Đánh giá thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận hoàng mai, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
.............................................

VŨ QUỐC LONG

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG CỦA
SÀN GIAO DỊCH BẤT ðỘNG SẢN TRÊN ðỊA BÀN
QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Hà Nội - 2012


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
.............................................

VŨ QUỐC LONG

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG CỦA
SÀN GIAO DỊCH BẤT ðỘNG SẢN TRÊN ðỊA BÀN
QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai
Mã số: 60.62.16
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn ðình Bồng

Hà Nội - 2012


LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Vũ Quốc Long

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


LỜI CÁM ƠN
Trong thời gian thực hiện luận văn này Tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn
nhiệt tình, chu ñáo từ các thầy cô giáo, sự ủng hộ giúp ñỡ của người thân, bạn bè
và ñồng nghiệp.
Nhân dịp này, tôi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn ðình Bồng ñã trực
tiếp giúp ñỡ tôi trong thời gian thực hiện ñề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn
sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện
ðào tạo Sau ðại học - trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội.
Tôi xin chân thành cảm ơn, sự nhiệt tình giúp ñỡ của các cán bộ công tác
tại các sàn giao dịch bất ñộng sản ñã giúp ñỡ Tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn những người thân trong gia ñình, bạn bè, ñồng
nghiệp ñã khích lệ và tạo ñiều kiện tốt nhất ñể Tôi hoàn thành luận văn này.

Một lần nữa Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Vũ Quốc Long

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN ............................................................................................... i
LỜI CÁM ƠN ....................................................................................................ii
MỤC LỤC ........................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG........................................................................................vii
DANH MỤC HÌNH, SƠ ðỒ, BIỂU ðỒ .........................................................viii
DANH MỤC HÌNH ẢNH................................................................................. ix
1. MỞ ðẦU ....................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài............................................................................... 1
1.2. Mục ñích của ñề tài ..................................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa của ñề tài........................................................................................ 3
2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU…………………………………..…..………….4
2.1. Cơ sở lý luận về bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản và sàn giao dịch bất
ñộng sản ............................................................................................................. 4
2.1.1. Bất ñộng sản............................................................................................. 4
2.1.2. Thị trường bất ñộng sản............................................................................ 6
2.1.3. Giao dịch bất ñộng sản ............................................................................. 9
2.1.4. Sàn giao dịch bất ñộng sản ..................................................................... 10
2.2. Cơ sở pháp luật về hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản .................... 13

2.2.1. Hệ thống pháp luật ñiều tiết thị trường bất ñộng sản............................... 13
2.2.2. Các quy ñịnh của pháp luật hiện hành về Kinh doanh BðS .................... 15
2.2.3. Các quy ñịnh của pháp luật hiện hành về tổ chức, hoạt ñộng của sàn giao
dịch bất ñộng sản.............................................................................................. 17
2.3. Cơ sở thực tiễn về kinh doanh dịch vụ BðS và sàn GDBðS ..................... 22
2.3.1. Kinh nghiệm quốc tế về kinh doanh dịch vụ BðS và GDBðS................ 22
2.3.2. Cơ sở thực tiễn về kinh doanh dịch vụ BðS và sàn GDBðS Việt Nam............ 24
3. ðỐI TƯỢNG, ðỊA ðIỂM, NỘI DUNG VÀ................................................ 32
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................... 32
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu.............................................................. 32
3.1.1. ðối tượng nghiên cứu ............................................................................. 32
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 32
3.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 32
3.2.1. ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai .............. 32
3.2.2 Tình hình quản lý ñất ñai......................................................................... 32
3.2.3. Tình hình thị trường bất ñộng sản quận Hoàng Mai................................ 33
3.2.4. ðánh giá hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng sản trên ñịa bàn
quận Hoàng Mai............................................................................................... 33
3.2.5. ðề xuất một giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của sàn giao dịch bất
ñộng sản tại quận Hoàng Mai ........................................................................... 33
3.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 33
3.3.1. Phương pháp tiếp cận ............................................................................. 33
3.3.2. Các phương pháp nghiên cứu cụ thể ....................................................... 34
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................................. 35
4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai ................................ 35

4.1.1. ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên ................................................................... 35
4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................... 37
4.2 Tình hình quản lý ñất ñai............................................................................ 43
4.2.1. Hiện trạng sử dụng ñất............................................................................ 43
4.2.2 Tình hình quản lý ñất ñai......................................................................... 44
4.3. Tình hình thị trường bất ñộng sản quận Hoàng Mai................................... 55
4.3.1. Khái quát tình hình thị trường bất ñộng sản quận Hoàng Mai................. 55
4.3.2. Phân tích, ñánh giá thị trường bất ñộng sản quận Hoàng Mai ................. 56
4.3.3. Thực trạng quản lý thị trường bất ñộng sản ............................................ 57
4.4. Kết quả ñiều tra ñánh giá hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng sản
trên ñịa bàn quận Hoàng Mai ........................................................................... 58
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv


4.4.1. Số lượng và các loại hình sàn giao dịch bất ñộng sản ............................. 58
4.4.2. Tổ chức và hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng sản ................. 60
4.4.3. ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của các sàn giao dịch bất ñộng sản trên ñịa
bàn quận Hoàng Mai - TP. Hà Nội ................................................................... 78
4.4.4. Nguyên nhân của những tồn tại trong hoạt ñộng của sàn giao dịch bất
ñộng sản ........................................................................................................... 87
4.5. ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng một số sàn giao dịch
bất ñộng sản tại quận Hoàng Mai - TP. Hà Nội ................................................ 88
4.5.1. Về pháp luật ........................................................................................... 88
4.5.2. Về quản lý Nhà nước.............................................................................. 88
4.5.3. Phát triển nguồn nhân lực ....................................................................... 89
4.5.4. Về công tác tuyên truyền, giáo dục......................................................... 89
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 90
5.1. Kết luận..................................................................................................... 90

5.2. Kiến nghị................................................................................................... 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 94

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa

BðS

Bất ñộng sản

GDBðS

Giao dịch bất ñộng sản

SGDCK

Sàn giao dịch bất ñộng sản

TTBðS

Thị trường bất ñộng sản

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Phân loại bất ñộng sản của Thụy ðiển ............................................... 5
Bảng 2.2: Phân loại thị trường............................................................................ 9
Bảng 2.3: Các văn bản pháp luật ñiều tiết thị trường bất ñộng sản.................... 13
Bảng 4.1: Tốc ñộ tăng trưởng kinh tế bình quân qua các năm .......................... 38
Bảng 4.2 : Quy hoạch một số loại ñất ñô thị quận Hoàng Mai tới năm 2020 .... 46
Bảng 4.3: Kết quả giao ñất ở quận Hoàng Mai. ................................................ 48
Bảng 4.4: Kết quả thuê ñất của một số ñơn vị trên ñịa bàn Quận Hoàng Mai ... 49
Bảng 4.5: Tổng hợp số GCN ñã cấp theo các năm............................................ 51
Bảng 4.6: Tình hình chuyển dịch quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận giai ñoạn
2006 - 2011 ...................................................................................................... 54
Bảng 4.7: Kết quả thực hiện thủ tục chuyển nhượng giai ñoạn 2006 - 2011 ..... 55
Bảng 4.8: Số lượng các sàn GDBðS trên ñịa bàn quận Hoàng Mai.................. 58
Bảng 4.9: Danh sách các sàn GDBðS ñã ñăng ký hoạt ñộng trên ñịa bàn quận
Hoàng Mai ....................................................................................................... 59
Bảng 4.10: Cơ cấu các loại hình sàn giao dịch bất ñộng sản quận Hoàng Mai
năm 2011 ......................................................................................................... 60
Bảng 4.11: Trách nhiệm, quyền hạn, nhiệm vụ của cán bộ, nhân viên sàn giao
dịch bất ñộng sản Contana Group..................................................................... 62
Bảng 4.12: Cơ sở vật chất kỹ thuật của Sàn GDBðS Contana Group............... 64
Bảng 4.13: Trách nhiệm, quyền hạn, nhiệm vụ của cán bộ, nhân viên sàn giao
dịch bất ñộng sản P&A..................................................................................... 69
Bảng 4.14: Cơ sở vật chất kỹ thuật của Sàn GDBðS P&A............................... 71
Bảng 4.15: Trách nhiệm, quyền hạn, nhiệm vụ của cán bộ, nhân viên sàn giao
dịch bất ñộng sản Vạn Xuân............................................................................. 74
Bảng 4.16: Cơ sở vật chất kỹ thuật của Sàn GDBðS Vạn Xuân....................... 76

Bảng 4.17: Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành công/tháng SGDBðS Vạn Xuân:.. 77
Bảng 4.18: Tình hình tuân thủ quy ñịnh pháp luật về ñiều kiện thành lập và hoạt
ñộng của sàn giao dịch BðS............................................................................. 80
Bảng 4.19: Số lượng giao dịch bất ñộng sản tại các sàn GDBðS ..................... 81
Bảng 4.20: Thông tin các sàn GDBðS ñiều tra bổ sung: .................................. 83
Bảng 4.21: Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành công/tháng tại sàn GDBðS EZ VN... 84
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii


DANH MỤC HÌNH, SƠ ðỒ, BIỂU ðỒ
Hình 4.1 Sơ ñồ quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội ........................................ 35
Hình 4.2: Biểu ñồ Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 của quận Hoàng Mai....... 43
Hình 4.3: Sơ ñồ tổ chức Sàn GDBðS Contana Group...................................... 62
Hình 4.4: Sơ ñồ quy trình giao dịch tại sàn sàn BðS Contana Group ............... 65
Hình 4.5: Sơ ñồ tổ chức sàn GDBðS P&A ...................................................... 68
Hình 4.6: Sơ ñồ quy trình giao dịch tại sàn GDBðS P&A................................ 72
Hình 4.7: Sơ ñồ tổ chức Sàn GDBðS Vạn Xuân.............................................. 74
Hình 4.8: Sơ ñồ quy trình giao dịch tại sàn sàn BðS Vạn Xuân ....................... 76

