
chính xác thế nào là BðS dưới góc ñộ nghề môi giới:
“BðS là một mảnh ñất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền
sở hữu những công trình cố ñịnh gắn liền trên mảnh ñất hay những thành phần
của công trình, mà theo luật ñịnh riêng, tách biệt với mảnh ñất”. [10]
- Thị trường bất ñộng sản
Khái niệm về thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản (TTBðS) là hoạt ñộng mà người mua và người
bán BðS tìm ñến với nhau ñể biết ñược những ñiều mà mỗi bên ñều cần ñể
thỏa mãn yêu cầu của mình, từ ñó dẫn ñến việc giao dịch. TTBðS thể hiện
yêu cầu tiêu thụ như trao ñổi, mua, thuê, thế chấp... ñối với BðS. Mọi hoạt
ñộng kinh doanh của các doanh nghiệp BðS là nhằm thỏa mãn yêu cầu của
người tiêu dùng (người sử dụng BðS). Yêu cầu ñó có tính khu vực và biến
ñổi theo thời gian. Nơi nào, lúc nào mà yêu cầu về BðS chưa ñược thỏa mãn
thì nơi ñó có tính TTBðS. [10]
Tóm lại TTBðS là các hoạt ñộng giao dịch về BðS tại một khu vực ñịa
lý nhất ñịnh trong một thời gian nhất ñịnh, là ñầu mối thực hiện giá trị và
chuyển dịch giá trị BðS thông qua quan hệ giữa người mua và người bán
BðS theo quy luật của thị trường.
ðặc ñiểm của thị trường bất ñộng sản:
- TTBðS chịu chi phối bởi các quy luật: quy luật kinh tế hàng hoá; quy
luật giá trị; quy luật cung cầu;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
6
- TTBðS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác
ñịnh: sản phẩm, số lượng và giá cả;
- Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh
nên cũng không ñồng nhất.
ðặc trưng của thị trường bất ñộng sản:
- TTBðS không chỉ là giao dịch bản thân BðS mà cái cơ bản là thị
trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong BðS;
- TTBðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;
- TTBðS chịu sự chi phối của pháp luật;
- TTBðS luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường
không hoàn hảo;
- Cung về BðS phản ứng chậm so với cầu về BðS.
Các yếu tố cấu thành thị trường bất ñộng sản:
- Chủ thể của TTBðS: ñó là các chủ sở hữu BðS có quyền và lợi ích
ñộc lập, tự chủ quyết ñịnh tham gia hay không tham gia vào các giao dịch trên
TTBðS. Trong ñiều kiện của nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước là ñại diện chủ sở hữu, bằng các quy ñịnh của pháp luật, Nhà nước thực
hiện giao ñất, cho thuê ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn
ñịnh, lâu dài. ðồng thời pháp luật cho phép các chủ thể sử dụng ñất có các
quyền năng như: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng ñất. Từ các chủ thể của quan hệ ñất ñai, các tổ chức,
hộ gia ñình, cá nhân có khả năng trở thành chủ thể của TTBðS và ñược tham
gia giao dịch một loại BðS ñặc biệt là quyền sử dụng ñất và các BðS khác
gắn liền với ñất;
- Khách thể của TTBðS là ñất ñai và các tài sản gắn liền với ñất. Trong
ñiều kiện của nước ta, khách thể trung tâm của TTBðS là quyền sử dụng ñất
và tài sản gắn liền với ñất;
- Các tổ chức trung gian trong TTBðS. ðây là các tổ chức trung gian
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
7
ñứng ra làm cầu nối liên kết giữa các chủ thể thị trường khi họ thực hiện giao
dịch về BðS. Các tổ chức này thực hiện chức năng môi giới, tư vấn, ñịnh giá
BðS, cung cấp thông tin về hàng hoá BðS.
- Khái niệm về môi giới bất ñộng sản
Môi giới là hoạt ñộng của cá nhân hay tổ chức làm trung gian cho hai
hay nhiều chủ thể khác nhau ñể tạo ra quan hệ trong kinh doanh. Có thể hiểu
rằng môi giới là hoạt ñộng của người thứ ba với mục ñích tạo ra sự cảm thông
thấu hiểu về các vấn ñề có liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải
quyết những công việc nào ñó liên quan giữa hai bên - người môi giới lúc này
ñóng vai trò là cầu nối.
Ta có thể thấy rằng hình thức môi giới chỉ xuất hiện giữa các bên quan hệ
khi mà quan hệ giữa các bên không thể giải quyết ñược hoặc giải quyết không
hiệu quả. Khi ñó ñòi hỏi người thứ ba có ñầy ñủ khả năng và ñiều kiện ñể giải
quyết vấn ñề này.
Ta có thể hiểu môi giới BðS là việc thực hiện công việc cho những
người khác nhau mà ñối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan ñến
BðS. Kết quả của những hoạt ñộng này là việc thực hiện những yêu cầu của
khách hàng như mua bán, trao ñổi, thuê, cho thuê với sự giúp ñỡ của nhà môi
giới.
- Bản chất của môi giới bất ñộng sản
Môi giới BðS là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các
bên. Nhà môi giới giúp những người có BðS và những người có nhu cầu
thuê, mua kết nối ñược với nhau, qua ñó thúc ñẩy thực hiện các thương vụ.
Bản chất của môi giới BðS còn thể hiện ñó là việc lựa chọn, sắp xếp
các phương pháp, các vấn ñề của thương vụ ñể giải quyết các thương vụ một
cách nhanh chóng, hợp lý và hiệu quả nhất.
- Vai trò của môi giới bất ñộng sản
Có thể thấy rằng môi giới bất ñộng sản có những mặt tích cực và tiêu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
8
cực, chính những người tham gia nhiều khi làm cho thị trường này sai lệch,
nhưng không thể phủ nhận vai trò của những nhà môi giới họ chính là chất
xúc tác ñưa các giao dịch tới thành công, ñồng thời thúc ñẩy sự phát triển của
TTBðS. Vai trò của dịch vụ này thể hiện qua các mặt dưới ñây:
- Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt ñộng giao
dịch hàng hoá bất ñộng sản
Hàng hóa BðS là hàng hóa ñặc biệt, khác với các hàng hóa thông
thường do ñó thị trường BðS cũng có những ñặc ñiểm riêng. Mặc dù TTBðS
có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường không hoàn hảo. Sở dĩ như vậy
là do các thông tin của TTBðS không ñầy ñủ và phổ biến rộng rãi như các
loại hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các BðS cùng loại cũng khó chính xác vì
các tiêu chí ñánh giá BðS không chính xác như ñối với các hàng hóa thông
thường. Chính vì vậy hệ thống thông tin ñóng một vai trò quan trọng ñối với
sự vận hành của TTBðS, ñó là toàn bộ các thông tin liên quan ñến BðS, bao
gồm các thông tin về vị trí của BðS, môi trường, nhu cầu, mức cung, luật
pháp, chính sách ñất ñai, quy hoạch kế hoạch sử dụng ñất, tâm lý tập quán…
Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch ñầy ñủ, ñồng bộ sẽ ñưa
TTBðS vận hành thuận tiện và lành mạnh hơn, người mua và người bán ñều
hiểu biết về những thông tin ñó, họ sẽ dễ dàng quyết ñịnh lựa chọn thị trường
tham gia giao dịch và sẽ yên tâm hơn vì có ñược nguồn thông tin chính xác.
ðồng thời TTBðS nước ta mới sơ khai hình thành nên các giao dịch
công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người
tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ không ñủ ñể trở thành cạnh
tranh hoàn hảo. Từ ñó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và
người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết ñịnh. Giá cả ở ñây không
phản ánh ñúng mối quan hệ cung cầu.
Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn ñến biến
ñộng mạnh, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
9
cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán.
Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan
trọng trên TTBðS. Hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạt ñộng càng
chuyên nghiệp thì mức ñộ hoàn hảo của thông tin BðS ngày càng cao, hạn
chế ñược rất nhiều rủi ro cho các ñối tượng tham gia trên TTBðS.
- Thúc ñẩy thị trường bất ñộng sản phát triển
Do TTBðS là thị trường không hoàn hảo nên người mua và người bán
không có cơ hội và ñầy ñủ lượng thông tin cần thiết ñể lựa chọn ñối tượng
phù hợp với mình. Luôn luôn tồn tại song song hai thị trường, một nằm trong
sự quản lý của Nhà nước và một không nằm trong sự quản lý của Nhà nước.