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii


DANH MỤC HÌNH ẢNH
1. Công trình CT3 A1 – Khu ðTM Văn Quán – Hà Nội ................................. 67
2. CT-17 Green House – khu ðTM Việt Hưng – Long Biên – Hà Nội ............ 67
3. Hud Tower - Lê Văn Lương, Thanh Xuân, Hà Nội ..................................... 67

4. KðT mới Vĩnh Hoàng................................................................................. 73
5. Dự án Nam ðô Complex 609 Trương ðịnh................................................. 73
6. KðT Vĩnh Hoàng - Hoàng Mai ................................................................... 78
7. KðT La Khê - Hà ðông .............................................................................. 78

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ix


1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
Nước ta ñang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước. Cùng
với sự phát triển kinh tế, tốc ñộ ñô thị hóa ngày càng cao, kéo theo ñó là nhu cầu về
nhà ở của người dân ngày một tăng, phong phú và ña dạng. ðể ñáp ứng nhu cầu ñó,
trong nhưng năm gần ñây, hàng loạt các dự án về bất ñộng sản ñã ñược ñầu tư xây
dựng và ñưa vào khai thác, sử dụng. Nhưng những người có nhu cầu thực sự vẫn
không thể mua trực tiếp từ chủ ñầu tư mà phải qua nhiều khâu trung gian, từ ñó giá
thành của bất ñộng sản bị ñội lên cao hơn nhiều so với giá gốc.
Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ
X (2006) ñã cụ thể hóa ñịnh hướng phát triển thị trường bất ñộng sản: “Phát
triển thị trường bất ñộng sản trên cơ sở thực hiện Luật ðất ñai, Luật Xây dựng,
Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất ñộng sản …; hoàn thiện việc phân loại, ñánh
giá ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; làm cho quyền sử dụng
ñất trở thành hàng hóa một cách thận lợi, ñất ñai trở thành một nguồn vốn quan
trọng cho phát triển. Giá bất ñộng sản ñược hình thành theo nguyên tắc thị
trường. Nhà nước tác ñộng ñến giá ñất thị trường bằng các chính sách vĩ mô trên
cơ sở quan hệ cung cầu về ñất ñai. Tăng cường biện pháp chống ñầu cơ, hạn chế
việc giao dịch không theo quy ñịnh của pháp luật. Xây dựng hệ thống ñăng ký,
thông tin bất ñộng sản. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất ñộng sản.”

Thể chế hóa chủ trương chính sách phát triển thị trường bất ñộng sản của
ðảng, Quốc hội khóa XI nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, kỳ họp thứ
9, ngày 29/6/2006 ñã thông qua “Luật kinh doanh bất ñộng sản”,
Chính phủ cũng ñã ban hành Nghị ñịnh số 153/2007/Nð-CP ngày
15/10/2007 quy ñịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất ñộng sản,
trong ñó có quy ñịnh rõ cơ sở pháp lý về hoạt ñộng của sản giao dịch bất ñộng sản.
Việc giao dịch bất ñộng sản thông qua các sàn giao dịch sẽ giúp cho hoạt
ñộng của thị trường bất ñộng sản trở nên minh bạch, ngăn chặn ñầu cơ, tích trữ,
kích cầu ảo…tạo ra sự khan hiếm giả tạo, gây nên những cơn “sốt nóng”, “ñóng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1


băng” bất thường trên thị trường. Ngoài ra, việc giao dịch qua sàn góp phần hạn
chế ñược tình trạng trốn thuế của các chủ ñầu tư cũng như những tiêu cực trong
hoạt ñộng mua bàn bất ñộng sản và tăng thu cho ngân sách nhà nước.
Quận Hoàng Mai có vị trí cửa ngõ phía Nam của thành phố có tổng diện
tích tự nhiên xấp xỉ 4.032 ha với 14 phường. ðịa giới hành chính của quận tiếp
giáp với các quận Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Long Biên và các huyện Thanh
Trì, Gia Lâm.hiện nay Hoàng Mai là khu vực phát triển ñô thị, là ñầu mối giao
thông quan trọng với vị trí ñịa lý thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội như: thị
trường tiêu thụ sản phẩm hàng hoá rộng lớn; mạng lưới giao thông thuỷ bộ thuận
tiện; có ñiều kiện thu hút các nhà ñầu tư trong và ngoài nước, tiếp thu những tiến
bộ khoa học kỹ thuật mới, trình ñộ quản lý tiên tiến... Thị trường bất ñộng sản
thành phố Hà Nội nói chung và quận Hoàng Mai nói riêng là một thị trường có
tiềm năng và sức phát triển cao. Thi hành Luật kinh doanh bất ñộng sản nhiều ñơn
vị, tổ chức, cá nhân ñã và ñang xúc tiến thành lập sàn giao dịch bất ñộng sản,
nhằm tìm kiếm ñầu ra cho các sản phẩm ñáp ứng yêu cầu của thị trường bất ñộng
sản, công khai và minh bạch.

Tuy nhiên sàn giao dịch bất ñộng sản trên ñịa bàn quận Hoàng Mai vẫn
còn là một vấn ñề mới ñối với doanh nghiệp, người dân về phương thức hoạt
ñộng và cơ quan Nhà nước về quản lý. Vì vậy hoạt ñộng của sàn giao dịch bất
ñộng sản trên ñịa bàn quận không tránh khỏi những tồn tại cần khắc phục. Nhằm
ñánh giá thực trạng và ñề xuất giải pháp góp phần ñưa Sàn giao dịch bất ñộng
sản trên ñịa bàn nghiên cứu ñi vào nề nếp, hoạt ñộng chuyên nghiệp, lành mạnh
và tuân thủ pháp luật, trong khuôn khổ luận văn thạc sỹ, học viên nghiên cứu ñề
tài: “ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng sản
trên ñịa bàn quận Hoàng Mai - TP. Hà Nội”.
1.2. Mục ñích của ñề tài
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng sản
trên ñịa bàn quận Hoàng Mai - TP. Hà Nội.
- ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của các sàn giao dịch
bất ñộng sản hiện nay.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


1.3. Ý nghĩa của ñề tài
- Góp phần ñánh giá thực trạng và ñề xuất các giải pháp nâng cao hiệu
quả hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng sản trên ñịa bàn quận Hoàng
Mai - TP. Hà Nội.
- Kết quả nghiên cứu của ñề tài là tài liệu tham khảo cho cơ quan ñịa
phương trong công tác quản lý thị trường bất ñộng sản và cho các ñối tượng khi
tham gia vào thị trường bất ñộng sản thông qua các sàn giao dịch.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận về bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản và sàn giao dịch
bất ñộng sản
2.1.1. Bất ñộng sản
2.1.1.1. Khái niệm
Tài sản: bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị ñược xác ñịnh bằng
tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản ñược chia thành 2 loại
Bất ñộng sản và ðộng sản.
- Bất ñộng sản: là tài sản không di dời ñược. Tuy tiên chí phân loại bất
ñộng sản của các nước có khác nhau, nhưng ñều thống nhất bất ñộng sản bao
gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai.
Bộ Luật ðất ñai Thụy ðiển quy ñịnh: bất ñộng sản là dất ñai. ðất ñai
ñược phân chia thành các ñơn vị bất ñộng sản. Một ñơn vị bất ñộng sản gồm có:
một công trình xây dựng, máng nước, hàng rào và các phương tiện khác ñược
xây dựng trong hoặc trên mặt ñất ñể sử dụng lâu dài, các loại cây cối. Một công
trình xây dựng tùy từng trường hợp cụ thể có các vật cố ñịnh như sau: nhà ở có
bồn tắm và các thiết bị vệ sinh, bếp, lò sưởi, tủ lạnh, các thiết bị giặt là; cửa
hàng có tủ kính, giá ñựng hàng, quầy thu tiền; cơ sở lắp ráp có bục, bệ, chỗ ngồi;
cơ sở nông nghiệp có thiết bị chăm sóc vật nuôi, máy vắt sữa, các nhà máy có hệ
thống thiết bị, ñiều hòa, quạt máy.[30]
Luật quản lý bất ñộng sản ñô thị nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa quy
ñịnh: “Bất ñộng sản gồm có ñất. Quyền sử dụng ñất ñối với ñất thuộc sở hữu
nhà nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa ñể xây dựng nhà cửa trong phạm vi
quy hoạch xây dựng ñô thị, hành nghề phát triển nhà ñất, giao dịch bất ñộng sản,
thực thi việc quản lý nhà ñất ñều phải tuân thủ luật này. Nhà trong luật này là
nhà, vật kiến trúc và cấu trúc có trên ñất”.[27]
Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản không
thể di dời ñược bao gồm: ñất ñai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ñất

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó; các tài sản khác
gắn liền với ñất ñai; các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”.[22]
Bất ñộng sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị bất ñộng sản tại hầu hết
các nước phương tây chiếm khoảng 25 - 30% GDP, Mỹ là 30 - 40%. [16]
- ðộng sản: là những tài sản không phải là bất ñộng sản.
2.1.1.2. Phân loại bất ñộng sản
Căn cứ vào mục ñích sử dụng và chính sách thuế, các nước xây dựng
phân loại bất ñộng sản khác nhau.
Ví dụ phân loại bất ñộng sản của Thụy ðiển (Bảng 2.1)
Bảng 2.1: Phân loại bất ñộng sản của Thụy ðiển
Loại bất ñộng sản

Giá trị
(1000 Triệu SEK)