Thị trường phát triển một cách tự phát, giá của BðS ñôi khi quá cao so
với giá trị thực của nó, do nạn ñầu cơ vào BðS khiến mọi người không thể
biết ñược giá ñó là “thực” hay là giá “ảo”. Vì thế khi mà thị trường “ñóng
băng” số lượng các giao dịch TTBðS ít sẽ dẫn ñến nhiều nhà ñầu cơ ñứng
trước bờ phá sản do không ñủ khả năng thanh toán lãi vay hàng tháng. ðồng
thời do không nắm bắt ñược thông tin nên việc ñịnh giá cũng thiếu chính xác,
xảy ra tình trạng ñầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận. ðiều
này kìm hãm sự phát triển của thị trường.
Rõ ràng, thị trường muốn phát triển cần phải có một ñội ngũ tư vấn ở
trình ñộ cao và chuyên nghiệp, một trong các loại tư vấn ñó là dịch vụ môi
giới BðS. Thông qua các tổ chức môi giới - những người ñã qua ñào tạo, có
kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm ñược thông tin thị truờng, am hiểu
pháp luật về bất ñộng sản, giúp các ñối tượng có nhu cầu giao dịch BðS thoả
mãn ñiều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán ñể
quyết ñịnh phù hợp nhất. ðồng thời thông qua tổ chức môi giới, các thông tin
ñược ñưa ra sẽ ñược chính xác, minh bạch, việc ñầu cơ hay ñầu tư BðS của
các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả BðS trên thị trường sẽ
phản ánh ñúng mối quan hệ cung cầu, ñưa các giao dịch vào hoạt ñộng công
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
10
khai minh bạch, hạn chề tình trạng ñầu cơ ñất tràn lan, ép giá.
Vì vậy, hoạt ñộng của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp
phần thúc ñẩy TTBðS phát triển.
- Khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước
TTBðS ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng
tăng cả về số lượng và chất lượng. Nhưng do giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm,
Nhà nước không thể kiểm soát ñược các giao dịch ñó, nên việc thu thuế ñối với
những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường không thể
thực hiện ñược.
Theo thống kê có trên 70% các giao dịch BðS ñược thực hiện thông
qua các tổ chức môi giới không ñăng kí kinh doanh, ñiều này gây ra những
thiệt hại không nhỏ cho ngân sách Nhà nước.
Vì vậy khi chỉ có các tổ chức, cá nhân môi giới ñược công nhận cho
phép hành nghề và có ñăng kí kinh doanh ñược phép hành nghề môi giới sẽ giúp
cho hoạt ñộng kiểm soát thị trường có hiệu quả hơn, giảm thiểu các thất thoát về
thuế.
- Góp phần ổn ñịnh trật tự, an ninh xã hội
TTBðS ở bất cứ quốc gia nào cũng là thị trường quan trọng bởi lẽ nó
góp phần tạo ra sự ổn ñịnh xã hội. Thị trường phát triển không lành mạnh
(ñặc biệt là thị trường ñất ñai) nguyên nhân chính là do chính sách ñất ñai
không phù hợp, sẽ dẫn ñến sự rối loạn của thị trường, làm gia tăng nạn ñầu
cơ, buôn bán lũng ñoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thường,... ðiều
ñó tác ñộng xấu ñến niềm tin của người dân vào chủ trương chính sách của
ðảng, hạn chế sự phát triển của TTBðS, qua ñó ảnh hưởng ñến các hoạt ñộng
sản xuất và ñời sống sinh hoạt của con người và các hoạt ñộng xã hội nói
chung. Trong khi các hoạt ñộng liên quan ñến BðS thực tế là các hoạt ñộng
liên quan ñến các tính chất pháp lý của BðS. ðó là những thông tin, yếu tố
mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn … cần nắm bắt, am hiểu.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
11
Thế nhưng hầu hết người mua, thuê nhận thế chấp… lại không am hiểu hoặc
không có ñủ ñiều kiện ñể tìm hiểu kĩ các thông tin về BðS.
Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp, các chủ thể tham gia
giao dịch BðS sẽ ñược cung cấp ñầy ñủ, chính xác các thông tin về BðS, hạn
chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn ñịnh trật tự, an ninh xã hội.
- Góp phần thúc ñẩy ñổi mới chính sách quản lý bất ñộng sản
TTBðS phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoàn
thiện, mặt khác hành lang pháp lý này cũng là căn cứ quan trọng cho Nhà
nước trong việc kiểm soát các hoạt ñộng của thị trường, ñồng thời giúp cho
mọi ñối tượng tham gia hoạt ñộng kinh doanh BðS tuân thủ ñúng pháp luật.