BðS Nông Lâm nghiệp

359.000

350

BðS Nhà ở riêng biệt

2.285.000

1.400

BðS Nhà ở chung cư

115.000

1.000

BðS Công nghiệp

166.000

500

94.580

1.000

3.019.580

4.250

BðS Miễn thuế
Tổng số
*

Số lượng

*

(Trường học, bệnh viện, nhà thờ, trụ sở cơ quan hành chính)
Nguồn: Sweden Survery - National Land Survey 1997 [31]

2.1.1.3. Hàng hóa bất ñộng sản
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất ñộng sản là thị trường mua
bán hàng hóa ñặc biệt – Hàng hóa bất ñộng sản.
- Tính ñặc biệt của hàng hóa bất ñộng sản ñược xác ñịnh bởi thuộc tính
của ñất ñai mà các tài sản khác không có: Là loại hàng hóa có giá trị lớn, cần có
vốn ñầu tư dài hạn; Là loại hàng hóa mà việc giao dịch phải ñược pháp luật cho
phép và ñược thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ.
- Dất ñai là bất ñộng sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy
ñịnh khác nhau về phạm vi giao dịch: các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ,
các nước EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Singgapo
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


quy ñịnh BðS (ñất ñai + tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên TTBðS,
nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển
quyền sử dụng ñất, ñất ñai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà
nước (bằng cách trưng thu) mới ñược chuyển quyền sử dụng ñất.
- Không phải mọi BðS ñều trở thành hàng hóa, ví dụ: BðS là các công
trình công cộng như các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, công viên
Quốc gia, ñường giao thông, vườn hoa công cộng. [6]
2.1.2. Thị trường bất ñộng sản
2.1.2.1. Khái niệm
Thị trường bất ñộng sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế thị trường. Thị trường bất ñộng sản liên quan chặt chẽ với các thị trường

khác như: thị trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao ñộng, thị
trường khoa học công nghệ.
Thị trường bất ñộng sản là cơ chế, trong ñó hàng hóa và dịch vụ bất ñộng
sản ñược trao ñổi. Thị trường bất ñộng sản ñược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao
gồm các hoạt ñộng có liên quan ñến giao dịch bất ñộng sản như: mua bán, cho
thuê, thừa kế, thế chấp bất ñộng sản; thị trường bất ñộng sản theo nghĩa rộng
không chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến giao dịch bất ñộng sản mà bao
gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập bất ñộng sản. [6]
2.1.2.2. ðặc ñiểm
- Thị trường bất ñộng sản theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với
3 yếu tố xác ñịnh: sản phẩm, số lượng, giá cả.
+ Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa:
quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.
+ Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh nên
cũng không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy ñịnh không hạn chế
quyền mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất; BðS ñều ñược mua,
bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS bao gồm
chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà.
- Thị trường BðS có những ñặc trưng:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


+ Không chỉ là giao dịch bản thân BðS mà ñiểm cơ bản là thị trường giao
dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong BðS;
+ Mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;
+ Chịu sự chi phối của pháp luật;
+ Là thị trường không hoàn hảo;
+ Cung về BðS phản ứng chậm so với cầu về BðS.

2.1.2.3. Chức năng của thị trường bất ñộng sản
- ðưa người mua và người bán bất ñộng sản ñến với nhau;
- Xác ñịnh giá cả cho các bất ñộng sản giao dịch;
- Phân phối bất ñộng sản theo quy luật cung cầu;
- Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.2.4. Vai trò, vị trí của thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản có vị trí quan trọng ñối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;
- Tác ñộng ñến tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư
phát triển BðS;
- Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường hàng hóa, thị trường lao ñộng;
- Lên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở. [29]
2.1.2.5. Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản
- Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược mua
BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ;
- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến BðS cho người mua;
- Quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên ñất liên quan
ñến BðS của người bán;
- Nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại ñối với người bán;
- Mối liên quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng như sự
liên quan ñến quy hoạch sử dụng ñất của Nhà nước;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


- Thỏa thuận giá mua bán;

- Hình thức hợp ñồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
ñược cộng ñồng chấp nhận;
- Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ
quan ñăng ký BðS;
- Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp
mà BðS là vật bảo ñảm cũng như ñảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt ñộng của thị
trường BðS;
Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia không giới hạn quyền mua, bán, thế chấp BðS;
Không phân biệt trong việc giao dịch BðS ñối với các loại ñất nông nghiệp,
công nghiệp, thương mại, ñất ở; Các ñại lý về BðS giúp người bán tìm người
mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán ñất; Hệ thống thông tin BðS là hệ thống
mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi ñối tượng có nhu cầu; BðS ñược
ñịnh giá mua bán và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BðS
quyết ñịnh; Việc ñăng ký bất ñộng sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan ñăng ký
BðS. Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh người ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền
ñược quyền sử dụng ñất và ñược phép chuyển quyền sử dụng ñất; Khi chuyển
nhượng, thế chấp BðS thì ñồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng ñất; Nhà nước thực hiện chế ñộ ñịnh giá và báo giá
BðS; Nhà nước thực hiện chế ñộ ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giới BðS gồm: cơ quan tư vấn, cơ
quan bình giá tài sản nhà ñất, cơ quan kinh doanh nhà ñất. [6]
2.1.2.6. Phân loại thị trường bất ñộng sản
- Phân loại thị trường quyền sử dụng ñất
+ Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu ñất chuyển giao quyền sử
dụng ñất cho người khác; thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế;
+ Thị trường cấp II: là thị trường người ñược cấp quyền sử dụng ñất tái
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất. Trong thị trường này, cả người bán và người

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


mua ñều không phải là người sở hữu ñất ñai, họ chỉ tham gia thị trường mua bán
quyền sử dụng ñất;
+ Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng ñất cho thuê quyền sử
dụng ñất hoặc cho thuê BðS nằm trên ñất mà họ có quyền sử dụng.
- Năm loại thị trường ứng với 5 loại ñất [1] (Bảng 2.2)
Bảng 2.2: Phân loại thị trường
Cấp thị trường

ðặc ñiểm
Người sở hữu ñất chuyển giao quyền sử dụng ñất cho

Thị trường sơ cấp

người khác (Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình,

(thị trường cấp I)

cá nhân - Giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu tiền,
cho thuê ñất)
Người ñược cấp quyền sử dụng ñất tái chuyển nhượng

Thị trường thứ cấp

quyền sử dụng ñất (chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho

(thị trường cấp II)

thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, cho tặng, góp vốn
bằng quyền sử dụng ñất)
- Thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp.

Thị trường thứ cấp
(thị trường cấp III)

- Thị trường quyền sử dụng ñất lâm nghiệp.
- Thị trường quyền sử dụng ñất ở nông thôn.
- Thị trường quyền sử dụng ñất ở thành thị.
- Thị trường quyền sử dụng ñất chuyên dùng.
Nguồn: Lê Xuân Bá, 2003 [1]

2.1.3. Giao dịch bất ñộng sản
- Giao dịch bất ñộng sản: ñược hiểu là phương thức mà các quyền, lợi ích
và nghĩa vụ liên quan ñến bất ñộng sản ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể
khác bao gồm:
+ Thế chấp (mortager);
+ Nghĩa vụ (Charger);
+ Cho thuê (Lease);
+ Quyết ñịnh phê chuẩn (Assent);
+ Tuyên bố ban tặng (Vesting Declaration);
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


+ Văn kiện phong tặng (Vesting Instrument);
+ Tuyên bố từ bỏ quyền lợi (Disclamer);

+ Giấy tờ sang nhượng (Release) và bất cứ sự bảo ñảm quyền nào khác
liên quan ñến bất ñộng sản.
Trên thực tế: giao dịch pháp lý bất ñộng sản rất ña dạng trong các phương
thức chuyển giao quyền, ñó có thể là:
+ Một thỏa thuận thuê nhà ñơn giản (Simple Ternancy Agreement);
+ Thuê nhượng dài hạn, trả tiền hàng năm (Lease at Rack Rent);
+ Thuê danh nghĩa kèm thu lãi (Nominal Lease with a Premium);
+ Phát canh thu tô dài hạn (Long Lease at a Ground Rent);
+ Cho quyền ñịa dịch (Grant of Eeasememt);
+ Thế chấp (Mortgage);
+ Mua bán (Buying and Seling).
Theo quy ñịnh pháp luật Việt Nam hiện hành, giao dịch bất ñộng sản là
việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất ñộng sản giữa tổ chức, cá
nhân kinh doanh bất ñộng sản với tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất ñộng
sản; giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất ñộng sản với nhau.[29]
- Văn tự giao dịch: là bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc lập như các bản
hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thỏa thuận khác về thực hiện
chuyển giao các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích liên quan ñến BðS.
Văn tự giao dịch là căn cứ ñể cơ quan ñăng ký BðS xem xét ñăng ký biến
ñộng và cấp giấy chủ quyền (Land Title, Land Cerfitiket) cho người mua (ñăng
ký pháp lý - ñăng ký văn tự giao dịch; ñăng ký quyền). [28]
2.1.4. Sàn giao dịch bất ñộng sản
2.1.4.1. Khái niệm
Sàn giao dịch BðS là nơi gặp gỡ giữa người mua và người bán, giữa
người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về dịch vụ có liên quan ñến kinh
doanh BðS. Sàn giao dịch là mô hình hoạt ñộng tổng hợp, ở ñó cung cấp ñầy
ñủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan ñến BðS, hơn thế, là các dịch vụ mang