Thông qua các giao dịch trên TTBðS, những ñiều kiện không phù hợp
thực tế trong chính sách quản lý ñất ñai của Nhà nước sẽ ñược bộc lộ. ðó là
một trong các cơ sở ñể Nhà nước ñổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản
lý ñất ñai, quản lý bất ñộng sản: thiết lập hệ thống, quy trình ñăng ký ñất ñai,
ñăng ký tài sản, lập bản ñồ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất… nhằm tạo ñiều kiện cho các quan hệ ñất ñai ñược thực hiện phù hợp với
các quan hệ kinh tế - xã hội, từ ñó mở rộng và phát triển TTBðS, khắc phục
tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về
ñất ñai. Nhu cầu giao dịch BðS ngày càng phong phú và ña dạng của các
doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế - chính trị - xã hội và của các tầng lớp dân
cư có thể ñáp ứng ñược các giao dịch trên TTBðS, thông qua các tổ chức
trung gian môi giới về BðS. Sự hình thành và phát triển của các tổ chức môi
giới là tất yếu khách quan. Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần ñược công
khai hoá, coi ngành này như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ pháp lý
cho dịch vụ môi giới phát triển ñúng hướng góp phần hoàn thiện và phát triển
TTBðS.
- Hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản: bao gồm kinh doanh BðS và
kinh doanh dịch vụ BðS:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
12
• Kinh doanh BðS: là việc bỏ vốn ñầu tư tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua BðS ñể bán, cho thuê lại, nhằm mục ñích
sinh lợi.
• Kinh doanh dịch vụ BðS: là các hoạt ñộng hỗ trợ kinh doanh
BðS vào thị trường BðS; bao gồm các dịch vụ môi giới BðS, ñịnh giá BðS,
sàn giao dịch BðS, tư vấn BðS, ñấu giá BðS, quảng cáo BðS, quản lý BðS.
- Giao dịch bất ñộng sản liên quan ñến kinh doanh bất ñộng sản: là
việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BðS giữa các tổ chức, cá nhân
không kinh doanh BðS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BðS. [11]
- Sàn giao dịch bất ñộng sản: là nơi diễn ra các hoạt ñộng giao dịch
BðS và cung cấp dịch vụ cho kinh doanh BðS.[11]
- Thù lao môi giới bất ñộng sản: là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi
giới nhận ñược từ khách hàng theo thoả thuận trong hợp ñồng môi giới không
phụ thuộc vào kết quả giao dịch BðS giữa khách hàng và người thứ ba và
không phụ thuộc vào giá của giao dịch ñược môi giới.[11]
- Hoa hồng môi giới bất ñộng sản: là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới
nhận ñược từ khách hàng theo thoả thuận trong hợp ñồng môi giới tính theo giá
bán BðS hoặc giá trị chênh lệch giữa giá bán và giá của người uỷ quyền ñưa ra.
[11]
2.1.2 Các thành phần tham gia thị trường bất ñộng sản.
a. Nhà Nước
Nhà Nước tham gia thị trường với BðS tư cách là chủ thể, Nhà Nước
có nhiệm vụ ban hành Luật ðất ðai, Luật Kinh Doanh Bất ðộng Sản tạo ra
hành lang pháp lý an toàn cho thị trường BðS hoạt ñộng, ñồng thời Nhà
Nước ñóng vai trò quản lý, giám sát và thực hiện các biện pháp thúc ñẩy thị
trường ñất ñai phát triển. Nhà Nước sử dụng một số công cụ chính như: Quy
hoạch, chính sách, pháp luật…ñể ñiều tiết thị trường BðS vận hành theo cơ
thị trường và theo ñịnh hướng của mình.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
13
b. Người sử dụng bất ñộng sản
Người sử dụng BðS cũng tham gia vào thị trường BðS với tư cách là
chủ thể. Họ có thể là người có quyền sử dụng BðS, người sở hữu BðS, các tổ
chức, công ty kinh doanh với tư cách là nhà ñầu tư, họ có vai trò ñưa BðS
vào thị trường ñể luân chuyển quyền liên quan ñến BðS.
c. Bất ñộng sản
BðS tham gia vào thị trường BðS với tư cách là khách thể, ñối tượng
trực tiếp bị chủ thể chi phối về lượng và vật chất ñầu tư vào. Khách thể là cơ
sở vật chất cho sự tồn tại của thị trường.
d. Giới trung gian thị trường bất ñộng sản.
Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian
giao dịch, giới tư vấn ñều là giới trung gian giao dịch.