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


tính chuyên nghiệp, là nơi mọi hoạt ñộng ñều phải ñảm bảo chính minh bạch,
chuẩn xác và ñược quản lý nghiêm ngặt.
2.1.4.2. ðặc ñiểm của sàn giao dịch bất ñộng sản
a) Sàn giao dịch bất ñộng sản: BðS là loại hàng hóa ñặc biệt của TTBðS;
bất ñộng sản khi giao dịch cũng phải ñi kèm các thông tin liên quan BðS ñó về
chủ quyền, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, giá thị trường… Sàn giao dịch BðS
cũng phải cung cấp ñầy ñủ thông tin liên quan ñến BðS ñăng ký mua bán chính
xác, khách quan và sẽ ñược các chuyên viên BðS tư vấn khách hàng chọn lựa và
an tâm khi quyết ñịnh giao dịch. Các thông tin của BðS giao dịch trên sàn một
phần sẽ ñược kiểm tra xác nhận và thể hiện bằng văn bản gọi là “Chứng thư
thẩm ñịnh bất ñộng sản”.
b) Sự khác biệt cơ bản của sàn giao dịch BðS với các sàn giao dịch khác
chính là ở sàn giao dịch BðS không có sự hiện diện của hàng hóa BðS giao
dịch, ñồng thời các dịch vụ liên quan ñến giao dịch BðS trên sàn cũng phức tạp
và ña dạng hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ bất ñộng sản…
Ví dụ: Sàn giao dịch chứng khoán (SGDCK) : Cổ phiếu là loại hàng hóa
ñặc biệt của thị trường chứng khoán, khi giao dịch mua bán cổ phiếu phải có
ñiều kiện ñi kèm. ðiều kiện ñó là các Công ty cổ phần phải chấp hành các quy
ñịnh và phải cung cấp mọi thông tin như: kiểm toán, làm ăn hiệu quả, chân thật
có quảng cáo minh bạch theo quy ñịnh của Ủy ban chứng khoán, mới ñược ñưa
hàng hóa là cổ phiếu của công ty phát hành lên thị trường chứng khoán và ñược
mua bán, giao dịch ở SGDCK. Người mua cổ phiếu, nhà ñầu tư chứng khoán
muốn giao dịch cũng chỉ ñến mua bán giao dịch ở SGDCK, ở sàn này có ñầy ñủ
mọi thông tin của các hàng hóa là cổ phiếu, ñồng thời ñược các nhà môi giới
chứng khoán chuyên nghiệp (Broker) tư vấn, giúp ñỡ ñể có quyết ñịnh mua bán
chính xác, hạn chế rủi ro.
2.1.4.3. Vai trò của sàn giao dịch bất ñộng sản

- Sàn giao dịch BðS là nơi người mua gặp trực tiếp người bán với sự trợ
giúp, tư vấn của sàn trong một số dịch vụ trọn gói, người dân sẽ không phải ñi
lại nhiều cơ quan.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


- Dịch vụ trọn gói với sự tham gia của ngân hàng, công chứng, kho bạc…
Do tính hợp thức và với mô hình hoạt ñộng tổng hợp, các sàn giao dịch BðS
thường có các quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chuyên nghiệp ñược với
nhiều tổ chức có liên quan tới giao dịch như các tổ chức ngân hàng, tín dụng,
kho bạc, các phòng công chứng… nhờ ñó khi ñến với sàn, người tham gia giao
dịch sẽ ñược hỗ trợ và phục vụ ñầy ñủ, trọn gói của tất cả các tổ chức hoạt ñộng
trong các lĩnh vực có liên quan. ðiều ñó giúp rút ngắn thời gian, tạo ñiều kiện
thuận lợi cho thực hiện và hoàn thành các giao dịch, ñồng thời còn tạo cho
người tham gia giao dịch có nhiều cơ hội như: ñược hỗ trợ vay vốn với lãi suất
ưu ñãi, thế chấp thuận lợi…
- Thông tin về BðS tại sàn giao dịch công khai minh bạch, ñảm bảo sự an
toàn cho các giao dịch BðS, tránh ñược các rủi ro. Thông tin BðS ñược bảo
ñảm về mặt pháp lý, tính xác thực và chính xác hơn. Mọi thông tin ñăng ký mua
bán ñều ñược sàng lọc. Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm ñiều tra, xác ñịnh
tính chính xác của những thông tin về người bán, về người mua, về BðS ñăng
ký giao dịch trên sàn. Trường hợp cần phải thẩm ñịnh thông tin, sàn giao dịch là
tổ chức có tư cách pháp nhân, có quan hệ rộng, ñặc biệt là với những cơ quan có
thẩm quyền, nắm giữ và các khả năng xác minh những thông tin ñầy ñủ và chính
xác về nhân thân người bán, người mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũng như
các ñặc ñiểm của BðS tham gia giao dịch. Tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp
của các sàn giao dịch sẽ cho phép sàng lọc, cung cấp thông tin chính xác và kịp
thời hơn so với kiểu giao dịch trực tiếp giữa người mua và người bán.

- Phí giao dịch thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Mức phí dịch vụ sẽ
không ấn ñịnh tỷ lệ phần trăm giá trị của BðS mà quy ñịnh theo loại hình dịch
vụ; Thông qua hoạt ñộng quản lý sàn giao dịch BðS, Nhà nước tăng cường quản
lý ñối với thị trường BðS, góp phần tăng nguồn thu ngân sách qua thuế chuyển
nhượng BðS, thuế thu nhập.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12


2.2. Cơ sở pháp luật về hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản
2.2.1. Hệ thống pháp luật ñiều tiết thị trường bất ñộng sản
2.2.1.1. Các văn bản pháp luật liên quan trực tiếp
- Bộ Luật Dân sự (2005);
- Luật ðất ñai (2003);
- Luật Nhà ở (2005);
- Luật Xây dựng (2003);
- Luật Kinh doanh bất ñộng sản (2006);
Chi tiết bảng 2.3
Bảng 2.3: Các văn bản pháp luật ñiều tiết thị trường bất ñộng sản
Luật

Phạm vi ñiều tiết

ðối tượng áp dụng

“Bộ Luật Dân sự quy ñịnh

1. Bộ Luật Dân sự ñược áp

ñịa vị pháp lý, chuẩn mực

dụng ñối với quan hệ dân

pháp lý cho cách ứng xử

sự ñược xác lập từ ngày Bộ

của cá nhân, pháp nhân,

luật này có hiệu lực, trừ

chủ thể khác; quyền, nghĩa

trường hợp ñược Bộ luật

vụ của các chủ thể về nhân

này hoặc nghị quyết của

1. Bộ Luật Dân sự (2005)

thân và tài sản trong các

Quốc hội có quy ñịnh

Luật này ñã ñược Quốc hội

quan hệ dân sự, hôn nhân,

khác.

nước Cộng hòa xã hội chủ

gia ñình, kinh doanh,

2. Bộ Luật Dân sự ñược áp

nghĩa Việt Nam khóa XI,

thương mại, lao ñộng (sau

dụng trên lãnh thổ nước

kỳ họp thứ 7 thông qua

ñây gọi chung là quan hệ

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

theo Nghị quyết số

dân sự). Bộ Luật Dân sự

Việt Nam.

33/2005/QH11 ngày 14

có nhiệm vụ bảo vệ quyền,

3. Bộ Luật Dân sự ñược áp

tháng 6 năm 2005 [22]

lợi ích hợp pháp của cá

dụng ñối với quan hệ dân

nhân, tổ chức, lợi ích của

sự có yếu tố nước ngoài,

Nhà nước, lợi ích công

trừ trường hợp ñiều ước

cộng; bảo ñảm sự bình

quốc tế mà nước Cộng hòa

ñẳng và an toàn pháp lý

xã hội chủ nghĩa Việt Nam

trong quan hệ dân sự, góp

là thành viên có quy ñịnh

phần tạo ñiều kiện ñáp ứng khác”. (Bộ Luật Dân sự

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


nhu cầu vật chất và tinh

2005, ðiều 2)

thần của nhân dân, thúc
ñẩy sự phát triển kinh tế xã hội.” (Bộ Luật Dân sự
2005, ðiều 1)
1. Cơ quan nhà nước thực

2. Luật ðất ñai (2003)
Luật này ñã ñược Quốc hội
nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam khóa XI,
kỳ họp thứ 4 thông qua
ngày 26 tháng 11 năm
2003. [23]

“Luật này quy ñịnh về

hiện quyền hạn và trách

quyền hạn và trách nhiệm

nhiện ñại diện chủ sở hữu

của Nhà nước ñại diện chủ

toàn dân về ñất ñai, thực

sở hữu toàn dân về ñất ñai

hiện nhiệm vụ thống nhất

và thống nhất quản lý về

quản lý nhà nước về ñất

ñất ñai, chế ñộ quản lý và

ñai.

sử dụng ñất ñai, quyền và

2. Người sử dụng ñất.

nghĩa vụ của người sử

3. Các ñối tượng khác có

dụng ñất”. (Luật ðất ñai

liên quan ñến việc quản lý,

2003, ðiều 1)

sử dụng ñất”. (Luật ñất ñai
2003, ðiều 2)

“Luật này quy ñịnh về sở
3. Luật Nhà ở (2005)
Luật này ñã ñược Quốc hội
nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam khóa XI,
kỳ họp thứ 8 thông qua
theo Nghị quyết số
56/2005/QH11 ngày 29
tháng 11 năm 2005. [25]

hữu nhà ở, phát triển, quản
lý việc sử dụng, giao dịch
về nhà ở và quản lý nhà
nước về nhà ở. Nhà ở theo
ñịnh nghĩa của Luật này là
công trình xây dựng với
mục ñích ñể ở và phục vụ
các nhu cầu sinh hoạt của
hộ gia ñình, cá nhân”.

“Luật này áp dụng ñối với
tổ chức, cá nhân có liên
quan ñến sở hữu nhà ở,
pháp triển, quản lý việc sử
dụng nhà ở, giao dịch về
nhà ở và quản lý nhà nước
về nhà ở”. (Luật Nhà ở

2005, ðiều 2)

(Luật Nhà ở 2005, ðiều 1)
4. Luật Xây dựng (2003)

“Luật này quy ñịnh về hoạt “Luật này áp dụng với các

Luật này ñã ñược Quốc hội

ñộng xây dựng, quyền và

tổ chức, cá nhân trong

nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa vụ của tổ chức, cá

nước; tổ chức, cá nhân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14