ðây là bộ phận trung gian giao dịch BðS và rất ñặc trưng cho thị
trường này. Cơ quan môi giới BðS có chức năng cung cấp thông tin cho thị
trường BðS. Thông tin này ñược thu thập từ các chủ thể và khách thể. Trong
một thị trường BðS phát triển thì các thông tin của cơ quan môi giới quyết
ñịnh lớn ñến tính lành mạnh của thị trường và hàng hoá BðS không trực tiếp
mang ra thị trường ñể rao bán mà chỉ có các thông tin về BðS ñược rao bán
tại các cơ quan môi giới với sự trợ giá của các lực lượng chuyên viên môi
giới.
2.1.3 Nguyên tắc hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản
- Tổ chức, cá nhân ñủ ñiều kiện quy ñịnh tại khoản 2 và khoản 3 ðiều 8
của Luật Kinh doanh BðS ñược kinh doanh dịch vụ môi giới BðS, làm trung
gian trong việc ñàm phán, ký hợp ñồng kinh doanh BðS và ñược hưởng thù
lao, hoa hồng theo hợp ñồng môi giới BðS.
+ Khoản 2: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ BðS phải thành
lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, ñăng ký kinh doanh dịch vụ BðS theo quy
ñịnh của pháp luật.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
14
+ Khoản 3: Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BðS ñộc lập phải
ñăng ký kinh doanh theo quy ñịnh của pháp luật và có chứng chỉ môi giới
BðS.
- Hoạt ñộng môi giới BðS phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp
luật.
- Tổ chức, cá nhân môi giới BðS không ñược ñồng thời vừa là nhà môi giới
vừa là một bên thực hiện hợp ñồng trong một giao dịch kinh doanh BðS. [11]
2.1.4 Nội dung môi giới bất ñộng sản
Theo quy ñịnh tại ðiều 45 của Luật Kinh doanh BðS thì nội dung môi
giới BðS bao gồm:
- Tìm kiếm ñối tác ñáp ứng các ñiều kiện của khách hàng ñể tham gia ñàm
phán ký hợp ñồng.
- ðại diện theo ủy quyền ñể thực hiện các công việc liên quan ñến hoạt ñộng
kinh doanh BðS.
- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc ñàm phán, ký hợp
ñồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BðS. [11]
2.1.5 Cơ sở pháp lý về ñiều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất ñộng sản
và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất ñộng sản
2.1.5.1
Quy ñịnh về ñiều kiện kinh doanh
Các cá nhân, tổ chức ñăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới BðS cần hội
ñủ những ñiều kiện sau:
- Thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã ñăng ký kinh doanh dịch vụ BðS
theo quy ñịnh của pháp luật;
- Phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới BðS;
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BðS ñộc lập phải ñăng ký kinh doanh
theo quy ñịnh của pháp luật và có chứng chỉ môi giới BðS
2.1.5.2
Yêu cầu chuyên môn
a. Kiến thức:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
15
- Kinh tế: mua bán - ñầu tư;
- Luật: các quyền về tài sản và BðS;
- Kĩ thuật: xây dựng, kiến trúc, vật liệu;
- Xã hội: giao tiếp, kiến thức hỗ trợ;
- Kiến thức riêng về nghề môi giới, am hiểu và nắm rõ nội dung, yêu
cầu, trình tự thực hiện các công việc liên quan ñến giao dịch BðS.
b. Kĩ năng:
- Thực hiện các tác nghiệp thích hợp trong thương vụ;
- Thực hiện các tác nghiệp giải quyết các quan hệ: công chứng, nộp
thuế, thanh toán, kiểm tra giấy tờ;
- ðàm phán, giải quyết các mâu thuẫn.
2.1.6 Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất ñộng sản
- Thực hiện dịch vụ môi giới BðS theo quy ñịnh của Luật kinh doanh bất
ñộng sản.
- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin số liệu, tài liệu liên
quan ñến BðS.
- Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp ñồng
môi giới BðS ñã ñăng ký với khách hàng.
- Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khách thực hiện công việc môi giới BðS
trong phạm vi hợp ñồng môi giới BðS với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm
trước khách hàng về kết quả môi giới.
- Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh BðS.
- ðơn phương chấm dứt hoặc hủy hợp ñồng môi giới BðS khi khách hàng
vi phạm ñiều kiện ñể ñơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp ñồng do hai bên thỏa
thuận trong hợp ñồng hoặc quy ñinh của pháp luật.
- Lựa chọn tham gia sàn giao dịch BðS.
- Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt ñộng môi giới
BðS.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
16
